Saksframlegg. Sakshandsamar: Svein Ålhus Arkivsaksnr.: 11/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Svein Ålhus Arkivsaksnr.: 11/ Arkiv: L12 Søknad om dispensasjon frå byggeline, gesimshøgd og takvinkel - Einarsen Eigedom as Gbnr. 64/5/26 og 64/264 * Tilråding: Forvaltningsutvalet ser positivt på tiltaket om oppgradering av gjeldande forretningsanlegg, men avslår søknad om dispensasjon og stiller krav til omregulering då dette vil ivareta kommunen og samfunnet sine interesser på ein betre og meir heilskapleg måte, jf. kommuneplanen og pbl 1.1. og 3.1. Samla vil fordelene ved å gje dispensasjon vera mindre enn ulempene. Vedlegg: Søknadsbrev, dagsett Revidert søknadsbrev, dagsett Gjenpart av nabovarsling, dagsett Nabomerknad, dagsett Plan- og fasadeskisse Saksutgreiing: Bakgrunn: Einarsen Eigedom as ynskjer å kunne vidareutvikle eigedomen sin i Øyane som i dag blir nytta av matvareforretninga Rema 1000 og bilforretningen Berge & Co. Trong for endringar er skisser slik: 1. «Remabutikken har alt for lite butikkareal og må i tillegg få ny logistikk. Eigar ynskjer å oppdatera fasadane for å få eit meir heilskapleg og arkitektonisk uttrykk på bygningskomplekset. 2. Varemottaket med dagens lokalisering er uhaldbart trafikk messig og det må finnast nye løysingar. 3. Parkeringsareala må forbetrast, både med omsyn til strukturering og tal plassar». Sitat slutt. Planlagt tiltak omfattar nytt lagerareal og varemottak oppført i 1 etasje (ca. 450 m2) plassert i bakkant og inntil nabogrense mot «campingplass/ Stedjevegen 31. Varemottaket vil då få ny tilkomst frå område bak Shell/ Biltilsynet, medan tilkomst til varemottaket i dag er på motsett side mot nordvest, vis a vis dyrebutikken. Vidare er det planlagt ei utviding i 2 etasjar i heile bygget si breidde og 10 meter mot nordvest. I tillegg til utvidinga medfører dette at bilparkeringa som i dag er på plan 2 vert ein del av nytt forretningsareal. Parkering for tilsette som i dag er lokalisert langs tomtegrensa til Stedjevegen 35 (dyrebutikken), vert føreslege flytta opp på taket av bygningen med oppkøyring på baksida som i dag, med i alt 40 plassar. Det er oppgitt at dette medfører ein kapasitetsauke frå ca. 80 til 108 plassar for bygningsmassen.

2 Arkitektkontoret A-38 har med brev av 8.mars d.å. på vegner av tiltakshavar Einarsen Eigedom as fremja søknad om dispensasjonar i samband med planlagt utbygging av Stedjevegen 37, gbnr. 64/5/26, 64/264 og 64/211. Område er innafor felt A, med føremål forretningar i gjeldande reguleringsplan for Øyane del II med endring av Søknaden medfører i alt 4 dispensasjonar frå gjeldande plan. Det vert søkt om løyve til å flytte regulert byggegrense mot nordvest, løyve til å heve tillaten maksimal gesimshøgd med 2 meter, samt etablere ein takvinkel på det planlagde tilbygget på inntil 6 grader, medan føresegnene tilseier flatt tak. Reguleringsplanen tillét bygg i 2 etg. der 2. etg. bl.a. kan nyttast til parkering, medan søknaden omfattar takparkering på tak over 2. etg. Søkjar har grunngjeve dispensasjonssøknaden slik: «Endringane det er lagdt opp til vil etter vårt syn ha liten negativ verknad på kringliggjande miljø. Samfunnsinteressene