Forslagsstillers planbeskrivelse Plan : Detaljregulering for gnr. 67 og bnr. 246, Forus.

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse Plan : Detaljregulering for gnr. 67 og bnr. 246, Forus. Forslagsstiller: Base Property Konsulent: Dark Arkitekter Dato: Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON SAKEN GJELDER SAKSBEHANDLING GJELDENDE PLANER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDE BESKRIVELSE AV PLANENDRING KONSEKVENSER AV FORSLAGET MEDVIRKNING MERKNADER MED KOMMENTARER OPPSUMMERING... 17

2 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon vertikalnivå 2(over terreng) 2

3 1.3 Skisse- Mulig fremtidig situasjon vertikal nivå 1 (under terreng) 3

4 2. SAKEN GJELDER På vegne av Base Property, har Dark Arkitekter AS utarbeidet forslag til reguleringsendring innenfor eiendommen Koppholen 17, gnr. 67 bnr Eiendommen på ca. 4 dekar, er ikke bebygget, og benyttes kun til midlertidig parkering. Eiendommen er i dag regulert til blandet formål, kontor/industri/forretning. Det har vist seg at tomtens størrelse er lite egnet for industri og tillatt foretningsformål. Det er heller ingen markedsinteresse for dette i området, blant annet pga tomtens begrensede størrelse og form. I dag fremstår området som uferdig og lite representativt, og forslagsstiller søker derfor å finne en positiv uvikling for sin eiendom som ivaretar både fornuftig næringsdrift og som kan bidrar til områdets positive utvikling. Eiendommen sett fra syd Eiendommen sett fra nor I tråd med øvrig næringsutvikling på Forus er det vist interesse for å etablere et foretningshotell på eiendommen nordøst i felt B13. Et hotell for næringsreisende vil kunne ivareta overnattingsfunksjon for besøkende som skal i møter i egne og samarbeidende bedrifter i området. Nærheten til flyplass og offentlig kommunikasjon vil gjøre det mer attraktivt og regionalt mindre transportkrevende for forretningsreisende å kunne overnatte og arbeide i kortere perioder nært tilknyttet bedriftene de skal arbeide i og for. Med et lokalt hotelltilbud unngår man å pendle mellom hoteller i Stavanger eller Sandnes og Forus for møter eller arbeid som går over flere dager. Hensikten med reguleringsendringen er å innta formålet hotell/bevertning, til erstatning for industri/forretning som tas ut. Kontorformål beholdes som planlagt for å ivareta eiendommens fleksibilitet. Dette vil tilrettelegge eiendommen for mer hensiktsmessig bruk og en utvikling som samsvarer med næringsområdets behov og naturlig utvikling. I tillegg foreslås mindre justeringer av byggegrensene og byggehøydene, samt endret beregning for utnyttelse pga endrede beregningsregler i Henhold til nye forskrifter. Det er skissert et hotellprosjekt på eiendommen som medfører justeringer av premisser i eksisterende rammeverk. Skissert hotells størrelse og funksjon er primært tilpasset for besøkende og forretningsreisende til det økende antall bedrifter som finnes i nærområdet. Prosjektet er også tilpasset rasjonell drift og gode bygge- / og miljøtekniske løsninger. Hotellet vil dekke lokale behov tilknyttet eksisterende næringsvirksomhet. Bevertning er tiltenkt som en del av hotellets driftskonsept for å ivareta matservering. Funksjonen vil også kunne støtte opp rundt lokale virksomheters behov for å møtes med tilreisende kolleger i mer uformelle og representative rammer mellom foretningsavtaler og møter. 4

5 B13 Eieropplysninger Gnr. 67 bnr. 246 Base Property v/ Kjetil Andresen Planområdet er lokalisert på kartet over. Planområdet er på 3803,6 m SAKSBEHANDLING Tidligere behandling I samråd med Sandnes kommune ble det i oppstartsmøte januar 2013, vurdert at saken kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Dispensasjonssøknad ble vurdert, men kommunen anbefalte å behandle saken som en mindre reguleringsendring. Forslag til mindre reguleringsendringer ble sendt på begrenset høring i perioden Det kom inn fire uttalelser innen fristen. Etter at høringsfristen gikk ut, sendte Fylkeskommunen i Rogaland et brev hvor det ble påpekt at endring av formål ikke kunne behandles som en mindre reguleringsendring, og anbefalte at saken ble sendt tilbake for en ordinær reguleringsplanprosess. Sandnes kommune valgte å fremme saken som en mindre reguleringsendring i utvalg for byutvikling den , sak 13/0413. Følgende vedtak ble fattet: Vedtak 1. Utvalg for byutvikling godkjenner ikke mindre endring av plan , Hotell Forus, felt B Utvalg for byutvikling er positiv til regulering og ber rådmannen legge ut foreslått reguleringsplan på høring. Etter avtale med Sandes kommune ble planforslaget varslet på nytt, nå som en reguleringsendring i hht I høringsperioden kom det inn tre nye uttalelser. Innkomne uttalelser er kommentert og referert og planforslaget skal legges ut på offentlig ettersyn ihht. vedtak av byutviklingskomiteen

