Rammetillatelse med dispensasjoner - 117/765, Ingvald Ludvigsens gate 27 Tilbygg - næringsbygg, dispensasjon fra industri til næring

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Arkitektgruppen Drammen AS Torgeir Vraas plass DRAMMEN Vår referanse 18/1406/18/ANNTHR Arkivkode GBNR 117/765 Deres referanse Dato Rammetillatelse med dispensasjoner - 117/765, Ingvald Ludvigsens gate 27 Tilbygg - næringsbygg, dispensasjon fra industri til næring Drammen kommune viser til rammetillatelse mottatt og tilleggsdokumentasjon og søknad om dispensasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig Søknaden gjelder oppføring av tilbygg til eksisterende næring på eiendommen for planlagt utvidelse av eksisterende dekklager samt planlagt utsalg og lager for næring. Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet industri i reguleringsplan for område Buskerudveien, ny vei øst for Drammen travbane Rosenkrantzgata Farmen, vedtatt , jf. plan- og bygningsloven Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra arealformålet industri i reguleringsplan for område Buskerudveien, ny vei øst for Drammen travbane Rosenkrantzgata Farmen. Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra arealformålet industri i reguleringsplan for oppføring av tilbygg til næring. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bestemmelse punkt 2.1 Byggehøyder Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for oppføring av tilbygg til næringsbygg med en gesimshøyde på 8,35 meter og høyde på parapet på 8,65 meter. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av tilbygg på 804m 2 i henhold til søknad mottatt samt revidert søknad og supplerende dokumentasjon mottatt Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonskart A4 Datert Mottatt Utomhusplan A2 Datert Mottatt Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Fasade øst og vest A3 Datert Mottatt Fasade sør og nord A3 Datert Mottatt Snitt A3 Datert Mottatt Plan 1 A3 Datert Mottatt Plan 2 A3 Datert Mottatt Uavhengig kontroll Drammen kommune krever uavhengig kontroll for følgende kontrollområder: Brannsikkerhet og konstruksjonssikkerhet. Kontroll av brannsikkerhet må være ferdigstilt før søknad om igangsettingstillatelse, mens kontroll av konstruksjonssikkerhet må være ferdigstilt før søknad om midlertidig brukstillatelse. Kommunens krav om uavhengig kontroll er hjemlet i byggesaksforskriften (SAK10) Kontrollen skal gjennomføres slik ansvaret er beskrevet i SAK På grunn av tiltakets kompleksitet (tiltaksklasse 3 brannsikkerhet og tiltaksklasse 2 konstruksjonssikkerhet) stiller kommunen krav til uavhengig kontroll. Betingelser for vedtaket: 1. Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent situasjonskart og Drammen kommunes gatenorm (stikkrenner m.m.). 2. Betingelser fra Drammen kommune avd. vann og avløp for uttak av vannmengde for sprinkling må følges. Vilkår Vilkår for igangsettingstillatelse 1. Samtykke fra Arbeidstilsynet må foreligge. 2. Oppdatert erklæring om ansvarsrett fra Takstforum AS (orgnr ) som samsvarer med gjennomføringsplan. 3. Oppdatert gjennomføringsplan må innsendes. 4. Nødvendige erklæringer om ansvarsretter for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: ILG 27 AS v/jan Kirkeng (orgnr ) Ansvarlig søker: Arkitektgruppen Drammen AS v/ Svein Arne Lerkelund (orgnr ) Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om oppføring av tilbygg til eksisterende næringsbygg mot vest. I den nordlige delen av bygget er det satt av rom til butikk og kontor, mens den sørlige delen skal være dekklager. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK10. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse m²

