FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Transkript

1 1 (15) DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV BROTORVET - BAMBLE KOMMUNE Oppdragsgiver Brotorvet Eiendom AS Rapporttype Forslag til planprogram DETALJREGULERING DEL AV BROTORGET VEST BAMBLE KOMMUNE FORSLAG TIL PLANPROGRAM

2 2 (15) Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Detaljregulering del av Brotorget Dokument nr.: 01 Filnavn: Forslag planprogram for Brotorvet -RUSO.docx Dato Utarbeidet av Kjell Arne Borge Kontrollert av Rune Sølland Godkjent av Knut I Skøien Beskrivelse Planprogram Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Kystveien 2 NO-4836 BAMBLE T

3 3 (15) INNHOLD 1. INNLEDNING Formål med planprogrammet BESKRIVELSE AV TILTAKET Formålet med planarbeidet Arealformål PLANOMRÅDET DAGENS SITUASJON Områdebeskrivelse Dagens virksomheter Planavgrensning Trafikale forhold OVERORDNEDE PLANER OG FØRINGER Kommunale planer og føringer PROGRAM FOR PLAN OG UTREDNINGER Krav om KU utløsningskriterier Beskrivelse av alternativer Referansesituasjon (0-alternativet) Utbyggingsalternativet UTREDNINGSTEMA Støy Nærmiljø Trafikk/parkering Biologisk mangfold UTREDNINGSMETODER OG SAMMENSTILLING Kunnskap og kildebruk ROS PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Prosess Medvirkning FREMDRIFTSPLAN*... 15

4 4 (15) 1. INNLEDNING er engasjert av Brotorvet Eiendom AS for å utarbeide detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for del av Brotorvet i Bamble kommune. Planområdet er i dag regulert i planen «Omregulering Stathelle-Brohodet-området», vedtatt Det ligger et mulighetsstudie til grunn for planarbeidet, leilighetsprosjekt med ~75 leiligheter, samt tilhørende funksjoner. 1.1 Formål med planprogrammet Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, innhold, planprosess, samt opplegg for medvirkning. I planprogrammet skal utredningsbehov og premisser for planarbeidet avklares. Planprogrammet skal omfatte alle forhold og tema som er av betydning for gjennomføringen av tiltaket. Utredningstema skal være relevante for planarbeidet og gi et godt beslutningsgrunnlag for å vurdere konsekvensene av det planlagte tiltaket. Utredninger knyttet til reguleringsplanarbeidet skal gi et komplett bilde av konsekvenser for miljø og samfunn. Reguleringsplanen med konsekvensutredning for utvalgte tema skal vurdere konsekvensene av tiltaket og presentere dette på en oversiktlig og lettfattelig måte. 2. BESKRIVELSE AV TILTAKET 2.1 Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å regulere planområdet til boligformål med tilhørende infrastruktur mm. Planarbeidet skal belyse alle virkninger av omreguleringen og det planlagte tiltaket. 2.2 Arealformål Forslagsstiller legger foreløpig opp til følgende arealformål i planen: Arealformål Underformål Bebyggelse og anlegg Boligformål Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg, parkeringsplasser Grønnstruktur Uteoppholdsarealer Lek, uteopphold

5 5 (15) 3. PLANOMRÅDET DAGENS SITUASJON 3.1 Områdebeskrivelse Planområdet ligger på Stathelle i Bamble kommune, umiddelbart vest for Breviksbrua. Området har adkomst fra Brugaten og Furustadveien i syd og vest og fra Krabberødstrand i nord. Arealet er i dag bebygget, mens en del er et til dels gjengrodd friområde. Området er nokså kupert og har en høydeforskjell på om lag 25 m. Figur 1 oversiktsbilde av planområdet N Planområdet ligger sentralt på Stathelle med god forbindelse til kommunesenteret i Langesund, butikker og Brotorvet Amfi kjøpesenter. Det er et godt etablert gang- og sykkelvegnett med bra kollektivtilbud i området, samt at det er kort vei til skole og idrettsanlegg. Innenfor tomten er det allerede etablert et parkeringshus for kjøpesenteret, med plass til 358 biler. Tomten er langstrakt i nord-sør retning og følger retningen til brua. Brevikbrua er et fremtredende landemerke på stedet, og siden denne er del av tidligere hovedferdselsåre mellom Sørlandet og Østlandet preges området rundt av et omfattende vegnett. Etter at E18 ble lagt om ble trafikkbelastningen i området redusert betraktelig, men det vil fortsatt være utfordringer med støy fra trafikk på østsiden av tomten. Mot vest skråner terrenget bratt ned i forkant av parkeringshuset, som igjen fører til at tomten ligger høyt over bebyggelsen vestenfor. Det er gode sol- og utsiktsforhold og det er kort vei ned til sjøen.

