Saksframlegg. Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 13/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 13/ Arkiv: L12 2. gangs handsaming - Områdereguleringsplan Fjøra vest * Tilråding: Kommunestyret vedtek områdeplan Fjøra vest, sist revidert , i tråd med plan- og bygningslova Handsaming: Innspel til områdeplan Fjøra vest frå adv. Harris og Rune Svedal etter at saka vart sendt ut vart sendt ut på e-post til forvaltningsutvalet Astrid Hove (Ap) la fram følgjande forslag: Før reguleringsplanen vert lagd fram for kommunestyret skal det gjerast følgjande endringar: , og vert tekne ut frå føresegene - planomtalen vert endra. Dei aktuelle eigedomane vert ikkje kravd løyst inn før utbygging i sentrum krev det. Einar Vatlestad (H) la fram følgjande forslag: - G.bnr18/17 og 18/41 vert regulert til bustad. Det vart røysta over endringsframlegga: Framlegget til Astrid Hove (Ap) vart samrøystes vedteke. Framlegget til Einar Vatlestad (H) fekk 2 røyster (H, FrP) og fall. Rådmannen si tilråding: Kommunestyret vedtek områdeplan Fjøra vest, sist revidert , i tråd med plan- og bygningslova Vedlegg: 1. Planomtale, sist revidert Føresegner, sist revidert Plankart, sist revidert Alle innkomne merknadar 5. Vurdering av merknadar og endringar i plandokumenta 6. Trafikkanalyse for Sogndalsfjøra 7. 3D-illustrasjonar av planområdet (uprenta)

2 Saksutgreiing: Bakgrunn: I arealdel til kommuneplanen, vedteke , vart Sogndal sentrum samla regulert til sentrumsføremål. Etter føresegn 1-1 i arealdelen vert det innanfor sentrumsføremål satt krav om utarbeiding av 6 områdeplanar. Områdeplanen skal vidareføre arbeidet med ei god tettstadsutvikling og sentrumsutvikling, som var eit viktig tema i arbeidet med arealdel til kommuneplanen. Tilhøve til andre planar: Innanfor planområdet er det mange nye og eldre reguleringsplanar. Områdeplanen vil fullt ut erstatte 6 reguleringsplanar og delvis erstatte 6 andre reguleringsplanar. Oversyn over desse kjem fram av kapittel 4.2 i planomtalen. Langs Gravensteinsgata vil områdeplanen dele felles plangrense med reguleringsplan for sykkelfelt gjennom Gravensteinsgata. Statens vegvesen (SVV) leiar dette planarbeidet og har meldt oppstart av dette. På noverande tidspunkt er det ikkje avklara når det planframlegget er klart for offentleg høyring og ettersyn. Når det gjeld avgrensing mellom områdeplan Fjøra vest og SVV sin plan for sykkelfelt i Gravensteinsgata har vi i samråd med SVV komme fram til at områdeplan Fjøra vest set si avgrensing i ytterkant av vegareal mot vest og nord. Dersom SVV sine planarbeid seinare overlappar områdeplan Fjøra vest vil det vere avgrensinga for det nyaste planarbeidet som overstyrer eldre planarbeid. Planprosess: Etter plan- og bygningslova 4-1 skal det for reguleringsplanar utarbeidast planprogram dersom kommunen vurderer at planframlegget har vesentlege verknadar for miljø og samfunn. Med utgangspunkt i forskrift om konsekvensutreiing 3 g) og 4 h) og i) med tilhøyrande vedlegg 1, vurderte vi lovverket slik at det ikkje er krav om konsekvensutreiing og slik heller ikkje planprogram for dette områdeplanarbeidet. Det vart meldt oppstart av områdeplanarbeidet den , med 3 veker frist for innspel innan den Arbeidstittelen var då områdeplan nedre Sogndalselva. Den vart det meldt utviding av planområdet og ny frist for innspel vart satt til Til melding om oppstart kom det inn 19 innspel, både skriftlege og munnlege. I møte den vart forvaltningsutvalet orientert om hovudføremåla i planarbeidet. I møte den vedtok forvaltningsutvalet å legge områdeplanframlegget ut til offentleg høyring og ettersyn, då under tittelen områdeplan Fjøra vest. Områdeplanframlegget låg ute til offentleg høyring og ettersyn i perioden Den vart det halde eit ope informasjonsmøte om planarbeidet i kommunestyresalen på Sogndal