Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan

Transkript

1 Kolsrud AS Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Oppdragsnr.:

2 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: Hilde Røkenes og Morten Lian Hilde Røkenes Øivind Huse Rev. Dato: Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika

3 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Innhold 1 Innledning Bakgrunn Befaringer og tidligere arbeider Kort om bygningen 5 2 Vedlikeholdsplan 7 3 Registeringer og tiltak - bygning Yttervegger Vinduer og ytterdører Tak Balkonger Kjeller 17 4 VVS Sanitær og varme Ventilasjon Automatikk 25 5 Tiltak Utskifting av vinduer Etterisolering av fasade Varmepumpe 30

4 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Sammendrag Bakgrunn Norconsult har fått i oppdrag av Kolsrud AS å foreta en tilstandsvurdering av bygget og lage en vedlikeholdsplan. Oppgaven innebærer en visuell kontroll av tak og fasader inkl. balkonger, enkel gjennomgang av oppvarmings- og varmtvannsanlegg med vurdering av mulighetene for etablering av brønnpark, en enkel lønnsomhetsberegning av evt. ENØK-tiltak som etablering av brønnpark, etterisolering av fasade og utskifting av vinduer og utarbeidelse av en periodisk vedlikeholdsplan med 10 års perspektiv som omfatter tak, fasader, vinduer og balkonger og sekundære bygningsdeler tilknyttet disse. Det er også utarbeidet en vedlikeholdsplan for VVS-delen. Tilstandsvurdering av bygget Kolsrud AS er generelt i god teknisk stand. Fasadene er relativt i god stand. Dette gjelder både fasadene som er slemmet og de med fritt eksponert teglstein. Det ble registret enkelte små skader på noen av gavlveggene med slemmet overflate i form av avskalling av maling og enkelte skader på teglsteiner. Det ble ikke registrert skader på fasadene med ubehandlet teglstein. Vedlikehold av fasadene og vinduene bør prioriteres. Utover dette, så er det normalt vedlikehold av bygget som må utføres. Dette er beskrevet i tabellen i kapittel 2. Kjellere Kjellerne er tørre uten tegn til at det trenger fukt inn. Dette tyder på at utvendig dreneringssystem er intakt. Utskifting av vinduer og etterisolering av fasadene Beregningene i kapittel 5.1 og 5.2 viser at det fra et økonomisk perspektiv ikke er lønnsomt å skifte ut vinduene eller etterisolere fasade. Beregningene viser at nåverdi er negativ og inntjeningstiden er uendelig. Det betyr at den energibesparelsen man oppnår ved å skifte ut vinduer og etterisolere ikke er stor nok i forhold til kostnaden. Installasjon av varmepumpe Beregningene viser at etablering av varmepumpe med energibrønnpark gir en nåverdi på ca. 2,5 mil. NOK og en inntjeningstid på 7,4 år. Dette er et lønnsomt tiltak. Vi anbefaler gjennomføring av tiltaket. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 4 av 31

