OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR MELDAL SENTRUM PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR MELDAL SENTRUM PLANBESKRIVELSE Plannavn Meldal sentrum Plantype Områderegulering Nasjonal PlanID Planstatus Vedtatt Dato

2 1. BAKGRUNN 1.1. HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planen er først og fremst å legge til rette for ny bruk av arealene ved tidligere Grefstad skole. Det har også kommet innspill om at dagens kollektivløsning ved sentrumsbygget ikke fungerer godt nok, da bussene i dag må krysse gang-/sykkelveg og kjøre inn på sentrumsbyggets område. Eksisterende plan for området ble vedtatt i Etter den tid har kommunen fått bedre kvalitet på grunnkartet, og jobbet mye med komplettering av eksisterende eiendomsgrenser i området. Eksisterende plansituasjon inneholder derfor en rekke mindre feil og unøyaktigheter i forhold til virkeligheten. Eksisterende plan er svært detaljert i forhold til arealformål for de ulike eiendommene. Disse formålene er ikke nødvendigvis i samsvar med eksisterende eller ønsket framtidig bruk av arealene. Kommunen ønsker en mer generell inndeling i arealformål som gir større fleksibilitet, og forenkler etablering av ny virksomhet i området FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Meldal kommune er forslagsstiller, og planforslaget utarbeides av rådmannen. 2. PLANPROSESSEN Oppstart av planarbeidet ble kunngjort Oppstart ble kunngjort i avis og på kommunens nettsider. Berørte myndigheter og alle grunneiere/festere med eiendom innenfor eller med grense mot planområdet ble varslet per brev. Frist for innspill ble satt til ble det avholdt et åpent møte der kommunen informerte om planarbeidet og ba om tilbakemeldinger. Ved fristens utløp hadde det kommet inn følgende innspill: Avsender Sør-Trøndelag fylkeskommune Sammendrag Fire bygninger (73/3 og 76/10) eldre enn 1850 og omfattes av kulturminnelovens /3: To stabbur, ei trønderlån og en eldre driftsbygning med kulturminneinteresse 76/10: Stabbur, trønderlån og toetasjes bolighus med kulturminneinteresse Omtalte bygninger må være med i planbeskrivelsen Husk å ta hensyn til prinsippene om Universell utforming 2

3 Barn og unges interesser Estetisk utforming Kaj Remen Skisse over området til Grefstad skole med: 14 boenheter Nåværende boligbebyggelse berøres lite Nye eneboliger i 1 ½ etg. Nye 4-mannsboliger i 2 etg. ligger lavere og langt unna eneboliger Eksisterende lekeområde beholdes Sentrumsbygget AS Ønsker at Busslomma ved Sentrumsbygget blir flyttet ut til veien slik at Sentrumsbygget får frigjort mer areal til parkeringsplasser Avkjørsel nærmest rundkjøringa Reguleringsformål må endres (er i dag regulert til offentlig administrasjon) Sentrumsutviklingsutvalget Området ved Grefstad skole (inkl. Lille Skaugum) ses under ett langsiktig plan for utnytting til bolig og leiligheter Det verste som kan skje er at bygningsmasse blir stående i dårlig forfatning Ikke behov for mer næringsareal i sentrum Ikke ønskelig med strenge føringer for byggeskikk/arkitektur Satse på boligutvikling i dette omr. før tidligere regulerte tomter andre steder i sentrum Avvikle nordre innkjørsel til sentrumsbygget, etablere busslomme langs fylkesveien Odd Vognild Skisse over området til Grefstad skole med utgangspunkt i Kaj Remens forslag, men med lekeområdet plassert der ballbingen står i dag. Nils Erik Syrstad Bolig ved meieriet må kunne fradeles og brukes som boligtomt også i fremtiden. Planansvarlig i kommunen har underveis i planarbeidet kommunisert med Statens vegvesen for å finne den mest egnede løsningen for ny bussholdeplass ved sentrumsbygget. Planansvarlig i kommunen avholdt den et møte med representanter for Coop Meldal og Meieriteigen park for å avklare om det er behov for justering av plansituasjonen vest og sør for disse eiendommene. Konklusjonen på dette møtet ble at reguleringssituasjonen med tanke på utvidelse av forretningsareal, ny adkomstveg og parkeringsplass kan videreføres i ny plan, men at arealene som er regulert til forretning og industri i nåværende plan legges til sentrumsformål i ny plan. Unntaket er et eksisterende bolighus på eiendommen 76/27 som nylig er godkjent fradelt, og følgelig må kunne benyttes som boligeiendom også i fremtiden. 3

