MØTEINNKALLING. Formannskapet SAKSLISTE

Transkript

1 MØTEINNKALLING Formannskapet Sted Rakkestad kulturhus, Formannskapssalen Dato Tid 16:30 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 52/17 17/1586 FLADSTAD OMSORGSBOLIGER (GNR. 7/BNR. 292)- SØKNAD OM DISPENSASJON FRA DETALJEREGULERINGSPLANEN FOR FLASTAD GÅRD 53/17 16/4494 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALFORMÅL 54/17 17/1898 FLAGGING - REGNBUEFLAGGET 55/17 16/1804 MASSEUTTAK PÅ MURTNES GÅRD - EGENGODKJENNING AV DETALJREGULERINGSPLAN Eventuelt forfall meldes til Servicekontoret tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Rakkestad, 15. juni 2017 Ellen Solbrække Ordfører

2 FLADSTAD OMSORGSBOLIGER (GNR. 7/BNR. 292) - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA DETALJEREGULERINGSPLANEN FOR FLASTAD GÅRD Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 7/292 Arkivsaksnr. 17/1586 Saksnr. Utvalg Møtedato 52/17 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra bestemmelsen om plassering av bygg i reguleringsplan for «del av Fladstad Gård del av B 3» av som søkt om. Dispensasjonen gjelder for 12 boliger og tilhørende fasiliteter. Rakkestad kommune forutsetter at avbøtende tiltak mot nord fastsettes etter dialog med naboer i Parkveien 48, 50, 52, 54 og 56. Beplantning etableres dessuten mot vei der bygg kommer nærmere enn 4 meter. Beplantningen skal godkjennes av kommunens tekniske sjef. Vedlegg 1. Søknad. 2. Innkomne merknader. 3. Bygning skisse fra nord. 4. Bygning skisse fra sør. 5. Situasjonsplan. 6. Skisse/plankart med maksimum utnytting og omsøkte bygninger. Bakgrunn Rakkestad kommune er tiltakshaver for tolv nye omsorgsboliger i Bo- og aktivitetstjenester. Ulike alternativer for lokalisering av anlegget har blitt veiet mot hverandre over en lengre periode. For to tre måneder siden konkluderte et samlet kommunalt administrativt og tjenesteapparat med at et areal på Fladstad Gård totalt sett egnet seg best til formålet. Husbankens retningslinjer og kriterier for plassering av omsorgsboliger for funksjons- og utviklingshemmede har hatt stor og til dels avgjørende betydning for den lokalitet som er valgt. Rådmannen viser til at kommunen i 2015 ønsket å etablere de nye omsorgsboligene på egen eiendom i Kleven og Bergenhusområdet, men at Husbanken basert på merknader fra funksjonshemmedes organisasjoner ikke ga tilsagn på finansiering av denne investeringen. Standpunktet ble begrunnet med at tiltaket ikke var en naturlig del av et bomiljø. Rakkestad kommune gikk bort den aktuelle beliggenhet på dette grunnlaget. Side 2 av 18

3 Sak 52/17 Når det gjelder det siste alternativet, er det godkjent av Husbanken for gjennomføring. Rakkestad kommune oppnår investeringstilskudd til prosjektet. Det utgjør maksimalt kr pr. enhet totalt for hele investeringen kr Investeringstilskudd er dermed en stor del ca. 50 prosent av den økonomiske og finansielle basis for omsorgsboligene. Uten tilskuddsinstituttet hadde tiltaket ikke blitt selvfinansiert av leietakernes husleie. Lokaliteten er betegnet «B 3» i detaljreguleringsplan «del av Fladstad Gård del B 3». Den er på kvadratmeter og er regulert for konsentrert småhusbebyggelse. I sin tid ble denne planen utarbeidet av Nordbohus. Rakkestad kommune har som tiltakshaver planlagt og prosjektert bygningsmassen i lengre tid. Den lar seg svært vanskelig realisere innenfor regulert byggegrense. Av den grunn søkes det planmyndigheten om dispensasjon fra regulert bygningsplassering. Lovhjemmel Plan- og bygningslovens kapittel 19 Dispensasjon 19 2 Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler Reguleringsplan Rakkestad kommunestyre vedtok reguleringsplan for «del av Fladstad Gård del B 3» den Området for omsorgsboliger er regulert for konsentrert småhusbebyggelse. Det er tillatt med til sammen 990 kvadratmeter BYA på de aktuelle arealer. For øvrig gjelder blant annet følgende rammer og bestemmelser: - Maksimal mønehøyde er 5,5 meter over kotehøyde 108,8 109,2. Det kan avvikes med inntil 0,5 meter slik at maksimal byggehøyde er 6 meter over satt kote. - Bygningens plassering kan avvikes med 1 meter noe som i praksis medfører at avstand til grense i nord er 4 meter, men den i sør varierer. Minsteavstanden til grense mot naboeiendom i sør er på 2,8 meter. - Planbeskrivelsen refererer til en spesiell hustype som Nordbohus leverer og som var tenkt etablert i dette planområdet. Søknaden Rakkestad kommune søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for «del av Fladstad Gård del av B 3» for å føre opp tolv omsorgsboliger for utviklings- og funksjonshemmede på området «B 3». Side 3 av 18