5 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 1 Innledning 1.1 BAKGRUNN Norconsult har fått i oppdrag av Boligaksjeselskapet Kolsrud AS å foreta en tilstandskontroll av bygget og lage en vedlikeholdsplan. Oppgaven innebærer: En visuell kontroll av tak og fasader inkl. balkonger. Enkel gjennomgang av oppvarmings- og varmtvannsanlegg med vurdering av mulighetene for etablering av brønnpark. Enkel lønnsomhetsberegning av evt. ENØK-tiltak som etablering av brønnpark, etterisolering av fasade og utskifting av vinduer. Utarbeidelse av en periodisk vedlikeholdsplan med 10 års perspektiv som omfatter tak, fasader, vinduer og balkonger og sekundære bygningsdeler tilknyttet disse. 1.2 BEFARINGER OG TIDLIGERE ARBEIDER Det ble foretatt befaring den Tilstede på befaringen fra Norconsult AS var Morten Lian, Øivind Huse og Hilde Røkenes. Fra Kolsrud AS var Henrik Liane Johansen og Roger Andre Hansen til stede. Fra Pentex var Stian Holmskog og en representant til stede. Endeleiligheten til Henrik Liane Johansen i Radarveien 23, tredje etasje og endeleiligheten til Roger Andre Hansen i Radarveien 19, tredje etasje ble befart. Temperaturen var omtrent 0 C og det var lett nedbør med regn/sludd. Temperaturen den siste tiden før befaring har variert mellom omtrent -5 C og 5 C. Det foreligger en vedlikeholdsplan utarbeidet av Probygg datert den I rapporten fra Probygg angis det at det er utarbeidet en ENØK-rapport i Denne er ikke blitt gjort tilgjengelig for Norconsult AS. 1.3 KORT OM BYGNINGEN Generelt Boligaksjeselskapet Kolsrud AS,, ble bygget i 1955 og består av syv boligblokker med tre og fire etasjer i tillegg til kjeller og loft. I følge rapporten utarbeidet av Probygg er det 176 leiligheter og det samlede arealet av leilighetene utgjør omtrent m 2. I kjeller er det tekniske rom med varmesentraler og boder. På loft er det boder og avtrekksvarmepumper. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 5 av 31

6 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Bygningene Blokkene har saltak med takstein og kaldt loft. Mot vest og sør er det balkonger. Det er opplyst at balkongene er bygget i Fasadene har teglforblending. Fire av de syv blokker har en slemmet og malt fasade. De resterende byggene har fasader av ubehandlet tegl. Ut i fra byggeåret antar vi at ytterveggene består av tegl isolert med 100 mm porebetong Oppvarmingssystemet Byggene er oppvarmet med vannbåren varme. Det er eldre radiatorer med ettermonterte termostatiske radiator ventiler. Fyrrom er plassert i kjeller oppgang 12. Undersentraler i bygg 7, 12, 15, 16, 19 og 24. Energikilden er olje og el. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 6 av 31

7 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 2 Vedlikeholdsplan I tabell 1 på neste side er det beskrevet en vedlikeholdsplan med hva som må gjøres av vedlikehold. Tabellen beskriver hva som må gjøres i korte trekk i prioritert rekkefølge, samt en henvisning til nærmere beskrivelse av tilstanden og utbedringsforslag i de ulike kapitlene i rapporten. I tillegg er det gitt en beskrivelse av hva årlig vedlikehold av VVS-teknisk anlegg bør innebære, se tabell 2, 3 og 4. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 7 av 31

8 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Tabell 1. Vedlikeholdsplan bygning og VVS Bygningsdel i rapporten Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader VVS 4 Hvert år Årlig vedlikehold iht. tabell 2, 3 og 4. Tak og nedløpsrør 3.3 Hvert år Takrenner og nedløpsrør kontrolleres årlig for skitt og løv som hindrer avrenning og evt. frostskader. Gjelder også nedløpsrør fra balkonger. Ventilasjon / avtrekk 4.2 Sommeren 2015 Utbedringer: Det bør monteres vibrasjonsdemping mellom aggregat og gulv. Eventuelt vurderes mansjetter mellom kanaler og aggregat. Eldre ventiler 4.1 Sommeren 2015 Det er fortsatt enkelt eldre ventiler i anlegget. De er en kilde til lekkasje og bør skiftes. Dette bør gjøres utenfor fyringssesongen. Uisolerte ventiler 4.1 Sommeren 2015 Ventiler med dimensjoner over DN50 isoleres. Fasadene som er slemmet og malt: Rengjøring av gavlfasader, utbedring av malingsavskalling og skader på teglstein bør utføres. Yttervegger På grunn av at biter av teglstein ramler ned enkelte steder, bør dette utføres relativt raskt. Rengjøring av øvrige fasader kan gjøres Fasadene med ubehandlet teglstein: Ingen rengjøring nødvendig nå. Bør vurderes igjen i Vinduer skrapes og males med to strøk maling, eventuelt skiftes ut. Vinduene justeres og Vinduer tetningslister skiftes ut ved behov. Hengsler og lukkemekanismer smøres. Dette bør gjøres samtidig som rengjøring av fasader og utbedring av malingsavskaling for å spare kostnader til lift etc. Avtrekksvarmepumpe Det bør legges inn kostnad for utskiftning få år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan, sees i sammenheng med anbefaling om etablering av brønnpark, kapittel 5.3. Automatikk 4.3 Ca Det antas at automatikken nærmer seg forventet levetid. Det anbefales at det legges inn kostnad for utskifting i periodisk vedlikeholdsplan. Balkonger 3.4 Ca Brystningene på balkonger kan vaskes. Dette kan evt. gjøres samtidig som rengjøring av fasader og utbedring av malingsavskaling for å spare kostnader til lift etc. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 8 av 31