4 Den fremmet planansvarlig et planforslag til 1.gangsbehandling i Hovedutvalg for utvikling og drift. Utvalget hadde flere merknader og innspill til forslaget. Hovedutvalget hadde betenkeligheter med å regulere arealet som nå er bebygd med lærerboliger for Grefstad skole og arealet på motsatt side av veien (74/16 kraftforsyninga) på en slik måte at det ikke åpnes for boligbebyggelse på gateplan. Hovedutvalget vedtok å utsette behandlingen til neste møte, og ba planansvarlig vurdere innspillene og komme med et nytt planforslag. 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 3.1. OVERORDNEDE PLANER Planområdet ligger innenfor kommunedelplan for Meldal sentrum, vedtatt Arealet dekker i hovedsak det arealet som er avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen. I bestemmelsene til kommuneplanen står følgende under punkt 1.1: «For alle områder som er omfattet av tidligere vedtatt reguleringsplan, skal reguleringsplanen fortsatt gjelde.» Bildet viser planområdet angitt med blå grense på gjeldende kommunedelplan. 4

5 3.2. GJELDENDE REGULERINGSPLANER Planområdet ligger i sin helhet innenfor reguleringsplan R0011 Meldal sentrum, vedtatt Planen er svært spesifisert, og delvis feilaktig i bruk av arealformål. Bildet viser utsnitt av gjeldende reguleringsplan. 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 4.1. BELIGGENHET Planområdet ligger sentralt i Meldal kommune og dekker et område på 79,9 daa DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Dagens arealbruk er kombinert sentrumsbebyggelse med forretning, næring, tjenesteyting og bolig. Tilstøtende arealbruk er hovedsakelig landbruk med noe boligbebyggelse. Ortofoto fra 1937 viser at de fleste bygningene innenfor området er bygget etter at bildet ble tatt. Unntaket er 7 bygninger som er nevnt i avsnitt

6 Den nordlige delen av sentrum domineres i dag av Grefstad skole. Ortofoto fra 1937 viser en tidlig byggefase. Skolen ble nedlagt da ny skole ble tatt i bruk på Ekserplassen i januar LANDSKAP Meldal sentrum ligger på elvesletta langs Orkla. Orkla kommer inn mot planområdet fra sør men svinger 90 grader vestover og markerer sørgrensa for planområdet. Fv.700 krysser elva der den svinger og kommer inn mot rundkjøringa som ligger sentralt i området. Rundkjøringa ligger på 138 moh. Terrenget stiger svakt mot 149 moh. nord i planområdet KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det finnes ingen registreringer i kulturminneregisteret innenfor området. Det finnes 5 SEFRAK-registrerte bygninger: 76/10: Våningshus og stabbur 73/31: Våningshus og 2 stabbur I tillegg finnes en driftsbygning på 76/13 og et bolighus på 76/10 som er av eldre dato. Flybilde fra 1937 med omriss av dagens bebyggelse angitt med rødt 6

7 4.5. NATURVERDIER Det finnes ingen registreringer i av viktige viltområder eller prioriterte naturtyper innenfor planområdet. Artsdatabanken har ingen registreringer av rødlistearter innenfor området LANDBRUK Ca. 9 daa dyrka mark berøres av planområdet. I nåværende reguleringsplan, vedtatt i 2008, er dette omregulert til forretning, veg, parkering og friområde. De regulerte endringene er ikke gjennomført slik at jordbruksarealet fremdeles er i drift. Kommunen vil vurdere en alternativ løsning for dette området da det ikke anses nødvendig å båndlegge hele arealet. Gjeldende reguleringsplan (vedtatt i 2008) vist med blått på AR5 og ortofoto. 7

