Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2008/ Saksbehandler: Anne Kari Kristensen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Blinktunet - Blinkgata 2 og 4 1. gangs behandling av reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak/innstilling: Alternativ 1: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komité Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Blink-Tunet, som vist på plankart merket Solem arkitektur datert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Før planen legges ut til offentlig ettersyn endres % BRA ihht Kommunedelplan for Stjørdal tettsted Alternativ 2: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved komité Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Blink-Tunet, som vist på plankart merket Solem arkitektur , med til hørende bestemmelser datert , sist revidert

2 Til kommunestyret: Reguleringskart, datert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse, datert Formingsbestemmelser til Kommunedelplan Stjørdal tettsted Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, datert Uttalelse fra Sametinget, datert Uttalelse fra Nord- Trøndelag fylkeskommune, datert Uttalelse fra Thor G. Sæther, Uttalelse fra NTE Nett AS, datert Skisse Blinkparken, datert Saksopplysninger BAKGRUNN På vegne av Blink-Tunet AS har Solem:Arkitektur AS utarbeidet et planforslag for Blink-Tunet. Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljreguleringsplan ihht bpl Formålet med planarbeidet er å transformere eksisterende eiendommer fra industri til et moderne leilighetsbygg. PLANPROSESS Ihht pbl 12-8 ble melding om oppstart av planarbeidet kunngjort i Stjørdalens Blad 14. april 2011, samt på med frist for innspill innen 13.mai Høringsparter og andre berørt ble samtidig varslet. Det er kommet inn forhåndsvarsel fra NTE Nett AS, Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Sametinget og Thor G. Sæther. Opprinnelig var det i dette prosjektet tenkt felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad ihht pbl Rådmannen har imidlertid hatt flere innvendinger til prosjektet mht grad av utnytting og til plassering av bebyggelsen. Rådmannen og forslagstiller ble derfor enig om at det var mest hensiktsmessig å avklare reguleringsspørsmålet først. PLANOMRÅDE Planområdet ligger i Stjørdal sentrum, rett sør for Blinkbanen. Blink-Tunet omfatter Blinkgata 2 og 4. Eiendommene er til sammen litt over 2,6 daa. Dagens bygningsmasse er tidligere blitt benyttet til småskala industrivirksomhet. Berørte eiendommer er: Gnr./bnr. Eier 99/47 Blink-Tunet AS 99/203 Blink-Tunet AS I tillegg er Blink-gata også tatt med i reguleringsplanen.

3 FORSLAGETS FORHOLD TIL ANDRE PLANER For området gjelder kommunedelplan for Stjørdal tettsted Her er området satt av til tettbebyggelse hvor bebyggelsen i hovedsak skal nyttes til boligformål med tilhørende anlegg. Til kommuneplanens arealdel er det knyttet formingsbestemmelser, hvor det aktuelle planområdet ligger innenfor sone BF3. Sentrumsplan for Stjørdalshalsen, fra er gjeldende for området. Blinkgata 2 og 4 er regulert til industriformål. Etter forespørsel om mulighet for regulering av eiendommen, ble det fattet et vedtak i Komite Plan plansak- hvor utvalget finner å ville tilrå at det omsøkte reguleringsarbeidet igangsettes på de vilkår som framgår av avsnittet Vurdering. For tilgrensende eiendommer i kvartalet gjelder reguleringsplan for Kongensgate 17-19, godkjent Eiendommene er regulert til byggeområder - boliger og boliger/forretninger - og fellesområder- herunder avkjørsel, parkeringsplass, lekeområde/grøntareal og gangveg. PLANFORSLAGET Planforslaget tilrettelegger for oppføring av maksimum 26 boenheter, jfr. reguleringsbestemmelsene Adkomst til planområdet skjer via Blinkgata. Planområdet reguleres til bebyggelse og anlegg, herunder boligbebyggelse- blokkbebyggelser, renovasjonsanlegg og lekeplass, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, herunder gatetun og parkering på grunnen, samt hensynssoner: infrastruktursone. Vurdering FUNKSJON OG UTFORMING Terrenget i planområdet er flatt, og gir derfor