6 4. GJELDENDE PLANER Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som næringsområde. Planområdet er avsatt til kombinert formål, foretning/ kontor/ industri, samt grønnstruktur i reguleringsplan for felt B, Forus næringsområde, plan nr , vedtatt Området er regulert til likelydende formål i gjeldende bebyggelsesplan vedtatt Innenfor gjeldende bebyggelsesplan tillates det en utnyttelse på 150 % og en byggehøyde på 12 meter. 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDE Planområdet er en del av reguleringen for Forus sør, felt B13. Tomten utgjør en liten andel av feltets areal og er på ca 4 dekar. Planområdet er tilnærmet flatt. Eiendommen grenser til Koppholen i øst, næringseiendom i vest, lokal avkjørsel i syd og en sykkel og gangsti med adkomst fra Koppholen i nord samt et planlagt 3 m bredt grøntbelte ved siden av denne. Enkelte plantefelt tilknyttet nabobebyggelse er etablert i tråd med retningslinjer i Formingsveiler, Grøntplan_Forus Næringspark fra Eiendommen har ingen naturlig eksisterende vegetasjon. Hovedadkomst med bil til eiendommen ligger på tomtens sydside fra regulert innkjøringsvei fra Koppholen. Felt B13-6 er sett i sammenheng med total utnyttelse for felt B13 og innbyrdes fordeling av kontorformål. Eiendommer i øst og syd er utbygget. Det pågår planer for utvikling lenger vest i delfeltet og på nordre side av sykkel og gangvei. For øvrig er området preget av pågående utvikling og transformasjon. Eiendommer har ikke bebyggelse og benyttes kun til midlertidig parkering. Gjeldende bebyggelsesplan, felt B13 (FKI-6 markert) 6

7 Mobilitet / nærhet: Det er gangavstand til over ansatte i flere større kontor og næringsbedrifter samt servicetilbud, og offentlig transport. (Ref. trafikk- og mobilitets analyse utført av Rambøll fra ) I tillegg er det flere større kontorutbygginger under planlegging på omliggende tomter. Figur, mobilitet / nærhet mellom funksjoner 6. BESKRIVELSE AV PLANENDRING Eiendommen er i dag regulert til: Kombinert formål - forretning/kontor/industri (FKI-6). Reguleringsendringen legger til rette for å ta ut foretning/industri til fordel for hotell/bevertning: Ny reguleringsplan vil da angi: Annen kombinert formål - kontor/hotell/bevertning (KHB). Under terreng ønskes det å legge til rette for parkering, tekniske rom, lager, garderober, trimfasiliteter, pauserom og lignende for kontor, hotell og bevertningsformål. Vertikalnivå 1, under terreng, reguleres til kombinert formål: kontor, hotell, bevertning og parkering (KHBP). I gjeldende plan er det avsatt et parkbelte. Parkbelte er regulert til spesialområde. Dette er et reguleringsformål som utgikk etter ny plan- og bygningslov av Parkbelte videreføres i ny plan, men reguleres nå i hht. ny planlov (Pbl nr. 3) til grønnstruktur- vegetasjonsskjerm. Det skal ikke gjøres endringer i parkbelte i forhold til gjeldende plan. Planforslaget er for øvrig i tråd med intensjoner i gjeldende reguleringsplan om næringsutvikling, og vil ikke berøre formålsgrenser, eller grøntbelter. Eventuelle konsekvenser for trafikk, parkering og mobilitet er utredet. Endringene vil ikke få konsekvenser av betydning i forhold til gjeldende regulering. 7