8 4.7. TRAFIKKFORHOLD Fylkesveg 700 utgjør hovedferdselsåren gjennom området. Opplysninger om årsdøgntrafikk for 2013 er hentet fra Nasjonal vegdatabank ( ) og vist på følgende kartutsnitt: Vegkategori i planområdet er vist på følgende kart og symbolisert med røde linjer for fylkesveg, blå linjer for kommunal veg og gule linjer for privat veg: 8

9 Strekninger med eksisterende fortau eller gang/sykkelveg er vist med blå linjer på følgende kart: 4.8. TEKNISK INFRASTRUKTUR Alle bruksenheter i planområdet er tilknyttet kommunalt VA-nett 9

10 4.9. STØYFORHOLD Støyvarselkartene fra Statens vegvesen viser en prognosesituasjon år frem i tid. Kartet viser at støy kan innebære en konflikt i store deler av planområdet GRUNNFORHOLD Flomsonekart viser at deler av planområdet ligger under nivå for 200-årsflom. Et større område ligger innenfor faresone for vann i kjeller. Faresone for vann i kjeller er vist med skravur på kartet: 10

11 4.11. RISIKO- OG SÅRBARHET (EKSISTERENDE SITUASJON) Hendelse/ situasjon Grunnforhold og risiko for ras Sannsynlig Konsekvens Risiko Kommentar Området ligger på elveavsetninger. Dalsiden i nord er relativt bratt og aktsomhetskart for snøskred viser at utløpsområde kan strekke seg inn i planområdet. Dette er i praksis lite sannsynlig da dalsiden er skogkledt og har mye bebyggelse ovenfor planområdet. Støyvarselkart viser at deler av planområdet er utsatt for trafikkstøy. Flomsonekart viser at deler av planområdet ligger under nivå for 200-årsflom. Et større område ligger innenfor faresone for vann i kjeller. Ingen kjente forurensningskilder i området Støy Flom Forurensning ROS-analysen er utført i henhold til følgende risikomatrise: Sannsynlighet: 5. Svært sannsynlig /kontinuerlig 4. Meget sannsynlig/ periodevis, lengre varighet 3. Sannsynlig /flere enkelttilfeller 2. Mindre sannsynlig/ kjenner tilfeller 1. Lite sannsynlig/ ingen tilfeller Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig/ en viss fare 3. Betydelig/ kritisk 4 Alvorlig/ farlig 5. Svært alvorlig/ katastrofalt Rødt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere denne til gul eller grønn Gult indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risikoen Grønt indikerer akseptabel risiko 11

