MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE

Transkript

1 ALVDAL KOMMUNE Møtested: Alvdal kommunestyresal Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 6/14 14/109 DETALJREGULERING FOR FOLLHEIM (GAMLE FURULOFTET) PRINSIPPSAK - REGULERING TIL BOLIG- OG FRITIDSFORMÅL INNENFOR LNF-FORMÅL I KOMMUNEPLANES AREALDEL Alvdal, den Svein Borkhus /s/ ordfører Eventuelt forfall meldes snarest til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Representanter som er inhabile i en sak varsler ordfører om dette slik at vararepresentant kan innkalles. Møtet er åpent for publikum. Gruppemøte avholdes SP V AP Krf Frp tirsdag kl Kommunestyresalen tirsdag kl Kammerset onsdag kl Kommunestyresalen onsdag kl Kammerset onsdag kl Kammerset

2 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 6/14 DETALJREGULERING FOR FOLLHEIM (GAMLE FURULOFTET) PRINSIPPSAK - REGULERING TIL BOLIG- OG FRITIDSFORMÅL INNENFOR LNF-FORMÅL I KOMMUNEPLANES AREALDEL Arkiv: PLA Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Hilde Aanes Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 6/14 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker Vedlegg: 1. Kommunens vurdering av virkninger for miljø og samfunn, jf. forskrift om konsekvensvurdering 4. Melding om vedtak sendes til Gaia Øst Eiendom v/ John Gursli, Solvegen 3, 2312 Ottestad. Feste NordØst landskapsarkitekter, Hyttstua, 2540 Tolga. Fylkesmannen i Hedmark; postmottak@fmhe.no. Hedmark Fylkeskommune; postmottak@hedmark.org. Saksopplysninger: Gaia Øst Eiendom søkte om tillatelse til igangsetting av detaljregulering for Follheim i Alvdal kommune. Firmaet ønsker å regulere for et kurs og konferansesenter med fokus på livskvalitet; helse og miljø, et livsstilsenter med økologisk tilpassa bolig- og fritidsbebyggelse, basert på runde hus. Kurs- og konferansesenteret er lokalisert til de eksisterende bygningene på Follheim. Herfra planlegger de å å drive flere firmaer. De ønsker å regulere et byggeområde på ca 690 daa for 70 boenheter; 50 boliger og 20 fritidsboliger. Bolighusene skal plasseres i skogen overfor Follheim, nært eksisterende bebyggelse (livsstilsenteret). Tiltakshaver ønsker at bebyggelsen skal tilpasses landskapet og gi minimale inngrep i naturen på naturtomter uten store plener. Mest mulig vegetasjon skal bevares. Inntil 20 runde hytter er tenkt regulert inn i lia nord og øst for boligbebyggelsen. Skogen mellom byggeområdene skal bevares. Det skal anlegges friområder og turstier i skogsområdene. Bersvendsbekken vil være sentral for tilrettelegging innenfor planområdet. Veger skal ha en enkel standard og legges best mulig i terrenget. Øya i Folla ønskes tatt regulert til friområde uten stor opparbeidelse eller bebyggelse. Planområdet ligger primært øst for Fv 29, og vil berøre følgende eiendommer og grunneiere: Gnr/bnr; 11/67,11/73 Gaia Øst Eiendom 11/69, 11/127, 11/132, 11/134 Heidi Hagesveen Hagen 11/126 Vegard Skredderhaugen 7/68 Birger Steihaug 7/277, 11/38 Alvdal kommune 301/8 Statens vegvesen Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 2 av 7

3 De ønsker å regulere hele området, noe som vil sikre en grundig vurdering av hele arealet. Detaljregulering av området vil legge opp til etappevis utvikling, og sikre forutsigbarhet. Kartutsnitt viser omsøkt planområde. Planområdet ligger ca 6,5 km fra Gjelten bru, ca 8,5 km fra krysset Fv. 29 Rv. 3. Side 3 av 7

