SAKSPAPIR. Styre, komite, utval Møtedato Saknr Komitè for miljø og tekniske saker

Transkript

1 GISKE KOMMUNE Arkiv: K2 - L12, PlanId , GNR - 186/0097 JournalpostID: 16/13405 Sakshandsamar: Bjarte Friis Friisvold Dato: SAKSPAPIR Styre, komite, utval Møtedato Saknr Komitè for miljø og tekniske saker /17 Giske kommunestyre /17 Giske kommunestyre /17 Detaljplan Skjong gnr./bnr. 186/97 m. fl. - eigengodkjenning Innstilling: Giske kommunestyre eigengodkjenner i medhald av pbl: framlegg til detaljplan Skjong gnr./bnr. 186/97 m. fl, datert , føresegner og planomtale, sist revidert Det blir synt til saksutgreiing og planomtalen for grunngjeving Giske kommunestyre Forslag frå Kolbjørn Rørstad (TLG): "Giske kommunestyre avslår å eigengodkjenne framlegget til detaljplan Skjong gnr/bnr 186/97 m/fl. Dette fordi det planlagde bygget ikkje er stroktilpassa. Bygget vil bli ruvande og dominerande i høve til kringliggande bustadbygg, sjølv etter dei tilpassingane som blir gjort etter vedtak i tekniske komite i møte Giske kommunestyre foreslår at det aktuelle området blir detaljregulert, slik at utbygging blir tilpassa kringliggande bustadbygg med tanke på utforming og BYA." Forslag frå Renate Giske Holvik (KrF): "Problemstillinga rundt prosjektet er for mange og usikre. Før vi eigengodkjenner planen bør eit skisseprosjekt foreligge med støyanalyse og vist tiltak mot gangveg, for å unngå dispensasjon i ein godkjend plan." Det vart halde gruppemøte.

2 Votering: Renate Giske Holvik sitt forslag fekk 1 røyst (KrF). Ved alternativ votering vart tilrådinga frå komite for tekniske saker godkjend med 15 mot 8 røyster (TLG, Sp, V). Mindretalet røysta for Kolbjørn Rørstad sitt forslag. K- 011/17 Vedtak: Giske kommunestyre eigengodkjenner i medhald av pbl: framlegg til detaljplan Skjong gnr./bnr. 186/97 m. fl, datert , føresegner og planomtale, sist revidert Det blir synt til saksutgreiing og planomtalen for grunngjeving. Føresegnene 6.1 Utforming Rpb vert endra til:rpb#1 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjermrpb#2 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjermrpb#3 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjermrpb#4 = skal ha 1 et. = maks gesimshøgd 3.5 m + rekkverk/støyskjermrpb#5 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjermrpb#6 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjermrpb#7 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjerm 6.2 Uteopphaldsareal på takuteopphaldsareal kan ikkje byggast nærare enn 2,5 m frå takkant for etasjar over 6,5 m.grunnen til presiseringane i føresegnene er omsynet til eksisterande busetnad med tanke på volummessig tilpassing, og for å sikre så mykje utsikt som mogleg for naboar til prosjektet.komiteen ber om skisse som viser utbygging i samsvar med endra føresegner før behandlinga i kommunestyret.byggesøknaden skal behandast politisk. Protokolltilførsel frå Giske Ap v/ Roar Dyb-Sandnes: Giske Ap ber om at komiteen ikkje berre burderer byggehøgda, men også kotehøgder. Ber vidare om at bygget blir plassert slik at vi får ei fullgod løysing når det gjeld støyskjerming Giske kommunestyre Forslag frå Sigvald Sæther (KrF): "I forslag til vedtak ber komiteen om ei skisse som viser utbygging i samsvar med endra føresegner før handsaming i kommunestyret. Ein kan ikkje sjå at denne skissa er framlagd. Saka vert difor utsett til eit seinare møte i påvente av omtalte skisse." Sigvald Sæther sitt forslag vart godkjent med 19 mot 4 røyster (3 H og 1 KrF). K- 003/17 Vedtak: I forslag til vedtak ber komiteen om ei skisse som viser utbygging i samsvar med endra føresegner før handsaming i kommunestyret. Ein kan ikkje sjå at denne skissa er framlagd. Saka vert difor utsett til eit seinare møte i påvente av omtalte skisse.

