Reguleringsplan for Staff Ferie & Fritid

Transkript

1 Reguleringsplan for Staff Ferie & Fritid Gnr. 102, Bnr. 7 og 10 i Balsfjord Kommune Kjersti Jenssen Arkitektkontor Fjellfroskvatn 9334 Øverbygd Mobil E-post: kjersti@kjerark.no - Org. Nr MVA. 1

2 I BESKRIVELSE AV PLANEN Formålet med reguleringsplanen Reguleringsplanen skal tilrettelegge for en utbygging som samlet gir mulighet for næringsvirksomhet på eiendommen. De forskjellige elementene inngår i en helhet bestående av gårdsdrift, turisme og mulighet for Inn på tunet virksomhet. Med bakgrunn i dette, reguleres området til landbruk, friområde, småbåthavn, campingplass, hytter med tilhørende funksjoner og boliger. Beliggenhet og historikk Planområdet ligger på gården Sletteng, Gnr. 102 Bnr. 7 og 10, i Kjerkevik, mellom Nordfjorden og Aursfjorden. Gårdsnummer 102, dekket først på 1900-tallet området fra Kjerkvika til og med Aursvika fra fjæra og opp til fjellryggen på Vakkerheia. Den faste bosettingen lå i Aursvika og Kjerkvika. Dagens bosetning i området, er for det meste konsentrert rundt Kjerkvika. Utover mot Aursvika er det fritidsbebyggelse og oppstillingsplasser for campingvogner. Fjellryggen og områdene ned mot fjorden på begge sider, har fra langt tilbake vært beiteområde for rein, først for svenske samer, deretter norske. I dag er det Mauken / Tromsdalen reinbeitedistrikt som har reindriftsinteresser i område på vinterstid. Sommerhalvåret er dette felles sauebeite for bøndene i området. Naturgitte forutsetninger 102/7 og 10 smalner av opp mot fjellet, med en lang kystlinje. I nordøst ligger tunet med hovedtyngden av den dyrkete marken i et søkk oppover mot fjellet. I sørvest stiger terrenget oppover i terrasserte tørre fururabber med langsgående myrflater. Langs fjorden er det svaberg med kratt og småvokst furu. På tvers av eiendommen går en kraftlinje. Det er mot fjorden i nord-vest, nord og nord-øst utsikten er. Mot sør stiger terrenget så slakt, at solgangen er der hele døgnet i sommerhalvåret. To områder for fritidsbebyggelse (FB4 og FB5) er eksponert for vind fra sørvest, mens øvrige områder er skjermet for vind grunnet terreng og vegetasjon. Ved utforming av den enkelte hytte er det viktig at disse forutsetningene tas hensyn til. Dagens bruk av planområdet Riksvegen går tvers gjennom nedre del av planområdet, og deler dette i to. På nedsiden av vegen, mot fjorden, har det i flere tiår vært oppstillingsplass for campingvogner. En tidligere snekkerfabrikk på oversiden av riksvegen fungerer som møteplass og sanitærhus for campingplassens brukere. Omsluttet av planområdet, ligger det også en egen reguleringsplan med ti bebygde hytter ovenfor riksvegen. Det ligger i tillegg to hytter på nedsiden av riksvegen, der den ene er fradelt med egen tomt. 2