4 Området som ønskes regulert er i hovedsak skogkledt, med furuskog klassifisert med middels bonitet (kilde: skog og landskap Planområdet ligger innenfor areal avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel , datert Det foreligger ikke vedtatte reguleringsplaner for dette området. Follheim, planområde Ca 3,5 km sør for Follheim ligger Steivanglia, et område regulert til spredt boligbygging. Her er det tillatt bygd 3 boliger i planperioden. Bildet viser forslag til plangrense i kommuneplanens arealdel ble det avholdt et oppstartsmøte mellom tiltakshaver Gaia Øst Eiendom ved John Gursli og Kristin Østgaard, konsulent Feste landskapsarkitekter ved Helge Bakke og Anja Øren Ryen og felles interkommunal enhet for plan-byggesak og geodata ved Hilde Aanes og Bjørn Magne Brekken. Møtet konkluderte med at planstatus for området er LNF, som betyr at det ikke er tillatt med annen bygge og anleggsvirksomhet enn det som har direkte tilknytning til stedbunden næring, i praksis tradisjonell landbruksvirksomhet. Alle private planforslag skal innholdsmessig følge opp hovedtrekkene og rammer i godkjent arealdel til kommuneplan. Detaljregulering til annet formål enn det er regulert til i kommuneplanens arealdel krever vurdering av hvilke konsekvenser dette avviket innebærer, jf. KU- 3 første ledd, bokstav d). Formålet med bestemmelsene om konsekvensutredninger (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres. Kommunen er ansvarlig planmyndighet, og avgjør om planen omfattes av krav til planprogram og konsekvensutredning. Dette må avklares før det varsles oppstart av planarbeidet etter plan- og bygningsloven Ettersom forslaget ikke er i tråd med Side 4 av 7

5 hovedtrekkene og rammer i kommuneplanens arealdel, kan Det faste utvalget for plansaker også, dersom ønskelig, la være å fremme planforslaget på dette grunnlaget. Saksvurdering: Rådmannen synes forslag til reguleringsplan fra Gaia Øst eiendom er svært interessant. Forslaget inneholder mange faktorer som kan bidra til både til økt sysselsetting og bosetting i kommunene. Det fokuseres på tekniske løsninger som vil være i tråd med kommuneplanens målsetting om en bærekraftig forvaltning og bruk av kommunens naturgrunnlag og ressurser. Samtidig er det flere forhold som utfordrer både nasjonale, regionale og kommunale forventninger til planlegging og vedtatte planer. Forslag til plangrense for detaljregulering for Follheim ligger innenfor område regulert til LNF. Detaljregulering til annet formål enn det som ligger inne i kommuneplanens arealdel krever vurdering av hvilke konsekvenser avviket innebærer. Tiltaket skal vurderes etter KU- forskriften 4. Dette vil synliggjøre om planen kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og om reguleringsplanen faller inn under kriteriene for konsekvensutredning. Disse vurderingene er faglige, generelle og av foreløpig karakter. Naboprotester, uttalelser fra offentlige etater, ny kunnskap (eks. kulturminneregistreringer) mv. vil kunne bringe inn nye momenter eller føre til krav om/behov for endringer i planarbeidet underveis, også i forhold til krav om konsekvensutredning. Konklusjonen: Etter en samlet vurdering av virkninger for miljø og samfunn, jf. vedlegg 1, konkluderer rådmannen med at konsekvensene for Alvdalssamfunnet som helhet synes å være så store at planen vil måtte omfattes av kriteriene i KU- forskriften 4, med krav om konsekvensutredning og planprogram. Kort oppsummert bør følgende forhold konsekvensutredes: o Forholdet til villrein: Planområdet ligger nært inntil villreinen i Knutshø s vår sommer og høstbeiteområde, og det er registrert en trekkveg for rein over Folla / Fv. 29 ca 500 meter nordvest for plangrensa. Tiltaket vil medføre bebyggelse og adkomstveger i et beiteområde i lisida. o Forholdet til kalkskog og rødlistearter: Området fra Bersvendbekken og vestover er karakterisert som et område med viktig kalkskog. Artskartet for rødlistearter viser registreringer knyttet til øya i elva Folla, men det er usikkert hvordan dette vil tåle en eventuell slitasje gjennom bruk. Det er også usikkert hvorvidt registreringene rundt den kalkrike skogen er fullstendig, dette er en lokalitet hvor det er mulig å finne flere sjeldne og truede plantearter. o Forholdet til rasutsatte områder Planområdet grenser til område som kan være utsatt for ras. Omsøkte område er følge NVE s skredatlas ikke undersøkt. Dette bør utredes på bakgrunn av endrede klimatiske forhold som kan forårsake skred på andre steder enn der det har rast tidligere. o Forholdet til Nasjonale forventninger til kommunalplanlegging: Nasjonale forventinger til kommunal planlegging er knyttet opp at kommuner tar hensyn til klimautfordringer og norsk energiomleggingspolitikk i planleggingen.det forventes Side 5 av 7

