FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR E K K E R Ø Y VADSØ KOMMUNE. Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Dato:

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR E K K E R Ø Y VADSØ KOMMUNE Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Dato:

2 F O R O R D Vedlagte forslag til reguleringsplan og reguleringsbestemmelser er utarbeidet i den hensikt å unngå at en fremtidig utbygging på Ekkerøy skal svekke stedskarakteren eller gjøre skade på verdifulle og bevaringsverdige fysiske miljøer. Som underlag for vurderingene har vi bl.a. benyttet den delen av verneplanen for Vadsø som utgjør SEFRAK registrering over bevaringsverdige bygninger og anlegg på Ekkerøy. Denne registreringen ble sist oppdatert i Bygningsmiljøet har endret seg på Ekkerøy i de siste 30 årene, noen hus er revet, noen har forfalt og andre er gjort til gjenstand for omfattende endringer. Som prinsipp for planarbeidet har vi derfor valgt å fremheve bebyggelsen i Været og fiskebruket på Neset som bevaringsverdige, fordi disse områdene fremstår som relativt intakte helhetlige miljøer. I tillegg til de nevnte bygningsmiljøene har vi vurdert hjelleplassen og ruinenene ved Molla, og beitemarken på Neset som bevaringsverdige da disse områdene etter vårt skjønn representerer viktige kulturhistoriske og landskapsmessige verdier. Når det gjelder enkeltbygninger som ligger spredt i planområdet, har vi i tillegg til SEFRAK registreringen benyttet oss av eget skjønn når det gjelder vurderingen av bevaringsverdi. For å sikre at reguleringen av Ekkerøy blir et etterettelig og hensiktsmessig verktøy for fremtidige planprosesser anbefaler vi defor at det gjennomføres en faglig antikvarisk vurdering av bebyggelsen før planen skal til politisk behandling. Tamsen Hølmebakk Arkitekter ANS 15. november

3 EKKERØY - REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER Kapittel 1 Planens formål og avgrensning 4 Kapittel 2 Fellesbestemmelser 5 Kapittel 3 Formålsbestemmelser 5 PLANBESKRIVELSE Bevaring 14 Ny bolig- og fritidsbebyggelse 16 Friområder og camping 18 Trafikk og parkering 20 Illustrasjonsplaner 22 v e d l e gg Reguleringsplan alternativ A (nedfotografert) Reguleringsplan alternativ B (nedfotografert) 3

4 REGULERINGSBESTEMMELSER Kapittel 1 1 PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING 1.1 Hensikten med reguleringen er å sikre bevaringen av Ekkerøys stedskarakter ved at bygninger, anlegg og landskapstrekk som har bevaringsverdi ivaretaes ved en fremtidig utvikling. I tillegg skal planen fastlegge rammer for en eventuell utviklingen på grunnlag av miljømessige, antikvariske og arkitektoniske verdier. 1.2 Planens formål I medhold av Plan- og bygningslovens 25 er området regulert til følgende formål: Byggeområder Bolig/fritidsbebyggelse Almennyttig forsamlingslokale Offentlige trafikkområder Kjøreveg Annen veggrunn Parkeringsplasser Småbåtanlegg på land Havneområde i sjø Friområder Turveg Leirplass Fareområder Høyspenningsanlegg Spesialområder Campingplass Campingplass utgår Friluftsområde Område for bevaring av landskap og vegetasjon Område for bevaring av anlegg Område for bevaring av bygninger og anlegg Bevaring av enkeltbygninger Frisiktsoner ved veg Fellesområder Felles avkjørsler 1.3 Planens avgrensning Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet merket kartnr. og dato er avgrenset med strandlinje og reguleringsgrense. Ved siden av reguleringsbestemmelsene kommer kommunedelplanen ( ) og bestemmelsene i Plan- og bygningsloven til anvendelse. 4

5 Kapittel 2 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 I medhold av Plan- og bygningslovens 26 gis følgende felles bestemmelser om bruk og utforming av arealer og bygninger innenfor planområdet. Endring/ tillegg (Fylkeskommunen) Fellesbestemmelsene gjelder for de tiltak etter plan- og bygningslovens 93 som ikke er nevnt spesifikt i formålsbestemmelsene i denne plan. 2.2 Saksbehandling Ved behandling av byggesøknad skal det faste utvalget for plansaker i hvert enkelt tilfelle påse at nye bygninger og anlegg får en god utforming tilpasset det øvrige bygningsmiljøet, og at organiseringen av tomten ikke er i konflikt med eksisterende bebyggelse. Endring/ tillegg (Fylkeskommunen) Før byggesøknad godkjennes, skal det foreligge uttalelse fra regional kulturminneforvaltning. 2.3 Dokumentasjon For arbeider som i henhold til Plan- og bygningslovens 93 og disse reguleringsbestemmelsene krever byggetillatelse, skal det foreligge dokumentasjon som viser eksisterende situasjon og den ny situasjonen, før saken taes opp til endelig behandling i det faste utvalget for plansaker. Til dette kreves situasjonsplan samt tegninger som viser tiltaket i sammenheng med omgivelsene. Alle tegninger som redegjør for bygninger eller konstruksjoner skal minst være utført i målestokk 1:100. Det faste utvalget for plansaker kan forlange ytterligere illustrasjonsmateriale for å belyse tiltakets utforming. 2.4 Terreng Alle sår i terrenget som oppstår som følge av byggetiltak, veier, ledninger m.v. skal tilsås med stedegen vegetasjon. Kapittel 3 3 FORMÅLSBESTEMMELSER 3.1 I medhold av Plan- og bygningslovens 26 gis følgende bestemmelser om bruk og utforming av arealer og bygninger innenfor planområdet. 4 BYGGEOMRÅDER ( B 1-4 ) 4.1 Generelle bestemmelser for nybygg Innenfor disse områdene tillates oppført ny bebyggelse til bolig/fritidsbolig. Det 5

6 tillates reist uthus til de enkelte boligene. For hver bolig skal det på tomten avsettes oppstillingsplasser for to biler og for hver fritidsbolig én oppstillingsplass. 4.2 Bebyggelsen kan nyttes til bolig og fritidsbolig med tilhørende uthus, men kan også benyttes til utleie. 4.3 All ny bolig- og fritidsbebyggelse skal knyttes til el. og offentlig vann- og avløpsledning, samt til kommunal renovasjon. 4.4 Utnyttelsesgraden er angitt som tillatt bebygd areal %-BYA. I beregningen av BYA inngår terrasser som ligger mer enn 0,5 m over terreng. 4.5 Skal det bygges mer enn én bruksenhet på en tomt kreves det fremlagt en bebyggelsesplan. Bebyggelsesplanen skal redegjøre for utnyttelsen av hele tomten og vise planlagte bygninger og anlegg (inkl. evt. gjerder) samt uteområder med kjørearealer. 4.6 Bygninger skal plasseres innenfor byggegrenser der disse finnes, forøvrig gjelder reglene i Veglovens 29 og Plan- og bygningslovens 70. Byggegrense mot naboeiendom er 4,0 m om ikke annet er vist i reguleringsplanen. Byggegrense mot vegkant er 8,0 m. Boliger/fritidsboliger skal plasseres slik at møneretningen ligger på langs av kotene, ved flatt terreng skal møneretningen følge retningen på eksisterende bebyggelse. Boliger og fritidsboliger skal ha saltaksform med vinkel på minimum 35o og maksimum 45 o, høyden fra gjennomsnittlig terreng til gesims skal ikke overstige 4,0 m og ikke være mindre enn 3,0 m, Boliger og fritidsboliger i 1 etasje skal ha en takvinkel på 35 o. De 3 siste setningene endres til: Boliger og fritidsboliger skal normalt ha saltaksform med vinkel som ikke avviker vesentlig fra annen bebyggelse i området. Høyden fra gjennomsnittlig terreng til gesims skal ikke overstige 4,0 m og ikke være mindre enn 3,0 m. 4.7 Boliger og fritidsboliger skal være i 1-11/2 etasje og ha en grunnflate som ikke overskrider 130 m2 og ikke er mindre enn 50 m2. Boligenheter som er mindre enn dette skal bygges sammen slik at den samlede bygningskroppen blir minimum 50 m2. Gavlbredden på bygninger skal ikke overskride 8,0 m. 4.8 Boliger og fritidsboliger skal oppføres som lette trekonstruksjoner på sammenhengende grunnmur, utvendig kledning skal være malt trepanel. Grunnmurens middelhøyde skal ikke overstige 0,5 m. Vinduer skal utføres som en- to-eller trefagsvinduer, det tillates ikke smårutete vinduer. Taktekking skal være papp eller metallplater. Det tillates ikke keramisk takstein eller imitasjon av slike. Det tillates ikke arker på taket og takutspring må ikke overstige 30 cm. 6

7 Endres til: Boliger og fritidsboliger skal oppføres som lette trekonstruksjoner på sammenhengende grunnmur, utvendig kledning skal være malt trepanel. Resten utgår. 4.9 Uthus skal oppføres i 1 etasje og ha en grunnflate på maksimum 35 m2. Uthus skal oppføres som lette trekonstruksjoner og ha saltak eller pulttak med taktekking av papp eller metallplater. Endres til: Uthus skal oppføres i 1 etasje og ha en grunnflate på maksimum 35 m2. Uthus skal oppføres som lette trekonstruksjoner og ha saltak eller pulttak. Resten utgår Bolig/fritidsbebyggelse (B1-2) Ved tomtedeling skal det ikke skilles ut tomter som er mindre enn 700 m2. I området er tillatt bebygd areal %-BYA=15-20% 4.11 Bolig/fritidsbebyggelse (B3) Ved tomtedeling skal det ikke skilles ut tomter som er mindre enn 900 m2. I områdene er tillatt bebygd areal %-BYA=5-10% Illustrasjonsplanen for området skal være retningsgivende når det gjelder bygningenes plassering og hovedretning Bolig/fritidsbebyggelse (B4) I området er tillatt bebygd areal %-BYA=2-5% 4.13 Almennyttig forsamlingslokale (B5) Området skal nyttes til bygning for almennyttig forsamlingslokale. 5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Kjøreveg (T1) Vegen er forutsatt brukt av både kjørende og gående. Vegen er regulert til 6 meters bredde inkludert skulder.vegen skal ha asfaltdekke. 5.2 Kjøreveg (T2) Vegene er forutsatt brukt av både kjørende og gående. Vegene er regulert til 5 meters bredde inkludert skulder, med unntak av områdene inne i Været der vegbredden begrenses av eksisterende bebyggelse.vegene skal ha grusdekke. Endring: Siste setning utgår. 5.3 Annen veggrunn (T3) Området mellom kjøreveg, bygninger og brygger er forutsatt brukt av fotgjengere. Det er tillatt for buss å benytte området til snuplass. Parkering og allminnelig motorferdsel er ikke tillatt med unntak av nødvendig ferdsel i 7

8 forbindelse med godkjent bruk og vedlikehold av bygninger og brygger. Området skal ha grusdekke. Endring: Siste setning utgår. 5.4 Parkeringsplasser (T4-7) Områdene T4-7 skal opparbeides til parkeringsplasser. Parkeringsplassene skal ha grusdekke. Privat parkering er forutsatt å skje på den enkeltes eiendom. T4 skal tilrettelegges for handicappede og skiltes til dette formål. T5 skal innhegnes i tørrmurt natursteingjerde. T6 skal utstyres med toalettanlegg og turistinformasjon, tilrettelegges for campingbiler og skiltes til dette formål. T7 skal anlegges som en utfylling mellom kjøreveg og eksisterende steingjerde. Endring: T5 kan innhenges i tørrmurt natursteingjerde 5.5 Småbåtanlegg på land (T8) Området tillates utviklet til småbåthavn med opptrekksrampe for småbåter etter godkjenning av det faste utvalget for plansaker. Opplagring av båter skal skje på naturlig strand og terreng. Det er ikke tillatt å oppføre bygninger innenfor området. 5.6 Havneområde i sjø (T9) Området skal benyttes til havn for småbåter, fiskefartøy og passasjerbåter. Bruken av området skal ikke være til hinder for eller skade, i følgende prioriterte rekkefølge: virksomhet i tilknytning til fiske, museumsdrift eller godkjent næringsvirksomhet på land. Utbygging av småbåtanlegg i sjøen mellom molo og museum skal overholde angitt byggelinje. Tiltaket krever igangsettingstillatelse. 6 FRIOMRÅDER 6.1 Turveg Turvegen skal, der den avviker fra kjøreveg, anlegges slik at den i minst mulig grad gjør skade på eksisterende terreng. Den skal være tillrettelagt for handicappede og merkes til dette formål. Turvegen skal utformes med en bredde på minimum 1,5 m og et toppdekke som gjør vegen formålstjenelig. 6.2 Leirplass (F1) Området skal nyttes til friområde og tillates utviklet til leirplass. Det ikke tillatt å oppføre bygninger i området, kun mindre tiltak i forbindelse med godkjent bruk. Tiltak skal utformes på en slik måte at eksisterende terreng ikke påvirkes i vesentlig grad. Det tillates anlagt turveg som er tilrettelagt for handicappede gjennom området. 7 FAREOMRÅDER 7.1 Høyspenningsanlegg 8

9 Ny bebyggelse i fareområdet tillates ikke. Trafokiosker må plasseres i samråd med det faste utvalget for plansaker. 8 SPESIALOMRÅDER 8.1 Campingplass (SP1a) Området tillates utviklet til campingplass for midlertidig oppstilling av campingvogner, bobiler og telt. Oppføring av campinghytter (midlertidige og permanente) er ikke tillatt. Utgår 8.2 Det tillates oppført nybygg for fellesanlegg for virksomheten (resepsjon, mindre vareutsalg og sanitæranlegg) innenfor angitte byggegrense som ligger 4,0 m fra naboeiendom og 8,0 m fra vegkant. Bygningen skal være i 1-11/2 etasje og ha en grunnflate som ikke overskrider 130 m2. Husets gavlbredde skal ikke overskride 8 m. Bygningen skal oppføres som en lett trekonstruksjon på en sammenhengende grunnmur, utvendig kledning skal være malt trepanel. Taket skal ha saltaksform med vinkel på minimum 35o og maksimum 45 o, og høyden fra gjennomsnittlig terreng til gesims skal ikke overstige 4,0 m. Det tillates ikke arker på taket. Utgår 8.3 Det tillates anlagt tømmeanlegg for septiktanker og privéter fra bobiler. Avfallshåndtering skal skjermes av innhegning utført i tre eller stein. Oppføring av andre gjerder og innhegninger utover det som avgrenser formålet fra omgivelsene er ikke tillatt. Utgår 8.4 Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det leveres situasjons- og utomhusplan med oppstillingsplasser, konstruksjons- og bygningstegninger. Det faste utvalget for plansaker skal påse at campingplassen får en utforming som harmonerer med landskap og eksisterende bebyggelse og i minst mulig grad fører til ulempe for omgivelsene. Campingvirksomheten skal ikke hindre allmenn ferdsel eller friluftsliv i og utenfor området. Utgår 8.5 Campingplass (SP1b) Området tillates utviklet til campingplass for midlertidig oppstilling av campingvogner, bobiler og telt. Oppføring av campinghytter (midlertidige og permanente) er ikke tillatt. Utgår 8.6 Det tillates ikke oppført nybygg utover felles toalettanlegg for virksomheten. Bygningen skal oppføres i 1 etasje, ha en grunnflate på maksimum 35 m2 og 9

10 utformes slik at at den material- og formmessig harmonerer med omgivelsene. Utgår 8.7 Det tillates anlagt tømmeanlegg for septiktanker og privéter fra bobiler. Avfallshåndtering skal skjermes av innhegning utført i tre eller stein. Utgår 8.8 Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det leveres situasjons-, og utomhusplan med oppstillingsplasser samt tegninger av evt. anlegg. Det faste utvalget for plansaker skal påse at campingplassen får en utforming som virker forskjønnende på bruddområdet. Campingvirksomheten skal ikke hindre allmenn ferdsel gjennom området. Utgår 8.9 Friluftsområde (SP2-8) Områdene skal nyttes til friluftsområde. Motorferdsel tillates ikke, med unntak av nødvendig ferdsel i forbindelse med landbruk eller godkjent vedlikeholdsarbeid. Innenfor områdene er det ikke tillatt å oppføre bygninger (midlertidige eller permanente) eller drive virksomhet som er til hinder for områdenens bruk om friluftsområde Untatt er område SP5 der det er tillatt å oppføre nye naust på land. Naust skal oppføres i lette trekonstruksjoner, de skal utføres i én etasje og ikke overstige 30 m2 i grunnflate. Nye naust skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker som skal påse at bygningen har en standard som gjør at den kun nyttes til sjøbu (naustet skal ikke kunne beboes) og at den harmonerer med eksisterende bygningstradisjon I område SP7 er det tillatt oppført en konstruksjon som hindrer sandflukt inn i bebyggelsen. Eventuelt tiltak krever igangsettingstillatelse og det faste utvalget for plansaker skal påse at tiltaket i minst mulig grad begrenser sikten til stranden fra omgivelsene Område for bevaring av landskap og vegetasjon (SP9) Området representerer et for stedet verdifullt kulturlandskap og skal nyttes til friluftsområde. Innenfor området er det ikke tillatt å oppføre bygninger (midlertidige eller permanente) eller drive virksomhet som er til hinder for områdenens bruk som friluftsområde. Motorferdsel tillates ikke, med unntak av nødvendig ferdsel i forbindelse med landbruk eller godkjent vedlikeholdsarbeid Område for bevaring av anlegg: Ruiner (SP10) Områdene inneholder ruiner med lokalhistorisk verdi og skal nyttes til friluftsområde. Innenfor området er det ikke tillatt å oppføre bygninger (midlertidige eller permanente) eller drive virksomhet som er til hinder for områdenets bruk som friluftsområde. Motorferdsel tillates ikke, med unntak av nødvendig ferdsel i forbindelse med landbruk eller godkjent vedlikeholdsarbeid. 10

11 8.14 Område for bevaring av anlegg: Hjellplass (SP11) Området med hjeller og steingjerder har kulturhistorisk og landskapsmessig verdi. Motorferdsel tillates ikke, med unntak av nødvendig ferdsel i forbindelse med godkjent vedlikeholdsarbeid. Hjellene skal vedlikeholdes i den grad det er nødvendig for at de ikke skal utgjøre fare for allminnelig ferdsel i området. Hjellene tillates ikke revet uten at særlige grunner foreligger. Riving skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker Område for bevaring av bygninger og anlegg: Museum og fiskebruk (SP12) Området er museum. Bygninger og anlegg skal bevares og vedlikeholdes slik at antikvariske og kulturhistoriske verdier ikke forringes Område for bevaring av bygninger og anlegg: Brygge og sjøbuer (SP13) Området representerer et helhetlig bygningsanlegg som skal bevares. Innenfor området tillates ikke oppført nye bygninger eller omfattende tilbygg. Nye brygger kan tillates utført i tre etter tradisjonelt bygningsprinsipp etter godkjennelse fra det faste utvalget for plansaker. Bygninger eller brygger tillates ikke revet uten at særlige grunner foreligger. Riving skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker. Endres til: Området representerer et helhetlig bygningsanlegg som skal tas vare på. Innenfor området kan tillates oppført nye bygninger eller tilbygg. Nye brygger kan tillates utført i tre etter tradisjonelle bygningsprinsipper. Alle tiltak, herunder også riving, forutsetter at særlige grunner foreligger og skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker Området kan nyttes til virksomhet i forbindelse med fiske, herberge og bevertning. Virksomhet som medfører særlig brannfare, eller som er til vesentlig sjenanse for beboerne i området tillates ikke. Eventuell bruksendring skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker Bygninger og brygger skal vedlikeholdes slik at forfall eller fare ikke oppstår. All utbedring, ombygging og fasadeendring (herunder endring av utvendig farge) skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker som skal sørge for at bygningenes karakter tilpasses det øvrige bygningsmiljø. Alle arbeider skal i størst mulig grad utføres med tradisjonelle materialer og etter tradisjonell håndverksteknikk. Innvendig kan bygningene moderniseres i den grad det er nødvendig for å skape hensiktsmessige lokaler. 11

12 8.19 Område for bevaring av bygninger og anlegg (SP14) Området representerer et helhetlig bygningsmiljø som skal bevares. Innenfor området tillates ikke oppført nye bygninger eller omfattende tilbygg og ombygginger av eksisterende bebyggelse. Bygninger tillates ikke revet uten at særlige grunner foreligger. Riving skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker. Endres til: Området representerer et helhetlig bygningsmiljø som skal tas vare på. Innenfor området kan tillates oppført nye bygninger eller tilbygg og ombygginger av eksisterende bebyggelse. Alle tiltak, herunder også riving, forutsetter at særlige grunner foreligger og skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker. Fylkeskommunen: Bygningene er regulert med eksisterende gesimshøyde, takform og etasjetall. Ved vurdering av søknad om rivingstillatelse skal det foreligge teknisk tilstandsrapport om mulighetene for istandsetting. Ved markinngrep(graving) i Sp 14 må kulturminnemyndighetene ha saken på høring Bebyggelsen kan nyttes til bolig, fritidsbolig og uthus, men kan også benyttes til almennyttige formål som f.eks. utstillings- eller forsamlingslokale eller til mindre næringsvirksomhet. Virksomhet som medfører særlig brannfare, eller som er til vesentlig sjenanse for beboerne i området tillates ikke. Eventuell bruksendring skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker Bygninger og konstruksjoner (dette omfatter gjerder, innhegninger o.l.) skal vedlikeholdes slik at forfall eller fare ikke oppstår og slik at rimelige skjønnhetshensyn ivaretas. Ved utbedring, mindre ombygginger og fasadeendringer skal det faste utvalget for plansaker sørge for at bygningenes og anleggenes karakter tilpasses det øvrige bygningsmiljø. Tillegg: (Fylkeskommunen) Eksisterende bygninger i standsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming og materialbruk opprettholdes eller tilbakeføres til tidligere dokumentert tilstand. Ved utbedring, reparasjoner og evt. gjenoppbygging skal opprinnelige bygningsdeler i størst mulig grad tas vare på og gjenbrukes i sin rette sammenheng. Før byggesøknaden godkjennes, skal det foreligge uttalelse fra regional kulturminneforvaltning Bevaring av enkeltbygninger (SP15-44) Bygningene representerer en knapp og renskåret byggeskikk som skal bevares. Det tillates ikke omfattende tilbygg og ombygginger. Bygninger tillates ikke revet uten at særlige grunner foreligger. Riving skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker. For bygninger som ligger utenfor byggeområde gjelder at bygningene tillates gjennoppbygget etter eventuell skade. 12

13 Endres til: Bygningene representerer en knapp og renskåret byggeskikk som skal tas vare på. Det tillates ikke omfattende tilbygg og ombygginger. Innenfor områdene kan det tillates tilbygg og ombygginger av eksisterende bygninger. Alle tiltak, herunder også riving, forutsetter at særlige grunner foreligger og skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker. For bygninger som ligger utenfor byggeområde gjelder at bygningene tillates gjennoppbygget etter eventuell skade. Fylkeskommunen: Bygningene er regulert med eksisterende gesimshøyde, takform og etasjetall. Ved vurdering av søknad om rivingstillatelse skal det foreligge teknisk tilstandsrapport om mulighetene for istandsetting Bygningene kan nyttes til bolig, fritidsbolig og uthus, men kan også benyttes til almennyttige formål som f.eks. utstillingslokale. Virksomhet som medfører særlig brannfare, eller som er til vesentlig sjenanse for beboerne i området tillates ikke. Eventuell bruksendring skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker Bygningene skal vedlikeholdes slik at forfall eller fare ikke oppstår og slik at rimelige skjønnhetshensyn ivaretas. Ved utbedring, mindre ombygginger og fasadeendringer skal det faste utvalget for plansaker sørge for at bygningens karakter bevares. Tillegg: (Fylkeskommunen) Eksisterende bygninger i standsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming og materialbruk opprettholdes eller tilbakeføres til tidligere dokumentert tilstand. Ved utbedring, reparasjoner og evt. gjenoppbygging skal opprinnelige bygningsdeler i størst mulig grad tas vare på og gjenbrukes i sin rette sammenheng. Før byggesøknaden godkjennes, skal det foreligge uttalelse fra regional kulturminneforvaltning FRISIKTSONER VED VEG I frisiktsonen skal det ikke forekomme gjerder el.l. med høyde større enn 0,5 m over veibanen. Endres til: (Statens vegvesen) Frisiktlinjer for avkjørsler/ kryss fremgår av reguleringsplankartet. Innenfor frisiktlinjene skal det ikke være sikthindringer med høyde over 0,5 meter over tilstøtendes vegers plan. Eventuelle sikthindringer innenfor frisiktlinjene kan kreves fjernet, se veglovens 31 og FELLESOMRÅDER 9.1 Felles avkjørsler F1-4 Fellesareal skal ha grusdekke. 13

