Detaljreg ulering av Fåraaunet, reguleringsendring, Levanger kommune. P L A N B E S K R I V E L S E

Transkript

1 Detaljreg ulering av Fåraaunet, reguleringsendring, Levanger kommune. P L A N B E S K R I V E L S E Dato:

2 1. Innledning Levanger kommunestyre vedtok 18. juni 2014 detaljregulering Fåraaunet, Åsenfjorden 1719/228/2 med bakgrunn i forslag utarbeidet av Solem Arkitektur AS på vegne av Ragnhild Eggen Viken og Jonas Viken. I ettertid har det kommet fram behov for å foreta endringer i plankartet og planbestemmelsene. Levanger kommune har fastsatt at endringene må fremmes gjennom en fullstendig planprosess. Endringen skal innarbeides i vedtatt plan. Planbeskrivelsen omfatter kun de forhold som blir endret. Endret tiltak medfører ikke behov for ny ROS-vurdering eller andre utredninger. Det vises i denne sammenheng til utarbeidet dokumenter i forbindelse med vedtatt plan Liste over dokumenter: Planbeskrivelse, datert Plankart i målestokk 1:1000, datert , revidert Planbestemmelser, datert Oversiktskart, datert Dokument i forbindelse med melding oppstart planarbeid (meldingsbrev med vedlegg, annonse, web-kunngjøring) 3 stk. mottatte innspill etter melding oppstart planarbeid 1.2 Vurdering i henhold til naturmangfoldloven Det er gjennomført vurdering av området som omfatter endringstiltakene i planområdet i henhold til 8-12 i naturmangfoldloven. Vurderingen viser at det er funnet løsninger som gir gode samfunnsmessige resultater. 2. Planområdet. 2.1 Lokalisering og arealbruk Planområdet ligger i Levanger kommune, ved Leangsfjorden som er den innerste del av Åsenfjorden, sørøst for Frosta. Vedtatt plan omfatter gnr. 228, bnr. 2 som er en landbrukseiendom på ca. 80 daa. Området har en flott beliggenhet med sjøareal mot vest og nord. Mot sør er arealet på eiendommen brattlendt med en topp kote 127 meter. Eksisterende tun og omkringliggende dyrkajord ligger godt skjermet med gode solforhold midtsommers. Adkomst til området er via privat veg med avkjøring til Frostavegen (fylkesveg 753) ca 700 meter fra planområdet. Fylkesvegen har en trafikkmengde på ca ÅDT (kilde: NVDB - Statens vegvesen). 2.2 Vedtatt arealplan Levanger kommunestyre vedtok i møte den 18. juni 2014, sak 31/14, reguleringsplan for Fåraaunet. Planområdet er på ca. 109,3 daa og legger til rette for 19 nye hytter med adkomst, parkering, gangveg, naust/sjøbod, småbåthavn, friområde, landbruk og friluftsformål. 3. Samråds- og medvirkningsprosess Det ble gjennomført oppstartsmøte med Innherred samkommune. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i Levangeravisa Berørte naboer og offentlige organ ble informert gjennom brev og e-post datert , med frist for å gi innspill. Informasjon om planarbeidet har ligget ute på og Levanger kommunen web-sider fra Side1

