PRIVAT UTBYGGINGSPLAN FOR FRITIDSBUSTADER PÅ HEGGMYRANE I LUSTER GNR. 151/1, 153/11 og 153/31

Transkript

1 Honndalshytta as, Johannes Hauge og Ivar Kvalen PRIVAT UTBYGGINGSPLAN FOR FRITIDSBUSTADER PÅ HEGGMYRANE I LUSTER GNR. 151/1, 153/11 og 153/31 PLANOMTALE OG FØRESEGNER REVISJON

2 PRIVAT UTBYGGINGSPLAN FOR FRITIDSBUSTADER PÅ HEGGMYRANE I LUSTER KOMMUNE 1 GJENNOMFØRING AV PLANARBEIDET Landskapsarkitekt MNLA Gyril Fimreite i Sogndal har vore engasjert av Honndalshytta as 153/11, Ivar Kvalen 153/31 og Johannes Hauge 551/1 for utarbeiding av ein samla utbyggingsplan for fritidsbustader og utleigehytter for alle eigedommane. Eigedom 153/29 blei tatt med etter første gongs handsaming i planutvalet. Reguleringa gjeld tilrettelegging for konsentrert utbygging av fritidsbustader, med tilkomstveg, parkerings- og garasjeanlegg for bustadene. Melding om oppstart av planarbeidet vart gitt den med frist for merknader den Det har ikkje kome nokon avgjerande merknader til planen. Utbyggingsplan og reguleringsføresegner blir juridisk bindande når planen er godkjent. Illustrasjonsplanane og planomtalen bli ikkje juridisk bindande. 2 GRUNNLAG FOR PLANARBEIDET Luster kommune har fått utarbeida ein reguleringsplan for Heggmyrane, datert Reguleringsplanen inneheld bl.a. hytter, servicebygg, lager, landbruksområde, vegar og offentlege parkeringsplassar og turvegar, skiløype og alpinanlegg. Denne utbyggingsplanen omfattar område H1 i reguleringsplanen. I reguleringsplanen er det føreset at heile H1 kan byggast ut med 25 hytter. I følgje reguleringsplanen skal bebygd areal ikkje overstige 10%. Dei store kostnadene ved ei utbygging i dette området og nærleiken til skisenteret, tilseier ei høgare utnytting av området. Frå Luster kommune si side er det vist forståing for dette. Alle avvik er vist i reguleringsplanen. Dersom avvika blir vesentlege, kan utbyggingsplanen fremjast for kommunestyret som reguleringsplan/endring. 2

3 3 OMTALE AV PLANOMRÅDET 3.1 Lokalisering og avgrensing Det aktuelle utbyggingsområdet ligg like ved Heggmyrane skisenter i Luster kommune. Utbyggingsplanen omfattar heile H1 i gjeldande reguleringsplan. Utbyggingsplanen omfattar område H1 i gjeldande reguleringsplan for området. 3

4 4 REGISTRERING AV DAGENS SITUASJON Planområdet H1grensar mot Modvavegen i vest, alpinanlegget i nordaust og langrennsløypa i sør. Dette er eit fint utgangspunkt å planlegge for fritidsbustader og utleigehytter. Området er omkransa av eit vakkert kulturlandskap med turstiar, og har kort køyretur til turistmål som Solvorn, Urnes stavkyrkje, Jotunheimen m.m. Dette gjer at ein kanskje kan sjå for seg ein heilårsbruk av fritidsbustadene og ikkje bare på vinterstid. Stort sett heile byggeområdet er skogkledt og nokså grunt, med ein del berg i dagen. Det er planlagt høg utnytting i området, noko som fører til at størsteparten av området blir utbygd. Ein bør likevel plassere hyttene slik at ein tek vare på eksisterande kvalitetar i området. Heggmyrane alpinanlegg i februar (Bilde henta frå Sogn skisenter si heimeside). 4

5 Utsikt frå riksvegen og opp mot det aktuelle utbyggingsområdet i skogsområdet mellom Modvavegen (hytte), alpinanlegg og slette i front. Utsikt frå Modvavegen og ned på utbyggingsområdet. 5

6 Steingardar, gamle steinrøyser og andre kulturminne I område ligg det att ein del gamle steingardar, røyser og murkonstruksjonar. Ein bør ta sikte på å plassere hyttene slik at desse i størst mogleg grad går fri frå utbygginga. Dette vil også vere med på å heve kvaliteten til kvar einskild hyttetomt. Steingard/røys i søraust. Steinkonstruksjon ved eksisterande skogsbilveg. 6

