FAGERÅSEN HYTTEOMRÅDE HC 1612

Transkript

1 NBI A/S FAGERÅSEN HYTTEOMRÅDE HC 1612 REGULERINGSPLAN BESKRIVELSE

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Målsetting med planen 1.1 Grunnlag s Målsetning s. 3 2 Beskrivelse av området 2.1 Beliggenhet og atkomstforhold s Generell beskrivelse av området s Områdeinndeling s Eiendomsforhold s Standard / Utbyggingsmønster s. 4 3 Betingelser og kommentarer 3.1 Hyttetomt s Byggesøknad og kontroll s Plassering av hyttetomt s Tekniske anlegg s. 5 4 Revisjoner s. 5

3 1 MÅLSETTING MED PLANEN 1.1 Grunnlag Reguleringsplanforslaget bygger på kommuneplanens arealdel og tar for seg område HC 1612 i Fageråsen. Heistraseen for heis S 1 må justeres i forhold til kommuneplanen, fordi den er tegnet med skarpere bend enn 30 gr. som skal være max. Heistraseen er derfor tatt med for den strekningen som blir justert. Områdegrensen for HC 1612 er også justert etter heistraseen. Kommunen har bestemt at det ikke kan bygges mer enn 20 hytter før den nye heisen er ferdig. Videre er det krav om at utbygginga skal deles inn i etapper som hver for seg skal planlegges ferdigstilt i løpet av maks 2 år fra byggestart. Dette skal framgå av en tiltaksplan som skal utarbeides for utbygginga. 1.2 Målsetning Hovedmålsetningen med planforslaget er å tilrettelegge tomter for fritidsbebyggelse i det aktuelle byggeområdet. I reguleringsområdet ønsker vi å sikre at bebyggelsen utformes med forankring i lokal byggeskikk og materialbruk. Det skal legges vekt på tilpasning til landskap og god terrengtilpasning for bebyggelsen på den enkelte tomt. Vi ønsker at skogbunn og vegetasjon (særlig trær) skal tas vare på ved utbygging av området. BESKRIVELSE AV OMRÅDET 2.1 Beliggenhet Planområdet HC 1612 ligger på begge sider av Fageråsveien, sør for Fageråssetra og det utbygde T-området. 2.2 Generell beskrivelse av området Planområdet ligger i hellende terreng vendt mot øst og sør - øst. Tomtene i området vil få god utsikt over Trysildalføret og Trysilfjellet. Terrenget er moderat kupert og det vil være bra sol/lysforhold i hele planområdet. Jordsmonnet er middels skrint. Vegetasjonen preges av glissen Bar- og blandingskog. Botndekket består i hovedsak av lav, lyng og mose. 2.3 Områdeinndeling Området deles i to av Fageråsveien. Vi tar sikte på å legge ut tomter i størrelsesorden 1-1,2 da i begge områdene. Vi ønsker å ivareta tilgjengelighet til de overordnede friluftsområdene ved å legge inn korridorer med formål friluftsområde inntil de fleste tomtene. 2.4 Eiendomsforhold Området er i privat eie.

4 2.5 Standard og utbyggingsmønster 1 Standard: Det legges opp til en høy standard på tomtene. Tomtene skal i hovedsak være på ca 1-1,3 da, men det legges også ut et mindre antall hytter på 2-2,4 da(1 da=1000 m 2 ) Tomtene skal knyttes til vann/ avløpsnett som er tilgjengelig i nærheten av området. 2 Plassering: Hyttene og atkomstveiene må plasseres og utformes på en slik måte at de glir naturlig inn i terrenget. Eksisterende vegetasjon på tomtene må skånes. Det må sørges for at hyttebyggerne kun tar ned trær som er nødvendig for å plassere hytta. 3 Adkomstveier: Det bør legges opp til smale grusveier, for å unngå for store inngrep i terrenget, men det skal være framkommelig for bil til alle tomter. 4 Friluftsområder: Det skal legges vekt på å gi beboerne adgang til de rikholdige friluftsområdene Trysilfjellet byr på. I reguleringsområdet legges det derfor ut grønt korridorer med forbindelse nær opp til hyttetomter og interne veier. Friluftsområdene skal beholde mest mulig av naturlig vegetasjon. Områdene må skjermes mot alminnelig skogsdrift. 3. BETINGELSER OG KOMMENTARER 3.1 Hyttetomt Hyttetomtene er selveiertomter. Søknad om delingstillatelse besørges av grunneier. Målebrev besørges av grunneier. 3.2 Byggesøknad og kontroll Trysil kommune vil føre streng kontroll av plassering, høyder, materialbruk og farger. 3.3 Plassering av hytte på tomt Hyttene skal plasseres med vekt på adkomstforhold, utsikt, avstand til naboer og at bebyggelsen skal innpasses på en slik måte at områdets egenart opprettholdes. Det siste ønskes oppnådd ved å unngå bebyggelse ute på terrengbrekk og ved å legge bestemmelser som fastsetter maksimale høyder, bredder og møneretning i flukt med terrengformasjonene. 3.4 Tekniske anlegg 1 Veier fram til de enkelte hyttetomter opparbeides av grunneierne før utbygging av områdene. 2 Plass for parkering på den enkelte tomt anlegges av hytteeier i tråd med bestemmelsene. Det må tas hensyn til vinterforholdene på stedet slik at et tilstrekkelig antall vinterparkeringsplasser kan ryddes for snø.