3 Bebygd areal, BYA m² Grad av utnytting 40,4 % BYA Gesims 8.35 m Parapethøyde 8,65 m Avsatt areal til 180 M 2 parkeringsplasser Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr. 1, datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Arkitektgruppen Drammen AS SØK Ansvarlig søker PRO Arkitekturprosjektering 2 2 Orgnr Roar Jørgensen AS PRO Brannprosjektering 3 Orgnr Multiconsult Norge AS PRO Geoteknisk prosjektering av fundamentering 1 Orgnr Takstforum AS Orgnr Kontroll Brannkonsept Kontroll Konstruksjonssikkerhet Arbeidene ligger i tiltaksklasse 2 og 3 og det er derfor krav om uavhengig kontroll av brannsikkerhet, konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk, jf. SAK andre ledd. Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for område Buskerudveien, ny vei øst for Drammen travbane Rosenkrantzgata - Farmen, vedtatt Eiendommen er regulert til arealformål industri. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til næringsvirksomhet. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. I innsendt dispensasjonssøknad fra kommuneplanens bestemmelse pkt 2.1 Byggehøyder søkes det om fritak for nabovarsling da høyde på tilbygget har vært påført tegningene i både ordinær nabovarsling av bygget og nabovarsling av dispensasjon fra reguleringsformålet. Kommunen vurderer etter plan- og bygningslovens 21-3 at omsøkt tilbyggs høyde er tilstrekkelig opplyst i tidligere nabovarslinger og det er ikke nødvendig med ytterligere nabovarsling. 3 2

4 Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Tiltaket vil bidra til at lagring som i dag foregår ute på terreng på eiendommen vil bli tatt inn og bidrar til at eiendommen blir mer ryddig. Tiltakets visuelle kvaliteter bidrar til å se hva tilbygget er, en del er lager og en del er butikk og kontor. Butikk og kontordelen innehar gode visuelle kvaliteter og harmonerer godt med den eksisterende bygningen på eiendommen. Etter kommunens vurdering er tilbygget prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og Krav til plassering av tiltak Tiltaket må plasseres i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Tiltaket skal plasseres 4,25 meter fra nabogrensen mot eiendom med gnr 117 bnr 956 og 4,14m fra eiendomsgrense med gnr 117 bnr 31 og 11,84 meter fra midt vei. Dispensasjon I forbindelse med søknaden om oppføring av tilbygg, ble det søkt om dispensasjon fra regulert formål i reguleringsplan for område Buskerudveien, ny vei øst for Drammen travbane Rosenkrantzgata Farmen, og dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse punkt 2.1 Byggehøyder. Tiltaket innebærer at det er behov for dispensasjon da omsøkt tilbygg skal være en utvidelse av eksisterende næring på eiendommen. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsformålet industri/håndverk og byggehøyder etter kommuneplanens bestemmelse pkt. 2.1 da tilbygget tilpasses eksisterende bygg med en høyde på 8,65 meter. Søkers begrunnelse for omsøkte dispensasjoner Dispensasjon fra formål i reguleringsplan En dispensasjon fra formålet vil innebære at virksomheten i eksisterende bygg kan fortsette på stedet og utvide virksomheten i tråd med sine behov. Dette har betydning for å trygge eksisterende arbeidsplasser. I tillegg vil tilleggsdel etablere ny virksomhet med nye arbeidsplasser i et område som er velegnet til slik lokalisering og der det er en rekke tilsvarende virksomheten i nærheten. I dag benyttes deler av uteområdet på eiendommen til lagring og til containere og telt for utendørs lagring. Dette vil bli fjernet, og all lagring vil foregå innendørs i nytt tilbygg. Området vil da fremstå langt mer ryddig og tiltalende overfor omgivelsene. Vi kan ikke se noen ulemper ved en dispensasjon, da planlagt virksomhet er bygget i tråd med angitt formål i gjeldende kommuneplan (næringsbebyggelse). Det er allerede etablert en rekke tilsvarende virksomheter i strøket og gitt en rekke dispensasjoner fra formålet i reguleringsplanen for å etablere disse virksomhetene. Utviklingen har vist at behovet for industri- og håndverksbedrifter har blitt avløst av et økt behov for service- og handelsvirksomhet. Dette området har vist seg å være velegnet til slik virksomhet, noe kommunen har akseptert ved å gi en rekke dispensasjoner tidligere.