3 Komitè for miljø og tekniske saker Fellesforslag: Føresegnene 6.1 Utforming Rpb vert endra til: RpB#1 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#2 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#3 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#4 = skal ha 1 et. = maks gesimshøgd 3.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#5 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#6 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#7 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjerm 6.2 Uteopphaldsareal på tak Uteopphaldsareal kan ikkje byggast nærare enn 2,5 m frå takkant for etasjar over 6,5 m. Grunnen til presiseringane i føresegnene er omsynet til eksisterande busetnad med tanke på volummessig tilpassing, og for å sikre så mykje utsikt som mogleg for naboar til prosjektet Reviderte føresegner blir lagt ved til behandlinga i kommunestyret. Komiteen ber om skisse som viser utbygging i samsvar med endra føresegner før behandlinga i kommunestyret. Byggesøknaden skal behandast politisk. Saksordførar: Sigvald Sæther Innstillinga og fellesforslaget vart samrøystes tilrådd. KMT- 004/17 Vedtak: Giske kommunestyre eigengodkjenner i medhald av pbl: framlegg til detaljplan Skjong gnr./bnr. 186/97 m. fl, datert , føresegner og planomtale, sist revidert Det blir synt til saksutgreiing og planomtalen for grunngjeving. Føresegnene 6.1 Utforming Rpb vert endra til: RpB#1 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#2 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#3 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#4 = skal ha 1 et. = maks gesimshøgd 3.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#5 = skal ha 2 et. = maks gesimshøgd 6.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#6 = kan ha 3 et. = maks gesimshøgd 9.5 m + rekkverk/støyskjerm RpB#7 = skal trappast i 1 til 2 et. = maks gesimshøgd 3,5 og 6,5 m + rekkverk/støyskjerm 6.2 Uteopphaldsareal på tak Uteopphaldsareal kan ikkje byggast nærare enn 2,5 m frå takkant for etasjar over 6,5 m.

4 Grunnen til presiseringane i føresegnene er omsynet til eksisterande busetnad med tanke på volummessig tilpassing, og for å sikre så mykje utsikt som mogleg for naboar til prosjektet. Komiteen ber om skisse som viser utbygging i samsvar med endra føresegner før behandlinga i kommunestyret. Byggesøknaden skal behandast politisk. Vedlegg: Uttale detaljplan Skjong frå BUR i Giske Bilete av området - gesimshøgder Fråsegn - Anne og Ragnvald Roald - Plandokumenbt gnr 186 bnr 97 og Tilleggsopplysningar til tidlegare fråsegn Fråsegn - Anne og Ragnvald Roald - Plandokumenbt gnr 186 bnr 97 og Tilleggsopplysningar til tidlegare fråsegn Fråsegn frå folkehelsekoordinator - detaljregulering Skjong Fråsegn - Anne og Ragnvald Roald m/fleire - Detaljplan Skjong gnr 186 bnr 97 Fråsegn - Birger Honningsvåg - Detaljplan Skjong gnr. 186 bnr 97 Referanse Fråsegn - Møre og Romsdal fylkeskommune - detaljregulering Skjong - gnr 186 bnr 97/230 Fråsegn ved offentleg ettersyn - Fylkesmannen i Møre og Romsdal - detaljregulering Skjong gnr 186 bnr 97 og bnr 230 FRÅSEGN - STATENS VEGVESEN - GNR 186 BNR 97 OG DETALJREGULERING SKJONG Detaljplan Skjong mfl-planbeskrivelse_rev _rev_gk Detaljplan Skjong mfl-vedlegg C-Sjekkliste ROS Detaljplan Skjong mfl-vedlegg D-Støyvurdering Detaljregulering Skjong mfl-føresegner _rev_gk Framlegg detaljplan Skjong gnr._bnr. 186_97 m.fl._ Illustrasjonar Detaljregulering Skjong mfl-føresegner _rev_KMT Volumillustrasjonar Saksutgreiing: Historikk Det vart meldt oppstart av planarbeid for dette området med brev av , det vart gjennomført førehandskonferanse Varsling av oppstart vart ikkje handsama politisk. Etter vedtak sak KT-031/13 vart det gjort vedtak om oppstart av planarbeid for ein justert bruk. Revidert varsel om oppstart av planarbeid vart sendt med brev av Plansaka var til handsaming i KKMT , sak KKMT-054/15, med innstilling offentleg ettersyn. Det vart gjort vedtak om å ikkje leggje ut plandokumenta, grunngjeve med tiltaket bryt dramatisk med eksisterande busetnad og må vere meir strokstilpassa.

