PLANBESKRI VELSE FOR DETALJREGU LERI NGSPLAN FOR N YTRØH AUGEN PLAN I D

Transkript

1 PLANBESKRI VELSE FOR DETALJREGU LERI NGSPLAN FOR N YTRØH AUGEN PLAN I D Utarbeidet av Dato Side 1 av 56

2 Innholdsfortegnelse 1 Sammendrag Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Temaplaner Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensing Risiko- og sårbarhet Side 2 av 56

3 6 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting (veileder) Forskrift Antall boliger, leilighetsfordeling Boligmiljø/ bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur - VA tilknytning Trafikkløsning Kjøreatkomst Utforming av veger Universell utforming Privat og felles uteoppholdsareal Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal og lekeplasser Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Offentlige friområder Turveier Atkomst og tilgjengelighet Andre uteoppholdsarealer Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse Kulturminner Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting/ søppelsug Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Stedets karakter Byform og estetikk Kulturminner og kulturmiljø, evt. Verneverdi Forholdet til kravene i kap. II i Naturmangfoldloven Side 3 av 56

4 8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger Avveining av virkninger Innkomne innspill Innspill til varsel om oppstart Oppsummering av innspill/merknader til offentlig ettersyn av planforslaget Avsluttende kommentar Side 4 av 56

5 1 Sammendrag Planen legger til rette for boligformål på Nytrøhaugen med utnyttelsesgrad på 35% BYA, samt felles lekeplasser, internveier og parkering. 2 Bakgrunn 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for til sammen 8 nye boenheter, med adkomst fra Stormyrkulveien. Felles lekeplasser, internvei og parkering. Bakgrunnen for planarbeidet er at gjeldende plan stiller krav om detaljreguleringsplan for området, gjennom regulering av areal som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig boligformål. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Forslagstiller: Byggproffen Bodø AS v/eivind Nyhagen, Jørgen Tord Hansen, Gøran Aas, Kevin Jakobsen GMK eiendom. Plankonsulent: Unikus As v/siv.ark Tove Ovesen er engasjert av Byggproffen til å forestå planarbeidet. Eierforhold: Byggproffen eier og bygger ut området i nordøst, Jørgen Tord Hansen eier 43/19. Gøran Aas og Kevin Jakobsen er eier og utbygger av vestre del av planområdet med gnr/bnr. 43/1051 og 43/ Tidligere vedtak i saken Ingen tidligere vedtak i saken. 2.4 Utbyggingsavtaler Ikke satt krav til utbyggingsavtaler. 2.5 Krav om konsekvensutredning Bodø kommune har vurdert at planforslaget ikke medfører krav om konsekvensvurdering. Tiltaket gir ingen vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til gjeldende forskrift om konsekvensutredning, og er i tråd med overordnet plan. 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Avholdt møte hvor representanter fra forslagstiller var: Byggproffen Bodø v/eivind Nyhagen, Jørgen Tord Hansen representerer eier av 43/19, Gøran Aas og Kevin Jakobsen. Fra kommunen: Anne Lise Bolland og Kjetil Christensen Annonsering i AN og på kommunens sider tirsdag og fristen for merknader ble satt til Side 5 av 56

6 I tillegg ble det ettersendt brev til alle kommunale etater da disse ikke var kommet med på listen over høringsparter i første omgang. Disse fikk frist til for å komme med merknader. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Kommuneplanens Arealdel Planområde er regulert til fremtidig og nåværende bebyggelse i KPA Gjeldende reguleringsplaner Planområdet ligger i hovedsak innenfor areal regulert gjennom gjeldende KPA, dette med unntak av deler av adkomstveien i sør og deler av Stormyrkullen, som ligger innenfor reguleringsplanen for Løvåsen Boligfelt. Den nordlige delen av planforslaget vil også ligge delvis innenfor reguleringsplanen for Bertnes Støver. 4.3 Tilgrensende planer Planområdet grenser til reguleringsplan for Løvåsen boligfelt i nordvest, til reguleringsplan for Bertnes Støver i øst og store deler av planområdet ligger innenfor reguleringsplan Mørkved - Bertnes mellom RV 80 og Gammelveien. Side 6 av 56

