for Møllendal øst Planbeskrivelse Reguleringsplan og konsekvensutredning Januar 2010 KHiB presentasjon av dagens prosjekt nabomøte desember 2006

Transkript

1 nabomøte desember 2006 nabomøte desember 2006 Planbeskrivelse KHiB presentasjon av dagens prosjekt nabomøte mars 2007 ILLUSTRASJONER Reguleringsplan og konsekvensutredning for Møllendal øst Januar 2010

2

3 Forord Reguleringsplan for Møllendal vest legger til rette for utvikling av et urbant, bynært byggeområde, i samsvar med overordnede mål gitt i kommunedelplan for Store Lungegårdsvann og i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplanen er utarbeidet av Byrådsavdeling for klima, miljø og byutvikling, etat for plan og geodata, som en offentlig reguleringsplan. Planområdet omfatter blant annet ny tomt for Kunsthøgskolen i Bergen, og dette tiltaket medfører krav om konsekvensutredning ihht. plan- og bygningsloven. Planbeskrivelsen inneholder derfor både konsekvensutredning for Kunsthøgskolen og planbeskrivelse for det samlede reguleringsområdet. 3RW Arkitekter har bistått kommunen i utredning av utbyggingsløsninger i området mellom Møllendalsvegen og Store Lungegårdsvann, laget illustrasjoner av utbyggingsløsningene, og bistått kommunen med arkitektfaglige vurderinger gjennom prosessen. Som del av planarbeidet er det også laget en støyvurdering, utført av Reinertsen, og en lokalklimautredning, utført av Bjørbekk & Lindheim Landskapsarkitekter. I samarbeid med planarbeidet for Møllendal vest er det også laget en risiko- og sårbarhetsanalyse, utført av Cowi. Planarbeidet er gjennomført i nær dialog med grunneierne i området, og flere av disse har deltatt i en arbeidsgruppe for planarbeidet. Grunneierne i tre av områdene har også utarbeidet utredninger og illustrasjonsmateriale for sine eiendommer. For Statsbygg har Asplan Viak AS utredet kulturminner og kulturmiljø, avfall i byggeprosessen og forurensning i grunnen, mens arkitektkontoret Snøhetta har utarbeidet illustrasjonz er utredet av. Byantikvaren gjennomført en innberetning om arkeologisk utredning for Statsbygg i For FG Eiendom har Siv.ing. Rakner AS og Tippetue Arkitekter as laget illustrasjoner og utredninger av byggemuligheter. For Tara Holding har 3RW arkitekter utredet og illustrert utbyggingsprosjektet. For Eka Eiendom er illustrasjonsmaterialet utarbeidet av sivilarkitektene Erik Fersum og Amund Nordland. Bergen. 28. januar 2010.

4

5 Innholdsfortegnelse 1 BAKGRUNN 1.1 Møllendal som byutviklingsområde 1.2 Kunsthøgskolen 1.3 Mål for utviklingen i området 1.4 Prosess 1.5 Planavgrensning 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Gjeldende planer 2.2 Dagens arealbruk 2.3 Topografi og landskap 2.4 Grønnstruktur og rekreasjon 2.5 Transportsystemet 2.6 Infrastruktur 3 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1 Hovedtrekk 3.2 Ny utbygging 3.3 Parkering 3.4 Byrom og grønnstruktur 3.5 Rekkefølge i utbyggingen 3.6 Området ned mot store lungegårdsvann 3.7 Møllendalsvegen 69, felt b4 3.8 Kunsthøgskolen, felt o1 3.9 Møllendalsvegen 61 b, felt b Møllendalsvegen 61 a, felt b Møllendalsbakken 2 a, felt b Kommunikasjonssystemet 4 TILTAKSBESKRIVELSE FOR KUNSTHØGSKOLEN 5 KONSEKVENSVURDERING FOR HELE PLANOMRÅDET 5.1 Kulturminner og kulturmiljø 5.2 Nærmiljø 5.3 Risiko og sårbarhet 5.4 Støy 5.5 Transportsystemet 5.6 Næringsliv og sysselsetting 5.7 Lokalklima 6 KONSEKVENSUTREDNING FOR KUNSTHØGSKOLEN 6.1 Mljø 6.2 Håndtering av avfall i byggeprosessen / miljøsanering 6.3 Forurenset grunn 7 OPPSUMMERING Referanser

6 1. Bakgrunn Møllendal skal inngå som en del av en attraktiv og aktiv sjøfront, og planområdet skal tilrettelegges for Kunsthøgskolen, i kombinasjon med næring og bolig.

7 1 Bakgrunn 1.1 Møllendal som byutviklingsområde Møllendal ligger sentralt plassert ved Store Lungegårdsvann, mellom Bergen sentrum og Haukeland Universitetssykehus. Området har i dag en variert bebyggelse med en del boliger, eldre næringsbebyggelse og ubebygde arealer. Den sentrale og samtidig skjermede beliggenheten, samt områdets store utbyggings- og transformasjonspotensiale, gjør det godt egnet for utbygging av bymessig bolig- og næringsbebyggelse. Det er derfor pekt ut som et sentrumsnært byutviklingsområde. Det skal bygges ny Kunsthøgskole i området, og dette vil ytterligere styrke områdets kvalitet som et framtidig nytt og mangfoldig byområde. Etableringen av Kunsthøgskolen tilfører området kultur og aktivitet, og plasserer det som det ene endepunktet for Kulturaksen fra Nøstet og gjennom byens sentrum. Den framtidige utviklingen mot et urbant og aktivt byområde er definert gjennom kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann - søndre del, som ble vedtatt i januar Kommuneplanens arealdel, vedtatt den , viderefører disse målsetningene om transformasjon av området. 1.2 Kunsthøgskolen Kunsthøgskolen i Bergen er i dag lokalisert på to studiesteder og i 6 bygninger. Dagens lokaler er spredt og ikke lenger egnet for den virksomhet skolen i dag utøver. Kunsthøgskolen ønsker derfor å samle sin virksomhet i et nytt anlegg. Statsbygg har i den forbindelse ervervet eiendommen Møllendalsvegen 61, gnr. 163 bnr. 14, som er et tidligere industriområde. Kunsthøgskolen vil både ved sin funksjon som aktivt skolebygg og som signalbygg være et viktig element i transformasjonsprosessen i området. Planarbeidet skal derfor gi rammer for å ivareta tiltakets offentlige, utadrettede funksjon som del av en plassdannelse fra sjøen, samt gi gode rammevilkår for kunsthøgskolens brukere. Munckbygget, Møllendalsvegen 61. 7