derimot vil ha nytte av endringa i form av ein tryggare situasjon både for gang- og biltrafikken på tomta i tillegg til ei estetisk oppgradering av både bygning og tomt. Føremålet i reguleringsplanen vert ikkje endra. Vi kan ikkje sjå at reguleringsbestemmelsane vert vesentleg tilsidesett som fylgje av at det vert søkt om dispensasjon på dei ovannemnde punkta. Løysinga krev lite ressursbruk og gir ei raskare løysing enn om ein må gjennomføra ei omfattande endring av reguleringsplanen.» Sitat slutt. Alle naboar/gjenbuarar er varsla og det ligg ikkje føre merknader til dispensasjonssøknaden, men mindre merknader frå ein nabo som vedkjem ei eventuell utbygging og som tiltakshavar vil ivareta. Dette er forhold som ikkje vedkjem dispensasjonssøknaden, men ei eventuell byggesak på eit seinare tidspunkt og vert difor ikkje kommentert vidare no. Det har vore ført samtalar mellom utbyggjar og kommunen, der kommunen i første omgang har stilt krav til omregulering då tiltaket omfattar mange dispensasjonar, medfører ei breiare høyring/varsling og ein muligheit til å koma inn med krav til avgiftsparkering. Utbyggjar har gjeve uttrykk for at han ikkje ynskjer at nemnde eigedom skal inn i parkeringsordninga og har difor valt å prøve saka via dispensasjon i staden for å fremje ei reguleringssak som vert oppfatta som meir tid- og kostnadskrevjande prosedyre. Kommunen kan stillast vilkår til dispensasjon jf. pbl 19-2 første ledd andre punktum, men vilkåra må ta i vare lova sitt føremål og omsyn, jf. pbl 1-1 og 3-1. Vilkåra må også liggja innanfor ramma av dei omsyn lova eller lovbestemmelsen skal ta omsyn til og skal ha ein sakleg samanheng med dispensasjonen. Det er vesentleg at det vert sett vilkår som i størst mogleg grad reduserer dei negative konsekvensane i det aktuelle tilfellet. Vurdering: Søknaden omfattar i alt 4 dispensasjonar, noko som tilseier at forholda vert vurdert ved ei reguleringsendring. Vi har likevel valgt, etter ynskje frå utbyggjar å legge søknaden fram for handsaming. Det er lagt til grunn for vår vurdering av søknaden at dei næraste naboane i område ikkje har merknader. Søknaden er ikkje sendt til fylkesmannen og fylkeskommunen for uttale, då søknaden etter vår vurdering ikkje rører ved saksområda til dei regionale og statlige myndigheitene, jf. pbl Dette grunngjev vi med at tiltaket ikkje medfører endring av føremål/arealbruk eller andre områder som

3 vedkjem deira sektormynde. Dette er også i samsvar med dei retningslinene fylkesmannen i brev av har trekt opp vedkomande trong for uttale frå fylkesmannen. Dispensasjon frå byggegrense mot nordvest: Plankartet for reguleringa viser byggegrense langs Rv-55, mot Stedjevegen 35 (dyrebutikken) og Stedjevegen 31. Eksisterande bygningar er i dag etablert i byggegrense, medan ny søknad omfattar ei utviding mot Stedjevegen 35 med ca. 10 meter og medfører dispensasjon. Det er i søknaden ikkje oppgitt eksakt avstand frå planlagt nybygg til nabogrense, men ettersom ein søkjer om ei gesimshøgd på 11 meter, skal avstanden vere minst halve høgda, jf. pbl 29-4, så lenge det ikkje ligg føre søknad om dispensasjon frå pbl 29-4 eller særskilt samtykkje frå eigar/festar