Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: PLA 136 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: PLA 136 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: * KNIVE, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet, driftstyret for økonomi- og plansaker / Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Knive, sist datert , med bestemmelser sist datert , vedtas. Utbyggingsavtale (trykt bilag 7) godkjennes. Nils Fr. Wisløff rådmann Arthur Wøhni byplansjef

2 Saksutredning: SAMMENDRAG: Reguleringsforslag for boliger på Kniveåsen er sendt inn av utbygger Block Watne AS. Området er i dag uregulert og vist som utbyggingsområde for boliger i kommuneplanens arealdel vedtatt Området ble tatt inn Området det fremmes reguleringsplan for er på ca 430 da. Varsel om oppstart av planarbeidet 97/98. Reguleringsplanen ble 1. gangsbehandlet , etter en lang planprosess med flere politiske behandlinger og runder med offentlige myndigheter. Planen er omarbeidet på noen punkter for å imøtekomme innsigelser / uttalelser, men foreligger i hovedsak som ved 1. gangsbehandlingen. Krav om gang- sykkelforbindelser til Skoger skole og Åskollen skole før utbygging er sikret ved rekkefølgebestemmelser. Forslag til utbyggingsavtale er utarbeidet. Administrasjonen anbefaler at reguleringsplan og utbyggingsavtale vedtas. FAKTA: Forutsetninger i arealdelen I kommuneplanens arealdel vedtatt , er Kniveåsen avsatt til utbyggingsområde for boligformål. Det stilles krav i arealdelen til at ulike utredninger skal gjennomføres og gi føringer til reguleringsarbeidet. Utredninger som er forutsatt gjennomført er vurdering av alternative utbyggingsmønstre, transportsystem, infrastruktur, servicetilbud, lekeplasser, energiforsyning, landskapsanalyse samt vurdering av mulighetene for effektiv offentlig transportsystem ved området. Videre er det i arealdelen avsatt areal på Kniveåsen til vurderingssone for ny Svelvikvei. Områdene langs fjorden fra Glassverket til Svelvik grense ligger innenfor virkeområdet til «Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområdene i Oslofjordregionen» (RPR Oslofjorden). Østlige del av Kniveområdet ligger innenfor sonen for virkeområdet for RPR Oslofjorden. Innenfor dette arealet må bevaring av landskapet i forhold til opplevelsen av fjorden vurderes. Det innsendte planforslaget Området foreslås regulert hovedsakelig til boligformål med nødvendig tilhørende offentlig trafikkområde, barnehage, returpunkt, fellesområder og friluftsområde. Planforslaget forholder seg til avgrensningen av området som er avsatt i kommuneplanens arealdel, planen er kun justert slik at toppen av Kniveåsen er tatt inn i reguleringsplanen, foreslått regulert til friluftsområde. Reguleringsplan for ny Svelvikvei er stadfestet i Ved behandling av arealdelen i 1998 krevde Statens Vegvesen en vurderingssone på 200m til hver side fra senterlinje regulert Svelvikvei, for senere tilpassing / miljørevisjon av veitraseen. Reguleringsplanen for Knive tilpasser seg dette. Planforslaget inneholder totalt ca 380 boliger, i to delområder, med to grunneiere. Det ene delområdet (1. byggetrinn med ca 180 boliger) er detaljregulert med tomtedeling. Delfelt 2, ca 200 boliger bygges ut senere, framdrift er ikke fastlagt. Dette har en enklere flateregulering, som krever oppfølging med bebyggelsesplan. Reguleringsplanen åpner for boliger av type eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og terrassehus. I første byggetrinn vi det bli eneboliger på Block Watnes konsept, i neste byggetrinn er ikke hustyper fastlagt. Adkomst til området er foreslått fra Lerpeveien som en felles avkjøring med eksisterende industriareal. Adkomstveien utformes som bro over den største ravinen. Mellom jordbruksarealet og boligområdet er det avsatt et 25 m bredt belte til buffersone.