8 1.3 Mål for utviklingen i området Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utvikling i samsvar med overordnede planer. For planarbeidet er det fastsatt følgende hovedmålsetning: Møllendal skal inngå som en del av en attraktiv og aktiv sjøfront, og planområdet skal tilrettelegges for Kunsthøgskolen, i kombinasjon med næring og bolig. Området skal utvikles med sikte på en egen profil eller egenart, der kunsthøgskolen, næringsaktivitet gjerne innenfor kategorien kreativ industri, og boliger i fellesskap gir grunnlag for mangfold og aktivitet. Det skal videre tilrettelegges for en bymessig utvikling, med en urban struktur, god tilgjengelighet og satsning på offentlige rom. 1.4 Prosess Planoppstart Reguleringsplanen er utarbeidet som en offentlig reguleringsplan, i samarbeid med grunneierne i området. Det offentlige planarbeidet ble startet med bakgrunn i vedtak i bystyret i forbindelse med behandling av kommunedelplan for området. Før det offentlige planarbeidet startet var det igangsatt arbeid med to private reguleringsplaner i området; en i regi av Statsbygg og en i regi av grunneierne på nedsiden av Møllendalsvegen. Det foreliggende planarbeidet har tatt utgangspunkt i Statsbyggs planoppstart, og omfatter i hovedsak det samme området. Det ble derfor ikke sendt ut nytt varsel om oppstart av det offentlige planarbeidet, siden alle berørte parter allerede var gitt informasjon om at planarbeid var i gang, og hadde hatt anledning til å komme med innspill. Uttalelser ved varsling om oppstart av planarbeidet er søkt ivaretatt i reguleringsplanen. Referat og kommentarer til alle uttalelser framgår av fagnotat for framleggelse til politisk behandling Konsekvensutredning Kunsthøgskoletiltaket er et vedlegg I tiltak etter tidligere forskrift 21. mai 1999 nr 502 om konsekvensutredning. Som del av Statsbyggs planoppstart ble melding om konsekvensutredning med forslag til utredningsprogram annonsert og varslet Utredningsprogrammet ble vedtatt i byrådet den Behandlingen av planprogrammet skjedde i overgangen til ny forskrift om konsekvensutredninger. Ved vedtak av utredningsprogrammet ble det lagt til grunn at konsekvensutredning for Kunsthøgskolen ville bli behandlet etter den nye forskriften, slik overgangsbestemmelsene åpnet for. Dette medfører at det er utarbeidet en samlet rapport for forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning, og at konsekvensutredningen for Kunsthøgskolen er integrert med planbeskrivelsen forøvrig. Det var kun Kunsthøgskoletiltaket som utløste krav om konsekvensutredning, og utredningsprogrammet gjelder derfor kun denne tomten, ihht. daværende forskrift om konsekvensutredninger. Temaene angitt i vedtatt utredningsprogram er besvart integrert med andre deler av plan- og konsekvensbeskrivelsen der det er naturlig, mens utredningspunkter som er spesifikke for høgskoletomten framgår av egne kapitler om kunsthøgskolen Utbyggingsavtale Parallelt med reguleringsarbeidet er kommunens seksjon for eiendomsutvikling og utbyggingsavtaler i gang med utbyggingsavtaler for alle deler av Møllendal der utbygging er aktuelt. Reguleringsplanen er samordnet med utbyggingsavtalen på relevante punkter, særlig når det gjelder rekkefølgebestemmelsene Medvirkning Reguleringsplanen bygger på rammene fastsatt i kommunedelplan for Store Lungegårdsvann, søndre del. Kommunedelplanen var resultat av en bred prosess, med arkitektkonkurranse, utredninger og medvirkning fra sentrale parter i området. Hovedtrekkene i reguleringsplanen er derfor diskutert og fastlagt gjennom den overordnede planen. I utforming av reguleringsplanen for Møllendal øst har det vært dialog med alle grunneierne i området. Grunneierne i den nordlige delen av planområdet har vært invitert til deltagelse i en fast arbeidsgruppe, som har hatt jevnlige samarbeidsmøter gjennom utarbeidelsen av planforslaget. Det pågår offentlige og private reguleringsprosesser i øvrige deler av Møllendal, og det har vært en nær dialog med disse planarbeidene i prosessen. 8

9 Som del av Statsbyggs arbeid med opprinnelig privat reguleringsforslag er det blitt avholdt 4 nabomøter. Nabomøtene har vært informasjonsmøter der Statsbygg og Bergen kommune har gjort rede for de ulike planer som er på gang i området, deres status og forventet videre fremdrift. 1.5 Planavgrensning Reguleringsplanen omfatter området som framgår av kartet nedenfor. Den formelle konsekvensutredningen etter plan- og bygningslovens Kap VII-a omfatter som nevnt kun etableringen av ny Kunsthøgskole, med avgrensning som vist med lilla på kartet nedenfor. I forbindelse med Statsbyggs planarbeid for området var det varslet en utvidelse av planområdet, slik at det også omfattet tilgrensende eiendom nord for planområdet, gbnr. 163/25. Denne eiendommen inngår imidlertid i område hvor det er startet reguleringsplan for ny jernbane gjennom Ulriken, og er aktuelt som riggområde for anleggsarbeidet. Det er derfor usikkert når annen arealbruk i området kan bli aktuelt, og denne eiendommen inngår derfor ikke i foreliggende reguleringsforslag. Møllendalselven 9

10 2. Beskrivelse av planområdet 10

11 20-4,1. VERN A S V V A 2 Beskrivelse av planområdet 2.1 Gjeldende planer Kommunedelplan for Store Lungegårdsvann, søndre del Kommunedelplanen ble vedtatt i Bergen bystyre den Planen fastsetter at Møllendal skal utvikles som et nytt byområde, med urban struktur, offentlige rom, og med utbygging av Kunsthøgskole, bolig og næring. Etableringen av Kunsthøgskolen er i kommunedelplanen vist som en forlengelse av kulturaksen fra Nøstet, og skolen tilfører området et aktivum for kunst og kultur. Det er derfor et mål at området skal utvikles med en egen profil basert på kunst- og kulturrelatert næring. Arealene innenfor reguleringsplan for Møllendal øst er i kommunedelplanen tilrettelagt for utvikling av en ny bystruktur. Sentralt i området er den nye offentlige allmenningen, som følger Bergens tradisjoner for byrom som gir tilknytning mellom land og sjø, og som blir det viktigste allmenne møtestedet i det framtidige Møllendal. Denne hovedallmenningen har sammenheng med en kunstallmenning foran kunsthøgskolen, og med et byrom opp mot framtidig bybanestopp ved Kronstadsporet. I tillegg viser planen strandpromenade og elvepromenade, samt et nettverk av gangveger. Planen tilrettelegger for ny bybanetrasé langs jernbanesporet, med holdeplass ved Kunsthøgskolen. Utbyggingsområdene langs allmenningen, samt utbyggingsområdene nord og sør for kunsthøgskolen, er tilrettelagt for blandet formål; bolig, forretning, næring, service, allmennyttige formål. I bestemmelsene til planen er det satt rammer for utforming av bebyggelse og byrom, arealbruksformålene er nærmere definert, og det er fastsatt rekkefølgekrav. Det ble utarbeidet flere temarapporter som grunnlag for kommunedelplanen. Særlig relevante er kulturminnegrunnlag og rapport om trafikktiltak i området. Rapportene omtales nærmere under de aktuelle temaene nedenfor. Nåværende/ regulert Fremtidig N O KA G A O G A 20-4,1. B N O K G A A F 20-4,1 Store Lungegårdsvannet P f J J Småbåthavn A2 J S G Småbåthavn Grønneviksøren R R 20-4,2 KA R O A1 Møllendalsveien R Tonningsneset G R Klaus Hanssens vei KA R A4 R Møllendal R R O R R R LINJES Kronstadhøyden G R R A3 Møllendalsbakken Tingveien P R 0 Kommunedelplan med tilhørende STORE LUNGEGÅRDS N Saksbehandling i følge Plan- og bygningslov Saksgang Oppstart, vedtak Kunngjøring oppstart 1. gangsbehandling, vedtak Offentlig ettersyn, fra til 2. gangs behandling, vedtak Bergen bystyre, vedtak Kunngjøring vedtatt kommunedelplan Kommunedelplan for Store Lungegårdsvann, søndre del 11 Det bekreftes at planen er i samsvar med bystyrets vedt

