DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. NORSK BYGNINGSRÅDGIVNING AS Teiefjellet GJERDRUM

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE NORSK BYGNINGSRÅDGIVNING AS Teiefjellet GJERDRUM Vår referanse 8/739/6/ANNTHR Arkivkode GBNR 85/6 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 85/6, Stubberudveien 22 C, Oppføring av enebolig på tidligere fritidsboligeiendom Drammen kommune viser til søknad om oppføring av ny enebolig som erstatning for eksisterende gammel hytte på eiendommen, med dispensasjon mottatt , og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig samme dag. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 2-4, jamfør 20- Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for antall bruksenheter i LNF spredt bebyggelse, jf. Pkt Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 9-2 gis det dispensasjon fra antall bruksenheter oppført på kommuneplanens arealplankart gjeldende for LNF spredt bebyggelse for oppføring av enebolig i stedet for tidligere hytte på eiendommen. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av ny enebolig etter søknad datert Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan Datert mottatt Nye arkitekttegninger (plan, plan 2, Datert Mottatt snitt, fasade nord, sør, øst, vest) Betingelser for vedtaket:. Vilkår gitt i utslippstillatelse datert må følges. 2. Tinglyst dokumentasjon for rettigheter til vei, vann og minirenseanleggs plassering på eiendom 85/6 må foreligge senest ved søknad om brukstillatelse. 3. Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent situasjonsplan. Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Vilkår Vilkår for midlertidig brukstillatelse I følge pbl 2-0 tredje ledd kan midlertidig brukstillatelse kun gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig å gi brukstillatelse. I søknaden om midlertidig brukstillatelse må dere bekrefte at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, identifisere gjenstående arbeid og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse av tiltaket, jf. SAK0 8- tredje ledd. Følgende dokumentasjon må sendes inn:. Tinglyst dokumentasjon for rettigheter til vei, vann og minirenseanleggets plassering på eiendom med gnr 85 bnr Dokumentasjon på at utearealene er opparbeidet i henhold til godkjent situasjonsplan. 3. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket. Vilkår for ferdigattest Dersom du ikke søker om midlertidig brukstillatelse, må vilkårene som er satt for midlertidig brukstillatelse være oppfylt ved søknad om ferdigattest. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 4. Dokumentasjon på plassering av tiltaket i plan og høyde. 5. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 6. Sluttrapport for avfall som viser hvordan bygnings- og anleggsavfallet er sortert og kvittering for avfall levert til mottak. 7. Innmåling av stikkledninger og stoppekran må sendes til Drammen kommune ved virksomhet for Vann og Avløp. 8. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Jaune Reinola og Kjetil Dahl-Hansen Ansvarlig søker: Norsk Bygningsrådgivning AS, orgnr: Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel i forbindelse med antall bruksenheter gjeldende for LNF spredt bebyggelse, da det søkes om å oppføre en ny enebolig på 223,90m 2 som skal erstatte den eksisterende gamle hytta på eiendommen. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK0. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 890,00 m² Areal som trekkes fra iht. 7577,00 m 2 beregningsregler (LNF) Beregnet tomteareal 324,00 m 2 Bebygd areal, BYA 223,90 m² Grad av utnytting 6,9 % BYA

3 Bruksareal, BRA 270,90 m² Uteoppholdsareal, MUA 35,9 m 2 Gesimshøyde 7,0 m Mønehøyde 7,0 m Antall boenheter boenheter Antall biloppstillingsplasser 2 p-plasser Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr., datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Norsk Bygningsrådgivning AS SØK- Ansvarlig søker Orgnr: ABCHUS AS Orgnr: ABCHUS Entreprenør AS Orgnr: Ole-Michael Sørstad Oppmåling AS Orgnr: UNIGRAV AS Orgnr: VEAS RØR AS Orgnr: Norsk Byggekontroll AS Orgnr: Nordpeis AS Orgnr: PRO prosjektering av situasjonsplan, estetisk utforming, terrengtilpasning, planløsning, konstruksjonssikkerhet for alle tømrerarbeider, inkl pipe, ildsted, brannmur. Bygningsfysikk inkl. energitiltak, våtroms membran, ventilasjon og radonsperre UTF Alle tømrerarbeid PRO plasstøpte betongkonstruksjoner UTF - plasstøpte betongkontruksjoner UTF Arbeider i våtrom, støp, mur, flisarbeider, membranarbeiderm tetting mot sluk UTF Radonsikring PRO oppmålingsteknisk prosjektering UTF Utføre utstikking høyde/plan før graving. Utføre plasskontroll såøe/grunnmur PRO Utvendig stikkledninger for vann og avløp UTF utgraving, masseutskifting, komprimering, avretting fir fundament, tilbakefyll mot grunnmur, groavretting av tomt med fallforhold, overvann og drenering, samt forstøtningsmur og sikringstiltak PRO Innvendige bunnledninger og montering av sanitærinstallasjoner UTF Innvendige rør og montering av sanitæranlegg Kontroll våtrom og lufttetthet UTF Utførelse av pipe og ildsted med evt. Tilhørende brannmur Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll av fuktsikring av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse, jf. SAK0 4-2 første ledd.

