TETTSTEDSUTVIKLING PÅ STANGHELLE VEST. Espen Viddal

Transkript

1 TETTSTEDSUTVIKLING PÅ STANGHELLE VEST Espen Viddal

2 Oversikt presentasjon Politisk nivå Målsetninger i prosjektet Markedsvurdering Utbyggingspotensial Foreslått utbyggingskonsept Forventede inntekter og kostnader Prosjektets usikkerhetsprofil Gjennomføringsstrategi

3 Prosjektmålsetninger

4 Effektmål Vekst i folketall Optimalisering av kommunens alderssammensetning, men med vekt på etablerergenerasjonen for å sikre fremtidig folketall Bedre botilbud for yngre etablerere Øke tilflyttingen

5 Resultatmål for prosjektet Konkurransedyktig prisnivå Realisere mange boenheter Riktig markedsføring og målgruppe Riktig kvalitet Unngå kommunalt eide utleieboliger

6 Kritiske suksessfaktorer Utbyggingskonsept med stor markedspenetrasjon Utbyggingskonsept som skaper et eget marked lokalt og regionalt Målrettet markedsføringsopplegg God kostnadskontroll Riktig balansering av ytre interesser som gir lavt konfliktnivå

7 Markedsvurderinger Basert på meglervurderinger av lokalt og regionalt marked Med bakgrunn i anerkjent forskning og empiri innen flyttedynamikk, transport- og pendlingspreferanser og komparativ stedsattraktivitet Samnanger og Osterøy gir kanskje det beste sammenligningsgrunnlaget

8 Attraktive egenskaper i prosjektet Gode turområder, mulighet for fjordfiske og trygt båtliv, nærhet til snøsikre fjell Selve byggeområdet er uvanlig solrikt for denne regionen Alle feltene gir muligheter for gode utsiktsforhold over fjord og fjell Et grunnleggende servicetilbud på Stanghelle med butikk, skole og barnehage Muligheten for tilrettelagte friområder og badeplasser i umiddelbar nærhet Relativt kort avstand med både bil og tog til både Dale og Voss den ene retningen, og Vaksdal og Bergen den andre retningen Muligheter for å pendle med tog Byggeområdet er skjermet fra trafikkstøy fra tog og europaveg, på tross av kort avstand Ingen gjennomgangstrafikk, svært barnevennlig

9 Utfordringer i prosjektet Relativt store infrastrukturkostnader Begrenset lokalt marked Prosjektet er stort selv i regional sammenheng Stor usikkerhet om hvorvidt prosjektet vil være attraktivt i regional sammenheng, særlig på kort sikt Sterk konkurranse fra spesielt Voss og Indre Arna Usikkerhet med hensyn til fremtiden for skolen Noe dårlig frekvens på togtilbudet

10 Utbyggingspotensial boenheter Maksimalt utbyggingspotensial krever reguleringsendringer Det anbefales å maksimere antall boenheter for å få ned den relative kostnaden per boenhet for infrastruktur Inntil 13 enheter vil være avhengig av omregulering av friluftsareal og geologiske undersøkelser eneboligtomter for selvbyggere er inkludert

11 En gang i fremtiden

12 Foreslått utbyggingskonsept Minimum 50 % rekkehus Maksimalt 25 % leiligheter Minimum 25 % eneboliger Element-/modulbasert bygningskonsept Minimere behov for betongarbeid Høy fleksibilitet Bygningskonsept tilpasset de definerte målgruppene

13 Forventede inntekter og kostnader Inntekter er basert på en vurdering av betalingsvilje i markedet, gitt prosjektets lokalisering og volum Det er hentet inn mange meglervurderinger Kostnadskalkyler er på forprosjektnivå Foreløpig bare kjørt usikkerhetsanalyse for byggetrinn 1

14 Byggetrinn 1 Relativt store startkostnader Boligene isolert sett krever lite grunnarbeid Byggetrinn 1 Inntekter Kostnader Bolig 25,47 20,26 Infrastruktur 9,91 Generelle kostnader 10,11 Sum byggekostnad eks. mva. 25,47 40,29 Merverdiavgift 25 % 6,37 10,07 Sum byggekostnad inkl. mva. 31,83 50,36 Begrenset utbygging Dekker alle målgrupper med liten utbygging

15 Byggetrinn 2 Krever omfattende masseuttak Avsetning av masseoverskudd til bygging av båthavn Hovedvekt på leiligheter (annen målgruppe) Plasstøpt garasjekjeller og modulbaserte leiligheter Annen gjennomføringsmodell med 2 totalentrepriser Byggetrinn 2 Inntekter Kostnader Bolig 73,87 59,55 Infrastruktur 11,67 Generelle kostnader 10,53 Sum byggekostnad eks. mva. 73,87 81,75 Merverdiavgift 25 % 18,47 20,44 102,1 Sum byggekostnad inkl. mva. 92,34 9