12 Jordal Biskopshavn F Munkebottsvatnet Kommuneplanens arealdel Munkebotn Kommuneplanens arealdel ble vedtatt i Bergen bystyre den Møllendal er vist som del av Kvitebjørnen senterområde S8, som omfatter det S8 meste av sjøfronten i sentrale deler av Bergen. Planen angir at det i Møllendalsområdet skal være en bymessig utvikling, med kulturnæringer, service og boliger. S7 A Hegreneset I bestemmelsene til kommuneplanen gis en rekke føringer for arealbruken i senterområdene, med utnyttingsgrad, byggehøyder, utearealer m.v. Bestemmelsene angir også at kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann som hovedregel Storevatnet Unntatt fra dette Rundemanen Sandvikenskal gjelde foran kommuneplanen. er kommuneplanens bestemmelser for byggehøyde, uteoppholdsarealer, støy og parkering, der kommuneplanen altså skal gjelde foran kommunedelplanen. Øv Jor Tarlebøvatnet Sandviksfjellet t t tne va de Tin ike red Sto S8 Skuteviken Nordnes Havn D PU Vå ge n Blåmanen O FJ DE S8 Revurtj. S8 RD Nøstet EN Skomakerdiket S1 I/K/L13 S4 I/K/L6 Laksevåg S5 S8 Havn Dokken S3 S2 I/K/L6 S8 Sv ar te di ke t S9 Nygård L I S8 Store Lungegårdsvatnet S8 Lyngbø I/K/L7 S8 Ulriken S37 Damsgårdfjellet Sko Haukeland Vass Nipetj. Solheim Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel I I/K/L7 Litlavatnet Eikelifjellet Lægdene Storavatnet Forholdet mellom kommuneplanen og kommunedelplanen Det er noen avvik mellom kommunedelplanen og kommuneplanen når det gjelder byggehøyde, S11 Løvstakken utnytting, uteoppholdsarealer og parkering. S10 Landås Stemm Minde ngsdalen Kommuneplanen Kommunedelplanen Utnyttingsgrad %-TU = 200 % %-TU = 220 S12 % Byggehøyde 5 etasjer, maks. 16 m 3 6 etasjer, maks. 20 m Min. 6 m² privatareal pr. boenh.storemin. 25 m² fellesareal pr. boenh.tveit Min. 25 m² fellesareal pr. 100 m² boareal. S12b S26 Uteoppholdsareal Sælen Parkering Ortuvatnet et atn ev eit Tv Tema S13 Gulsteinen Viser til parkeringsvedtekt, der området inngår Fjøsanger i sone Indre by. Sædal parkeringsvedtekten. B22 B48 H Kråkenes G Def. området som Fantoft Paradis Landåsfjellet S14 sone Sentrum ihht. en 12 Nubbevatnet Helldal Nattland S15 B23

13 I arbeidet med reguleringsplanen og i dialogen med grunneierne i området er det tatt utgangspunkt i kommunedelplan for Store Lungegårdsvann. Dette er en forholdsvis detaljert plan utarbeidet konkret for dette området, som gjennomgikk en særlig grundig politisk behandling i forkant av endelig vedtak i bystyret. Kommunedelplanen (Kdp) har en noe høyere utnytting enn kommuneplanen. Den sentrale beliggenheten, sammen med konkrete vurderinger av utbyggingsløsninger og bokvaliteter i dette området, tilsier at det anbefales en høyere utnytting enn i kommuneplanen. I Kdp fastsettes videre at bebyggelsen skal avtrappes ned mot sjøen, noe som er begrunnet ut fra en konkret vurdering av terreng, solforhold og utearealer i dette området. Kommunedelplanens prinsipp for byggehøyder legges derfor til grunn for reguleringsplanen. Sone sentrum har en lavere parkeringsdekning enn sone indre by, og det anbefales at bestemmelsene i Kdp om sone sentrum benyttes for det meste av planområdet. Dette begrunnes i at forholdsvis mye av transportbehovet i området kan løses uten bil, siden området har kort avstand til sentrum og Haukeland, og svært god gang-/sykkelforbindelser mot sentrum. Kollektivdekningen i området må også antas å bli vesentlig bedre enn i dag. Det er også slik at parkeringsdekningen har sammenheng med trafikkmengden, og det bør derfor tilrettelegges for tiltak som kan begrense trafikken i et allerede sterkt belastet vegsystem Reguleringsstatus Hoveddelen av planområdet er i dag regulert til industri/offentlige formål gjennom reguleringsplan , Møllendalsvegen/Grønneviksøren, med senere endringer. Planen ble opprinnelig vedtatt i 1957, med endringer i 1984, plannr Også Møllendalsvegen 69, som ikke var omfattet av den første planen, er regulert til industriformål, gjennom en plan vedtatt i De gjeldende reguleringsplanene er lite relevante for framtidig utvikling, siden overordnede planer har angitt en helt annen utviklingsretning for området. Reguleringsplanene gir derfor ingen føringer for arbeidet med den nye reguleringsplanen. Det pågår arbeid med reguleringsplaner også for flere andre områder i Møllendal. For området på vestsiden av elven pågår det arbeid med en offentlig plan, med sikte på utvikling av også dette området til et framtidig byområde. Planområdet kalles Møllendal vest, og det har i arbeidet med reguleringsplanen for Møllendal øst vært en nær samordning med dette tilgrensende planområdet. Det har også vært varslet igangsetting av arbeid med private reguleringsplaner for Møllendalsvegen 63, 63 A og 63 B, men det er ikke lagt fram planforslag for områdene. Det er også under arbeid en privat reguleringsplan for næringsområde i Møllendalsbakken, på øversiden av jernbanelinjen. Oversikt over reguleringsplaner i Møllendal. Rød avgrensning gjelder offentlige planer, og gul avgrensning er private planer. 13

