Drammen kommune viser til søknad om tiltak mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Diabas Entreprenør Ryghgata 4B 3050 MJØNDALEN Vår referanse 5/9583/34/CARRAL Arkivkode GBNR 04/44 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 04/44, Meiselen 36, Ny enebolig - Dispensasjon Drammen kommune viser til søknad om tiltak mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 2-4, jamfør 20- Dispensasjon fra byggegrensa i reguleringsplan for Vannverksdammen Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 9-2 gis det dispensasjon fra regulert byggegrense for oppføring av støttemurer utenfor byggegrensa slik som vist på situasjons- og utomhusplan. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av enebolig som beskrevet i søknad mottatt , og tilleggsdokumentasjon mottatt , og Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan mottatt Utomhusplan revidert Fasader revidert Snitt A og B revidert Utomhus snitt A og B datert Utomhus snitt C og oppriss D datert Plan u.-,. og 2. etasje revidert Betingelser for vedtaket:. Det kreves tinglyst erklæring for støttemur som kommer nærmere vannledning enn 4 meter, som gjør kommunen ansvarsfri for eventuelle skader på byggverk som følger av lekkasje på kommunal ledning. Erklæringen må være tinglyst før det søkes om ferdigattest. 2. Tiltaket må utføres i henhold til godkjent sanitærabonnement av Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 3. Det forutsettes at koblingen mellom garasje og boligdelen av tiltaket utføres som sluse, i tråd med TEK0, Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent situasjonsplan/avkjørselsplan og Drammen kommunes gatenorm (stikkrenner m.m.). 5. Tiltaket ligger mindre enn 3 meter fra offentlig vei og det må sendes gravemelding til Drammen kommune ved virksomhet for Vei, natur og Idrett. Vilkår Vilkår for midlertidig brukstillatelse I følge pbl 2-0 tredje ledd kan midlertidig brukstillatelse kun gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig å gi brukstillatelse. I søknaden om midlertidig brukstillatelse må dere bekrefte at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, identifisere gjenstående arbeid og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse av tiltaket, jf. SAK0 8- tredje ledd. Følgende dokumentasjon må sendes inn:. Dokumentasjon på at utearealene er opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan/situasjonsplan. 2. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket. Vilkår for ferdigattest Dersom du ikke søker om midlertidig brukstillatelse, må vilkårene som er satt for midlertidig brukstillatelse være oppfylt ved søknad om ferdigattest. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 3. Det kreves tinglyst erklæring for støttemur som kommer nærmere vannledning enn 4 meter, som gjør kommunen ansvarsfri for eventuelle skader på byggverk som følger av lekkasje på kommunal ledning. 4. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 5. Sluttrapport for avfall som viser hvordan bygnings- og anleggsavfallet er sortert og kvittering for avfall levert til mottak. 6. Innmåling av stikkledninger og stoppekran må sendes til Drammen kommune ved virksomhet for Vann og Avløp. 7. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Stian Stangeland Jahnsen Diabas Entreprenør AS Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om oppføring av ny enebolig i tre etasjer. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK0. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 752m²

3 Bebygd areal, BYA 73m² Grad av utnytting 23% BYA Bruksareal, BRA 262m² Gesimshøyde 6 m Antall boenheter boenhet Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr. 5, datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Diabas Entreprenør AS Org.nr SØK Ansvarlig søker PRO Konstruksjon NTI AS Org.nr PRO Sanitæranlegg UTF Sanitæranlegg Øyvind Bråthen AS Org.nr PRO Veg, utearealer og landskapsutforming UTF Landskapsutforming UTF Veg og grunnarbeider 2 Linnerud AS, PRO Prosjektering av ventilasjonsinstallasjoner Org.nr KM Grunnmur AS Org.nr PRO Betong UTF Betong og radonsikring Siv Ing Stener Sørensen AS UTF Plassering av tiltak 2 Org.nr COWI AS PRO Prosjektering utomhusplan, inkl. 2 Org.nr Konnerud Takst AS Org.nr stikningsplan KONTROLL Kontroll av fuktsikring av våtrom KONTROLL Kontroll av resultat fra måling av lufttetthet Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Vannverksdammen, vedtatt Eiendommen er regulert til arealformål frittliggende småhusbebyggelse. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål bolig. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven 2-3 og 9-. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK0) kapittel 5 og 6-4.

4 Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Kommunen har vurdert tiltaket opp mot plan- og bygningsloven (pbl.) 29- og 29.2, samt opp mot reguleringsplanen 2.2. Det følger av pbl. 29- at tiltak skal prosjekterers og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. Videre følger det av pbl at tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter, både i forhold til seg selv og i forhold til dets omgivelser og plassering. Av den nevnte reguleringsplanbestemmelsen fremgår det bl.a. at det skal legges vekt på god terrengtilpasning ved plassering av bebyggelse, og at eksisterende vegetasjon og markdekke i områder som ikke skal bebygges bevares så langt som mulig. Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29- og 29-2, og at tiltaket er tilstrekkelig terrengtilpasset i tråd med reguleringsplanen 2.2. Det forutsettes at koblingen mellom garasje og boligdelen av tiltaket utføres som sluse, i tråd med TEK0, -8. Krav til plassering av tiltak Et kvalifisert foretak har erklært ansvarsrett for PRO oppmålingsteknisk prosjektering og UTF innmåling og utstikking av tiltaket i plan og høyde. Dette skal sikre at tiltaket blir plassert riktig på eiendommen og i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Hvis det ved innmåling av tiltaket oppdages avvik i forhold til godkjent plassering, må arbeidet stoppes og meddeles kommunen. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse. Tiltaket skal plasseres som vist på utomhusplan, revidert Høydeplasseringen forutsettes utført i tråd med høydebestemmelsen i reguleringsplanen 3.2. Adkomst Tiltaket gir ny adkomst. Det forutsettes at avkjørsel utformes i henhold til godkjent situasjonsplan/avkjørselsplan og Drammen kommunes gatenorm (stikkrenner m.m.). Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra byggegrensa i reguleringsplan for Vannverksdammen for oppføring av støttemurer utenfor byggegrensa. Byggegrensa er angitt på plankartet. Tiltaket, slik det er vist på situasjonsplan og utomhusplan, viser at støttemurene går utover byggegrensa. Tiltaket er derfor betinget av dispensasjon. Søkers begrunnelse for dispensasjon Søker har bl.a. begrunnet dispensasjonssøknaden slik: Støttemurene er oppdelt og redusert i høyde for å ivareta retningslinjer gitt i gatenormen for Drammen kommune, for å sikre god tilpasning til eiendommen, og ivareta hensyn til nabo. Se også beskrivelse i utomhusplanen i eget vedlegg. Støttemuren hindrer ikke frisikt ved adkomst til eiendommen

