Saksutgreiing til folkevalde organ

Transkript

1 Side 2 av 13 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2015 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato PS 63/15 Utval for areal og samferdsel FRAMLEGG TIL PRIVAT REGULERINGSPLAN BUSTAD/KONTOR ALVSVÅG 110/16 M.FL. PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustad/kontor med eksisterande kai og småbåthamn på gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. på Alvsvåg i Bømlo datert med tilhøyrande reguleringsføresegner vert i medhald av plan- og bygningslova vedteke utlagt til offentleg gjennomsyn. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Framlegg om eit nytt pkt. 2 frå Tone Stavland (V): Tillegg til reguleringsføresegnene pkt. 8.3 Utvalet ber om at fortau vert opparbeida og ferdigstilt med asfalt. Dette skal inn i reguleringsføresegnene før planen vert sendt ut på offentleg gjennomsyn. Framlegget frå Tone Stavland (V) om eit nytt pkt. 2 vart samrøystes vedteke. Framlegget frå rådmannen vart samrøystes vedteke. Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes slikt vedtak: 1. Framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustad/kontor med eksisterande kai og småbåthamn på gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. på Alvsvåg i Bømlo datert med tilhøyrande reguleringsføresegner vert i medhald av plan- og bygningslova vedteke utlagt til offentleg gjennomsyn. 2. Tillegg til reguleringsføresegnene pkt. 8.3 Utvalet ber om at fortau vert opparbeida og ferdigstilt med asfalt. Dette skal inn i reguleringsføresegnene før planen vert sendt ut på offentleg gjennomsyn.

2 Side 3 av 13 Dokument i saka: Brev frå Akvator AS v/sarah F. Eggereide dato Møte i utval for areal og samferdsel sak PS 156/14 dato E-post frå Fylkesmannen i Hordaland dato E-post frå Bergens Sjøfartsmuseum dato Brev frå Statens Vegvesen region Vest dato Brev frå Hordaland Fylkeskommune dato Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel handsama i møte sak PS 156/14 prinsippsøknad for å melde oppstart av detaljreguleringsplan for bustad/kontor på gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. på Alvsvåg. Det vart samrøystes gjort slikt vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr. 110, bnr. 16 m.fl. Alvsvåg i Bømlo vert teke opp til regulering til kontor og bustader med eksisterande kai og småbåthamn. Forslagsstillar skal melde oppstart av planarbeidet i samsvar med Plan- og bygningslova Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i kap Beredskapsomsyn i kommuneplan gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til reguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. 3. Utvalet ber om at utbyggjar skal leggja til rette for at gåande og syklande kan ferdas trygt langs den kommunale vegen innanfor planområdet, på tilrettelagt fortau/gong- og sykkelveg. I tillegg må det foretas siktsutbetring på same strekning. Akvator AS v/eggereide har på vegne av Fremskridt Eiendom AS sendt framlegg til detaljreguleringsplan for gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. Planstatus: Kommuneplan I gjeldande kommuneplan er området vist som kombinert føremål bebyggelse og anleggsføremål (forretning/utleige) med krav til regulering. Reguleringsplan Planområdet ligg på Alvsvåg, ca 3,5 km. sør for Svortland sentrum. Området er ikkje regulert frå før. Planforslaget Forslagsstiller er Fremskridt Eiendom AS. Planområdet er totalt ca. 3,0 daa. Av det er:

3 Side 4 av 13 Bustader konsentrert småhus BK 0,4 daa Kontor K 0,3 daa Småbåtanlegg i sjø og vassdrag SA 0,6 daa Uteopphaldsareal U 0,1 daa Veg V 0,2 daa Fortau F 0,1 daa Annan veggrunn teknisk anlegg AVT 0,0 daa Annan veggrunn grøntareal AV 0,1 daa Kai Kai 0,2 daa Parkeringsplassar P 0,3 daa Ferdsel Ferdsel 0,7 daa Totalt alle kategoriar 3,0 daa Dagens situasjon og planlagt situasjon Det ligg i dag eit eldre bustadhus med to uthus på området. Planområdet består elles av kai med småbåtanlegg og er planert og dekka med grus. Nærområdet består av bustadhus, naust, kaiar og brygger. Vegen fram til området er kommunal. Vegen er smal, og er ikkje tilrettelagt med fortau eller gang- og sykkelveg. Fartsgrensa er 30 km/t. Det er dårlege sikttilhøve i svingen innanfor planområdet, og desse forholda skal utbetrast som ein del av tiltaket.

