ØKLAND

Transkript

1 Nord- og Midhordland jordskifterett Rettsbok Sak: ØKLAND Gnr. 33 i Austevoll kommune Påbegynt: Avsluttet:

2 RETTSBOK Domstol: Nord- og Midhordland jordskifterett Møtedag: Sted: Kommunehuset i Austevoll Sak nr.: ØKLAND, gnr. 33 Saken gjelder: Krav om sak etter jordskifteloven 2 Rettens leder: Meddommere: Protokollfører: Saken er krevd av: Til behandling: Parter: Jordskiftedommer Kristin Lande Hilde Johanne Jensen, Berge 65, 5200 OS Helge Bøe, Bøvegen 11, 5200 OS Jordskiftedommeren Sissel Elin Rabben, Alv Terje Økland, Johanne Elisabeth Økland, Knut Magne Økland, Per Inge Økland Spørsmålet om fremming av saken Eier av gnr. 33/8, Tor Arend Halbesma Eier av gnr. 33/8, Karl Håkon Økland Eier av gnr. 33/8, Thore Arild Økland Eier av gnr. 33/8, Karen Marie Økland Eier av gnr. 33/8, Inger Johanne Økland Eier av gnr. 33/8, John Olav Økland Eier av gnr. 33/8, Trygve Atle Økland Eier av gnr. 33/8, Astrid Margrethe Økland Simonsen Eier av gnr. 33/8, Trygve Johannes Økland Eier av gnr. 33/8, Christiane Mari Halbesma Eier av gnr. 33/8, Elisabeth Charlotte Halbesma Eier av gnr. 33/28, Johanne Elisabeth Økland Eier av gnr. 33/28, Alv Terje Økland Eier av gnr. 33/28, Per Inge Økland Eier av gnr. 33/28, Knut Magne Økland Eier av gnr. 33/28, Sissel Elin Rabben Eiendommene ligger i Austevoll kommune Til stede: Johanne Elisabeth Økland, Alv Terje Økland, Per Inge Økland, Knut Magne Økland, Sissel Elin Rabben, Trygve Atle Økland, Inger Johanne Økland, Karen Marie Økland med fullmakt fra Astrid ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 1

3 Margrethe Økland Simonsen, Christiane Mari Halbesma, Elisabeth Charlotte Halbesma og Tor Arend Halbesma (dok. nr. 5-8). De andre partene var lovlig innkalt, men møtte ikke. O.ing. Stig Kogstad fra jordskifteretten var også til stede. På forespørsel fra jordskiftedommeren var det ingen som hadde merknader til innkallingen til møtet eller til rettens sammensetning. Ingen kjente til forhold som tilsa at rettens medlemmer var inhabile. Hilde Johanne Jensen hadde ikke gjort tjeneste som jordskiftemeddommer tidligere. Jordskiftedommeren gjorde meddommeren kjent med de pliktene en jordskiftemeddommer har. Deretter skrev meddommeren under slik forsikring: Jeg forsikrer at jeg i denne jordskiftesaken og i alle framtidige jordskiftesaker vil gjøre pliktene mine som jordskiftemeddommer med troskap og ærlighet. Forsikringen har fått dok. nr Hilde Johanne Jensen (s) Jordskiftedommeren gikk gjennom planen for møtet. Dokument i saken: 1. Krav om jordskiftesak, datert Vedlegg 1. Skylddelingsforretning av for gnr. 33 bnr. 28 Vedlegg 2. Utskrift fra eiendomsregisteret for gnr. 33 bnr. 8 Vedlegg 3. Utskrift fra eiendomsregisteret for gnr. 33 bnr. 28 Vedlegg 4. Kart av Brev fra Sissel Elin Rabben, datert Forkynning av ny sak, datert Oppnevning og innkalling til rettsmøte , datert og sendt Jordskiftedommeren redegjorde kort for innholdet i jordskifteloven 1, 3 bokstav a og 14. Eierne av gnr. 33 bnr. 28 v/ Knut Magne Økland ga forsikring, forklarte seg og la ned påstand. Som støtte for sin forklaring la han fram kart over teigene med tilhørende forklaring. Dokumentet har fått dok. nr. 10. Eierne av gnr. 33 bnr. 8 v/ Karen Marie Økland ga forsikring og forklarte seg. Det ble gitt anledning til replikk. Det var pause fra ca. kl. 10: ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 2

