Utgreiing Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting

Transkript

1 Vedlegg 4 Utgreiing Lerumstomta vurdering av byggehøgder og tomteutnytting Fabrikktomta ligg mellom utløpet av Sogndalselvi og Dampskipskaia. Elva og fjorden avgrensar tomta mot sør og aust, medan det er den eldre trehusbusetnaden i nedre Sogndalsfjøra og på Elvebakken som avgrensar mot nord og vest. Veidekke er framleis i startfasen av si prosjektering der deira hovudfokus har vore på fornya arealbruk innanfor dei økonomiske rammer som sikrar realisering av prosjektet. I Veidekke sine innspel vert det antyda at eit salgbart bruksareal for bustad på 9250 m 2 er eit minimum. Dette har resultert i 3 alternative framlegg til utnytting av tomta, sett i forhold til bruksareal og bygningstypologi. Eit fellestrekk mellom desse framlegga er lamell-utforming av bygga som, etter Veidekke sitt eige utsegn, best vil ivareta siktforhold for naboar og solforhold mellom blokkene. Byggehøgdene i Veidekke sine framlegg varierer frå 8-10 etasjar, utan at det er teke omsyn til ein eventuell parkeringskjellar. Veidekke sine innspel ligg ved i vedlegg 2. Feltet, med unntak av eigedom 18/67, har eit samla areal på 5211,9 m 2. I Veidekke sine framlegg er det synt til tal for bruksareal, næring og tal på leilegheiter. Desse kan nyttast til å vurdere feltet sitt potensiale for utnytting ved til dømes lågare byggehøgder og andre bygningsstrukturar. Vidare må utrekningane stette dei minimumskrav som er sett til parkering, privat uteareal og felles uteareal 1 i arealdel til kommuneplanen. I vår utrekning har vi lagt til grunn at det ikkje vert lagt til rette for overflateparkering innanfor eigedommen, samt at krav til privat uteareal vert løyst på bygningskroppen. Veidekke angjev salgbart bruksareal i sine framlegg. I vår utrekning har vi lagt til grunn ein utnyttingsfaktor på 0,6 2 for den samla bygningsmassen. Med dette legg vi til grunn at 60 av den samla bygningsmassen vil kunne realiserast som salgbart bruksareal. Dei resterande 40 går med til heissjakter, tekniske anlegg, gangareal, osb. Altså vil det totale bruksarealet verte 40 større enn i Veidekke sine dømer i planframlegget, dette har vi lagt til grunn i vår utrekning i Tabell 1. Grunngjevinga for at vi nyttar -BRA som utnyttingsgrad for dette feltet er at dette gjev stor fleksibilitet for seinare prosjektering. Utnyttinga kan slik verte det same for ein høg bygning med lite fotavtrykk, som ein lågare bygning med større fotavtrykk. I tillegg må det reknast BRA for uteareal etter dei krav som er satt gjennom arealdel til kommuneplanen. Avgrensing av byggehøgde skal sikrast i føresegner til planen. Vår utrekning har gjeve følgjande tal: 1 Leikeareal reknast som del av felles uteareal, men kan også komme i tillegg 2 Eigedomsutviklarar nyttar denne utnyttingsfaktoren som ein tommelfingerregel ved dei aller første kalkylane for eit prosjekt. 1