6 6 (15) I gjeldende reguleringsplan for Stathelle Brotorvet ligger tomten innenfor reguleringsformålet Forretning og trafikkformål (FT2), samt friluftsområdet. Det ligger inne en byggegrense på begge sider av brua med en avstand på 15 meter. Det eksisterende parkeringshuset på vestsiden av brua er plassert ca. 11,6 meter fra brua og Brotorvet Amfi er plassert ca 13,5 meter fra på bruas østside. Begge byggene er derfor plassert utenfor oppgitte byggegrense. I mulighetsstudie ble avstanden som parkeringsanlegget har til brua, på 11,6 meter, førende i utarbeidelsen av forslag til ny bebyggelsen. Etter avklaringer med Statens Vegvesen er det muntlig oppgitt at det ikke finnes et krav om 15 meter fra bru. Det som er viktig for Statens Vegvesen er at det sikres en god adkomst for vedlikehold av brukonstruksjonen og at ikke brua påvirkes av en eventuell brann i leilighetsbygget. Det må også gjøres en vurdering i forhold til nedfall fra brua. Det er naturlig at dette gjøres som del av ROS analysen. Brevikbrua er en del av det fredede brumiljøet i Brevik, og et fremtredende landemerke i området. Dette har vært avgjørende i vurderingene rundt høyder og volumer i mulighetsstudie. Tomten ligger på et naturlig høydedrag, helt sør ved starten av broen. Selve brotårnene ligger i god avstand fra det gjeldende området og ny bebyggelse ansees derfor ikke å påvirke opplevelsen av den fredete brokonstruksjonen. Volumene er tilpasset stigningen på broen, slik at leilighetene vil ligge med øverste plan på nivå med kjørebanen. Høyden på de nye byggene trappes først opp fra sør mot nord og følger helningen på broen. Deretter trappes de ned for å tilpasse seg terrenget og de eldre eneboligene som ligger ved sjøen på nordsiden. Området på vestsiden av broen er i dag preget av eneboliger og mindre, lav næringsbebyggelse. Terrenget på tomten faller bratt ned mot sjøen og veien nedenfor, både mot nord og vest. De nye volumene er planlagt opp til fem etasjer med underliggende parkeringskjellere. Selv om dette er høyere enn eksisterende bebyggelse i området, trappes de nye volumene ned og tilpasser seg både terrenget og omkringliggende bygninger. Volumene brytes opp og har en moderne saltaksløsning som henter inspirasjon fra den eldre småskala bebyggelsen rundt.

7 7 (15) Figur 2 Skråfoto av planområdet 3.2 Dagens virksomheter Dagens bruk innenfor planområdet er eldre eksisterende boliger i nord langs sjøen og parkeringshus med tilhørende infrastruktur sentralt i området, der leilighetsbebyggelsen er planlagt. I tillegg er arealer for kryss til Brugaten fra Furustadveien omfattet av planområdet for avklaring av denne situasjonen i reguleringsprosessen.

8 8 (15) 3.3 Planavgrensning Figur 3 forslag til plangrense Planområdet utgjør et areal på ca. 23,3 daa. 3.4 Trafikale forhold Syd i området tar planen med del av Brugata som er hovedatkomst til planområdet sydfra. I vest tar planen med Furustadveien som binder sammen Brugata med kystveien Krabberødstrand med den gamle bebyggelsen på Stathelle. Krabberødstrand endrer navn til Strandgata øst ved brua. Ny reguleringsplan skal sikre god adkomst til planområdet, og den delen av planen som berører kryssløsning i Brugata har gjeldende reguleringsplan som grunnlag. Det er en pågående gatebruksplan rett nord i planområdet langs Krabberødstrand. Det vil bli opprettet kontakt med utførende av denne planen for å koordinere disse planene. Det er sammenhengende GS-veg fra planområdet til nærmeste barneskole, ungdomsskole og videregående skole ved Grasmyr.