7 Eksisterande vegetasjon og større tre Stort sett heile byggeområde er skogkledt. Der ein ikkje bygger bør ein ta vare på vegetasjonen, då denne vil redusere effekten av auka overflatevatn som følgje av utbygginga. Vegetasjonen er også med på å dempe inngrepa visuelt (vegar, murar og bygningar). Det er eindel store, flotte furutre som ein bør ta vare på så langt det lar seg gjere. Både med tanke på plassering av hyttene, men også i anleggsperioden, då røter og greiner kan vere utsette for skadar. Eksisterande elve- og bekkelaup Ein bør la eksisterande elve- og bekkelaup få den plassen dei treng også i flaumperiodar, fordi dei førar vatnet ut frå byggeområdet, samtidig som dei er med på å heve kvaliteten (landskapsopplevinga) i området. Elvelaup og steingard i sørvest mot langrennsløypa. 7

8 Elvelaup i søraust mot dyrka grasareal Eksisterande veg Det går ein skogsbilveg gjennom området i dag. Ein vil i planlegginga av feltet forsøke å integrere vegen i anlegget. Eksisterande skogsbilveg. 8

9 5 PLANOMTALE Fritidsbustader Vi har delt inn reguleringsplanen i 13 byggeområde: Område F1 og F2 viser Honndalshytta sitt planområde (153/11). Honndalshytta har tenkt å bygge tømra hytter i halvplan for å ta opp terrenget, og med eit moderne formuttrykk(jf. snitt a-a, K03). Det er tenkt to carportar/parkeringsplassar knytt til kvar hyttetomt. Området omfattar 10 hyttetomter. Område F3 gjeld eksisterande hyttetomt på eigedom 153/29. Område F4 og F5 er Ivar Kvalen sitt planområde (153/31). Det er planlagt 5 hyttetomter i området. (jf. snitt b-b, K03). Det er tenkt ein carport for kvar hytte, med ein ekstra biloppstillingplass føre carporten. Område F6, F7, F8, F9, F10, F11 og F12 omfattar 24 hyttetomter, og ligg innanfor Johannes Hauge sitt område (153/1). Der det er bratt er det planlagt hyttetypar tilpassa bratt terrenget (Jf snitt c-c, d- d og e-e, K04 og K05). Det er tenkt ein carport /parkeringsplass til kvar hytte og 14 carportar(parkeringsplassar) felles til gjesteparkering. Nokre av tomtene kan få plass til ein ekstra oppstillingsplass føre carporten. Område F13 omfattar to utleigehytter med fire bueiningar i kvar hytte (Jf. snitt c-c,06.20 K01-4). Det er tenkt ein carport for kvar bueining. Ein bør planlegge hyttene slik at ein hindrar innsyn til dei andre hyttene sine uteplassar. Hyttene bør utformast slik at dei blir tilpassa kvar si individuelle tomt. Der det er bratt, er det viktig at ein vel hyttetypar for bratt terreng. Ein bør også velje carportar som er bygd inn i terrenget framfor utsprengte parkeringsplassar, som i tillegg krev rekkverk for sikring. Vegtilkomst til området Det er tenkt tre parallelle veger inn i området frå Modvavegen som fyljer terrengkotene. Desse er i hovudsak lagt på fylling, slik at ein får plass til hyttetomter i bakkant av vegen. På einskilde strekningar er ein nøydt til å bruke tørrsteinsmurar pga. det bratte terrenget. Krav til rekkverk skal følgje Statens vegvesen sine retningslinjer, handbok 017. Rekkverk i ubehandla stål kan gje gjenskin frå sollyset, som gjer ein uheldig fjernverknad. Dersom ein nyttar vegrekkverk, bør denne lakkast i ein mørk avdempa farge (for eksempel i ein mørk grå farge). Modvavegen bør oppgraderast for å klare ei høgare utnytting enn i dag. Modvavegen bør vere 4m brei, med 2m veggrøft på kvar side. Der vegen er brattare enn 1:10 bør ein ha møteplassar. Kva som skal gjerast med Modvavegen er enno ikkje avklart. 9

10 Eksempel på tørrsteinsmur frå Førde. Murane bør ikkje vere grovare enn dette. Murane skal ha gjennomgåande horisontale fuger, medan dei vertikale fugane skal vere i forband. Større stein kan likevel bryte dette mønsteret, slik ein ser her. Det er viktig at ein sorterer ut stein som er egna til formålet, for å få eit best mogleg resultat. Elles er det viktig med jamn avslutning på toppen mot terreng, og spesielt mot veg. Det skal ikkje støypast ein kant på toppen av muren, men rekkverk skal borast og gysast fast i steinen. 10