4 Sak 52/17 Prosjektet er vanskelig gjennomførbart innenfor reguleringsbestemmelsene idet bygningskroppen ikke lar seg plassere regulært på arealet i samsvar med de grenser og rammer som reguleringsplanen stiller opp. Omsorgsboligene er tenkt satt opp med avstand 3 meter mot grense i nord mot friområde og med minsteavstand mot veigrøft i sør på 2 meter. De har pulttak med takvinkel 15 grader og maksimal mønehøyde på 4,5 meter. Omsorgsboligene skal gjerdes inn. Flettverksgjerde på forstøtningsmur i nord og beplantning mot vei. Det demper effekten av tiltaket. Flere av naboene har levert synpunkter og merknader på tiltaket. De er vedlagt saken. Rådmannen oppsummerer og kommenterer dessuten punktene spesielt nedenfor. Fladstad Vel Trafikken i området vil vokse. Fartsdempende tiltak bør iverksettes. Øvrige synspunkter er av en mer generell karakter og går blant annet ut på at boligfeltet i en helhet må ferdigstilles som forutsatt. Aud Kristin og Hans Amund Lunde Aud Kristin og Hans Amund Lunde mener at bebyggelse og parkering bør bytte plass slik at bygget trekkes helt øst på området. Flere naboer har undertegnet likelydende brev på dette punkt. Doris og Kai Adamski Doris og Kai Adamski peker på at Fladstad Gård i hovedsak er bygd ut etter reguleringsplanen. På denne måte blir avstander til nabogrenser m.m., innsyn, utsikt og solforhold på eiendommer respektert. Adamski mener at hensyn til bomiljø bør veie tyngre enn utbyggers planer relatert til praktiske og økonomiske forhold. Det er lettere å akseptere en dispensasjon på området øst ved Parkveien. Eva Øverby Eva Øverby sier at det aktuelle prosjekt ikke er i samsvar med de planer som ble forespeilet henne ved kjøp av eiendommen. Uteplassen ser ut til å være plassert helt ute på forstøtningsmur. Hun peker på at tiltakets avstand til vei og mur ikke er i overensstemmelse med reguleringsplanen. Bygget bør plasseres øst mot Parkveien. Andre momenter Fra enkelte hold stilles spørsmål om Rakkestad kommunes rolle som både tiltakshaver og planmyndighet i prosjektet. For prosjektleder Jon Ådalen oppfatter rådmannen at det ligger en habilitetsinnsigelse like under overflaten i plandelen av saken. Side 4 av 18

5 Sak 52/17 Fra rådmannens side understrekes at Rakkestad kommunes framgangsmåte og behandling av denne sak er helt regulær. Det er ikke grunnlag for noen saklig kritikk verken mot enkeltpersoner eller kommunen innenfor de lov og andre rammer som gjelder. Rådmannens kommentarer til merknadene I stor grad går merknader ut på at bebyggelse bør flyttes østover på tomten og at parkering bør etableres vest på eiendommen. Rådmannen vurderer at Rakkestad kommune i så fall bryter med både målsettinger og forutsetninger i reguleringsplanen idet parkeringsarealer skal legges i tilknytning til etablerte og planlagte trafikkområder for ikke å trekke inn og øke trafikk i boligområder. Det er gjennomført for de øvrige delområder av Fladstad Gård. I denne sammenheng vises også til at detaljreguleringsplanen med tilhørende bestemmelser var fastsatt og kjent for alle parter før byggingen på Fladstad Gård startet opp. Rådmannen mener at hensyn bak bestemmelsene om avstand til nabogrenser ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved utforme omsorgsboligene som prosjektert er langt større enn ulempene for tiltaket isolert og i samfunnsmessig sammenheng. Avstand fra senter vei og til nærmeste bygningsdel blir på ca. 5,20 meter. Rådmannen viser videre til at denne avstand bare gjelder en mindre del av bygningsmassen. Som sådan er et unntak fra reguleringsplanen på det aktuelle punkt av mindre betydning. Omsorgsboligene er planlagt og tilpasset for en vanskeligstilt og utsatt brukergruppe der plassering og utforming av tilbudet er særskilt vektlagt for å oppnå størst mulig sikkerhet og trygghet for leietakerne. Rådmannen vurderer at andre bygg med BYA tilnærmet utnyttelsesgraden i bestemmelsene, mest sannsynlig også fordrer dispensasjon fra reguleringsplan for å bli realisert. Rådmannens vurderinger Reguleringsplanen for «del av Fladstad Gård del av B 3» er skreddersydd av en bestemt utbygger. Byggegrenser er blant annet designet for og spesielt tilpasset en bygningstype. Når en tiltakshaver ikke realiserer de planlagte objekter, men selger eller fører opp noe annet oppstår det ganske fort uoverensstemmelser mot de regulerte byggegrenser. Det er ikke en situasjon særegen for det aktuelle planområdet, men noe som skjer i de fleste bolig og andre utbyggingsområder i kommunen. Om reguleringsplanene er detaljerte eller mer har karakter av å være oversiktsplaner, er ofte ikke avgjørende for om tiltak krever dispensasjon fra eller endring av reguleringsplanen for å bli gjennomført. Formannskapet behandler hele spekteret av slike saker hvert år. Ifølge plan- og bygningslovens 19 2 Dispensasjonsvedtaket må to vilkår oppfylles for at planmyndigheten kam innvilge dispensasjon fra reguleringsplan for et prosjekt: 1. Hensynet bak bestemmelsen som det dispenseres fra, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 5 av 18

