NOTAT REVISJON AV PLAN FOR KANALBYEN (SILOKAIA PLANEN. ID NR 1082)

Transkript

1 NOTAT REVISJON AV PLAN FOR KANALBYEN (SILOKAIA PLANEN. ID NR 1082) Notat nr.: Dato Til: Teknisk sektor - plan, -bygg og oppmålingsetaten Kristiansand kommune K.K Anmerkning Kopi til: Kanalbyen Utvikling AS JBU Kanalbyen AS Fra: Kanalbyen Eiendom AS Oppstartsmøte med Kristiansand kommune Bakgrunn Kanalbyen Utvikling AS (KU AS) og JBU Kanalbyen AS (JBUK) inngikk i juli 2013 avtale om kjøp av 50 % av aksjene i Kanalbyen Partner AS (KP AS), som gjennom datterselskap Kanalbyen Eiendom AS (KE AS) har eierrettighetene til eiendommene som utgjør kanalby-prosjektet (se eiendomsoversikt nedenfor). JBUK AS er eid 80 % av J.B. Ugland Eiendomsutvikling AS og 20 % indirekte av Vedal Utvikling AS. Bilde 1 - Eierforhold Kanalbyen Etter at Kanalbyen sist ble regulert (jf. gjeldende reguleringsplan for Silokaia vedtatt i Bystyret ) er flere av forutsetningene for den planlagte utbyggingen endret (se oppsummering av disse nedenfor). Endrede rammebetingelser i kombinasjon med kostnadskrevende og til dels ugjennomførbare løsninger i eksisterende regulering, gjør i sum at det tas initiativ til en revisjon av gjeldende reguleringsplan. En slik planrevisjon har fra Kristiansand Havn/Kanalbyen Utvikling sin side vært et premiss for gjennomføringen av hele prosjektet, Kanalbyen Eiendom AS P-boks 114, 4662 Kristiansand Org.nr

2 og lå og til grunn når det ble besluttet å få om bord en partner med bred markedskompetanse og erfaring fra regulering, - og byutviklingsprosjekter. Følgende sentrale rammebetingelser er endret siden gjeldende plan ble vedtatt: - Tankanlegg sør for området (Shell-tomta) er ikke lenger i bruk, og tomta skal ikke brukes til dette formålet igjen. Det vil si at behovet for å ta hensyn til trafikk til tankanlegget gjennom området (ref. sikkerhet og beredskap) ikke lenger er tilstede. - Cruiseanløp skal flyttes bort fra området og det skal ikke tas hensyn til anløp av cruiseskip til Kanalbyen. Det betyr at det er anledning til å optimalisere de arealer og plangrep som tidligere var rettet mot cruiseaktivitet. - Renseanlegget skal oppgraderes. Trafikk gjennom planområdet, sammen med tilfredsstillende adkomst og innkjøringsforhold til og fra anlegget, må ivaretas. Vi mener at gjeldende plan har en svært krevende gjennomføring ut fra følgende forhold: - Tekniske løsninger, infrastruktur og rekkefølgekrav - For lite fleksibilitet i plangrunnlaget ikke minst når det gjelder byggetrinn og utforming Vår tilnærming til revisjon av planen Som overordnet filosofi til prosjektet ønsker vi å utvikle og gjennomføre et byutviklingsprosjekt som oppfattes som vellykket både på kort og lang sikt. Som eiendomsutvikler og utbygger har eierkonstellasjonen et høyt ambisjonsnivå og er dedikerte i å utvikle et prosjekt vi kan være stolte av, og som også skiller seg fra andre prosjekter på en positiv og inspirerende måte. Derfor ønsker vi, når planen først skal tas opp til revisjon, også å forbedre den på andre områder. Vi har imidlertid landet på at vi ikke ønsker å utfordre høydeprofilen som gjeldende plan har etablert mot landskapet og Odderøya (justeringer/tilpasninger kan være aktuelt). Vi ønsker å beholde de "de tre søstre" uendret fra etasje 2 og oppover. Da prosjektet vil gå over en lang tidsperiode (anslagsvis år) ser vi det som kritisk å utvikle et plangrunnlag som er robust nok og som har tilstrekkelig fleksibilitet til og "tåle tidens tann" dette går blant annet på byggetrinn, eksempelvis avpasset mot realistisk salgstakt/volum. Vi vil legge vekt på uteområder og byrom med høy kvalitet, og tror at kreative løsninger som spiller på lag med kvalitetene i området (havet, kanal, strandpromenade, Odderøya, Kilden osv) kan gi både en markedsmessig og byplanmessig merverdi til Kanalbyen som boligområde. Herunder ser vi kommunikasjonen med Odderøya som helt essensiell. Som et overordnet utgangpunkt ser vi det som et suksesskriterium å finne skjæringspunktet mellom forsvarlig økonomi i prosjektet og 2