7 Planområde 4.4 Temaplaner - Handlingsplan for kollektiv. - Handlingsplan for gang, sykkel, trafikksikkerhet og miljø. 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer - Fylkesplan for Nordland Naturmangfoldloven (2012) - Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) - Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Beliggenhet Planområdet ligger på Bertnes ca. 15 min med bil og ca. 30 min med buss fra Bodø sentrum og ca. 1,2 km fra Høyskolen/Universitetet. Avgrensning og størrelse på planområdet Side 7 av 56

8 Planområdet som kalles Nytrøhaugen ligger sørvest i et område som heter Nytrøhaugen på Bertnes. Planområdet grenser til Stormyrkulveien i sør og til boligeiendommer i vest, nord og øst. Innenfor planområdet finnes følgende eiendommer; gnr/bnr 43/1051, 43/19, 43/1036 og planområdet omfatter et areal på ca. 4 dekar. Planavgrensningen er vist på illustrasjonen nedenfor. Planavgrensning 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Arealet, som inngår i planområdet, fremstår i dag som et ubebygd grøntområde mellom eksisterende bebyggelse på Nytrøhaugen i øst og bebyggelsen på Løvåsen boligfelt i vest. Tilgrensende område i vest er bebygd med eneboliger av nyere dato, og bebyggelsen i øst består av eldre eneboliger med romslige tomter. Nord for planområdet ligger et grøntområde/lekeplass i tilknytning til Løvåsen boligfelt. RV 80 ligger ca. 150 m nord for planområdet. I sør finnes det jordbruksarealer med spredt bebyggelse helt ned til sjøen. 5.3 Stedets karakter Områdets bebyggelse består i dag i hovedsak av eneboliger, samt noen to- og firemannsboliger. Den historisk opprinnelige bebyggelsen i området er gårdsbruk. Opp gjennom tidene har det gradvis blitt mindre gårdsbruk og mer boligbebyggelse. En del av eneboligene er fra 50-, 60- og 70- tallet. Disse har store luftige tomter, med bebyggelse i 1 ½ til 2 etasjer. Nyere bebyggelse i området har en mye høyere tetthet, lik utnyttelsen i planområdet og enkelte bygg er høyere enn 2 etasjer. Bebyggelsen i området har trekledning, noen av to- og firemannsboligene har innslag av platekleding på fasaden. På nordsiden av RV 80 ligger en blanding av næringsbygg og boligbebyggelse. Det er høy tetthet av boligbebyggelse bygget over tid. I tillegg er det en del næringsvirksomhet på sørsiden av RV 80, vest Side 8 av 56

9 for planområdet. Store forhandlere som Jula, Europris, Plantasjen, Jysk og dagligvarehandel er etablert i området. Planområdet fremstår i dag som et grøntdrag i et ellers sammenhengende boligområde, med store åpne jordbruksarealer og åser i front. Tilgrensende bebyggelse i vest og nord-vest består av en del nyere boligbebyggelse og noen leilighetsbygg. Noen er fremdeles under oppføring, mens det i øst finnes eneboliger fra 70 tallet med store hager. Området som helhet fremstår som relativt samlet der det er bebyggelse, med mye grønt/vegetasjon mellom bebyggelsen. De frittliggende eneboligene består av en-, to- og i noen tilfeller tre etasjes bygninger med loft. Bygningene har for det meste saltak og trekledning. Noe av den nyere bebyggelsen har innslag av platekledning og pulttak. Sør for området finnes et sammenhengende og variert jordbrukslandskap med store grønne sletter, omkranset av partier med lauvtrevegetasjon. Sør for planområdet faller landskapet gradvis ned mot sjøen. Nord for Rv80 og bebyggelsen på Mørkved stiger landskapet mot høyereliggende ås- og fjellpartier. Flyfoto over området Side 9 av 56

