Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /15

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /15 Arkivnr: PlanID Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Tittel: arealplanlegger Dok.dato: Detaljregulering Hellevik Felt B14 og B15 - endring av eksisterende plan - offentlig ettersyn Administrasjonens forslag: Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Hellevik Felt B14 og B15, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert og planbeskrivelse, sist revidert ut til offentlig ettersyn Behandling i Planutvalget Administrasjonens forslag vedtas PUV- 011/15 Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Hellevik Felt B14 og B15, datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert og planbeskrivelse, sist revidert ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Målsettingen med planarbeidet har vært å flytte de to regulerte fritidseiendommene B14 og B15 til mer egnede arealer med tanke på sol og utsikt. Tomt B13, som ble vedtatt med justert lokalisering som en mindre vesentlig endring , er også inkludert i planområdet. Det samme gjelder felles, etablert adkomstvei til de tre tomtene. Ønsket formål for alle 3 tomtene er likt som dagens formål («område for fritidsbebyggelse»). Ønsket endring innebærer en fremskytning av tomtene B14 og B15 noen meter i nordlig retning, innenfor foreslåtte plangrense. De tre tomtene er i nytt planforslag benevnt med BFR13, BFR14 og BFR15. Flyttingen vil medføre at hyttene blir liggende innenfor 100-meters-beltet mot sjø. Administrasjonen mener likevel at eksisterende terreng og topografi taler for at fritidsboligene kan flyttes uten at dette vil medføre ulempe eller sjenanse. BAKGRUNN FOR SAKEN Rambøll AS fremmer på vegne av tiltakshaverne Tommy Haukom og Vidar Jørgensen forslag til endring av «reguleringsplan for del av gnr.55, bnr 2 og gnr.57 bnr.2. Området Hellevig/Øygarden» i Lillesand kommune. Endringsforslaget fremmes som en egen

2 reguleringsplan med tilhørende plankart, planbeskrivelse og plankart som vil erstatte gjeldende reguleringsplan innenfor foreslåtte plangrense. Bakgrunnen for forslaget er tiltakshavers ønske om flytting av de to regulerte hyttetomtene B14 og B15 til mer egna arealer med tanke på solforhold, utsikt og bokvalitet. Tidligere saksgang Gjeldende plan er Hellevik/Øygarden som ble vedtatt Det har siden vedtak vært gjort to mindre vesentlige endringer av planen. Første endring er vedtak som er fattet administrativt som fullmaktsvedtak fra planutvalget. Andre endring er fattet av planutvalget. Endring 1: FPUV 219/09 datert Administrativt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2 vedtas å endre innholdet i vedtatt reguleringsplan for Hellevik/Øygarden som vist i plankart datert Vilkår: Høyden på bebyggelsen innenfor tomt A7 og A8 justeres i bestemmelsene til 5,5meter. Digitale kart ihht SOSI standard skal innleveres kommunen før tiltak kan gjennomføres. Eiendommene gnr. 55, bnr. 74, 75 og 76 må sammenføyes med gnr.55/2 før revidert plan kan vedtas. Tidligere vedtak om mindre vesentlig endring innenfor planens opprinnelige grense oppheves. Endring 2: FPUV 139/09 datert Administrativt vedtak: Med hjemmel i PBL 28-1 nr. 2 vedtas å flytte tomt nummer B13 i reguleringsplan for Hellevik/Øygarden vedtatt Tomten flyttes ca 15 m nordvest som vist på kart datert Vedtaket er fattet med hjemmel i bystyrevedtak 57/04 og intern videre delegering av fagleder på planavdelingen. Planens innhald Totalt areal for planområdet er ca m², hvorav 3527 m² er avsatt til bebyggelse og anlegg og samferdselsanlegg. Byggegrensene for den enkelte tomt er satt snevert for å optimalisere terrengtilpasning. Maksimalt tillatt BYA for den enkelte tomt er 120m2. Endringsforslaget hjemler ingen nye enheter, men innebærer en flytting av eksisterende fritidseiendommer B14 og B15, og en stadfesting av tidligere reguleringsendring og gjeldende plassering av oppført fritidsbolig på eiendom B13. Dagens situasjon Planområdet utgjør totalt ca. 6,3 dekar, er lokalisert på sørsiden av Vallesverdfjorden/ Steindalsfjorden v/hellevig i Vestre Vallesverd, ca. 2 km nordvest for Kjøbmannsvig. Planområdet omfattes i sin helhet av vedtatt reguleringsplan for fritidsboliger. Innenfor planområdet er det i dag regulert 3 hyttetomter; B13, B14 og B15, med tilhørende adkomstvei (figur 1). På tomt B13 er det p.t. oppført en fritidsbolig iht. gjeldende reguleringsplan m/endring datert Den felles adkomstveien og p-plassen til de tre tomtene er etablert og ferdig opparbeidet. Tomtene B14 og B15 er i vedtatt reguleringsplan lokalisert på sørsiden av en knaus, like innenfor 100m-beltet mot sjø. Forliggende planforslag innebærer ny lokalisering for B14 og B15 noe lenger nord og nordøst på denne knausen, og gis ny benevning BFR14 og BFR15. Knausen er en skrinn kolle med grunnlendt furuknausskog ispedd eik og einer. Røsslyng dominerer på de tørreste delene, med overgang mot blåbærlyng i fuktigere drag. Vurdering: Planstatus Nasjonalt nivå De mest relevante nasjonale føringene er statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen av Kystkommunene i Aust-Agder er del av region 2 i