8 Planlagt disponering på tomten for et hotellalternativ Skissert illustrasjonsplan for hotellalternativ med forplass Skissert perspektiv av hotellprosjekt sett fra syd, Koppholen. 8

9 Endret formål Over terreng, vertikalnivå 2: Eksisterende formål er, FKI-6: kombinert formål: foretning, kontor, industri. Nytt formål blir, KHB: Annen kombinert formål, kontor, hotell, bevertning. Begrunnelse: Eiendommen har vist seg lite hensiktsmessig til foretning og industri pga begrenset størrelse og endret markedssituasjon. Det er interesse for å etablere et lokalt hotelltilbud med bevertning. Et slikt foretningshotell kan støtte opp rundt et økende behov for lokalt overnatting for besøkende til lokale kontorvirksomheter og øvrige bedrifter på Forus Sør. Forslagsstiller ønsker derfor å ta ut forretning og industri og legge inn hotell/ bevertning i kombinert formål for å få en positiv og bærekraftig utvikling av eiendommen som også vil bidra til positiv utvikling av området. Under terreng, vertikalnivå 1: I gjeldende bebyggelsesplan er det tillatt parkering under terreng, det følger av bestemmelsen 7, at dersom sum parkering i parkeringskjeller ikke overstiger 1 plass pr. 100 m2 bruksareal, vil ikke parkeringskjeller medregnes i TU. Ved etablering av hotell innenfor planområdet, reguleres det inn mulighet for å etablere støttefunksjoner under terreng. Eksempelvis teknisk rom, lager, garderober, trimfasiliteter og lignende. Ved etablering av kontor reguleres det inn mulighet for at areal under terreng kan benyttes til parkering. Nytt formål under terreng: KHBP: annet kombinert formål, kontor, hotell, bevertning, parkering. Det inntas egne bestemmelser for areal under terreng. Justering av høyde og etasjefordeling Bebyggelsens etasjeantall ønskes endret fra 5 til 6 etasjer, og man ønsker å fravike bestemmelsen om inntrekning av toppetasje. Det foreslås en maks. byggehøyde på kote + 33,6 som tilsvarer en økning i forhold til gjeldende regulering på 1,6 meter. Begrunnelse: For rasjonell drift av et hotell er det behov for ca 200 rom for at næringen skal være levedyktig. Et hotell har generelt behov for lavere etasjehøyder enn et kontorbygg og vil derfor kunne innlemme flere etasjer innenfor tilsvarende høyde som et kontorbygg. Økt etasjeantall til 6 etasjer er viktig for å oppnå et rasjonelt driftskonsept med tilstrekkelig antall rom. Hotellbygg har et gjennomsnitt på 3,6m pr. etasje mens et kontorbygg har et gjennomsnitt på 4 m. Total høyde i forhold til gjeldende regulering vil i et hotellalternativ endres med 1,6m (21,6m fra planert terreng). Gjennomsnittlig terreng på tomten er c + 12m. Total tillat byggehøyde vil bli c + 33,6m. Hotellets totale volum vil likevel bli mindre i størrelse enn tidligere utredet og omsøkt kontoralternativ i hht gjeldende regulering. Skissert og planlagt hotell skal bygges som et modulbygg og har derfor enkelte bygningstekniske parametere som forutsetning (rasjonelt volum, rette vinkler og like etasjer). Basert på disse forutsetningene er det skissert et arkitektonisk uttrykk som angir et rent volum kontrastert i et ekspressivt fasadeuttrykk med god arkitektonisk kvalitet i eksteriør og utearealer. Hotellet vil med mindre fotavtrykk få mulighet til å etablere en godt synlig adkomst mot Koppholen og en representativ opparbeidet forplass med innslag av grønt. For hotellfunksjon vil tilbaketrekningen fra Koppholen begrense høydevirkning fra veien tilsvarende det en inntrekning av toppetasjen gjør. Selv om etasjeantallet øker vil det totale volumet ikke bli større enn for gitte rammer i reguleringen fordi etasjehøyden er lavere for hotell enn kontor. Opparbeiding av representative utearealer som følge av mindre fotavtrykk vil også kunne virke positiv mot øvrige naboer og sykkelsti. En økning på 1,6 meter i høyde anses som nødvendig for rasjonell drift, men vil ikke påvirke opplevelsen av prosjektet sett utenfra i vesentlig omfang. 9