4 Ca. kl. 11:20 møttes retten og partene til befaring på østsiden av Bakkasundbrua, der de to nordre utmarksteigene til gnr. 33 bnr. 8 og 28 ligger. Disse teigene ble befart. Retten og partene kjørte deretter sørover til de to midterste teigene og befarte disse. Teigen i sørøst ble befart til slutt. Fra en liten høyde i sør fikk retten utsyn over store deler av denne teigen. Partene fikk anledning til å ta ordet underveis på befaringen. Noen av partene var bare til stede under deler av befaringen. På forespørsel var det ingen som hadde merknader til forhandlingene. Jordskiftedommeren orienterte kort om ankereglene. Partene ble permittert ca. kl. 13:30. Retten drøftet saken. Det ble avtalt at avgjørelsen kan underskrives ved sirkulasjon pr. post. Saken utsettes inntil videre. Retten hevet, ca. kl. 14:10. Kristin Lande (s) ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 3

5 RETTSBOK Domstol: Nord- og Midhordland jordskifterett Møtedag: Sted: Statens hus i Bergen Sak nr.: ØKLAND, gnr. 33 Saken gjelder: Krav om sak etter jordskifteloven 2 Rettens leder: Meddommere: Protokollfører: Saken er krevd av: Til behandling: Parter: Jordskiftedommer Kristin Lande Hilde Johanne Jensen, Berge 65, 5200 OS Helge Bøe, Bøvegen 11, 5200 OS Jordskiftedommeren Sissel Elin Rabben, Alv Terje Økland, Johanne Elisabeth Økland, Knut Magne Økland, Per Inge Økland Avsi kjennelse om avvisning av saken Eier av gnr. 33/8, Tor Arend Halbesma Eier av gnr. 33/8, Karl Håkon Økland Eier av gnr. 33/8, Thore Arild Økland Eier av gnr. 33/8, Karen Marie Økland Eier av gnr. 33/8, Inger Johanne Økland Eier av gnr. 33/8, John Olav Økland Eier av gnr. 33/8, Trygve Atle Økland Eier av gnr. 33/8, Astrid Margrethe Økland Simonsen Eier av gnr. 33/8, Trygve Johannes Økland Eier av gnr. 33/8, Christiane Mari Halbesma Eier av gnr. 33/8, Elisabeth Charlotte Halbesma Eier av gnr. 33/28, Johanne Elisabeth Økland Eier av gnr. 33/28, Alv Terje Økland Eier av gnr. 33/28, Per Inge Økland Eier av gnr. 33/28, Knut Magne Økland Eier av gnr. 33/28, Sissel Elin Rabben Eiendommene ligger i Austevoll kommune Til stede: Partene var ikke innkalt til dette møtet ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 4