10 Planområdets beliggenhet i forhold til skoler og idrettsplasser. Bildet viser den nordvestlige delen av planområdet med tilgrensende bebyggelse i Løvåsen Boligfelt. Side 10 av 56

11 5.4 Landskap Planområdet er et åpent jordstykke i skrånende terreng, med helling mot sør. Det finnes en del lauvskog mot tilgrensende eiendommer i vest og nord. Terrenget ellers består av jordbruksarealer og boligbebyggelse. Planområdet har gode solforhold med både morgen-, formiddag- og ettermiddagssol store deler av året. Alle boligene ligger godt til rette for sol store deler av døgnet. På vinterstid vil solen ligge lavere noe som vil gi færre lystimer enn i sommerhalvåret. Ved nærmeste målestasjon; Bodø lufthavn, er dominerende vindretning hovedsakelig østlig. Dominerende sommervind fra nord/nordvest til sør/sørvest. Vind fra sørlig retning gir normalt høyere vindhastigheter enn vind fra vest og nordvest. Nordlig vindretning i sommersesongen er normalt representert med lavere vindhastigheter, men vind fra nord har gjerne lavere temperaturer og den følte effekten av vinden vil være sterkere. Området ligger relativt lunt til for vind fra nord og øst, i og med at bebyggelsen rundt vil skjermer litt for vinden. Boligene mot vest vil få litt skjerming fra eksisterende bebyggelse i vest, mens planlagt bebyggelse i sør vil bli eksponert for vind fra sør og sørvest. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ingen kjente kulturminner i området 5.6 Naturverdier Det er ikke registrert særskilte naturverdier i området. Området er kategorisert som område med dyrkbar jord i Miljøstatus.no sin kartbase. 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet er ikke kjent for å være i bruk som friluftsområde og er ikke registrert i Salten Friluftsråds friluftkartlegging. I øst er uteområdet til skolen registrert som leke- og rekreasjonsområder med svært viktig verdi. Området brukes av skoleelever, barnehager og lokalbefolkningen. Nordøst for planområdet finnes en grønnkorridor som er registrert som svært viktig; Futelva elvepark. Innenfor dette området finnes en godt tilrettelagt elvesti, med badeplass og parkering. Området er mye brukt som nærturområde for Mørkved, Bertnes og Støver. I vest er det registrert en grønnkorridor som binder sammen øvre og nedre del av RV 80. Foruten disse registreringene er det mulighet for å komme seg ned til strandsonen sør for planområdet, samt større sammenhengende friluftsområder nord for bebyggelsen på Mørkved (Bodømarka). Side 11 av 56

12 Oversikt over registrerte friluftsområder i nærheten av planområde. Hentet fra Salten friluftsråds karttjeneste på nett. Rosa= friluftsområder. 5.8 Landbruk Planområdet er ikke i bruk til landbruk. Deler av områdene sør og vest for planområdet er i dag benyttet til landbruksproduksjon. 5.9 Trafikkforhold Kjøreatkomst I dag fungerer Stormyrkulveien, som er tilgrensende vei i sør, som adkomst for bebyggelsen på 43/1023, 43/78, eller som gjennomkjøring for trafikk til Fenesveien. Veien er ca. 4 meter brei. Planområdet har adkomst til Stormyrkulveien i sør. Stormyrkulveien har direkteadkomst til RV 80 i nordvest og til RV 80, via Fenesveien, i øst. Både Stormyrkulveien og Fenesveien er kommunale veier. Det er ikke etablert helhetlig fortau til nærmeste skole som er Støver. Fartsgrensen på veiene er 30 km/t på Stormyrkulveien og Fenesveien. Støver skole blir innen utgangen av 2019 erstattet med Mørkvedbukta skole. Mørkvedbukta skole vil ligge i ca. 1,5 km gangavstand fra planområdet. Naturlig vei vil da bli Innstrandveien. Pr dags dato har ikke Innstrandveien fortau. Innstrandveien er smal men også relativt lite trafikkert. Det vil kunne endre seg ved etablering av skolen, da både gående og kjørende fra Bertnes vil kunne bruke Innstrandveien. Innstrandveien mellom Mørkvedbukta og Bertnes, er ikke tatt med i planområdet for Mørkvedbukta skole. Det vil også være mulig for beboere i Nytrøhaugen å ta i bruk sykkelvei langs RV 80 og Innstrandveien for å komme til Mørkvedbukta skole. Side 12 av 56