10 Eksisterende tomt Gjeldende regulering, kontorformål vist Reguleringsendring. Nytt formål- hotell Skissert prinsipp for volumendring / endret etasjeantall og disponering på tomten fra kontor til hotellprosjekt sett fra nord, Koppholen. Utnyttelsesgrad Planforslaget legger opp at areal over terreng og under terreng gis hver sin utnyttelsesgrad. Over terreng: Over terreng er det behov for minimum 6057 m2. Størrelsen på tomtearealet som skal medregnes i grad av utnytting er på 3340,9 m 2 BRA. Utnyttelsesgraden settes til 185 % BRA som gir en BRA= 6180 m 2 for vertikalnivå 2. Under terreng: Det planleggs å legge til rette for etablering av areal under terreng. maks. bruksareal under terreng settes til 1200 m 2 BRA, som tilsvarer 36 % BRA. Totalt innenfor planområdet: Totalt innenfor planområdet er bruksarealet satt til maks m 2 BRA. Utnyttelsesgrad sett i forhold til gjeldende regulering: Utnyttelsesgraden i gjeldende bebyggelsesplan er 6057 m 2 BRA. I tillegg er det gitt tillatelse til å etablere parkeringsanlegg under terreng. Det er ikke satt begrensninger for antall m 2 BRA under terreng. Tomtearealet som skal legges til grunn er satt til 4038 m 2. 10

11 Bruksarealet(BRA) i nytt planforslag er satt til maks m 2 BRA over terreng, og maks 1200 m 2 under terreng. Planforslaget vil ikke medføre vesentlig økning av utnyttelsesgrad i forhold til gjeldende bebyggelsesplan. 11

12 Volum til kontorformål i hht gjeldende regulering Volum vist til hotellformål i hht foreslåtte endringer. Justering av byggegrense Angitt byggegrense ønskes justert mot nord med 1m og rettet ut i sørvestre hjørne mot adkomstvei. Justeringen kompenseres ved også å trekke inn byggelinjen 1 m mot øst (Koppholen) så aktuelt byggefelt tilsvarer regulert felt i størrelse og ikke gir grunnlag for økt omfang bebyggelse. Begrunnelse: Skissert hotell skal bygges som et modulbygg og har derfor en del gitte byggtekniske premisser som må legges til grunn for å få en rasjonell form og driftskonsept med gode energiløsninger. Skissert bygg er et resultat av optimalisering av funksjon og romfordeling og er tilpasset gode statiske, rømmingstekniske, byggetekniske og estetiske løsninger. Volumet er designet slik for å gi et minimalt fotavtrykk og for å skape en representativ forplass for av og påstigning for gjester og en synlig hovedadkomst sett fra Koppholen. Synlig volum over bakken til hotell vil bli tilsvarende størrelse som det som er gjeldende regulering for et kontoralternativ. Uttrykksmessig vil en tilbaketrukket ren form, som legger til rette for en romslig og representativ forplass mot Koppholen, bidra til å fremme områdets kvalitet og være et skritt i riktig retning for å forbedre de lokale omgivelser. Også uteområdet mot nabo i vest skal opparbeides så bygget ikke vil få noen bakside men bidra til et positivt inntrykk sett fra naboeiendommens hovedinngang. 12