14 2.2 Dagens arealbruk Eksisterende bebyggelse På Kunsthøgskolens tomt, Møllendalsvegen 61, står et eldre industribygg som er oppført i flere byggetrinn. Første byggetrinn, som inneholder sveiselager og sentrallager, ble oppført i Andre byggetrinn ble oppført i 1961 og omfatter et toetasjers industribygg. Bygget har et spesielt arkitektonisk formspråk med sine 7 meter høye vinduer i fasaden, og det har siden etableringen vært ansett som et særpreget og arkitektonisk vellykket industribygg. Nord for kunsthøgskoletomten, på Møllendalsvegen 69, ligger et industribygg som benyttes til karrosseri- og billakkeringsverksted. Sørover fra Munck-bygget ligger en tett og relativt bymessig bebyggelse, med jevn fasadelinje mot Møllendalsvegen/Møllendalsbakken. Både Møllendalsvegen 61B og Møllendalsbakken 2A er forholdsvis nylig ombygd fra næringsbebyggelse til boliger, med næring i første etasje. Eiendommen mellom disse, Møllendalsvegen 61A, er i dag i bruk til næringsformål. Mellom Møllendalsvegen og Store Lungegårdsvann ligger tre næringsbygg, i bruk blant annet av Falck redningstjeneste og et glassfirma. Forøvrig er det her store åpne arealer, som blant annet brukes til parkering. Møllendal er et transformasjonsområde, og det preger bebyggelsen både innenfor planområdet og i øvrige deler av Møllendal. En del eiendommer er allerede endret fra tidligere næringsvirksomheter til bolig. I tillegg til nevnte eiendommer innenfor planområdet gjelder det naboeiendommen Møllendalsvegen 65, og nylig ferdigstilt bygning i Møllendalsbakken 1. På den andre siden av elven ligger et offentlig eid område, som i dag er i bruk som lager, verksted- og kontorområde for kommunen og BIR Eierforhold Eierforholdene i området framgår av kartet nedenfor. Det er vedtatt et makeskifte mellom Bergen kommune, som eier av 163/10 og 563, og Tara Holding, som eier av 163/12. Vi legger i kartet til grunn at makeskiftet er gjennomført. Hvite områder er etter dette å betrakte som kommunal eiendom. FG Eiendom Møllendalsvegen 69 AS Kjelstrup Olsen Eiendom Tara Holding Statsbygg Møllendalsvn 61 Nordisk eiendom Møllendalsvn 61B Eka eiendom Møllendalsvn 61A Kaare Berg AS Møllendalsbakken 2 14

15 2.3 Topografi og landskap Store Lungegårdsvann ligger i utkanten av Bergen sentrum mot sørøst. Vannet er omgitt av stigende terreng mot Starefossen og Årstad i nord og øst og av Kronstadhøyden og Nygårdshøyden i sør og nordvest. Vannet ligger altså i et skålformet landskapsrom og danner gulvet i denne delen av byen. Mot nord åpner terrenget seg mot bysentrum. Utløpet ved Strømmen er også er sentralt punkt der Lungegårdsvannet munner ut i Puddefjorden. Møllendalselven renner ut i Store Lungegårdsvannet sentralt i området, vest for reguleringsområdet. Elven følger det markerte daldraget mellom Møllendal gravplass og Møllendalsvegen. Vegetasjon langs elven og på gravplassen utgjør verdifull grønnstruktur i området. Det er også store trær langs Møllendalsvegen som har verdi. Strandsonen danner en jevn og smal sone før terrenget stiger på. I denne sonen ligger jernbanens sporområder og turveien som går gjennom et kraftig vegetasjonsbelte fra planområdet og inn mot sentrum. Karakteristisk for området er åpenheten ut over den store vannflaten og det trange terrenget sørover langs Møllendalselven. Beliggenheten ved vannet, med godt innsyn fra bysiden, med bebyggelsen på Årstad og Haukeland i fjellsiden bak planområdet, og med Ulriken som bakgrunn, gir området en markant rolle i byens landskap. Møllendalsvegen angir i stor grad skille mellom den naturlige strandlinjen og området som er utfylt i Store Lungegårdsvann. Fyllingsområdet danner et flatt område som strekker seg et stykke ut i vannet, og som ligger eksponert i det åpne landskapet. 15

16 Kart fra Dagens strandlinje er markert med blå linje og viser omfanget av utfylling. Kart fra Dagens strandlinje er markert med blå linje. 16

17 2.4 Grønnstruktur og rekreasjon Området preges i dag av store grus-/asfaltflater med spredt industribebyggelse og lite naturlig sammenhengende grønnstruktur. Viktige unntak er Møllendalselven og gjenværende vegetasjon langs den, alleen langs deler av Møllendalsvegen, samt randsonen mot jernbanen og bakenforliggende boligområde i Fløen. Møllendal gravplass gir et viktig bakteppe til området. Møllendalselva er den eneste i sentrale deler av Bergen som har et åpent elveutløp, og dette styrker betydningen av elva som en ressurs i utviklingen av området. Gangvegen langs Store Lungegårdsvann, med bro over Møllendalselven, henger sammen med Lungegårdsparken/Nonnestien lenger nord langs vannet. I kommunedelplanen er det vist en videreføring av denne gangvegen, slik at det blir en sammenhengende trasé rundt Store Lungegårdsvann. Gangvegen bør også tilknyttes strandpromenaden rundt Damsgårdsundet. Bortsett fra gang- og sykkeltraseen langs vannet har planområdet ingen vesentlig betydning for friluftsliv og grønne interesser i dag. Det har imidlertid en rekke kvaliteter som kan gi det en nøkkelrolle i framtiden, særlig knyttet til fremtidig bruk av strandsonen langs Store Lungegårdsvann og Møllendalselven. Alleen langs Møllendalsvegen og enkeltstående trær er viktige elementer å bevare i et område som skal gjennomgå omfattende transformasjon de neste årene. 17

18 2.5 Transportsystemet Det ble utarbeidet en trafikkanalyse som del av arbeidet med kommunedelplanen, og denne er et viktig grunnlag også for reguleringsplanen Biltrafikk Det er i dag tre kjøreadkomster til Møllendalsområdet; Møllendalsvegen, Møllendalsbakken og Kalfarvegen. Av disse er det Møllendalsvegen fra Solheimsgaten/Danmarksplass som er den viktigste, med ca ÅDT (Gjennomsnittlig antall kjøretøyer pr. døgn). Vegen mangler fortau på vesentlige deler av strekningen, og har dårlige forhold for gående og syklende. Møllendalsbakken gir forbindelse opp mot Haukelandsvegen, og på denne strekningen er det omtrent 6000 ÅDT i dag. Vegen har sterk stigning, og har i hovedsak kun et smalt fortau på den ene siden av vegen. Sammen med Møllendalsvegen er Møllendalsbakken en tverrforbindelse i Bergensdalen, og disse vegene har derfor en del gjennomkjøringstrafikk. Nordover fra planområdet går Møllendalsvegen over i Kalfarvegen, som utgjør en kjøreforbindelse mot sentrum. Vegen går i en undergang under jernbanen, og dette er en forholdsvis smal og uoversiktlig strekning. Også øvrige deler av Møllendalsvegen/ Kalfarvegen nordover har begrenset kapasitet og trafikksikkerhet. Kalfarvegen har ca ÅDT i dag. Møllendalsvegen, sett vestover fra Møllendalsvegen 8. Her er ingen tilrettelegging for gående og syklende Gang- og sykkelveger Møllendal har svært god tilgjengelighet for gående og syklende fra Bergen sentrum, på Fløenstien langs Store Lungegårdsvann. Gangvegen langs vannet deler seg nord for Draugen båtforening, og hoveddelen av gangtrafikken fortsetter i dag på gangbro over jernbanen og videre opp Fløenbakken. Gangvegen mot Møllendal kommer ut i Møllendalsvegen rett sør for jernbaneundergangen, og fortsetter her på fortau langs vegens vestside. For syklister, som ofte vil velge kjørevegen videre sørover, kan den dårlige sikten gjennom undergangen gjøre dette punktet trafikkfarlig. I retning Haukeland og Danmarksplass er det langt dårligere forhold for gående og syklende. Dette gjelder særlig langs Møllendalsvegen, der det er stor trafikkmengde, og der deler av strekningen er helt uten tilbud for gang-/sykkeltrafikken. Den gamle Tingvegen, som gikk fra Skjold og over Kronstadhøyden, går fremdeles som en allé over kirkegården, og utgjør en viktig gangforbindelse mellom Møllendal og Kronstad. 18