5 3 Vannforsyning. Det legges fram vann fra vannverk til den enkelte tomt 4 Avløp. Det legges fram kloakkledning til den enkelte tomt 5 Eiendommene tilknyttes kommunal renovasjon. Avfall deponeres i henhold til kommunens forskrifter. 6 Det legges fram elektrisitet til hyttetomtene. Fordeling legges som jordkabel innen hytteområdet. 7 Vannledning, avløpsledning, elektriske kabler legges i samme trase, som fortrinnsvis legges langs interne veier. Der traseen ikke kan følge veger, søkes den lagt i tomtegrenser, eller områder som likevel blir preget av inngrep. 4 Endringer/revisjoner Revisjon P.A.R./Ø.L. Det er gjort flere mindre endringer i reguleringsplanen siden den ble vedtatt i Det har kommet tilføyelser til planbestemmelsene og nyere tilliggende planer har tatt med deler av arealet fra planen for HC Plankart og planbeskrivelse har ikke blitt endret tilsvarende. Trysil kommune krever at planbeskrivelsen skal rettes opp ved alle større eller mindre endringer av reguleringsplaner. I dette tilfellet må man derfor være oppmerksom på at beskrivelsen av endringen ikke nødvendigvis henger sammen med resten av planbeskrivelsen i ett og alt, siden denne ikke har blitt oppdatert tidligere. Kommunen har imidlertid gjort det klart at de ikke krever at beskrivelsen rettes opp utover at de ønsker at en beskrivelse av dette endringsforslaget tas inn som et tillegg til gjeldende beskrivelse. Beskrivelse av forslaget Forslagsstiller Trysil 860 AS ønsker å foreta en mindre endring av reguleringsplanen for HC 1612 i Fageråsen. Det dreier seg om et mindre område som omfatter tomtene 22, 23, 29, 30 og 31 i gjeldende plan. Tomtene har aldri blitt fradelt, så de ligger per i dag samlet på en eiendom (gnr/bnr 33/842). Områdets beliggenhet er angitt i illustrasjonen under.

6 Figur 1. Beliggenheten til gnr/bnr 33/842 i Fageråsen. Hensikten med endringen er å legge til rette for en fortetting av et ubebygd fritidsboligområde i Fageråsen hytteområde (HC1612) med flere små fritidsboliger. Hverken formålsgrenser, reguleringsformål eller byggegrenser fra den gjeldende reguleringsplanen for området foreslås endret, bortsett fra at SKV3 er forlenget ut til vestenden av BFF 5. Denne forlengelsen er gjort for å sikre adkomst til tomta som ligger lengst vest på sørsiden av adkomstveien. Her ligger også den viktigste endringen som foreslås, nemlig at de tre tomtene som er regulert inn sør for veien på 33/842 i gjeldende plan deles opp i fem mindre tomter, mens det nord for veien deles opp i tre tomter (se utsnitt av plankart under).