9 9 (15) 4. OVERORDNEDE PLANER OG FØRINGER 4.1 Kommunale planer og føringer Reguleringsplan for Stathelle-Brohodet-området I gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til Forretning/Kontor/Trafikk Bolig/forretning/kontorer Friområde Parkering Tursti Vei Annet sideareal, teknisk Figur 4 Status i gjeldende reguleringsplan med plangrense for ny reguleringsplan

10 10 (15) 5. PROGRAM FOR PLAN OG UTREDNINGER 5.1 Krav om KU utløsningskriterier Utarbeidelse av detaljreguleringsplan for Brotorget vest. Tiltaket faller ikke under KU forskriftens 6a Jfr. KU forskriften 6 bokstav b skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I konsekvensutredes og ha planprogram, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvens utredet i en tidligere plan, og reguleringsplan er i samsvar med denne. Arealet i gjeldende kommuneplan er lagt ut til sentrumsformål, grønnstruktur, boligbebyggelse og kombinert formål bebyggelse og anlegg. Det er avsatt en mindre faresone ved Krabberødstrand. Med unntak av planlagt arealbruk på del av området som er lagt ut til sentrumsformål er planforslaget i tråd med overordna plan. Planområdet omfattes også av en gjeldende reguleringsplan. Ettersom omregulering i prinsippet skal behandles på samme måte som en nyregulering, er det mye som taler for at de to situasjonene må vurderes likt mht KU-plikt. I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal senterområdet ved Stathelle brukes til tjenesteyting med høy besøksfrekvens, slik som NAV tjenester, regionale utdanningsinstitusjoner, kino, bibliotek, kulturhus, osv. Innenfor kommunesentrene legges ikke begrensninger på omfanget av handelsetableringer og utvidelse av handelsvirksomhet (all form for virksomhet som bedriver salg av varer til private sluttbrukere). Det er vanlig at boligformål er inkludert i sentrumsfunksjonen. Dette står ikke eksplisitt uttrykt for dette senterområdet selv om senterområdet omfatter store arealer med eksisterende boligbebyggelse. Gjeldende bestemmelser i kommuneplan sier at det i dette senterområder skal tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner på bakkeplan. Slikt sett kan det tolkes at etasjene over bakkeplan, kan brukes til andre formål enn forretning. KU plikten vil i dette tilfelle kunne utløses av at sentrumsområdet ved Brotorget i henhold til kommuneplan skal brukes til publikumsrettede funksjoner på bakkeplan. KU plikten vil da utløses av at man disponerer arealene til boligformål og ikke publikumsrettede formål som kommuneplanen sier. Dersom man legger dette til grunn er det slik at boligformålet ikke er konsekvens utredet i overordnet plan. Det er derfor gjort en vurdering av om dette tiltaket faller inn under KU pliktige tiltak i hht vedlegg I. Ved gjennomgang av prosjektet ihht vedlegg I, treffer tiltaket da på følgende pkt: Pkt 25. Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. Dette vil da utløse krav om planprogram og konsekvensutredninger.

