Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Eline Rummelhoff-Larsen

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/ Eline Rummelhoff-Larsen Rammetillatelse - Oppføring av ny enebolig - Gnr 135 Bnr 90 - Rådyrveien 35 - Ny bolig Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Rådyrveien 35 Gnr./bnr./fnr./snr.: 135/90/0/0 Ansvarlig søker: Mesterbygg Moss AS, Varnaveien 31, 1526 MOSS Tiltakshaver: Signe Beate Skjelhaugen, Simen Hoels Gate 12, 1809 ASKIM. Odd Jarle Skjelhaugen, Simen Hoels Gate 12, 1809 ASKIM Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan om krav til takform, maksimal tillatt gesimshøyde samt bestemmelser om byggegrense mot gangvei. Videre gis dispensasjon fra krav til leke- og uteoppholdsarealer fastsatt i bestemmelser til kommuneplan for Vestby kommune 6. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, med BRA = 151 m² og BYA = 113 m², godkjennes med plassering som vist på kart datert , mottatt her , og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer , og datert , mottatt her og tegningsnummer datert mottatt her Det foreligger nabomerknader til søknaden. Vilkår for tillatelsen: 1. Alle krav i kommuneplanbestemmelsene, reguleringsplan/reguleringsbestemmelser og lov med forskrifter skal oppfylles. 2. Før utvendig rørleggerarbeid kan igangsettes må det foreligge godkjent søknad om sanitærabonnement/rørleggermelding. (For mer informasjon se Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 15

2 våre hjemmesider: Vilkår for igangsettingstillatelse: Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før: 1. Kvittering for innbetaling til veifond er mottatt. Det må foretas innbetaling av kr ,- til kommunalt veifond, alternativt må adkomst opparbeides i kommunal standard. 2. Tinglyst erklæring om vederlagsfri avståelse av regulert veigrunn er mottatt. Alternativt må regulert veigrunn overdras vederlagsfritt til kommunen. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. GODKJENTE OPPLYSNINGER FOR MATRIKKELFØRING TILTAK Utnyttelsesgrad: %-TU = 12,06 % Bygningstype: 111 Næringsgr.: X BYA: 113 m² BRA: 151 m² BRA 1.etg H01: 90,6 m² BRA 2.etg H02: 60,4 m² Rom: 6 Bad: 2 WC: 2 KJØK: 1 Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Pipe antall: 1 BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt , og komplettert av ansvarlig søker Det søkes om oppføring av enebolig i 2 etasjer. Eneboligen oppføres med halvvalm med 40 og BRA = 151 m² og BYA = 113 m². Eiendommen vil ha en utnyttelse på %-TU = 12,06 %. Mønehøyde = 7,0 meter, gesimshøyde = 5,5 meter. Gjennomføringsplan og ansvarlige foretak Det er levert gjennomføringsplan datert og erklært ansvar for de nødvendige fagområdene og ansvarsområdene av omsøkt tiltak. Ansvarlig foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov, forskrift og gitt tillatelse, og at arbeidene blir kvalitetssikret og kontrollert i samsvar med foretakets system og kontrollplan i tiltaket. Gjennomføring av det aktuelle ansvarsområdet skal stanses dersom ansvarlig foretak melder opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt og nytt ansvarlig foretak ikke har erklært ansvar. Ved endringer i Vår ref.: 17/ Side 2 av 15

