Samlet saksfremstilling Arkivsak 4017/13 211/3, 215/13, 214/18 m.fl DETALJREGULERING VAREGGA III

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 4017/13 211/3, 215/13, 214/18 m.fl DETALJREGULERING VAREGGA III Saksansvarlig Øyvind Aundal Formannskapet PS 8/17 Kommunestyret PS 4/17 Innstilling Melhus kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å godkjenne «Detaljregulering for Varegga III» slik den fremkommer av planbeskrivelse datert , planbestemmelser sist revidert og plankart sist revidert Behandling i Formannskapet PS 8/17 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å godkjenne «Detaljregulering for Varegga III» slik den fremkommer av planbeskrivelse datert , planbestemmelser sist revidert og plankart sist revidert Behandling i Kommunestyret PS 4/17 Bjørn Lyngen bes vurdert sin habilitet, da han har avgitt høringsuttalelse i saken. Han erklæres inhabil og fratrer møtet. Ingen vara. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å godkjenne «Detaljregulering for Varegga III» slik den fremkommer av planbeskrivelse datert , planbestemmelser sist revidert og plankart sist revidert Bakgrunn for saken: Melhus kommune mottok reguleringsforslag datert til «Detaljregulering av Varegga III». Planforslaget er utarbeidet av Rambøll på oppdrag fra Block Watne. Melhus kommune vedtok å legge «Detaljregulering for Varegga III» ut til offentlig høring og ettersyn, Ettersynet skjedde i perioden Planen ble endret noe, og ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og høring 2. gang. Ettersynet skjedde 2. gang i perioden Planen ble deretter liggende ubehandlet etter oppfordring fra forslagsstiller Block Watne. Block Watne har nå fortalt oss at planen er aktuell for dem igjen, og vi tar den derfor opp til endelig behandling.

2 I rekkefølgebestemmelsene er det tatt inn at fortau langs Lyngenvegen nordover skal være opparbeidet og ferdigstilt før første bolig tas i bruk. Parallelt med detaljreguleringen for Varegga III har det vært jobbet med «Detaljregulering Lyngenvegen fortau» mellom Langmyra/Stor-Tronds veg og Kjerkvegen/Ringvegen. Denne planen har også vært ute på offentlig ettersyn og høring, og er også klar for sluttbehandling. Gangen i en reguleringsprosess kan illustreres slik: Saksutredning: Planområdet ligger i Varegga boligfelt, ca. 600 m. langs Fv675 Lyngenvegen sør for E6 i vestenden av Lundamo sentrum. Planområdet er omgitt av boligfelt i nordvest, nord og nordøst. Planområdet består av et platå i sør som avgrenses av en bratt bakke som går over i en slakere bakke nordover. Planområdet er i kommuneplanens arealdel satt av til arealbruksformålet Fremtidig og Nåværende boligbebyggelse. I tillegg er området en del av hensynssonen «Lundamo og Kvernhusdalen», som er hensynssone for ras- og skredfare. Ved 2. gangs ettersyn og høring kom det inn følgende merknader: Nabo Inge Dyrseth: - A. Det vises til brev av Punkt 1 Siden området nå er under regulering, og som også omfatter min eiendom, må det være naturlig å krysse ut min garasje og vise plassering av en ny på kartet. Punkt 2. Det samme gjelder for innregulering av ny tomannsbolig i området der garasjen ble flyttet fra. Innsendt skisse viser hvordan disse løsninger er tenkt innregulert. B I siste planforslag er det inntegnet en gang og sykkelsti fra boligfeltet og inn på min private veg. Dette vil føre til trafikkfarlige situasjoner ved uoversiktlig innkjøring på bakketopp på fylkesvegen. Denne kan på ingen måte aksepteres., og syklene bør følge bilvegen fra boligfeltet og fram til fylkesvegen. Advokatene Hovstad & Kvernrød på vegne av 4 naboer:

