Sande kommune Hans Ludvig Guldal Østbygdaveien 54 3074 SANDE I VESTFOLD Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: 02.11.2017 17/697-19 GBNR-107/15 Joachim Lie Brasøy GBNR 107/15 - TILLATELSE TIL TILTAK - DISPENSASJON - FRADELING AV KÅRBOLIG - ØSTBYGDAVEIEN 49 Saken er behandlet som saksnr DS 240/17. Tiltakshaver: Hans Ludvig Guldal Vi sier til søknad mottatt 26.3.2017. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 24.7.2017. Saken er funnet å være komplett 24.7.2017. Søknaden omfatter en dispensasjonsbetinget fradeling av et bebygd areal på ca 2 daa for opprettelse av ny boligtomt. Området er uregulert og avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel, og det omsøkte arealet er i dag bebygd med en kårbolig. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 søkes det dispensasjon fra følgende bestemmelser: Pkt. A2, kommuneplanens arealdel (2014-2026): Vedr. krav til reguleringsplan ved tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, i uregulerte områder. Pkt. C1, kommuneplanens arealdel (2014-2026): Vedr. tiltak i strid med arealformål VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Sande kommune gir tillatelse til opprettelse av ny boligtomt, i henhold til søknad datert 12.1.2016, tegninger og situasjonskart godkjent 13.1.2016. Dispensasjon Jf. plan- og bygningsloven 19-1 godkjennes dispensasjon fra kommuneplanens pkt. A2, "Plankrav". Jf. plan- og bygningsloven 19-1 godkjennes dispensasjon fra kommuneplanens pkt. C1, "Landbruk- og friluftstiltak". Betingelser: Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: 33 78 70 00 Besøksadresse: Prestegårdsalleen 35, 3070 Sande Telefax: 33 78 70 01 E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Internett: www.sande-ve.kommune.no Giro bank: 8150.17.39936 Org.nr: 938971471
Ny eiendom skal sikres rett ved tinglysing til anlegging av VA-ledninger over naboeiendommer frem til private hovedledninger samt rett til fremtidig grave- og vedlikeholdsarbeid i forbindelse med ledningsnettet. FAKTA Dokumentasjon: Søknad om deling datert 26.3.2017 Situasjonskart datert 10.10.2016 Vedtak etter jordloven datert 26.4.2016 Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt 29.10.14, og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er kommet inn merknader fra noen av disse, og søker har kommet med kommentarer til merknader. Høringsuttalelser Fylkesmannens har uttalt følgende: «Fylkesmannen ved landbruksavdelingen kan ikke se at omsøkte tiltak kommer i vesentlig konflikt med de nasjonale interesser vi er satt til å ivareta. Saken er grundig vurdert av kommunen og fradelingen er vurdert til å ikke medføre drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket. Vi har derfor ingen merknader.» Statens Vegvesen har uttalt følgende: «Vegvesenet aksepterer at dagens kårbolig på gbnr. 107/15 fradeles. Vår aksept er betinget av at fradelt parsell videreføres som del av LNF - området. Det kan ikke påregnes aksept for ny kårbolig knyttet til gbnr. 107/15. Behovet for kårbolig må derfor være vurdert og avklart.» VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Innkomne merknader Merknader fra Anne May Skahjem, datert 20.3.2017. Kommunen har vurdert følgende merknader som relevante jf. plan- og bygningsloven: - Fradeling kan medføre begrensning av landbrukets handlingsrom. - Fradeling vil medføre større sjenanse/belastning i fra landbruket på ny boligeiendom. - Fradeling vil medføre uheldig presedens i tilsvarende saker. Søkers kommentarer til merknader. Søker har skrevet følgende angående innkomne, relevante merknader: side 2 av 7
«Ann May Skahjems frykter at nye eiere av Østbygdaveien 49 vil ha lite landbruksvennlige holdninger og skape vanskeligheter for hennes drift av landbrukseiendommen. Konkret ser hun for seg konflikt om dagens bruk av arealene som grenser til Østbygdaveien 49. Anne May har hester på beite og legger talle fra stallen inntil tomtegrensen. Den aktuelle parsellen ble avgitt til Anne May Skahjems far ved et makeskifte som fant sted medio 1990-tallet. Kårboligen ble oppført noen år tidligere. Det var aldri noe tema at det kunne oppstå konflikt fordi tomtegrensen for parsellen ble flyttet nærmere kårboligen. Parsellen har vært brukt til grasproduksjon, beite for hest og ridetrening i hele perioden siden, og bruken av arelaet har aldri vært til sjenanse for de mange forskjellige beboerne i kårboligen. Heller ikke har det oppstått generende lukt eller flueplage etter at Anne May Skahjem begynte å lagre talle fra stallene nær tomtegrensen. Det har bodd et tyvetalls personer i kårboligen i denne perioden uten at vi som utleiere har registrert en eneste innsigelse. De to eiendommene deler heller ingen infrastruktur og det er god avstand fra kårboligen til tomtegrensen. Vi deler derfor ikke Anne Mays vurdering av potensialet for konflikt ved fradeling av kårboligen og eventuelt salg ut