13 Kollektivtilbud Nærmeste busstopp er ca. 250 meter øst for området langs RV 80. Det er også et busstopp ca. 330 meter øst for planområdet, ved Støver skole, og et ca. 500 meter vest for planområdet langs RV 80 Det er i tillegg etablert et togstopp ca. 1,5 km vest for planområdet, nord for RV Barns interesser Planområdet ligger i et etablert boligområde, med skole og barnehage i gangavstand Sosial infrastruktur Skolekapasitet Nærmeste skole er Støver skole som ligger i luftlinje 300 meter øst for planområdet og 500 meter i gangavstand. Støver skole har elever fra 1 7 klasse med om lag 160 elever og 26 ansatte. Mørkvedmarka skole ligger på nordsiden av RV 80. Bodin videregående og UIN ligger 1,5 km nordvest for planområdet. Støver skole blir innen utgangen av 2019 erstattet med Mørkvedbukta skole. Mørkvedbukta skole vil ha elever fra klasse. Innenfor dette skoleområdet er det planlagt et skolebygg, barnehage, en flerbrukshall, et visningssenter/newton læringssenter, laboratorier/forskning, grøntstruktur og evt. Videregående skole. Første byggetrinn vil være skole for 1-7 klasse med ca. 350 elever. Totalt forventes det mellom elever etter siste byggetrinn. Mørkvedbukta vil ligge ca. 1,5 km gangavstand fra planområdet. Barnehagedekning I nærheten av planområdet finnes Mørkvedmarka barnehage, Trollåsmyra barnehage, og 7 andre innenfor en radius på 2 km. Annet Det er flere idrettsklubber i området som for eksempel. Innstranden idrettslag og Hunstad fotballklubb. Støver skolekorps. Av dagligvarebutikker er Rema 1000, Coop og Kiwi i nærområdet Universell tilgjengelighet Universell tilgjengelighet skal gjennomføres så langt det er mulig Teknisk infrastruktur Vann og avløp Boligene knyttes til Kommunalt anlegg. Ledninger Side 13 av 56

14 I området er det etablert anlegg for både el. og teleanlegg Grunnforhold Berggrunnen i planområdet består av kalkglimmerskifer. Over skiferen består området i hovedsak av innmark, et relativt tynt jordsmonn over silt/fjell. Stabilitetsforhold Fast fjell. Evt. Rasfare Ikke aktuelt 5.15 Støyforhold Planområdet ligger utenfor flystøysonene. Planområdet ligger et godt stykke nedenfor RV 80 og i hellende terreng, det gjør at planområdet blir skjermet av landskapet også. Ellers er det samme forhold som ellers i Bodø Luftforurensing Det er ikke kjent at planområdet har luftforurensningsverdier som overstiger grenseverdiene for konsentrasjoner av tillatt luftforurensing. Forholdet er det samme som ellers i Bodø. Side 14 av 56