9 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Bygningsdel Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten System for oppvarming av varmt tappevann 4.1 Ca Det bør legges inn kostnad for utskiftning av systemene 10 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. El-kjel 4.1 Ca Det bør legges inn kostnad for utskiftning 10 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. Ytterdører Vanlig vedlikehold Kjeller Ingenting spesielt å bemerke Tabell 2. av årlig vedlikehold sanitær og varme. Sanitær og varme i rapporten Gjennomføring Fyrhus 4.1 Hvert år Utbedringsforslag / Merknader Renhold. Systemet optimaliseres for best mulig fyrteknisk virkningsgrad. Driftsvirkningsgrad vurderes. Fysisk vedlikehold: Feie kjel. Inspeksjon av: Oljekjel 4.1 Hvert år Oljebrenner 4.1 Hvert år Feieluker, eventuelt skifte pakninger. Lekkasjer. Kjelens instrumenter. Kjelens anleggets vannstand. Kjelens ekspansjonssystem. Kjelvannstemperatur. Returtemperatur. Røkgasstemperatur. Trykk i brennkammer. Driftstid. Vannlekkasjer. Følgende målinger utføres: Måling av fyrteknisk virkningsgrad. Sotmåling. Trekkmåling. Spjeld. Korrekt lufttilførsel innstilling. Lo eller støv i brennerens luftinntak. Tennelektroder sjekkes og eventuelt rengjøres. Dyser sjekkes og skiftes. Sirkulasjonspumper 4.1 Hvert år Inspeksjon: Lytte etter lyder, elektrisk kontroll, tetting. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 9 av 31

10 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Sanitær og varme Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten Shuntventiler 4.1 Hvert år Inspeksjon: Regulering og tetting. Ekspansjon 4.1 Hvert år Inspeksjon: Korrosjon, lekkasje, trykk. Oljepumpe 4.1 Hvert år Inspeksjon: Trykk. Pendling. Tavle 4.1 Hvert år Det utføres inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Tavle rengjøres. Automatikk og sikkerhetsautomatikk kontrolleres og justeres. Kontroller reguleringssekvens. Alle innstilte verdier kontrolleres og settes tilbake til opprinnelige verdier. Kontroll med at aggregat starter og stopper iht. Driftsprogram. Oppstart, restart og forsinkning kontrolleres og justeres. Elektrisk tetthet måles. Dersom jordfeil utenfor tavle avdekkes varsles ansvarlig så utbedring kan utføres av denne. Mangler ved kabelgjennomføringer, pakninger og nipler bemerkes. Forbikoplinger som ikke fremkommer av skjema kontrolleres / fjernes / tegnes inn. Lamper kontrolleres, defekte skiftes. Varmgang elektrisk utstyr. Brente tilkoplinger. Materiell byttes etter behov. Det utføres inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Varmepumper 4.1 Hvert år Service skal utføres iht. leverandørs krav. Kontroll av vibrasjoner og lyd. Oljenivå kontrolleres og etterfylles. Oljevarmerfunksjon kontrolleres i tavle. Kulde- og smøresystemer kontrolleres for lekkasje. Defekt varmebelte / varmekabel / oljevarmeelement byttes etter behov. Elektrisk tetthet måles. Dersom jordfeil utenfor tavle avdekkes, varsles ansvarlig så utbedring kan utføres av denne. Tørrfilter kontrolleres, og seglass kontrolleres mhp. Fargeendringer og gassbobler. Sugetrykk på alle kretser. Høytrykk på alle kretser. Ut- og inngående kuldemediekretser. Oljenivå på kompressor. Riktig drift på alle signaler. Omgivende temperatur. Verdier, data og bemerkninger noteres i loggen. Inspeksjon av: Rekkeklemmer n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 10 av 31