14 F1 reguleres til felles avkjørsel for gnr. 13 bnr. 1, 9, 238, 329 F2 reguleres til felles avkjørsel for gnr. 13 bnr. 14, 70, 121, 155 F3 reguleres til felles avkjørsel for gnr. 13 bnr. 14, 71, 398, 73, 74, F4 reguleres til felles avkjørsel for gnr. 13 bnr. 51, 59, 411, 60, 80, 315,

15 PLANBESKRIVELSE Bevaring Forslaget til reguleringsplan og reguleringsbestemmelser er utarbeidet i den hensikt å unngå at en fremtidig utbygging på Ekkerøy skal gjøre skade på verdifulle og bevaringsverdige fysiske miljøer. Det er foreslått tre overordnete kategorier for bevaring: Betegnelsene bevaring av landskap og vegetasjon, og bevaring av anlegg har den hensikt å bevare områder (SP9-11) som er verdifulle fra et landskapsmessig eller kulturhistorisk betraktningspunkt. Betegnelsen bevaring av bygninger og anlegg har til hensikt å bevare helhetlige bygningsmiljøer (SP 12-14) med tilhørende anlegg som f.eks. brygger og gjerder. Dette formålet omfatter bygninger og tomten/grunnen disse står på. Betegnelsen bevaring av enkeltbygninger tar sikte på å bevare enkeltstående hus (SP15-44) der omkringliggende miljø ikke fremstår som like helhetlig som i sistnevnte kategori, eller der det er uhensiktsmessig, p.g.a. store eiendommer og spredt bebyggelse, å regulere hele tomter til spesialområde. Formålet innebærer at gjeldende området skal ivaretaes. Reguleringsbestemmelsenes 8 inneholder bestemmelser for de forskjellige områdene. Dette er bestemmelser forbundet med eksteriørmessige tiltak, de legger imidlertid ikke restriksjoner på innvendige tiltak og normal bruk av områdene/bygningene. 15

16 Strategi for bevaring av bygningsmiljø, landskap og anlegg 16

17 Ny bolig og fritidsbebyggelse Planen skal fastlegge rammer for den fremtidige utviklingen av stedet på grunnlag av miljømessige, antikvariske og arkitektoniske verdier. Planen legger til rette for en begrenset utbygging (spredt småhusbebyggelse) i form av fortetting og utvidelse av allerede bebyggete områder. De forskjellige byggeområdene har fått varierende utnyttelsesgrad. Ved angivelsen av utnyttelsesgrad er det tatt hensyn til tettheten og størrelsen på eksisterende bebyggelse i området, og på forholdet mellom bygningsmasse og landskapsform. Der evt. ny bebyggelse vil bli liggende foran eksisterende bebyggelse er byggegrensene trukket 12 meter unna eiendomsgrensen. Intensjonen med dette utbyggingsprinsippet er å bygge videre på et etablert bebyggelsesmønster slik at ny bebyggelse, til tross for endrete bruksmessige forutsetninger, innordner seg stedets identitet. Nye bygninger skal tilpasses det eksisterende bygningsmiljøet også når det gjelder utforming. Dette innebærer ikke at de gamle bygningene skal kopieres. Nye bygninger skal utformes i tråd med lokal byggeskikk, tilpasses de tradisjonelle hustypenes hoveddimensjoner og proposjoner, takform, vindusutforming og materialbruk og plasseres i landskapet i overensstemmelse med eksisterende tradisjon, (j.f.r. reguleringsbestemmelsens 4). 17