11 11 (15) 5.2 Beskrivelse av alternativer Referansesituasjon (0-alternativet) Referansesituasjon (0-alternativet) innebærer at dagens sitasjon i området opprettholdes og at det ikke etableres nye bygg i området. Denne situasjonen er det utgangspunkt som konsekvensene ved forslaget skal vurderes opp mot Utbyggingsalternativet Hovedformålet med planarbeidet å tilrettelegge for nybygg av leiligheter. Planforslaget vil omregulere arealer som i dag er regulert til forretning/kontor/trafikk. 6. UTREDNINGSTEMA Utredningene skal gi nødvendig beslutningsgrunnlag for å ta stilling til planforslaget. Konsekvenser planforslaget gir for utredningstema skal sammenlignes med 0-alternativet for å vurdere virkning og omfang. På basis av innledende prosess, oppstartsmøte med kommunen, kommunens begrunnelse for krav om konsekvensutredning, samt gjennomgang av foreliggende planer og utredninger for området, foreslår forslagsstiller konsekvensutredning av følgende tema: Støy Nærmiljø/uteområder Parkering/trafikk Biologisk mangfold i grønnstruktur Kulturmiljø Planforslaget vil ha konsekvenser for andre tema enn de ovennevnte, men konsekvensene antas å være av mindre omfang. For øvrige tema er det tilfredsstillende å belyse dem i planbeskrivelsen uten å behandle dem etter metodikken for konsekvensutredning. 6.1 Støy Konsekvenser for boliger og nærmiljø som følge av støy i drift- og anleggsfase skal utredes. Årsaker til støy i driftsfasen er i første rekke trafikk fra kjøretøy på Brevik brua. Boligene ligger svært tett inntil Europavegen, Rv. 354 og ellers i et trafikkert område. Prosjektet vil vurdere støy i henhold til retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T 1442/ Nærmiljø/uteområder Tiltaket er lokalisert i tilknytning til et areal som blant annet er benyttet til turvei/turdrag, og er regulert til friluftsområde. Området vil ligge tett opp til bebyggelsen, og dette friluftsområdet vil kunne bli en naturlig del av uteområdet for nye boliger. Friluftsområdet ligger i dag som et mindre utmarksområde, tilgjengelig for alle i henhold til allemannsretten. En utbygging vil kunne privatisere dette arealet ettersom flere vil oppholde seg i området, og det vil være behov for lekearealer og uteområder i tilknytning til boligene. 6.3 Trafikk/parkering Brotorget er et større handelssenter i vekst. Slike handelssenter må ha tilgang til tilstrekkelig parkeringskapasitet og gode trafikale løsninger for inn- og utkjøring. Planområdet omfatter et eksisterende parkeringsanlegg med plass til 358 biler. Dersom disse plassene forsvinner, kan det medføre ulovlig og uønsket parkering, skape vanskelige trafikkforhold og farlige trafikksituasjoner for gående og syklende. Dette kan videre påvirke trafikkavviklingen på fv. 352 i

12 12 (15) nærområdet. Det er derfor nødvendig at man gjøre en grundig analyse av parkering og trafikk, og ser på løsningene for adkomst til senteret og boligene for kjørende og gående/syklende. 6.4 Biologisk mangfold Planområdet grenser til et areal som avsatt til grønnstruktur i kommuneplan. Dette arealet vil ligge svært nær opp til planlagt bebyggelse og samsvare med arealet som er regulert til friområde. Disse arealene er i dag noe påvirket av eksisterende bruk, men kan bli utsatt for vesentlig mer bruk og ferdsel ved en utbygging. Dette området ligger i et vestvendt kalkfjellsområde hvor man kan sannsynliggjøre funn av viktige naturtyper. Området bør derfor vurderes særskilt med hensyn på naturmangfold. 6.5 Kulturmiljø En utbygging på Brotovet skal ta hensyn til eldre bebyggelse avgrenset innenfor bevaringssonen i gjeldende reguleringpslan langs Krabberødstrand. Dette omfatter bebyggelse på eiendommene gbnr 107/92, 107/106,107/101, 25/8, 25/33, 25/31, 25/28. Bebyggelsen har historisk verdi og representerer en viktig del av det eldre bygningsmiljøet på Stathelle. Tiltaket skal vurderes i forhold til hvordan det påvirker stedets karakter og bebyggelsens kulturhistoriske verdi.