5 Det har vore møte med ny leiar for planutvalet og justert plan vart presentert i eit møte med KMT våren Etter vedtak KMT- 068/16 i møte vart det gjort vedtak om å leggje framlegg til plandokument til offentleg ettersyn i perioden Utdrag av innkomne merknadar: Statens vegvesen, datert Har ikkje merknadar. NVE, datert Har ikkje merknad. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, (FM) datert Det er gjort eit godt planfaglege arbeid og det er berre knytt merknadar til detaljar i føresegnene enn til utforming av planen. Støy Det er lagt ved støyrapport som konkluderer med at det er naudsynt med støyskjerm og den er synt i plankartet. I føresegnene til punkt G, blir det berre synt til støyrapporten. Det bør vere unødvendig å måtte leite seg fram til rapporten for å fastslå kva som skal følgjast opp i detaljplanen. Det må stå i føresegnene at støyskjerm er synt på plankartet og at denne skal oppførast med ei gitt høgde. At den skal vere absorberande står i føresegna. Barn og unge sin interesser Det er flott at planen syner to leikeplassar. I punkt C blir det synt til leikeplassforskrifta og Giske kommune si leikeplassnorm. I 3.2 er det synt til det same, men her er det teke med så langt som mogleg. Ei slik formulering kan ikkje stå i ei føresegn og må takast ut. Vidare er det krav til minimum av utstyr, noko som også kunne stått i punkt C. I tillegg kan ein ta med rekkjefølgjekravet, så er alt samla i føresegnene og ein slepp å leite i leikeplassnorma. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Planen er godt gjennomarbeidd og har ikkje vesentlege merknadar. Christina Hjelme og Johan Sandøy, datert Eit bygg av denne type og storleik høyrer ikkje heime midt i eit eksisterande byggjefelt. Bygget vil føre til underteikna og mange husstandar i området vil få redusert utsikt og ei stor bygning midt i synsfeltet. Skal det byggjast blokk på Skjong/Valderøya bør desse bli bygd oppe ved fjellet, bak eksisterande busetnad slik det er gjort på Skaret. Birger Honningsvåg, datert I gjeldande reguleringsføresegner for Skjong som eksisterande bustadar på Skjong i hovudsak er bygd etter frå 1979 og utover. Kommunen har hatt ei tydleg meining om korleis bustadhusa på Skjong skulle utformast. Private tiltakshavarar og organisasjonar har rett til å fremje framlegg til detaljplanar, men private planframlegg må følgje opp hovudtrekk og rammer i kommuneplanen sin arealdel og områdereguleringar. Det er vanskeleg å sjå at planframlegget er i tråd med dette. Planframlegget for Skjong gnr./bnr. 186/97 m. fl. bryt med dei fleste krava som går fram av gjeldande reguleringsføresegner for Skjong. Under handsaming i KKMT vart det i vedtaket påpeikt at tiltaket bryt dramatisk

6 med eksisterande bebyggelse og må vere meir strokstilpassa. Tiltaket framstår heilt klart framleis ikkje som strokstilpassa. At det i framlegget blir nytta bilete av dei to einaste bygga i området med fire bustadar for å illustrere «stilart for bebyggelse i området» vert søkt når det nærast berre finst einebustadar i området. Det planlagde bygget er verken samordna eller harmonisk i høve eksisterande bygg. I 6.1 i føresegnene til planframlegget er det ei oversikt over høgder for bygget med maksimal høgde 9.5 m + eventuelt rekkverk/støyvern. Gesimshøgde på 9,5 m er høgare enn kringliggande bygningar og høgde forskjellen vil bli forsterka av rekkeverk/støyvern på takterrassar. Med referanse til 6.10 i planomtalen: «For leilegheiter i etasje kan privat uteoppholdsareal etableras på balkongar eller takterrasse.» Ser ein for seg at det kjem parasollar og/eller paviljongar på takterrasse i 3. etasje vil dette kunne gje inntrykk av ein 4. etasje. Planteikninga side 12 i planomtalen syner at det er fire etasjar både i nordaustre og det søraustre hjørnet av bygget. Kva ligg det i dette? Feil innlagt teikning? Illustrasjonane som er lagt inn for å