11 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Sanitær og varme Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten Kontaktorer, releer Trykk, temperatur Innvendig renhold. Utvendig renhold. Kompressorer, pumpekapasitet. El. Kabler. Oljetilstand. Kuldemedium. Tetthetsprøve. Automatikk. Testkjøring. Parameter opp i mot varmeanlegg. Fysisk vedlikehold / Mekanisk kontroll: Smøring av bevegelige deler, som vifter. Syre test olje. Vannmengdemåling gjennom kjøler. Utskiftning av all uttørringsutstyr. Kontroll av alle rørfester. Kontroll av dørlåser, fester for beskyttende paneler etc. Kontroll av viftevakter og motorvern. Kontroll av ekspansjonsventiler. Kontroll av skruer, fester etc. Elektrisk kontroll: Kontroll av settpunkt for LH/HP/OP Kontroller termostat Kontroller kortslutnings rele. Kontroll tilstand til alle kompressor- og viftekontaktorer. Kontroller motorvern for viftemotorer. Kontroll alle eksterne elektriske stopp utstyr. Kontroller alle skruer, fester på kontaktorer. Kontroll alle kabler. Kontroll alle fester på kompressorer og viftemotorer tilkoblinger. Det utføres inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll av tavle. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 11 av 31 Tavle rengjøres. Automatikk og sikkerhetsautomatikk kontrolleres og justeres. Kontroller reguleringssekvens. Alle innstilte verdier kontrolleres og settes tilbake til opprinnelige verdier.

12 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Sanitær og varme Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten Kontroll med at aggregat starter og stopper iht. Driftsprogram. Oppstart, restart og forsinkning kontrolleres og justeres. Elektrisk tetthet måles. Dersom jordfeil utenfor tavle avdekkes varsles ansvarlig så utbedring kan utføres av denne. Mangler ved kabelgjennomføringer, pakninger og nipler bemerkes. Forbikoplinger som ikke fremkommer av skjema kontrolleres / fjernes / tegnes inn. Lamper kontrolleres, defekte skiftes. Varmgang elektrisk utstyr. Brente tilkoplinger. Materiell byttes etter avtale. Mekanisk kontroll Elektrokjel 4.1 Hvert år Rørtilkoblinger / lekkasjer Lufting og ekspansjon og anleggstrykk Sirkulasjon Kontrollere for lekkasje fra elementer og elementpakninger Elektrisk kontroll Tiltrekking av skinnetilkoblinger og kontaktorer - tilkoblinger. Kontrollere at styring/regulering fungerer i.h.t. instruks. Jordforbindelse/jordfeilkontroll. Mål totalt effektforbruk for å påse at elementer, kontaktorer, ledninger og skinner fungerer tilfredsstillende. Tabell 3. av årlig vedlikehold ventilasjon Ventilasjon i rapporten Generelt 4.2 Hvert år Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader Det utføres inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Kontroll instrumentering. Kontroll driftstider. Les av temperaturer. Måle hovedluftmengder. Oppheng og fester kontrolleres for brudd, korrosjon eller andre skader. Tetthet av aggregatmoduler kontrolleres. Utendørsaggregater sprayes lukepakninger med gummimykner. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 12 av 31