13 7. KONSEKVENSER AV FORSLAGET Følgende forhold ved endring er vurdert og vil ikke ha betydning eller relevans i forhold til de mindre endringene som er foreslått. Trafikk og parkering Det et utført en egen utredning for trafikk og mobilitet av Rambøll. Deres konklusjon er som følger: Reguleringsendringen medfører en reduksjon med 7 bilturer i forhold til gjeldende regulering. Dette vil ha marginal betydning for trafikkavviklingen da trafikken vil fordele seg i omkringliggende vegnett. Ulykkessituasjonen er knyttet til trafikkmengden og vil derfor heller ikke bli påvirket av reguleringsendringen. I henhold til planskisse foreslås et redusert omfang parkering i forhold til det som er maksimalt tillatt i gjeldende bestemmelser og parkeringsnormer. Dette anses å være akseptabelt for planlagt bruk (hotell) og fordi restriksjoner for bilbruket vil være med å påvirke transportmiddelvalget for mer bærekraftige alternativer. Området har god kollektivtrafikkdekning og det finnes gode muligheter for gangtrafikk og sykkelbruk.. For kontoralternativet opprettholdes gjeldende bestemmelser som vil gi ca 60 p-plasser. (Parkering under terreng inkluderes ikke i TU i eksisterende bebyggelsesplan). For hotellalternativ er det behov for færre parkeringsplasser, ca 30 besøksparkeringsplasser for gjester på terreng samt snuplass for drosje. Parkeringsløsning vil integreres i oppgradert landskapsplan i hht vist forbilde under. NSE Kitakyushu Technology Center-by PLAT design 08 Med små eller positive endringer for trafikksituasjon anses konsekvensene for trafikk og parkering som følge av endringen som likeverdig med gjeldende regulering. Nærhet mellom hotell og næringsvirksomheter for gående og syklende viser også at etablering av lokalt hotelltilbud kan bidra til økt miljøriktig mobilitet mellom aktuelle funksjoner og derfor kan virke positivt på området. Risiko- og sårbarhet Bygningsmase/volum og inngrep i grunn tilsvarer eksisterende regulering. Eiendommen er tilnærmet flat, og det anses ikke å være eksplosjonsfare fra øvrig bebyggelse eller fare for flom eller ras på eiendommen. Eventuell fare for Radon og tiltak tilknyttet dette vil håndteres i forbindelse med en byggesak. Endringene i risiko og sårbarhet anses som mindre vesentlige i forhold til gjeldende regulering og vil ikke endre forutsetninger ut over det som tidligere er utredet for eiendommen. Sosial infrastruktur: Konsekvenser vil tilsvare det som er utredet i gjeldende plan for kontor/forretning. De foreslåtte justeringer gir ingen vesentlig endring av brukergrupper eller omfang av brukere. Voksne forretningsreisende tilsvarer voksne kontor og bedriftsansatte. Brukere av bygning vil benytte bygget i en større del av døgnet, men denne fordelingen anses som positiv for fordeling av belastning på omliggende infrastruktur og gir god sosial kontroll i området i en større del av døgnet. 13

14 Etablering av hotell med bevertning vil gi et lokalt tilbud til nærliggende kontorer og bedrifter. Det er gangavstand til ca arbeidsplasser og kort avstand til fly, tog, buss og fremtidig bane. Det tilretteleggs for snuplass for taxi og et begrenset antall gjesteplasser på eiendommen. Brukere av hotell anses ikke å ha behov for annen lokal service. Teknisk infrastruktur: Tilsvarende som for kontor/foretning. Estetikk og byggeskikk: Tilsvarende som for kontor/foretning. Et hotellprosjekt vil imøtegå en arkitektonisk standard som er i tråd med nyere kvalitetsbebyggelse på Forus. Planlagt hotellprosjekt legger til rette for en ren og tydelig volumoppbygning med et ekspressivt og kontemporært fasadeuttrykk som kan ivareta gjeldende forskrifter og gode miljøløsninger. Uteområdene vil i få en representativ karakter på den delen av eiendommen som ikke bebygges så hele eiendommens utvikling vil bidra positiv til estetisk utvikling av nærområdet. Stedsutvikling: Området med omgivelser er under transformasjon. Uteområdet for eiendommen vil utvikles i tråd med overordnede planer, retningslinjer og formingsveiledere og vil bidra til å utvikle stedets identitet. Landskap: Sandnes kommune oppfordrer til en noe mer utvidet grøntstruktur enn formingsveileder og plan angir i krysset mellom Koppholen og sykkelsti. Dette ønskes for å styrke og synliggjøre ankomstpunktet for syklende og gående fra Koppholen. Forslagsstiller stiller seg positivt til en styrking av grønt i dette området ved bygging av hotellformål som kan skje i forbindelse med etablering av en representativ forplass for hotellet (ref vedlagt illustrasjonsplan). For øvrig vil man forholde seg til regulerte formålsgrenser, overordnet grøntplan og formingsveileder når det gjelder etablering av grøntstruktur. Universell utforming: Tomten er tilnærmet flat. Hovedadkomst for et hotell planlegges godt synlig. Det vil legges til rette for tydelige kontraster som markerer gangveienes begrensninger og tilrettelagt parkering og infrastruktur i bygning. Det forutsettes å følge de til enhver tid gjeldene lover og regler for universell utforming ved videreutvikling av prosjektet. Juridiske forhold Forslagstiller er ikke kjent med om det foreligger noen juridiske forhold innenfor planområdet. Interessemotsetninger Forus Vest Eiendom har i sine uttalelser opplyst at de er negative til omsøkt planendring. 8. MEDVIRKNING MERKNADER MED KOMMENTARER Planforslaget ble sendt ut på begrenset høring i perioden til Det er innkommet fire uttalelser. Planforslaget ble varslet på nytt , med uttalelsesfrist Direkte berørte naboer, velforeninger, regionale og kommunale høringsinstanser ble varslet i brevs form, og kunngjøringsannonse ble rykket inn i Aftenbladet, Rogaland Avis og på kommunens hjemmeside. Det kom inn tre uttalelser. Alle innkomne uttalelser er kommentert og referert under. Fylkesmannen i Rogaland (miljøvernavdeling), ; har ingen merknader til endringen så sant det ikke medfører økt parkering på bakken. Det anbefales også å bearbeide løsning for uteareal og skjerme grøntområdet mot veien. Kommentar: Det vil ikke bli økt parkering på bakken i forhold til gjeldende regulering. Total parkeringsdekning er redusert for hotellformål. Det henvises til trafikkutredning fra Rambøll vedrørende endring av trafikk: I henhold til planskisse foreslås et redusert omfang parkering i forhold til det som er maksimalt tillatt i gjeldende bestemmelser og parkeringsnormer. Dette anses å være akseptabelt for planlagt bruk (hotell) og fordi restriksjoner for bilbruken vil være med å påvirke transportmiddelvalget for mer bærekraftige 14

