Det er søkt om igangsettingstillatelse nr. 2 for oppføring av mellombygget.

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Arkitekt Arne Hauger Torgeir Vraas plass DRAMMEN Vår referanse 14/7880/37/ANNAST Arkivkode GBNR 111/695 Deres referanse Dato Igangsettingstillatelse nr 2-111/695, Treschows gate 5 Tilbygg, påbygg, riving, ombygging, dispensasjon Drammen kommune viser til søknad om igangsettingstillatelse mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig ved siste innsending. Det er søkt om igangsettingstillatelse nr. 2 for oppføring av mellombygget. Det søkes også om endring av rammetillatelse av og igangsettingstillatelse nr. 1 av Endringssøknaden omfatter nytt takoppløft mot bakhagen med søknad om dispensasjon for gesimshøyde. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra bestemmelse 2.1 Byggehøyder til kommuneplanens arealdel Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelse 2.1 Byggehøyder til kommuneplanens arealdel for gesimshøyde takoppløft mot øst på 9,36 m. Godkjent tiltak Drammen kommunen gir tillatelse til følgende endringer: Takoppløft mot bakhagen. Drammen kommune gir igangsettingstillatelse for oppføring av mellombygget mot Metodistkirken og takoppløft. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Fasader rev A datert Plan loft rev A datert Snitt A B C datert Plan kjeller, 1. og 2. etg datert Situasjonsplan datert Betingelser for vedtaket: 1. Betingelser i tidligere tillatelser gjelder. Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 2. Miljøsaneringsbeskrivelse for sortering av farlig avfall, jf. TEK10/ skal foreligge. 3. Tiltaket er allerede utført og søknad om midlertidig brukstillatelse må sendes inn senest innen Eventuelle senere nødvendige dispensasjoner for høyder kan ikke uten videre påregnes og må behandles av kommunen når disse sendes inn. Vilkår Vilkår for midlertidig brukstillatelse I følge pbl tredje ledd kan midlertidig brukstillatelse kun gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig å gi brukstillatelse. I søknaden om midlertidig brukstillatelse må dere bekrefte at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, identifisere gjenstående arbeid og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse av tiltaket, jf. SAK tredje ledd. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 1. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket. Vilkår for ferdigattest Dersom du ikke søker om midlertidig brukstillatelse, må vilkårene som er satt for midlertidig brukstillatelse være oppfylt ved søknad om ferdigattest. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 1. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 2. Sluttrapport for avfall som viser hvordan bygnings- og anleggsavfallet er sortert og kvittering for avfall levert til mottak. 3. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Unni Lise og Martin Vestøl Arkitekt Arne Hauger Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om igangsettingstillatelse for oppføring av mellombygget som ble endelig godkjent ved IG nr. 1. Mellombygget er allerede oppført. Det er også søkt om endring av rammetillatelse av Søknad om endring omfatter takoppløft mot bakhagen hvor det også søkes om dispensasjon for takoppløftets gesimshøyde. Dette tiltaket er også oppført. Da det for denne delen av sentrumsplanen ikke er angitt høyder, er det den generelle bestemmelsen for gesimshøyde i kommuneplanens arealdel som gjelder. I rammetillatelsen vurderte kommunen at det for dette tiltaket ikke kunne aksepteres en gesimshøyde på mer enn 7 m av hensyn til det verneverdige nabobygget mot nord. Med en takvinkel som på eksisterende hus ga dette en mønehøyde på 10,4 m, som ble godkjent i rammetillatelsen.

3 Tiltaket ble godkjent sammenbygd med et verneverdig bygg (Metodistkirken). Utformingen av mellombygget ble godkjent i IG1 og er vurdert å være i tråd med det kommunen har gitt tilbakemelding om i rammetillatelsen. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden om endring. Tomtestørrelse 310 m² Bebygd areal, BYA 152 m² Gesimshøyde påbygg 9,356 m Antall boenheter 1 boenhet Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Arkitektkontoret Hauger AS, SØK og PRO for arkitektur 1 Sweco Norge AS, PRO for brannsikkerhet 3 Sivilingeniør Will Arentz AS, PRO konstruksjonssikkerhet 1 brannskillevegg og bæresystem bolig Hedengren Security AS, PRO brannalarm, nød- og ledelys 1 Roar Hagen, UTF for tømrerarbeid 1 Torgeir Elton mur puss & flis, UTF for oppføring av brannvegg mot naboeiendom Irby Elektro AS, UTF brannalarmanlegg 1 Roar Jørgensen AS, KPR, uavhengig kontroll av brannstrategi 3 Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll av fuktsikring av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse 1, jf. SAK første ledd. Det er krav om uavhengig kontroll av brannsikkerhet da dette fagområdet ligger i tiltaksklasse 3, jf. SAK andre ledd. Plangrunnlag For eiendommen gjelder kommunedelplanen for sentrum, vedtatt , og dens bestemmelser. I sentrumsplanen er området avsatt til bybebyggelse (blanda formål). Eiendommen ligger i kvartal S63a. Deler av kvartalet er vist som bevaringsområde hvor høyder fastlegges gjennom oppfølgende reguleringsplan. Reguleringsplan for området er ikke utarbeidet. Den omsøkte eiendommen ligger utenfor det skraverte bevaringsområdet i kvartalet. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Høringsuttalelser Huset er fra andre halvdel av 1800-tallet, men relativt ombygd etter dette. Bygningen er ikke registrert med noen verneverdi i kommunens lister, men da bygningen er SEFRAK-registrert og bygges sammen med et verneverdig bygg, er ombyggingen sendt til Buskerud fylkeskommune for uttalelse i hht kulturminneloven.

