ENDRING AV DEL AV RETNINGSLINJENE FOR HYTTER I KOMMUNEPLANENS AREALDEL KOMMUNE Gran kommune foreslår endring av kommuneplanens arealdel sine retningslinjer for eksisterende fritidsboligeiendommer i LNF (landbruks-, natur og frilufts)-områdene ; maksimal BYA (BYA er bebygd areal dvs. fotavtrykket av bygningene) og størrelse på bygning fra BYA 80 m² og største bygning 60 m² til BYA 120 m² og største bygning 100 m²
PLANBESKRIVELSE 1) Bakgrunn for endringene Dagens kommuneplan har en retningslinje for dispensasjonspraksis på eksisterende bebygde fritidsboliger i LNF-områder som sier at maksimal BYA skal være 80m² og største bygning maks 60m². De fleste søknader om tiltak på eksisterende bebygde fritidsboliger i LNF-områdene bryter grensen for maksimal BYA= 80m² og største bygning BYA=60m². Dette medfører misnøye fra søkere og tungvint saksbehandling. Rådmannen ønsker derfor å foreslå at retningslinjen økes til maksimal BYA=120m² og største bygning BYA=100m². Dette er samme grense som er gitt for tiltak i eksisterende område for fritidsbebyggelse som kan godkjennes uten reguleringsplan jf. Kommuneplanens bestemmelser 2.2. Endringen vil ikke gi tillatelser til nye hytter, men muligheten for utvidelsen av eksi sterende hytter i LNF området øker vesentlig. Det forutsettes at grunnlaget for dispensasjon er tilstede i den enkelte sak. Det vil ikke gjelde Fjorda området på vestsida av Randsfjorden og sentrale deler av Øståsen. Dagens retningslinje: Dagens kommuneplan har følgende retningslinje for planlegging og utbygging i LNF-områder, dispensasjonspraksis når det gjelder eksisterende fritidsboliger i LNF-områdene: «Tiltak på eksisterende bebygde fritidsboligeiendommer i LNF-områdene må behandles som dispensasjonssaker i forhold til LNF-formålet. Det vedtas følgende retningslinjer for behandling av slike dispensasjonssaker, og det kan stilles vilkår for eventuelle dispensasjoner med utgangspunkt i disse punktene: - Det tillates kun én fritidsbolig pr. eiendom og deling tillates ikke. - Fritidsboliger bør ha en klar lengderetning som følger høydekotene og ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Bygning bør ha tradisjonelt saltak tekket med mørkt, matt materiale og takvinkel mellom 22 og 36 grader. Maksimal mønehøyde bør ikke overstige 5,5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå (jfr. TEK), og opprinnelig terreng bør ikke endres mer enn 1,5 meter. - Maksimal BYA=80 m2, største bygning 60 m2, maks 3 bygninger, men dette gjelder ikke innenfor Hensynssone Fjorda. - Det presiseres at det er byggeforbud i 100-meters beltet på Fjorda, og det fastsettes derfor ikke noen maksgrense for hyttestørrelse innenfor Hensynssone Fjorda. - På fritidseiendommer i byggeforbudssonen langs vassdrag (jfr. 5) bør samlet areal for terrasser og verandaer ikke overstige 20 m2, og på eiendommer utenfor byggeforbudssonen bør samlet areal for terrasser og verandaer ikke overstige 30 m2. Terrasser og verandaer skal tilpasses det naturlige terrenget og ligge så lavt som mulig. Det tillates ikke etablering av frittliggende terrasser og verandaer.