6 Sak 52/17 Det sentrale spørsmålet i denne saken er plasseringen av bygget. En detaljert regulert bygningslokalisering i både horisontal og vertikalplanet er ment å sikre at bebyggelse tilpasses området slik at solforhold, innsyn, utsikt m.m. blir tatt hensyn til og for boligfeltet som en helhet blir maksimert. Søknad oppsummert Planbegrensninger Rakkestad kommune tenker å bygge omsorgsboligene på en kvadratmeter stor tomt på Fladstad Gård. Gjeldende reguleringsplan er for «del av Fladstad Gård del av B 3» av 22. mars I den aktuelle reguleringsplanen illustreres «fotavtrykk av bygningskropp». Den har et areal på 660 kvadratmeter eksklusive bod. Med et tillatt avvik på inntil 1 meter i alle retninger, kunne bygningsmassens størrelse bli på ordinært ca. 870 kvadratmeter eksklusive boder. Reguleringsplanen fastsetter bebygget areal til maksimalt 990 kvadratmeter for tomten. Tiltakets høyeste punkt er i samme siktlinje fra grense i nord som bygg oppført innenfor rammene av reguleringsplan. Reguleringsplanen har ikke krav til verken form eller vinkler på tak. Etter reguleringsplanen kan bygg på den aktuelle tomt bli ført opp med flatt tak med gesimshøyde 6 meter fra fastsatt kote. Omsorgsboligene er planlagt med pulttak og brutte mønelinjer. Bare to gavlevegger har maksimal høyde mot grensen i nord. På denne måte fremstår tiltaket som lavere enn det reguleringsplanen hjemler for. Hensynet bak bestemmelsen som det søkes unntak fra, blir ikke vesentlig tilsidesatt dersom formannskapet vedtar dispensasjon fra reguleringsplanen for omsorgsboligene. Heller tvert om. Etter reguleringsplanen kan bygg plasseres 4 meter fra forstøtningsmur. Omsorgsboligene blir liggende 3 meter fra denne muren. Som planmyndighet må formannskapet ta stilling til hvor store konsekvenser dette har for innsyn til naboer, solforhold og bruk av utomhusarealene. Rådmannen mener ikke at det innebærer vesentlige eller avgjørende forskjeller for naboer og nærmiljø om det gjøres unntak fra reguleringsplanen på dette punktet. Like fullt respekterer rådmannen de merknader som har blitt fremmet. Avstand mellom bygg og til nabogrenser blir mindre. Det er dermed i moderat utstrekning tenkbart at flere forstyrrende og sjenerende situasjoner oppstår. Rådmannen mener at det fullt ut kan kompenseres for med avbøtende tiltak. Gjerde kan settes opp som en barriere. Hvis det trekkes inn ca. 0,6 meter og oppføres i ca. 90 cm høyde, kommer det i samme siktlinje som topp på pulttak. Reguleringsplanen fastsetter minsteavstand fra vegg til veggrøft til ca. 2,8 meter. Bod kan settes opp i grøftekant lengst øst i området. Ved å maksimere tiltaket, kunne det blitt etablert tre bygg i innbyrdes avstand av 2 2,5 meter. Hver fasadelengde hadde blitt på 22 meter. Side 6 av 18

