REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN HARESTADVIKA PLAN Randaberg kommune

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN HARESTADVIKA PLAN Randaberg kommune Dato: til 1. gangsbehandling tilpasset vedtak 1. gangsbehandling begrenset høring til 2. gangsbehandling tilpasset vedtak 2. gangsbehandling Reguleringsendring (jf. DS KPU-sak 1/14) mindre endring i 3.7 (jf. DS KPU-sak 1/14) 1 FORMÅL Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for inntil 42 boenheter med tilhørende funksjoner, som veg, parkering, renovasjon, lekeplass og uteoppholdsarealer. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Bolig frittstående småhus (BF) Bolig konsentrert småhus (BKS) Bolig blokk (BB) Annen bebyggelse postkasser (ABA) Vann- og avløpsanlegg, pumpestasjon (VAR) Renovasjonsanlegg (REA) Uteoppholdsplass (UT) Lekeplass (LEK) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) Kjøreveg (KV) Fortau (FTA) Gangveg Gang- og sykkelveg (GS) Gangareal (GG) Parkeringsplass (FPP) Annen veggrunn grønt (VG) HENSYNSSONER (pbl 12-6) Frisiktssone 1

2 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Krav til søknad om tillatelse av tiltak Det skal søkes om samlet byggemelding for hvert delfelt inkl. carporter. Snitt og utomhusplan i målestokk 1:200 som illustrerer plassering av bygninger, atkomst, parkering, terreng, murer/ gjerder over 0,5m, levegger og andre innretninger. Det skal være med terrengsnitt som viser anleggene i forhold til nåværende og framtidig terreng. Fasadetegninger skal også vise tilstøtende bebyggelse og angi høyder på bebyggelsen. Det skal være harmonerende material- og fargebruk innenfor hele feltet. Beskrivelse av materialbruk, taktekking, rekkverk, utforming av terrasser, boder, levegger osv. skal fremgå ved byggesøknad. 2.2 Plan for uteområder Sammen med byggesøknaden skal det innsendes plan for den ubebygde del av planområdet i målestokk 1:200. Planen skal vise eksisterende og framtidig terreng med terrassering, murer, adkomst, parkering, støyskjerming, interne gangveger, arealer for opphold og lek, universell utforming, oppstillingsplasser for avfall, grunnmurshøyder, kantavslutninger, beplanting, belysning, levegger, pergola, etc. 2.3 Universell utforming Ved utforming av de enkelte delfeltene innen planen skal det legges vekt på å tilrettelegge boliger og uteområder for universell utforming iht. «rev. Boligpolitisk handlingsplan ». Alle bygg med tre etasjer eller mer og hvor boligene ligger på ett plan skal følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. Boliger som har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på inngangsparti skal følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. For eneboliger, vertikaldelt, tomannsbolig og kjedehus hvor boligen går over flere etasjer skal 50 % enten følge gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet, eller være bolig forberedt for universell utforming iht. Norsk standard. For alle typer boliger skal minimum 20 % være iht. gjeldende Teknisk forskrift om tilgjengelighet. For lavblokker på to etasjer skal boligene i første etasje følge gjeldende Teknisk forskrift. I andre etasje kan boenhetene enten være: 1. Tilgjengelig iht. gjeldende Teknisk forskrift. 2. Små billigere boenhet. Ingen boenhet bør være mindre enn 30 m2. Samme antall parkeringsplasser skal være tilrettelagt for antall boliger med livsløpsstandard. Minimum 5 % av parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Lekeplasser skal der det er mulig tilpasses prinsipper om universell utforming. Det skal ikke plantes busker eller trær i områdene som typisk kan fremkalle allergiske reaksjoner. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 2