3 disse retningslinjene. For region 2 heter det at Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder der presset på arealene er stort. Offentlige myndigheter skal i sin planlegging og medvirkning legge retningslinjene til grunn: I 100-metersbeltet langs sjøen skal følgende retningslinjer legges til grunn: Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene. Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til fritidsbebyggelse. Endringsforslaget er i tråd med reguleringsformålet for området slik det ligger i gjeldende kommuneplan. Reguleringsstatus Endringen gjelder eksisterende plan. Det foregår ikke annet planarbeid i området. Tematisk vurdering Grønnstruktur Planområdet er del av sørsiden av Vallesverdfjorden, som utgjøres av et typisk sørlandsterreng med en rekke større og mindre skogkledte, skrinne koller og knauser, ispedd små vann. Fra sjøsiden hever terrenget seg stedvis ganske bratt på sørsiden av fjorden. Kollen innenfor planområdet ligger på ca. 38 m, mens heiene i bakkant (3-500m inn i landet) strekker seg opp mot m.o.h. Nordgrensa for planområdet er ca. 50 m fra sjøen. Planområdet er del av de sjønære områdene i indre del av Vallesverdfjorden. Området er preget av flere etablerte hyttefelt med tilhørende adkomstveier og bryggeanlegg. Det er ikke registrert viktige naturtyper i eller nær ved planområdet. Det er ingen åpne ferskvannsforekomster innenfor planområdet. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper eller prioriterte arter i eller nær planområdet. Planvirkning for naturmiljø, jf. nml 8, vurderes på denne bakgrunn å være av liten/ingen. Planområdet er i dag regulert til private fritidsboliger. Det er ikke registrert spesielle verdier som friluftsområde, lekeområde eller som friområde for nærmiljøet. Området som ønskes brukt til fritidsbebyggelse ligger i eksisterende plan som landbruksformål (jord og skogbruk). Dette formålet videreføres på "restarealer" i reguleringsendringen. Det er ingen kjente landbruksinteresser innenfor det aktuelle området, dette primært på grunn av eksisterende topologi. Området er bratt, og dermed vanskelig å nytte til jord- og skogdrift. Det er derfor administrasjonens vurdering at dette reguleringsformålet har liten verdi for det aktuelle området, og har følgelig ikke blitt tillagt noen stor vekt i vurderingen av hvorvidt planendringen skal kunne godkjennes. På grunn av områdets topografi og vegetasjon kan ikke planområdet sies å være en del av strandsonen, selv om det ligger lokalisert innenfor 100-metersbeltet. Planen vil derfor ikke ha påvirkning på biologisk mangfold eller friluftsinteresser nyttet til strandsonen. Kulturminner