kommunehus. Gjennom offentleg høyring og ettersyn kom det inn 45 merknadar frå 31 ulike høyringspartar. Alle merknadane er samla i vedlegg 4. Alle merknadane er summert, vurdert og tilrådd i vedlegg 5. På bakgrunn av vår tilråding til dei innkomne merknadane er det gjort ei rekkje mindre endringar gjennom spesifikasjonar og presiseringar i føresegner og plankart, desse kjem også fram av vedlegg 5. Desse endringane som er gjort i plandokumenta føreset ikkje ny offentleg høyring og ettersyn etter i plan- og bygningslova. Dette er fordi endringane fyller eit eller fleire av følgjande krav: at dei er avklart med aktuelle eigarar og festerar som er direkte påverka og/eller påverka myndigheiter, er i tråd med gjeldande reguleringsplanar og/eller ikkje avgrensar dagens bruk og drift av areala. Vurdering:

3 Føremålet med planarbeidet Områdeplan for Fjøra vest er ei vidareføring av arbeidet med god tettstadsutvikling og sentrumsutvikling, som er eit av hovudføremåla i arealdel til kommuneplanen, vedteke Livet i ein tettstad krev gode byrom som inviterer til aktivitet. Korleis tettstaden er knytt saman er avgjerande for å skape liv og mangfald i sentrum. For å sikre ei slik heilskapleg planlegging som ser større område i ein samanheng vart det difor sett krav om områderegulering mellom anna for Fjøra vest, frå kaia til Stedje bru. I arealdel til kommuneplanen er trongen for nye bustadar i kommunen rekna ut i frå forventa folketalsutvikling. Det er mellomalternativet i folketalsframskrivingane frå Statistisk sentralbyrå (2012) som er nytta i vurderinga. Mellomalternativet legg til grunn ein folketalsauke på 3154 nye innbyggjarar i 2040, eller i snitt 113 nye kvart år. Med ein venta årleg vekst på 2,35 personar per hushald vil bustadbehovet då vere 48 nye einingar i året. Arealdel til kommuneplanen legg til grunn at størsteparten av folkeveksten truleg vil komme i Sogndal sentrum. Frå planprogrammet til kommuneplanen kjem det fram at utbyggingsmønsteret i Sogndal sentrum skal vere fortetting og urbanisering. Ein fortettingsstrategi krev administrativ kapasitet og vil truleg føre til tyngre politiske prosessar. Eit av dei sentrale elementa i ein fortettingsstrategi for Sogndal sentrum er å auke tettleiken og forsterke dei urbane strukturane. Dette vil bidra til ein godt utforma og kompakt tettstad som støttar eit mangfald av aktivitetar kor folk bur, arbeidar og nyt fritida i nærområda der det er lett å gå og sykle. Vidare vil ein ved å fortette framfor å spreie busetnaden hindre at jordbruksareal og/eller friluftsareal kring sentrum ikkje vert bygd ned. Planframlegget I arealdel til kommuneplanen vart følgjande område innanfor planavgrensinga identifisert som potensielle tomter for høgare utnytting ved bustadfortetting: Parkeringsplassen med kringliggjande tomter vest for sentrumsparken Eit «nytt» kvartal på Fossetunet Tomme kontor og forretningslokale frå 2. etasje og oppover Utbygging av Lerumskaien Desse 4 områda, saman med ytterlegare 3 områder (nordvest langs Gildevangen, kring Svendsenbygget ved Fjørevegen og søraustsida av Sentrumsbygget) har vorte innarbeid i planframlegget som framtidige bustadområde med høg utnytting, ofte i kombinasjon med andre føremål som forretning, kontor og tilsvarande funksjonar. Sogndalsfjøra skal vere utforma på fotgjengarar og syklistar sine premiss. Med bakgrunn i dette har heile det eksisterande gang- og sykkelvegnettet vorte gjennomgått og vurdert. Framlegg til endringar er gjort med målsetnad om at gang- og sykkelvegnettverket skal vere eintydig, praktisk å nytte og samtidig utformast for å tilby både attraksjonar og målpunkt i gatebiletet. Tilrettelegging for miljøgate gjennom Fjørevegen understreker dette. Her skal det vere rom for mennesket å opphalde seg, oppleve og sjå, samstundes som butikkane får tilstrekkeleg med areal til å promotere seg sjølv. Trafikkanalysen for Sogndalsfjøra konkluderer med at områdeplanframlegget vil bidra til å gjere Sogndalsfjøra meir attraktivt og tilgjengeleg for alle busette i området. Analysen syner at sjølv ved full realisering av fortettingspotensialet i områdeplanen vil god trafikkavvikling vere mogeleg. Per i dag er ikkje tilbodet for mjuke trafikkantar attraktivt eller godt nok. I samanheng med nokre omreguleringar av trafikken i Sogndalsfjøra vil også eit betra tilbod for mjuke trafikkantar gjere til at

