Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015: Et splittet og utfordrende boligmarked 21. oktober 2015, Düsseldorf Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN
1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel fundamentalt og psykologi Tilbudssiden sistemann ut slukker lyset? Lykkes i Midt-Norge de neste årene?
1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel fundamentalt og psykologi Tilbudssiden sistemann ut slukker lyset? Lykkes i Midt-Norge de neste årene?
Det norske storbyboligmarkedet er nå veldig oppdelt, og styres av balansen i lokalt tilbud og etterspørsel
På tross av usikkerheten selger nybolig bra i Midt-Norge. Det er allerede solgt 10 % flere boliger enn i hele 2014 Kilde: EM1MN / ECON
Trondheim leder an i nyboligsalget: Solgt 18 % mer i 2015 enn hele 2014. Marsjfarten tilsier at det tar 9 måneder sluttselge alt som nå ligger for salg Kilde: EM1MN / ECON
Totalsalget og salgstakten stiger når det tilføres nye prosjekter. Lade har hatt flest enheter for salg, Indre Øst og Tiller øker mest i salgstakt Kilde: EM1MN / ECON
Lavere salgstakt i Møre og Romsdal. OK salg, men lavt i forhold til hvor mange boliger som ligger for salg Kristiansund Molde Ålesund Kilde: EM1MN / ECON
1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel fundamentalt og psykologi Tilbudssiden sistemann ut slukker lyset? Lykkes i Midt-Norge de neste årene?
Befolkningsveksten avhenger av sysselsettingen, og boligetterspørselen er derfor sterkt påvirket av arbeidsmarkedet
De økonomiske utsiktene gjør at boligbehovet i Møre og Romsdal vil reduseres de neste årene, mens boligetterspørselen i Trondheim er stabil 1400 1.100 240 370 210 150 Trondheim 150 Kristiansund 300 Molde Kilde: EM1MN Analyse Ålesund
Byene i Møre og Romsdal preges også av at folk etablerer seg i nabokommuner og pendler til jobben i byen. I Molde bor 1 / 3 arbeidstakere utenfor kommunen! Faksimile Romsdals Budstikke 15.10.15
Forbrukernes framtidsforventninger er lave, men Trondheimerne skiller seg ut på landsbasis som positive til egen økonomi (selv om vi tror på svekket økonomi og økt arbeidsledighet generelt) Psykologi Finansiering Dot.com rekyl Valutauro og renteoppgang Finanskrise? Oljeprisfall Usikkerhet Omstillingsbehov Kilde: Prognosesenteret / EM1MN
Befolkningen i Ålesund og Kristiansund er skeptisk og vil selge før kjøp. Stor risiko for redusert omløpshastighet, færre omsetninger og boligprisfall Kristiansund, 76 % Hele landet, 57 % Ålesund, 65 % Trondheim, 48 % Kilde: Prognosesenteret for EM1MN
Ingen Inntil 1 mill Inntil 1,5 mill Inntil 2 mill Inntil 2,5 mill Inntil 3 mill Inntil 3,5 mill Inntil 4 mill Inntil 4,5 mill Inntil 5 mill Inntil 5,5 mill Inntil 6 mill Over 6 mill Ingen Inntil 1 mill Inntil 1,5 mill Inntil 2 mill Inntil 2,5 mill Inntil 3 mill Inntil 3,5 mill Inntil 4 mill Inntil 4,5 mill Inntil 5 mill Inntil 5,5 mill Inntil 6 mill Over 6 mill Kjøpeevnen til Trondheimerne er ikke redusert, men viljen hos de med høy kjøpeevne til å kjøpe dyre boliger er tydelig redusert siste halvår særlig gjelder dette aldersgruppen 60 + på Trondheim Øst, samt 50 60 år på Syd og Øst Q3 2015 Kjøpeevneanalyse reelle lånesøkere til SMN, Trondheim Øst Q3 2015 Q1 2015 Kjøpeevneanalyse reelle lånesøkere til SMN, Trondheim Øst Q1 2015 100 90 80 70 Singel 25 30-40 50-60 60+ 100 90 80 70 Singel 25 Par 30-40 Par 50-60 60+ 60 60 50 50 37 % 40 30 40 30 15 % 20 10 20 10 0 0 Kilde: Endre Jo Reite privatøkonom SpareBank 1 SMN, Anonymisert sum av låneevne og egenkapital fra oppsparte midler og salg av bolig etter fratrekk av husholdningens kostnader i henhold til SIFO normen
1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel fundamentalt og psykologi Tilbudssiden sistemann ut slukker lyset? Lykkes i Midt-Norge de neste årene?