3 Fargebruk, materialer og oversiktlighet skal være utført på best mulig måte for å ivareta synshemmede. 2.4 Estetikk og miljø Det skal stilles høye krav til arkitektonisk kvalitet på bygg og utendørsanlegg. Forstøtningsmur rundt planområdet ved Skiftesvikvegen, skal bygges i naturstein. Miljøvennlig materialbruk skal foretrekkes. 2.5 Tekniske planer Det skal ved utarbeidelse av tekniske planer for veg, VA og overvann legges til rette for infiltrering og fordrøyning av takvann på hver tomt der hvor grunnforhold, terreng og øvrig infrastruktur muliggjør slike løsninger. Tekniske planer skal godkjennes av Randaberg kommune. 2.6 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, Rundskriv T-1442/2012, samt kommunale retningslinjer skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. 2.7 Terrengbehandling Forstøtningsmurer og synlige skjæringer skal opparbeides slik at de ikke virker skjemmende. Frittstående forstøtningsmurer skal utføres i naturstein. Skjæringer og fyllinger skal gis en landskapsmessig bearbeiding slik at virkningen av inngrepene blir minst mulig. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Fellesbestemmelser Bebyggelsen kan oppføres som vist på plankart innenfor byggegrense, og i henhold til maksimal utnyttelse m2 - BRA som vist på plankartet. Tekniske anlegg tilpasses omliggende bebyggelse og terreng. Ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for om det er fare for radon i grunnen, og eventuelt beskrive tiltak som er iverksatt for å hindre radon å trenge inn i bygningene. Dersom ikke annet er angitt skal høyder angis fra topp gulv (TG) på hovedplanet. TG kan justeres inntil +/- 0,5 m for best mulig terrengtilpassing. Maksimal utnyttelse står angitt på plankart. Eventuelle rekkverk på terrasse tillates kun der det kreves iht. PBL. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 3

4 3.2 Carport/garasje Carport tillates etablert utenfor byggegrenser, men ikke nærmere enn 2m fra kjørevei. Søyler skal plasseres slik de ikke hindrer sikt. Det tillates kun garasjeport i carportene for BF1 og BF2. FPP2 kan ha 6 carporter. 8 av parkeringsplassene på FPP3, FPP4 og FPP5 kan ha carport. 3.3 Annen bebyggelse bod Innenfor området skal boder oppføres i tilknytning til parkeringsplass/carport/garasje, bolig eller levegg. 3.4 Annen bebyggelse postkasser Innenfor område ABA1 og ABA7 kan det oppføres postkassestativ for tilhørende bebyggelse på hver kjøreveg. 3.5 Vann og avløpsanlegg pumpestasjon Innenfor området skal det etableres en pumpestasjon for planområdet. Denne skal utarbeides iht. tekniske planer for området og godkjennes av Randaberg kommune. 3.6 Levegger og skjerming av hage og uteområder Bebyggelsen skal forholde seg til uteområdene som skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. Boligens sideterreng innenfor egen tomt skal tilstrebes i størst mulig grad å følge dagens terreng for bevaring av landskapets topografi og vegetasjon. Overgang mellom private hager og felles grøntområder eller gangveg skal markeres med beplantning eller natursteinsmur. Natursteinsmurer skal ikke overstige 1,5m i høyde. Gjerder og andre bygde elementer tillates kun mellom to private hager. Levegger skal ha ens utforming for alle boliger innenfor samme boligtype. Levegger skal harmonere med uttrykket på bolig både i materialitet og fargebruk. Leveggers maksimale høyde skal beskrives ved byggemelding. De kan etableres utenfor byggegrense, men ikke nærmere enn 2m fra kjørevei. 3.7 BF1 OG BF2 Eneboliger Hvert av områdene kan bebygges med 3 frittstående eller kjedede eneboliger, med tomteavgrensninger som vist på plankartet. Det tillates oppført i maksimalt 2 etasjer. Boligene kan oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt høyde for gesims/nedre gesims er 6m og maksimalt tillatt høyde for møne/øvre gesims er 8,5m. Alle boligene skal ha livsløpsstandard. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 4