3 ansvarsforhold skal ny gjennomføringsplan samt melding om opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt, og ny erklæring om ansvar oversendes kommunen. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Labo, område B7 og avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Tillatt tomteutnytting TU = 25 % (bruksareal BRA i forhold til tomteareal). Bebyggelsen tillates oppført med høyde inntil 4,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng til gesims, maksimum 7,0 m fra gjennomsnittlig planert terreng til møne. Bygninger tillates oppført med saltak og takvinkel mellom 22 og 35 grader. Det skal avsettes minst 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, garasje inklusive. Byggegrense mot regulerte offentlige boligveier: 7 meter fra senter vei. Byggegrense mot regulert gangvei: 4 meter fra regulert grense. Byggetomta Eiendommen skal tilknyttes offentlig vann og avløp. Eiendommen vil ha stikkledninger fra VA-anlegg over eiendom med gnr. 135 bnr. 91. Det foreligger tinglyst erklæring om rett til legging, drift og vedlikehold av VA-ledninger over eiendommen, jf. plan- og bygningsloven 27-1 første ledd tredje punktum og 27-2 første ledd annet punktum. Eiendommen har avkjøring ut på privat vei, Rådyrveien. Det foreligger tinglyst erklæring som sikrer lovlig atkomst over annen manns grunn, jf. plan- og bygningsloven 27-4 første ledd første punktum. Opparbeidelse av infrastruktur Adkomst til eiendommen er ikke utført i kommunal standard med asfalt-dekke, gatebelysning, grøfter mm. Dette tiltaket utløser derfor krav til opparbeidelse av vei m.m. jf. plan- og bygningsloven Følgende fremgår av «Bestemmelser til Vestby kommuneplan» 5, «Opparbeidelse av offentlig vei (jf. pbl nr. 4): «Krav om opparbeidelse av offentlig vei etter PBL 18-1 kan fravikes dersom tiltakshaver innbetaler sin andel av kostnadene til kommunalt veifond. Det forutsettes at tiltaket kan nås tilfredsstillende med eksisterende veianlegg og at tiltakshaver vederlagsfritt avgir grunn som er regulert til offentlig vei eller tinglyser en erklæring om slik vederlagsfri avgivelse.» Tiltakshaver skal innbetale kr ,- til kommunalt veifond. Fondsinnbetalingsbeløpet beregnes for den del av eiendommen som er regulert til boligformål 1347 m², strøkspris kr 112,-. Vår ref.: 17/ Side 3 av 15

4 Naturmangfold Artskart er kontrollert Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Uttalelser Uttalelse fra RO Kommunalteknikk VA Ansvarlig søker har vært i kontakt med RO Kommunalteknikk ved Sverre Gjølstad og Arne Kristian Sogn. Det skal legges vannledninger på 32 mm og avløpsledninger på 110 mm. Uttalelse fra RO Kommunalteknikk ny atkomst bolig RO Kommunalteknikk uttaler at atkomst på privat vei med utkjøring på kommunal vei Gamle Sonsvei er i orden. Uttalelse fra RO Kommunalteknikk dispensasjon fra byggegrense mot regulering gangvei RO Kommunalteknikk har ingen innvendinger knyttet til søknad om dispensasjon fra byggegrense mot gang- og sykkelvei. Nabomerknader Merknad fra Odd Gutteberg gnr. 135 bnr. 91 Forutsetter at en eventuell dispensasjon fra byggegrense mot regulert gangvei på 4 meter ikke medfører at gangveien flyttes lenger inn på hans eiendom. Ingen merknader utover dette. Ansvarlig søkers tilsvar på merknad Dispensasjon fra avstandskravet mot vei vil ikke ha fremtidige konsekvenser for plasseringen av gangveien. Endringen av byggesøknaden er ikke nødvendig. Merknad fra Ruben Gulbrandsen gnr. 135 bnr Negativ til at tiltaket gir en mønehøyde på over 7,0 meter i strid med reguleringsplan da mønehøyden er målt fra overkant grunnmur. Mønet blir på 7,1 meter og blir liggende 2,30 meter over nivå på naboens plen. - Ang. dispensasjon fra byggegrense mot gang- og sykkelvei er det en fordel for nabo om huset blir plassert lengst mulig mot syd på eiendommen. Solnedgangen skjer i grenseland mot omsøkt hus sitt nordlige takhjørne. - Dispensasjon fra takvinkel og takutforming; takvinkel på 40 fører til at huset får en høyere mønehøyde enn ved takvinkel på 35. Takutforming med halvvalm er positivt for nabo på grunn av solnedgangen. Også andre hus i området har slik takutforming. Ansvarlig søkers tilsvar på merknad - Mønehøyden er senket med 0,1 meter. Anmerkningen er dermed tatt til følge. Vår ref.: 17/ Side 4 av 15

5 - Anmerkningen er delvis tatt til følge ved at husets plassering er endret slik at avstand til tomtegrense i nordøst økes med 1,5 meter. Søknad om dispensasjon fra byggegrense opprettholdes for at huset skal plasseres på hylla på tomten og atkomsten blir løst best mulig. - Samme mønehøyde men lavere takvinkel på 35 fører til at bygningen får et større volum enn omsøkt takform. Søknad om dispensasjon fra takform opprettholdes. Anmerkningen er ikke tatt til følge. - Huset vil ligge 5,0 meter lavere en overkant gulv enn naboen i øst. Mønehøyden er cirka 2,0 meter over terreng hos nabo, da huset er senket med 0,2 meter. Anmerkningen er delvis tatt til følge. Merknad fra Thomas Holm gnr. 135 bnr Bygningen ligger 2-3 meter over gjennomsnittlig planert terreng for tomten. Nabo anfører at dette ikke er i samsvar med reguleringsplanen. - Bygget skal ha mønehøyde på 7,1 meter. Dette er ikke i samsvar med reguleringsplanen. - En kombinasjon med dispensasjon fra byggegrense mot vei fra 4 meter til 3 meter kombinert med at bebyggelsen ligger 2-3 meter over gjennomsnittlig planert terreng for tomten gjør at den korte avstanden til naboens eiendom/hus blir forsterket. - Bygget er skråstilt i forhold til nabobebyggelsen. Bygget er plassert helt nordøst som ligger mot naboens tomt. - I dispensasjonssøknad om takutforming er det henvist til at andre eiendommer i området har ulik takutforming. Nabo bemerker at dette ikke medfører riktighet. Ansvarlig søkers tilsvar på merknad - Anmerkningen om at bygningen ligger 2-3 meter over gjennomsnittlig planert terreng stemmer ikke. Anmerkningen er ikke tatt til følge. - Mønehøyden er senket med 0,1 meter. Anmerkningen er dermed tatt til følge. - Anmerkningen er delvis tatt til følge ved at husets plassering er endret slik at avstand til tomtegrense i nordøst økes med 1,5 meter. Søknad om dispensasjon fra byggegrense opprettholdes for at huset skal plasseres på hylla på tomten og atkomsten blir løst best mulig. - Ansvarlig søker vedlegger bilder av 12 eiendommer med bebyggelse der det er ulik takutforming i Isdamveien, Rådyrveien og Elgveien. At takformen avviker fra reguleringsbestemmelsene er i tillegg en fordel for bakenforliggende naboer. Anmerkningen tas ikke til følge. Merknad fra Eva Finjarn gnr. 135 bnr. 646 Merknaden til søknad knytter seg til høyden på bebyggelsen. Omsøkt bygg vil stenge for både utsikt og solnedgang. Ansvarlig søkers tilsvar på merknad - Mønehøyden på bebyggelsen er senket med 0,1 meter. Anmerkningen er dermed tatt til følge. - Omsøkt hus har 5,0 meter lavere overkant gulv enn bebyggelsen på naboeiendommen. Plasseringen på eiendommen stenger minst mulig for solnedgang og utsikt da bebyggelsen er omsøkt nord-vest på eiendommen. Plassering lenger sør på tomten ville hatt større ulempe for naboen. Vår ref.: 17/ Side 5 av 15

6 Dispensasjon Tiltaket er i strid med: - Bestemmelser til kommuneplan for Vestby 6, krav til leke- og uteoppholdsarealer. - Reguleringsplan for Labo, byggegrense mot regulert gang- og sykkelvei, minst 4 meter. Tiltaket er omsøkt med en minste avstand på 3,0 meter fra regulert gangog sykkelvei. - Krav til takutforming i reguleringsplan for Labo; saltak med takvinkel mellom 22 og 35. Det søkes om oppføring av enebolig med halvvalm og en takvinkel på Maksimal tillatt gesimshøyde på 4,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, til omsøkt gesimshøyde på 5,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Det kan ikke gis tillatelse til tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra disse bestemmelsene. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl Søknaden begrunnes av ansvarlig søker, sammenfattet, med at: Dispensasjon fra maksimal tillatt gesimshøyde - Takløftet som overstiger maksimal tillatt gesimshøyde er på cirka 1/3 av husets takflate. - Bygget er balansert med tilpasset utforming av takoppløft som finnes på en rekke bygninger i området. - Takløft med tilgang til balkong gir en betydelig høyere grad av sikkerhet ved brann enn evakuering via vindu eller trapp. Balkong på endegavler vil være til større ulempe for de nærmeste naboer i øst. - Takløftet gir bedre tilgang til uteopphold, lufting og renhold. - Naboer i øst ser ikke takløftet. Naboer i nord og sør ser det, men avstanden og tomtestørrelsen tilsier at det ikke er en ulempe for dem. - Dispensasjon er ikke til ulempe for offentlige interesser og flere bygninger i området er godkjent med slikt takløft. - Det er en overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjonen. Dispensasjon fra byggegrense mot regulert gang- og sykkelvei - Det er en svært liten del av huset, kun hjørnet mot nord-vest som strider mot byggegrensen. - På grunn av tomtens beskaffenhet er det et ønske å legge bebyggelsen på platået. Dette vil også gi mulighet til å beholde annekset. - Bebyggelsens plassering gir best mulig atkomst til eiendommen. - En annen plassering gjør at terrenget må tilpasses ved sprengning og endring. En annen plassering vil også vanskeliggjøre atkomsten til annekset. - For naboer vil ikke plasseringen medføre ulemper fordi boliger i øst ligger betydelig høyere i terrenget og 1,0 meter sideveis er en ubetydelig justering for disse. - Det foreligger overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjonen. Dispensasjon fra krav til takutforming og maksimal tillatt takvinkel - Det er svært avvikende takformer i området og mange boliger har tilsvarende takvinkel som omsøkt bygning. Vår ref.: 17/ Side 6 av 15

7 - Det kan ikke gjøres forskjellsbehandling i samme reguleringsområde. Når det i tidligere tiltak innen samme område, er gitt tillatelser til tilsvarende utforming av bygg, bør dette skape presedens for likebehandling. - Bygningen er godt tilpasset eksisterende bygningsmiljø og fremstår med et godt kjent og velprøvd arkitektonisk uttrykk og at tilpasning til reguleringsplanen vil gi et dårligere resultat. - Det er ikke i strid med offentlige interesser å innvilge dispensasjonen. - Arkitektonisk utforming må vurderes mot eksisterende bebyggelse innen området. - Det foreligger overvekt av fordeler ved å innvilge dispensasjonen. Dispensasjon fra krav til leke- og uteoppholdsarealer - Det er ikke mulig og heller ikke økonomisk forsvarlig kreve oppfyllelse av kravene i 6 i kommuneplanen. Regelen i dette tilfellet innebære byggeforbud for tiltakshaver. - Tidligere søknader har ikke møtt dette kravet. Saksbehandler henviser til at dette i tilfelle er saksbehandlingsfeil. Vi vil hevde at det ikke kan gjøres slik forskjellsbehandling i samme reguleringsområde. - Nærliggende lekearealer er barnehage og friområder. Samlet vurdering fra ansvarlig søker, sammenfattet: Den omsøkte boligen er av helt normal størrelse, utforming og høyde. Området består av svært ulik arkitektur med ulike takformer og denne boligen vil ikke fremstå som spesiell på noen måte. Plasseringen er tilnærmet lik dagens plassering av hytte som skal rives. Dispensasjonene gir dette god løsning på dermed tomta og i dette bomiljøet. Vi mener det i tillegg må være anledning til å dispensere fra krav når planer er motstridende og således uklare, dersom planen hindrer en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplan for Vestby 6, krav til leke- og uteoppholdsarealer. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Labo, byggegrense mot regulert gang- og sykkelvei, minst 4 meter. Tiltaket er omsøkt med en minste avstand på 3,0 meter fra regulert gang- og sykkelvei. Det er søkt om dispensasjon fra krav til takutforming; saltak med takvinkel mellom 22 og 35. Det søkes om oppføring av enebolig med halvvalm og en takvinkel på 40. Det er søkt om dispensasjon fra maksimal tillatt gesimshøyde på 4,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, for bebyggelse med gesimshøyde på 5,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Dispensasjonene vil vurderes separat nedenfor. Vår ref.: 17/ Side 7 av 15

8 Dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplan for Vestby 6, krav til leke- og uteoppholdsarealer. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak bestemmelsen er å ivareta hensynet til barn og unge. Bestemmelsen er ment for å sikre at det finnes arealer i nærmiljøet hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Eiendommen ligger cirka 100 meter i luftlinje fra område regulert til offentlig friområde (område F i reguleringsplanen Strømbråtenfeltet). Friområdet er anlagt med bane til ballspill. Det er atkomst til friområdet fra eiendommen via trafikksikker gang- og sykkelvei. Videre er det regulert friområde til lekeplass cirka 200 meter i luftlinje fra eiendommen, også dette friområdet har atkomst fra eiendommen via trafikksikker gang- og sykkelvei. Det er også tilgjengelige skogsområder i nærheten der lek i naturområder vil være mulig. Eiendommen har i tillegg et relativ stort areal på totalt 1355 m² avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. I forslag til ny kommuneplan for Vestby , er det for bestemmelsen i 6 foreslått en unntaksadgang for kravene til leke- og uteoppholdsarealer, dersom et eller flere av kravene for leke- og oppholdsareal ikke lar seg løse. I henhold til forslaget skal det være et minste uteoppholdsareal MUA=200 m² pr. boenhet. Bygningssjefen er av den oppfatning at forslag til endring bør kunne ha betydning for vurderingen av dispensasjonsadgangen også for saker som omfattes av någjeldende kommuneplan. Eiendommen oppfyller kravet til foreslått minste uteoppholdsareal, som også trekker i retning av at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon. Selv om bestemmelser til kommuneplanens arealdel 6 ikke oppfylles i sin helhet, finner bygningssjefen at områdene som er tilgjengelige for lek- og uteopphold er store nok og egner seg for formålet. Område gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra bestemmelser til Vestby kommuneplans arealdel Ulempen ved å gi dispensasjon er at det vil kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. Konsekvensen av det er at kommuneplanen kan blir svekket som styringsverktøy. Fordelene ved å gi dispensasjon er at det vil bli etablert en bolig der det er ment å være en bolig, med bokvaliteter som ivaretar hensynet til barn og unge. Det benyttes eksisterende muligheter og fasiliteter som finnes i området i dag. Planlegging etter plan- og bygningsloven legger opp til at arealene skal være effektive. Det anses som en fordel ved å innvilge dispensasjonen at det gjør det mulig å etablere bolig på eiendommen avsatt til boligbebyggelse. Vår ref.: 17/ Side 8 av 15

9 Etter en samlet vurdering mener bygningssjefen at fordelene ved å gi dispensasjon fremstår som klart større enn ulempene. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra bestemmelser til Vestby kommuneplans arealdel , jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra byggegrense mot vei, jf. reguleringsbestemmelse 2 nr. 7 tredje ledd. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak bestemmelser om byggegrense mot vei, er å opprettholdes nødvendig avstand mellom bebyggelse og offentlig vei. Dette innebærer blant annet at det skal være god sikt, at området rundt veien er oversiktlig og trafikksikker. Videre skal byggegrenser sikre at det kan gjennomføres vedlikehold og drift av veien uten at bygninger skades. I tillegg er det et hensyn bak byggegrenser å skape arkitektonisk orden. For ordens skyld påpeker bygningssjefen at den regulerte gang- og sykkelveien ennå ikke er opparbeidet. Hensynene gjør seg imidlertid gjeldeldende, ettersom det i fremtiden vil kunne være aktuelt å opparbeide gang- og sykkelveien. Omsøkt enebolig er plassert med en minste avstand på 3,0 meter fra den regulerte veigrunnen. Dermed er det fortsatt opprettholdt en avstand som vil sikre god sikt på en fremtidig gang- og sykkelvei. Gang- og sykkelveien er regulert skrått mot sørvest forbi omsøkt bebyggelse. Det vil fortsatt være mulig å få god sikt for trafikanter på gang- og sykkelveien til tross for dispensasjon fra byggegrensen. Den mindre delen av bebyggelsen som strider mot byggegrensen medfører heller ingen utfordringer knyttet til eventuelle vedlikeholdsarbeider eller drift av veigrunnen ved fremtidig opparbeidelse. Det påpekes også at RO Kommunalteknikk, som ansvarlig for fremtidig vedlikehold og drift av veigrunnen, ikke har innvendinger mot dispensasjon fra byggegrense mot vei. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra byggegrense mot regulert veigrunn. Det neste som må vurderes, er hvorvidt det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I lovbestemmelsen i plan- og bygningsloven 19-2 er dette formulert som et krav til at fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Det er påpekt ulemper fra naboene knyttet til bebyggelse i strid med byggegrensen. Fra nabo på eiendom med gnr. 135 bnr. 94, er det det anført at det er en fordel for nabo om huset blir plassert lengst mulig mot syd på eiendommen, ettersom solnedgangen skjer i grenseland mot omsøkt hus sitt nordlige takhjørne. Eier av eiendom med gnr. 135 bnr. 102 anfører at bebyggelse i strid med byggegrensen forsterker kort avstand mellom bebyggelsen på eiendommene. Bygningssjefen påpeker til disse ulempene at husets plassering er endret etter mottatt merknad, slik at avstand til tomtegrense i nordøst økes med 1,5 meter. Dette Vår ref.: 17/ Side 9 av 15

10 fører til at de aktuelle ulempene naboene anfører, er delvis tatt hensyn til ved endring av plassering. Imidlertid opprettholdes dispensasjonssøknaden mot byggegrense vei. Det foreligger dermed en ulempe for nabobebyggelse knyttet til sol og lys på eiendommene som kan anses å være forsterket av at byggegrensen dispenseres fra. Bygningssjefen anser det som en fordel at bebyggelsen plasseres nærmere byggegrense mot vei enn hva reguleringsplanen krever, ettersom det er lite gunstig å plassere bebyggelsen på nedre del av tomten med opprettholdelse av byggegrensene. Dette bygger blant annet på at terrenget tilsier at bebyggelsen skal plasseres på platået på eiendommen. Dette er det mest gunstige steder å plassere bebyggelse på, slik at inngrep i terreng unngås i størst mulig grad. Ytterligere anses det som en klar fordel at trær på eiendommen søkes bevart i henhold til reguleringsbestemmelse i 2 nr. 4, der det står at «trær i planområdet bør i størst mulig grad søkes bevart.» Skal bebyggelsen plasseres et annet sted på eiendommen for å unngå dispensasjon fra byggegrensen, vil en større andel trær på eiendommen måtte bli fjernet. Ytterligere anses plasseringen på eiendommen som en fordel ved at det i alternativ plassering fører til at garasje/biloppstillingsplasser må plasseres enten foran eller bak boligbebyggelse for å anvende allerede eksisterende atkomst til tomten. Dette fører til større tetthet i bebyggelsen og mindre lys mellom bygningene på eiendommen. Det anses som en ytterligere fordel at atkomsten på eiendommen blir bevart. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at det er en klar overvekt av argumenter som taler for dispensasjon. Det påpekes videre at bakenforliggende eiendommer er plassert 5 meter høyere i terrenget enn omsøkt enebolig. Bygningssjefen anser at hensynet til lys og luft mellom eiendommene er ivaretatt på tilstrekkelig måte ved eiendommenes naturlige plassering i området. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra byggegrense mot vei for bebyggelse plassert 3 meter fra regulert gang- og sykkelvei, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra krav til takutforming, jf. reguleringsbestemmelse 2 nr. 1 Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak reguleringsplanens 2 nr. 1, med krav til takutforming og takvinkel, er å sikre en homogen utforming av området. Takutforming er avgjørende for byggverks arkitektoniske utrykk. Intensjonen er at bebyggelsen skal være jevn, med minst mulig kontrast. Området er i stor grad ferdig utbygd, og selv om det i all hovedsak er saltak på bygningene, finnes det innslag av både flate tak, pulttak og valmede tak, samt ulike takopplett i ulike utforminger. Bygningssjefen kan på denne bakgrunn ikke se at det å gi en dispensasjon fra krav til takutforming, vil føre til at hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt. Det er angitt flere nabomerknader til dispensasjonen som omhandler takutforming, som angir ulemper ved å gi dispensasjon fra kravet. Det anføres blant annet av eier Vår ref.: 17/ Side 10 av 15

11 av gnr. 135 bnr. 94 at en takvinkel på 40 medfører en høyere mønehøyde. Bygningssjefen er ikke enig i formuleringen av denne merknaden til søknaden. Mønehøyden blir ikke høyere enn planen tillater, ved oppføring av halvvalm med 40 i stedet for saltak med takvinkel mellom 22 og 35. Ulempen ved å gi dispensasjon er at en dispensasjon kan medføre uheldige presedensvirkninger, samt bidra til å uthule og svekke reguleringsplanen som overordnet styringsverktøy. I området finnes det som nevnt både innslag av flate tak, pulttak og valmede tak. Bygningssjefen kan ikke se at det å gi en dispensasjon i denne saken, innebærer uheldige presedensvirkninger. Fordeler ved å innvilge dispensasjonen er at oppføring med takformen halvvalm blir mindre dominerende og ruvende for bakenforliggende bebyggelse enn et saltak ville gjort. Det medfører derfor at lys- og solforholdene for bakenforliggende bebyggelse blir bedre enn dersom dispensasjon ikke skal gis. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at det er en klar overvekt av argumenter som taler for dispensasjon. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra krav til takutforming i reguleringsplanens 2 nr. 1, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra krav til maksimal tillatt gesimshøyde, jf. reguleringsbestemmelse 3 nr. 4 Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Høyder påvirker bygningskroppens volum, og er viktig for utformingen i forhold til uterom og landskapstilpasning. Regulering av tillatt høyde ivaretar 29-4, plassering, høyde og avstand fra nabogrense, i plan- og bygningsloven. Formålet bak bestemmelsene er blant annet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensynet til terreng og tilpasning til omgivelsene. Det omsøkte tiltaket innebærer en overskridelse av maksimal tillatt gesimshøyde på 1 meter for deler av bebyggelsen, som utgjør cirka 1/3 av takflate mot vest. Det er dermed en mindre del av bebyggelsen dispensasjonen omfatter. Resterende bebyggelse ligger innenfor begrensningene i reguleringsplanen. Det at høydene overskrides, vil ikke medføre at bygningen blir mer eksponert for omgivelsene. Økt gesimshøyde på denne delen av bebyggelsen medfører heller ikke nevneverdige negative konsekvenser for naboer. Ettersom det er en mindre del av bebyggelsen dispensasjonen omfatter, medfører det ikke negativ påvirkning på uterom eller noen vesentlig økning av bygningskroppens volum. Heller ikke luft mellom bygg og avstand mellom nabobebyggelse påvirkes i særlig grad av dispensasjonen, ettersom nabobebyggelse vest for eneboligen ligger i stor avstand fra fasaden der takopplettet er plassert. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir Vår ref.: 17/ Side 11 av 15

12 vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra maksimal tillatt gesimshøyde for deler av bebyggelsen. Det neste som må vurderes, er hvorvidt det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I lovbestemmelsen i plan- og bygningsloven 19-2 er dette formulert som et krav til at fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Fordelene med å innvilge dispensasjon i saken, er at bygget får en mer balansert utforming takoppløft som bryter opp større flater. Visuelt sett vil ikke byggverket oppleves som mer fremtredende enn omkringliggende bebyggelse. Fordelene ved å gi dispensasjon er at oppbrytning i flere former gjør at eneboligen ikke fremstår som dominerende/ruvende i området. Videre er det flere bygninger i området med takoppløft, slik at bebyggelsen tilpasser seg omkringliggende bebygde omgivelser. Takoppløftet bidrar også til tilgang til balkong som gir en betydelig høyere grad av sikkerhet ved brann, samt bedre tilgang til uteopphold og lufting. Ulempene ved å gi dispensasjon er at en dispensasjon kan medføre uheldige presedensvirkninger, samt bidra til å uthule og svekke reguleringsplanen som overordnet styringsverktøy. Bygningssjefen kan ikke se at det å gi en dispensasjon i denne saken, vil gi uheldige presedensvirkninger. Begrunnelsen er konkret basert på at det kun er en mindre del av bebyggelsen som overskrider fastsatt gesimshøyde. Videre er dispensasjonen spesifikt vurdert i henhold til de omkringliggende eiendommene. Det er også gitt enkelte dispensasjoner fra tillatt gesimshøyde i samme område. Bygningssjefen mener på denne bakgrunn at det er en klar overvekt av argumenter som taler for dispensasjon. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra maksimalt tillatt gesimshøyde fastsatt i reguleringsplanens 3 nr. 4, jf. plan- og bygningsloven Konklusjon Bygningssjefens konklusjon er at søknaden med omsøkte dispensasjoner godkjennes i henhold til de vilkår nevnt ovenfor. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Rammetillatelsens gyldighet Rammetillatelsen og dispensasjonene er gyldig i tre år fra vedtaksdato, jf. pbl Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt eller at søknad om igangsettingstillatelse er sendt inn. Verken søknad om eller vedtak om igangsettingstillatelse er fristavbrytende. Vår ref.: 17/ Side 12 av 15

13 Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Igangsetting av tiltaket Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden fremsettes med dokumentasjon i henhold til Saksbehandlingsforskriften. Beliggenhet og høydeplassering Godkjent plassering og høyde på overkant gulv, kote 55,2 er bindende. Øvrige betingelser: 1. Behandlingsgebyr skal betales. Regning ettersendes. 2. Vannmåler må installeres. Vannmåler til boliger og fritidsboliger hentes etter avtale med avdeling for kommunalteknikk sammen med vannmålerskjema. Når kommunal eller privat vannmåler er installert skal utfylt vannmålerskjema sendes til post@vestby.kommune.no (merkes «kommunalteknikk»). 3. Det skal være montert skilt på yttervegg som viser beliggenhet av utvendig stoppekran for vann. 4. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. 5. Godkjent husnummerskilt skal være montert. Håndtering av husholdningsavfall Tiltakshaver plikter å gjøre seg kjent med og overholde krav i: - Forskrift om håndtering av husholdningsavfall, Vestby kommune, Akershus ( kommune) og - Renovasjonsteknisk avfallsnorm ( Krav til fri sikt Vi gjør oppmerksom på at kravene til fri sikt skal overholdes. Siktkrav i avkjørsler defineres med sikttrekanter. For beregning av frisiktsonen/sikttrekanten se kapittel E i Statens vegvesens Håndbok N100: ok+n100+veg-+og+gateutforming+%288+mb%29.pdf Innenfor frisiktsonen/sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer, herunder terreng, vegetasjon, gjerder/støttemurer, ikke være høyere enn 0,5 m over primærvegens kjørebanenivå. Enkeltstående trær, stolper og liknende som ikke hindrer sikten kan tillates. Støttemur/gjerde e.l. inkludert fundament skal i sin helhet plasseres på egen eiendom og må ikke hindre opparbeidelse av grøfter. For spørsmål vedrørende krav til fri sikt kan kommunens avdeling for kommunalteknikk kontaktes. Vår ref.: 17/ Side 13 av 15

14 Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-2 Enebolig m² ,- - Kap. 3-8 Dispensasjon x ,- - Kap Utstedelse av mangelbrev x ,- En utvidelse av bruksarealet ved nybygg, tilbygg og påbygg i boliger tilknyttet offentlige VA-ledninger utløser tilknytningsavgift til kommunen. Avgiften skal betales senest to måneder etter at igangsettingstillatelse er gitt, i henhold til kommunens vedtatte forskrift om kommunale vann- og avløpsgebyrer. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler/juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: Snitt, 3d & arealer Kart 2 Tegning - Fasader - Søknad om rammetillatelse - Gnr 135 Bnr 90 - Rådyrveien 35 - Ny bolig Tegning - Plan - Søknad om rammetillatelse - Gnr 135 Bnr 90 - Rådyrveien 35 - Ny bolig Kopi: Bygg, Eline Rummelhoff-Larsen, Postboks 144, 1541 VESTBY MIB - Mosseregionen interkommunale brann- og redning, Postboks 716, 1509 MOSS Thomas Holm, Elgveien 40, 1555 SON Signe Beate Skjelhaugen, Simen Hoels Gate 12, 1809 ASKIM Odd Jarle Skjelhaugen, Simen Hoels Gate 12, 1809 ASKIM Ruben Gulbrandsen, Elgveien 38, 1555 SON Odd Gutteberg, C. A. Torstensens Vei 56, 0377 OSLO Eva Staurset Finjarn, Elgveien 32, 1555 SON Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Mesterbygg Moss AS, Varnaveien 31, 1526 MOSS Vår ref.: 17/ Side 14 av 15

15 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/ Side 15 av 15