3 Tunet har to adkomster fra riksvegen, og den ene av disse er også adkomst til to boliger, ett fritidshus og en ubebygd boligtomt. Sammen med eksisterende adkomst, stenger den ene boligtomten for fri ferdsel for husdyr opp til beitemark. Gården har inntil nylig hatt 82 vinterforte sauer og 100 mål areal i drift. I tillegg er det et leieareal på 40 mål. Forhold til andre planer I kommuneplanens arealdel ligger planområdet delvis innenfor LNF område og delvis innenfor område for fritidsbebyggelse. Omsluttet av planområde, ligger det en egen reguleringsplan for fritidsbebyggelse med i alt 10 hytter på egne tomter. I tillegg grenser planområde inntil en reguleringsplan for fritidsbebyggelse i vest. Utforming av området Camping På nedsiden av vegen, mot fjorden, er det i dag to områder med campingvogner. Vognene står der på langtidsbasis, og det er lite utskifting av brukere. Det er flere avkjøringer til riksvegen, og servicefunksjoner ligger på oversiden av riksvegen, i en eksisterende bygning. I planen deles campingområdene opp i fire områder, og antall avkjørsler reduseres til to. I forbindelse med de nye avkjørslene etableres det servicebygg med toalett, dusj, vaskemaskiner og avfalldeponi. I tillegg etableres det et enklere servicebygg med toalett og avfalldeponi i mellom disse. De to adkomstvegene bindes sammen med en gangveg, slik at det samlet sett blir en sammenhengende mulighet for tilgjengelighet langs hele eiendommen. Kjøre/ gangvegen ligger stedvis langs fjorden og litt lenger inn, alt etter mulighetene terrenget gir. De to campingområdene i øst beholdes som i dag, med unntak av små justeringer for framføring av kjøre/ gangvegen. Antall vogner opprettholdes. Området helt i vest fortettes med et større antall vogner, og det etableres i tillegg et helt nytt område (C3) i tillegg til dette. Antall vogner beskrives i bestemmelsene for de enkelte områdene. Innenfor campingområde i øst, rett sør for småbåthavnen, ligger det en liten hytte uten fradelt tomt. I planen beholdes hytten, og den gis mulighet for en mindre utvidelse. Hytten er tenkt til utleie. Småbåthavn, kafe, båtopplag, parkering og allmenn tilgengelighet Øst for campingområdene, ligger en naturlig havn, gamle garntørker og et naust. Videre ligger en mindre del av gårdens dyrkamark mellom fjæra og riksvegen. Dyrkamarken er delt i to av et bekkedrag, og i planen beholdes dyrkamarken øst for denne i sin helhet. På vestsiden omreguleres deler av dyrkamarken som adkomst inn til småbåthavnen og kafe. Adkomsten deler område i to, og mellom denne og bekkedraget settes det av areal til parkering for besøkende til småbåthavnen og turgåere. Området nærmest båthavnen 3

4 avgrenses av en eksisterende haug. Denne haugen avgrenser og inngår i område for båtopplag, med mulighet for etablering av enkle bygninger for innendørs lagring. Bygningene legges inn mot stigningen og vegetasjonen i vest. En liten forhøyning med berg i dagen og noe vegetasjon, er satt av til byggeområde for kafe. Det legges også opp til noen få enkle overnattingsmuligheter i bygget. Kafeen vil få en fantastisk utsikt, og en naturlig uteplass ned mot en liten bukt og småbåthavnen lenger ute. Det eksisterende naustet og garntørken, vil være en del av dette miljøet. Området for småbåthavnen er lagt slik at det tar fatt i eksisterende svaberg og holmer, og disse blir en integrert del av havnen. Hele strekket fra småbåthavnen til grensen i øst legges ut til friluftsområde. Ved eksisterende bekkeutløp, deles område i to av en klimavernsone som følger bekkedraget. Dette området vil være et naturlig utgangspunkt for vandringer langs fjæren eller langs kjøre/ gangvegen, som vil være tilgjengelig for rullestol. Tunet, boliger og Inn på tunet virksomhet På andre siden av riksvegen ligger tunet. Dagens adkomst flyttes til andre siden av bekkedraget, slik at den korresponderer med adkomst til småbåthavnen. Eksisterende adkomster på begge sider av driftsbygningen stenges, og området langs riksvegen sikres mot krysning. Dette gir bedre muligheter for at tunet kan utvikles til et sikkert sted for dyr og folk, også i forbindelse med Inn på tunet virksomhet. I tillegg ryddes det opp i eksisterende eiendomsforhold slik at beitedyr uhindret kan komme fra driftsbygningen og opp i utmark. Samtlige boliger innenfor planområdet samles på samme adkomst, og danner et lite grendefelt med fire eksisterende boligtomter, en ny boligtomt og tunet på gården. Felleshus og utleiehytter Den gamle snekkerfabrikken er bygget om til et felleshus med servicefunksjoner, og skal ha denne funksjonen videre. Eksisterende adkomst er flyttet vest for bygningen for å unngå bakketoppen ved dagens adkomst. Tidligere adkomstområde opparbeides til parkeringsplass. Området rett sør for felleshuset, som består av et lite skogholt med berg i dagen, bearbeides for lek, felles møteplasser/ grilling etc. Området avgrenses av dyrkamark. Rett nord for trafolinjen stiger terrenget, og gammel beitemark blir igjen til lyngrabber og berg i dagen. Her er det gitt plass for utleiehytter. Disse har adkomst fra baksiden, med felles parkering. Bakenfor dette området skjærer kraftlinjen planområdet i to. Hyttefelt Ovenfor kraftlinjen er det gitt plass for tre hyttefelt, der det ene er ferdig planlagt med 22 enkeltstående tomter. De øvrige to områdene har ytterligere plass for 22 hytter, men med krav om bebyggelsesplan da disse er tenkt bebygd lenger fram i tid. Adkomsten til disse områdene er den samme som til Felleshuset og utleiehyttene. Fra avkjøringen følger vegen jordkanten og en eksisterende åpen grøft som i dag deler dyrkamarken og beitemarken i to. Deretter går vegen over i lyngmark, før den følger trafolinjen og fordeler seg. 4