13 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Ventilasjon Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten Inntaksrist 4.2 Hvert år Mangler og skader rapporteres. Inspeksjon og eventuelt rengjøring under kontrollerte former med miljøvennlig rengjøringsmiddel. Spjeld: 4.2 Hvert år Inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Tetthet, rengjøring. Luftfiltre 4.2 Hvert år Batterier 4.2 Hvert år Vifter 4.2 Hvert år Inspeksjon og fysisk vedlikehold. Trykkfall måles. Inspeksjon innfesting. Pakninger påføres ved filterskift. Pakninger for påklippsfiltere skiftes etter behov. Eventuelle lekkasjer tettes. Skifte filter. Inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Rengjøring med egnet metode. Spyles med lunkent vann eller støvsuging. Etter rengjøring måles trykkfall over batteri. Første gang måles trykkfall før rengjøring. Kontroll frostsikring. Spjeld stenger, vifter stopper, shuntventil åpner etc. Kontroll overhetnings- og sikkerhetstermostat. Effekten på elementene måles. Eventuell drenering kontrolleres / rengjøres. Virkningsgrad måles (gjenvinnere). Batteriet luftes og etterfylles. Trykkfall måles. Evt. Glykol frysepunkt måles (høst) og glykol etterfylles ved behov. Rørføringer kontrolleres mhp. Oppheng, isolasjon og korrosjon. Strøm måles på elektrisk varmebatteri. Sikkerhetsautomatikk funksjonstestes forriglingsmessig og utføres med varmepådrag. Regulering av shuntventil kontrolleres. Tetthet i koblinger og gjennomføringer kontrolleres. Inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Inspeksjon av viftehus og skovler. Rengjøring av viftehus og skovler med vann og miljøvennlig rengjøringsmiddel. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 13 av 31

14 Oppdragsnr.: Dokument nr.: 01 Tilstandskontroll og vedlikeholdsplan Revisjon: 00 Ventilasjon Gjennomføring Utbedringsforslag / Merknader i rapporten Tavle 4.2 Hvert år Inspeksjon av lager og kileremskivene Kileremmer byttes. Driftsstrøm måles. Motorvern kontrolleres. Nedslitte remskiver byttes. Fiksering / strammeanordning av motor kontrolleres. Remmer etterstrammes. Slitte eller defekt lagring av viften byttes / bygges om etter avtale. Slitt eller defekt motorlagring repareres etter avtale. Inspeksjon, fysisk vedlikehold og funksjonskontroll. Tavle rengjøres. Automatikk og sikkerhetsautomatikk kontrolleres og justeres. Kontroller reguleringssekvens. Alle innstillte verdier kontrolleres og settes tilbake til opprinnelige verdier. Kontroll med at aggregat starter og stopper iht. Driftsprogram. Oppstart, restart og forsinkning kontrolleres og justeres. Elektrisk tetthet måles. Dersom jordfeil utenfor tavle avdekkes varsles ansvarlig så utbedring kan utføres av denne. Mangler ved kabelgjennomføringer, pakninger og nipler bemerkes. Forbikoplinger som ikke fremkommer av skjema kontrolleres / fjernes / tegnes inn. Lamper kontrolleres, defekte skiftes. Varmgang elektrisk utstyr. Brente tilkoplinger. Materiell byttes etter avtale. Tabell 4. av årlig vedlikehold automatikk Automatikk i rapporten Gjennomføring Generelt 4.3 Hvert år Utbedringsforslag / Merknader Programvare testes. Kontroll av PC utstyr, samt opprydding i hardware. Kontroll kommunikasjon mellom undersentraler mot PC. Kontroll av reguleringsparametere tilhørende tekniske anlegg. Kontroll av alarmfunksjoner. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 14 av 31