16 Byggetrinn 3 Kostbart grunnarbeid med mye støttemurer Pga vegprofil er området bedre egnet for et større innslag eneboliger (kjedete) Byggetrinn 3 Inntekter Kostnader Bolig 55,36 42,81 Infrastruktur 5,45 Generelle kostnader 9,30 Sum byggekostnad eks. mva. 55,36 57,56 Merverdiavgift 25 % 13,84 14,39 Sum byggekostnad inkl. mva. 69,20 71,94 Potensial for utvidelse av området hvis geologiske vurderinger tilsiser det

17 Byggetrinn 4 Omfatter nesten halvparten av det totale utbyggingspotensialet Avhengig av salg, kan utbyggingen strekkes over inntil 6 separate byggetrinn Fullt utbyggingspotensial krever noe justering av veglinjer og reguleringsplan Ansees for å være det mest attraktive området i byggefeltet Byggetrinn 4 Inntekter Kostnader Bolig 114,76 89,99 Infrastruktur 13,93 Generelle kostnader 17,43 Sum byggekostnad eks. mva. 114,76 121,35 Merverdiavgift 25 % 28,69 30,34 Sum byggekostnad inkl. mva. 143,45 151,68

18 Samlede inntekter og kostnader Høy totalkostnad, men dette henger sammen med størrelsen på utbyggingen, og har også direkte sammenheng med kvalitetene i utbyggingen Infrastrukturkostnadene er i overkant av hva som vanligvis regnes som regningssvarende Byggetrinn 1-4 Inntekter Kostnader Bolig 269,46 212,60 Infrastruktur 40,96 Generelle kostnader 47,38 Sum byggekostnad eks. mva. 269,46 300,94 Merverdiavgift 25 % 67,36 75,24 Sum byggekostnad inkl. mva. 336,82 376,18 Spesielt inntektssiden er usikker, men med en stor potensiell oppside og begrenset nedside

19 Pris- og kostnadsutviklingen Boligprisstatistikk for Hordaland utenom Bergen mellom Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund En liten sammenligning Byggekostnadsindeks. Prosentvis endring fra samme måned året før. Kilde: Statistisk sentralbyrå

20 Prosjektets usikkerhetsprofil

21 Situasjonskart Grad av kompleksitet knyttet til styring av fremdrift: Rammebetingelser Organisering Interessenter Myndigheter Byggeteknikk Grensesnitt Marked Score (0-10) Situasjonskart Utbygging Stanghelle vest og Tettaneset Februar 2015 Rammebetingelser Organisering Interessenter Myndigheter Byggeteknikk Grensesnitt Marked Skala Min: 0 Maks: 10

22 Kostnadsestimat byggetrinn 1 Estimatets nøkkeltall MNOK Forventningsverdi 43,3 Grunnkalkyle, ekskl. reserver 39,6 P10 38,1 P30 41,1 P70 45,4 Prosjektreserver totalt 3,8 Avsetning for usikkerhet 2,1 Std.avvik (MNOK / %) 4,1 9,5 %

23 Kostnadsmessig styringsgrunnlag for byggetrinn 1 Kostnadsramme P70 = 45,4 Styringsreserve totalt = 3,8 (Forventet tillegg, høyreskjevhet, finansiering og indre/ytre Avsetning for usikkerhet 2,1 MNOK Styringsreserve PE 1,9 MNOK Styringsreserve PL 1,9 MNOK Forventet kostnad = 43,3 Styringsmål PL (P30) = 41,1 Persentil grunnkalkyle: P18 Grunnkalkyle eks reserver 39,6 MNOK.

24 Gjennomføringsstrategi Starte med begrenset utbygging og risiko i byggetrinn 1 Gjøre grundige markedsundersøkelser spesielt i det lokale markedet vedrørende konsept for byggetrinn 2 Utvikle et felles hovedbygningskonsept basert på element- og moduler for hele feltet, og således begrense prosjekterings- og byggherrekostnader i byggetrinn 3 4 Profesjonelt markedsføringsopplegg med profilering av hele byggefeltet allerede fra salgsstart for trinn 1 Gjennomføre nødvendige reguleringsendringer for byggetrinn 2 4 parallelt med utbygging av trinn 1

25 Husk at tiden er på vår side

26 Stanghelle Kommer vi til å sette spor etter oss?

27 TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN!