Møtereferat. Oppstartsmøte Engerveien 33

Transkript

1 SKEDSMO KOMMUNE Teknisk sektor Planavdelingen SAKSNR/LØPENR:2018/2734 DATO: , rev Møtereferat Oppstartsmøte Engerveien 33 Møtedato: Møtested: Skedsmo rådhus Til stede: Gunnar Solvang, grunneier, Anne L. Hovind, ØRP, Andreas Kaarbø, ØRP, Tore Syvert Haga, Seksjon regulering, Plan- og bygningsavdelingen, avdelingsarkitekt, Lena Skjølås Bilic, Seksjon regulering, Plan- og bygningsavdelingen, seksjonsleder, Kopi til: Plan- og bygningssjef Kristin Dale Selvig, alle inviterte til internt oppstartsmøte Referent: Tore Syvert Haga 1.Bakgrunn for reguleringsarbeidet Bakgrunnen for reguleringsarbeidet er at forslagsstiller ønsker å legge til rette for en høyere utnyttelse av eiendommen. 2.Planstatus og reguleringsprosess Planområdet Eiendommen 14/29 utgjør kjernen i planområdet. Den nøyaktige planavgrensningen ble ikke diskutert nøye i møtet, og blir avklart i forbindelse med varsel om oppstart. Viktige føringer i overordnete planer - Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse gjennom en eldre reguleringsplan. - Kommuneplanen setter eiendommen av til «eksisterende boligbebyggelse». - I kommuneplanen er den delvis dekket av hensynssone flom. - Overordnede føringer tilsier på den ene siden at størstedelen av boligveksten i Skedsmo kommune skal skje i de mest sentrale områdene rundt Lillestrøm. Engerveien 33 inngår ikke i dette området. På den andre siden tilsier også overordnede føringer at stasjonsnære områder skal bebygges. Det er kort vei til Leirsund stasjon. 3. Presentasjon av prosjektet Planideen Forslagsstiller ønsker å:

2 - Bygge konsentert småhusbebyggelse med f. eks. 4-5 boenheter i rekkehus. - La dagens tomannsbolig i Engerveien 33 stå, mens øvrige bygg på 14/29 fjernes. 4. Kommunens tilbakemelding - hensyn som skal ivaretas i planarbeidet Sosial infrastruktur - Undervisning (skole og barnehage) Det er ledig kapasitet i skoler og barnehager i nærheten. Teknisk infrastruktur - Vei, vann og avløp, overvannshåndtering (kommunaltekniske anlegg) Det ligger en 50 mm vannledning over tomten ned mot bekken. Det må utføres en beregning av om denne vil ha nok kapasitet til å ta flere hus. Avstandskravet mot ledninger er 4 meter. Det ligger videre en spillvannsledning over tomten ned mot bekken. Overflatevannet må håndteres lokalt. Forslagsstiller ser for seg å bruke nåværende atkomst til planområdet, med en slakere innkjøring. Kommunen mener at det trengs én felles atkomst, og er positive til forslagsstillers utgangspunkt. Det er nødvendig med veitegninger som viser tilknytningen til veien. Forslagsstiller tar kontakt med samferdselsseksjonen for å få avklart hvilke tegninger som trengs. Avfallsløsningen blir etter alt å dømme dunker. Betydelige deler av planområdet ligger i kommuneplanen innenfor hensynssonen H320_13, som viser flomfare. Kommunens klare utgangspunkt er at de delene av eiendommen ikke bør bebygges. Forslagsstiller mener at det er mulig å fjerne flomfaren, gjennom en hydrologisk utredning og påfølgende tiltak. På grunn av at området er bratt, ligger ved en bekk og under marin grense trengs det geotekniske utredninger. Disse må ta for seg både fare for kvikkleireskred, og fare for andre typer uhell som følge av erosjon. Forslagsstiller gjorde i møtet rede for at det foreligger utredninger fra 2008, med gjennomgang fra 2013, som klarerer området. Kommunen vil se disse og vurdere dem før kommunen tar stilling til om ytterligere utredninger trengs. Grønnstruktur og lekeplasser (uteoppholdsarealer) Det er ingen lekeplasser i nærheten i dag. Planforslaget må vise størrelse og kvalitet på utomhusarealene. Det er store grønne arealer i nærheten, men dette er stort sett LNF-områder. Kantvegetasjonen langs bekken må sikres. Naturmangfold Naturmangfoldloven 8 12 skal svares ut i planforslaget. Eiendomsforhold 2

3 Kommunen er opptatt av at alle frittliggende småhus skal kunne snu og vende på egen grunn uten å måtte rygge ut i veien. Det kan åvirke hvordan eiendomsgrensene bør bli etter en regulering. Boligtypologi og -størrelse Det nærmeste huset er seksjonert tre boenheter. Ellers er omgivelsene dominert av frittliggende småhusbebyggelse. Det er uansett bare aktuelt med småhusbebyggelse. Kommunen legger frittliggende småhusbebyggelse til grunn, blant annet fordi dagens reguleringsplan sier frittliggende småhus med en TU på 25 %. Barn og unge Størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal, samt trafikksikkerhet, er de viktigste temaene for å ivareta barn og unges interesser i plansaken. Folkehelse De samme temaene som er nevnt under barn og unge, samt støy, er viktige tema for folkehelse i denne saken. Støy Støy må utredes grundig. Kommuneplanens støykrav gjelder, unntaksbestemmelser kan ikke være aktuelle på Leirsund. Kommunen gjorde rede for at det tidligere har vært problemer med støy fra tutende nordgående tog før de kjører inn i kulverten ved Engerveien, med svært høye målte støynivåer. Dette må belyses i plansaken. Forslagsstiller hevdet at det er slutt på tutinga, og vil forsøke å dokumentere dette. Det er uansett behov for støyutredning, blant annet på grunn av vanlig jernbanestøy. Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Forhold knyttet til støyskjerming kan utløse rekkefølgekrav. Det pågår et større detaljreguleringsarbeid for en boligutbygging lengre nord i Engerveien, på 11/16. Forslagsstiller der har fått beskjed om å regulere fortau hele veien ned til krysset ved Sundstuveien. Det kan være aktuelt at Engerveien 33 får rekkefølgekrav før igangsettingstillatelse knyttet til en forholdsmessig andel av denne strekningen. Som et alternativ kan det være aktuelt å i det minste kreve fortau på en strekning i umiddelbar nærhet til planområdet. Før ferdigattest: Godkjent overtakelsesbefaring på tekniske anlegg. Før brukstillatelse: Innlevert og godkjent dokumentasjon på alle tekniske anlegg. Før IG på bygg over bakken: Gjennomført og godkjent driftsklarbefaring på tekniske anlegg. Estetikk, volum og funksjonsanalyse, illustrasjoner På grunn av sakens omfang, er det ikke nødvendig med omfattende illustrasjoner. Illustrasjonene må vise byggenes visuelle kvaliteter på en enkel måte, uten å gå i detalj. Illustrasjonene må vise hvordan plassering av bygg påvirker størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal, inkludert solforhold. Eventuelle virkninger for naboeiendommen i nord må også belyses. 3

4 5. Dokumentasjon Jamfør gjennomgangen over er dette de vedlegg/utredninger som kommunen foreløpig mener er nødvendige i plansaken. Dersom et planforslag sendes inn, må all dokumentasjonen sendes over samtidig. Det tas forbehold om at det videre planprosessen kan føre til at det blir nødvendig med nye dokumentasjonskrav. Dokument Illustrasjonsplan / Utomhusplan Illustrasjonshefte sol/skyggediagram Digital 3d-modell ROS-analyse Geoteknikk Støy Overvann Vann- og avløp Luftforurensing Trafikk Veitegninger Miljøteknikk/grunnforurensing Hydrologi Ja Enkel Enkel Nei Ja, alltid. Ja, utredning Ja, støyutredning VA-rammeplan, jamfør VA-norm Vurdering av om det er luftforurensing fra jernbanen. Nei, trenger ikke egen rapport på dette. Ja Ikke egen rapport, kommenter i planbeskrivelsen om det er grunn til å tro at det er fare for forurensing i grunnen. Ja, rapport som ser på flomfare, erosjon med mer. 6. Uenighetspunkter og avklaringspunkter Forslagsstiller og kommunen har ulike utgangspunkt når det gjelder tiltakets omfang. Kommunen mener at flomfaren og kommuneplanen tilsier at det ikke er plass til noen stor utbygging. Forslagstiller mener det er mulig å få til fire-fem boenheter i konsentrert småhusbebyggelse i tillegg til dagens enebolig. Partene har også ulik oppfatning av støysituasjonen. Spørsmålet om fortau er et punkt som må avklares i den videre planprosessen. 7. Konsekvensutredning Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger. Verken a. b. eller c. i 6 er etter kommunens vurdering aktuelle. Den ønskede boligtypologien er riktignok ikke i tråd med overordnet plan, men nr. 25 i vedlegg 1 handler om nye boligområder som ikke er satt av til boligbebyggelse i overordnet plan. Engerveien 33 er satt av til slik bebyggelse. Heller ikke 7 eller 8 i forskriften utløser krav om konsekvensutredning i den aktuelle saken. 8. Oppstart, formål, planavgrensning (konklusjon) Kommunen gjorde i møtet rede for sitt utgangspunkt, som er at i lys av flomfaren og det at eiendommen i kommuneplanen er satt av til eksisterende boligbebyggelse, er det begrenset hva man kan få til på eiendommen. Det mest sannsynlige etter kommunens vurdering er en 4

5 ny enebolig i tillegg til den eksisterende. Dette vil etter alt å dømme være mulig å realisere uten å bruke tid og penger på en detaljreguleringsprosess. Forslagsstiller holdt i møtet fast på sine ambisjoner om en høyere utnyttelse, og mente at planprosessen ville dokumentere at dette var forsvarlig. Planavdelingen ser ingen formelle hindringer for oppstart av planarbeid, så lenge grunneier er inneforstått med at det slett ikke er gitt at utbyggingsønsket kan realiseres. Det bør samtidig varsles oppstart av forhandling om utbyggingsavtale, selv om det langt fra er sikkert at det er behov for en slik avtale. Kommunen har ingen grunn til å tvile på planfremmer ØRPs fagkyndighet. Det fremstår lite aktuelt å bringe plansaken inn for regionalt planforum. Mal for annonsetekst og varslingsbrev som skal benyttes finnes på Skedsmo kommunes hjemmeside. Forslag til annonse skal sendes til Lena Skjølås Bilic for godkjenning. Dersom planprosessen står stille over et år, eller det skjer ting i omgivelsene som gir endrede forutsetninger for planarbeidet, kan kommunen kreve nytt oppstartsmøte. Kommunen minner for øvrig om gebyrregulativet for plansaker i Skedsmo. 9. Generell informasjon På kommunens hjemmeside finnes materiale for utarbeidelse av reguleringsplaner. Her ligger blant annet nødvendige og oppdaterte maler for varsling, planbeskrivelse og bestemmelser. For at et planforslag skal være komplett, må følgende materiale innsendes kommunen: Planbeskrivelse Forslag til reguleringsbestemmelser Reguleringsplankart (pdf og SOSI 4.3, 1:1000 og A3) se for øvrig sjekkliste. Illustrasjonsplan og arealregnskap for full utnyttelse ROS-analyse Evt. andre rapporter i den grad kommunen finner det nødvendig (f. eks. geotekniske undersøkelser, grunnundersøkelser med tanke på forurensning etc). Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplankart. Godkjente vegtegninger og overordnet plan for VA. Eierliste. Gnr/bnr må ikke fjernes fra eierlisten som blir oversendt til kommunen. 5