7 Sak 52/17 Omsorgsboligene har en minste avstand til grøftekant 2 meter. Av bygningsmassen er ca. 140 kvadratmeter plassert utenfor regulert byggeområde mot sør og ca. 10 kvadratmeter mot nord. Bare 14 kvadratmeter er nærmere enn 4 meter fra grøftekant/eiendomsdele. Avstand til senter av vei er på det minste 5,6 meter. Samlet vurdering av tiltaket Reguleringsplanens mål og forutsetninger er en tett og ganske massiv utbygging med konsentrert bebyggelse. Den angir en høy arealutnyttelse inntil 990 BYA kvadratmeter på tomten. Lange fasader og liten avstand mellom byggene. Det er ikke krav om takutforming i planbestemmelsene. Rådmannen peker på at det i reguleringsområdet overensstemmende med reguleringsplanens bestemmelser kan etableres bygg med flatt tak med høyde 6 meter til gesims. Utgangshøyde er en kotehøyde på topp grunnmur. Den er derfor lik for alle prosjekter. Omsorgsboligene omfatter flere bygningskropper med brutte mønelinjer delvis sammenkjedet eller bundet sammen med svalgang. Det er dog separate innganger. De to byggene lengst vest er frittstående. Tiltaket innebærer høy arealutnyttelse, men en lavere utnyttelsesgrad enn det planen åpner for. Det er like fullt innenfor formålet konsentrert småhusbebyggelse. Omsorgsboligene har en maksimal høyde på 4,5 meter fra angitt kotehøyde. Det er 1,5 meter lavere enn maksimal høyde etter reguleringsbestemmelsene. Rådmannen peker på at relativt små enheter sammenkjedet eller bundet sammen med pulttak, framstår som et mye mindre massivt bygg enn det som maksimal utnytting av reguleringsplanens ramme 6 meter ville medført. Bare deler av fasaden når maksimalhøyde i grense mot nord selv med en plassering av bygget 3 meter fra eiendomsdele. Rådmannen understreker at det for de enkelte punkter og prosjektet totalt, er marginale og ikke vesentlige forskjeller på en utbygging fullt ut etter reguleringsplanen og for omsorgsboligene som de er planlagt og prosjektert. Omsorgsboligenes utforming og omfang relatert til en potensiell utnytting av arealene etter reguleringsplanen innebærer etter rådmannens vurderinger i verste fall det samme bildet når det gjelder sol og utsikt. Hensynet bak reguleringsplanens bestemmelser blir ikke vesentlig tilsidesatt i den dispensasjonssak som er til behandling. Omsorgsboligene er tegnet inn 3 meter fra støttemur mot grøntområde i nord. Reguleringsplanen beskriver en avstand på 4 meter mot dette eiendomsdelet. Det gir en forskjell mellom planen og tiltaket på 1 meter. Om boligene ligger 3 eller 4 meter fra en støttemur som er inntil 2 meter høy har praktisk og reelt sett helt marginal betydning for bruk av arealet. Side 7 av 18

8 Sak 52/17 Brannkrav er ikke noe moment i denne saken. Omsorgsboligene blir beliggende mer enn 8 meter fra annen bebyggelse. Avstanden er ment å ivareta er sol, innsyn, utsyn og lignende forhold. Det er marginale forskjeller mellom plan og tiltak også på dette punkt. Beplantning eller andre former tiltak kan dempe og reparere de effekter som har blitt påpekt. Det kan avklares i dialog med naboene. I sør gjelder i tillegg til avklarte momenter ulemper mot vei. Enkelte deler av bygningskroppene blir liggende nærmere dens ytterkant enn planen ordinært tillater. Noen naboer ønsker prosjektet flyttet mot Parkveien. Det arealet er disponert til parkeringsformål. Rådmannen vurderer at slike endringer strider mot reguleringsplanens helhetlige målsettinger. Det er ikke god planlegging og praktisk fornuftig å etablere felles parkeringsområder innerst på et felt. Dette genererer mer trafikk nært boliger og lekeplasser som er uheldig. Endring av denne karakter må settes på dagsordenen som reguleringsplansak. Plan- og bygningsloven beskriver en byggegrense på 4 meter til nabodele. Reguleringsplanene bygger normalt på dette instituttet. Omsorgsboligene er i hovedsak innenfor rammene i planen. En utbygging etter reguleringsplanen, kunne resultert i at 4 av 9 boder hadde blitt liggende utenfor 4 meter fra grøftekant. Tiltaket genererer mindre biltrafikk og færre avkjøringer fra/påkjøringer til vei i området enn det som går fram av reguleringsplanen. Omsorgsboligene er inntil 1,5 meter lavere med brutte mønelinjer og pulttak. Det gir større kontrastvirkninger. Bygningen blir også mindre dominerende. Nærhet til vei kan medføre dårligere sikt. I et boligområde med allerede lav fart og avstand 5,6 meter til senterlinje på vei, bør det for tiltaket ikke tillegges negativ vekt. Å plassere bodene i samsvar med reguleringsbestemmelsene, er som rådmannen ser det mer problematisk med hensyn til sikt enn prosjektet som det er planlagt. En avstand 2 meter til grøft og 3 meter til veikant kan oppleves som nært på vei. Det er tenkt kompensert for med lav, men likevel tett beplantning. Rådmannen konkluderer med at prosjektet etter helhetlige vurderinger har en klar overvekt av positive versus negative sider og at vesentlige hensyn bak bestemmelsene som det søkes unntak fra ikke blir tilsidesatt dersom formannskapet innvilger de dispensasjoner det er snakk om i denne saken. Tiltaket faller inn under plan- og bygningslovens dispensasjonsinstitutt. Side 8 av 18