15 alternativer. Området har god kollektivtrafikkdekning og det finnes gode muligheter for gangtrafikk og sykkelbruk. Fylkesmannens kommentar til uteområdet vil innarbeides og ivaretas i forbindelse med rammesøknad. Forus Vest Eiendom, Koppholen 19 kommenterer sol / skyggeforhold og ser betydelige begrensninger i forhold til dagslys for egen eiendom. Det henvises til tidligere rammesøkt, men senere skrinlagt, kontorprosjekt som har ligget til grunn på tidspunkt for deres oppkjøp av Koppholen 19. Det bemerkes også at det er lite ønskelig med økt trafikk eller belastning på veinettet i området og henvises også til utvikling av Posten på Koppholen 21. Kommentar: Det refereres til et skrinlagt prosjekt som kun viser en av flere muligheter innenfor gjeldende regulering. Gjeldende regulering tillater bygging av kontorformål i hht byggegrense 4+1 etg mot Koppholen 19. Forslag til reguleringsendringen mot nabo i Koppholen 19 gir et marginalt høydeavvik i forhold til gjeldende regulering slik det er vist på illustrasjoner og snitt nedenfor. Avviket anses ikke å gi betydelige konsekvenser for solforhold og dagslys for Koppholen 19 sammenlignet med gjeldende regulering. Snitt gjennom hovedinngang for Koppholen 19 Det henvises til trafikkutredning fra Rambøll vedrørende endring av trafikk: Reguleringsendringen medfører en reduksjon med 7 bilturer i forhold til gjeldende regulering. Dette vil ha marginal betydning for trafikkavviklingen da trafikken vil fordele seg i omkringliggende vegnett. Ulykkessituasjonen er knyttet til trafikkmengden og vil derfor heller ikke bli påvirket av reguleringsendringen. Eiendommen Koppholen 17 vil etter utvikling ikke lenger bli brukt som midlertidig parkeringsplass. Dette vil ytterligere redusere eksisterende midlertidig biltrafikk i nærområdet. 15