15 5.17 Risiko- og sårbarhet Hendelse/situasjon Aktuelt Risiko Sannsynlig Virkning ja/nei ja/nei Kommentar Natur-, klima og miljøforhold Er området utsatt for eller kan tiltak i planen medføre risiko for: 1. Massers /skred N 2. Snø / isras N 3. Flomras N 4. Elveflom N 5. Tidevannsflom N 6. Radongass N Alle hus må ha tiltak mot radongass jfr. Teknisk forskrift. 7. Vind J Ikke mer vindutsatt enn ellers i Bodø 8. Nedbør N 9. Sårbar flora N 10. Sårbar fauna - fisk N 11. Naturvernområder N 12. Vassdragsområder N 13. Fornminner N 14. Kulturminner N Generell aktsomhetsplikt ved utgraving. Dukker det opp kulturminner skal arbeidet stoppes. Bygde omgivelser Kan tiltak i planen få virkninger for: 15. Veg, bru, N kollektivtransport 16. Havn, kaianlegg N 17. Sykehus, N omsorgsinstitusjon 18. Skole barnehage N 19. Tilgjengelighet for N Fra vei i planområdet utrykningskjøretøy 20. Brannslukningsvann X VA plan skal beskrive 21. Kraftforsyning N Trafo i området 22. Vannforsyning N 23. Forsvarsområde N 24. Rekreasjonsområder N Forurensningskilder Berøres planområdet av: 25. Akutt forurensing N 26. Permanent forurensing N 27. Støv og støy; industri N 28. Støv og støy; trafikk N 29. Støy; andre kilder N Under anleggsfasen vil det være økt trafikk med støy og støv. Avstanden er god til naboer det vurderes som ikke hensiktsmessig Side 15 av 56

16 30. Forurenset grunn N 31. Høyspentlinje N 32. Risikofylt industri N 33. Avfallsbehandling N 34. Oljekatastrofeområde N å gjøre tiltak. Forurensing Medfører tiltak i planen: 35. Fare for akutt N forurensing 36. Støy og støv fra trafikk N 37. Støy og støv fra andre N kilder 38. Forurensing av sjø N 39. Risikofylt industri N Transport - Er det risiko for: 40. Ulykke med farlig gods N 41. Vær/føreforhold N begrenser tilgjengelighet 42. Ulykke i av- og påkjørsler 43. Ulykker med gående - syklende 44. Ulykke ved N anleggsgjennomføring Andre forhold - Risiko knyttet til tiltak og omgivelser: 45. Fare for N terror/sabotasje 46. Regulerte vannmagasin N med usikker is /varierende vannstand 47. Fallfare ved naturlige N terrengformasjoner samt gruver, sjakter og lignende 48. Andre forhold N N N Det settes av plass til kasse med strøsand øverst i planområde til isete bakke vinterstid. Det er ikke fortau langs Stormyrkulen. Det kan innebære risiko i forhold til manglende helhetlig gangfelt til skole og busstopp. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Innenfor planområdet skal det legges til rette for boligformål med tilhørende lekeplasser, internvei og parkering. Utnyttelsesgraden for området settes til % - BYA = 35 %. Det legges til rette for 6 stk. frittliggende eneboliger og 1 tomannsbolig. Felles lekeareal er todelt. En felles lekeplass sentralt i Side 16 av 56