3 3.1 Innspill til reguleringsforslaget og kommentare r til innspillene. I forbindelse med melding om oppstart regulering/høring forslag planprogram, er det mottatt 3 uttalelser. Nedenfor følger sammendrag av de enkelte innspillene med forslagsstillers kommentarer. ( ) Navn, dato på innspill Norges vassdrags- og energidirektorat Nord- Trøndelag fylkeskommune ( ) Fylkesmannen I Nord- Trøndelag ( ) Innspill Problemstillingene knyttet til steinsprangfare og geoteknikk er kjent. Dette gir gode forutsetninger for å vurdere ROS-forholdene tilknyttet planendringene og ROS-temaene som listes opp synes å være relevante for saken. Fylkeskommunen har ikke merknader til endring av takvinkel. Ny hyttetomt vil komme nærmere sjøen og blir liggende på toppen av en høg skrent og vil kunne bli godt synlig og dominerende i terrenget. Plasseringen vil forskyve parkeringen østover og med større høydeforskjell innen parkeringsplassen. Utvidelsen med ny hytte vil legge beslag på regulert friområde langs sjøen, et belte som er viktig å opprettholde. Terrenget ned mot sjøen er bratt, og det er arealet som nå foreslås til ny hyttetomt som også er best egnet og mulig for aktiv bruk som friområde. Det har vært et viktig grunnlag i reguleringsarbeidet i Fåraaunet å sikre og legge til rette med friområder mot sjøen. Ut ifra ovenstående vil fylkeskommune frarå reguleringsendring som innebærer utvidelse av BFR1 med en ny hyttetomt. Kulturminnefaglig uttalelse viser til tidligere uttalelser samt gjennomførte arkeologiske påvisningsundersøkelser i planområdet. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser ingen merknader til de foreslåtte endringene. Miljøvernavdelingen viser til at tiltakshaver gjennom hele planprosessen har gitt uttrykk for et ønske om å sikre allmennhetens tilgang til strand- og sjøområdene. Miljøvernavdelingen har påpekt at mange av tiltakene ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø, og at det må sees på plangrep som kan bidra til en samlokalisering og fortetting av nye tiltak inn mot eksisterende inngrep. For å sikre områdets kvaliteter for Forslagsstillers kommentarer Innspillet tas til etterretning. De momenter som tas opp av fylkeskommune drøftes senere i planbeskrivelsen. Reguleringsendringen tar opp flytting av parkeringsplass og hytte, i tillegg til endring av takvinkel. Vedtatt omfang av naust er ikke med i reguleringsendringen. De momenter som tas opp av Fylkesmannen drøftes senere i planbeskrivelsen. Side2

4 friluftslivet, tilrådde Fylkesmannen i uttalelsen til ferdig planforslag at område for naust/sjøbod ble tatt ut av planen, og at området i stedet ble tilrettelagt som friområde. Dette er ikke fulgt opp i planen. Det vises til uttalelsen fra Nord-Trøndelag fylkeskommune. Planen åpner for 19 nye fritidsboliger, i tillegg til fem eksisterende. Det sjønære arealet er begrenset, og terrenget er dels bratt ned mot sjøen. Planen åpner for å bruke 10 da av arealet ved sjøen til sjøboder/naust. For å sikre de intensjoner tiltakshaver har lagt fram i flere sammenhenger om å utvikle området til friluftsliv og rekreasjon, også for allmennheten, er det etter Fylkesmannens vurdering helt nødvendig å ta vare på de resterende områdene som er satt av til friområder, og ikke avgrense disse ytterligere. Utfordringen med plassering av seks hyttetomter i BFR2 viser at opprinnelig plan har gått ut over områdets kapasitet, og bør kunne løses ved å ta ut ei tomt, uten at dette kompenseres ved å skulle ta friområde til ny hyttetomt. Miljøvernavdelingen vil sterkt fraråde den foreslåtte reguleringsendringen. 4. Avgrensing av planområdet I plankartet omfatter reguleringsendringen en mindre del av området som vart vedtatt i kommunestyret i juni Figur 1. Vedtatt planområde er markert med svart stiplet strek, mens reguleringsendringen omfatter et areal innenfor området vist med blå sirkel. Side3