19 2.5.3 Kollektivtrafikk Det går i dag ingen busslinjer gjennom Møllendal, og det nærmeste kollektivtilbudet for området er derfor i Haukelandsvegen/Årstadvegen, i ca. 600 m gangavstand fra planområdet. Det er forholdsvis høy frekvens på dette busstilbudet. Hordaland fylkeskommune/skyss arbeider med et nytt ruteopplegg, som blant annet ventes å gi bedre bussdekning i Møllendalsområdet. 2.6 Infrastruktur Tekniske anlegg Det ligger vann- og avløpsledninger med god kapasitet fram til området, og ny utbygging medfører ikke behov for vesentlige tiltak på hovedledningsnettet. Fjernvarmenettet passerer gjennom planområdet, og det er tilknytningsplikt for ny bebyggelse Offentlig og privat service Området slik det er i dag har lite servicefunksjoner. Det er imidlertid barneskole, barnehager, butikker, helsetilbud, kirke etc. innenfor drøyt 500 m. Det er forholdsvis liten barnehagedekning i området. Innenfor 1 km finner en Danmarksplass, Kronstad idrettplass, Haukelandshallen, Nygårdstangen, Høgteknologisenteret, Kronstad med ny høgskole, store arbeidsplasser som Haukeland og Haraldsplass sykehus samt en rekke mindre bedrifter. En finner også innfallsporten til turområdene på Fløyen og Ulriken. Skole Barnehage 19

20 3. Beskrivelse av planforslaget Det skal etableres en hovedallmenning mellom kunsthøgskolen og sjøen, som skal være det sentrale møtestedet for den nye bydelen. Utforming av plassen og bebyggelsen rundt må tilrettelegge for at den får denne rollen. Det medfører at den må opparbeides med god bymessig kvalitet, og at den må få en utforming som åpner for aktivitet og mange brukergrupper. 20

21 3 Beskrivelse av planforslaget Her redegjøres for innholdet i forslaget. Alle forhold som gjelder hele planområdet beskrives i første del, mens forhold som gjelder kun byggingen av ny Kunsthøgskole omtales i kapittel Hovedtrekk Reguleringsplanen har tatt utgangspunkt i kommunedelplanen for området, og har konkretisert og videreført innholdet i den overordnede planen. Veg- og byromsløsningene fra kommunedelplanen definerer hovedstrukturen i planområdet; Møllendalsvegen skal følge dagens trasé, og det skal etableres et sentralt byrom fra vegen og ned til vannet. Videre skal det tilrettelegges for videreutvikling av eksisterende strandpromenade, og etablering av en ny elvepromenade. Tomt for ny kunsthøgskole er plassert mellom Møllendalsvegen og jernbanesporet, og utgjør både visuelt og funksjonelt et viktig element i bystruktur og byliv i området. På områdene nedenfor Møllendalsvegen legges det til rette for bymessig utbygging rundt den nye allmenningen, med boligog næringsbebyggelse. På eiendommen nord for Kunsthøgskoletomten, Møllendalsvegen 69, tilrettelegges det også for boligog næringsbebyggelse, evt. offentlig bebyggelse. 3.2 Ny utbygging Planområdet deles inn i delområder, og de konkrete utbyggingsløsningene beskrives i egne punkter nedenfor. Det har vært dialog med alle grunneierne i området gjennom planprosessen, og alle eiendommer med utbyggingspotensiale er gitt mulighet til å utarbeide illustrasjonsplan eller gi begrunnede innspill til utforming av planen for deres eiendom. For noen av delfeltene har grunneierne utarbeidet illustrasjonsplaner, med en nærmere detaljering av utbyggingsløsninger, uteareal og bokvaliteter. 21

22 Fordelen med illustrasjonsplanene er at de gir grunnlag for å akseptere at utbygging på disse eiendommene kan gå rett til byggesaksbehandling, uten bebyggelsesplan/detaljplan. Videre gir de dokumentasjon som gjør det mulig å anbefale en noe høyere utnyttingsgrad enn fastsatt i kommunedelplanen. Hovedtrekk i illustrasjonsplanene er innarbeidet i reguleringsplanen. Utnyttingsgraden settes i utgangspunktet i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser, dvs. med 220 %-BRA, inkludert parkering. For eiendommer der det er lagt fram dokumentasjon på at en høyere utnytting er mulig samtidig som krav til uteareal og bokvalitet er tilfredsstilt, anbefales en utnytting på 250 %-BRA. Dette er samme nivå som kommuneplanen fastsetter for senterområder ved bybanens holdeplasser. For eiendommer som er ferdig utbygd settes utnyttingsgraden i samsvar med dagens bruk. Arealbruksformålene er for mange av eiendommene en kombinasjon av bolig og næring. Dette gir grunnlag for variasjon og mangfold, i samsvar med målsetningene for utviklingen i området. Bestemmelsene fastsetter at det skal være næring i den delen av første etasje som vender mot offentlige byrom. Totalt er det rom for mellom 200 og 300 nye boenheter i området, avhengig av fordelingen mellom bolig og næring. Det antas at det blir anslagsvis m² nye næringsarealer, i tillegg til eksisterende næringsvirksomhet som opprettholdes i søndre del av planområdet. Kunsthøgskolen vil få en bebyggelse på inntil m². 3.3 Parkering I samsvar med kommunedelplanen legges det til rette for parkering ihht. parkeringsnormens sone sentrum. Unntak fra dette gjelder for Kunsthøgskolen, jfr. nærmere redegjørelse i beskrivelsen av denne tomten nedenfor. Det åpnes i reguleringsbestemmelsene for at det på gitte vilkår også kan tillates en noe lavere parkeringsdekning. Dette har bakgrunn i at området ligger forholdsvis sentralt i byen, det har en svært god gangforbindelse mot sentrum, det vil få gode gangforbindelser også mot Danmarksplass og Haukeland, og kollektivdekningen antas i fremtiden å bli vesentlig bedre enn i dag. Samtidig er det ønskelig å begrense biltrafikken på et allerede belastet vegnett. Med bakgrunn i dette anbefales det derfor at prosjekt som har tiltak som reduserer bilbehovet, som bedret sykkelparkering og f.eks. bildelering i området, kan parkeringsdekningen reduseres noe. 3.4 Byrom og grønnstruktur Hovedtrekkene i byroms- og grønnstrukturen er definert i kommunedelplanen, og reguleringsplanen inneholder en detaljering av føringene fra den overordnede planen. Som del av planarbeidet er det laget et såkalt byromskonsept, som angir hovedtrekk i framtidige byrom og grønnstruktur i området. Konseptet omfatter hele Møllendalsområdet, og sikrer sammenhengen i grønnstrukturen i hele delområdet. Byrom og grønnstruktur er i samsvar med prinsippene i byromskonseptet. Variert byrom /sekvenser av rom Allmenningene Det skal etableres en hovedallmenning, Byallmenningen, mellom kunsthøgskolen og sjøen, og denne skal være det sentrale møtestedet for den nye bydelen i Møllendal. Byallmenningen skal være et sted der byens befolkning inviteres til uteopphold, lek og sosiale møter, samtidig som den skal være attraktiv for innbyggere i og brukere av nærliggende bebyggelse. Utforming av Byallmenningen og bebyggelsen rundt må åpne for at den får denne rollen, med god bymessig kvalitet og tilrettelegging for mange brukergrupper. Reguleringsplanen åpner for at det kan etableres en paviljong på plassen. 22 Ytre del Midtre del Møllendalsplass paviljong Indre del Mulig prinsipp for utforming av Byallmenningen ees det som formålsmessig å dele forskjellige kvaliteter og utformside 13 Grunnet plassens størrelse, sees den opp i ere rom, rom med forsk ing. De to byrommene i plassens begge store og åpne, og henvend midten kan ha et mer lokalt preg. Rapport utarbeidet fo