18 Områder der det tillates ny bebyggelse 18

19 Campingplass og friområder Kapittelet utgår For å ivareta interessen for etablering av turistnæring på Ekkerøy er det i planforslaget foreslått to alternative plasseringer for campingplass. Det ene forslaget (A) innebærer at campingplassen legges nord for den eksisterende bebyggelsen på valen. Denne plassen omfatter to eiendommer, 13/11 og 13/46, og er på ca m2. Det andre forslaget (B) innebærer at campingplassen legges i bruddområdet på neset. Denne plassen er på ca m2. Intensjonen med begge plasseringene er at campingplassen av hensyn til eksisterende lokalmiljø skal anlegges et stykke unna bebyggelsen. For begge alternativene gjelder at det dreier seg om campingplasser for midlertidig oppstilling av campingvogn, bobil og telt. Det er ikke tillatt med oppføring av campinghytter (permanente eller midlertidige). For å styrke tilbudet til vegfarende turister er det foreslått en bilfri leirplass/rasteplass ved Molla, på den delen av hjellplassen som er statsgrunn. Området der hjellene står er foreslått til spesialområde for bevaring. For at oppfølgingsansvaret for hjellene ikke skal pålegges grunneier foreslås eiendom 13/88 ekspropriert til friområde. 19

20 Plassering av campingplass (alternativ A og B) og friområde 20

21 Trafikk og parkering Vegnettet på Ekkerøy opprettholdes slik det er i dag. Dette innebærer at rutebussen skal fortsette å snu foran Kjeldsenbruket. Innfartsvegen reguleres til 6 meters bredde (inkl. skulder) og skal ha asfaltstandard. De øvrige vegene skal gruses og reguleres til totalt 5 meters bredde. Det er foreslått 4 parkeringsplasser på øya som samlet skal dekke behovet for besøkende. Den største parkeringsplassen ligger på valen med plass til ca. 30 biler. Plassen inkluderer oppstillingsmulighet for bobiler og et nytt toalettanlegg som skal ivareta behovet for vegfarende turister og badegjester. Inne på neset er det foreslått en innhegnet parkeringsplass. Plassen rommer ca. 20 biler. Denne plasseringen er valgt for å unngå at miljøet ved stranda skal skjemmes av et parkeringsanlegg, og fordi en sentral parkering i dette området vil kunne dekke parkeringsbehovet i forbindelse med besøk til både museum, café og turveg. Løsningen krever at deler av eiendom 13/1 eksproprieres. Ved museet anlegges det to parkeringsplasser for handicappede. Nordøst for Været anlegges det en parkeringsplass for ca. 10 biler. Plassen skal dekke parkerinsbehovet i forbindelse med utfart til fjellet og til turvegen som går rundt øya. Parkeringen legges mellom veg og eksisterende steingjerde. Ved eventuell anleggelse av campingplass A er det foreslått en ny adkomstveg lagt i almeningsområdet mot riksvegen. Denne vil redusere trafikkbelastningen for fastboende på valen. Ved eventuell anleggelse av campingplass B må vegen til steinbruddet oppgraderes. I sjøområdet mellom Kjeldsenbruket og moloen er det regulert område for småbåtanlegg. 21

22 Veger og parkering 22

23 I l l u s t r a s j o n s p l a n e r Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en anbefalt strategi når det gjelder plassering av ny bebyggelse i byggeområder B3 iht. planforslagets rammer. Som det fremgår av planen anbefales det at ny bebyggelse plasseres i ytterkant av byggegrensene. På denne måten blir bygningene organisert langs veg og omkring tun eller åpne ubebygde områder, og selv større byggefelt vil innordnes i det eksisterende bebyggelsesmønster. 23

24 24

25 25

26 26