- Det kan tillates å gjerde inn en naturlig del av tunet rundt en fritidsbolig, inntil 200 m2, hvor bygningene danner en del av inngjerdingen. Gjerde bør være av tre og grind/port bør slå utover og kunne åpnes innenfra av dyr.» 2) Beskrivelse av endringen Ny retningslinje: Følgende endring foreslås i retningslinjen: «- Maksimal BYA=120 m2, største bygning 100 m2, maks 3 bygninger, men dette gjelder ikke innenfor Hensynssone Fjorda.» Det er kun begrensingen på maks BYA og største bygning som endres. For øvrig er bestemmelsen som tidligere. Fritidsbygg analyse - Fritidsbygg totalt 1408 - Fritidsbygg under 100m2 1306 - Fritidsbygg innenfor 100 meters belte for sjø og vassdrag (fra N50) 589 - Fritidsbygg under 100m2 innenfor LNF-område 989 Data pr 23.04.2013 3) Avklaring av gjeldende bestemmelser i nabokommunene Nabokommunene har noe ulike bestemmelser knyttet til dispensasjonspraksis og størrelser på hytter i LNF områder. Lunner kommune har ikke noen særskilt retningslinje for dispensasjonspraksis for størrelse på hytter i LNF område. De har bestemmelser for områder fritidsbebyggelse og områder der spredt fritidsbebyggelse er tillatt som sier maks BYA på 120m² og at uthus ikke kan være over 25m² I Byggeforbudssonen mot vann og vassdrag har de en bestemmelse som gir forbud mot tiltak på fritidsbolig når BYA er over 80m² Jevnaker kommune har en bestemmelse om eksisterende hytter i LNF område som sier at utenfor vassdragsonen skal maks BYA skal være 120m² (pkt. 2.4.4). Innenfor vassdragsonen skal maks BYA være 80m² Østre Toten kommune har en bestemmelse som sier utenfor vassdragsonen skal maks BYA være 125m² med vegatkomst, uten vegatkomst 110m². Innenfor vassdragsonen skal maks BYA være 90m² med vegatkomst og 75m² uten vegatkomst Søndre Land kommune har ingen tilsvarende bestemmelser, men det bemerkes at vassdragsonen i Søndre Land er begrenset til 50 meter langs Randsfjorden, mot 100 meter i de andre kommunene langs Randsfjorden. Selv om retningslinjer/bestemmelser er noe ulike har Gran kommune i dag en strengere bestemmelse for størrelse på hytter i LNF områder enn det nabokommunene har. Ved en endring av bestemmelsen vil en være mer på linje med bestemmelsene i nabokommunene, og for noen ha en
litt videre mulighet til utvidelse av eksisterende hytter. Det gjelder særlig for områdene innenfor vassdragssonen der Lunner og Jevnaker i dag har 80 kvm som øvre grense for maks BYA. 4.) Vurdering av konsekvenser a. Areal og transport Fører endringen til vesentlig annen arealbruk og transport? Retningslinjen gjelder kun eksisterende bebygde fritidsboligeiendommer i LNF-områdene. Det vil derfor ikke være nye ubebygde arealer som tas i bruk, men kun en utvidelse av bebyggelsen på eksisterende tomter. Endringen vil de rfor ikke innebære vesentlig annen arealbruk. På den annen side kan økt bruk av eksisterende hytter medføre at behovet for nye hytter på nye tomter blir mindre. En må påregne at utvidelse og oppgradering av eksisterende hytter vil medføre mer bruk av eksisterende hytter, og dermed mer transport. Hva som vil være den samlede virkningen av dette er vanskelig å vurdere. Det antas at utvidelse av eksisterende hytter ikke vil gi vesentlig økt transportbehov. b. Biologisk mangfold Hvilke konsekvenser vil endringen ha for biologisk mangfold? Det er mange eksisterende hyttetomter i LNF-område som får en mulighet til utvidelse. Hvert enkelt tiltak må vurderes i forhold til naturmangfoldloven. Det er et generelt hensyn i retningslinjene til kommuneplanens arealdel at tiltak ikke skal berøre viktige områder for biologisk mangfold. Blir dette berørt kan det normalt ikke gis dispensasjon. c. Landskap Hvilke konsekvenser vil endringen ha for landskapet? Eksisterende hytter i LNF området ligger spredt over hele kommunen. Av 1408 fritidsbygg totalt i Gran kommune er 989 under 100 m² i LNF- området. Av disse