15 3 Registeringer og tiltak - bygning Fasadene ble befart fra bakkenivå. I tillegg ble loftet i nr og befart. Kjelleren i og ble befart. 3.1 YTTERVEGGER Fasader med ubehandlet teglstein Det ble ikke registrert skader på disse fasadene, de fremstår som i god stand, se bilde 1. Fasader som er slemmet og malt På noen av gavlveggene ble det registrert noe malingsavskalling samt enkelte ødelagte teglstein, se bilde 2 og 4. Det ble registrert en del smuss (algevekst?) på fasadene, dette gjelder spesielt gavlveggene, se bilde 3. Dette antas å komme av manglende takutstikk. Det anbefales å rengjøre fasader, utbedre malingsavskalling samt utbedre teglstein som er ødelagt. På langsidene ble smuss (algevekst?) observert enkelte steder. Bilde 1. Teglfasade som ikke er slemmet og malt (Radarveien 28-30). Bilde 2. Teglfasade som er slemmet og malt med malingsavskaling (Radarveien 17). n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 15 av 31

16 Bilde 3. Smuss (algevekst?) på slemmet fasade (Radarveien 3). Bilde 4. Malingsavskaling på slemmet fasade (Radarveien 3). Enkelte steiner har ramlet ut. 3.2 VINDUER OG YTTERDØRER 3.3 TAK Det er observert vinduer fra ca. 1955, 1976 og enkelte nyere vinduer fra rundt tallet. Balkongdører fra De eldre vinduene er relativt dårlig vedlikeholdt. Det er sett på kostnader og energibesparelser ved å skifte ut vinduene i kapittel 5. Dersom man ikke ønsker å skifte ut vinduer, bør det utføres vedlikehold i form av skraping og maling. Deretter bør det omtrent hvert 10. år gjøres vedlikehold på vinduene. Vinduene skrapes og males med to strøk maling. Vinduer som går tregt justeres. Det anbefales å skifte tetningslister ved behov. Hengsler og lukkemekanismer smøres der disse går tregt. Byggene har skrått, luftet tak med takstein og kaldt loft. Styreleder informerer om at det har vært noen lekkasjer i forbindelse med enkelte av takvinduene, men at dette har blitt utbedret. Under befaringen ble det observert tidligere lekkasjer, men det er ikke observert noe som tyder på at det er lekkasje i taket nå. I følge rapporten til Probygg ble takene utbedret Hva som ble gjort er ikke kjent, men ut i fra befaringen kunne det se ut som det var lagt ny takstein og montert nye takrenner og nedløpsrør. Taket ble så vidt inspisert via takvindu under befaringen. Det er ingenting spesielt å bemerke. Takrennene og nedløpsrørene bør renses hvert år. 3.4 BALKONGER Balkongene er påhengt fasaden, se bilde 5. Over øverste balkong er det bygget tak i treverk. Oppbygging av taket i detalj er ukjent, men takflaten ser ut til å være uten fall, se bilde 6. Nedløpsrørene fra balkongtaket har svært liten dimensjon, se bilde 7. Oppbygning av taket, sannsynligvis manglende fall og liten dimensjon på nedløpsrør er uheldig utført. Utbedring av dette vil imidlertid innebære å bygge om takene og dermed en relativt høy kostnad. Hvis ikke det er store problemer med lekkasjer eller lignende, kan man derfor foreløpig nøye seg med jevnlig vedlikehold. Nedløpsrørene n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 16 av 31

17 bør renses (kobles fra) og balkonger vaskes. Brystningen på balkongene har en del smuss. Bilde 5. Balkonger påhengt fasade. Bilde 6. Skråtaket på bygningen samt tak over øverste balkonger med snø/is. Bilde 7. Nedløpsrør fra tak over øverste balkong. Nedløpsrøret synes å ha svært liten dimensjon. 3.5 KJELLER Kjellerne som ble undersøkt på befaringen var tørre og i relativ god stand. Det ble ikke registrert fuktige partier i disse kjellerne,. Det ble imidlertid registrert tegn til en tidligere lekkasje mot gavlveggen i Radarveien 19, se bilde 8. Dette så ut til å være i orden nå. Ut fra det som ble registrert, er det ingen ting som tyder på at det er problemer med dreneringen rundt bygget. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 17 av 31