5 Støttemuren er ikke til hindre for veiformålet som er regulert i full bredde med skulder og grøft innenfor formålsgrensen Oppføringen av støttemurer for tilpasning av terreng vil ikke sette hensikten med byggegrensen (plassering av hovedbebyggelsen) vesentlig tilside. Fordelen gitt i argumentene ovenfor anses som langt større enn ulempene ved en løsning uten den tilpasningen man oppnår ved å trekke støttemurene utenfor byggegrensen. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 9-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak kravet om at bygninger og konstruksjoner skal plassers innenfor byggegrensa, er å sikre en gitt avstand til veier og naboeiendommer slik at byggetiltak ikke skal komme i konflikt med hverandre langs eiendomsgrensene. Byggegrenser skal også skape rom og åpning mellom de bygg, konstruksjoner og anlegg som føres opp. Støttemurene som er vist utenfor byggegrensa, og som det søkes dispensasjon for, befinner seg mot nabo (gbnr. 04/43) i retning vest, mot kommunal vei i retning nørdvest/nordøst og mot snuplass og nabo (gbnr. 04/4) i retning øst. Lengden på støttemurene og antallet støttemurer som strekker seg utenfor byggegrensa er betydelig. Videre går støttemurene mot veien helt ut til, og langs med, eiendomsgrensen. Dette taler i utgangspunktet for at støttemurene kan komme i konflikt med andre tiltak langs vei og nabogrense, noe som igjen taler for at disse hensynene blir tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Når kommunen likevel finner grunn til å konkludere med at hensynene bak kravet om at det kun kan bygges innenfor byggegrensa ikke blir vesentlig tilsidesatt, er det fordi støttemurene er oppdelt, redusert i høyden og tilpasset tomta. Støttemurene bidrar også til at reguleringsplanens bestemmelse om krav til terreng- og vegetasjonsbehandling er oppfylt, noe som på denne tomta ville være vanskelig å tilfredsstille dersom det ikke ble tillatt støttemurer utenfor byggegrensa.

6 Støttemuren mot veien hensyntar også eksisterende terrengforhold utenfor eiendomsgrensa, ved at den er prosjektert slik at den følger fallet på veien med en varierende høyde på cm. Dette vil også ivareta frisikten mot vei. Videre vises det til betingelsen som er stilt til dette vedtaket, om at det kreves tinglyst erklæring for støttemur som kommer nærmere vannledning enn 4 meter, noe som medfører en klar ansvarsfordeling dersom støttemuren skulle kommer i konflikt med denne. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Kommunen anser det som en potensiell ulempe at støttemurene, på grunn av sitt omfang og nærhet til eiendomsgrense mot vei og nabo, kan komme i konflikt med andre tiltak. Betingelsen i vedtaket, om at det kreves tinglyst erklæring for støttemur som kommer nærmere vannledning enn 4 meter, vil likevel bøte på ansvarsforholdene dersom støttemurene skulle komme i konflikt med vannledningen. Videre har naboene, herunder nabo mot øst (gbnr. 04/4) og mot vest (gbnr. 04/43), samtykket til tiltaket slik det nå er utformet. I tillegg til dette har tiltaket blitt vesentlig bearbeidet etter innsendelse av første søknad, ved at støttemurene er mer oppdelt, redusert i høyden og tilpasset tomta. Vi vurdere derfor at ulempen ved tiltaket er begrenset, slik at det er grunn til å stille lavere krav til de fordeler dispensasjon må innebære. Fordelene ved å gi dispensasjon for bygging av støttemurene utenfor byggegrensa, er at tiltaket vil bli tilstrekkelig tilpasset terrenget på tomta. Tomta er relativt bratt, noe som gjør at det er krevende å etterleve reguleringsplanens bestemmelsen om at det skal legges vekt på god terrengtilpasning. Ved at støttemurene tillates plassert utenfor byggegrensa, slik som vist på situasjons- og utomhusplan, kan tomta kan benyttes i tråd med intensjonen i planen om god terrengtilpasning. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. 9-2 andre ledd. Søknad om dispensasjon fra byggegrensa i reguleringsplanen innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 2-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr..225,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 3 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig.

7 Følgende gebyr er påløpt: 3-, medgått tid kr 3675,- 3-3 B skal det for denne saken betales gebyr på 5 M kr 36750,- 3-6 B skal det for denne saken betales gebyr på 4 M kr 9800,- Totalt gebyr i saken er kr ,-. Gebyret inkluderer behandling av ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Aida Hodzic Strand Stedfortreder byggesak Caroline Ralle saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: Stian Jahnsen og Julie Kristin Dalene, Helge Ingstadsgate 7, 3047 DRAMMEN

8 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven -9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.