framstille korleis bygget vil framstå er stort sett verdilause for formålet. Det vert småstilt og uttydeleg, ikkje minst 3d-illustrasjonane er til lite hjelp. I tillegg til forslagstillar og kommunen sine interesser vert ivaretekne i planprosessen er det minst like viktig at tredjepart sine interesser vert i varetekne på rett måte av Giske kommune i den vidare handsaminga av planframlegg. Anne og Rangvald Roald m. fl., datert Det vert protestert mot planframlegget, spesielt for det som gjeld gesimshøgde og stor fare for trafikkstøy for dei som bur på motsett side av fv131. Det er pbl 29-4 som i dag gjeld for planområdet når det gjeld byggjehøgde; 8 og 9 maks. geims/mønehøgde. Planframlegget legg opp til gesimshøgde på 9,5 m + rekkverk/støyvern, 1,5 m høgare enn pbl. sei. Det er gjort vurderingar for å ta omsyn til busetnad aust for nord for planområdet for å redusere konsekvensane. Kva omsyn er teke for å redusere konsekvensane for dei som har bustad på motsett side av fv131? Det bli slått fast at framlegg til plan vil medføre negative konsekvensar for etablerte bustadar i nærområdet, hovudsakleg utsyn. Det må også tilføyast trafikkstøy rekyl mot andre sida av fv131, såframt det ikkje også bli tilføydd at det må kostast og byggjast støyskjerming på motsett side av fv131. Kva meiner ein med det må påreknast endringar i område sett av til utbygging? Det blir synt til mange gode løysingar for planlagt utbygging, men det vil gje mindre gode konsekvensar for eksisterande busetnad; mangelfull støyskjerming, mindre privat areal ved eksisterande bustadar på grunn av høge takterraser. Det blir omtalt at framlegget vil vere betre enn å byggje konsentrert småhusbusetnad, men at det ikkje er gunstig at det blir plassert blokk i eit område med berre låge bygg (inntil to etasjar). Det blir synt til planprogram for kommuneplanen sin arealdel, henta frå samfunnsdelen: * Fortetting skal vere strøkstilpassa ikkje strøkstilpassa med blokk på Skjong * Blokk bebyggelse skal berre lokaliserast i sentrum av Roald og sentrale plassar på Valderøya. Sidan det er innstilt på å leggje planen ut til offentleg ettersyn blir det tolka som rådmannen er positiv til framlegget, utan å ta nødvendig omsyn til aktuelle konsekvensar for naboane, spesielt dei på andre sida av fv131. Gjeld planen omregulering frå forretning til bustad? Er ikkje forsamlingslokale forretning/næringsbygg? Planomtalen omtalar framlegget positivt utan i noko særleg grad å påpeike eventuelle negative konsekvensar for naboar/eksisterande busetnad. Punkt 5.15 i planomtalen gjeld støy, basert på trafikk støyberekning seier planen at bygging

7 etter TEK10 i hovudsak vil være godt nok, men at vindauga mot fv131 kan krevje betre støyisolerte vindauge enn standard vindauge. Slike behov vil vel også vere aktuelt for bustadane på andre sida av fv131, som får rekyltrafikkstøy frå blokka? Punkt i planomtalen er det omtalt omsyn for å sikre best mogleg utsikt for bustadar bak blokka. Faktum er at blokka vil ta mykje utsikt. Det blir skremt med at forretningsbygg vil kunne bli kompakt/upassande i bustadstrøket. I punkt 8.19 i planomtalen blir det omtalt at det ikkje er kjente interessermotsetningar om endring av planformål. Endring av planformål er ein ikkje i mot, men det er ikkje ønskeleg med blokk for dei som bur på andre sida av fv131. I punkt 8.20 i planomtalen blir det vist til at blokk i dette området er i tråd med statlege planretningslinjer. Men det er vel kommunen sine vedtekne planar som skal følgjast og ikkje statlege planretningslinjer? På side 23 blir det blant anna konkludert med at bebyggelsen vil gje eit positivt bidrag til nærområdet. For dei som bur på andre sida av fv131 er ei slik konklusjon heilt feil. Det er utført støyberekning av trafikken. Trafikkgrunnlaget i vurderinga er lågare enn det som faktisk vart målt i 2010 av statens vegvesen, med om lag 6 %. Før saka blir handsama vidare i kommunen, bør det gjennomførast ei ny teljing for å få korrekte ÅDT å halde seg til. I punkt 4, avsnitt 4 blir det omtalt at støyskjerm langs fv131 kan bli nødvendig for å skjerme uteopphaldsareal. Ei slik støyskjerming vil vere like nødvendig på andre sida av fv131. Alt i 2009 var det fleire bebuarar langs fv131 som forsøkte å få løyve til å sette opp støyskjerming på grunn av auke i trafikkstøy til uteopphaldsplassane (trafikkteljinga kom som ei følgje av det). Det var møter med kommunen for å vurdere løysingar. Av bebuarane aust for fv131 var det fleirtal for å byggje støyskjerming, medan dei var i mindre tal for å byggje støyskjerm på vestsida av fv131. Uttale frå kommunen var at eventuell støyskjerming måtte kome på begge sider og bli kosta av dei som ønska å byggje støyskjerm. I framlegg til føresegner må siste setning i 5.2 endrast til «Etter at Vegvesenet har utført ÅDT-teljing dd.mm.2017, skal støyberekning basert på denne teljinga leggjast til grunn for avbøtande tiltak, både for gnr./bnr. 186/97 og til liggjande eigedomar/eksisterande bustadar på begge sider av fv131. Framlegg/krav for å godta planen: 1. Blokk vil ta mykje utsikt, som har stor verdi og må kompenserast på eit vis. Det blir synt til vedlagte bilete med påteikningar. 2. Tiltaket må planleggje og koste nødvendig støyreduserande tiltak på austre side av fv131. Den som forårsakar rekylstøy må ta ansvar for ulempene for den som får slik støy. Folkehelsekoordinatoren i Giske, datert Det ser ut til at det er gjort noko endring på etasjehøgd i føresegnene, men utover det er det lite som er endra. Det er ikkje samsvar mellom føresegn og illustrasjon. I føresegnene er det lagt inn tre etasjar over heile, med unntak av RpB#4 (1 etasje) og RpB#5 (2 etasjar). Illustrasjonane gjev inntrykk av eit mindre massivt bygg enn det som kan bli bygd. Med full utnytting etter føresegnene, inkludert rekkverk/støyskjerm på taket vil dette fortsatt kunne bli eit massivt bygg. Det er grunn til å tru at denne bygningsmassa vil kunne ruve i terrenget og verke dominerande. Det vil bli bygd støyvegg langs fylkesvegen. Det er alt ein del bygningsmasse/støyvegg som skapar avskjering mellom fylkesveg og sjøsida av vegen på Valderøya. Dette bidrar til at ein misser utsyn mot sjøen og opplevinga av å vere på ei øy. Desse samanhengande veggane langs gang- og sykkelveg skaper ikkje gode opplevingskvalitetar for gåande og syklande. Rette gang- og sykkelvegar mellom biltrafikk og samanhengande veggar stimulerer truleg ikkje til mjuk ferdsel.

8 Det vert i planen synt til ATP (areal og transport planlegging) og høveleg plassering i nærleik av busshaldeplass. Er det då naudsynt med to parkeringsplassar per bueining? Det vert lagt opp i samfunnsplanen at ein skal fortette langs kollektivtrasen og at ein skal ha blokk på Roald og sentrale delar av Valderøya. Det er uklart om dette vil bli sentralt plassert blokk. Det er om lag 800 m frå denne tomta til butikken på Ytterland. Aksjonsradius for eldre er 300 m. Truleg vil ein stor del av ferdselen skje ved bruk av bil. Bør ein avvente ytterlegare blokkutbygging til ny arealdel er vedteken, for å få ei meir føreseieleg utbygging for innbyggarane? Planen i seg sjølv framstår som god og kan truleg bidra til eit godt bumiljø innanfor blokkområdet. Dette gjeld kanskje særleg om forsamlingslokalet vert realisert. Men er utbygginga plassert på rett plass, vil det stimulere til mjuk ferdsel/kollektiv trafikk og bidra til godt bumiljø for Skjong samla sett? BUR i Giske, datert Støy frå fylkesvegen kan vere ei utfordring for leikearealet, støyskjerming må vurderast. Sykkelparkering bør vurderast inn mot leikeareala. Det er positivt at planomtalen legg til rette for opphaldsareal ute for fleire aldersgrupper. Heimelsgrunnlaget Plan- og bygningslova kap. 12. Økonomiske konsekvensar: Små konsekvensar