ingen utfordringer med tanke på terrengforming. I det første forslaget var bebyggelsen lagt i lameller nord-syd. Et mulighetsstudie som viste videre utbygging med samme struktur, gjorde det etter rådmannens vurdering klart at dette var en uhelding måte å utvikle kvartalet på - særlig med tanke på uteromskvaliteter. I henhold til formingsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel for det aktuelle området bør ny bebyggelse bidra til etablering av felles uteareal for kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal bør få en sentral og solrik plassering i kvartalet. I det forslaget som nå forligger er strukturen på bebyggelsen slik at dette hensynet ivaretas. I henhold til formingsbestemmelsene er det innefor BF3 tillatt med TU = %, brutto. I forslag til ny kommuneplanens arealdel er fortettingsbestemmelsene tenkt opprettholdt. I det innsendte forslaget er % BRA = 135 %, uten lekeareal. TU inkluderer imidlertid også lekeareal. Dersom % BRA regnes for hele tomten, inkludert lekearealet, tilsvarer dette % BRA = TU = ca. 107 %. Dette utgjør likevel en differanse på 28% i forhold til bestemmelsene som gjelder for området, jfr. 1.3, fortettingskategori BF3 i formingsbestemmelsene.

4 Rådmannen vil understreke faren for presedens for tilsvarende prosjekter i området dersom man her tillater et såpass stort avvik fra overordnet plan. Dersom man ønsker å opprettholde % BRA gitt i formingsbestemmelsene som et gjennomsnitt for BF3, innebærer dette at en høy utnytting på denne tomten vil redusere muligheten for høy utnytting på andre tomter innenfor det aktuelle kvartalet og for BF 3. Dette er uheldig siden det ikke foreligger noen nærmere vurderinger av det eksisterende bygningsmiljøet og av ulike interesser for BF3. Området ikke er områderegulert. I planforslaget er det foreslått flatt tak. Dette bryter med takformen ellers i kvartalet, som er saltak. I henhold til formingsbestemmelsene, skal ny bebyggelse utformes med saltak. I forslag til nye bestemmelser for kommuneplanens arealdel, åpnes det imidlertid for mer variasjon i takform. Bebyggelsen overskrider ikke formingsbestemmelsene maks tillatte byggehøyde på 10 meter, jfr. reguleringsbestemmelsene Videre er det er satt krav til at 3. etasje skal være tilbaketrukket 2 meter fra underliggende fasade. Dette er i tråd med både dagens formingsbestemmelser og forslag til nye formingsbestemmelser, og er et viktig bidrag for å skape en visuell likhet og sammenheng mellom tilgrensende bygninger til tross for ulik takform. TEKNISK INNFRASTRUKTUR Veg Blinkgata skal opparbeids som del av prosjektet, jfr. reguleringsbestemmelsene 3.1. og 6.1. Vann/avløp Stjørdal kommune leverer vann i området. Avløp går til offentlig renseanlegg - sentrum avdeling renseanlegg (SARA) - overflatevann håndteres av Stjørdal kommunes anlegg. Anlegg for vann og avløp skal være ferdig opparbeidet før oppføring av ny bebyggelse, jfr. 6.1 i reguleringsbestemmelsene. Fortetting innebærer flere harde flater. Sammen med mer nedbør fører dette til stadig større belastning på det kommunale ledningsnettet. Det settes derfor krav til fordrøyningsanlegg for å hindre overbelastning på det kommunale ledningsnettet, jfr. reguleringsbestemmelsene 6.1. Det er i dette prosjektet en høyere % BRA enn det som tillates i formingsbestemmelsene, og dermed høyere enn det som ligger til grunn for dimensjonering av kommunens VA- anlegg. En økt %BRA i dette prosjektet kan bidra til å skape presedens for andre prosjekter i området. - En stadig tettere utbygging med tilhørende parkeringskjellere og økt areal med harde flater påvirker grunnvannsnivået og gir utfordringer med å håndtere overvannet. Dette vil kunne føre til oversvømmelser ved store nedbørsmenger. Rådmannen vil gjøre oppmerksom på at en stadig høyere utnytting vil innebære et behov for oppgradering av det kommunale VA-anlegget i området i relativt nær fremtid. Oppvarming Det er viktig med flere alternative oppvarmingsmuligheter både ut i fra miljøhensyn og med tanke på sikkerhet. I planforslaget er det lagt opp til elektrisk oppvarming og fjernvarme, jfr.