5 Trafikk Området er delt i to av Riksvegen, og har således en utfordring i forhold til kryssende trafikk både av gående og kjørende. Planen legger opp til en redusering av dagens 8 avkjørsler til 5. Grunnet behovet for krysning av riksvegen, er det ved to steder valgt korresponderende avkjøringer fremfor en forskyvning som er generelt foretrukket. I tillegg er det lagt inn en gangveg på oversiden av riksvegen for å fange opp gående som ikke krysser vegen på vestsiden av fellesbygget. Landbruk Landbruksdriften er en viktig del også av den framtidige virksomheten på eiendommen. Dette er sikret gjennom en opprydding av eiendomsforholdene rundt tunet, og ved at hovedtyngden av gårdens produktive arealer beholdes som landbruksområde. Av det arealet som planlegges til annen bruk, er det i alt ca. 500 m2 som tillates bebygd (båtopplagring), og som vanskelig kan tilbakeføres. Imidlertid vil bygningene være av en slik karakter at de vil kunne benyttes innen landbruksvirksomhet. Øvrige arealer som bebygges har liten verdi som utmarksbeite eller for aktiv skogsdrift. Ovenfor planområdet er det etablert et elektrisk sperregjerde for sau som holder dyrene borte fra hele området i beitesesongen. Kulturminner Troms fylkeskommune ved Kulturetaten har sommeren 2007 gjennomført befaring for å registrere eventuelle verneverdige/ fredete kulturminner. Det er ikke registrert slike innenfor planområde. Risiko og sårbarhet Det er innenfor område ingen risiko for ras eller flomfare. Det er flere mindre vannsig som allerede er håndtert gjennom grøfting. Langs eksisterende bekkedrag er det lagt inn klimasone. Utnyttelsesgrad Innenfor planområde er det brukt både prosentvis bebygd areal (BYA) og bruksareal. Utnyttelsesgrad for de enkelte byggeområdene er angitt i bestemmelsene knyttet til de enkelte formålene. 5

6 II REGULERINGBESTEMMELSER I medhold av plan- og bygningsloven 25 er arealet regulert til følgende formål: Pbl 25,1. ledd nr 1 Byggeområder: Boliger, B1 og B2 Områder for fritidsbebyggelse, FB1, FB2, FB3, FB4 og FB5 Annet byggeområde, AB1, AB2, AB3, AB4, AB5, AB6, AB7 og AB8 Pbl 25,1. ledd nr.2 Landbruksområder: Landbruksområder generelt, L1, L2, L3, L4 og L5 Pbl 25,1. ledd nr.3 Off. trafikkområder: Kjøreveg Pbl 25,1. ledd nr.5 Fareområde: Høyspentlinje Pbl 25,1. ledd nr.6 Spesialområder: Privat veg, PVEG1, PVEG2, PVEG3 og PVEG4 Campingplass, C1, C2, C3 og C4 Friluftsområde på land, FO1 og FO2 Privat småbåtanlegg i sjø Vann- og avløpsanlegg Frisiktsone ved veg Klimavernsone Annet spesialområde, AS1 og AS2 1 Fellesbestemmelser 1.1 Byggestart Det gis ikke tillatelse til byggestart i reguleringsområdet før adkomst relatert til det enkelte byggeprosjekt er bygd i samsvar med vedtatt reguleringsplan og krav til utforming etter Statens vegvesens vegnormal (håndbok 017 Veg og gateutforming). Ferdig adkomst/ kryss skal godkjennes av Statens Vegvesen. 1.2 Kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak blir funnet kulturminner, skal arbeide stanses, og melding sendes til Samediggi / Sametinget og Kulturetaten, Troms for videre vurdering. 1.3 Materialbruk Materialbruken for den enkelte bygning skal ivareta helheten innenfor hele planområdet. Bygningsgrupper med samme type funksjon, skal sees i sammenheng både i forhold til formspråk og materialbruk. Det skal tas utgangspunkt i terrenget og vegetasjonens eget fargespekter ved valg av farge på bygning. 1.4 Byggegrenser Der det ikke er angitt byggegrenser på plankartet, gjelder formålsgrense som byggegrense. 6