4 fleire vil velje å gå eller sykle for kortare turar. For Fjørevegen er miljøgate vurdert å vere den beste løysinga. Sentrumsparken har vorte eit attraktivt og naturleg samlingspunkt i Sogndalsfjøra. Den er også eit godt døme på at det å investere i tiltak som grøntareal og gangvegar gjer til at heile sentrumsområdet vert hyppigare besøkt og meir brukt. Den framlagte utvidinga av sentrumsparken i områdeplanframlegget for Fjøra vest vidareførar tidlegare planverk sin intensjon og den påbyrja utviklinga av ein sentral grønstruktur gjennom sentrum. Dette må vidare setjast i samanheng med det som vert definert som eit grøntdrag frå Dampskipskaia ved fjorden og vidare nord-vestover gjennom sentrumsparken til Gravensteinsgata, med vidare kontakt mot byggefelta på Leite. Med fokus på gode opphaldsrom, grønstrukturar og gode gang- og sykkelnettverk vert det naturleg nok mindre areal tilgjengeleg for køyretøy og særskild parkeringsplassar. Dette er ei utvikling i tråd med arealdel til kommuneplanen, som seier at parkeringsplassar i sentrum bør i størst mogeleg grad byggjast under bakkeplan eller i parkeringsanlegg. Omsynssone for vern av trehusbusetnaden på Elvebakken og i Nedstefjøra er vidareført i tråd med vern av kulturmiljø etter plan- og bygningslova. Hovudintensjonen med vernet er i første rekkje å sikre at det samla uttrykket med trehusbusetnad, hagar og geiler vert ivareteke då dette er identitetsskapande for Sogndal. Det er lagt vekt på at vernet ikkje skal vere så strengt at folk ikkje ønskjer å eige, vedlikehalde og bu i bustadene. Overnatting og bevertning er andre viktige sentrumsfunksjonar i ein tettstad. Utviding av Quality Hotell Sogndal (QHS), med nær ei dobling av overnattingskapasiteten, er viktig for Sogndal. I tillegg omfattar utvidinga større konferansekapasitet, parkeringsanlegg og hotellhage. Planframlegget opnar også for at Lægreid Hotell kan fremje reguleringsplanframlegg for sine utbyggingsplanar. Samanhengar i planframlegget Overordna mål og krav i Sogndal kommune sine vedtekne styringsdokument, fortrinnsvis kommuneplanen, legg tydelege føringar for hovudparten av føremåla i dette områdeplanarbeidet. Ein årsak til at det er tilrådd å utvide arealet i sentrumsparken er arealdel til kommuneplanen sin venta folketalsauke innanfor Sogndal sentrum fram til I dag er det registrert 266 busette innanfor grunnkretsen Sogndalsfjøra. For å imøtekomme denne folketalsauken er det vedteke å auke bustadtettleiken gjennom høgare utnytting. Krav til uteopphaldsareal for bustadføremål vil føre til større press på uteopphaldsareal og grøntområder i sentrum. Den tilrådde utvidinga av parkarealet kan vere med å løyse krava til uteopphaldsareal for den vedtatte bustadfortettinga i sentrum. Parkføremålet i områdeplanframlegget dekkjer eksisterande opparbeide sentrumspark på tilnærma 4700 m 2 og er samstundes utvida med tilnærma 2000 m 2 til 6700 m 2. Planframlegget opnar samstundes for inntil 389 nye bustadeiningar, i tillegg til dei som kan verte etablert på Lerumstomta. Kommuneplanen set krav om minimum 15 m 2 felles uteopphaldsareal per bueining i leilegheitsbygningar i sentrum. Det er då behov for 5800 m 2 nye uteopphaldsareal i ein situasjon der planen vert fullt realisert. Truleg vil det vere avgrensa mogelegheiter til å løyse krava til uteopphaldsareal innan eigen tomt åleine, og det vil då verte aktuelt med frikjøp frå krav til opparbeiding av felles uteopphaldsareal, i tråd med arealdel til kommuneplanen. Utbygging på Fossetunet, slik desse er presentert av tiltakshavar, vil bidra til sentrumsutvikling og fortetting. Utbygginga omfattar parkering under bakken. Utviding av Sentrumsparken vil vere eit