4 Side 5 av 13 Eigedomstilhøva er avklara innanfor planområdet. Dagens bygningar på området skal fjernast og det er planlagt for nytt kontorlokale og to bustadar, samt tilhøyrande veg og parkering. Området for detaljplanen er allereie bygd ut med kai og flytebrygger, der desse er i planen regulert slik dei er opparbeidde. Det er Fremskridt eiendom som eig småbåtanlegget. Per i dag vert det leigd ut til 2-3 båtar i småbåtanlegget. Fremskridt Eiendom AS skal nytta kontorlokalet som base for oppdrettsverksemda som firmaet driv. Dette inkluderer også småbåtanlegget, som mellom anna vil bli brukt av båtane som er knytt til oppdrettsverksemda. Figur 1. Illustrasjon av planområdet og tilgrensande areal. Situasjonsplan.

5 Side 6 av 13 Figur 2. Illustrasjon av bustadar og kontor, samt tilgrensande parkering og småbåtanlegg. Bustad og uteopphaldsareal Planområdet er lokalisert i eit område som hovudsakleg består av bustad- og naustbygg. Det er planlagd for to nye bustadhus. Einingane er på tre etasjar. Fotavtrykket for bustadhusa inkludert overbygde terrassar vil vera om lag m2. Bygga er regulert med ein maksimal gesimshøgd på kote Dei to bustadane vil vera tilpassa kontorbygget som skal ligga vegg i vegg, slik at bygningskroppane/fasadane er tilpassa kvarandre. Dette vil skape eit heilskapleg inntrykk av bygningsmassen. Det vil vera overbygd tak mellom bustadhusa og kontorbygget, slik at det er høve til å gå tørrskodd mellom bygga. Bygga vert liggjande på dagens planerte område/kaiområdet, og vil saman med kontorbygget og småbåthamna skapa eit levande maritimt miljø. Det vil vera høve til passasje rundt bygningane, og god tilkomst ned til hamna. Det er høg utnytting innanfor bustadføremålet, og byggegrense er dels sett i føremålslinja og i sør 0,5 m frå føremålslinja. Det er regulert inn uteopphaldsareal i den vestlege delen av planområdet, mot vegen. Dette området er på vel 100 m2. Deler av uteopphaldsarealet skal opparbeidast som leikeplass med leikeapparat, bord og benker. Det er avsett eige føremål for renovasjon langs den kommunale vegen (AVT).

6 Side 7 av 13 Figur 3. Skisse bygningar og kaifront. Kontor Kontorbygningen skal vera kontor for dei tilsette ved Fremskridt Laks. Bygget er på tre etasjar, og fotavtrykket for kontorbygget, inkludert bodar er på om lag 135 m 2. Bygget stettar kravet til universell tilkomst, og er utstyrt med heis. Bygget skal nyttast som kontorlokale, og er utstyrt med kjøkken, lager/kopirom og møterom i tillegg til kontor. Det skal ikkje etablerast støyande verksemd på området, og denne næringsverksemda vil ikkje vera til ulempe for bumiljøet i området. Verksemda vil heller ikkje medføra ein betydeleg auke i trafikkmengd i området, i og med at bygget skal nyttast som kontorlokale. Det er høg utnytting innanfor kontorføremålet, og byggegrense er dels sett i føremålslinja og langs planlagt bygg, ref. Figur 1 og Figur 2. Bestemmelsesområde, #1 opnar opp for at 2. og 3. etg. går ut over grunnplanet. Underliggjande føremål er kai og småbåtanlegg.

7 Side 8 av 13 Figur 4. Skisse bygningar og småbåtanlegg. Bustad er til venstre og kontorbygg til høgre. Veg, parkering og fortau Det er Alvsvågvegen som går gjennom planområdet. Dette er ein kommunal veg (Kv 1173). Fartsgrensa i området er 30 km/t. Det er ikkje mykje trafikk langs vegen. Det er ingen gjennomkøyring, og trafikken er avgrensa til tilkomst til eigedomane på Alvsvåg. Frisiktlinje er difor 3x20m og vist i plankartet. Siktforholda i svingen innanfor planområdet er dårleg. Dette vil bli utbetra, ved at deler av fjellet på eigedom 110/74 skal sprengast vekk. Her vil det etablerast natursteinsmur, for å dempa verknaden av skjeringa. Det skal etablerast to fartshumpar, som fartsreduserande tiltak. Plassering av desse må vurderast i samråd med Bømlo kommune, og sjåast i samband med P1 og P3, samt eksisterande avkøyringar i nærområdet. Det er regulert inn formål til fortau langs den kommunale vegen innanfor planområdet. Det er ikkje sett rekkefølgjekrav til opparbeiding av fortauet. Bakgrunn for dette er at etablering av fortau må sjåast i samanheng med resterande Alvsvågveg, slik at det vert eit heilskapleg løysing for området.

