Intelligente reguleringsbestemmelser finnes det?

Transkript

1 Geir Hanssen, Byggesakskontoret og Gunn Helen Lundgreen, Byplankontoret Intelligente reguleringsbestemmelser finnes det? Foto: Geir Hageskal

2 Byplankontoret Trondheim kommune Del av Byutvikling. Utarbeider og behandler arealplaner etter plan- og bygningsloven. Lager også temaplaner, analyser og veiledningsmateriell. Ca 70 ansatte. Bredt fagmiljø. Behandler ca 50 reguleringsplaner årlig.

3 Byggesakskontoret Trondheim kommune Del av Byutvikling Ca byggesaker pr år / ca. 50 ansatte Tilsyn og ulovlighetsgruppe gesakskontoret/

4 Finnes intelligente reguleringsbestemmelser? JA!

5 Finnes fullt ut entydige bestemmelser? TJA?

6 Litt om rammer for reguleringsbestemmelser Pbl I nødvendig utstrekning ; viktig presisering og begrensning. Bestemmelsene bør ikke regulere mer enn det som er nødvendig for å få til en utbygging som ligger innenfor forsvarlige samfunnsmessige rammer. Bestemmelsene må stå i et saklig og rimelig forhold til tiltakene reguleringsplanen hjemler.

7 Fortsettelse rammer for reguleringsbestemmelser Prosjekt versus plan Reguleringsplaner gir rammer for fremtidig utbygging, og bør ikke være detaljprosjektering av et forprosjekt som kanskje aldri blir bygd. Trondheim kommune

8 Planbestemmelsene Skal utdype og supplere plankartet. Skal spesifisere hva som gjelder i akkurat dette planområdet. Kan nyansere reguleringsformålene, men uten at det blir motstrid mellom arealformål og bestemmelser.

9 Planbestemmelsene Bestemmelsene skal være utfyllende til plan- og bygningsloven og TEK, og ikke i strid med disse, med mindre det bestemmes grunngitte avvik. Også kommuneplanens arealdel kan fravikes gjennom reguleringsbestemmelser. Plan- og bygningsloven og TEK gjelder uansett og er derfor unødvendig å gjenta

10 Planbestemmelsene Kommunen har anledning til å gi reguleringsbestemmelser som er regulert i annen sektorlovgiving, dersom hensynet bestemmelsen skal ivareta kan knyttes til plan- og bygningslovens formål.

11 Typiske eksempler på hva det ikke kan gis bestemmelser om privatrettslige forhold: for eksempel økonomiske forhold, eierforhold, hvem som skal stå for gjennomføringen eller benytte arealene etc. at det skal inngås utbyggingsavtale. at arealer regulert felles skal være til offentlig bruk utvidelser eller innskrenkninger i dispensasjonsadgangen

12 Finnes like fullt ikke fullt så intelligente reguleringsbestemmelser? Gutturale grynt fra en byggesaksbehandler.

13 Ord og virkelighet: (Grilstadveien 1) 3.1: Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med godt helhetlig preg. Reguleres kurvet byggelinje, flatt tak og støyskjerm Trondheim kommune

14 Utgangspunkt: Trondheim kommune

15 Og vi får godt helhetlig preg? Trondheim kommune

16 3.9: tillates ikke etablert leiligheter som kun belyses fra nord (utsnitt er nordorientert) Trondheim kommune

17 Ligger det noe og lurer? Trondheim kommune

18

19 Endringer som ikke endres (djevelen ligger i detaljene ) I reguleringsbestemmelser til reguleringsplan R117f (nummerert 3.1.2) siste punktum står det Maksimal gesimshøyde er vist på plankartet. Videre står det i 3.4.1: I felt B1, B3 og B4 skal bebyggelsen ha saltak med vinkel mellom 22 og 38 grader På Deres eiendom er det på plankartet vist en kotehøyde på 55,0. Gjeldende reguleringsplan har vært gjenstand for flere behandlinger og endringer siden første forslag ble innsendt i Saken ble vedtatt sendt på høring og offentlig ettersyn den Reguleringsbestemmelser sist revidert anga at boligene i felt B1 skulle oppføres med flatt eller svakt fallende pulttak og med maksimal gesimshøyde angitt på plankartet. Byggesakskontoret opplyser på bakgrunn av dette at reguleringsplanen må tolkes dit hen at oppgitt kotehøyde på kartet gjelder maksimal mønehøyde og ikke gesimshøyde som angitt i reguleringsplanen. Dersom De ønsker å opprettholde den mønehøyde som vist på Deres tiltak, kreves dermed en dispensasjonssøknad, jf. plan- og bygningsloven 7. Byggesakskontoret beklager de ulemper dette måtte medføre for Deres byggetiltak.