13 13 (15) 7. UTREDNINGSMETODER OG SAMMENSTILLING 7.1 Kunnskap og kildebruk Utredningene skal i hovedsak basere seg på eksisterende kunnskap, her under eksisterende areal- og temaplaner, nasjonale databaser, tidligere utredninger, tallmateriale og annen kartfestet informasjon. Dersom planarbeidet identifiserer kunnskapsmangler som er vesentlig for å vurdere planvirkning, vil det bli innhentet supplerende data. 7.2 Metode Konsekvensutredninger tar utgangspunkt i metoden som beskrives i Statens vegvesens håndbok 712 «Konsekvensanalyser med tilpasninger. Veiledning», Statens Vegvesen Konsekvenser av planforslaget sammenliknes med 0-alternativet som er dagens situasjon med vedtatte planer. Metoden baseres på en tre-trinns prosedyre: 1) Beskrivelse av de enkelte tema og verdi innenfor influensområdet. 2) Vurdering av i hvilket omfang det planlagte tiltaket berører registrerte verdier. Omfang vurderes ut fra type og grad av berøring. 3) Vurdering av konsekvens for temaspesifikke verdier. Konsekvensen er en matrisebasert kombinasjon av verdi og omfang. 8. ROS Det skal utføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som en del av reguleringsarbeidet. I ROS-analysen vurderes hvorvidt det planlagte tiltaket vil medføre endret risiko for mennesker, miljø og/eller materielle verdier som er knyttet til spesielle forhold ved planforslaget. Gjennom en ROS-analyse gjøres en systematisk gjennomgang av mulige uønskede hendelser, og det vurderes hvilken risiko disse hendelsene representerer. Metoden tar utgangspunkt i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, samt en generell sjekkliste for identifikasjon av farer og uønskede hendelser. Kartleggingen av aktuelle hendelser gjennomføres på et nivå som reflekterer forslaget til reguleringsplan og vil ivareta krav til samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse jf. Plan- og bygningsloven (PBL) 4-3. ROS-analysen bygges opp som en tre-trinns-analyse: 1. Identifikasjon av aktuelle hendelser («farekartlegging» ved gjennomgang av sjekkliste) 2. Vurdering av sannsynlighet og konsekvens 3. Risikoanalyse

14 14 (15) 9. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 9.1 Prosess Planprosessen startet med formelt oppstartsmøte med Bamble kommune I møtet ble blant annet planavgrensning og hvilke temaer som bør konsekvensutredes diskutert. 9.2 Medvirkning Forslag til planprogram legges ut til offentlig høring i minimum 6 uker sammen med varsel om oppstart av reguleringsplan. I denne fasen er det mulig å komme med innspill. Kommunen skal fastsette planprogrammet etter å ha vurdert eventuelle innspill til justeringer. Forslagsstiller og konsulent utarbeider på bakgrunn av planprogrammet et utkast til planforslag med planbeskrivelse, bestemmelser, plankart og konsekvensutredning. Forslaget skal sendes kommunen for behandling. Hvis planforslaget vurderes som tilstrekkelig gjennomarbeidet legges det ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker, også her er det mulig å komme med innspill eller merknader. Etter at planen har vært på offentlig ettersyn skal merknader og innspill behandles og planforslaget justeres, deretter skal planen til behandling i kommunestyret. Vedtas planen skal den kunngjøres offentlig og det gis 3 ukers klagefrist. Etter eventuell klagebehandling er gjennomført av gjeldende myndighet (Fylkesmannen eller settefylkesmann hvis Fylkesmannen er part i klagen) er planen juridisk bindende. Planprogrammet ble lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist Det kom inn. innspill til planprogrammet. Interessentanalyse Det gjøres en interessentanalyse tidlig i prosjektet. Denne skal identifisere sentrale aktører. Det lages deretter en kommunikasjonsplan som ivaretar rettighetshavere, brukere av nærområdet, lokale næringsdrivende, offentlige virksomheter og private organisasjoner og lag. Det lages et opplegg for nettbasert dialog i prosjektet, og sentrale dokumenter gjøres lett tilgjengelig på elektroniske medier.

15 15 (15) 10. FREMDRIFTSPLAN* Aktivitet Dato/periode Kunngjøring planarbeid og høring planprogram ukers høringsfrist på kunngjøring og høring, frist for innsendelse av merknader: Fastsetting av planprogram i kommunen Under revisjon Utarbeidelse av plan med KU Under revisjon Innsending til 1. gangs behandling i Bamble Under revisjon kommune 1. gangs behandling av planforslag i Bamble Under revisjon kommune 6 ukers offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling Under revisjon Bearbeiding før sluttbehandling Under revisjon 2. gangs behandling i Bamble kommune Under revisjon *Fremdriftsplanen er tentativ og endringer kan forekomme