2 Tabell 1 Illustrative dømer for tomteutnytting på Lerumskaia Alternativ 3 Leilegheiter Fotavtrykk bygg (BYA) 1. 8 etasjar Bustad-/ næringsføremål. Total BRA = m etasjar Bustad-/ næringsføremål. Total BRA = m etasjar Bustad-/ næringsføremål. Total BRA = m etasjar Bustad-/ næringsføremål. Total BRA = m m 2 BYA = m 2 BYA = m 2 BYA = m 2 BYA = 61 - BRA bygg av tomt Parkering 234 p- plassar 5850 m p- plassar 5850 m p- plassar 4775 m p- plassar 4775 m 2 92 Privat uteareal Felles uteareal 1274 m m m m m m m m 2 42 Parkering + Felles uteareal 8580 m m m m BYA bygg + Felles uteareal Tala i denne utrekninga er illustrative, mellom anna ved at fotavtrykket til bygningane (BYA bygg) berre er rekna som eit gjennomsnitt av bygningens totale bruksareal (BRA) dividert på etasjetalet. Med utgangspunkt i dei grunnleggande føresetnadane gitt for disponering av tomteareal i arealdel til kommuneplanen, antyder tabellen at tomtearealet ikkje er stort nok til å handtere Veidekke sitt største framlegg. For Veidekke sitt minste framlegg vil det kunne vere tilstrekkeleg areal på tomta. Det er særskild krav til parkering og felles uteareal som krev mykje areal. Til dømes syner tabellen at ved ei lamell-utbygging med m 2 BRA (det største framlegget) fordelt på 8 etasjar bustad- og næringsføremål, vil fotavtrykket til parkering og felles uteareal krevje 165 (8580 m 2 ) av tomtearealet. Då er det ikkje vektlagt estetiske og arkitektoniske omsyn eller areal til køyreveg. Parkeringsarealet krev åleine 113 av tomta. Krav til parkering må truleg løysast som ein eigen parkeringsetasje med bustad i dei påfølgjande etasjane. Krav til felles uteareal vil også kunne løysast som del av fotavtrykket til parkering, til dømes som uteareal på taket av ein parkeringsetasje. Det samla fotavtrykket til bustad og felles uteareal oppå ein parkeringsetasje vil for det største framlegget utgjere 5161 m 2, altså 99 av tomtearealet. Vi har også utarbeidd eit alternativt framlegg til bygningsstruktur innanfor tomta, illustrert i modell 3 nedst i dokumentet. Dette alternativet er ikkje å rekne som eit konkret utbyggingsprosjekt, men har som føremål å bidra med ytterlegare perspektiv for mogeleg utforming av Lerumstomta. Alternativet 3 Eventuell parkeringsetasje er ikkje medrekna i oversyn over etasjar. 2

3 er i tråd med arealdel til kommuneplanen sine krav til parkering og felles uteopphaldsareal. For å løyse parkeringskravet ser vi det som svært sannsynleg, uansett val av bygningsstrukturar, at grunnetasjen vil måtte nyttast til parkering. Alternativet nyttar punkthus med mellom 2-5 etasjar bustad. Desse ligg oppå 1. etasje som er samla i ei flate. Det skal presiserast at punkthus ikkje er ein bygningsstruktur som vi meiner høver best i området, men det vart nytta som eit bidrag til å illustrere ein alternativ utforming til lamellstrukturen som er nytta i Veidekke sine framlegg. Dette alternativet presenterer følgjande tal for utnytting av tomta: Tabell 2 Illustrativ utnytting av Lerumskaia med punkthus Tomt BRA 1. etg Rest 1. etg BYA punkthus BRA punkthus Samla BRA (punkthus + rest 1. etg) Største høgde 5. etg. 5211, m m m m 2 20 m 2 m 2 m 2 moh -BYA = 82 -BYA = 55 -BYA = BRA = 182 Lågaste høgde 3. etg. 13,6 moh Parkeringskrav Leilegheter 69 Utifrå tabellen kan ein også berekne at ein kombinasjon av ubygd tomteareal og ubygd areal mellom punkthusa oppå 1. etasje utgjer 2798 m 2. Dette kan til dømes nyttast til felles uteareal med ålment tilgjenge. For dette alternativet vil det vere krav om eit felles uteareal på minimum 2190 m 2. I dette alternativet er byggehøgda avgrensa til 5 etasjar totalt, men med varierande byggehøgder, inkludert parkeringsetasje. Dette svarar til ei byggehøgd på 17 m. Med utgangspunkt i at grunnflata for utbygginga truleg vil ligge på kote 3 moh, vil den totale kote/-mønehøgda då verte 20 moh. Andre større bygg innanfor Sogndalsfjøra samt Sjøkanten har følgjande bygge- og største kotehøgder: Bygning G/bnr. Byggehøgd Kote-/mønehøgd Sentrumsbygget 18/12 12 m 24 moh Fossetunet 18/58 13 m 25 moh 18/96 14,5 m 27,5 moh Guro Ness-bygget 21/ m 28 moh Lægreid Hotell 21/39 13 m 27 moh Flåtengården 17/50 16 m 28 moh Sogndal kommunehus 17/48 11 m 24 moh Sjøkanten 64/5/35 23,5 m 26 moh Lerumskaia 18/36 mfl. - Veidekke 33 m 36 moh største framlegg 4 - Veidekke 26,6 m 29,6 moh lågaste framlegg 5 - Alternativet med punkthus 17 m 20 moh 4 Innspel til kommuneplanarbeidet, 10 etasjar bustad. 5 Innspel til områdeplanarbeidet, 8 etasjar bustad. 3