3 ønskede plankvaliteter i området. Når det gjelder fremdrift på reguleringsprosessen ønsker vi et høyt tempo fram mot realisering, se fremdriftsplan tilslutt i notatet. Ønskede endringer og forbedringer 1. Adkomstforhold og inngangsparti Vi ønsker å samle og forenkle hovedadkomsten til området, unngå kulvertløsningene og tilrettelegge for kjøreveg i dagen som hovedprinsipp. Bilde 2 - Eksisterende kulvertløsning som vi mener er unødvendig og bør utgå 3

4 Arealet bak siloen utgjør et viktig tyngdepunkt i planen (jf. også punktet om næring nedenfor). For å oppnå et helhetlig konsept for dette området, som vil være "inngangspartiet" til Kanalbyen er planavgrensningen foreslått utvidet frem til Kilden, selve silobygget tas derimot ikke opp til omregulering (se foreslått planavgrensning vedlagt). Attraksjonskraft og oppslagseffekt!! 4

5 2. Næring Vi mener hovedtyngden av næring/tjenesteyting bør lokaliseres helt nord i området, i nærheten av Kilden og med kortest mulig avstand til Fiskebrygga og Kvadraturen. Med næring/tjenesteyting som en hovedfaktor ser vi for oss at arealene bak siloen kan bli et spennende kvartal og sånn sett et attraktivt "inngangsparti" til Kanalbyen (som det også er redegjort for ovenfor). Øvrig næring/servering/tjenesteyting i Kanalbyen benyttes for å tilføre ekstra kvalitet til byrom og viktige steder ellers i området, men da i liten skala. Prinsippet om næring i nord griper inn i bruk av 1. etasje i bygg ellers i området. Vi har tro på at det kan utvikles gode løsninger for bolig også på bakkeplanet. 3. Parkeringsløsninger Vi mener det er helt nødvendig å beholde parkering under hvert bygg/kvartal som et hovedprinsipp. Vi ønsker allikevel å redusere størrelse og omfang på p-kjeller (slik den nå er regulert) slik at den kan bygges ut i mindre etapper og ellers tilpasset en rasjonell utbygging. 5

6 4. Kanalkonsept Det er ønskelig å vurdere en langsgående kanal fremfor de 6 små som ligger inne i gjeldende plan. Per d.d. vet vi imidlertid ikke om det er teknisk mulig eller økonomisk forsvarlig å etablere en slik kanal. Vi ser derfor for oss og snarest utrede om muligheten er realistisk, deretter vil vi ta stilling til om planen kan revideres med utgangspunkt i et slikt kanalkonsept. 3 attraksjoner og økt bo-verdi! 5. Forbedringer i bebyggelsesstruktur på tomta Vi ønsker å se på en bedre tilpasning til vær og klima, ikke bare hensyntatt solforhold, men også rådende vindretning (se illustrasjon av hvordan eksisterende lamellbebyggelse danner vindtunneler). Figur 1 - Vindretningsfordeling for Kanalbyen (fremherskende vindretning). Kjeller Vindteknikk Figur 1 Illustrasjon av "vindtunnelleffekt" mellom lamellbebyggelse. Vindanalyse fra Kjeller Vindteknikk datert

7 Vi ønsker å vurdere løsninger noen steder i området der bygg går helt ut til kai/kanal-kant. Eksempelløsninger fra Sluseholmen i København 7