11 Vann og avløp Det er bestemt at det interne VA-nettet skal førast opp til Modvavegen, slik at ein kan knyte seg til eit framtidig kommunalt VA-nett som forsyner eit større område. Bl.a. er det planlagt eit større hyttefelt på andre sida av vegen. Areal for pumpestasjon er plassert på det lågaste punktet i hyttefeltet. Overvatn Heile det planlagde hyttefeltet ligg i eit område som er ganske grunt og med mye berg i dagen. Ein bør unngå å legge eksisterande bekker i røyr, men la dei få den plassen dei treng i dag, også i flaumperiodar. Der veger kryssar elvelaup, bør ein sikre seg at brukara vert store nok til å gje plass til elvar og bekker i flaumperiodar. Store deler av det planlagde hytteområdet ligg i eit bratt terreng. Mange av hyttene må byggast inn i terrenget for å ta opp høgdeskilnaden. Ein må sikre seg fall frå hus i bakkant av hyttene og avskjeringsgrøft som leder vatnet bort. Det må vere tilstrekkeleg fall frå vegar og plassar og ut i grøntområda mellom hyttefelta. Friluftsområde Det er planlagt ein felles sti i grensa mellom F1, F2, F4, F5, F7, F10, F11, F12 og F13. Denne er ganske bratt (1:3 1:5), men binder feltet saman. 11

12 6 ENDRINGAR FRÅ EKSISTERANDE REGULERINGSPLAN Det er gjort ein del endringar frå gjeldande reguleringsplan: 4.1.e Innanfor område H1 kan det førast opp inntil 25 hytter med tilhøyrande bodar og anneks. Dette endrast til maks 47 hytter/fritidsbustader 4.1.g Takvinkel skal vere gradar endrast til grader for byggeområde F1 og F2, og gradar for byggeområde F3, F4, F5, F6, F7, F8, F9, F10, F11, F12 og F13 i utbyggingsplanen. 4.1.h Bebygd areal (% /BYA) skal ikkje overskride 10% - endrast til 20% for fritidsbustader F1 F11 og 40% for utleigeleiligheter F j Hyttene skal ha biologisk toalettløysing endrast til hyttene skal ha felles vatn- og avlaupsnett. 4.1.k Oppsetjing av flaggstengjer er ikkje tillate. Hyttene skal ikkje inngjerast med unntak av eit mindre område nær hytta må maks 20m2 for å halde husdyr ute. endrast til: Oppsetjing av flaggstengjer er tillate. Hyttetomtene skal ikkje inngjerast, med unntak av eit mindre område nær hytta på maks 50m2. 7 AREAL TIL ULIKE FØREMÅL: Totalareal: m2 Fritidsbustader m2 Friluftsområde 8.420m2 Felles avkjørsle 7.465m2 Felles p-plassar 640m2 Anna felles areal 420m2 Anna kombinerte formål 730m2 12

13 8 FØRESEGNER 1 Planavgrensing Føresegnene gjeld for det området som er merka av med reguleringsgrense på utbyggingsplan dagsett Revisjon Planområdet for reguleringsendring er delt inn i følgjande føremål: PBL 25, 1. ledd nr. 1 Byggjeområde - Fritidsbustader PBL 25, 1. ledd nr. 6 Spesialområde - Frisiktsone ved veg - Friluftsområde PBL 25, 1. ledd nr. 7 Fellesområde - Felles avkøyrsle - Felles parkeringsplassar - Anna fellesareal for eigendommar PBL 25, 2. ledd Kombinerte formål - Kombinert område for trafo og felles boss - Kombinert område for pumpestasjon og felles friluftsområde 3 Felles føresegner 3.1 Unntak frå planen: Det faste utval for plansaker kan tillate mindre vesentlege endringar frå planen dersom det ligg føre særlege grunnar. 3.2 Privatrettslege avtalar: Reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner gjeld framfor privatrettslege avtalar som er i strid med planen eller føresegnene. 3.3 Illustasjonsplan Illustrasjonsplanen med snitt ( K02, K03, K04 og K05) skal vere førande for korleis ein bygger i området. Dette gjeld terrenghandsaming, terrengmurar, vegar og hytteplassering. 3.4 Terrenghandsaming Terreng, murar, veganlegg og va-anlegg skal vere ferdig opparbeida før hyttene kan takast i bruk. Innanfor reguleringsområde skal ein ta vare på landskap og naturleg vegetasjon så langt det let seg gjere. Dei tre store hovudelvelaupa som går gjennom området skal sikrast tilstrekkeleg plass, også i flaumperiodar. Vegar, hytter og terrassar skal tilpassast koller og mindre fjellformasjonar. Berørt sideterreng skal formast og såast att, før området kan takast i bruk. Midlertidige bruksavtale kan bli gitt for tilsåing av terreng, til næraste vekstsesong. Også mindre terrenginngrep innanfor hyttetomta kan utførast på eit seinare tidspunkt. 13