7 2 Byggeområder 2.1 Boliger, B1og B2 Innenfor de enkelte tomtene tillates det oppført en bolig med garasje og eventuelt uthus. Tomten kan bebygges med maksimalt 300 m2 bruksareal inkludert garasje/ uthus. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde for boligen skal være 8,5 meter, og for garasje/ uthus 5,5 meter. Høyden regnes fra gjennomsnitt terreng rundt bygning. Takvinkel skal ikke overstige 35 grader, og møneretning skal følge bygningens lengderetning. Plassering av eventuelt garasje og uthus skal sammen med boligen danne en helhet. Det tillates sammenbygging av bolig, garasje og uthus med svalgang. Materialbruken for den enkelte bygning skal ivareta helheten innenfor området. Det skal tas utgangspunkt i terrenget og vegetasjonens eget fargespekter ved valg av farge på bygning. 2.2 Fritidsbebyggelse, FB1 Innenfor de enkelte tomtene tillates det oppført en hytte. Tomten kan bebygges med maksimalt 90 m2 bruksareal inkludert eventuelt anneks. I tillegg tillates det oppført en utebod med bruksareal 15 m. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde for hytten skal være 5 meter, og for eventuelt anneks og uthus 3 meter. Høyden regnes fra gjennomsnitt terreng rundt bygning. Takvinkel skal ikke overstige 35 grader. Møneretning skal følge bygningens lengderetning, og for hytten skal møneretning følge middels retning på kotekart i terreng på den enkelte tomt. Plassering av eventuelt anneks og uthus skal sammen med hytten danne en helhet. Det tillates sammenbygging av hytte, anneks og uthus med svalgang. Eventuell svalgang skal være åpen på minst en side, være maksimalt 2,5 meter bred og samlet ha maksimalt bruksareal på 15 m2. Bygningene skal plasseres hensiktsmessig innenfor byggegrensen på den enkelte tomt. Det er ikke tillatt å gjerde inn eller på annen måte avgrense tomten eller deler av denne. Materialbruken i området skal ivareta helheten, og utvendig kledning skal være i tre eller annet naturmateriale. Taktekking skal være i tre, torv, stein eller papp. Det skal tas utgangspunkt i terrenget og vegetasjonens eget fargespekter ved valg av farge på bygning. 2.3 Fritidsbebyggelse, FB2 Innenfor område kan det bygges inntil 8 vertikaldelte utleiehytter med i alt 16 boenheter. Utleiehyttene kan hver ha en grunnflate på maksimalt 80 m2 bruksareal fordelt på to enheter. I tillegg tillates det utebod med bruksareal 15 m. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde for hytten skal være 5 meter, og for uthus 3 meter. Høyden regnes fra gjennomsnitt terreng rundt bygning. Takvinkel skal ikke overstige 35 grader. Møneretning skal følge bygningens lengderetning, og for hytte skal møneretningen følge middels retning på kotekart i terreng. Plassering av uthus skal sammen med hytten danne en helhet. Materialbruken i området skal ivareta helheten, og utvendig kledning skal være i tre eller annet naturmateriale. Taktekking skal være i tre, torv, stein eller papp. Det skal tas utgangspunkt i terrenget og vegetasjonens eget fargespekter ved valg av farge på bygning. 7

8 2.4 Fritidsbebyggelse, FB3 Innenfor område er det en eksisterende hytte. Bestemmelsene i punkt 1.1. gjøres gjeldende ved gjenoppbygging/ påbygging av hytte. 2.5 Fritidsbebyggelse, FB4 Innenfor området kan det bygges inntil 11 enheter. Før det gis tillatelse til tiltak, skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan for området. 2.6 Fritidsbebyggelse, FB5 Innenfor området kan det bygges inntil 11 enheter. Før det gis tillatelse til tiltak, skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan for området. 2.7 Annet byggeområde, AB1 Innenfor området ligger eksisterende fellesbygg med sanitærfunksjoner m.m. Utnyttelsesgraden for området er på 40 % BYA. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 8,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning. 2.8 Annet byggeområde, AB2 Innenfor området kan det bygges et sanitærbygg med tilhørende plass for parkering. Utnyttelsesgraden for området er 30% BYA. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 5,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning. 2.9 Annet byggeområde, AB3 Innenfor området kan det bygges enkle bygninger for båtopplagring. Utnyttelsesgraden for området er 40% BYA. Bygninger skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 8,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning Annet byggeområde, AB4 Innenfor området kan det bygges et kafebygg med tilhørende storkiosk. Det kan i tillegg etableres to boenheter for utleie i bygningen. Utnyttelsesgraden for området er 30% BYA. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 5,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning Annet byggeområde, AB5 Innenfor området kan det bygges et sanitærbygg med tilhørende plass for parkering. Utnyttelsesgraden for området er 15% BYA. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 5,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning. 8