4 Plangrunnlag Eiendommen er ikke regulert, men kommuneplanens arealdel gjelder, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til arealformål LNF for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag og LNF for spredt boligbebyggelse. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven 2-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Det ble under behandling av saken opplyst om at det må søkes dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for antall bruksenheter på dette området. I utgangspunktet skal dispensasjonssøknader nabovarsles, men på grunn av at tiltaket ikke endrer karakter, og det ikke er en endring av etablerte forhold, samt at arbeidene i liten grad berører interessene til naboer og gjenboere, fritas det for ny nabovarsling, jf pbl. 2-3 andre ledd første punktum. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK0) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Eneboligen fremviser gode visuelle kvaliteter i seg selv og dets bygde omgivelser, samt at bygningen åpner seg opp og utnytter vest-fasaden godt. Dette vil bidra til gode lys forhold i boligens rom samt gode uteforhold på veranda. Illustrert planløsning viser funksjonelle rom med god størrelse. Etter kommunens vurdering er eneboligen prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29- og Krav til plassering av tiltak Et kvalifisert foretak har erklært ansvarsrett for PRO oppmålingsteknisk prosjektering og UTF innmåling og utstikking av tiltaket i plan og høyde. Dette skal sikre at tiltaket blir plassert riktig på eiendommen og i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Hvis det ved innmåling av tiltaket oppdages avvik i forhold til godkjent plassering, må arbeidet stoppes og meddeles kommunen. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse. Tiltaket skal plasseres 6,0 meter fra nærmeste bolig. Tiltaket må plasseres i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for antall bruksenheter i LNF spredt bebyggelse, jf. Pkt På Kommuneplanens plankart er det aktuelle område det ønskes bygget i angitt med et «2» tall, se under vurderinger. Erstatning av hytte med enebolig innebærer at det må søkes dispensasjon fra antall bruksenheter i det avgrensende området.

5 Søkers begrunnelse for dispensasjon Eiendommens bebyggbarhet er tidligere avklart i et brev fra kommunen, mottatt Kommunens vurdering var at siden det tidligere har stått en hytte på eiendommen kan den nå erstattes med ny bolig, da kommuneplanen åpner for det. Eiendommen er registrert som fritidseiendom i matrikkelen. Det ble i e-post fra kommunen, datert , bekreftet at tidligere vurdering rundt eiendommens bebyggbarhet fremdeles var gjeldende. I mangelbrev fra kommunen står det anført: «Det ble i 202 i brev datert i en forhåndskonferanse vedrørende eiendom med gnr 85 bnr 30 opplyst om at det var en manglende registrering av en hytte på eiendommen. Det gjør at antall bruksenheter for det aktuelle område skulle vært 3». På bakgrunn av denne informasjonen vil ikke rekkefølgebestemmelse om Konnerudkvote være aktuell for eiendom med gnr 85 bnr 6. Søker mener at siden kommunen bekrefter at det skulle vært 3 registrerte bruksenheter og ikke 2, er grunnlaget for bestemmelsen i kommuneplanens arealdel ikke riktig og denne dispensasjonssøknaden er en formalitet. Dog er det viktig at en dispensasjon knyttes til omsøkte prosjekt slik at det ikke dannes en uheldig presedens. Det er søkerens oppfatning at det ligger til rette fir å kunne dispensere i dette tilfellet. Saken skaper ingen uheldig presedens. Saken er i tråd med intensjonen for kommuneplanen og hensynet bak bestemmelsen blir ikke tilsidesatt. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 9-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om LNF spredt boligbebyggelse er å forhindre tiltak som reduserer arealenes bruksverdi, da områdene representerer viktige kvaliteter som Landbruks-, natur -og friluftsområder, i tillegg til å begrense fortetting i disse områdene utover allerede etablerte antall enheter.