3

4

5

6 Over: Forslag, trolig fra 2007, som det henvises til i brevet fra advokatene Advokatene Hovstad & Kvernrød. Rød ring og pil markerer forslag til snuhammer den gangen. Nabo Bjørn Lyngen: - «( ) På vegne av boligeiere langs Lyngenvegen og tilstøtende sideveier tillater jeg meg å fremme følgende merknad: Lyngenvegen er en smal ferdselsvei med hovedsakelig avkjørsler til private boliger, i all hovedsak eneboliger eller gårdsbruk. Veien ligger i kupert terreng og flere av avkjørslene ligger i bakker. Potensielle konflikter mellom kjøretøy som dette medfører (spesielt vinterstid) løses imidlertid ved at dette altså er private veier fra private eiendommer med dertil hørende vikeplikt. Ved anleggelse av vei til boligfelt ser vi imidlertid for oss et større konfliktpotensial, og da sikter vi spesielt til avkjørselen som er inntegnet mellom eiendommene med gnr/bnr 214/5 og 214/13 i det som lokalt kalles Aursandbakken. Vi er bekymret for mulig kollisjonsfare når trafikken fra denne atkomstveien legges inn på Lyngenvegen, samt at vi ser for oss framkommelighetsproblemer spesielt på vinteren hvis kjørende oppover Lyngenvegen på glatt føre skal måtte vike for kjøretøy på vei ut fra denne avkjørselen (som altså kommer inn fra høyre). På dette grunnlag ber vi om at det planlegges vikeplikt for kjørende som kommer fra atkomstveien til Varegga III og skal inn på Lyngenvegen. ( )» NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat)og Sør-Trøndelag fylkeskommune - Har ingen merknader til planforslaget, og ingen vilkår til egengodkjenning. Statens vegvesen: - «( ) Denne uttalelsen er skrevet på vegne av Sør-Trøndelag fylkeskommune som vegeier. Som angitt i vårt brev av , må det i bestemmelsenes punkt [ 5.2] henvises til Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen T Ved fremtidige byggesøknader, må tilfredsstillende støynivå både innen- og utendørs kunne dokumenteres. Eventuelle avbøtende tiltak i form av støyskjermer og støyvoller, må skje på egen tomt.» Sør-Trøndelag fylkeskommune: - Har ingen merknader til planforslaget slik det nå foreligger. Rådmannens vurdering og konklusjon: Rådmannen anbefaler Formannskapet og kommunestyret å vedta at «Detaljregulering for Varegga III» godkjennes. Saken er kjent fra tidligere behandlinger (se vedlagt samlet saksfremstilling fra Formannskapets tidligere behandlinger). Planen har ligget en stund hos oss etter siste ettersyn og høring i påvente av avklaringer hos utbygger. Planen er nå aktuell igjen fra utbyggers side. Kvikkleire Kvikkleireforekomsten under Varegga er klassifisert til risikoklasse 4 (nest største risikoklasse). Før det er aktuelt med utbygging her må det utføres sikringstiltak. To bekker, Nordstubekken og Kvernhusbekken, er sikret i et samarbeid mellom Melhus kommune og NVE.

7 Det må også gjennomføres tiltak for sikring av det øverste platået i planområdet. Dette sikringstiltaket går ut på å ta ut masser på toppen av terrenget for å avlaste grunnen. Dette er et arbeid som tiltakshaver må gjøre som en del av sikringen av utbyggingsområdet. Dette sikrer også nåværende bebyggelse, og er et tiltak som måtte vært gjennomført uansett om det skulle bygges her eller ikke. Kostnadene vil bli fordelt mellom kommunen og utbygger ved en utbyggingsavtale. Arkeologiske utgravinger Sør-Trøndelag fylkeskommune er kulturminnemyndighet, og har vært på arkeologisk befaring i området. Det ble da gjort funn som gjorde at det er nødvendig med arkeologisk utgraving. Det aktuelle feltet er lagt inn i reguleringskartet som hensynssoner. Det er rekkefølgebestemmelser om at det skal foretas arkeologisk utgraving av de berørte fredete kulturminnene før det kan gjøres tiltak i disse områdene. Området er ikke gravd ut ennå. Når planen er egengodkjent, kan Riksantikvaren fatte vedtak om arkeologisk utgraving. Utgiftene for utgravingene skal dekkes av tiltakshaver. Gangvegforbindelse Gang- og sykkelvegene er nummerert o_gs1 og o_gs2. O_ betyr at det er gang- og sykkelveger som er tenkt å være offentlige. Det er naturlig at gang- og sykkelvegene er kommunale, i og med at de er gjennomgående gjennom feltet. Gang- og sykkelvegene hadde ikke fått riktig benevnelse i bestemmelsene, og det er rettet opp i siste reviderte versjon. Kjøreveger Kjørevegene KV1 og KV3 er ikke offentlige. Det er ikke praksis i Melhus kommune at kommunen overtar interne veger i boligfelt. Også her hadde disse vegene feil benevnelse, og det er rettet opp i siste reviderte bestemmelser. Merknader Nabo Dyrseth har en merknad om at han ønsker at hans garasje skal krysses ut, slik at han kan rive den og bygge ny en annen, nærmere anvist, plass på tomta. Vi ser det ikke nødvendig, da hensynet bak å regulere inn eksisterende bebyggelse er å synliggjøre at bebyggelsen kan opprettholdes, på tross av at den kan være i strid med andre forhold i plan. Det sies at bygningen kan bevares (men ikke at den skal, da ville den hatt en annen juridisk linje). Dyrseth ønsker også tegnet inn ny tomannsbolig, som han ønsker å ha muligheten til å bygge på sin tomt. Vår vurdering her er at det har lite for seg å binde grunneieren opp til en gitt løsning her. Ved at planbestemmelsene sier at det er mulig å dele inn området i flere tomter, tillatt tomteutnyttelse er 40 % på en tomt på 1688 m 2 og at bestemmelsene for øvrig sier noe om hvordan bebyggelsen skal se ut, finner vi ikke at det hensiktsmessig å tegne inn huskroppen på en fremtidig mulig bygning her. Videre ønsker Dyrseth at en gang- og sykkelveg som er tegnet inn fra boligfeltet inn til hans veg f_kv4 skal gå ut. Han sikter her til et lite felt som er tegnet inn som en turveg, som er kalt TV4. Turvegene er ment som snarveger i feltet, og trenger ikke opparbeides mer enn det brukerne ønsker. Dyrseth tenker seg at dette vil gjøre det attraktivt for gående og syklende fra feltet å bruke hans private vegsnutt for å komme seg ut på Lyngenvegen. Vi er av en annen mening: når det interne gang- og sykkelvegnettet blir tatt i bruk, vil den markerte turvegen fungere på den måten at det blir lettere for ham selv å komme til gang- og sykkelvegnettet inne i feltet, og dermed tryggere å komme seg til Lundamo sentrum. Vi mener at fordelene er større enn ulempene, også for Dyrseth. Merknadene fra Advokatene Hovstad & Kvernrød inneholder flere ting, og de gjelder flere eiendommer:

8 - At gang- og sykkelvegen GS1 ikke skal være gjennomfartsveg for biler til BF1, derfor bør det innarbeides bom i reguleringsplanen, og regulert vegbredde bør reduseres til 3 m. for ikke å oppfordre til bilkjøring. - Ved lekeplassen nede i feltet, f_lek1 bør det være en snuhammer. - Man ønsker ikke at utnyttingsgraden på boligområdet BF1 skal gå opp fra tidligere angitt 25 % til 40 %. - Det ønskes at gang- og sykkelvegen skal gå i tomtegrensa. - Det ønskes at avkjørselen til tomta gnr. 215/ bnr. 37 skal være fra Langmyra, og ikke fra gang- og sykkelvegen. Melhus kommune vurderer det ikke som nødvendig å regulere inn bom på planen. Selv om det ikke er regulert bom i reguleringsplanen, er det ingen ting i vegen for at grunneierne, evt. i samarbeid med kommunen setter opp en bom på en passelig plassering øverst i gang- og sykkelvegen. GS1 skal ikke være gjennomfartsveg til BF1 og BF2. Det riktige er at de skal være adkomstveg til BE1 og BE2, og det er nå rettet opp i reviderte planbestemmelser. Snuhammeren som er tegnet inn på et tidligere forslag er endret i det forslaget som nå foreligger. Vi vet ikke grunnen til det. Det forslaget som det henvises til er ikke registrert i vårt arkiv, og har en uklar status. Vi vet derfor heller ikke hvorfor det nå er en annen løsning enn den gangen for 10 år siden. Når det gjelder forslaget slik det foreligger i dag, har vi ingen motforestillinger mot det, og vi mener at det kan godkjennes. Utnyttingsgraden på tomter i tettstedene i Melhus kommune har økt, og det blir stadig mer fokus på å utnytte utbyggingspotensialet best mulig. Vi synes med bakgrunn i det at det er naturlig at BYA (lovlig bebygd areal) settes til 40 %. Fylkesmannen har i den første høringen på herværende plan uttalt at utnyttingsgraden ikke er spesielt effektiv arealutnyttelse, og er langt under den forventede utnyttingsgraden til et nytt boligfelt i Melhus kommune. Imidlertid ser de at de kan godkjenne den utnyttingen på grunn av den svært utfordrende geotekniske situasjonen, og at utbyggingen er en del av en omfattende sikringsplan som legger premisser for utformingen av planområdet. Plasseringen av gang- og sykkelvegen og avkjørselen til den ene boligtomten er bestemt av de praktiske forholdene (trafikksikkerhet og stigningsforholdene), og det vil da bli kunstig å legge den i en eiendomsgrense. At avkjørselen ikke kan være fra Langmyra, har også sin bakgrunn i trafikksikkerhet. Bjørn Lyngens merknad er at det bør være vikeplikt fra Varegga III og ut på Lyngenvegen. Vikeplikt bestemmes ikke i reguleringsplanen, men innspillet er notert og bringes videre til fagleder for veg i Melhus kommune. Vegvesenets innspill er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Henvisning til T-1442 er lagt til. Hvis Formannskapet eller kommunestyret mener at noe skal endres, ber vi om at reguleringsplanforslaget ikke godkjennes, men sendes tilbake til administrasjonen med en anvisning på hva man mener må endres før vedtaket kan godkjennes. Vedtaket kan se slik ut: «Melhus kommune vedtar å ikke godkjenne «Detaljregulering for Varegga III» slik den fremkommer av planbeskrivelse datert xx.xx.xx, planbestemmelser sist revidert xx.xx.xx og plankart sist revidert xx.xx.xx. Planen kan godkjennes når følgende endringer er gjort: - ( )» Vedlegg: Planbeskrivelse datert Planbestemmelser datert Plankart Innspill til siste ettersyn og høring Formannskapets sak 163/13 Formannskapets sak 104/13 Andre dokumenter som ikke er vedlagt saken: VAplan Arkeologisk rapport Geoteknisk rapport