23 Illustrasjon av Byallmenningen sett fra Kunsthøgskolen mot Bergen sentrum Byallmenningen er premissleverandør for den omkringliggende byen idet bebyggelsen organiseres ut fra denne. Bebyggelsen rundt Byallmenningen er svært viktig både som allmenningens vegger, og som bidragsyter til aktivitet i byrommet. Den er også viktig for inntrykket av kunsthøgskolen, siden byveggene rundt Byallmenningen rammer inn det offentlige rommet og forsterker perspektivet inn mot den mer tilbaketrukne kunsthøgskolen. Byveggene definerer også skillet mellom det offentlige livet og det mer private. Reguleringsplanens rammer for byggenes høyde og plassering, samt arealbruken i første etasje, legger grunnlag for en funksjonell plass med et mangfold av bruksmuligheter. I tilknytning til kunsthøgskolen skal det etableres en offentlig tilgjengelig sørvestvendt plass ved hovedinngangen. Kunstallmenningen er sammen med Byallmenningen en naturlig forlengelse av byens kulturakse, og skal oppfylle hele områdets behov for fellesarealer og gode uterom. Kunstallmenningen har ikke eget formål på reguleringskartet, men inngår som del av byggeformålet. Det er viktig med god sammenheng mellom Kunstallmenningen og Byallmenningen, noe som sikres blant annet ved etablering av mijløtilpasset gate på denne strekningen av Møllendalsvegen, der fotgjengerne prioriteres foran bilistene. Kunstallmenningen. Hovedtrappen med landingspunkt for taket. Møllendalsvegen til høyre. Kilde: Statsbygg/Snøhetta 23

24 Snitt fra Kunsthøgskolen til høyre (neste side) gjennom Byallmenningen ned til vannet. Reguleringsplanen viser at Byallmenningen skal fortsette over strandpromenaden og ut i sjøen. På denne strekningen langs vannet er det i dag vanskelig å komme ned til sjøkanten, og forlengelse av Byallmenningen tilrettelegger for bedre kontakt med vannet. Forlengelsen vil også bidra til å knytte visuell kontakt mellom Møllendal og Bergen sentrum. Møllendalsplass, ytre del snitt 1_a OVER 2m 0m PÅ 0,10m 2m VED 2m 2m For å gi gode kvaliteter og god kontak det foreslått 3 måter for opphold ved s - stå 2 meter over - kunne sitte / gå helt ned til sjøen - være på sjøen, på ytebrygge. Den ytre delen av Byallmenningen bør tilrettelegge for kontakt med vannet. Illustrasjonene viser mulige løsning, med brygge over vannet, trapp ved vannet, og flyteelement på vannet. snitt 1_a side 19 Samlet utgjør byrommene et stort plassrom, og det ligger til rette for å dele Byallmenningen opp i flere rom med ulike funksjon og kvalitet. Ved Møllendalsvegen vil plassen være et knutepunkt for kommunikasjon i mange retninger, og for kontakt med kunsthøgskolen. Den midtre delen kan ha mer lokale funksjoner, mens den ytre delen gir kontakt mot byen og det store landskapsrommet rundt vannet. 24

25 Variert byrom_ sekvenser av rom NORDAVIND NATUR: - kontakt sjø/utsikt - utsatt for vær og vind Hele plassen er m er fremherskende å gjøre klimabedre plassen, slik at en Mulige løsninger som tilrettelegger for flerbruk, mangfold og aktivitet på Byallmenningen LOKAL: - møteplass/aktivitet - mer skjermet klimatisk REGIONAL: - kryssningspunkt - ansitkt utad - gatetun - møteplass side 14 Rapport utar Strand- og elvepromenade Strandpromenaden er etablert gjennom området i dag, og den reguleres i hovedsak i samsvar med dagens situasjon. Ved kryssing over allmenningen skal promenaden integreres i byrommet. Reguleringsplanen tilrettelegger for en elvepromenade fra gangbroen ved elveutløpet og til en ny gangbro over elven til Møllendal vest. Fra denne broen skal promenaden fortsette videre på vestsiden av elven. Promenaden reguleres som offentlig gangveg, og det forutsettes en god bymessig standard. Det skal tilrettelegges for tilgjengelighet ned til elven. På et lite areal rett ovenfor gangbroen ved elveutløpet foreslås det i planen en utfylling for å rette ut elveløpet og gi en bedre utforming av området ved brohodet. Prinsippskisse som viser mulig løsning for tilgang til elven. 25

26 3.4.3 Gang- og sykkelveger forøvrig Ved etablering av bybane langs dagens jernbanelinje vil det bli en holdeplass for banen rett nordøst for Kunsthøgskolen. Holdeplassen vil bli et viktig målpunkt, og kommunedelplanen viser derfor gangveg fra Møllendalsbakken og langs jernbanen fram til holdeplassen. Det er en steinbro over jernbanelinjen like nord for Møllendalsbakken, som ikke er i bruk i dag. Denne skal åpnes og benyttes som del av en framtidig gangveg på strekningen. Broen er undersøkt, og funnet i forsvarlig stand til slik bruk, forutsatt rydding, oppsetting av nytt rekkverk m.v. Det reguleres også gangveger nord for Møllendalsvegen 69, og mellom kunsthøgskolen og Møllendalsvegen 61B. Steinbroen som planlegges åpnet for gangtrafikk Møllendalselven Møllendalselven er den eneste i sentrale deler av Bergen som fortsatt har et åpent elveløp ut i sjøen. Den har potensial for å bli en vesentlig ressurs for området, både for rekreasjon og fiske. I dag er den imidlertid lite tilgjengelig, og er preget av forsøpling og forurensning. Før det kan åpnes for tilgang til elven er det nødvendig med vesentlige tiltak, med fjerning av forurensede bunnmasser, etablering av ny elvebunn med terskler, og bygging av ny elvekant som også sikrer adkomst til vannet. Den nye elvekanten må også hindre tilsig fra forurenset grunn i tilgrensende områder i å trenge ut i vassdraget. Reguleringsplanen inneholder rekkefølgekrav som forutsetter at elva opparbeides før den kan gjøres tilgjengelig for allmennheten. 26