8 Side 9 av 13 Figur 5. Profilskisse, atkomstveg, fortau og anna veggrunn. Det vil vera plass til om lag parkeringsplassar på området. Behovet for parkering til bustadhusa og kontorbygget, inkludert gjesteparkering vil dermed vera stetta. Minimum ein av parkeringsplassane skal vera tilrettelagt for HC-parkering. Talet på parkeringsplassar opnar også for parkeringsplassar i samband med småbåtanlegget og annan aktivitet i nærområdet. Det kan etablerast carport over parkeringsplassane P1 og P2. Etablering av anlegga må sjåast i samanheng med resterande bygningsmasse og arealet AVT. Det er sett av eige føremål (AVT) til renovasjon oppbevaring og henting innanfor planområdet. På deler av dette arealet kan det etablerast bygg for oppbevaring av renovasjonsdunkar med maksimal mønehøgd på 4 meter. Areal nærmast fortau skal nyttast for plassering av bossdunkar på tømedagen, og det skal ikkje etablerast faste installasjonar på dette arealet. Figur 6. Illustrasjon av tilkomstveg/kommunal veg, fortau og ny bygningsmasse. Kai og sjøområde Eksisterande kaifront mot sør og aust er avsett til kaiføremål. Kaifronten mot aust er i dag etablert på to høgdenivå, og dette skal vidareførast. Innanfor føremålet vil det vera høve til ferdsel, sjølv om området vil framstå som delvis privatisert, grunna bustadhusa og kontorbygget på området. I tilknyting til kaiareala er det etablert eksisterande utriggarar og flytebrygge. Desse skal vidareførast, og planen legg ikkje opp til utviding av anlegget utover dagens avgrensing og situasjon. Eksisterande

9 Side 10 av 13 flytebrygge er godkjent for 3 x 12 meter. Sjøområdet er regulert til småbåtanlegg innanfor grensene til eksisterande anlegg, og området utanfor desse grensene er regulert til ferdsel. Vurderingar: Merknader til oppstart av planarbeidet I samband med oppstartsmeldinga er det komen inn nokre merknader som følgjer vedlagt. Her kjem planleggjar sine samandrag av innkomne merknader og hans kommentarar til desse: 1. Fylkesmannen i Hordaland dato Fylkesmannen legg til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordna plan og at det ikkje er i strid med nasjonale føringar for arealpolitikken. Fylkesmannen poengterer at alle planar etter plan- og bygningslova skal inkludere vurdering av folkehelseperspektivet, jf. plan- og bygningsloven 3-1. Planlegginga skal vere helsefremjande gjennom å fremje faktorar som styrkjer helsa og livskvaliteten, og som bidreg til å verne mot negative faktorar, jf. folkehelselova 4. Eit sentralt element i folkehelsesatsinga er å sikre barn og unge gode oppveksttilhøve, jf. Regional plan for folkehelse Alle planar krev god medverknad og barn og unge skal vere høyrd og teke omsyn til i planprosessen. Vi minner vidare om at dei konsekvensane reguleringsplanen har for endra arealbruk skal vurderast i høve til naturmangfaldet, og at dette må kome tydeleg fram i planarbeidet, jf. naturmangfaldlova 7 til 12. Fylkesmannen vil elles gjere merksam på at ROS-analysen må nytte akseptkriteria som er i tråd med byggteknisk forskrift (TEK 10). Analysen må vidare, som presisert i plan- og bygningslova, sjå på risiko både innanfor og utanfor planområde som kan påverke tiltaket, og eventuell endra risiko som følgje av tiltaket. Kommentar: Merknaden er teken til følgje, folkehelse og naturmangfald er vurdert. 2. Bergens Sjøfartsmuseum dato Museet kjenner ikkje til kulturminne ved Alvsvåg gnr. 110 bnr. 12, 16 m.fl., i Bømlo kommune som kan bli direkte råka av reguleringa. Museet har derfor ingen merknader til reguleringa.