9 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALFORMÅL Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 237/2 Arkivsaksnr. 16/4494 Saksnr. Utvalg Møtedato 53/17 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for deling av eiendom. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonskart 3. Oversiktskart 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den søknad om fradeling av eiendommn gnr. 237 bnr. 2. Det er søkt om å dele fra ca. 136 daa fra gårdstunet på eiendommen. Arealet som ønskes fradelt består av ca. 105,7 daa dyrka mark og 30,6 daa skog og skal legges som tilleggsareal til landbrukseiendommen gnr. 237 bnr. 1, 3 og 4. Gårdstunet har et areal på ca. 4 daa. Eiendommen ligger i et område som i arealdel av Kommuneplan for Rakkestad kommune er avsatt til Landbruk-, natur- og friluftformål (LNF1). Ved fradeling av bebygd tun utgår bygningenes funksjon fra landbruksdriften og bygningene knytter seg ikke lenger til landbruksarealene (produksjonen). Ettersom tunet etter fradeling vil ha bolig som sitt primære formål, er ikke fradelingen i tråd med LNF-formålet. Det er derfor søkt om dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen for fradeling til boligformål. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at det ikke er økonomisk gunstig å drive 100 mål med jord. Landbruksarealene ønskes derfor solgt til en større nærliggende driftsenhet. Ettersom eiendommen ligger i et LNF-område har saken vært oversendt Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. Etter en samlet vurdering av nasjonale og regionale landbruksinteresser relevante for saken, hadde ikke Fylkesmannen innvendinger mot en eventuell dispensasjon. Fylkesmannen overlot saken til de kommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene på stedet. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Side 9 av 18

10 Sak 53/17 Andre faktaopplysninger Til info har saken tidligere vært behandlet i administrasjonen. Tiltakshaver søkte om et større areal og kommunen tillot kun fradeling av tunet. Saken ble påklaget og opphevet av Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannens opphevingsvedtak var begrunnet med at fradelingen krever dispensasjon fra arealformålet i Kommuneplanen. Administrasjonens vurdering Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig bruk av et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forkrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosesser og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal ikke være kurant å fravike disse. Eiendommen som ønskes delt ligger som nevnt i et områd som i kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. Eiendommen ligger altså i et område hvor kommunen har valgt å sette hensynet til allmenne interesser foran private interesser. Hensyn som ligger til grunn for LNF-formålet er å ivareta friluftsliv, natur- og landbruksinteresser. I landbruksområder er det viktig å forhindre tiltak som kan føre til nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Saken gjelder fradeling av et areal hvor det er et etablert gårdstun med våningshus og andre bygninger. Rådmannen er av den oppfatning at verken hensynet til naturinteresser eller hensynet til friluftsliv blir vesentlig tilsidesatt ved en fradeling som omsøkt. Etter rådmannens vurdering er det ikke her fare for at endring av formålet på tunet fra landbruksformål til boligformål vil medføre nedbygging av landbruket eller føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Saken gjelder fradeling av et allerede eksisterende og etablert gårdstun som i dag benyttes som en boligeiendom. Tunet er bebygd med et bolighus og jorda leies bort til den driftsenheten som skal overta de produktive arealene. En fradeling som omsøkt vil følgelig ikke medføre noen endring i bruk av arealene fra dagens situasjon. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Spørsmålet er om fordelene er klart større enn ulempene. At landbruksarealene legges til en større driftsenhet anses som en fordel. På denne måten er en sikret videre drift av de produktive arealene. Dette er også i tråd med jordloven og Side 10 av 18