av familien.» Kommunens vurderinger av merknader. Innsender av merknad sier at fradeling kan medføre at landbrukseiendommen må tilpasse seg fremtidige boligeiere i motsetning til nåværende situasjon, der grunneier leier ut kårbolig, og kårboligen fortsatt tilhører en landbruksenhet. Vi kan ikke se at fradeling vil kunne medføre noen stor begrensning i handlingsrommet for omkringliggende landbrukseiendommer, da tiltaket er av så liten størrelse og det medfører svært små endringer. Kommunen vurderer det dit hen at den eksisterende kårboligen med omkringliggende arealer i dag fungerer som en allerede etablert eneboligtomt. Fradelingen vil derfor i praksis ikke medføre andre endringer enn at det opprettes eiendomsgrenser i henhold til etablerte arealer og at kårboligen vil kunne overdras til ny hjemmelshaver i stedet for at boligen leies ut. At ny eiendom kan selges videre anses som et privatrettslig aspekt som ikke er relevant for behandling av saken etter plan- og bygningslovens regler. Merknad tas derfor ikke til følge. Kommunen kan på samme grunnlag ikke se hvorfor en fradeling skulle medføre en tyngre belastning i fra landbruket, og kan heller ikke se at presedens skulle være uheldig ved at disse merknader ikke tas til følge. Det skal for øvrig sies at fradeling av kårboliger til boligformål har vært foretatt tidligere i Sande kommune, så denne saken vil ikke være første tilfellet som ville kunne medføre presedens. Merknader tas derfor ikke til følge. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Ved dispensasjon skal det videre legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet samt statlige og regionale rammer og mål. Dispensasjon 1 - Kommuneplanens arealdel, pkt. A2: I kommuneplanens arealdel pkt. A2 står det følgende: «For å oppnå helhetlig planlegging og god sammenheng med omgivelsene fastsettes et generelt krav til reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven (PBL) 20-1. Plankravet skal sikre samfunnsøkonomiske løsninger og ressursforvaltning i fellesskapets interesse.» side 3 av 7
Kravet til reguleringsplan er ment å sikre at tiltak av et visst omfang ikke skal kunne gjennomføres uten at berørte planfaglige områder er blitt vurdert i en overordnet planprosess. Det vil ved utarbeiding av en reguleringsplan ofte være flere hensyn som må vurderes og eventuelt tas hensyn til i større eller mindre grad, og det vil være en forutsetning for dispensasjon i fra A2 at kommunen i en dispensasjonssak vurderer disse hensynene som tilstrekkelig ivaretatt. Ved en søknad om dispensasjon i fra plankravet vil det blant annet måtte vurderes hvorvidt en enkeltdispensasjon vil kunne medføre vesentlig ulempe for en fremtidig reguleringsprosess av området. Det vil også måtte vurderes hvorvidt dispensasjon vil kunne være med på å forverre en eksisterende situasjon i strid med dagens krav. Dispensasjon 2 - Kommuneplanens arealdel, pkt. C1: I kommuneplanens arealdel pkt. C1, 1.ledd står det følgende: «I LNF-områdene kan nødvendig infrastruktur, bebyggelse og andre mindre tiltak i tråd med formålene tillates uten krav om reguleringsplan. Fritak fra plankravet forutsetter at hensyn til landbruk, natur og friluftslivet ivaretas og at øvrige bestemmelser i kommuneplan, PBL og annet regelverk er overholdt. Nye tiltak skal som hovedregel ikke oppføres på dyrka eller dyrkbar mark.» Opprettelse av ny boligtomt i LNF er i strid med arealformålet, og er derfor dispensasjonsbetinget jf. pkt. C1 i kommuneplanens arealdel. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Søker har begrunnet sin søknad med følgende: - Dispensasjon vil ikke medføre fare for at planer eller andre bestemmelser ikke kan gjennomføres som tiltenkt. - Tiltaket medfører ingen endringer av terreng eller bygningsmasse. - Tiltaket er av liten størrelse, da det er fradeling av eksisterende infrastruktur uten endring av arealbruk. - Tiltaket får ingen konsekvenser for landbruk, natur eller friluft i området. - Gårdens ressursgrunnlag er ikke stort nok for to boenheter. - Kommunens vurderinger: Dispensasjon 1 - Kommuneplanens arealdel, pkt. A2 - plankrav. Vi kan ikke se at fradelingen vil føre til vesentlig tilsidesetting av hensynet til en fremtidig regulering av området, eller planfaglige hensyn for øvrig, da tiltaket er av en liten art og ikke medfører noen faktiske endringer. Vi har i tillegg sett på tiltaket i forhold til fareområder, kulturminner, nåværende leke- og aktivitetsområder for barn og unge og atkomsten til disse, og kan ikke gjennom innhentet eller mottatt dokumentasjon se at tiltaket er berørt av noen av disse forholdene. Vi er videre av den oppfatning at det vil være klart flere fordeler enn ulemper ved å tillate dispensasjon, da omsøkte tiltak ikke synes å kunne medføre nevneverdige ulemper. I den forbindelse viser vi til tidligere uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, sak 2011/16740 av 12. mars, hvorfra følgende siteres: «Når imidlertid ulempene ved dispensasjonen i så liten grad er til stede, er det imidlertid Fylkesmannens syn at en ren interesse i å utvikle eiendommen (byggeinteresse) er tilstrekkelig til å si at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene i denne saken.» side 4 av 7