3 Arealet som skal reguleres består stort sett av sterkt kupert ravinelandskap med mye krattskog og tett vegetasjon, noe jordbruksareal samt toppen av Kniveåsen, et område som består av stiforbindelser via fjellrabber med furutrær, lyng samt en lang steingard. Det vises også til utbyggers planbeskrivelse, vedlegg 4. Planprosessen før 1. gangsbehandling Formell oppstart av planarbeid ble varslet 97/98, og planforslag formelt innsendt Bydelskomiteene Tangen/Åskollen og Skoger behandlet planforslaget, det kom inn en del uttalelser fra private, og offentlige myndigheter hadde saken til forhåndshøring. I forhåndshøringsrunden kom det inn uttalelser med varsel om innsigelse fra to ulike instanser; Statens vegvesen ved Buskerud vegkontor og Fylkesmannen i Buskerud ved Miljøvernavdelingen. Det ble stilt krav om overordnede utredninger. Bydelskomiteene tok særlig opp spørsmål rundt trafikksikkerhet skolevei, skolekapasitet tilgjengelighet / trafikkbetjening, sammenheng med annen boservice i bydelen, energiforsyning og bebyggelsens utforming i åsen ut mot fjorden. Teknisk hovedutvalg behandlet saken med en del krav til omarbeiding før 1. gangsbehandling, og etter søknad om dispensasjon fra Plan- og Bygningslovens 69,3 om lekeareal. Etter føringer fra kommuneplanarbeidet, føringer fra forhåndsbehandlingen i hovedutvalget for teknisk sektor og diskusjoner med administrasjonen ble det opprinnelige planforslaget endret på en rekke punkt før 1. gangsbehandlingen. De krevde utredninger, trafikkanalyse og landskapsanalyse ble også utført. Reguleringsforslagets 1. gangs behandling Reguleringsforslaget ble 1. gangsbehandlet av teknisk hovedutvalg Vedtak: Forslag til reguleringsplan for Kniveåsen datert legges ut til offentlig ettersyn, i henhold til plan og bygningslovens 27-1 pkt. 2. Før 2. gangsbehandling av planforslaget utarbeides det utbyggingsavtaler som bl.a. omhandler opparbeidelse, vedlikehold og skjøtsel av fellesområder; - offentlige trafikkområder inklusiv fortau og gang-/sykkelvei - buffersone - gang- og stiforbindelser - lekeareal Arne Martinsen (A) fremsatte en uttalelse som følger saken "Drammen kommune tar opp med utbygger muligheten for å legge til rette for å etablere rimelige boliger for unge førstegangsetablerende." Barnerepresentanten Ingar Strøm Andersen fremsatte slikt forslag som følger saken: "Barnerepresentanten fremmer forslag om at det ikke innvilges dispensasjon fra kommunens vedtekter til PBL 69.3 når det gjelder krav til sandlekeplasser for småbarn (jfr. vedtektenes punkt 3F) og ballfelt for større barn (jfr. vedtektenes punkt 3c). Planer for slike områder innarbeides i planforslaget for 2. gangsbehandling. Det utarbeides plan for gang- /sykkelsti og fortau for hele strekningen fra Knive fram til Åskollen skole. Trafikksikkerhetstiltakene skal være sluttført før utbyggingen på Knive tar til. Uttalelser ved offentlig ettersyn Det kom inn uttalelser fra bydelskomiteene Skoger og Tangen / Åskollen, 7 uttalelser fra private og uttalelser fra fylkeskommunen, fylkesmannen, Statens vegvesen (innsigelse) og noen innspill fra kommunens virksomheter. Statens vegvesen hadde innsigelse til planforslaget på følgende punkter: reguleringsforslagets avgrensing mot vurderingsområde for ny Svelvikvei, manglende dokumentasjon av trafikkforhold /