11 Sak 53/17 landbrukspolitikken hvor en ønsker større driftsenheter. Det anses også som en fordel at fradelingen ikke medfører endringer fra dagens situasjon. I tillegg vil bygningsmassen ved en fradeling ivaretas av eierne av den nye boligeiendommen. Det er som sagt ikke snakk om en ny boenhet, men kun at det opprettes en egen boligeiendom uten landbruksarealene. Ettersom fradeling av tunet ikke medfører endret bruk vil ikke tiltaket medføre endringer i infrastruktur. Etter rådmannens vurdering er det også en fordel av nytt formål ikke vil være til hinder for landbruksdriften. Landbruksarealene leies i dag bort til den driftsenheten som ønsker å kjøpe arealene. Det anses som en fordel at den som driver jorden også eier den. På bakgrunn av det ovennevnte foreligger det klart større fordeler for en dispensasjon enn ulemper. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet. Side 11 av 18

12 FLAGGING - REGNBUEFLAGGET Saksbehandler Alf Thode Skog Arkiv 005 Arkivsaksnr. 17/1898 Saksnr. Utvalg Møtedato 54/17 Formannskapet /17 Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre følger lov om flagging på kommunale offentlige bygninger så lenge det er gjeldende norsk rett. Rakkestad kommunestyre nedsetter en arbeidsgruppe av de politiske partiers gruppeledere i formannskapet til å utrede og legge fram forslag til hvordan flagging på kommunale bygg skal utøves når det nye regelverket trer i kraft. Rakkestad kommunestyre tar stilling til den utredning som nevnt innen Vedlegg Ingen. Bakgrunn Rakkestad kommune har blitt utfordret til å flagge med Prideflagget regnbueflagget i hele juni og på andre merkedager i året for å markere Rakkestad som et fordomsfritt og inkluderende lokalsamfunn. Politisk nivå har bestemt å sette saken på dagordenen. Hjemmelsgrunnlag Lov om flagging på kommunale offentlige bygninger av nr. 2 regulerer flagging fra kommunens offentlige bygninger, eiendommer og institusjoner. I loven heter det: Kapittel I På eller fra kommunens offentlige bygninger, eiendommer og kommunale institusjoner må kun brukes flagg som nevnt i lov av 10. desember 1898 nr. 1 1 (uten splitt og tunge), det samiske flagget eller by-, kommune- eller fylkesflagg som er godkjent av Kongen. Som offentlige bygninger og kommunale institusjoner regnes bygninger med tilhørende grunn som kommunen råder over som eier, leier eller lignende og som hovedsakelig brukes i forbindelse med kommunens offentlige oppgaver eller av kommunale institusjoner. Forbudet i første punktum gjelder ikke når bygninger med tilhørende grunn som nevnt i annet punktum brukes i forbindelse med idretts-, kultur- og lignende arrangement med allmenn Side 12 av 18

13 Sak 54/17 interesse. Det samme gjelder frittstående kommunale flaggstenger på torg, bruer, plasser eller lignende som ikke framstår som en integrert del av et kommunalt bygningskompleks eller et bygningskompleks som for den vesentligste del benyttes av kommunale institusjoner. Dog kan Kongen utferdige bestemmelser om adgang til i særlige tilfelle å benytte et fremmed lands flagg ved siden av det norske. Overtredelse av denne lov straffes med bøter eller fengsel i inntil 3 måneder. Kapittel II Denne lov trer i kraft straks. Lov om flagging på kommunale offentlige bygninger ble sist endret med virkning fra Et forslag om å oppheve lov om flagging på kommunale offentlige bygninger ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist for høringsinstanser til å gi uttalelse til Så vidt rådmannen kjenner til har Stortinget enda ikke besluttet oppheving av loven som nevnt. Om begrunnelsen for forslaget om å oppheve lov om flagging på kommunale offentlige bygninger heter det: Lov om flagging fra 1933 var en reaksjon på noen få tilfeller av røde flagg på 1. mai på sentrale flaggstenger på enkelte steder i landet. Det må derfor vurderes om det fortsatt er behov for et nasjonalt regelverk for å begrense den enkelte kommunes adgang til å utforme en egen praksis for flagging på kommunale bygninger. Departementet mener at situasjonen i dag er annerledes enn situasjonen på 1930 tallet. Videre antas det at eventuelle motsetninger i mindre grad vil markeres med flaggbruk fra offentlige bygninger. Departementet legger videre til grunn at enkeltstående tilfeller av kontroversiell flagging, vil bli debattert i den enkelte kommune og eventuelt bli gjenstand for reaksjoner lokalt. Opphevingen innebærer at kommunene har anledning til å flagge med andre symboler enn kommunevåpenet og andre typer flagg i forbindelse med spesielle begivenheter. Det vil fortsatt være anledning for kommunene til å føre en restriktiv praksis. Det sentrale med endringen er at skjønnsutøvelsen kan skje i den enkelte kommune, og at det ikke legges begrensninger for flagging fra kommunens egne bygninger gjennom et nasjonalt regelverk. Økonomi Rakkestad kommune betaler kr. 244 for flagging pr. stang hver gang det flagges. Årlige kommunale utgifter til formålet er ca. kr Rådmannens vurderinger Fortsatt gjelder loven om flagging på kommunale bygninger. Den regulerer på hvilken måte kommunene kan flagge fra sine bygg. Rakkestad kommune må følge denne loven inntil den Side 13 av 18