Dispensasjon 2 - Kommuneplanens arealdel, pkt. C1- arealformål. Vi kan ikke se at en fradeling som omsøkt vil føre til vesentlig tilsidesetting av hensynet for landbruk, natur eller friluftsområder. I vurderingen har vi sett hen til vedtak etter jordloven, fattet av NMK den 26.4.2016, hvor følgende ble uttalt (punktreferat): Landbruksmessige hensyn som skal vurderes er: o Hensynet til vern av arealressursene. o Om delingen fører til en driftsmessig god løsning. o Om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper. Dersom disse momentene ikke taler mot deling, skal tillatelse gis. En fradeling vil ikke representere tap av produksjonsareal. En reduksjon av boligmassen vil medføre en driftsmessig god løsning Fradeling vil ikke føre til verken driftsmessige eller miljømessige ulemper fordi: o Det er ikke behov for kårbolig utfra dagens drift. o Fradelingen vil ikke berøre dyrka mark. Kommunen er videre av den oppfatning at det vil være klart flere fordeler enn ulemper ved å tillate dispensasjon, da en fradeling som omsøkt vil frigjøre økonomiske midler for landbruksdriften. Kommunen viser også til vurdering av fordeler og ulemper under dispensasjon fra plankravet. Biologisk mangfold I enhver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prinsipper i 8-12 jfr. Lov om forvaltning av naturens mangfold legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved søk i fagsystemet Naturbase er det ikke registrert noen viktige miljøelementer som blir berørt av tiltaket. Føre-var-prinsippet kommer til anvendelse i situasjoner der man ikke har tilstrekkelig kunnskap om naturmiljøet. Iht. tilgjengelige databaser vurderes kunnskapsgrunnlaget her å være tilstrekkelig klarlagt. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. INFORMASJON Etter vedtaket er fattet vil saken bli sendt videre til oppmålingsavdelingen. Oppmålingssaker har en behandlingstid på maksimalt 16 uker. Innsendte rettighetserklæringer vil bli tinglyst på ny grunneiendom samtidig med tinglysing av nytt gårds- og bruksnummer. Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eigedomsregistrering, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9 fjerde ledd. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av Kommunen før de kan gjennomføres. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. side 5 av 7
Gebyr I henhold til Gebyrregulativ for byggesaker gjeldende fra 1.1.2017, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Vi gjør oppmerksom på at oppmålingsgebyr for behandling etter lov om eiendomsregistrering vil komme i tillegg. Beskrivelse Antall Beløp 2.6 Delingsøknader 1 8350,- Pr. tomt utenfor regulert område 2.5.3 Dispensasjon fra arealplan som krever minimal 2 7000,- vurdering som følge av innarbeidet praksis og/eller er i samsvar med retningslinje i kommuneplanen. Totalt gebyr å betale 15350,- Vedlagt følger skriv om klageadgang Vennlig hilsen Anitra Fossum Virksomhetsleder Joachim Lie Brasøy saksbehandler Kopi Anne May Skahjem, Østbygdaveien 63, 3074 SANDE I VESTFOLD Dette brevet er godkjent elektronisk, og har derfor ingen håndskrevet signatur side 6 av 7
Klageadgang Vedtaket kan påklages til fylkesmannen jfr. Forvaltningsloven 28 og 29. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. En eventuell klage skal sendes Plan byggesak, Sande kommune (postmottak@sande-ve.kommune.no, eller Postboks 300, 3071 Sande). Dersom det klages så sent at det kan være uklart om det er klaget i rett tid, bes det oppgitt når vedtaket kom frem. Om det er særlige grunner til det, kan du få forlenget klagefristen ved forespørsel, jfr forvaltningsloven 29-32. Dersom klagen blir sendt etter 3 uker fra vedtaket ble mottatt, kan den bli avvist. Du bør derfor opplyse hvorfor du ikke kan lastes for en eventuell forsinkelse. Klagens innhold og form Klagen skal være undertegnet, angi hvilket vedtak det klages over, hvilke endringer som eventuelt ønskes, og hvilke grunner som anføres for klagen. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for bedømmelsen av klagen. Anmodning om utsatt iverksettelse for gjennomføring av tiltaket Selv om det er klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er adgang til å søke om å få utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute, eller klagen er avgjort jfr forvaltningsloven 42. Innsyn i saksdokumentene Med de begrensninger som fremgår av forvaltningsloven 18 og 19, har du rett til å se dokumentene i saken. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål, eller behøver veiledning i forbindelse med dette. side 7 av 7