6 planlegging som gir økt folkehelse og lavere klimagassutslipp gjennom bedre tilrettelegging for syklende og gående. Klima og energi hensyn tilsier at boligfeltet legges for langt unna eksisterende tettsted, og det er tenkt bygd eneboliger som ikke har veldig høy utnyttelsesgrad. Bostedet krever bruk av bil eller buss for å komme til og fra sentrum, noe som bryter med de nasjonale forventningene til kommunal planlegging. o Regionalpolitisk planstrategi for fjellområdene mellom Hedmark og Sør-Trøndelag ( ) Tiltaket kommer delvis i konflikt med Regionalpolitisk arealstrategi for felles fjellområder i Sør Trøndelag og Hedmark som har tre hovedfokus; tilrettelegging for bosetting, næringsutvikling og bevaring av natur- og kulturarv. Retningslinjene i de bygdenære delene av regionen vil ha fokus på arealbruk som styrker utvikling av levende sentrum og gode bygdesamfunn, nærområder og oppvekstmiljø. Deler av næringslivet - så som landbruk, reiseliv, kulturnæringer m.v, har også base i disse områdene, og må inngå som et element i stedsutviklingen. Kommunedelplan for Alvdal kommune har grovt sett definert Alvdal tettsted som området mellom Steia Plassen. Her vil det være aktuelt å legge til rette for økt bosetting. Follheim ligger 6,5 km fra Gjelten bru, og vil, ferdig utbygd med 50 boligtomter påvirke både sentrumsfunksjoner, nærområder, oppvekstmiljø og trafikkbilde. Strekningen mellom Follheim og Gjelten bru er ikke tilrettelagt for gang- og sykkelvei, noe som gir store trafikksikkerhetsmessige utfordringer for myke trafikanter. Vedtakets konsekvenser for klima og miljø. GAIA Øst ønsker å foreta ei utbygging basert på ny teknologi som kan gi positive konsekvenser for en bærekraftig utvikling med hensyn til klima og miljø., Dette kan gi ringvirkninger og overføringsverdi for fremtidig byggeteknikk basert på lokale ressurser. Gjennom konsekvensutredning vil en forsikre seg om belastningen på villreinstammen i Knutshø samt eventuelle trua og sårbare arter i kalkfuruskogen ikke blir for stor. Denne vil også synligjøre hvilken belastning miljø- og samfunn vil påføres ved å etablere en slik landsby utenfor Alvdal tettsted, sett i lys av samfunnsstruktur, folkehelse og trafikkbelastning. Avslutningsvis vil rådmannen påpeke det faktum at det vesentligste areal av det som planlegges regulert, er areal eid av Alvdal kommune. Slik sett får kommunen en «Ytterligere hatt» i denne saken. Nøyaktig plangrense settes ikke i denne saken, men vil komme opp igjen som egen sak oppstart av reguleringsplan. Likevel bør kommunen allerede nå ta en diskusjonen om salg av areal til Gaia Øst Eiendom, hvis det nå fattes positivt vedtak i denne saken. Et positivt vedtak i denne saken vil medføre at søker starter opp et arbeid som medfører betydelige utgifter. Slik sett vil «bordet fange» for kommunen ved et positivt vedtak. Det dreier seg i dette tilfellet om et ikke ubetydelig areal med produktiv skog. Skog og utmark er og blir et viktig virkemiddel for kommunen ifbm makeskifter og erstatning for annet jordbruksareal som følge av ulike samfunns / fellestiltak. Likevel mener rådmannen at det beskrevne tiltaket er av en slik karakter og samfunnsmessig betydning, at det vil være forsvarlig å avhende arealet til den bruk som her er beskrevet. Side 6 av 7

7 Innstilling: 1. Fast utvalg for plansaker slutter seg til igangsetting av detaljregulering for Follheim i Alvdal. 2. Ut fra en helhetlig vurdering av tiltakets virkning for miljø og samfunn, basert på faktaopplysninger og vurderingene i hvert enkelt punkt bokstav a) til k) i vedlegg 1, vurderes planen til å være så omfattende at de utløser krav om konsekvensutredning og planprogram, jf. plan- og bygningslovens 4-2 og Side 7 av 7