14 3.5 Terrengmurar Tørrsteinsmurane skal ha gjennomgåande horisontale fuger, medan dei vertikale fugane skal vere i forband. Det er viktig at ein sorterer ut stein som er egna til formålet, for å få eit best mogleg resultat. Murane skal danne ein jamn kant mot veg. Krav til rekkverk skal følgje Statens vegvesen sine retningslinjer, handbok Arkitektur Hytteplassering som er vist på plankartet er å oppfatte som retningsgjevande og såleis ikkje bindande. Ein skal bruke hyttetypar som er tilpassa terrenget. Hovudmøneretning skal gå langsetter kotene. Endeleg plassering skal fastleggast i samband med byggemelding for kvart einskilt prosjekt. I samband med byggjemelding skal det leggast ved eit tverrprofil som viser terrengtilpassing og kotehøgde. Grunnmur skal ikkje vere for dominerande men brytast opp med for eksempel panel i front. Dersom ein nyttar pålefundament i staden for grunnmur, skal pålane kles inn så dei ikkje synes. Der murane vert høgare enn 1m, skal det nyttast natursteinsmurar. Oppsetjing av flaggstengjer er tillate. Hyttetomtene skal ikkje inngjerast, med unntak av eit mindre område nær hytta på maks 50m2. 4 Byggeområder 4.1 Innanfor heile byggeområde kan det byggast opptil 47 fritidsbustader eller utleigeleilegheiter. 4.2 Frittståande hytter Området F1-F13 er sett av til fritidsbustader. Byggjegrenser, høgder og utnyttingsgrad er vist på plankartet Hyttene kan oppførast i to etasjehøgder, samt loft/hems. Maks mønehøgde for hyttene er 7,5m over snitt terreng Hyttene skal ha saltak eller liknande form for skråtak/pulltak. For F1 og F2 kan takvinkelen variere mellom grader. ByggeområdeF3-F12 kan ha ein takvinkel grader. Møneretning skal vere parallell med lengderetninga på bygget sin hovudform. Ev. ark skal vere maksimalt ¼ av bygget. Taka skal ha skifergrå farge, vere torvtekt eller ha tretak (gjerne ubehandla kjerneved av furu) Ein kan nytte laft eller kledning av panel eller mur. Ved bruk av panel skal ein bruke liggande panel, vestlandspanel. Kanta panel med falsa nedkant i avdempa, naturlike fargar (gjerne ubehandla kjerneved av furu) Det er ikkje høve til å bygge veranda langs heile hytta si lengderetning. Ev. terrasse aust og vest for hyttene bør byggast inn i terrenget. Ein kan også ha kjellar eller carport under terrasse dersom det er ønskeleg. Det er ikkje høve til å sette opp garasjeport, der carportane er nærare enn 6m frå vegen. 14

15 4.2.6 For frittståande carportar er det same krav til takvinkel, material og fargeval som på hyttene innanfor kvart delområde. 5 Spesialområde 6.1 Frisiktsone Innanfor frisiktsone kan det ikkje oppførast anlegg eller plantast til med tre/busker som overstig ei høgde på 0,5m over vegbane Friluftsområde Område regulert til friluftsområde skal i utgangspunkt ligge som i dag, men tynning av vegetasjon for å legge betre til rette for ferdsel i områda er tillate. 7 Fellesområde 6.1 Felles avkøyrsle Felles avkøyrsle, FA1, FA2, FA3 er vist med vegformålsbredde på 4,0m (3meter køyrebane og 0,5m skulder på kvar side). Det er sett av 1m veggrøft på kvar side. 6.2 Felles parkering Felles parkeringsplassar (område for felles carportar) er merka av på kartet. 6.3 Felles bosshus Felles bossoppstillingsplass for bosskonteinar /bosshus er merka av på utbyggingsplana. 6.4 Felles vatn- og avlaupsnett Utleigehyttene og fritidsbustadene skal ha felles vatn- og avlaupsnett. 8 Kombinerte formål 8.1 Kombinert trafostasjon og boss Det er sett av areal til trafostasjon og felles bosshus ved avkjørsel FA3 8.2 Kombinert pumpestasjon og friluftsområde Ved bygging av pumpestasjon må tilkomst til skiløype frå veg sikrast... 15

16 16