10 Side 11 av 13 Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Me gjer derfor merksam på at tiltakshavaren pliktar å gje melding til museet dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne. Dersom kulturminne på sjøbotnen kan bli råka av tiltaket, må arbeidet under vatn straks stoppast. Verksemda må i så fall ikkje takast opp att før museet har undersøkt og eventuelt frigjeve området. Eventuelle brot på desse vilkåra vil være i strid med føresegnene i Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminne. Kommentar: Merknader er teken til følgje. 3. Statens Vegvesen region Vest dato Planområdet er på om lag 2,3 daa og skal legga til rette for kontorlokale og to nye bustader i tilknyting til eksisterande kai og flytebrygger. Planområdet ligg til kommunal veg og har tilknyting til FV 23 ca. 900 meter mot nord. Krysset her er rimeleg greitt. På fylkesvegen er deg gang/sykkelveg mot skulen, men ikkje inn mot Svortland sentrum. Den kommunale vegen er smal og har ikkje tilbod til mjuke trafikantar. Me vil rå til at trafikksikring må vere eit tema i planarbeidet slik det er nemnd i oppstartsvarselet. Me har elles ingen merknader til oppstartsmelding, men tek atterhald om ytterlegare merknader når det føreligg plankart med føresegner. Kommentar: Trafikksikring for planområdet omfattar fartsdumpar, siktsoner og areal til fortau. Etablering av fortau må sjåast på for heile Alvsvågvegen i samanheng. 4. Hordaland Fylkeskommune dato Barn og unges interesser Området ligg i eit område som er bygd ut med ein heil del bustader. Planen må sikra at det vert trafikksikre løysingar, og at det vert godt tilrettelagt for gåande og syklande. Det må vidare sikrast at næringsverksemda med småbåthamn ikkje har løysingar og funksjonar som skapar fare for born og unge. Landskap Planområdet ligg i eit våg- og smalsundlandskap av middels verdi. Området er utnytta med spreidd utbygging. Planområdet ligg særs eksponert til ut mot eit relativt trongt sund. Ved utforming av bygg og anlegg må det difor leggjast vekt på tilpassing til landskapet. Sundet ved planområdet er berre omlag 50 m breitt, og småbåthamn må utformast slik at den ikkje er til hinder for fri ferdsel i området, eller skapar unødig barriereverknad. Kulturminne Saka har vore til vurdering ved Bergens Sjøfartsmuseum. Museet kjenner ikkje til kulturminne ved Alvsvåg gnr. 110 bnr. 12, 16 m.fl., i Bømlo kommune som kan bli direkte råka av reguleringa. Museet har derfor ingen merknader til reguleringa. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Me gjer derfor merksam på at tiltakshavaren pliktar å gje melding til museet dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne. Dersom kulturminne på sjøbotnen kan bli råka av tiltaket, må arbeidet under vatn straks stoppast. Verksemda må i så fall ikkje takast opp att før museet har undersøkt og eventuelt frigjeve området. Eventuelle brot på desse vilkåra vil være i strid med føresegnene i Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminne.