5 5. Planlagte tiltak 5.1 Endring plankart Figur 2. Utsnitt av vedtatt plan til venstre, forslag til reguleringsendring til høgre. I samråd med levanger kommunen innarbeides endringene i gjeldende plankart og gjeldende planbestemmelser. 5.2 Endring planbestemmelse. Forslag til endringene i vedtatte planbestemmelser vises i følgende tabell: Vedtatt e setninger i Endringsforslag, vedrørende BFR1: 1 eksisterende hyttetomt. BFR1: 1 eksisterende hyttetomt og 1 ny hyttetomt. BFR2: 6 nye hyttetomter i tillegg til 1 eksisterende hyttetomt. BFR2: 5 nye hyttetomter i tillegg til 1 eksisterende hyttetomt. For BFR1-4: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º. For BFR1-4: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º For BFR5: Hyttene skal oppføres med saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º. For BFR5: Hyttene skal oppføres med flatt tak eller saltak / pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º. 5.3 Endringer Det har etter at reguleringsplanen ble vedtatt vist seg behov for en endring inne en mindre del av vestre planområdet. Endringene omfatter feltene FO1, BRF1, BRF2, f_p1, og f_v. Endringen medfører at parkeringsplass f_p1 flyttes noe østover og felt BFR1 utvides til å omfatte eksisterende tomt og en ny tomt. Antall hyttetomter endres ikke da felt BFR2 reduseres med en tomt. I tillegg ønskes en mindre justering av vegtraséen. Planbestemmelsene endres i samsvar med disse forhold, og i tillegg tas inn endring av takvinkel på nye bygninger. For felt BFR5 rettes teksten opp da tillatelsen til flatt tak er gitt i bestemmelsen, men utelatt ved en inkurie i teksten vist i tabellen under avsnitt 5.2. Formålet med reguleringsendringen er å få bedre arrondering av nye hyttetomter og parkeringsplassen. 6 Vurderinger av planlagt tiltak I forbindelse med vedtatt reguleringsplan ble det i planbeskrivelsen gjennomført en vurdering av konsekvensene innen 12 deltema. Disse vurderingene lå til grunn for planforslaget og det kommunale vedtaket. Side4

6 I forbindelse med reguleringsendringen som nå fremmes foretas det en vurdering innen følgende deltemaer: Forholdet til 100-meters-beltet og allmennhetens adkomst til strandsonen. Landskapsvirkninger (nær- og fjernvirkning, evt. silhuettvirkning, landskapsinngrep ved endra vegføring). ROS knyttet til endringer (bl.a. grunnforhold og evt. utfordringer med å bygge så langt ut på skrenten) Andre relevante forhold meters- beltet og allmennhetens adkomst til strandsonen. Byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven gjelder generelt. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. Blant annet skal det foretas en vurdering av hensynet bak byggeforbudet i strandsonen som kan komme i konflikt med utbyggingsinteresser. Det bør i denne vurderingen kunne vektlegges om hensynet til tilgjengelighet til strandsonen for allmennheten kan ivaretas ved at det eksempelvis avsettes areal til kyststi, friluftsområde eller liknende. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates. Forbudet gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Figur 3. Utsnitt av grunnkart med høydekoter, eksisterende bebyggelse og adkomstveg. Området mellom hyttene og ned til sjøkanten er bratt og til dels uframkommelig. Ny hytte vil ikke virke sjenerende på ferdsel langs strandkanten eller på sjøen. Ny hyttetomt er ca. 600 m² og området som i vedtatt reguleringsplan er avsatt til parkering blir en del av tomta. De innspill som ble gitt i forbindelse med behandlingen av vedtatt plan ga ingen indikasjon på at Side5