8 6. Opplevelsesøyen Vi ønsker en diskusjon om hvilken rolle/funksjon som er ønskelig og nødvendig. Vi ser at en slik fellesfunksjon kan ha en positiv effekt, men vi mener det er viktig at den sees i sammenheng med resten av totalkonseptet for området. Eksempelvis kan en langsgående kanal som nevnt ovenfor gi muligheter for mer avskjermede (NB: vær og vind) og kanskje også vel så interessante løsninger. Uansett må det det vurderes alternativ fundamentering, plassering, størrelse og konsept, da den løsningen som ligger i gjeldende plan er svært kostnadskrevende og vanskelig å få til. 8

9 7. Planmessig valgfrihet og økt fleksibilitet Vi mener økt fleksibilitet må være en gjennomgående målsetning i revisjonen av plankart og bestemmelser. Dette mener vi er i samsvar med ønsket om en robust og bærekraftig plan som ikke må endres igjen om kort tid, men som kan leve godt over flere år. Se illustrasjon nedenfor. 1. Detaljplan - Hovedgrep, utnyttelse og høyder - Fornuftig nivå mellom forhold som må avklares nå og som kan/bør avklares senere - Sikre nødvendige kvalitetskrav 2. Rammesøknad for delfelt/tomt - Avhengig av nok fleksibilitet, valgfrihet og sikre rom for kreativitet. Da mener vi at ikke alle avgjørelser bør tas på plannivået - Ulike aktører og endrede markedsmessige rammebetingelser 3. Byggeprosjekt - Vi ønsker et plangrunnlag som kan gi ulike og spennende løsninger som vi nødvendigvis ikke ser i dag

10 Fremdrift: Overordnede forslag til fremdriftsplan for planprosessen. Faser/Milepæler Aktivitet Tid/tidsrom Oppstartsmøte 19.mar Fase 1 Formell planoppstart Bearbeidelse av høringsinnspill og planløsninger Hovedgrep og endelig plankonsept besluttes 01.apr April - juni 01.jun Ferdigstillelse av plandokumenter 01. juni august Milepæl 1 Innlevering av komplett planforslag til kommunen 01.sep 1. gangsbehandling og offentlig ettersyn Bearbeidelse av planforslag februar 2015 Fase 2 Høring av eventuelle endringer Februar mars 2015 Bearbeidelse av høringsinnspill og planforslag Mars april 2015 Milepæl 2 Innlevering av planforslag for 2. gangsbehandling 01. mai gangsbehandling og kunngjøring av vedtatt plan/klageperiode Eventuell klagebehandling Milepæl 3 Vedtatt plan (eventuell stadfestelse hos FMVA) Mulig igangsettelse av første byggetrinn siste del av

11 Avklaringer 1. Biladkomst til Odderøya fra Kanalbyen: Dersom regulert biladkomst opp til Odderøya kan løses på annen måte, ser vi at dette kan gi helt andre muligheter for utforming av Kanalbyen og sammenkobling til Odderøya. Vi ønsker en tilbakemelding på om kommunen er åpen for å vurdere alternative løsninger. 2. På hvilken måte kan en eventuell kanal (og vannareal i denne) sees i sammenheng med kommunens krav til uteareal for opphold, lek, rekreasjon og idrett? 3. Vi er avhengig av en god dialog med kommunen, ikke minst slik at vi tidligst mulig blir varslet om ønsker, behov og eventuelle krav kommunen har til prosjektet (ikke minst mtp. rekkefølgebestemmelser) 4. Adkomst til renseanlegget. Her er det fra vår side ønskelig å vurdere alternativer til løsningen som er regulert i underetasjen (kulvert) til "de tre søste" - herunder adkomst i friluft. Kanalbyen har tett dialog med kommunens prosjektledelse og adkomtløsning er et av temaene som diskuteres. 5. Trafikale behov for/ved Kilden, Siloen. Dette må sees i sammenheng med den helhetlige utformingen av kvartalet men vi trenger tidlig avklaringer på hvilke trafikale rammebetingelser som må ivaretas. 6. Barnehagetomten: Det er tidligere satt spørsmålstegn ved behovet for barnehage innenfor området. Vi signaliserer ønske om å se mer fritt på den regulerte tomten i forbindelse med planrevisjonen, herunder alternative vurderinger til hvordan funksjonen kan løses innenfor området dersom det er behov for den. Planavgrensning Forslag er vedlagt. 11