5 Det skal etableres 2,5 biloppstillingsplasser per enebolig. Det tillates oppføring av carport/garasje mellom eneboligene. Det tillates oppføring av sportsbod i tilknytning til bolig/carport/garasje/levegg, også utenfor byggegrense (ikke nærmere enn 2m fra kjørevei). 3.8 BKS1 OG BKS2 Rekkehus BKS 1 kan bebygges med et rekkehus bestående av 3 boenheter, og BKS2 kan bebygges med rekkehus bestående av 4 boenheter, iht. tomteavgrensninger som vist på plankartet. Det tillates oppført i maksimalt 3 etasjer. Boligene skal oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt gesimshøyde er 9m. Ved saltak er maks tillatte mønehøyde 10m med maks 35 grader takvinkel. Første plan skal være mørk i bakkant, slik at man går ut til hage fra plan to. Det skal tilrettelegges for 2 biloppstillingsplasser, en med carport. Det tillates oppføring av bod i tilknytning til bolig/carportlevegg, og utenfor byggegrense (ikke nærmere enn 2m fra kjørevei). 3.9 BKS3 OG BKS4 Rekkehus Område BKS3 kan bebygges med et rekkehus på inntil 5 boenheter eller tre eneboliger. Rekkehus tillates oppført i 3 etasjer, og eneboliger tillates oppført i 2 etasjer. Område BKS4 kan bebygges med et rekkehus på inntil 6 boenheter. Rekkehus tillates oppført i maksimalt 3 etasjer. Boligene skal oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt gesimshøyde er 9m. Ved saltak er maks tillatte mønehøyde 10m med maks 35 grader takvinkel. Det skal etableres 2 biloppstillingsplasser på hver tomt, og det tillates oppføring av carport utenfor byggegrense. Det tillates oppføring av bod i tilknytning til bolig/carport/levegg, og utenfor byggegrense. Ingen del av carport eller bod kan være nærmere enn 2m fra kjørevei BB1 leilighetsbygg Innenfor området kan det bygges leilighetsbygg med inntil 6 boenheter, i 3 etasjer. Boligene kan oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt høyde for gesims/nedre gesims er 7m, og maks tillatt høyde for møne/øvre gesims er 10m. Det tillates at boligene terrengtilpasses på best mulig måte, og at enhetene kan terrasseres. Mur og forstøtninger skal fylles opp med jord og beplantes, slik at området fremstår som mest mulig naturlig terrengmessig. I tilknytning til BB1 skal det tilrettelegges for parkering med tilhørende utvendig bod på FPP2. Parkeringsplassene for boligene kan bygges med carport. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 5

6 3.11 BB2 leilighetsbygg Innenfor området kan det bygges leilighetsbygg med inntil 4 enheter, i 2 etasjer. Boligene kan oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt høyde for gesims/nedre gesims er 6m, og maks tillatt høyde for møne/øvre gesims er 8m. Det tillates at boligene terrengtilpasses på best mulig måte, og at enhetene kan terrasseres. Mur og forstøtninger skal fylles opp med jord og beplantes, slik at området fremstår som mest mulig naturlig terrengmessig. For BB2 skal det tilrettelegges for parkering med tilhørende utvendig boder på egen tomt. 3.12BB3 leilighetsbygg Innenfor området kan det bygges leilighetsbygg med inntil 8 enheter, i 2 etasjer. Boligene kan oppføres med saltak eller pulttak. Maksimal tillatt høyde for gesims/nedre gesims er 6m, og maks tillatt høyde for møne/øvre gesims er 8m. For BB3 skal det etableres parkering med tilhørende utvendig boder på FPP3, FPP4 og FPP5. Parkeringsplassene for boligene kan bygges med carport Lekeplass LEK1, LEK2 og LEK3 skal opparbeides som en helhet, som en kvartalslekeplass som er felles for alle boligene innenfor planområdet. Innenfor kvartalslekeplassen er det også etablert en sandlekeplass. LEK4 og LEK5 består av en sandlekeplass for de minste barna. Lekeplassene skal opparbeides samtidig med resterende felles uteareal og sees på som et sammenhengende grøntdrag. Belysning og beplantning må gjennomføres slik at det sikres innsyn til oppholdssoner og gangforbindelser. Før opparbeidelse igangsettes skal det utarbeides detaljplan i målestokk 1: 200. Planen skal utarbeides av fagkyndige og godkjennes av kommunen Uteoppholdsareal Prinsipper om universell utforming skal legges til grunn for grøntplaner, i målestokk 1:200, som godkjennes av Randaberg kommune. Områdene skal være felles for alle boligene innenfor plangrensen og skal opparbeides parkmessig, med innslag av høytstammede trær. Interne stier gjennom områdene skal etableres med sklisikkert dekke av grus eller annet fast dekke. Asfalterte flater tillates ikke. Støttemuren langs eneboligene ved sjø skal ikke overstige 1,5m over ferdig planert terreng, og fremstå lik den eksisterende steinmuren, men tillates oppbrutt for å ivareta hensyn til fremkommelighet gjennom områdene. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 6