7 dette arealet var viktig i forbindelse med bruk av området til friluftsformål og at arealet ikke kunne omdisponeres til parkeringsformål. Forslagsstiller mener at endringsforslaget gir innskrenkning i de rettigheter som gie i medhold av friluftsloven til fri ferdsel. På grunn av terrengets og strandsonens beskaffenhet ansees avbøtende tiltak gjennom etablering av kyststi som mindre aktuelt i dette området. 6.2 Landskapsvirkninger (nær- og fjernvirkning, evt. silhuettvirkning, landskapsinngrep ved endra vegføring) Nær og fjernvirkning Ny hyttetomt vil bli liggende inntil eksisterende hyttetomt på gnr. 228, bnr. 13 (med adresse Fåraaunet 102) og med samme avstand til sjøen som denne hytta. Ny hytte vil ligge på ca. kote 20 og med en høg skrent mot nord, foto i figur 4. Fotoet viser at eksisterende og ny hytte blir synlig fra sjøen, men ligger inn under fjellfoten, slik at eventuell silhuettvirkning ikke vil være framtredende på grunn av bakenforliggende fjellformasjon. Figur 4. Foto tatt fra vest (fra sjøen). Pil viser omtrentlig plassering av ny hytte. Figur 5. Foto tatt fra øst (fra land). Pil viser omtrentlig plassering av ny hytte. Veg og parkering I vedtatt reguleringsplan er det satt av areal til adkomst fra felles veg fram til eksisterende hytter lengst vest på Fåraaunet. For å ivareta parkeringsbehovet for eksisterende og nye hytter i denne del av i planområdet, ble det i vedtatt reguleringsplan tatt med en felles parkeringsplass inntil feltet BFR2. Adkomstvegen blir lagt i naturlige trase i med utgangspunkt i der det i dag er sti eller traktorveg. Vegne opparbeides med grus og smal breddeprofil inntil 3,5 meter. I planbestemmelsene er det satt begrensninger for terrenginngrep og plikt til å ivareta vegetasjon som ikke nødvendigvis må fjernes. Ved terrenginngrep må det foretas sikringsarbeid slik at tiltaket ikke medfører ras- og skredfare. Side6

8 Figur 6. Utsnitt av grunnkart med høydekoter, vedtatt vegtrasé og parkering (svart streker) og endret vegtrasé og parkering (rød strek). Endret vegføring vil skje over en strekning på ca. 50 meter og består i at vegen legges inntil 3 meter lengre sør over deler av denne strekningen. Tiltaket vil ikke medføre vesentlig endret terrengendring i forhold til vedtatt trasé. Endret plassering av parkeringen vil medføre noe økt terrengtilpassing. Dette kan tilpasses endret hyttetomt på en slik måte at det ikke medfører vesentlig endret landskapsinngrep. 6.3 ROS knyttet til endringer (bl.a. grunnforhold og evt. utfordringer med å bygge så langt ut på skrenten) I forbindelse med vedtatt plan ble det utarbeidet ROS-analyse i tillegg til at de planlagte tiltak ble vurdert i henhold til prinsippene nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) Etter at avbøtende tiltak var gjennomfør viste analysen / vurderingen at det ikke var noe til hinder for gjennomføring av utbyggingen som planlagt. Forhold vedrørende skred og masseras ble ivaretatt i egen rapport utarbeidet av Multiconsult AS. Rapporten viste at i området der ny hytte ønskes plassert ikke forventes utsatt for steinras. Ny nytte blir liggende på tilsvarende terrengforhold som de to eksisterende hyttene i nærområdet, Fåraaunet 102 og 104. Oppsetting av bygninger i dette terrenget er derfor kjent og det forventes ikke vesentlige ulemper med å innenfor ønsket hyttetomt. Ved at regulert veg flyttes ca. 3 meter mot sør vil hytta kunne trekkes bort fra skrentkanten. På hyttetomta er i dag en liten haug som må fjernes for å få en god byggetomt. Figur 6. Utsnitt av grunnkart med høydekoter og eksisterende hytte (hvite streker) og endret vegtrasé og mulig plassering av hytte (svarte streker). 6.4 Andre relevante forhold Ny hyttetomt ligger i et område med eksisterende el-linjeføring, men vil ikke bli påvirket av dette, da legging av kabel i bakken er et påtenk tiltak uavhengig av tomteplasseringen. I reguleringsendringen er tatt inn en mulig økning av maksimum takvinkel fra 30º til 35º. Hovedårsak til dette er at fler hytteprodusenter har hytter som er tilpasset en takvinkel noe over 30º. Ved varsel oppstart er det ikke kommet inn merknader til forslag om endret takvinkel. Side7