7 Kort forlengelse av SKV3 Ny tomteinndeling Figur 2. Foreslått endring av reguleringsplan for HC Rød stiplet strek angir endret området. Forslagsstiller har i forkant av denne søknaden hatt en dialog med Trysil kommune vedrørende ønsket om en fortetting av dette området. Flere ulike utbyggingsalternativer har vært diskutert. Forholdet til gjeldende reguleringsplan, samt til den overordnede kommuneplanen og i hvilken utstrekning man kan gå ut over bestemmelsene i disse har vært viktige diskusjonstema. Trysil kommune ved administrasjonen ga i brev datert tilbakemelding på tre mulige utbyggingsalternativer som forslagsstiller hadde satt opp. Forslagsstiller har tatt tilbakemeldingen til etterretning og søker herved om en mindre endring av planen slik administrasjonen åpnet opp for i nevnte brev. Det søkes om at det tillates inntil 8 fritidsboliger på gnr. 33 bnr. 842 med ny tomteinndeling som vist i illustrasjonen over. Det vil si at hver fritidsbolig har sin egen tomt. Bruksarealet for hver tomt er maksimalt 125 m2, som fordeles mellom hovedbygning og eventuelt en sidebygning på inntil 40 m2. Det er kun tillatt med et kjøkken per tomt. En slik utbygging tilsvarer 8 fritidsboliger * 6 senger = 48 senger dersom man legger inntegnede senger i hyttene som Trysil 860 AS ønsker å oppføre til grunn. Hvis man derimot regner antall senger per hytte i forhold til størrelsen på hytta og tillatt areal i de ulike kategoriene (HC-standard=200 m2 BRA, HB-standard=140m2 BRA og HA-standard=90m2 BRA) blir det mer riktig å regne 7 senger per hytte. Dette da hyttene som er tenkt brukt har et bruksareal på 118 m2. I sistnevnte tilfelle vil man havne på 56 senger. Kommuneadministrasjonen har imidlertid gitt uttrykk for at dette er en overskridelse som kan godtas, grunnet at bruksarealet fortsatt vil være innenfor rammene i overordnet plan.

8 Hele planen for HC 1612 er oppdatert ihht Plan- og bygningsloven av Formkrav til reguleringsendringen Etter plan- og bygningsloven er hovedregelen at endring av reguleringsplaner må gjennom nøyaktig de samme prosesser som utarbeiding av ny plan. Det er likevel åpning for at mindre endringer kan behandles enklere. Hva som kan defineres som «mindre endring» vil bero på et skjønn, men jf. Miljødepartementets veileder om reguleringsplaner skal definisjonen være stram. Innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Endring av arealformål er heller ikke forenlig med bruk av mindre endring, selv om justering av grensene mellom to formål kan være det. I praksis betyr dette at man i hvert enkelt tilfelle må avklare med planmyndighetene på forhånd om endringen kan gjennomføres som en mindre endring eller om man må gjennomføre en full planprosess. Dersom endringen kan gjennomføres som en mindre endring, kan samtidig planbeskrivelsen begrenses til en nærmere beskrivelse av hva endringen går ut på, avviket fra den gjeldende planen og hvilke konsekvenser endringen vil få. Figur 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for HC 1612 Konsekvenser av reguleringsendringen Avvikene fra gjeldende reguleringsplan er beskrevet i første avsnitt. Foreslåtte endringer synes ikke å ha noen påviselige negative effekter for området. Forslaget er grundig diskutert og utarbeidet i samarbeid mellom Trysil 860 AS og Trysil kommune og det er felles enighet om at dette er en god løsning for en fortetting av området. Det er tidligere varslet oppstart av planarbeid med en endring av planen for HC Her hadde man som utgangspunkt at man ønsket å fortette området med to mindre hytter på 4 av tomtene og tre mindre hytter på tomt 22. Både offentlige høringsinstanser og naboer i området er forelagt skisser og beskrivelse av en slik fortetting gjennom oppstartsbrevet. De innkomne innspill var i stor grad

9 positive. En av naboene påpekte at grepet ville medføre økt trafikk langs veien og ønsket at veien skulle bli oppgradert. Det har vært en dialog med Fageråsen hytteområde om saken og det er enighet om at veien uansett vil bli grøftet opp på ny og oppgradert ifm opparbeiding av vei inn til 33/842. Fra sentralt hold er det ønskelig at ny utbygging skjer gjennom fortetting, noe som også er synliggjort i høringsuttalelsene til oppstartsvarselet. Mer effektiv bruk av arealene innenfor byggesonen er ikke minst en forutsetning for mer miljøvennlig byggeri gjennom at man hindrer beslag av ytterligere areal til byggeformål. Når man diskuterer plassering av senger i tilknytning til skianlegget bør et viktig moment være nærhet til skibakker, heis og sentrale funksjoner og dermed også evt. mindre behov for å bruke bil til og fra disse. Tomtene det er snakk om her scorer høyt på disse kriteriene og man er ikke avhengig av bil for å komme seg ut i alpin- eller langrennsløyper. Siden dette er et HC-område er maks tillatt BYA = 23 % og inntil 3 bygninger per tomt. Med en endring av planen som skissert over vil man få et betydelig lavere %-BYA enn dette og det vil oppleves som at man får mer «luft» og mulighet for mer grøntareal mellom bygningene.