av naboeigedomen. Ettersom parkering og varemottak langs Stedjevegen 35 no vert søkt flytta og erstatta anna stad på eigedomen, som etter vår vurdering gjev positive ringverknader både for parkeringsbehov, tomteutnytting, logistikk ved varelevering og ein tryggare gang- og biltrafikk, ser vi ikkje lenger trongen for ei særskilt byggegrense mot nordvest. Med dei omdisponeringane av arealbruken inne på eigedomen som søknaden legg opp til, vil ein kompensere for det behovet som har vore for plass til parkering og varelevering. Omsynet bak bestemmelsen om byggegrense i dette område er difor etter vår vurdering ikkje sett vesentleg til sides og heimelsgrunnlag for dispensasjon ligg føre. I tillegg skal fordelane ved å gje dispensasjon vere vesentleg større enn ulempene for å kunne gje dispensasjon, jf. pbl Det er dei offentlege interesser i saka som veg tyngst sett opp mot dei private interessene. I følgje opplysningar frå søkjar vert planlagt utnytting av Einarsen Eigedom as sine eigedommar innanfor felt A i gjeldande reguleringsplan i samsvar med regulert u-grad på 0,6. Det er i dei offentlege sine interesser at eksisterande nedbygd areal vert utnytta makimalt og i samsvar med gjeldande planar. Når dette også kan medføre betre og tryggare trafikkavvikling meiner vi det er heimel etter lova til å kunne gje dispensasjon frå gjeldande byggegrense. Dispensasjon frå gesimshøgd og takvinkel: Det er i reguleringsføresegnene til planen 5e gjeve ei avgrensing på gesimshøgd, der denne ikkje skal overstiga 8,9 meter, medan omsøkte tiltak medfører ei gesimshøgd på 11,0 meter i tilbygget sin fasade mot Stedjevegen 35. Mot Rv 55 vil gesimsen auke frå eksisterande til 11,0 meter på den del av gesimsen som omfattar tilbygget. I 5c heiter det vidare at felt A skal ha flatt tak. Søkjar gjev opp at eigar ynskjer at bygget skal få eit arkitektonisk løft og at bygningskomplekset vert meir heilskapleg utforma. Det er tenkt eit luftig bygg med mykje glas i fasadane som løfter seg mot nordvest der hovudinngangen til Rema-butikken er tenkt. Den høgste delen, vert av søkjar skissert som eit slags torgareal i butikken, som vert eit ope volum over to etasjar ope opp til bilutstillinga i 2. etg. Krav til maksimale gesimshøgder har fleire føremål, med bl.a. omsyn til estetikk/arkitektur, nabobebyggelse, terrengtilpassing, utsyn etc., men kan også vere sett meir tilfeldig ut frå omsyn til eventuelle innspel frå til dømes naboar. Heving av gesimshøgda opp til 11 meter er ikkje eit resultat av fleire etasjar og større forretningsareal, men eit ynskje om ei estetisk oppgradering. Ettersom område er regulert til forretningsareal vil det også vere naturleg at område har bygningar som vert vesentleg større enn omkringliggjande bygningsmasse. Det er soleis ikkje naturleg å skulle tilpasse seg nabobygga i høve byggehøgd/ arkitektur. Bygget ligg også i umiddelbar nærleik til Sjøkanten som blir eit vesentleg høgare bygg og som gjer at dette tiltaket med si oppgradering vert meir tilpassa anna forretningsareal i område. Bygget ligg også inntil stigande terreng i bakkant som medfører at ei lita heving av gesimshøgda ikkje har uheldige siluettverknader.

4 Då omfanget av endra gesimshøgd er avgrensa til deler av bygningen meiner vi søknaden ikkje set omsynet bak bestemmelsane om flatt tak og maksimal gesimshøgd vesentleg til sides. Hovuddelen av bygningsmassen vil framleis ha ei gesimshøgd i samsvar med føresegnene. Tilsvarande vil nærast heile bygget ha flatt tak, medan ein mindre del som er planlagt som eit ope areal mellom 1. og 2. etg får ein skråning på 6 grader som etter vår vurdering er å rekna som ei marginal endring i høve gjeldande krav. Føremålet med bestemmelsane er etter vår vurdering difor ikkje sett vesentleg til sides og det ligg difor føre heimel for å kunne gje dispensasjon. Dispensasjon på bruk av tak i plan 3 til parkering: Det heiter i 1.2 i føresegnene at utbyggingsarealet i nordvest kan utbyggast i inntil 2 etasjar. 2. høgda kan nyttast til parkering forutsatt ei bygningsmessig utforming som tek rimeleg venleiksomsyn i høve eksisterande bygg og omgjevnadane. Dette arealet er alt utbygd med parkering i 2. etg. Som følgje av utviding mot nordvest må eksisterande parkering for tilsette erstattast. Tilsvarande vil auke i forretningsareal utløyse nye krav til parkeringsareal. Dette er føreslege løyst ved å nytte deler av taket over 2. etg. til parkering. Føresegnene i planen viser ikkje til ei slik løysing og vi meiner det heller ikkje har vore meining å tillata ei slik løysing slik planen den gong vart vedteken. Vi har difor teke dette med som eit forhold som må handsamast som dispensasjon, sjølv om søkjar ikkje spesifikt har søkt om dette. Dette endrar likevel ikkje definisjonen på tal etasjar, slik at bygningen framleis er å rekne som eit bygg i 2. etg, jf. målereglane for etasje TEK Då område er regulert til forretningsføremål der nødvendig parkering for tilsette og besøkande må løysast innafor føremålet, vil ei løysing med takparkering ikkje sette føremålet med planen vesentleg til sides ved å tillata parkering på tak i det omfang som er skissert i søknaden. Det er difor etter vår vurdering heimelsgrunnlag etter pbl 19-2 til å gje dispensasjon frå føresegnene i planen slik at det vert høve til å etablere takparkering som omsøkt. Ynskje og målsetting om parkeringsordning I kommuneplanen heiter det under pkt a Vekstområde for tettstaden Sogndal: "Innafor dette område er det ynskjeleg at offentleg og private parkeringsplassar tilrettelagt for almen bruk inngår i ordning med avgiftsparkering". Sitat slutt. Tilsvande formulering er det i kommunen sin klimaplan. I sak om "Parkeringsordninga i Sogndal sentrum" heiter det i tilrådinga "Notat om vidare arbeid med parkeringsordninga i Sogndal vert lagt til grunn ved utarbeiding av føresegn om parkeringskrav i Sogndal kommune som del av revisjon av kommuneplanen sin arealdel i 2012". Sitat slutt. Det er med dette opplyst at det er sterkt ynskjeleg at parkeringsordninga som no gjeld i sentrum også skal dekkja heile tettstaden, der ein har parkeringsplassar opne for ålmenta. Etter avtale med Sjøkanten vil parkeringsordninga bli innført på all parkering som er open for ålmenta i dette område. Tilsvande avtalar ligg det for denne typen handselverksemd andre stader i Sogndal sentrum. Det er difor uheldig og om mogleg konkurransevridane dersom ikkje denne typen veksemder vert med i den felles parkeringsordninga i Sogndal sentrum, jf kommunaplan og klimaplan. Ettersom dispensasjonane gjeld høgde, takvinkel, byggegrense og bruk av tak for parkering er det etter vår vurdering ikkje høve til å stille vilkår om deltaking i parkeringsordninga i dispensasjonssaka, då vi ikkje vurderer dette som ein sakleg samanheng med dispensasjonane. Eit slikt vilkår medfører heller ikkje at ein reduserer dei eventuelle negative konsekvensane ved å gje dispensasjon. Ut frå ovannemnde argumentasjonar og der vi berre set søkjelyset på søknaden/dispensasjonane meiner vi det er positivt at eigedomen vert oppgradert og fornya i høve estetisk uttrykk. Det er også av offentleg interesse at eit nedbygd areal vert utnytta meir effektivt enn dagens bruk i dette området. Etter vår vurdering medfører dispensasjonane isolert sett, større fordelar enn ulemper samla sett og

5 dermed høve for kommunen å gje dispensasjonar, jf. pbl Dette medfører likevel ingen plikt til å gje dispensasjon og ingen har heller krav til å få dispensasjon. Då vi ikkje kan stille vilkår om deltaking i parkeringsordninga og det ikkje ligg føre avtale mellom kommunen og utbyggjar om ei slik ordning, vil vi difor tilrå at søknaden vert avslått og i staden stiller krav om omregulering, då vi i reguleringsplan/utbyggingsplan kan ta inn trafikkregulerande tiltak og parkeringsbestemmelsar i føresegner til planen, jf. pbl Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -leiar plan og næring-