6 I medhold av jordskifteloven 14 og tvisteloven 19-1 (2) avsa jordskifteretten slik enstemmig kjennelse: Saken gjelder krav om å få oppløst sameiet mellom bnr. 8 og 28 på gnr. 33 Økland, nord i Austevoll kommune. Sameiet består av fem utmarksteiger. Eierforholdet er ikke omtvistet. Bnr. 8 sin ideelle andel er 2 / 3 og bnr. 28 sin ideelle andel er 1 / 3. Rekvirentene, eierne av gnr. 33 bnr. 28 v/ Knut Magne Økland, har i hovedsak gjort gjeldende: De har prøvd å få delt utmarka i lengre tid, men er veldig uenige om hvordan de skal dele og har ulike planer for eiendommen. Eiendommen må deles mest mulig rettferdig. I Austevoll er båt et like viktig framkomstmiddel som bil, og derfor må det legges vekt på at begge parter får gode havner. En annen viktig faktor er utsiktsforholdene på tomtene. Slik de ser det bør hele eiendommen deles. Det er ikke ønskelig at det ligger igjen areal i fellesskap. Deres forslag er at bnr. 8 får teigene som på dok. 10 er benevnt A, D og E, mens bnr. 28 får teigene benevnt B og C. Slik de ser det er dette et godt tilbud til eierne av bnr. 8, og de har ikke noe å tilby utover dette. Forslaget sikrer begge eiendommene hver sin sommerhavn og hver sin helårshavn. Begge eiendommer får dessuten utsiktstomter. De er klar over den risikoen som ligger i at teigene B og C er utlagt som LNF-område i kommuneplanen. Deres plan er imidlertid langsiktig og de har god tid til å få omdisponert arealene. De bor i Austevoll og ønsker å sikre tomter for barna sine. Eierne av bnr. 8 har involvert seg sterkt i teig A, som er utlagt som hytteområde i kommuneplanen. Bnr. 8 er medeier i bnr. 16, som er en tomt ved sjøen ved teig A. Dette gjør det mest naturlig at bnr. 8 får teig A. De er innforstått med verdien dette planformålet medfører for denne teigen. Nausttomter på Austevoll har stor verdi. Prisen på tomter med 5 meter strandlinje er kr ,- Det ble lagt ned påstand om at saken fremmes. Eierne av gnr. 33 bnr. 8 v/ Karen Marie Økland har i hovedsak gjort gjeldende: De ønsker også å få delt eiendommen på en rettferdig måte og er enige i at saken bør fremmes. Internt på bnr. 8 er det imidlertid ulike meninger om hvordan eiendommen bør deles. De er ikke uenige om at også bnr. 28 bør få en havn. Mye av sjølinjen på teig A er delt fra som en egen tomt og tilhører ikke sameiet mellom bnr. 8 og 28. Arealet oppe på haugen har utbyggingsverdi, men den delen av teigen som ligger nord for hovedvegen er gamle torvmyrer og vil aldri bli tillatt utbygd. Reguleringsplanprosessen som var igangsatt på teig A stoppet opp i påvente av avklaringer i sak ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 5

7 0009. Strandlinjen på teig B er fredet på grunn av rullesteinen der. Teig C har fine tomter men dårlig havn. På teig D er det mye myr midt på, nord er det værhardt og vegløst. Deler av teig E kan bli et fint byggeområde, men det er også et juv der som ikke kan nyttes. Prisen på kr ,- for en nausttomt inkluderer strøm, vann, mv. Dette er byggeklare tomter. Flere av eierne av bnr. 8 bor ikke på Austevoll. Retten ser slik på saken: I denne saken er partene enige om at saken bør fremmes. Eierne av bnr. 28 har lagt fram et konkret forslag til deling. I rettsmøtet framkom det imidlertid at eierne av bnr. 8 har ulike meninger om hvordan sameiet skal deles. Selv om samtlige parter synes å være enige om at sameiet bør deles, er det med andre ord uenighet om hvordan det skal deles. Selv om partene er enige om at saken bør fremmes, må retten likevel på selvstendig grunnlag vurdere om vilkårene for å fremme saken er oppfylt. Vilkårene for fremming framgår av jordskifteloven 1, 2 og 3 bokstav a. Retten drøfter først om vilkåret i jordskifteloven 3 bokstav er oppfylt. Denne bestemmelsen har slik ordlyd: Jordskifte kan ikkje fremmast: a) dersom kostnadene og ulempene blir større enn nytten for kvar einskild eigedom Bestemmelsen skal sikre at ingen lider tap som følge av et jordskifte. Sameiet består av fem teiger. I kommuneplanen er én teig (A) utlagt til byggeområde (hytteområde og naust), mens de fire andre teigene (B-E) er utlagt til LNF-område. I rettsmøtet befarte retten alle de fem teigene A-E. Retten fikk også høre partenes forklaringer om arealenes egnethet som byggeområde og om havneforholdene. Som partene har redegjort for, har de fem teigene ulike kvaliteter. Retten vil særlig peke på følgende forhold: - Teig B, C og D mangler vegtilknytning - Hovedvegen krysser teig A og E, men avkjørsel/tilkomst til vegen er ikke avklart - Teig C og D er smale og synes vanskelige og kostbare å utnytte uten alene, dvs. uten samtidig planlegging og utbygging av naboteigene Bindende arealplaner har stor betydning for utviklingsmulighetene og verdien av arealene. Kommuneplanen ble vedtatt i juni 2013, og gir etter rettens syn sterke føringer for hva som er påregnelig bruk de nærmeste årene. Retten må likevel vurdere mulighetene for dispensasjoner og endring av planformål. Kommuneplanen gir teig A langt større økonomisk verdi enn teigene B-E. Dersom teig A byttes mot én eller flere av de øvrige fire teigene, vil den som mottar teig A få hånd om større verdi enn han gir fra seg gjennom delingen. En slik deling vil være i strid med jordskifteloven 3 bokstav a ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 6