7 3.15 Renovasjonsanlegg Innenfor området F_REA skal det etableres nødvendige nedgravde avfallscontainere. Det er avsatt areal til 4 fraksjoner. Områdene er offentlige areal, og er felles for alle boligene innenfor planområdet. 4 SAMFERDSELSANLEGG 4.1 Kjørevei Det skal utarbeides tekniske planer for veianlegg, som skal godkjennes av Randaberg kommune. Fartsdempende tiltak skal vurderes ved kryssingspunkter der gangveier/grøntområder krysser kjøreveier. Dette kan løses bla. som endret dekke (belegningsstein, brostein), innsnevring av kjørefelt eller med fartshindrende innretninger. Det skal også vurderes om det er behov for fartsdempende tiltak andre steder i planområdet. OKV3 er offentlig kjøreveg Skiftesvikveien. FKV1 er felles kjøreveg for BF1, BF2, BKS1 og BKS2. FKV2 er felles kjøreveg for BKS3, BKS4, BB1, BB2 og BB Fortau Gangveger skal opparbeides med sklisikkert materiale. 4.3 Parkering 1. Innenfor FPP1 tillates etablert 3 parkeringsplasser. Disse er felles gjesteparkering for BF1 og BF2 og skal etableres som armerte gressflater. 2. FPP2 er felles parkering for BB1. Parkeringsplassene til bolig tillates etablert som carporter. Det kan etableres 1 parkeringsplass med carport pr bolig, hvorav 1 skal være HC-plass, og 4 gjesteparkeringsplasser. Carporter og boder skal byggemeldes samtidig med tilhørende boliger. 3. FPP3, FPP4 og FPP5 er felles parkering for BB2 og BB3. Det kan etableres 1 parkeringsplass med carport pr bolig. Carporter og boder skal byggemeldes samtidig med tilhørende boliger. Det skal etableres en tilgjengelig parkeringsplass med bredde 3,8m i sammenheng med carport, og en handicapparkering med carport i tillegg. I tillegg skal det etableres 4 gjesteparkeringsplasser, hvorav 2 er HC-plass. 4. FPP6 er parkering for BB2. Det skal etableres 5 plasser. 5. FPP7, FPP8, FPP9 og FPP10 er sykkelparkering felles for BB1, BB2 og BB3. Det skal etableres minimum 35 parkeringsplasser for sykkel i disse områdene. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 7

8 4.4 Annen veggrunn grønt Innenfor området skal det etableres støyskjerm mot Bronseveien, som vist på plankart. 5 HENSYNSSONER 5.1 Frisiktsone ved vei I frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Enkeltstående høystammede trær tillates. 6 REKKEFØLGEKRAV 1. Tekniske planer må være godkjent av Randaberg kommune før aktuelle tiltak kan igangsettes. 2. Utomhusplaner må være godkjent av Randaberg kommune før det kan gis igangsettingstillatelse til boligbebyggelse. 3. Offentlig og felles infrastruktur skal være ferdig opparbeidet frem til tomta før boligen kan tas i bruk. 4. Ved gradvis utbygging av planområdet skal en forholdsmessig del av felles parkeringsplasser, lekeplasser, friområder og renovasjonsanlegg opparbeides. Det tillates ikke at beboerne må krysse anleggsområder for å nå de gjeldene funksjonene. Fellesarealene skal ferdigstilles før tilhørende boliger tas i bruk: o Lek 1 og 2 skal være opparbeidet før boligene på BKS1 og BB1 kan tas i bruk. o Lek 3 skal være opparbeidet før boligene på BKS2, BB2 og BB3 kan tas i bruk. o Lek 4 og 5 skal være opparbeidet før boligene på BKS3 og BKS4 kan tas i bruk. 5. Felles parkeringsanlegg og parkering på egen tomt skal opparbeides innen tilhørende boliger tas i bruk. 6. Støyskjerm langs Bronseveien skal være ferdigstilt før boligene kan tas i bruk. 7. Før boligene kan tas i bruk skal det etableres en dråpeøy i Bronseveien i henhold til tekniske planer godkjent av vegmyndigheten. Planbestemmelser for Plan Harestadvika 8