5 reguleringsbestemmelsene 3.6. Selv om fjernevarme bruker noe strøm, er dette så lite at det etter rådmannens vurdering kan regnes som alternativ energikilde. I en eventuell nødssituasjon hvor strømmen blir borte i lengre tid, kan dette likevel bli en noe sårbar løsning. SOSIAL INFRASTRUKTUR Utbyggingen sorterer under Halsen og Fosslia skolekrets, hvor kapasitetsprognoser viser en framtidig underdekning på barne og ungdomsskoletrinnet. Det vises til eksisterende og planlagte barnehager innenfor samme krets. Folke og boligtellingen fra 2001 (SSB) viser at privathusholdninger i blokkleiligheter med barn mellom 0-17 år utgjør 0.6 av kommunens husholdninger. Barn mellom 6 15 år utgjør 7% av antall personer boende i sentrum. Generelt er det derfor grunnlag for å mene at typiske byleiligheter gir en marginal belastning på skole og barnehagekapasiteten. GRØNNSTRUKTUR Biologisk mangfold og friluftsliv Planområdet har per i dag liten/ingen betydning i forhold til biologisk mangfold og friluftsliv, jfr. Gønn Plakat for Stjørdal kommune. LEKEPLASSER Sandlekeplass: Slik planforslaget er nå, er plassering av barns lekeareal vesentlig bedre enn på det opprinnelige forslaget. - Små barn har liten egen bevegelsesradius. Dette fører til at gode kvaliteter helt nært bolig blir særlig viktig for dem. Rådmannen har derfor lagt inn i reguleringsbestemmelsene at utomhusplanen skal prioritere barnas behov, jfr Nærlekeplass: Nærlekeplass med bl.a. ballplass blir opparbeidet på Blinkbanen/Blinkparken. Stjørdal kommune har utarbeidet en skisse for opparbeiding av Blinkparken, og vil ut fra denne lage en parkplan som skal vedtas. Andel av Blinkparken skal opparbeides ihht godkjent parkplan utarbeidet av Stjørdal kommune før brukstillatelse gis, jfr. reguleringsbestemmelsene 6.7. I henhold til forslag til vedtak skal det inngås en utbyggingsavtale som innebærer at utbygger bidrar i opparbeidelsen av Blinkparken. Parken er tenkt som et byrom for lek/idrett og rekreasjon. Diagonalt gjennom parken sørvest - nordøst går det en gangsti som også markerer en to-deling av arealet. Det er tenkt én sone hvor hovedfunksjonen er lek og idrett med ballbinge/skøytebane, klatrestativ, område får sykling/scating og utendørs treningsapparat. Den andre sonen er tenkt å invitere til mer ro og rekreasjon med mye blomstrende busker/roser, trær, sommerblomster, løkplanter og vann, samt en sandlekeplass for de minste. Formspråket i parken er tenkt uformelt/lekent og frodig: grønt og fargerikt. Det er også en målsetting å bruke stedegne materialer som skifer og tegl. Motiver fra helleristningene i Stjørdal er tenkt brukt i deler av belegningen og i skulpturelle element. Strøkslekeplass: Anlegg ved Øverlands Minde, Sandskogan, og uteareal ved Halsen skole vil fungere som strøkslekeplass.