9 2.12 Annet byggeområde, AB6 Innenfor området kan det bygges et sanitærbygg med tilhørende plass for parkering samt trafo. Utnyttelsesgraden for området er 20% BYA. Bygning skal ha saltak eller pulttak. Maksimal ytre takhøyde skal være 5,5 meter fra gjennomsnitt terreng. Takvinkel på bygning skal være maksimalt 35 grader. Møneretning på bygning skal følge bygningens lengderetning. Før tiltak kan settes i gang, skal det utarbeides situasjonsplan for hele området Annet byggeområde, AB7 og AB8 Områdene omfattes av eksisterende trafokiosker. 3 Landbruksområder 3.1 Landbruk, L1, L2, L3, L4 og L5 Områdene skal brukes til landbruk. 4 Offentlige trafikkområder 4.1 Kjøreveg Området omfatter Fylkesveg 184 med kjørebane, avkjørsler og nødvendig tilleggsareal på begge sider. 5 Fareområder 5.1 Høyspentlinje Området omfatter eksisterende kraftlinje på 22 kg. volt. Avstand til bygning skal være minimum 6 meter fra kraftlinje. Der veg krysser kraftlinje skal det være minimum høyde på 7 meter fra vegdekke til kraftlinje. 6 Spesialområder 6.1 Privat veg, PVEG1, PVEG2, PVEG3 og PVEG4 Områdene er avsatt til adkomst inn i de respektive områdene. Adkomstene skal bygges i samsvar med vedtatt reguleringsplan og krav til utforming etter Statens vegvesens vegnormal (håndbok 017 Veg og gateutforming). Ferdig adkomst/ kryss skal godkjennes av Statens Vegvesen. 6.2 Campingplass 1 og 2 Området er avsatt til campingvogner med tilhørende elektrisk anlegg. Innenfor område skal det opparbeides kjøre-/ og gangveg som vist på plankart. Det tillates plassert inntil 63 campingvogner innenfor C1 og 23 campingvogner innenfor C2. Samtlige plasser er eksisterende. Eksisterende hytte innenfor C1 gis mulighet for utvidelse innenfor byggegrense inntegnet på plankart. Hytten skal ha saltak eller pulttak, og maksimal ytre takhøyde skal være 3,5 meter. Takvinkel skal være maksimalt 35 grader. Utvendig kledning skal være i tre eller annet naturmateriale. Taktekking skal være i tre, torv, stein eller papp. Det skal tas utgangspunkt i terrenget og vegetasjonens eget fargespekter ved valg av farge på bygning. 9

10 6.3 Campingplass 3 Området er avsatt til campingvogner med tilhørende elektrisk anlegg. Innenfor område skal det opparbeides kjøre-/ og gangveg som vist på plankart. Det tillates plassert inntil 40 campingvogner innenfor område. Før nye plasser tas i bruk, skal adkomst til disse være opparbeidet. 6.4 Campingplass 4 Området er avsatt til campingvogner med tilhørende elektrisk anlegg. Innenfor område skal det opparbeides kjøre-/ og gangveg som vist på plankart. Det tillates plassert inntil 60 campingvogner innenfor område, hvorav 23 er eksisterende plasser. Før nye plasser tas i bruk, skal adkomst til disse være opparbeidet. 6.5 Friluftsområde på land, FO1 Friluftsområde til allmenn bruk. Innenfor område kan det tilrettelegges for båtutsettingsplass, danseplatting og allmenn ferdsel. 6.6 Friluftsområde på land, FO2 Friluftsområde til allmenn bruk. 6.7 Privat småbåtanlegg i sjø Området er avsatt til brygge for småbåter. Det kan etableres plass for inntil 150 båter. Før det gis tillatelse til tiltak skal det utarbeides situasjonsplan for utbygging innenfor hele området. Tiltaket skal også behandles etter havneog farvannsloven Vann- og avløpsanlegg Området er avsatt til slamskiller. 6.9 Frisiktsone for veg Områdene er avsatt til frisiktsoner. Vegetasjon eller andre elementer innenfor områdene skal ikke hindre fri sikt Klimavernsone Området er avsatt til vegetasjonsbelte langs eksisterende bekkedrag Annet spesialområde 1 Området er avsatt til parkeringsplass for besøkende i området Annet spesialområde 2 Områdene er avsatt til parkering, lek og andre felles aktiviteter. Det kan tilrettelegges for dette ved mindre inngrep i terreng og installasjoner. Fellesbestemmelsenes punkt 1.3 om materialbruk er gjeldende. Fjellfroskvatn Kjersti Jenssen 10