for kommunen. Vurdering: Støy Føresegnene blir endra for å leggje inn at støyskjerm er synt i plankartet og støyberekning datert skal leggjast til grunn. Det er ikkje oppgjeve høgde på støyskjerm i støyberekninga, men frå andre støyberekningar langs fv. 131 er det sett høgde på 2,5 m. Dette må avklarast ved detaljprosjektering av tiltaket. I samband med utbygging vil det vere krav om stetting av krav til støy innandørs og uteområde. Det blir anbefalt i vedlagt støyvurdering at det blir utført støyberekningar på nytt med ny bygningsmasse og kontroll av innandørs støy. I føresegnene blir det tilføydd rekkjefølgjekrav om støyskjerming på austsida av fv131 dersom det blir påvist auka refleksstøy frå støyskjerming/fasade av nye tiltak innanfor planområdet. Det blir også stilt krav om målingar ved busetnad aust for planområdet før det blir gjort tiltak innanfor planområdet, for å nytte som referanse etter at bygg er oppført innanfor planområdet. Støymålingane skal skje i samsvar med gjeldande retningsliner for måling av støy og må skje over ein lengre periode. Det er i føresegnene sett krav om absorberande materialbruk for å hindre refleksjon av støy til ulempe for andre. Støyskjerminga vil truleg i hovudsak bli i veggar i nytt bygg, berre for mindre delar av strekninga mot fv. 131 vil det bli støyskjerm. I byggjesaka vil også krav til støy bli følgt opp. Leikeareala vil ikkje bli støyutsett jamfør rekkjefølgjekrav og bygningsmasse som vil hindre støy til regulert leikeareal. For uteområde i søraustre del av planområdet må det støyskjermast. Føresegnene blir justert med kopiering av tekst frå 7 til 3.1 G. Leikeareal Føresegnene for leikeareal i 3.2 må endrast jamfør merknad Fylkesmannen, første setning i andre avsnitt blir endra, så langt som råd blir fjerna. Leikeplassane skal vere i tråd med

9 forskrift om sikkerheit ved leikeplassutstyr og i tråd med leikeplassnorma. Statlege planretningsliner Statlege planretningsliner vil vere førande for arealbruken og skal takast omsyn til i samband med planlegging for arealbruken. Kommunen har ikkje gode planar, retningsliner eller føringar for korleis ein skal fortette eller transformere areal. Å leggje opp til høgare utnytting langs kollektivtraser og sentrale delar av kommunen vil vere framtidsretta med tanke på å redusere transportarbeid. Gjeldande plan I samband med regulering kan ein velje å sjå vekk frå gjeldande plan for det aktuelle planområdet. Ny reguleringsplan vil overstyre eldre plan (ar) innanfor det området som det blir regulert på nytt. Detaljplanar må følgje opp hovudtrekka i overordna planar; områdeplan og kommuneplan. Det er ikkje områdeplan for dette området, det er kommuneplanen sin arealdel som er styrande for dette området. Frå kommuneplanen sin arealdel er følgjande føresegn: - Utnyttingsgrad på Valderøya kan vere inntil 50 % BYA. Det er retningsline om: - sikre leikeareal, to biloppstillingsplassar per bueining Dersom anna er skreve i føresegn, er det plan- og bygningslova som gjeld for byggjehøgder, jamfør pbl 29-4, som opnar for gesimshøgde inntil 8 m og mønehøgde inntil 9 m. Høgare bygningar kan berre førast opp der det er heimel i plan (kommune(del)plan og reguleringsplanar). Byggjehøgder For gjeldande plan i planområdet er det ikkje regulert inn høgder, då vil det vere pbl 29-4 som vil gjelde for byggjehøgde; inntil 8 m gesimshøgde og inntil 9 m mønehøgde. Framlegg til plan legg opp til gesimshøgde på maksimalt 9,5 m gesimshøgde. Med vedtak av ny plan for området vil det vere heimel for å byggje med slik gesimshøgde. Det blir i føresegnene sett krav om at eventuelt uteopphaldsområde skal vere inntrekt med minst 2,5 m frå takkant mot nord og sør, for å redusere høgdeverknad av bygget og innsyn. Innsyn For å avbøte noko på mogleg innsyn til bustadar mot nord og sør blir det i føresegnene sett restriksjonar for kor langt ut mot takkant