5 Dispensasjon fra kommuneplanen arealdel bestemmelse punkt 2.1 Byggehøyde Når det gjelder dispensasjon fra byggehøyder, kommenterer søker at tiltaket befinner seg i et næringsområde med bygg som allerede er utbygget med en gesims betydelig høyere enn kravet i gjeldende kommuneplan, og at omsøkte tilbygg ikke vil skape presedens for området, men tilpasse seg estetisk. Tilbygget i seg selv vil få samme estetiske utforming og tilpasning til eksisterende bygg, og dette vil ha stor betydning for utnyttelse av tilbygget, samt å trygge eksisterende arbeidsplasser og etablere nye ved at det etableres en ny virksomhet i omsøkt tilbygg. Vi kan ikke se noen ulemper av å gi den omsøkte dispensasjonen. Tilbygget vil få samme høyde som eksisterende bygg og er estetisk tilpasset dette. Området er et typisk næringsområde som allerede er utbygget med en rekke næringsbygg, der flere bygg har gesims betydelig høyere enn kravet i gjeldende kommuneplan. Omsøkt dispensasjon vil ikke skape presedens. Hensyn til lys- og romvirkning synes lite relevant, da bygget ligger fritt på tomten med relativt stor avstand til de fleste nabobygg. Nærmeste bygg som er et mindre bolighus på naboeiendommen mot sør vil i liten grad bli påvirket da tilbygget ligger nord for dette. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Dispensasjon fra regulert formål Hensynet bak bestemmelsen om regulert formål følger av plan- og bygningslovens 12-5, som gir det rettslige grunnlaget for hva areal kan disponeres til i reguleringsplaner. Regulert formål har til hensikt å skape en forutsigbar situasjon for fremtidig bebyggelse med hensyn til kvaliteter og helhetlige løsninger som skal ivaretas og tilrettelegges innenfor planens utstrekning. Avsatt formål henger også sammen med behov for infrastruktur og kommunale anlegg, bebyggelsesstruktur, fortetting, arealkrevende aktiviteter osv., og skal være styrende inntil planen eventuelt oppheves eller overstyres av en ny reguleringsplan.

6 På den angitte eiendommen anviser reguleringsplanen industri/håndverk- formål. Planen er vedtatt i Resten av området eiendommen ligger i har samme formål, samt at deler av området er avsatt til forretning og idrettspark. Eiendommen ligger i ytterkant av området som er avsatt til industri, og grenser til eiendommer som er avsatt til idrettspark og forretning/kontor. Det anføres at en rekke av eiendommene som i dag er regulert til industri har næringsvirksomhet i stedet, og at utviklingen av området har vist at behovet for industri-/håndverksbedrifter er blitt avløst og at det er et økt behov for service- og handelsvirksomhet. Ved vurderingen av hensikten bak bestemmelsen om industri og håndverk som arealformål var det i planen som ble vedtatt i 1974 et ønske om å etablere industri i dette området. Dette for å samle og styre utformingen av bebyggelsen av industrien, samt å samle industri og håndverk i et område da de ofte medfører støy og forurensning som ikke er egnet å ha i boligbebyggelse. Områdene har i de senere årene utviklet seg i retning av mer næringsbebyggelse, som for eksempel bilforretninger, møbelforretninger og hagesentre. Det omsøkte tilbygget som skal romme næring og lager vil derfor ikke forandre områdets karakter. Denne utviklingen viser seg også i andre nyere vedtatte planer. Eiendommen er regulert til næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Bilforretning med lager kan karakteriseres som en plasskrevende næring, og faller innunder formålet i kommuneplanen. Kommunen vurderer derfor dit hen at reguleringsplanens formål ikke blir vesentlig tilsidesatt da næringsbygget er innenfor den overordnede planen, jf. bestemmelse 5.1. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Fordelene ved å gi dispensasjon er at utviklingen av eiendommen er i tråd med kommunens ønske om å utnytte området til næringsområde. Videre skiller ikke ønsket næring seg fra øvrig bebyggelse og næringer i området, da bilforretninger allerede er veletablert i området i dag, samt at det eksisterer en næring på den omsøkte eiendommen i dag. Kommunen er av den oppfatning at ønsket næring er tilpasset den omkringliggende næringen på området. Det anføres også fra søker at en ny bedrift vil åpne opp for nye arbeidsplasser i område som vil bidra til en positiv utvikling. Kommunen kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved en dispensasjon som omsøkt, og er etter en samlet vurdering kommet til at fordelene er klart større enn ulempene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringsformålet som oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra reguleringsformålet industri innvilges. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bestemmelse 2.1 Byggehøyde Hensikten med bestemmelsen om gesims- og mønehøyde er å ivareta lys- og romvirkning. Intensjonen bak bestemmelsen om maksimal byggehøyde er å ivareta bebyggelsens visuelle og fysisk nær- og fjernvirkning på område rundt og hindre ruvende og dårlige tilpassede nybygg.