5 føremonn for denne utbygginga. Tiltakshavar planlegg aktivitet på grunnplanet med ulik type restaurant/kafédrift, butikkar og tilsvarande for fasaden vendt mot sentrumsparken. Den venta folketalsauken i Sogndal sentrum vil også leie til både større press på eksisterande infrastruktur og også trong for utbetra infrastruktur. Dette gjeld særskild for vegnettet, både for køyretøy og mjuke trafikkantar. Trafikkanalysen syner at Sogndalsfjøra har eit stort forbetringspotensiale når det gjeld utforming og trafikale tilhøve. Per i dag er mellom anna ikkje tilbodet for mjuke trafikkantar attraktivt eller godt nok. Analysen konkluderer med at utbetringane som ligg til grunn områdeplanframlegget vil bidra til å gjere Sogndalsfjøra meir attraktiv og tilgjengeleg for alle busette i området. Dette gjeld også ved full realisering av fortettingspotensialet i områdeplanframlegget. Krav til fortetting vil gje bygningar på inntil 5 etasjar i planområdet. Dette vil også ha verknad på sol- og skuggetilhøva i Sogndalsfjøra. For sentrumsparken har vi gjennomført sol-/skuggeanalysar av eventuell fortetting for felta på vestsida av parken. Dette har leia til krav om tilbaketrekt toppetasje for å ivareta best mogeleg soltilhøve i parken. For dei resterande felta tilrettelagt for fortetting er det lagt ned krav om sol-/skuggeanalyse på spesifiserte tidspunkt, for å kunne vurdere effekten av desse i seinare framlegg til detaljreguleringsplan. Dimensjonane for illustrert utbygging på Lerumstomta står i sterk kontrast til det eksisterande bygningsmiljøet i Nedstefjøra og på Elvebakken. Likevel er det slik at dette må vurderast opp mot andre omsyn, mellom anna fortetting, næringsutvikling og økonomi, som også er forankra i Sogndal kommune sitt overordna planverk. Ei transformering av Lerumstomta frå industriverksemd til sentrumsføremål og bustad vert berre gjennomført dersom utbyggjar finn det økonomisk interessant å gjennomføre ei utbygging av området. Dersom utbygginga skal bli økonomisk interessant må områdeplanen opne for tilstrekkeleg byggjevolum. Det må påreknast at dette kan gå på kostnad av eksisterande kvalitetar i Sogndalsfjøra. Rådmann tilrår eit byggjevolum som er stort nok til å gje grunnlag for ei utbygging. Samstundes er det stilt krav til samspel med landskapslinjer og omsyn til den eksisterande trehusbusetnaden, siktlinjer, dokumentasjon av sol- og skuggeverknad, samt vidare estetiske og kvalitetsmessige krav. Kommunen har investert mykje tid og ressursar i utvikling av fjordstien og det vil difor vere uheldig dersom brukarane opplever parsellen forbi Lerumstomta som ein barriere eller eit lukka areal. Gjennom føresegnene har vi sikra at fjordstien skal opparbeidast både på aust- og vestsida av feltet som del av prosjektet. Vidare har vi vektlagt estetiske og kvalitetsmessige krav for å motverke at området vert oppfatta som avstengt og privatisert for ålmenta. Samla vurdering Områdeplan for Fjøra vest tek hand om og vidareførar dei føresetnadane som er lagt til grunn gjennom arealdel til kommuneplanen og dei hovudføremål som vart varsla i planoppstart. Planframlegget balanserar det å ta vare på og stadvis forsterke elementa som særpregar Sogndalsfjøra, samstundes som det vert lagt til rette for ei framtidig vidareutvikling av eksisterande sentrumsfunksjonar utifrå ein vedteken strategi om fortetting. Sogndal

6 Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -tenesteleiar-