16 Eiendommen sett fra syd, midlertidig bruk til parkering. Svanehalsen Eiendom AS, Koppholden 25 varsler at deres eksisterende virksomhet ute kan medføre noe støy- og lysforurensning i perioder. De gjør også oppmerksom på at det er noe tungtrafikk til deres eiendom. De ber ny utbygning hensyntar dette i sine planer for å unngå fremtidige konflikter rundt dette. Kommentar: Ved søknad om rammetillatelse vil det bli utarbeidet egen lydrapport der støyfohold hos nabo hensyntas slik at fasader og vinduer dimensjonering for dette. Hotellet vil få blendingsgardiner for å sikres mot ytre lysforurensning fra denne naboen. Foreslått endring medfører ingen konsekvens for omliggende trafikkbilde, (ref utredning for trafikk og mobilitet utført av Rambøll). Forslagsstiller er kjent med eksisterende trafikkforhold hos nabo. Statens Vegvesen , har ingen merknader til reguleringsendringen. Kommentar: tas til orientering. Fylkeskommunen i Rogaland (uttalelse etter fristens utløp), Opplyser at fremlagte forslag omfatter en formålsendring som er, i henhold til veileder T-1490 (Miljøverndepartement), «ikke forenlig med bruk av mindre endring». Bruken av området i forslaget, med bruksareal over 7000m2, er noe helt annet enn forutsatt i gjeldende plan. Dette er i alle høyeste grad en vesentlig endring av planen. Saken sendes tilbake slik at den kan gjennomgå en ordinær reguleringsprosess i tråd med lovens intensjon. Kommentar: Som følge av Fylkeskommunens uttalelse ble planforslaget varslet på nytt. Fylkesmannen i Rogaland, ny uttalelse Viser til sin uttalelse av 19. april 2013 hvor det går fram at endring av formål fra forretning/kontor/industri til kontor/hotell/bevertning kan gjennomføres som mindre endring av plan. Det er imidlertid tvilsomt at en så omfattende formålsendring kan fremmes uten ny reguleringssak, se blant annet lovkommentar til plan- og bygningsloven Fylkesmannen beklager feilen, og imøteser saken på ny høring. Kommentar: uttalelsen er tatt til etterretning og saken er kunngjort på nytt. Innkomne uttalelser etter ny kunngjøring med uttalelsesfrist Brannvesenet Sør Rogaland, Henviser til krav i TEK 10 til tilfresstillende slokke- og atkomstmulighet. Ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets adkomstbehov mht veibredde, svingradier, oppstillingsplasser, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. 16

17 Kommentar: planforslaget legger ikke opp til vesentlige endringer i forhold til gjeldende plan. Brannvesenets bemerkninger vil bli ivaretatt. Lyse Elnett Opplyser at det tidlig i planprosessen må avklares om kapasitet i nettstasjon nær området. Blir effektbehovet for høyt må det etableres ny nettstasjon med et arealbehov på ca. 5m x 5m inne på planområdet. Gjør oppmerksom på eksisterende nettstasjon og kabler inne på område. Flytting/endring samt ny til knytinger, skjer til enhver tids gjeldende retningslinjene. Kommentar: tas til etterretning. Forus Vest Eiendom , Viser til tidligere uttalelse av brev 13/5 2013, som fastholdes. Opplyser at de er sterkt i mot dette og ønsker ingen reguleringsendring til hotell drift. Begrunnet i vedlagt brev av 13/ Ber om å få all informasjon som er rundt denne saken. Også tilgang til eventuelle møter. Kommentar: Se kommentar gitt til uttalelsen fra Forus Vest AS er varslet ihht. bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Den kommunale planprosess og saksbehandling er tilgjengelig på web-innsyn og vedtak fattet i utvalg for byutvikling , forutsettes oversendt fra kommunen. 9. OPPSUMMERING Da eiendommen har vist seg for liten, og dermed lite hensiktsmessig for bruk til industri og foretningsformål, ønskes foretning / industri i reguleringen tatt ut av blandet formål til erstatning for et foretningshotell med bevertning. Kontorformål opprettholdes for å gi eiendommen god fleksibilitet, men man har nå enighet med aktuell drifter for hotell, og har som plan å søke om byggetillatelse for hotell straks reguleringsendringen er ferdigbehandlet. Det er økende behov og etterspørsel etter et lokalt overnattingssted, og tomten størrelse er godt egnet for bruk til hotell. Et hotell for lokale besøkende til områdets mange bedrifter vil kunne bidra til en positiv utvikling av området. Det vil også kunne redusere behov for regional transport til nærliggende byer i tillegg til å bidra til økt effektivitet i lokal næringsvirksomhet på området fordi det forkorter reisetid og avstander for besøkende til Forus Syd. Øvrige endringer som er foreslått er kun mindre endringer i bestemmelser for å kunne gjennomføre endret formål funksjonelt og estetisk på en god måte. Synlig volum over bakken endres ikke i størrelse og et hotellprosjekt vil gi redusert fotavtrykk og dermed en bedre og mer representativ utnytelse av eiendommens utearealer. Trafikkanalyse viser for hotellformål en reduksjon av trafikk og også mindre behov for parkering. Endringene vil ikke få vesentlige konsekvenser i forhold til gjeldende regulering, og anses derfor som en god utvikling for eiendommen i tråd med overordnede planstatus og rammebetingelser. 17