4 støy, tilfredsstillende gang- sykkelløsninger / skolevei før feltet tas i bruk, forholdene til kollektivbetjening, forholdet til stadfestet kryss med Rv 319. Alle uttalelser er sammenfattet og kommentert i bilag 5. Her er også bydelskomiteenes vedtak gjengitt. Andre vedtak og uttalelser Vedtak i Økonomiplan , bystyret , om Knive: "Investeringsstrategi: Det vurderes å inngå utbyggingsavtaler med private utbyggere på Kniveområdet for å utvikle kommunal infrastruktur som skole, barnehage. m.m. Det tas kontakt med grunneiere av Knive og Lolland gård om utbygging av hele området mellom Kniveåsen, som nå er under regulering, og Åskollen, samtidig som det legges større press på Statens Vegvesen Buskerud for å få regulert trase for ny Svelvikvei". Vedtak i Tangen / Åskollens møte i august 02: Området mellom Knive og Åskollen vurderes tatt inn i kommuneplanens arealdel som utbyggingsområde for boliger. Planprosess etter 1. gangs behandlingen Supplerende trafikkanalyse er utført, som vurderer konsekvensene av at det må påregnes skolevei både mot Skoger skole og Åskollen skole. Trafikkanalysen til 1. gangsbehandling av planen forutsatte Skoger som skolen for Knive. Fylkeskommunen har gitt en uttalelse / vurdering til kollektivtrafikkbetjening av Knive utbyggingen. På bakgrunn av de utredninger og avklaringer som er gjort, og endringene i plankart og bestemmelser har Statens vegvesen frafalt innsigelsen. Bydelskomiteens og bystyrets anmodning om å ta kontakt med grunneierne vedrørende boligområde mellom Knive og Åskollen er fulgt opp. Eierne av både Knive og Lolland gård er inneforstått med at området mellom Knive og Åskollen er et mulig utviklingsområde for byen. I samråd med grunneierne er Knive-Lolland angitt som vurderingsområde for nye boliger i kommuneplanen som nå legges fram til behandling. Prosjektarbeid for ny Svelvikvei er påbegynt og det er gjort innspill om bydelskomiteens forslag til ny Svelvikvei i dette arbeidet. Revidert planforslag med bestemmelser Det er foretatt noen små endringer i materialet mellom 1. gangsbehandlingen og denne behandling: Plankartet: Areal til barnehagetomt, ballfelt og felles lekeområde er utvidet og endret slik at arealet er blitt mer brukbart og tilfredsstillende i forhold til kommunens normer. Mindre endring av Lerpeveien utenfor Lerpeveien 19, slik at det lettere kan bli mindre eiendomsinngrep ved opparbeiding av gang- sykkelveien Bestemmelsene: Krav om at manglende gang- sykkelforbindelser mot både Skoger skole og Åskollen skole / bydelsenter skal være opparbeidet før innflytting. Krav om at barnehagetomt skal være opparbeidet ved 40 ferdige boliger (utbyggingsavtalen har krav om bygging av barnehage) Utbyggingsavtalen I brev datert foreslår utbygger: Utbygger betaler gang- sykkelvei langs Lerpeveien strekning Lollandkrysset avkjøring Knive. Utbygger forskutterer planlegging og bygging av gangsykkelvei / fortau langs Nordbyveien og Lollandveien (fylkesvei), etter avtale med Statens Vegvesen. Utbyggingsavtalen er basert på dette, men omfatter ikke forskutteringsavtale med Statens vegvesen. Statens vegvesen har imidlertid bekreftet at de er villig til å vurdere slik avtale.