4 Utifrå tabellen ser ein at 17 m byggehøgd er i samsvar med høgda på Flåtengården og elles over gjennomsnittet for Sogndalsfjøra på 13,5 m. Orienterer vi oss sørover mot Sjøkanten representerer den utbygginga ein høgare byggestruktur i tettstaden Sogndal. Sjøkanten er godt synleg frå fleire ulike stadar i Sogndal, den vert likevel ikkje opplevd som dominerande ovanfor den nærast kringliggjande bygningsstrukturen. Årsaker til dette kan vere at Sjøkanten er relativt frittliggjande, kringliggjande bygningar har også større dimensjonar og husar mellom anna næringsverksemd som Nortura, Shell, Berge& Co og Rema I tillegg kan også nærleiken til Stedjåsen vere eit bidrag som dempar inntrykket av Sjøkanten. Ved ei utbygging på Lerumskaia vil ein truleg måtte rekne med at det vil verte fleire større blokkbygningar enn den eine som står på Sjøkanten. Ved samanlikning vil det då sjølvsagt verte ein meir dominerande bygningsmasse på Lerumskaia. Den kringliggande bygningsstrukturen til Lerumskaia er meir sårbar for større bygningsdimensjonar som nær nabo. Både på kort hald med omsyn til sol/skugge, utsyn og innsyn, men også på lengre avstand med omsyn til dominans og kontrast i forhold til den særeigne trehusbusetnaden på Elvebakken, Nedstefjøra og langs strandlinja til og med Hofslund Hotell. Eit eventuelt utbyggingsprosjekt på fabrikktomta balanserar fleire tungtvegande omsyn. Dei enklare definerbare; overordna statlege og kommunale krav til utbygginga, økonomi og utbyggingsareal. Dei vanskelegare definerbare; tilpassing til eksisterande kringliggande bygningsstruktur, gode uteareal og den menneskelege dimensjon. Kommunen sitt ansvar er å sikre at den endelege utforminga tek omsyn til at Sogndal sine ålmente omgjevnadar ikkje skal vike på kostnad av ei gjennomføring som berre tek høgde for dei minstekrav som er sett i regulerande forskrifter og lovverk. Ein transformasjon av området bør ha eit overordna mål om å vidareføre arbeidet med ålment tilkomst til strandsona i sentrum. Dette må også og sjåast i samanheng med vidareføring av Fjordstien mot ein ny gangbru over utløpet av Sogndalselvi. Planframlegg og -prosess I føresegnene til feltet er det utarbeidd to ulike alternativ for byggehøgder og tomteutnytting. Det første alternativet syner kva dimensjonar som kan byggjast ut på feltet innanfor dagens byggehøgd. Det andre alternativet tek utgangspunkt i innspela frå Veidekke. Byggehøgder og tomteutnytting er auka tilnærma det største alternativet i Veidekke sine innspel til planarbeidet. Dette gjer til at både offentlege instansar, innbyggjarar, politikarar og heimelshavarar vil få anledning til å gjere eigne vurderingar og eventuelt formidle desse som merknadar til planframlegget og del av planprosessen. I forkant av endeleg politisk handsaming av planframlegget vil det berre verte utarbeida eitt framlegg til føresegner for byggehøgder og tomteutnytting. Når det gjeld utforming og materialbruk på nye bygningskroppar vil dei arkitektar som Veidekke nyttar i prosjektet ha større arkitektfagleg kompetanse og innsikt i mulegheitene utifrå deira behov. Dette hindrar derimot ikkje at kommunen kan gjere eigne vurderingar av det som vert lagt fram. Eit hovudgrunnlag for kommunen sine vurderingar må vere at størsteparten av bygningane i dei kringliggjande områda har vernestatus og ein kan derfor ikkje sjå for seg ei framtidig transformering av heile området på verken kort eller lang sikt. Utgangspunktet må snarare vere at utbygginga skal bidra til at også dei kringliggjande områda får framheva sine kvalitetar. Vi vågar påstanden at sjølv 4