8 Eierne av bnr. 28 har gjort gjeldende at hele sameiet bør deles. Retten er imidlertid ikke bundet av dette ønsket, og en mulig løsning kunne være at teig A ble liggende i fellesskap og at de øvrige teigene ble fordelt mellom de to eiendommene. En annen mulig løsning kunne være at teig A ble delt i to etter partens ideelle andeler i sameiet, og at også de øvrige teigene ble fordelt. En hake ved disse løsningene er at retten ikke har tilstrekkelig kontroll over hvordan arealverdiene da ville bli fordelt. Teig A er lagt ut som byggeområde, men ikke regulert. Dersom teigen deles før den er regulert, er det en risiko for at tomteverdiene blir skjevdelt ved at en uforholdsmessig stor andel av fellesarealer som veg, grøntområde ol. blir lagt på den ene eiendommen. Slik retten ser det kan teig A derfor ikke deles før den er regulert. Teigene B-E har på grunn av beliggenhet, utforming og naturgitte forhold ulikt utnyttingspotensiale. Slik retten ser det, framstår søndre del av teig E og kanskje også deler av teig B, som de av arealene det vil være lettest og mest attraktivt å bygge på. Teig B ligger imidlertid ved sjøen og her er det strenge føringer for hva som tillates utbygd. Jordskifteretten må være varsom med å dele sameier der det er muligheter for at areal kan få stor verdiøkning, jf. jordskifteloven 31. I denne saken ser retten det slik at søndre del av teig E og kanskje også teig B, over noe tid kan får stor verdiøkning. Teig A kan som det er redegjort for ovenfor her verken deles eller byttes mot en eller flere av teigene B-E. Teigene B-E kan heller ikke deles, siden deling ville innebære er en risiko for skjevdeling av økonomiske verdier. Retten har derfor kommet til at vilkåret i jordskifteloven 3 bokstav a ikke er oppfylt i denne saken. Når retten har kommet til at jordskifteloven 3 bokstav a ikke er oppfylt, kan saken ikke fremmes. Retten drøfter derfor ikke om de øvrige vilkårene for fremming er oppfylt. Retten har på denne bakgrunnen kommet til slik enstemmig Saken nektes fremmet. slutning: Jordskiftekostnader: For sak som blir nektet fremmet skal det betales 2 ganger rettsgebyret, jf. jordskifteloven 74 sjuende ledd. Dette utgjør kr ,- Kostnadene med jordskiftemeddommere, kr ,40 kommer i tillegg. Samlet utgjør jordskiftekostnadene kr ,40. Kostnadene skal fordeles etter nytten av skiftet, jf. jordskifteloven 76. Denne saken har ikke ført til endringer. Dette til tross for at alle partene ønsket at saken skulle fremmes. Rettens syn er derfor at samtlige parter har hatt nytte av å få vurdert muligheten for å få sameiet delt gjennom et jordskifte. Etter rettens skjønn blir derfor jordskiftekostnadene fordelt med en halvpart på bnr. 8 og en halvpart på bnr. 28. Dette gir slik fordeling: Gbnr Eier Skal betale Har betalt Skylder Til gode 33/8 v/ Karen Marie Økland Kr ,20 Kr ,20 33/28 v/ Sissel Elin Rabben Kr ,20 Kr ,- Kr. 997,80 Sum Kr ,40 Kr ,- Kr ,20 Kr. 997, ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 7

9 Faktura for skyldig beløp blir sendt ut i brevform fra Domstoladministrasjonen. Betalingsfristen blir påført fakturaen. Forkynning Forkynning skjer etter reglene for postforkynning. Avslutning av saken Saken avsluttes i dette møtet. Fristen for anke er en måned regnet fra forkynningsdatoen. Reglene om anke følger forkynningen. Retten hevet, saken sluttet. Hilde Johanne Jensen (s) Kristin Lande (s) Helge Bøe (s) Rett utskrift: ØKLAND, gnr. 33 Nord- og Midhordland jordskifterett 8