5 Tomt for barnehage skal klargjøres og bygging av barnehagen skal starte når de første 40 boligene på feltet er ført opp, og barnehagen skal ferdigstilles i løpet av 12 mndr. Det er utbyggers ansvar å sørge for at barnehagen fra samme tidspunkt er i drift. Utbyggingsavtalen tar også opp en del andre tekniske forhold. Avtalen er trykt vedlegg 7. Det vises også til utbyggers innspill til utbyggingsavtalen, trykt vedlegg 6. Foreslått utbyggingstakt I brev datert (vedlegg 6) antyder utbygger slik framdrift: Oppstart tekniske anlegg / byggearbeider sommer 2003 Oppstart gang- sykkelanl. langs Nordbyveien og Lollandveien våren 2004 Oppstart gang- sykkelveg langs Lerpeveien våren 2004 Innflytting i de første boligene høsten 2004 Fortløpende ferdigstilling av boligene på Block Watnes del av utbyggingsområdet over en 5 års periode (ca 180 boliger) For 2. byggetrinn vil byggestart skje tidligst 2005, utbyggingstakt ikke klarlagt. VURDERING: Forutsetningene i arealdelen er oppfylt Reguleringsforslaget forholder seg til avgrensningen av reguleringsområdet som er avsatt i Kommuneplanens arealdel. Alt areal, bortsett fra deler av toppen av Kniveåsen, ligger innenfor området som er avsatt til boligutvikling. De ulike analysene og vurderingene det stilles krav om gjennom arealdelen, uttalelser og tidligere politiske behandlinger er gjennomført. Utredningene har gitt føringer til utformingen av reguleringsplanen for Kniveåsen Landskap Konklusjoner fra landskapsanalysen samt diskusjoner forøvrig har resultert i at kommunens ønske om at hele toppen av Kniveåsen skulle reguleres til spesialområde friluft er innfridd i dette planforslaget. Videre har både deler av buffersonen rundt boligområdet samt felles lekeareal blitt tilfredsstillende justert. Den største konsentrasjonen av boliger og bygningsmasse innerst i feltet, innenfor virkeområdet til RPR Oslofjordregionen, vil i stor grad påvirke utrykket fra Kniveåsen sett i fra fjorden. Området langs fjorden ved Kniveåsen som ligger innenfor RPR Oslofjorden blir kun flateregulert i denne reguleringsplanen. Dette arealet må det utarbeides en bebyggelsesplan for, før området kan utvikles. Bebyggelsesplanen må legge sterk vekt på landskapstilpassing. Boliger / boligtyper Den del av byggefeltet som ligger nærmest Lerpeveien er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, med tillatt BYA 20%. I den innerste del av feltet, mot fjorden, som blir siste byggetrinn legger reguleringsplanen til rette for konsentrert småhusbebyggelse og noe terrassert bebyggelse, med tillatt BYA 25% og 30 %. Som helhet vil derfor Knive området framstå med ulike bebyggelsesformer, selv om det i første byggetrinn blir BlockWatnes frittliggende småhuskonsept som gjennomføres. Grøntarealer / lekeareal

6 Det er regulert inn lekeplasser, grønn buffersone mot landbruk, viltkorridor, skiløype / tursti, Knivetoppen regulert til friområde. I vedtak fra sak i hovedutvalget for teknisk sektor den ble det etter søknad fra utbygger gitt dispensasjon fra kommunens vedtekter til plan- og bygn. lovens 69.3 om lekearealer, under forutsetning av at «Teknisk hovedutvalg vurderer lekeplassenes antall, størrelse og plassering i forbindelse med reguleringsplanen.». Bakgrunnen for søknaden var at utbyggers konsept med store tomter ga tilstrekkelig lekemuligheter uten at normene til sandlekeplasser / nærlekeplasser ble oppfylt. Barnetalsmannen hadde motforestillinger til dette, og leverte uttalelse. Administrasjonens vurdering ved 1. gangsbehandlingen var at løsningen som reguleringsplanen legger opp til kan forsvares selv om vedtekter til lekeområder ikke er fullt ut oppfylt i dette planforslaget, dette gjelder spesifikt kravet om sandlekeplasser og krav om maksimal avstander til slike fra de ulike boligeiendommene. Kvartalslekeplasser er vist, og ballsletten er nå utvidet ved siste endring av planforslaget. Barnehage Barnehageomt er plassert slik at den kan opparbeides og bebygges tidlig i utbyggingen. Den har fått tilfredstillende størrelse og beliggenhet ved siden av stort lekeareal / ballslette. Rekkefølge-bestemmelse og utbyggingsavtalen sikrer at barnehagen bygges og kommer i drift. Skolevei / skolekapasitet Skolekapasiteten er en kritisk faktor. Ved oppstart av utbygging