6 VERN OG BEVARING I følge Riksantikvarens database for kulturminner, askeladden.ra.no, er det ikke registrert kulturminner innenfor det aktuelle planområdet. LANDBRUK/BEITEDYR/REINDRIFT Planområdet berører ikke interesser innenfor landbruk, beitedyr og reindrift. RISIKO OG SÅRBARHET Det stilles krav om dokumentasjon på at områdestabiliteten er tilfredsstillende før søknad om tiltak godkjennes. Dette gjelder både for anleggsfasen og ved ferdig anlegg, jfr. reguleringsbestemmelsene 6.4. For øvrig vises til ROS-vurderingen som inngår i planbeskrivelsen. HELSE OG MILJØ Forurensing Det har tidligere vært industrivirksomhet på tomta. I følge klif.no (klima- og forurensingsdirektoratet), er det antatt grunnforurensing med metallforbindelser i planområdet. Rådmannen har derfor satt krav om miljøteknisk grunnundersøkelse og risikoanalyse, samt rekkefølgebestemmelser knyttet til dette, jfr. reguleringsbestemmelsene 3.4. og 6.5. Støy Planområdet ligger utenfor gul flystøysone. Boligblokkene planlegges ved Blinkgata som vil bli opparbeidet som gatetun med antatt hastighet 30 km/t. Vegtrafikk som genererer støy, kommer fra Ole Vigs gate. Den planlagte bebyggelsen ligger i 2.rekke i en avstand på ca m fra støykilden, og har ikke fasade mot denne. Målt uten støyskjerming vil støynivået være i grensen for hva som aksepteres ( 55 Lden), men vil reduseres når hele kvartalet er ferdig utbygd. Rådmannen har derfor i dette tilfellet valgt å vektlegge solforhold og et åpent gårdsrom, framfor å kreve en midlertidig støyskjerming. Støynivået innendørs skal ikke overskrid verdiene i NS 8175 klasse c, jfr. reguleringsbestemmelsene Rådmannen har satt krav om at støybergning og eventuelle tiltak skal dokumenters ved søknad om tiltak. Anleggsfasen vil medføre noe støy for naboene. Det er derfor satt krav om plan for beskyttelse av naboomgivelsene mot støy og andre ulemper i anleggsfasen, jfr. reguleringsbestemmelsene 6.6. Planen skal også innholde et avsnitt om trafikkavvikling. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. I anleggsperioden skal støykrav som angitt i T-1442 kapittel 4 oppfylles både for inne- og utemiljø. Planen skal følge søknad om tiltak. Universell utforming Det er satt krav til universell utforming, jfr i reguleringsbestemmelsene.

7 Bolig-bygninger med 3 etasjer eller mer skal ha heis. Dette medfører også krav om tilgjengelighet ihht. TEK 10. Ytterligere utforming med tanke på universell utforming antas å kunne tilrettelegges etter behov. I felles uteareal er kravene strengere. Ihht TEK 10 kap 8 skal uteareal for boligbebyggelse med krav til heis være universelt utformet slik at tilgjengeligheten til leilighetene for både beboere og besøkende blir god. Videre er det viktig at lekeplasser/felles uteareal er universelt utformet. På denne måten blir personer med nedsatt funksjonsevne lettere inkludert i sitt nærmiljø, - dette er særlig viktig for barn. Det vises til 3.1. og 3.2. i reguleringsbestemmelsene. UTOMHUSPLAN Det skal sendes inn detaljert utomhusplan for den ubebygde del av byggeområdet sammen med byggesøknad, jfr og 6.2. i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen har i reguleringsbestemmelsene lagt vekt på prioritering av barns behov og universell utforming. BETINGELSER FOR UTBYGGING Stjørdal kommune ønsker å inngå en utbyggingsavtale før rammetillatelse gis. Avtalen skal baseres på planens rekkefølgebestemmelser. I tillegg til infrastruktur skal utbyggingsavtalen også omfatte bidrag til opparbeiding av Blink-parken. KONKLUSJON Planforslaget har mange gode kvaliteter, men har en %BRA som er vesentlig over det som er tillatt i området. Rådmannen legger ihht pbl fram 2 alternative forslag til vedtak. Rådmannen anbefaler at alternativ1 vedtas, slik at utnyttingen av tomten blir i henhold til overordnet plan som gjelder for området.