20 Inn kommer advokatene Trondheim kommune

21 Jakobsgrenda Trondheim kommune

22 Men hvilken dråpe får det til å renne over..? Trondheim kommune

23 Redegjørelse, planforslag (Klatrehall): Trondheim kommune

24 Realiteten Trondheim kommune

25 Nothing to see here just move on.. (Bakke bru) Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunens kulturavdeling

26 Bestemmelser om utforming Arkitektoniske krav: Det skal legges vekt på kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialbruk Grønne tak skal vurderes.

27 Klart som Bebyggelsen skal ha fasademessig behandling på alle sider Mot Dyre Halses gt. skal bebyggelsen ligge tilbaketrukket fra byggegrensen med adgang til over korte strekninger å berøre grensen

28 Og så har man kreative politikere Trondheim kommune

29 Løfter om fremtiden Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker godkjenner dispensasjonssøknaden for bruk av inntil 72% av arealet til forretningsformål. Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker finner at det foreligger særlige grunner. Bygningsrådet/ det faste utvalg mener det er behov for å se området langs Haakon VIIs gt under ett. Det forutsettes at det utarbeides en flatereguleringsplan for parsellene N7, N8, N10 og N12 som sikrer en forretningsandel på maksimum 50% for planområdet. I dette ligger at fordelingen mellom handel og annen virksomhet kan avvike fra 50/50-fordelingen innen den enkelte parsell. Bygningsrådet ber Rådmannen gå i dialog med grunneiere for å sikre en forpliktende avtale i tråd med dette vedtaket.

30 Og hva hvis det ikke fungerer? VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven 7, gis dispensasjon fra parkeringskravet på 106 plasser. Det etableres en bildeleordning for borettslaget Startbo lade som kompenserende tiltak. Vilkår: Det settes som vilkår for dispensasjonen at det foretas en uhildet evaluering av effekten av bildeleordningen og parkeringskapasiteten i prosjektet. Søker pålegges å besørge planlegging og gjennomføring av en slik evaluering, opplegg og evalueringstidspunkt(er) skal godkjennes av rådmannen. Trondheim kommune

31 Avbøtende tiltak Konkretiser i bestemmelsene hva som gjelder for de enkelte byggeområdene; blant annet for leilighetsfordeling og parkering.

32 Avbøtende tiltak Bestemmelser om estetikk og stedstilpasning bør spesifiseres og/eller benyttes der det er særlige grunner til det. Ellers går det inflasjon i slike typer generelle bestemmelser og de får liten verdi.

33 Avbøtende tiltak Rekkefølgekrav/vilkår for gjennomføring må henvise til stadier i byggesaksbehandlingen (tillatelse til tiltak, tas i bruk) som er relevante.

34 Avbøtende tiltak Planen skal være gjennomførbar. Det skal ikke gis bestemmelser som en ikke vet er mulig å oppfylle i byggesaken. Da bør en heller vurdere ikke å vedta reguleringsplanen.

35 Avbøtende tiltak ENTYDIG! (Mest mulig)

36 Hva gjør vi i Trondheim kommune for å oppnå mest mulig intelligente bestemmelser? Partnerordning i alle reguleringssaker Eksempelsamling til bruk for private forslagsstillere Gjennomlesing og samarbeid med byggesaksbehandler og jurist

37 Og noen spørsmål på tampen Er det mulig å gi bestemmelser (utover de rent kvantitative) som er fullt ut entydige? Kan vi se for oss byggesaksbehandling helt uten bruk av skjønn? Vil vi ha det slik?

38 Oppsummering - Forsøk på en definisjon: Intelligente reguleringsbestemmelser er grunngitte og spesifikke bestemmelser som lar seg håndheve som forutsatt i byggesaken, samtidig som bestemmelsene ikke er så rigid utforma at enhver avvikende, men god løsning medfører behov for dispensasjon.

39 Takk for oppmerksomheten!