som kan nyttast som uteopphaldsområde. Det blir sett krav om inntrekt areal for uteopphaldsområde med minst 2,5 m frå takkant mot nord for Rpb#1 og RpB#2. Mot sør blir det stilt tilsvarande krav om 2,5 m frå takkant til uteopphaldsareal. Det blir ikkje opna for å setje opp mellombelse konstruksjonar på nokon av dei forskjellege takkonstruksjonane som kan medføre tap av utsikt for naboar til planområdet. Illustrasjonar Planteikning på side 12 i planomtalen syner 4 etasjar, detter er ikkje i samsvar med føresegnene. Dette blir endra for å samsvare med føresegnene før handsaming av planen til eigengodkjenning. Det er ikkje gunstig at illustrasjonar ikkje blir synt med full utnytting når det gjeld byggjehøgde. I illustrasjon nr. 2 på side 12 er det synt nedtrapping mot vest, medan det kan byggjast med tre etasjar innanfor både RpB#1, RpB#2, RpB#6 og RpB#7. Dette gjeld

10 også vedlagte illustrasjonar til planen som var ute på offentleg ettersyn. Det må presiserast at ein må samanhalde plankartet sine RpB# område med føresegnene 6.1 på side 5 for å sjå kva maksimale byggjehøgder det er lagt opp i planen. Det kan byggjast mindre enn det som står i føresegnene, men ikkje høgare. Endringar av utbyggingsområde På Valderøya spesielt må det påreknast endringar innanfor utbyggingsområda på grunn av høge tomteprisar, høgare utnytting, transformering av eksisterande bustadområde og utbygging av ubygde tomter. Bueiningar Til liks med tilsvarande kommunar i området er det stor overvekt av frittliggande bustadar. Det er eit skift mot å bu i bueiningar med mindre vedlikehald og plen for ein del av befolkninga. Det er i tillegg avgrensa med areal i kommunen, det er difor ønskeleg frå rådmannen at det blir bygd tettare enn frittliggande bustadar. Forsamlingslokale På grunn av parkering bør det ikkje bli lagt opp til at forsamlingslokale kan nyttast for utleige til ålmenta. Med parkeringskjellar vil det i praksis ikkje vere tilgjengelege parkeringsplassar innanfor planområdet for eksterne brukarar av forsamlingslokalet. Å gå ut i frå at eksterne brukarar går, syklar eller nyttar buss til arrangement er lite truleg. Det er ikkje mogleg å ha føresegner som hindrar ekstern bruk av forsamlingslokale, difor blir heile siste avsnittet teke ut. Føresegene blir difor endra for 3.1; det blir ikkje opna for at forsamlingslokale i føresegnene. Avkøyrsler til BBB Avkøyrsler til BBB er syne med punkt for avkøyrsle. For å stette kravet til frisikt blir det lagt inn i føresegn at krav til frisikt skal stette Håndbok N100 Veg og gateutforming. Endringar av plandokumenta etter offentleg ettersyn: Føresegn: 3.1: Endring; siste avsnitt blir fjerna, forsamlingslokale blir teke ut. 3.1: Føresegnene blir justert med kopiering av tekst frå 7 til 3.1 G. Støyskjerm skal vere 2,5 m høg. 3.2: Lagt inn at f_bul_2 ikkje skal inngå i utrekning av BYA. 3.2: Første setning i andre avsnitt blir endra, så langt som råd blir teke ut. 6.1: Tillegg, nytt punkt 6.2: Uteopphaldsareal kan ikkje byggjast nærare enn 2,5 m frå tak kant mot nord for RpB#1 og RpB#2. Uteopphaldsareal kan ikkje byggjast nærare enn 2,5 m frå tak kant mot sør for RpB#6 og RpB#7. Det kan ikkje setjast opp mellombelse konstruksjonar på taket/uteopphaldsområda på tak

11 for BBB. 7: Tillegg: Utviding av rekkjefølgjekrav punkt med følgjande: Krav om støyskjerming på austsida av fv131 dersom det blir påvist auka refleksstøy frå støyskjerming/fasade av nye tiltak innanfor planområdet. Krav om støymålingar før det blir gjort tiltak innanfor planområdet for å nytte som referanse etter at nye bygg er oppført innanfor planområdet. Støymålingane skal skje i samsvar med gjeldande retningsliner for måling av støy og må skje over ein lengre periode. Med vurderingane over, i planomtalen og justering av føreseng, kan plandokumenta bli sendt til politisk handsaming med innstilling eigengodkjenning.