Det ligger nok nye boliger til regulering, på utbyggernes tegnebrett eller for salg i hele regionen. Ålesund og omegn er området med størst tilbud i forhold til behov Figur 20: Befolkningsvekst og antall fullførte boliger (venstre akse) I Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Kristiansund Molde Ålesund Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og SSB
Antall usolgte igangsatte og ferdigstilte boliger har økt de siste to årene. Problemet er størst i Ålesund. Et forvarsel på tilbudsoverskudd? Kilde: EM1MN Analyse
Nok usolgte igangsatt eller ferdigstillelse i Ålesund til å dekke et års boligbehov Kilde: EM1MN Analyse
Det er nok tilgjengelig tomter for boligformål i Trondheim til å skape et tilbudsoverskudd Kilde: Trondheim Kommune
I 2016 og 2017 leveres det 35 % mer bolig enn behovet tilsier. God tomtetilgang har gitt økt salg og produksjon av boliger Historisk (1985 2015) fremover (2016 & 2017) 2.074 1.709 253 1.175 1.809 281 265 2016 2017 *) 2015-estimat basert på tall per 15.august 2015 **) Studentboliger omregnet til boligbehov normal leilighet: 1 leilighet = 2,5 studentboliger Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune
Kilde: EM1MN Analyse Lokal overproduksjon påvirker salgbarheten av nye prosjekter. 7 av 10 nye boliger leveres Øst for sentrum 2016-2017. 3 av 10 boliger kommer på Lade Lade: 30% Ferdigstilte boliger 2016-2017 fordelt på bydel Sentrum 7% IndreØst: 18% Øst: 24 % Vest: 7% Syd-Vest 4% Syd-Øst 11 %
Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune Kun 5 % av boligprosjektene levert i 2016-2017 er familieboliger. Andelen nye familieboliger har stupt de siste 30 årene Historisk (1985 2015) fremover (2016 & 2017) Andel Familieboliger og Leiligheter i utbyggingsprosjekter ferdigstilt 2016 og 2017 Leilighetsandel øker Andel familieboliger; 5% Andel familieboliger reduseres (enebolig, tomannsbolig, rekkehus) Andel leiligheter; 95% Andel leiligheter Andel familie-boliger
Kilde: EM1MN Analyse Antall usolgte igangsatte boliger i Trondheim har økt med 40 %. Antall usolgte ferdigstilte boliger har økt noe foreløpig ingen dramatikk + 40 %?
Konsekvensene av et tilbudsoverskudd er bra for boligkjøperne, men kan påføre utbyggere tap enten fordi prosjektene må trekkes eller fordi usolgte, ferdigstilte enheter blir stående tomme 1 1) Later som ingenting og satser på at det går over: Risikerer å ikke få nok salg til å slette forbeholdene før forbeholdsdato utgår, og kjøperne trekker seg og kjøper et annet sted 2 2) Noen må trekke prosjekter fra markedet (som i dag er for salg). Alternativt at flere omprosjekterer til mindre salgs- og byggetrinn og dermed utsetter prosjektene 3 3) Alle klarer å (få tilstrekkelig forhåndssalg til å) åpne byggelånene, slik at vi får vi et tilbudsoverskudd og usolgte, tomme enheter som leveres til markedet i 2016 og 2017
1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel fundamentalt og psykologi Tilbudssiden sistemann ut slukker lyset? Lykkes i Midt-Norge de neste årene?
Usikkerhet om befolkningsutviklingen gjør det krevende for nye prosjekter i Møre og Romsdal, mens etterspørselen i Trondheim er god. Tilbudsoverskudd fører til at kun de beste lykkes ikke alle vil lykkes samtidig
Tilsynelatende attraktive prosjekter har allerede møtt utfordringer dette viser at markedet blir mer selektivt når tilbudet blir større Leilighetsprosjekt v/ dagligvarebutikk for 55+ på Byåsen «Rimelige» og sentrumsnære leiligheter Familieboliger med gode sol- og utsiktsforhold på Øst
Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune Fortettingsprosjekt i etablerte boområder er attraktivt. Fortettingen har allerede økt kraftig, både privat og profesjonelt Boliger tatt i bruk 2015 små «prikker» = fortettingsprosjekter Fortettingsprosjekter er attraktivt 1 Infrastruktur, bydelssenter, raskt avsluttet byggeaktivitet Veldig lokale markeder pass på! Eplehageutbygging Gjøres i privat regi -> familieboliger EM1 Bruktbolig tomtesøk Områder med få boligutviklingstomter er særlig attraktiv for fortetting 2 3 Større fortettingstomter Småhus eller lavblokker, 10 50 enheter Parkeringsplasser og borettslag EM1 Nybygg tomtesøk Konvertering næringsareal strategisk for næring nå sentralt for bolig EM1 Næring tomtesøk
Data det nye gullet for å nå riktige kjøpere til ditt prosjekt I kjøpers marked må selgere som skal lykkes kommunisere på en smart måte slik at mottaker finner RELEVANS i budskapet. Den som skal vinne må gå fra å snakke litt om et generelt budskap mot alle, til å gå i direkte dialog med de som er aktuelle kjøpere For å selge boliger i fremtiden må du ha kontroll på: 1. HVEM er kjøperne? 2. HVA skal vi kommunisere til de? 3. HVORDAN når vi de mest effektivt? Derfor er data er det nye gullet i utvikling av nye prestasjonsrettede produkter
Kun de smarteste, som lytter til markedet og responderer på etterspørselen, vil komme vinnende ut av det Midtnorske boligutviklingsmarkedet de neste årene. Du må gjøre jobben skikkelig hele veien hvis ikke velger kundene et annen bolig.