5 om ingen av husa i trehusbusetnaden er heilt like, er det eit dominerande trekk for Sogndalsfjøra at desse har gjentakande bygningselement i konstruksjon og fasade. Illustrasjonar 3D-modellar I det følgjande er det presentert utsnitt av 3D-modellar vi har utarbeida med ulike byggehøgder og grad av tomteutnytting. Desse er produsert for å supplere skissene som Veidekke utarbeida for sine innspel til planarbeidet. For kvart alternativ er det teke 3 standpunkt, sett ifrå Kjørnes, Loftesnesbrui og Aalkrysset. Modellane ligg også digitalt tilgjengeleg på kommunen sine nettsider ved å klikke seg inn på planframlegget under fana Offentleg ettersyn, høyringar og kunngjeringar. Ved å nytte seg av dei digitale modellane kan ein bevege seg fritt i det digitale landskapet og ta standpunkt der ein måtte ønskje. Modell 1 Modellen syner 3 bygningar med lamell-struktur. Den samla byggehøgda er 26,6 m (29,6 moh) over 8 etasjar. Fotavtrykk og byggehøgde svarar til Veidekke sitt største alternativ for dette planarbeidet. Alle dei 8 etasjane er tilrettelagt for bustad/næring, det er ikkje teke omsyn til parkering. Modellen har følgjande mål: Bygning Fotavtrykk (BYA) BRA parkering BRA bygg BRA bustad A (nærmast Sogndalselvi) 989 m m m m 2 B (midten) 1000 m m m m 2 C (nærmast Dampskipskaia) 655 m m m m 2 Sum 2644 m 2 (BYA = 37 ) 6349 m 2 (BYA = 122 ) m m 2 Figur 1 Standpunkt sett frå Kjørnes 5

6 Figur 2 Standpunkt sett frå Loftesnesbrui Figur 3 Standpunkt sett frå Ålkrysset 6

7 Modell 2 Modellen syner 3 bygningar med lamell-struktur. Den samla byggehøgda er 20 m (23 moh) over 6 etasjar. Fotavtrykket er breiare enn i modell 1. Det er ikkje teke omsyn til krav om felles uteareal. Grunnetasjen er dimensjonert for parkering medan dei 5 øvre etasjane leggjast til rette for bustad. Modellen har følgjande mål: Bygning Fotavtrykk (BYA) BRA parkering BRA bygg BRA bustad A (nærmast Sogndalselvi) 1582 m m m m 2 B (midten) 1600 m m m m 2 C (nærmast Dampskipskaia) 1048 m m m m 2 Sum 4230 m 2 (BYA = 81 ) 4230 m m m 2 Figur 4 Standpunkt sett frå Kjørnes Figur 5 Standpunkt sett frå Loftesnesbrui 7

8 Figur 6 Standpunkt sett frå Ålkrysset Modell 1 og 2 Modellen syner modell 1 og 2 sett i forhold til kvarandre med omsyn til fotavtrykk og byggehøgder. Figur 7 Standpunkt sett frå Kjørnes 8

9 Figur 8 Standpunkt sett frå Loftesnesbrui Figur 9 Standpunkt sett frå Ålkrysset Modell 3 Modellen syner 8 punktblokker oppå ein grunnetasje med parkeringskjellar. Den samla byggehøgda varierer mellom 11 m og 20 m (14-23 moh) over 3-6 etasjar. Modellen har følgjande mål: Blokk Fotavtrykk (BYA) Etasjar BRA BRA bustad m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m 2 Sum 2402 m 2 (BYA = 46 ) 8074 m m 2 9

10 Som tabellen syner har dette alternativet tilnærma 2800 m 2 mindre bustadareal enn det minste framlegget til Veidekke. Med ein gjennomsnittleg leilegheitsstørrelse på 70 m 2 vil dette alternativet i modell 3 gje tilnærma 95 leilegheiter, ein differanse på 51 leilegheiter i forhold til dei 146 leilegheitene som Veidekke presenterer i sitt minste framlegg. Sjølve bygningstypologien, punktblokker, er ikkje avgjerande for dette alternativet. Figur 10 Standpunkt sett frå Kjørnes Figur 11 Standpunkt sett frå Loftesnesbrui 10

11 Figur 12 Standpunkt sett frå Ålkrysset 11