18 Bilde 8. Kortveggen i kjelleren i Radarveien 19. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 18 av 31

19 4 VVS Fyrrom i kjelleren i Radarveien 12 og undersentralene ble befart. I tillegg ble ett avtrekksaggregat befart. Undersentralene har systemer for oppvarming av varmt tappevann. 4.1 SANITÆR OG VARME Sanitær Systemene for oppvarming av varmt tappevann er plassert i undersentralene i bygg 9, 12 (se bilde 9), 16, 19 og 24. Systemene er montert i 2002 (13 år.) Middelslevetid er 20 år (Lang 25 år). Det bør legges inn kostnad for årlig vedlikehold, samt utskiftning av systemene 10 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. Systemene er generelt i god stand. Bilde 9. System for oppvarming av varmt tappevann i Radarveien 12. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 19 av 31

20 Generelt varme Bygget er oppvarmet med vannbåren varme. Det er eldre radiatorer med ettermonterte termostatiske radiatorventiler. Fyrrom er plassert i kjeller oppgang 12. Undersentraler i bygg 7, 12, 15, 16, 19 og 24. Energikilden er olje og el. Det fantes ikke tilgjengelig flytskjema for anlegget. Det var ikke tilgjengelig FDV instruks / plansje for anlegget. Merking kan forbedres. Det meste i fyrrom og undersentraler er skiftet ut ca. år Det bør legges inn kostnad for årlig vedlikehold i periodisk vedlikeholdsplan. Fyranlegget består av: Oljekjel Type De Dietrich GT 412 EX, Effekt (heteflate 20,22 m2) 670 kw, Alder 1997 (18), se bilde 10. Middelslevetid er 25 år (lang 35 år). Det bør legges inn kostnad for utskiftning 13 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. Bilde 10. Oljekjel. Varmepumper Undersentral Radarveien 7: Type Thermia Robust 25M, effekt 26,7 kw. Kuldemedie R404a. Undersentral Radarveien 12: Type Thermia Robust 25M, effekt 27,2 kw. Kuldemedie R404a. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 20 av 31

21 Undersentral Radarveien 15: Type Thermia Robust EKO, effekt 15 kw. Undersentral Radarveien 16: Type Thermia Robust EKO, effekt 15 kw. Undersentral Radarveien 19: Type Thermia Robust EKO, effekt 17,7 kw. Kuldemedie R404a. Undersentral Radarveien 24: Type Thermia Robust 42M, effekt 44,7 kw. Kuldemedie R404a. Alder antar mellom 1998/2002 (13/17år), se bilde 11. Middelslevetid er 15 år. Det bør legges inn kostnad for utskiftning få år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. Vi anbefaler varmepumpe med brønnpark. Denne vil få en bedre virkningsgrad og gi en årlig besparelse. Se kap Bilde 11. Varmepumpe. Elkjel 2 stk. Type ASEA-PER KURE, Effekt 300 kw, Alder 1986 (29 år), se bilde 12. Middelslevetid er 30 år (Lang 40 år). Det bør legges inn kostnad for utskiftning 10 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 21 av 31

22 Bilde 12. El. kjel. Ekspansjon Type Reflex 500 MAT, alder 1997, se bilde 13. Bilde 13. Ekspansjonssystem. Rør & ventiler. Vi antar det meste av rør og ventiler i fyrrom og undersentraler er skiftet ut (alder år). Videre antar vi at rør ut i byggene er originalt, 1955 (alder 60år). Anbefalt brukstid for rør er ca. 50 år. Ved arbeider i rørnettet har Pentex sett at rør er i god stand og en kan forvente en lengre levetid. En bør allikevel forvente og planlegge en utskiftning på sikt. Det bør legges inn kostnad for utskiftning 20 år frem i tid i periodisk vedlikeholdsplan. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 22 av 31