4 Det er ikke registrert verdisatte kulturminner eller viktige kulturmiljøer i eller nært ved planområdet. Planforslaget ansees på den bakgrunn ikke å påvirke kulturmiljø eller kulturminner. Estetikk Landskapsvirkning er illustrert i vedlagte 3D-illustrasjoner. Illustrasjonene tar utgangspunkt i at hyttene legges på kote +33. Byggegrense for BFR14 foreslås imidlertid satt ved kote + 30 mot nord for å gi rom for evt. nødvendige arkitektoniske grep for å sikre god terrengtilpasning. Illustrasjonene viser at hyttene vil kunne bli synlige fra fjorden, men med et rolig uttrykk. Fritidsboligene fremstår som en naturlig, veltilpasset del av eksisterende bebyggelse i området, og vil ikke punktere nye, ubebygde områder. Etablert og planlagt bebyggelse og småbåtanlegg i forkant mot sjø er hovedblikkfang i landskapet, med de aktuelle fritidsboligene som et avdempet bakteppe. Planbestemmelsene sikrer at mønehøyde (evt. gesimshøyde ved bruk av flatt tak) ikke kan overstige øverste punkt på kollen som berøres. Sammen med bestemmelse med krav om terrengtilpasning og heilandskapet som hever seg i bakkant av hyttene sette fra sjøen, hindrer dette uønskede silhuettvirkninger. Kollen er skogkledt, og det er forslått bestemmelse som sikrer at kollen vil forbli tresatt. Dette vil i stor grad bidrar til å dempe synligheten fra sjø. Det ansees i sum at fritidsboligene i liten/ingen grad vil berøre eller forringe landskapsbildet i Vallesverdfjorden. Universell utforming Det legges ikke spesielt opp til universell utforming gjennom plan. Gjeldene plan har heller ingen spesielle bestemmelser som omhandler universell utforming eller tilgjengelighet for alle for de aktuelle fritidseiendommene. Tekniske forskrifter gjelder. Risiko- og sårbarhetsanalyse Ligger vedlagt i planbeskrivelsen. Det er ikke fremkommet spesielle hendelser/farer i utarbeidelsen av ROS-analysen. Barn og unges interesser Planområdet er i både lokal og regional sammenheng svært begrenset i utstrekning, og er del av et regulert hyttefelt med tilrettelagte fellesområder og uteområder i tilknytning til strandsonen. Det foreligger ikke dokumenterte verdier for friluftsliv, nærmiljø eller barn og unge innenfor planområdet. Nærområdene rundt planområdet er i første rekke preget av gjennomført utbygging av privat hyttefelt med tilhørende anleggsveier og tilrettelegginger i strandsona med badeplasser og småbåtanlegg. Planforslaget innebærer en mindre endring av vedtatte reguleringsplan for hele området, og vil være en svært begrenset bit av det totale utbyggingsbildet i området. Forslaget ansees på denne bakgrunn å ikke innebære nevneverdige planvirkninger for barn og unges interesser. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 2 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Det er ikke innkommet varsel om innsigelse til planendringen. Konklusjon: ADMINISTRASJONENS SAMLEDE VURDERING

5 Planendringen har som mål å legge til rette for flytting av 2 fritidseiendommer for å bedre solforhold, utsikt og boforhold på eiendommene. Det er også tatt med en eksisterende fritidseiendom som tidligere har vært flyttet gjennom planendring. Endringen omfatter også privat adkomstvei og parkering med tilhørende teknisk infrastruktur. Hovedutfordringen med planendringen er at fritidseiendommene blir liggende innenfor 100- metersbeltet mot sjø. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig med fritidsbebyggelse innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Men administrasjonen har i dette tilfellet kommet frem til at dette kan aksepteres, da flyttingen ikke vil medføre ulempe for de hensyn 100-metersbelet skal ivareta, eller være til hinder for allmenn ferdsel. Flyttingen av fritidseiendommene vil gi klart bedre boforhold for den enkelte eiendom, og i så måte gjøre fritidsboligene mere attraktive. Slik topografi og vegetasjon er i området vil ikke fritidsboligene bli liggende i det som kan vurderes å være "strandsonen" og vil ikke være til hinder for ferdsel i denne, eller påvirke biologisk mangfold eller biotoper. Det er annen eksisterende bebyggelse som allerede er etablert foran de omsøkte fritidseiendommene, som allerede beslaglegger strandsonen, slik at selv om planendringen ikke gjennomføres vil strandsonen være "privatisert" både visuelt og gjennom eksisterende bygg og småbåtanlegg. Endringen vil medføre at fritidsboligene vil bli synlige fra sjøen, men vil ikke skape silhuettvirkninger. En skånsom terrengtilpasning og bevaring av vegetasjon vil gjøre at dette vil ha liten virkning på det totale bildet. Planendringen ligger innenfor et eksisterende hytteområde, med tilhørende småbåtanlegg, med langt større visuell virkning på landskapsbildet. Dette dominerer inntrykket fra sjøsiden, og reguleringsendringen vil komme i 2.rekke rent visuelt i forhold til dette. Det er dermed administrasjonens vurdering at i dette tilfellet vil fordelene med å tillate flytting av fritidseiendommer til ønsket plassering innenfor 100-metersbeltet medføre små/ingen ulemper. Det anbefales derfor at reguleringsendringen legges ut til offentlig ettersyn. Saksdokumenter: Vedlegg 1_Del_av_Hellevig-Øygarden_Plankart.pdf Vedlegg_2_Planbestemmelser_forslag_ pdf Vedlegg_3_3D_illustrasjoner_fra_sjø.pdf Vedlegg_5_Innkomne_merknader_oppstart.pdf Ny innsending av planforslag til 1. gangsbehandling Angående forespørsel om oppstartsmøte for endring av reguleringsplan for Hellevik hyttefelt Ønsker oppstartsmøte angående endringer i reguleringsplan Ny innsending av planforslag til 1. gangsbehandling Svar på tilbakekalling av e-post - oversendelse av planforslag for 1. gangsbehandling Tilbakekaller e-post - oversendelse av planforslag for 1. gangsbehandling Oversendelse av planforslag for 1. gangsbehandling Uttalelser til oppstartsmelding Merknader Endring av vedlegg 4 Melding om oppstart av endring av detaljregulering Planavgrensning - godkjent Underskrevet referat fra oppstart Oppstartsmøtereferat