12 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1. BOLIG Det er etterspørsel og behov for sentrumsnære boligtomter. Kommunen ønsker å tilrettelegge området ved tidligere Grefstad skole for dette formålet. Dette innebærer rivning av eksisterende bebyggelse. Det er viktig å unngå at arealene blir stående ubenyttet, og derfor må det utvises varsomhet med tanke hvor strenge krav som settes i forhold til utnyttelsen og den nye bebyggelsen. Det er størst etterspørsel etter eneboligtomter, og derfor er det ønskelig å tilby et begrenset antall slike innenfor området. Likevel er det viktig å sikre en høy utnyttelse innenfor sentrumsområdet og oppfordre til bygging av leilighetsbygg. Med bakgrunn i de innkomne uttalelsene mener kommunen det er støtte i befolkningen for å kreve en konsentrert bebyggelse på deler av arealet. Arealet som reguleres til boligformål deles derfor inn i frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Sistnevnte kategori har et minimumskrav til antall boenheter. Arealet som reguleres til boligformål kommer ikke i berøring med områdene som er utsatt for trafikkstøy eller flom. Forslaget til utnyttelse av området ved Grefstad skole er laget med utgangspunkt i innspillet fra Kaj Remen, med den forskjell at det åpnes for bygging i 2 etasjer på samtlige tomter SENTRUM For å bidra til et levende sentrumsområde og forenkle etablering av nye virksomheter, mener kommunen det er viktig at planen ikke er for detaljert i forhold til hva den enkelte sentrumstomt kan brukes til. Fokus må flyttes fra detaljstyring og beskrivelse av nå-situasjon til å beskrive rammene for hva som er akseptabel virksomhet, bebyggelse og arealbruk. Ved å gi stor frihet i forhold til type virksomhet, men samtidig forby etablering av nye boligenheter på gateplan ønsker kommunen å bidra til at det skal være rom for ny næringsvirksomhet og nye møteplasser innenfor sentrumsområdet. I henhold til veileder T-1490 reguleringsplan er sentrumsformålet definert slik: «Sentrumsformål innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, herunder nødvendige grøntareal til bebyggelsen.» Denne definisjonen blir også for snever i forhold til intensjonen i planen fordi næringsbebyggelse som kontor, hotell og bevertning faller utenfor. I tillegg er det ønskelig å åpne for at også mindre produksjonsvirksomhet, som f.eks. håndverksbedrifter kan ha tilhold i sentrum dersom virksomheten ikke medfører ulemper for omgivelsene i form av støy, forurensning, trafikk eller estetiske problemer. Derfor er betydningen av sentrumsformålet spesifisert i bestemmelsene. Eiendommene 76/10 og 73/31 som har eldre bebyggelse, hvorav noen er SEFRAKregistrerte, er det ønskelig å tilrettelegge for bruk og vedlikehold av eksisterende 12

13 gammel bebyggelse. Disse eiendommene har fått betegnelsen S3 og er klassifisert som sentrumsareal, men med egne bestemmelser som skal bidra til at den eksisterende bebyggelsen kan benyttes til ulik virksomhet som er ønskelig i sentrum. Det er gitt bestemmelser som skal hindre at bygningenes særpreg blir ødelagt ved tilbygg eller utbedringer dette innebærer også at det må kunne gjøres unntak fra krav i teknisk forskrift ved bruksendring, dersom disse kravene vil medføre store endringer av bygningenes eksteriør. Planen innebærer ikke noen form for fredning av bygningene, og derfor er det presisert i bestemmelsene at de særskilte bestemmelsene for S3 faller bort dersom boligbebyggelsen rives. På eiendommen 76/27 står en enebolig som nylig er godkjent fradelt. Huset er fra midten av 1950-tallet og har ingen kulturminneinteresse. Likevel gis arealet betegnelsen S3 slik at bygget kan benyttes til ulike typer virksomhet, inkludert bolig. Utvidelsen av sentrumsområdet vestover ved COOP, på eiendommen 73/2 som ble regulert i 2008 beholdes i planforslaget. ROS-analysen viser at store deler av arealet som er regulert til sentrumsformål er utsatt for trafikkstøy, og de sørligste delene er utsatt for flom. Det er derfor tatt inn bestemmelser om nødvendige tiltak KOMBINERT FORMÅL SENTRUM/BOLIG Arealet med benevnelsen B/S1 er i dag bebygd med lærerbolig tilhørende Grefstad skole. Bygningen skal rives. Da arealet ligger i tilknytning til fylkesveien er det naturlig å se dette i sammenheng med resten av sentrumsbebyggelsen, og legge til rette for at arealet kan benyttes til forretnings- eller næringsvirksomhet, gjerne kombinert med boliger i 2.etasje. Det har vært diskutert både på folkemøte og internt i kommunen om arealet bør reguleres til bolig eller sentrumsformål. Argumenter som taler for å innlemme arealet i sentrumsformålet er at det er fornuftig å reservere arealer for fremtidig forretnings eller næringsbebyggelse, og at nærheten til fylkesveg skaper støyforhold som muligens gjør arealet mindre attraktivt for boligbygging enn resten av skoleområdet. På den annen side er det ytret et sterkt ønske både fra beboere i området og fra flere medlemmer av Hovedutvalg for utvikling og drift om at området ikke bør bli stående ubenyttet. Det er reist tvil om hvorvidt arealet vil være attraktivt for utbygging dersom det ikke tillates boligenheter i 1.etasje. På grunn av dette er arealet foreslått regulert til et kombinert formål som både tillater konsentrert småhusbebyggelse og annen sentrumsbebyggelse. Området med benevnelsen B/S2 (eiendommen 74/16), har i dag en bygning som har hatt flere ulike bruksområder. Hovedutvalg for utvikling og drift ønsker å åpne for muligheten av å bygge om til boligformål, eventuelt ny boligbebyggelse på tomta PARKERING Da nåværende plan ble vedtatt i 2008 var det stort fokus på økt tilgjengelighet av parkeringsplasser i sentrum. Et område sør for Coop og meieriet ble regulert til veg og 13