27 3.5 Rekkefølge i utbyggingen Det skal utarbeides en utbyggingsavtale for eiendommene innenfor planområdet, og arbeidet med reguleringsplanen er derfor gjort i samarbeid med kommunens seksjon for eiendomsutvikling og utbyggingsavtaler. Samarbeidet gjelder særlig for reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser, som fastsetter hvilke tiltak som skal være gjennomført før nye bygninger kan igangsettes eller tas i bruk. Rekkefølgekravene for felles infrastruktur er delt i to kategorier: - Krav som skal være gjennomført før utbygging tillates. Hvilke tiltak dette omfatter vil variere fra delfelt til delfelt, men opparbeiding av Møllendalsvegen fra Gamle Nygårdsbro gjelder for hele planområdet. Av andre krav nevnes at områdene inntil Byallmenningen har krav om at plassen skal være opparbeidet. - Krav der det er tilstrekkelig at fellestiltaket er sikret gjennomført, dvs. at det aktuelle utbyggingsprosjektet har bidratt med sin andel til gjennomføringen. Det er altså ikke nødvendig at tiltaket faktisk er opparbeidet. Disse kravene er avhengige av utbyggingsavtale for å kunne benyttes. Dette gjelder tiltak som opprustning av Møllendalsbakken mot Haukeland og opparbeiding av friområdet/badeplassen på Grønneviksøren. I tillegg er det rekkefølgekrav for opparbeiding av uteareal innenfor det enkelte delfelt. 3.6 Området mellom Møllendalsvegen og Store Lungegårdsvann På nedsiden av Møllendalsvegen tar reguleringsplanen utgangspunkt i at all dagens bebyggelse på sikt fjernes, og at det etableres ny bebyggelse rundt den nye Byallmenningen. Perspektiv fra Nygårdstangen mot Møllendal Utformingen av bebyggelsen i området er i hovedsak definert av følgende rammebetingelser fastsatt i kommunedelplanen: - Bebyggelsen skal være bymessig, og gi en god ramme rundt allmenningen. Dette betyr at det må være relativt stramme fasadelinjer med bygninger som definerer veggene i byrommet. Bygningene må også ha funksjoner og utforming, særlig på gateplan, som tilfører allmenningen aktivitet og liv. - Boligene i området skal ha gode fellesarealer, med solforhold og arealstørrelser som gir gode kvaliteter for uteopphold og rekreasjon. - Byggehøyden skal variere mellom 3 og 6 etasjer, med lavest bebyggelse mot sjøen. Illustrasjon av utbygging av område B3, nord for Byallmenningen Kilde: FG Eiendom 27

28 I tillegg er det i planprosessen søkt å finne løsninger som muliggjør at utbygging i hovedsak kan baseres på dagens eiendomsgrenser. Planprosessen har vist at det i stor grad er mulig å oppnå dette uten å redusere kvalitetskravene i punktene ovenfor. Unntak fra dette gjelder for eiendommen på nordsiden av allmenningen, der bebyggelsen av hensyn til fasadelinjer mot plassen må legges inn på naboeiendommen. For to av de tre feltene i området, B1 og B3, er det utarbeidet illustrasjonsplaner som del av reguleringsarbeidet, og planen åpner derfor for at man her kan gå direkte til søknad om rammetillatelse. For det tredje feltet må nærmere detaljering av løsninger for adkomst, uteareal og bebyggelse framgå av bebyggelsesplan/detaljregulering for feltet. Parkering for bebyggelsen skal skje under bygningene eller under felles lekeareal. For de to eiendommene på sørvestsiden av allmenningen må parkeringsløsningene samordnes, siden adkomst til den ytre eiendommen, B1, må skje gjennom parkeringsanlegg for eiendommen B2. Illustrasjon av utbygging av område B2. Kilde: Tara Holding. Illustrasjon sett fra Møllendalsvegen mot ny utbygging i felt B2, med felt B1 i bakgrunnen. Kilde: Tara Holding Bebyggelse og uteareal Bebyggelsen skal i hovedsak legges med faste fasadelinjer mot allmenningen, Møllendalsvegen eller gangvegene, og bidrar med dette til å definere de offentlige rommene og gi bebyggelsen et bymessig preg. 28 Mulige løsninger for avgrensning mellom offentlige områder og boligenes fellesarealer.

29 Utearealene for boligene løses med ett felles oppholdsareal for hvert av de tre delfeltene. I dette området gir det den beste løsningen med tanke på solforhold og funksjonalitet av oppholdsarealet. Reguleringsplanen vektlegger at fellesarealene skal avgrenses fra tilstøtende gangveger og plasser, samtidig som de skal være åpne og gi mulighet for gjennomgang. Dette uttrykkes blant annet ved at fellesarealene vil ligge 1 m over gatenivå rundt, og at avtrappingen vil medvirke til å avgrense private fra offentlige områder. Overgangen mellom fellesarealer og offentlige arealer tillates ikke utformet med gjerder eller lignende fysiske stengsler Utnyttingsgrad og byggehøyde Kommunedelplanen (Kdp) fastsetter at byggehøyde i området skal være maks m, med 3 til 6 etasjer. Utnyttingsgrad skal være maks. 220 %-TU inkludert parkering. I arbeidet med reguleringsplanen er det gjort nærmere vurderinger av utbyggingsløsninger i området. Utredningene viser at det i dette området er fullt mulig å tilfredsstille kommunedelplanens målsetninger om funksjonelle og solfylte utearealer og gode bokvaliteter selv med en høyere utnytting enn Kdp angir. Vi anbefaler derfor at det åpnes for bebyggelse med utnyttingsgrad på inntil 250 %-TU. Byggehøyden er i utgangspunktet i samsvar med intensjonen i Kdp, dvs. med 3 6 etasjer. Kotehøyden som angis i reguleringsplanen er likevel på inntil kote +21,5, dvs. noe mer enn Kdp fastsetter. Dette har bakgrunn i en konkret vurdering av behovet for byggehøyde for en 6-etasjes bygning, og i at gulvnivået i første etasje i bygningene er hevet som følge av ventet havstigning. Snitt som viser mulig bebyggelse i område B2. Kilde: Tara Holding. 3.7 Møllendalsvegen 69, felt B4 Det er i dag virksomhet med billakkering og karrosseriverksted på eiendommen. Grunneierne har ingen planer om endring eller utbygging av eiendommen på kort sikt. Reguleringsplanen tar utgangspunkt i at arealbruken også på denne eiendommen på sikt blir endret i samsvar med de langsiktige målsetningene for en ny bydel i Møllendal. Det reguleres derfor for etablering av ny bebyggelse for bolig og næring. Nærheten til kunsthøgskolen gjør at det kan bli aktuelt med utbygging som har sammenheng med skolevirksomheten, og det åpnes derfor også for offentlige formål på eiendommen. 29