7 Det omsøkte tilbygget har flatt tak og har en gesimshøyde på 8,3 meter og parapet høyde på 8,65 meter som tilsvarer det eksisterende bygget på eiendommen. Tiltaket ligger i et område med næringsbebyggelse, og det er gjennomgående flate tak. Tilgrensende eiendommer mot nord, sør og vest har store bygninger med flatt tak, og mange av bygningene har ventilasjon som er bygget over gesims. Kommunen kan etter dette ikke se hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Søknaden er begrunnet med at området er preget av næringsbebyggelse med tilsvarende gesimshøyde. Videre er det av stor betydning for utnyttelsen av tilbygget, slik at eksisterende bygg kan fortsette sin næring på stedet og utvide virksomheten i tråd med sine behov. Utviklingen av eiendommen slik det er søkt om er i tråd med kommunens ønske om å utnytte området til næring. Videre er ikke tilbygget høyere eller mer dominerende enn hva kommunen mener man må kunne forvente på et område med denne funksjonen. Tilbygget er plassert i et område med eksisterende næringsbebyggelse, og omsøkte tilbyggs høyde er tilpasset omkringliggende bebyggelse. Kommunen er av den oppfatning at både det estetiske uttrykket og omsøkt volum på tilbygget sammen med eksisterende bygg gjør at bygningen er godt tilpasset den omkringliggende bebyggelsen og på ingen måte vil avvike fra det eksisterende, hverken i uttrykk, volum eller høyde. Tilbygget holder seg innenfor intensjonen i de gjeldende bestemmelsene. Kommunen kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved en dispensasjon som omsøkt, og er etter en samlet vurdering kommet til at fordelene er klart større enn ulempene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon fra byggehøyde etter kommuneplanens arealdel som oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra byggehøyde innvilges. Rammetillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken.

8 Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid kr 1225,- 3-4 A, tilbygg areal opptil 200m 2, 10M kr ,- 3-4 B, tillegg, Areal mellom m 2 m, 7M pr. påbegynte 200m 2, 21M, kr ,- 1-6 A, Kommunen har tatt betalt for areal opp til 800m 2, og gebyrlegger ikke resterende 4m 2 som er nye påbegynte 200 m 2 etter Gebyrregulativet. I henhold til pbl 21-7 er fristen for behandling av søknaden 12 uker fra mottatt fullstendig søknad. For hver påbegynte uke fristen overskrides bortfaller 25 % av byggesaksgebyret, jf. SAK Gebyret frafalles i sin helhet. Totalt gebyr i saken er kr 0,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage». Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder byggesak Anne Karin Throndsen saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: ILG 27 AS c/o Kirkeng Eiendom AS, Pb. 413, 3002 DRAMMEN

9 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.