ligger 589 innenfor 100 meters beltet til sjø og vassdrag. Der fasader er eksponert mot vann eller landskapsbildet er det gitt begrensning på fasadelengde. Det er gitt begrensninger på mønehøyde. I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og en vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og til fjernvirkning. Det er egne retningslinjer i kommuneplanens arealdel for dispensasjonssaker i vassdragsnære områder. Selv om en økning av areal kan gi en betydelig økning i størrelse på de bygninger som skal reises er hensynet til landskap ivaretatt i andre bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel. d. Andre forhold Forurensning Ved rehabilitering og utvidelse av eksisterende hytter vil en få økt bruk og økt risiko for utslipp fra lokale vann og avløpsanlegg. Eksisterende retningslinjer for dispensasjoner i vassdragsnære områder sier at en skal ha en streng dispensasjonspraksis for etablering av nye anlegg. Det må vises til
eksisterende godkjente anlegg eller tilknytning til offentlig vann og avløp for å få en godkjennelse til utvidelse eller rehabilitering av eksisterende fritidsbebyggelse i vassdragsnære område. Faren for utslipp må vurderes i den enkelte sak. Samfunnsøkonomi; En utvidet mulighet til å rehabilitere eksisternede hytter vil være positivt i forhold til lokalt næringsliv da mindre rehabiliteringsprosjekter som dette i stor grad benytter lokale bedrifter. Gran kommuen er positiv i forhold til å kunne få økt reiseliv gjennom økt bruk av eksisterende fritidsboliger. Det kan være et udekket potensial for økt bruk av fritidsboliger i kort reiseavstand til Oslo og med tilgang til både skog og vann som fritidsarena 5.) Sammenstilling og konklusjon Gran kommune ønsker å legge til rette for økt bruka v fritidsboliger og hytter. Det vi både ha en positiv effekt på næringsliv og gi større muligheter for økt friluftsliv og aktivitet. Det er bedre at man ivaretar og utvider eksisterende fritidsboliger framfor å bygge nye. Det er derfor viktig at eksisterende hytter skal kunne gis mulighet til å oppgraderes til «dagens standard». De grenser for størrelse som foreslås er i tråd med det som kan sies å være en normal «standard» for størrelse på nyere fritidsboliger. Det er vesentlig at en her gir retningslinjer for dispensasjon. Det forutsettes at kriteriene for å gi dispensasjon er tilstede. Det er derfor en svært begrenset økt adgang til utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse en gir. Det kan argumenteres med at det er mange fritidsboliger innenfor vassdragsnære områder, definert som 100 meters sonen til vann og vassdrag. Selv om de er innenfor 100 meters sonen er det i mange tilfeller ikke så nært til vassdraget at det oppfattes som umiddelbart i strandsonen. Spesielt langs Randsfjorden stiger terrenget såpass mye at avstanden til strandsonen oppfattes som større. Det vil være de konkrete vurderingene som må gjøre si forhold til den enkelte sak. Det vil være større muligheter for skjønn ved å operere med en grense på 120 m² enn med en begrensning på 80 m². På den annen side vil 80 m² i strandsonen være mer i tråd med retningslinjene i nabokommunene Jevnaker og Lunner. Det er ikke påvist vesentlige negative virkninger ved å endre grense for størrelse på fritidsboliger i LNF området fra BYA 80 m². til 120 m². 6.) Gran kommunes vurdering Gran kommune mener at hensynet til å tilrettelegge for økt bruk av eksisterende hytter bør veie sterkere enn en ren harmonisering av retningslinjene. Hensyn til biologisk mangfold, forurensning og landskap ivaretas gjennom andre retningslinjer og bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Det er et politisk ønske å kunne tilrettelegge for utvidelse av hytter i LNF område, få regler som er i samsvar med forventingene til utbyggere og lette saksbehandlingen. Vedlegg: Kart: Oversikt over fritidsboliger i Gran kommune