14 Sak 54/17 blir opphevet. Samtidig er et nytt lovverk på trappene. Rakkestad kommune bør som rådmannen vurderer det sette ned en arbeidsgruppe av politiske partiers gruppeledere i formannskapet til å utrede og legge fram forslag til hvordan flagging på kommunale bygg skal utøves når det nye regelverket trer i kraft. Det spørsmål som er til behandling, er av en del av et sakskompleks som er langt mer komplekst og omfattende enn Prideflagget (regnbueflagget). Utredningen bør være avsluttet innen 1. oktober d.å. og vedtatt av kommunestyret senest Rådmannen tilrår kommunestyret å følge og respektere lov om flagging på kommunale offentlige bygninger så lenge det er gjeldende norsk rett. Side 14 av 18

15 Sak 55/17 MASSEUTTAK PÅ MURTNES GÅRD - EGENGODKJENNING AV DETALJREGULERINGSPLAN Saksbehandler Espen Glosli Arkiv GBR 126/1 Arkivsaksnr. 16/1804 Saksnr. Utvalg Møtedato 55/17 Formannskapet /17 Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre vedtar reguleringsplan for masseuttak på Murtnes Gård Vedlegg 1. Plankart. 2. Planbestemmelser. 3. Planbeskrivelse. 4. Forhandlingsprotokoll. 5. Støyvurdering. 6. Hydrotekniske tiltak. 7. Dokumentasjon av massekvalitet. 8. Saksfremlegg offentlig ettersyn. 9. Orienteringssak mekling. Bakgrunn Grunneier vil videreføre en drift av masseuttak på «Murtnes Gård». Det forutsetter driftskonsesjon etter mineralloven og ordnede planforhold etter plan og bygningsloven. For denne eiendommen («Murtnes Gård») er det nå krav om godkjent reguleringsplan for å utløse konsesjon etter aktuell lovgivning og godkjent uttak etter plan og bygningsloven. En komplett reguleringsplan er levert til Rakkestad kommune for realitetsbehandling. Tidligere behandlinger: Framlagt planspørsmål der tiltaket er i strid med kommuneplanen: Formannskapets sak nr. 3/ Fastsettelse av planprogram: Kommunestyrets sak nr. 35/ Vedtak om offentlig ettersyn: Formannskapets sak nr: 15/ Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold leverte innsigelser på planen. Side 15 av 18

16 Sak 55/17 Rakkestad Kommune kom ikke til enighet med innsigelsesmyndighetene gjennom forhandlinger. Vedtaket gikk derfor til mekling. Det ble oppnådd enighet mellom partene i meklingen. Protokoll er vedlagt denne saken. Reguleringsplanen kan med de tillegg som går fram av protokollen egengodkjennes av kommunen. Forslagstiller har endret planen i samsvar med meklingsprotokoll. Hjemmel Privat forslag til detaljert reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn av Rakkestad kommune formannskapet og vedtas endelig av Rakkestad kommunestyre (plan og bygningsloven kapittel 12 Reguleringsplan). Helse- og miljøkonsekvenser Uttak av stein medfører periodisk støybelastning i sammenheng med boring, sprengning og spesielt knusing av masser. Det er forstyrrende for naboer og brukere av nærområdet. Støv er utfordrende ved knusing så vel som ved transport av produkter. Som nevnt er det aktuelle uttak rett i nærheten av et lokalt og regionalt viktig friluftsområde. I meklingsinstituttet ble det enighet om en begrensning i antall sprenge- og knuseperioder til en årlig i perioden Dette er en innskjerping i forhold til planforslaget som gir mindre konsekvenser for helse og miljø. Økonomi Ingen nye faktorer i forhold til planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Innkomne høringsuttalelser Statens vegvesen Planområdet ligger utenfor vegvesenets ansvarsområde. Fylkesmannen i Østfold Innsigelse Fylkesmannen fremmet innsigelse til reguleringsplanen basert på manglende avklaring mot kommuneplanen. Nærhet til fjellaområdene gir en i vesentlig konflikt med regionale interesser. Friluftslivsverdiene og støyforholdene er mangelfullt utredet. Planprogrammet følges ikke opp i forhold til avrenning og landskap. Rådmannens kommentar I forhold til mangelfulle utredninger er planmaterialet supplert etter offentlig ettersyn. For øvrig vises til orienteringssak av Side 16 av 18