er det beregnet å være noe ledig kapasitet på Skoger skole. Men naturlig nærmiljøskole kan også være Åskollen. Det vil være nødvendig å øke skolekapasiteten for å betjene utbyggingen i bydelen. I økonomiplannen for er det foreslått at kapasitetsøkningen ved skolene skjer ved bruk av ferdigproduserte klasseromsmoduler. Det foreslås satt av midler i økonomiplanen til kjøp av 4 klasseromsmoduler hvert år i perioden. Gjennom reguleringsplanprosessen er det nå sikret at trafikksikker skolevei vil være opparbeidet i forhold til begge skoler. Dette gir mulighet til flere løsninger. Det er også riktig i forhold til at innbyggerne, særlig barn og unge, på Knive vil ha behov for trafikksikker kontakt både mot Skoger og Åskollen også i andre sammenhenger enn skole. Energi alternativ oppvarming Block Watne og Lindum Ressurs og Gjevinning har i samarbeid utviklet forprosjekt og søkt om støtte fra NVE for et fjernvarmeanlegg som kunne nytte spillvarmen fra deponigassanlegget på Lindum til boligoppvarming.,søknaden er avslått, problemet har vært å få anlegget lønnsomt nok. Prosjektet er derved stoppet opp. Block Watne sier seg villig til fortsatt å vurdere denne oppvarmingsløsningen dersom profesjonelle aktører i markedet vil satse sammen med Lindum på et slikt anlegg. Forutsetningen er at dette ikke installasjonsmessig blir for dyrt. Dersom dette ikke fører fram vil Block Watne uansett satse på alternativ varme, gjennom installasjon av gass i boligene, og avtale med leverandør av gass. Dette gjør Block Watne allerede i flere prosjekter, også i boligprosjektet på Eikhaugen, hvor 17 boliger nå oppføres med slikt anlegg. Trafikk og tilgjengelighet Trafikkanalysen som forelå ved 1. gangsbehandlingen er supplert. Trafikkforhold er nå etter Statens vegvesens syn tilstrekkelig utredet slik at innsigelsen er trukket. Trafikken på eksisterende veinett vil øke noe ved utbygging av Knive. Men ikke i en slik grad at det vil medføre ulemper som nødvendiggjør omfattende framkommelighetstiltak eller støytiltak på eksisterende veisystem. Det som trengs er trafikksikre skoleveier / gang- sykkelforbindelser. Dette blir nå ivaretatt gjennom reguleringsplan, reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtale. Kollektivtrafikkbetjening av

7 utbyggingsområdet kan etableres. Det er et spørsmål om ruteopplegg og prioriteringer. Det er ønskelig at tilfredsstillende kollektivbetjening er på plass så snart innflytting i området skjer Vurdering av uttalelsene. Det vises til vedlegg 5. Her er alle uttalelser vurdert / kommentert. Statens vegvesen har trukket sin innsigelse. Uttalelsene har ikke tatt opp noe vesentlig som ikke var kjent ved 1. gangsbehandlingen. Noen mindre endringer er gjort, og omtalt i saksframlegget. Bystyrets / bydelskomiteens ønske om å se på området mellom Knive og Åskollen må ses i sammenheng med planprosess / alternativvurderinger for ny Svelvikvei. Reguleringsplan Knive vil ikke være til hinder for evt. senere utvikling av bydelen på denne måten. Reguleringsplanen for Knive bør derfor kunne sluttbehandles nå. Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale Rekkefølgebestemmelser stiller blant annet krav om klargjort barnehagetomt og trafikksikker gang- og sykkelforbindelse både til Skoger skole og til Åskollen skole og bydelsenter. Utbyggingsavtalen og utbyggers vilje til kostnadsdekning og forskuttering av de aktuelle strekningene gir trafikksikkerhet som er høyt prioritert for bydelen også utenom Kniveutbyggingen. Administrasjonen har ikke funnet grunnlag for å pålegge utbygger kostnader ved økningen av skolekapasitet. Den utbyggingsavtale som er inngått med Block Watne dekker kun første byggetrinn med ca 180 boliger. For neste byggetrinn må det også inngås utbyggingsavtale med aktuell utbygger. Konklusjon Administrasjonen anbefaler at reguleringsforslag og utbyggingsavtale godkjennes. Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart, utsnitt av kommuneplanens arealdel 2. Reguleringsforslag, sist datert Reguleringsbestemmelser, sist datert Utbyggers planbeskrivelse 5. Oversikt innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn 6. Brev fra I/S Harsem Sørensen, datert Forslag til utbyggingsavtale 8. Bilagsliste, alle saksdokumenter / utrykte vedlegg