23 Det er fortsatt enkelt eldre ventiler i anlegget, se bilde 14. De er en kilde til lekkasje og bør skiftes. Bilde 14. Gammel ventil. Det er enkelte ventiler som ikke er isolert. Ventiler med dimensjoner over DN50 bør isoleres. Bilde 15. Uisolert ventil. Pumper Varierende alder og kvalitet. Vannbehandling Pentex filterstasjon med automatisk ph justering og Pentex EWC elektronisk vannbehandling. 4.2 VENTILASJON System avtrekk n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 23 av 31

24 Merke Wolf, type KG 63. Kapasitet 3530 m³/h. Alder ukjent, men antas ca. fra 2002, se bilde 16. Middelslevetid er 30 år (Lang 40 år). Det bør legges inn kostnad for årlig vedlikehold i periodisk vedlikeholdsplan. Det bør legges inn kostnad for utskiftning basert på forventet levetid i periodisk vedlikeholdsplan. Det ble kun gjort en rask visuell befaring. Aggregat ble ikke åpnet for inspeksjon. Aggregat er plassert på isoporbiter. Det er merkbar støy i leilighet under aggregat. Bilde 16. Avtrekksaggregat Utbedringer: Det bør monteres vibrasjonsdemping mellom aggregat og gulv. Eventuelt vurderes mansjetter mellom kanaler og aggregat. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 24 av 31

25 4.3 AUTOMATIKK Det er montert SD-anlegg merke Johnson Control, se bilde 17. Regulatorer Johnson Control metasys Middelslevetid er 15 år (Lang 20 år). Det bør legges inn kostnad for årlig vedlikehold i periodisk vedlikeholdsplan. Det bør legges inn kostnad for utskiftning basert på forventet levetid i periodisk vedlikeholdsplan. Bilde 17. Regulator. n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 25 av 31

26 5 Tiltak Etter ønske fra Kolsrud AS er det undersøkt kostnader og energibesparelser for å skifte ut vinduer og etterisole fasadene. Energi- og kostnadsbesparelser beregnet her er basert på energiforsyning slik den er i dag (elektrisitet). Dersom man endrer energiforsyning, for eksempel til varmepumpe fra grunn, vil regnestykket endres. Det vil gi en mindre energibesparelse og derfor en høyere inntjeningstid på investeringen. Det er også gjort beregninger på kostnader og energibesparelser ved installering av varmepumpe. Kostnadene er hentet fra Norsk Prisbok Det er ikke inkludert generelle kostnader, slik som f.eks. kostnad for rigg og drift, stillas etc. Ved forventet levetid for bygningsdeler benyttes middelverdi i henhold til Byggforsks detaljblad Intervaller for vedlikehold. 5.1 UTSKIFTING AV VINDUER Eksisterende vinduer antas å ha en U-verdi omtrent 2,6 W/(m 2 K) basert på Byggforsk detaljblad Utbedring av eldre trevinduer. Nye trevinduer vil kunne ha en U- verdi omtrent 0,7 W/(m 2 K). Forutsetningene for beregningen er listet opp i tabell 5. Tabell 5. Forutsetninger for beregninger på utskifting av vindu. Verdi U-verdi eksisterende vinduer 2,6 W/(m 2 K) U-verdi nye vinduer 0,70 W/(m 2 K) Omtrentlig totalt areal av alle vinduene 1121 m 2 Antatt energipris elektrisitet 0,85 kr/kwh Kalkulasjonsrente 5,0 % Antatt kostnad nye vinduer av tre, åpningsbare, U-verdi 0,7 W/(m2K), ferdig montert 5017 kr/m 2 Antatt kostnad riving av vinduer inkl. opplasting og bortkjøring 98 kr/m 2 n:\515\03\ \4 resultatdokumenter\41 rapporter\kolsrud as - tilstandskontroll og vedlikeholdsplan.docx Side 26 av 31