17 Sak 55/17 Østfold fylkeskommune Innsigelse Det fremmes innsigelse til nytt masseuttak ved Murtnes Gård, eller en vesentlig utvidelse av eksisterende masseuttak, begrunnet med sakens omfang og arealanvendelse for planområdet. Konsekvenser av tiltaket utløser et behov for behandling av tiltaket i en overordnet kommuneplansammenheng. I den sammenheng poengteres mangelfulle utredninger. Rådmannens kommentar I forholdet til mangelfulle utredninger er planmaterialet supplert etter offentlig ettersyn. For øvrig vises til orienteringssak av Direktoratet for mineralforvaltning Ingen merknader. Knut Brandt Adkomstvei til masseuttak på Murtnes Gård er beskrevet i forslag til planprogram vedlegg 10 på side 7. Teknisk sett er det mulig med adkomstvei via Dalenveien og privat driftsveg mellom Sordalen og Murtnes. Se vedlagte kart. Denne private driftsvegen skal ikke benyttes til noen form for transport av masser, maskiner, utstyr eller annet til eller fra masseuttak Murtnes Gård. Dette gjelder hele eller deler av den markerte delen av veien i det vedlagte kartet. Det presiseres at det er kun Murtnesveien som er adkomstvei. Rådmannens vurdering Slik rådmannen vurderer planmaterialet er det ingen føringer på at annen adkomst enn Murtnesveien skal benyttes. Bruk av annen vei er i alle tilfeller privatrettslig som innspillet også påpeker. Kari og Bjørn Nilsson Kari og Bjørn Nilsson er kritiske til en plassering av masseuttak på grunn av nærhet til fjellaområdene og naturen. Støy fra et pukkverk påvirker naboer langt utover de som blir direkte berørt. Når noen velger å bosette seg langt fra allfarvei, vet de at mye blir tungvint og til dels problematisk: Nærhet til natur, fugle- og dyreliv og ikke minst stillheten oppveier for ulempene. Hele uttalelsen ligger ved. Rådmannens vurderinger Side 17 av 18

18 Sak 55/17 Støy er et av hovedtemaene i planbehandlingen og regionale myndigheters innsigelser. Rakkestad kommune forholder seg til gjeldende retningslinjer og rammer som for tiden er blant annet «Veileder støy i arealplanlegging (t 1442)». Temaet var også gjenstand for mekling hvor knuseperioder ble lagt til et tidsrom hvor støyen er til minst sjenanse for omgivelsene. Gjennom denne periodiseringen er det nettopp forsøkt å ta høyde for også opplevd støy og ikke kun målbar eller beregnet støy. Endringer Plankart. Deler av areal regulert til uttaksområde er endret til formål landbruk i samsvar med tidligere bruk. Planbestemmelser Sprenge- og knuseperioden er justert i henhold til meklingsprotokoll til et uttak årlig i perioden Det er lagt til bestemmelser om avslutning av tiltaket. Avsluttende kommentarer Planarbeidet er belyst og gjennomarbeidet i flere omganger. Rådmannen ser det derfor ikke som nødvendig med en ny gjennomgang av planmaterialet. Det vises til tidligere saksbehandling. Rådmannen vurderer planarbeidet som gjennomarbeidet og godt. Etter innspill og innsigelser fra berørte parter, fylkesmannen og fylkeskommunen, er det supplert hvor det var mangelfullt. Det dreier seg om friluftsliv, støy, massekvalitet og avrenning. Supplerende utredninger støttet i all hovedsak planen slik den var fremmet. Innsigelsene ble tatt til mekling etter plan- og bygningslovens 5 6 hvor kommunens første gangs vedtak langt på vei ble resultatet med en avkortning av uttaksperioder og omdisponering av tidligere dyrket mark fra uttaksområde til landbruksformål. Protokollen er vedlagt saken. Som rådmannen ser det er ikke reguleringsplanen vesentlig forandret i forhold til det som ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn. Rådmannen går inn for at Rakkestad kommune vedtar reguleringsplanen om masseuttak på Murtnes Gård. Side 18 av 18