30 Regulering til andre formål enn dagens bruk er ikke til hinder for at eksisterende virksomhet kan fortsette så lenge eierne ønsker det. Planen vil imidlertid ikke tillate vesentlige nye byggetiltak for eksisterende virksomhet. Byggehøyde og utnyttingsgrad er satt ut fra en vurdering av forholdet til planlagt bebyggelse på naboeiendommene og hensyn til bebyggelsen i Fløenbakken bakenfor. Det er i bestemmelsene satt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan før ny utbygging på eiendommen kan tillates. 3.8 Kunsthøgskolen, felt O1 Eiendommen Møllendalsvegen 61 skal bebygges med ny kunsthøgskole, og reguleres derfor til offentlige formål. Utforming av bebyggelsen på området er avklart gjennom arkitektkonkurranse med etterfølgende bearbeiding av vinnerforslaget. Prosjektet, som er på skisseprosjektnivå, legges til grunn for reguleringsplanen. Kilde: Statsbygg/Snøhetta. Utbyggingstiltaket omfattes av krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven, og nærmere beskrivelse av prosjektet framgår av kapittel 4. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for prosjektet, og hovedtrekk fra denne er tatt inn i reguleringsplanen. 3.9 Møllendalsvegen 61 B, felt B5 Eksisterende bygning på denne eiendommen er nylig ombygd fra næringsvirksomhet til bolig, med unntak av første etasje som fortsatt inneholder næring. Parkering for boligene dekkes gjennom nytt parkeringsanlegg bak bebyggelsen. Eksisterende bebyggelse på eiendommen har utnyttingsgrad på nærmere 230 %-BRA, og det er derfor ikke rom for ny utbygging innenfor rammen som gis i kommunedelplanen. I planprosessen har kommunen har vært i dialog med grunneier, som har foreslått en næringsbebyggelse som gir utnytting på over 260%-BRA. Av hensyn til kvaliteter på denne eiendommen og for området totalt sett anbefales det ikke ny bebyggelse på eiendommen. I planforslaget er det derfor satt en utnytting i samsvar med dagens bruk, på 230 %-BRA. Eiendommen reguleres til kombinert formål bolig/næring. 30

31 Det reguleres en gangveg langs jernbanen på østsiden av eiendommen, like utenfor parkeringsanlegget. Ved gjennomføring av gangvegen vil det være nødvendig med en dialog med grunneier for å avklare praktiske forhold i avgrensningen mellom gangvegen og parkeringsanlegget. På vestsiden av bygningen på eiendommen, ut mot Møllendalsvegen, er det et smalt område med noen trær. Dette området er i planen regulert til fortau. Det åpnes for noe parkering langs Møllendalsvegen utenfor eiendommen Møllendalsvegen 61 A, felt B6 Hovedbygningen på eiendommen er en murbygning i 7 etasjer, som i dag brukes til næringsvirksomhet. Det ligger også en mindre trebygning på eiendommen, som antas å bli revet ved utbygging på eiendommen. Det er et potensial for ny utbygging på eiendommen, og grunneier har utarbeidet en illustrasjonsplan som viser hvordan utbygging kan løses. Forslaget viser et bygg i den østre delen av eiendommen, samt et lavere bygg mot naboeiendommen i sør. Utredningen tar utgangspunkt i at bygget benyttes til boligformål, men også næring kan være aktuelt. Illustrasjonen viser at eiendommen kan bygges ut med en høyere utnytting enn kommunedelplanen tilsier, og likevel tilfredsstille krav til boligkvaliteter, uteareal m.v. Eiendommen reguleres derfor med utnyttingsgrad på 250 %-BRA, til kombinert formål bolig/næring. Bygget som illustrasjonsplanen viser i den østre delen av eiendommen, mot jernbanelinjen, har 4 fulle etasjer, og en 5. etasje på deler av bygget. Fotomontasje og øvrige illustrasjoner viser at et bygg på 4 etasjer vil gi kun mindre endringer i sol- og utsiktsforhold for bebyggelsen bak. Den 5. etasjen har noe større konsekvens for sol- og utsiktsforhold, og den representerer også et brudd på de jevne etasjehøydene i området. Det anbefales derfor at høydebegrensningen settes slik at det tillates 4 etasjer, med en kotehøyde på 30,5 m.o.h. Fotomontasje som viser mulig utbygging i Møllendalsvegen 61A. sett fra Fløenbakken 41. Illustrasjonen viser 5 etasjer, men den 5. etasjen anbefales ikke godkjent, og inngår ikke i reguleringsplanen. Kilde: Eka Eiendom. 31

32 Eiendommen har i dag parkering i bakgården, og adkomstvegen dit går med sterk stigning direkte opp fra Møllendalsbakken. Denne adkomstvegen begrenser muligheten for etablering av godt fortau langs vegen. Med ny utbygging på eiendommen vil det bli etablert parkering under bakken og under den nye bebyggelsen, på et lavere nivå enn dagens parkering. Anbefalte Dette normalprofiler vil gi bedre stigningsforhold til parkering og bedre mulighet for etablering av fortau. Det reguleres inn en gangveg langs jernbanen og over eksisterende gangbro, inntil denne eiendommen. Gangvegen vil i hovedsak ligge på offentlig grunn, og berører den private eiendommen kun ved hjørnet ved gangbroen Møllendalsbakken 2 A, felt B7 Også på denne eiendommen er eksisterende bygning nylig omgjort til boligformål, og det er etablert 44 leiligheter i bygget. I underetasje/førsteetasje er det fortsatt noe næringsvirksomhet. Parkering til de nye boligene dekkes gjennom et lokk over jernbanelinjen. Med eksisterende bygningsmasse er byggemulighetene på eiendommen fullt utnyttet, og eiendommen reguleres derfor med utnyttingsgrad i samsvar med dagens bruk. Foreslått arealbruksformål er kombinert formål bolig/ næring. Det er behov for noe utvidelse av vegbredden på strekningen, og muren inn mot underetasjen må flyttes ca. 1 m nærmere bygningen for å få et akseptabelt fortau. Boligvei på Grønneviksøren Møllendalsveien fra Møllendalsbakken til Draugen Møllendalsbakken 2 til venstre Kommunikasjonssystemet Vegsystemet Planen forutsetter at hovedtrekkene i dagens vegsystem opprettholdes, men at det skjer en standardheving på hele vegnettet. Det påregnes en økning både av biltrafikk og av gang-/sykkeltrafikk som følge av utbyggingen i Møllendal, og dette gir et klart behov for bedring av trafikksikkerhet og vegstandard. I trafikkutredningen som ble laget i forbindelse med kommunedelplanen for området viser standard tverrsnitt for ulike deler av vegsystemet, med bredder på kjørearealer, fortau og eventuelle sykkelfelt. Møllendalsveien Møllendalsveien, Disse tverrsnittene er i hovedsak lagt til grunn for reguleringsplanen. fra Fjøsangerveien Side 24 (41) knip v/ nr 19 / 20 til Møllendalsbakken ofiler i søren 32 Figur 18. Anbefalte normalprofiler Møllendalsveien Møllendalsveien Anbefalte normalprofiler for Møllendalsvegen gjennom planområdet til venstre, og for Møllendalsvegen fra Møllendalsbakken fra Draugen til Fløenbakken mot Gamle Nygprdsbro til Draugen til høyre. (enveisreguleres mot nord fra Draugen til Nubbebakken) 5357 rapport01 per doc KOMPAS AS KAn