14 offentlig parkering på eiendommen 73/2. Det drives fremdeles landbruk på dette arealet, og kommunen mener det er fornuftig å justere det regulerte parkeringsarealet slik at det arealet som i dag dyrkes (ca. 1 daa) forblir landbruksareal, og at parkeringsarealet utvides med ca. 650 m2 mot øst og sør det det i dag er parkering og veg til renseanlegget KOLLEKTIVHOLDEPLASS Dagens løsning ved sentrumsbygget innebærer at bussen krysser gang og sykkelveien og kjører inn på eiendommen til Sentrumsbygget AS. Løsningen er plasskrevende og trafikksikkerheten er ikke god nok. Kommunen har i samråd med vegvesenet kommet frem til at den beste løsningen er å anlegge en vanlig busslomme langs fylkesvegen. Det er ikke plass til å utforme denne i tråd med vegvesenets håndbøker, men størrelsen vil tilsvare eksisterende busslomme på motsatt side av veien med den forskjell at utkjøringsfeltet kombineres med avkjørselen til sentrumsbygget. Regulerte busslommer langs Kvamsveien (Fv.490) videreføres fra gjeldende plan GRØNNSTRUKTUR OG JORDBRUK Da nåværende plan ble vedtatt i 2008 ble det regulert et stort friområde på det resterende arealet av teigen på 73/2 i forbindelse med ny offentlig veg og parkering. Det synes ikke å være behov for å båndlegge et stort område dyrka mark til friareal i Meldal sentrum. Tilgangen på fine turområder rundt tettstedet er svært god, og dessuten ønsker kommunen å oppfordre til at det anlegges attraktive møteplasser innenfor selve sentrumsformålet ved at det stilles krav om utomhusplan og 10 % grøntareal ved større byggeprosjekter. Det er lite sannsynlig at kommunen har ressurser til å opparbeide og vedlikeholde friområdet som et parkanlegg slik at arealet mest sannsynlig vil gro igjen dersom arealet tas ut av drift. Arealet er dessuten uegnet som lekeområde for barn på grunn av nærhet til Orkla. Derfor reguleres arealet til jordbruk i planforslaget. Arealet utgjør 6.6 daa. 14

15 Området sør for Coop og meieriet i gjeldende plan fra 2008 Området sør for Coop og meieriet i nytt planforslag 6. KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget er ikke konsekvensutredningspliktig i henhold til konsekvensutredningsforskriften 2. Planforslaget er i tråd overordnet plan med unntak av arealet som reguleres til landbruk lengst sør i planområdet. Arealet er regulert til friområde, veg og parkering i gjeldende plan og avsatt til grønnstruktur og sentrumsformål i kommunedelplanen 7. VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Gjennomføring av planen har i all hovedsak positive samfunnsmessige konsekvenser Øker tilbudet av attraktive, sentrumsnære boligtomter, og øker dermed mulighetene for tilflytting og aktivitet. Gir større fleksibilitet i forhold til utnytting av sentrumsarealer, og forenkler dermed etablering av ny virksomhet. Gjennomføring av planen har ingen kjente negative konsekvenser for naturverdier eller kulturminner 15