6 I noen deler av LNF-område finnes det hyttebebyggelse som er en del av kulturlandskapet og som opp igjennom tidene har vært anvendt som boligbebyggelse, men som over tid har gått over til hyttebebyggelse. Ved rullering av kommuneplanens arealdel ble det gjort en grundig gjennomgang av disse områdene som tilegnet seg fargekoder på kommuneplankartet med et lite tall. Tallet angir antall hytte/boligenheter innenfor hvert av disse små områdene. I disse områdene kan ikke antall bruksenheter økes, men eksisterende hytter kan omgjøres til boligformål dersom generelle krav til boligbebyggelse lar seg oppfylle. På kommuneplanens arealkart er område det ønskes bygget i merket med et «2» tall. På eiendom med gnr 85 bnr 48 står det i dag ei hytte, på eiendom med gnr 85 bnr 30 er det gitt rammetillatelse for oppføring av enebolig. Det innebærer at antallet bruksenheter for det aktuelle område det ønskes bygget i er fordelt, og en ny bolig vil stride mot kommuneplankartets tall bestemmelse. Det ble i 202 i sak 2/7409 avholdt en forhåndskonferanse for eiendom med gnr 85 bnr 30. Der kom det frem at det var gjort en feilregistrering på eiendommen. Eiendommen var ikke registrert med noen bebyggelse, men det hadde tidligere stått en hytte på eiendommen som hadde brent ned/blitt revet i 992. Forholdet ble rettet opp og eiendommen ble registrert som fritidseiendom i matrikkelen, men antallet bruksenheter for område på Kommuneplanens plankart ble stående på 2. I 206 i sak 6/3322 3, i notat fra Drammen Planavdeling ble dette bekreftet. På bakgrunn av dette skulle antall bruksenheter for det aktuelle område vært på 3 og ikke 2. Kommunen vurderer at da antall eksisterende bruksenheter ikke vil øke og da det allerede har eksistert en gammel hytte på eiendommen vil ikke omgjøring til enebolig ha noen vesentlig og uheldig innvirkning på område og dets verdier. Hensikten bak bestemmelsen om LNF med spredt bebyggelse er å ivareta de områdene som representerer viktige kvaliteter som landbruksproduksjon og naturområder. En erstatning av hytte med bolig på denne eiendommen vil ikke tilsidesette bestemmelsen vesentlig. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Fordelene ved å gi dispensasjon er at hensikten bak bestemmelsen om LNF spredt boligbebyggelse fortsatt vil oppfylles, da antall bruksenheter i realiteten ikke økes. Oppføring av ny enebolig i stedet for tidligere hytte vil kunne være med på å få eiendommen i stand og bidra til en positiv utvikling av området. Kommunen kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved en dispensasjon som er omsøkt og vil ikke skape presedens. Etter en samlet vurdering er kommunen kommet fram til at fordelene er klart større enn ulempene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. 9-2 andre ledd. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens plankart for antall bruksenheter (2) innvilges.

7 Tillatelsens varighet Det følger av pbl 2-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr..225,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 3 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-, medgått tid kr 3675,- 3-3 B, enebolig over 200 BRA, 5M kr ,- 3-6, Dispensasjon fra arealplan, 4M kr 9800 Totalt gebyr i saken før fratrekk kr ,- I henhold til Gebyrregulativets -6 bokstav a, kan kommunen ettergi gebyr helt eller delvis dersom gebyret anses som åpenbart urimelig i forhold til arbeid og kostnader kommunen har hatt med saken, eller dersom gebyret anses som åpenbart urimelig av andre grunner. På grunn av sakens gang anser kommunen det åpenbart urimelig å gebyrlegge søknad om dispensasjon. Totalt gebyr i saken før fratrekk kr ,- -6 a, fratrekk - kr 9800,- Totalt gebyr i saken kr Totalt gebyr i saken er kr ,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Aida Hodzic Strand Stedfortreder byggesak Anne Karin Throndsen saksbehandler

8 Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: Jaune Reinola og Kjetil Dahl-Hansen, Strømskogen 49, 3030 DRAMMEN

9 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven -9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.