11 Side 12 av 13 Næringsutvikling Tiltaket har som eit av føremåla å leggja til rette for drift av oppdrettsverksemd med kontor og hamn for mindre båtar brukt i verksemda. Føremåla og lokalisering er i hovudsak i samsvar med gjeldande regulering, men reguleringsplanen er ei tilpassing til konkrete behov. Planområdet ligg i eit område som i hovudsak er utbygd med bustader. Generelt bør ein ikkje blanda næringsverksemd med bustader. Det bør difor ikkje leggjast til rette for næringsverksemd som vil vera til ulempe for bumiljøet i området. Vi har elles ikkje merknader til føremåla i planen. Samferdsel Vi har ikkje merknader til planen når det gjeld samferdsle. Oppsummering Hordaland fylkeskommune ber om at planarbeidet legg vekt på landskapstilpassing, og trafikksikring med særleg omsyn til born og unge. Kommentar: Trafikksikring for planområdet omfattar fartsdumpar, siktsoner og areal til fortau. Etablering av fortau må sjåast på for heile Alvsvågvegen i samanheng. Småbåtanlegg er eksisterande situasjon og vert vidareført. Næring i området er knytt til kontorverksemd. Tiltakshavar er Fremskridt Eiendom. Namnet Fremskridt blei stifta i 1915, då som lokal landhandel. Det blei starta med laks i Selskapet har 6 tilsette, og har 2 konsesjonar for laks/aure. Selskapet driv på 4 lokaliteter, og to av desse vert eigd av Fremskridt laks. I planforslaget ynskjer ein å leggje til rette for nytt kontorlokale og to bustader. Området for detaljplanen er allereie bygd ut med kai og flytebrygger, og kontorbygget vil liggja i tilknyting til desse. Fremskridt Eiendom AS skal nytta området dels som ein base for oppdrettsverksemda som firmaet driv. Dette inkluderer kontorbygget samt småbåtanlegget, som mellom anna vil bli brukt av båtane som er knytt til oppdrettsnæringa. I gjeldande kommuneplan er området vist som kombinert føremål bebyggelse og anleggsføremål (forretning/utleige) med krav til regulering. Planarbeidet er såleis i samsvar med gjeldande plangrunnlag. Rådmannen sluttar seg til planleggjar sine vurderingar og rår til at privat detaljreguleringsplan for bustad/kontor på Alvsvåg på gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. vert lagt ut til offentleg gjennomsyn. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er registrert viktige naturtypar i planområdet, bløtbunnsområde i strandsona, Langøya. Det er ikkje grunn til å tru at dei planlagde tiltaka skal verka negativt inn på dei registrerte områda med blautbotn. Det er ikkje opna for nye tiltak i sjøområda, og eksisterande situasjon med kai og flytebrygger skal vidareførast. Dei registrerte områda strekk seg over store areal i nærområdet, og heile dette området er bebygd og/eller prega av sjøtilknytta verksemder. Området er ikkje avsett til viktig viltområde.

12 Side 13 av 13 Beredskap- og samfunnstryggleik: Fagkunnig har gjennomført ROS-analyse. Det er ingen tiltak i raudt felt, dvs. ingen tiltak er naudsynt. Folkehelse: Folkehelse dreier seg om summen av dei faktorar som påverkar vår helsetilstand. Folkehelse omfattar tema knytt til folkehelsearbeid, lokalsamfunn/nærmiljø, oppvekst/læring, arbeid/arbeidsplassar og aktivitet/sosial deltaking. Det er i dag buss-samband frå Alvsvåg til Svortland, tysdag og torsdag, to gonger kvar dag. Det er avsett areal til uteopphaldsareal på ca. 100 m 2 og derav 50 m 2 til leikeområde innanfor planområdet basert på krav til konsentrert småhus. Det er store grøntområde i nærleiken, og godt tilrettelagt for friluftsliv og båtliv. Alvsvågløypa ligg i nærleiken av planområdet. Det ligg ein større leikeplass ikkje langt frå planområdet, i retning mot Alvsvåg, som vert nytta som ein grendeleikeplass. Planarbeidet legg plan- og bygningslova med tilhøyrande byggteknisk forskrift til grunn med omsyn til universell utforming og universell tilrettelegging/tilkomst. Med omsyn til stråling er det ikkje høgspentkablar i nærområdet. Radon-konsentrasjonane i området er generelt sett akseptable, jf. kartlegging av radon i Bømlo kommune 2000/2001. Teknisk forskrift sett krav til at bygg er sikra mot radon. Dette ved at det er gjennomført radon-målingar som syner verdiar under tiltaksnivå eller at byggegrunn vert sikra mot radon inntrenging. Universell utforming handlar om at alle skal ha dei same moglegheitene, i denne samanhengen forstått som det same tilgjenge, til å bruke dei fysiske omgjevnadene. Det skal ved byggesøknad dokumenterast at krav til tilgjenge til bygningar lar seg gjera. Kontorbygget skal utstyrast med heis. Det skal ikkje etablerast støyande verksemd på området. Oppsummering og konklusjon: Det ligg ikkje føre vesentlege merknader i samband med oppstart av planarbeidet. Rådmannen viser til vurderingane som går fram av saka og rår til at framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustad/kontor på Alvsvåg på gnr. 110, bnr. 12, 16, 296 og del av 74. m.fl. vert utlagt til offentleg gjennomsyn.