4 Buskerud Fylkeskommune har i brev datert følgende merknader til det planlagte mellombygget: - Det er et enhetlig gatebilde i gjeldende kvartal og nabogatene i henhold til plassering av hus og tilhørende portrom som fører til bakgårdene. Ved sammenbygging med Metodistkirken blir det visuelle mellomrommet borte, det blir et lukket fasadeuttrykk mot Treschows gate. Det vurderer vi som en uheldig løsning. - I forbindelse med kulturminneregistreringen i Drammen kommune er Metodistkirken vurdert til å ha høy verneverdi. Kirken bygd i 1878 ligger innenfor et bevaringsområde for kulturminner i Drammen sentrum og fremstår som et godt eksempel på kirkebygg i teglstein. Kirkens fremtredende plassering på hjørnet Treschows gate og Tordenskiolds gate forsterker dens viktige betydning for gatebilde og miljøet. Ønsket takvinduer mot bakgården kan aksepteres, men vi vil ikke anbefale å sette inn takvinduer mot det offentlige gaterommet. Konklusjon På bakgrunn av Metodistkirkens verneverdi og eksisterende gatebilde fraråder vi Drammen kommune å gi tillatelse til oppføring av mellombygget. Vi anbefaler at det kun settes inn takvinduer mot bakgården, men vi har ingen merknader til de øvrige tiltakene. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter For å kunne utnytte loftsetasjen og mulighet for framtidig takterrasse på eksisterende tilbygg er det søkt om et takoppløft inn mot bakhagen. Etter kommunens vurdering er takoppløftet prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelse 2.1 Byggehøyder til kommuneplanens arealdel Bestemmelsen lyder slik: «Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter ( )» Takoppløftet innebærer at bygningen får en ny gesimshøyde på 9,36 m inn mot bakhagen da gesimshøyden skal regnes til toppen av takopplettet.

5 Søkers begrunnelse for dispensasjon «Det er vår vurdering at hensynene bak bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og sentrumsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt gjennom dette tiltaket. Tiltaket ligger innenfor et område med bybebyggelse og vil ikke få negative konsekvenser for eksisterende bysituasjon og eksisterende bebyggelse. Eksisterende bebyggelse gir skyggefull østvendte utomhusarealer på egen tomt. Tilbygget mot uthus som skal utføres i IG-3 vil gi en skjermet takterrasse med gode solforhold. Med en gesimshøyde på 9,36 meter vil det være mulig å få tilgang til takterrassen fra hovedbygget på samme høydenivå. Takoppløftet er planlagt på østsiden av taket og dermed mot bakgården til tomten. Naboer og gatebildet vil ikke være forstyrret av dette takoppløft, der dette vil være lite synlig for omgivelsene. Etter vår oppfatning vil fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempe for allmenheten. Tiltaket vil medføre en betraktelig heving av funksjon og bruk av arealer.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om byggehøyder er å ivareta lys- og romvirkning. Avviket fra tillatt gesimshøyde er på 2,36 m og takoppløftet omfatter ca en tredjedel av takflaten. Tiltaket vil ikke påvirke lys- og romvirkning for bebyggelsen på naboeiendommene, og hensynet bak bestemmelsen om gesimshøyde vil ikke bli vesentlig tilsidesatt. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Tiltaket ligger innenfor et område med eldre bybebyggelse. Sentrumsplanen angir bevaringsområde for nabobebyggelsen mot nord. Det er derfor viktig at bygningens karakter tilpasses den verneverdige nabobebyggelsen, spesielt mot gata. Takoppløftet vender inn mot bakhagen og vil ikke være synlig fra gata, og i liten grad for nabobebyggelsen inn mot kvartalet på grunn av bygningsstrukturen i kvartalet. Flere av bygningene har også arker eller takoppløft i tilsvarende høyde mot innsiden av kvartalet. Tiltaket vil ikke få negative konsekvenser for eksisterende bysituasjon og eksisterende bebyggelse.

6 Eiendommens uteareal er østvendt og bebyggelsen på egen eiendom og naboeiendommen gir et skyggefullt utomhusareal på egen tomt. Med omsøkte takoppløft og utgang fra loftsetasjen vil det være mulig å etablere en framtidig takterrasse med gode solforhold eksisterende tilbygg. Fordelene ved å gi dispensasjon er: Eiendommen har mulighet til å etablere et uteareal/takterrasse med gode solforhold. Ulempene ved en dispensasjon som omsøkt er: Det er vurdert at tiltaket ikke er til liten ulempe for omgivelsene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bestemmelse 2.1 Byggehøyder innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelsen er gitt, faller rammetillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr I henhold til Gebyrregulativet for byggesaker (gjeldende fra ) 3-14 skal det betales tilleggsgebyr på 3M for den andre igangsettingstillatelsen og for hver igangsettingstillatelse etter denne. 1M utgjør kr ,-. Dette er igangsettingstillatelse nr. 2. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstime inntil saken var fullstendig. Kommunen velger imidlertid å la denne delen av gebyret bortfalle etter bestemmelsene i gebyrregulativet 1-6 a). Følgende gebyr er påløpt: 3-14, igangsettingstillatelse nr 2, 3M kr 7350,- 3-16B, dispensasjon, 4M kr 9800,- 3 12B, endringstillatelse, 4M kr 9800,- Totalt gebyr i saken er kr ,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med vennlig hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder byggesak Anne Merete Astrup Saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter

7 Vedlegg: Opplysning om adgang til å klage

8 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.