17 planområdet og en nord i planområdet. Lekeplassene er forbundet med gangsti. Adkomst er planlagt fra Stormyrkulveien Reguleringsformål 12.5 nr. 1. Bebyggelse og anlegg Lekeplass -2 (1610) 0.31 daa Lekeplass -1 (1610) 0.11 daa Boligbebyggelse - (1110) 2.79 daa Renovasjon - (1550) daa Annet opphold- (1690) 0.23 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Kjøreveg - (2011) 0.41 daa Annen veggrunn- (2018) daa Veg- (2010) 0.36 daa 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Boligområdet konsentrert småhusbebyggelse: Det legges opp til seks eneboliger med mulighet for hybel i tre av dem, pluss en tomannsbolig. Alle boligene får parkering på egen tomt og egne hager som er sør og østvendt. Veg: Ny adkomst i sør fra Stormyrkulveien til alle boligene. Felles lek: Lekeplass er delt inn i to områder hvor den delen som ligger lengst nord er størst. Felles lekeplass ligger godt tilgjengelig og oversiktlig i planområdet. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Boligene skal tilpasses terrenget. Eneboligene i sør ligger på rekke øst-vest, disse får adkomst og parkering i nord og utsikt mot sør og Saltenfjorden. Disse tre eneboligene får sokkel med mulighet for hybelutleie. Det medfører inngrep i terrenget for å få tilpasset tomten til sokkelen. Mot vest er det tre eneboliger som er orientert i nord sør retning. Disse følger terrenget mot sør. Nord øst i planområdet ligger den største tomten, her er det lagt opp til en tomannsbolig. Denne tomten vil bli flatet ut. Her vil også felles lekeplass 1 anlegges. Bebyggelsens utforming tilpasses omgivelsene i form og skala og materialbruk, men vil ha et litt mer tidsriktig utrykk. Noen av boligene planlegges med pulttak og noen med saltak. Side 17 av 56

18 6.3.1 Bebyggelsens høyde Innenfor deler av området (B1) kan det oppføres bygninger med inntil 2 etasjer med tilhørende parkering /garasje. Mønehøyden skal ikke overstige 9 m. og gesimshøyden skal ikke overstig 7 m. Innenfor område B2 (med unntak for tomt nr. 7) kan det bare oppføres boliger i en etg, med sokkel. På tomt nr. 7 er det tillatt å oppføre en tomannsbolig med mønehøyde på 7,5m. Ved bruk av pulttak og flatt tak er øverste gesimshøyde lik mønehøyden. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Illustrasjonene under sier noe om hva en kan forvente av volum og høyder. Det er også fastsatt maks koter i bestemmelsene. Situasjonsplan som viser hvor snittene er tegnet. (vedlegg 1.) Side 18 av 56

19 Snitt B. Viser stigning på vei sett mot hus 1, 2 og 3 Snitt A gjennom bebyggelse 1, 2 og 3 Snitt C gjennom hus 7 og 4 Snitt D gjennom hus 7 Alle snitt og situasjonsplan, planlegger. Side 19 av 56

20 Blå linje viser mønehøyder på eksisterende bebyggelse og Orange ca. høyde på regulert bebyggelse. Denne illustrasjonen viser at den planlagte bebyggelsen vil få omtrent samme høyde som eksisterende bebyggelse i området Grad av utnytting (veileder) Forskrift % BYA 35% Redegjørelse maksimal BRA: Hus 1: BRA 182. Hus 2 m 2 : BRA 182 m 2. Hus 3: BRA 182 m 2. Hus 4: BRA 170 m 2. Hus 5: BRA 170 m 2. Hus 6 BRA 170 m 2. Hus 7: BRA 247 m 2. Maksimal BRA for hele planområdet: 1303 m Antall boliger, leilighetsfordeling Det legges opp til seks eneboliger og en tomannsbolig, tre av dem med mulighet for hybel. Det er behov for bolig til mennesker i forskjellige livssituasjoner. Enhetene i rekke vil gi mulighet for de som ikke har økonomi til enebolig, og planområdet tåler denne type bebyggelse her. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Planen vurderes å gi et godt grunnlag for et attraktivt boligområde og boligene vil ha gode solforhold med lekeplasser plassert sentralt i området. Planområdet med tilgrensende boligområder fremstår som et godt etablert område med gode klimatiske forhold. Side 20 av 56

21 Sol/skygge studie, planlegger. Juli kl juli kl April kl april kl Parkering Området ligger innenfor sone C i kommuneplanens arealdel. Parkeringskrav pr. bolig over 50 m 2 er 1,4 plasser. Under 50 m 2 er kravet 1 plass, og under 25 m 2 er kravet 0,3. Kravet til sykkelparkering er 2 plasser for leilighet og enebolig, under 25 m 2 er kravet 1. Antall parkeringsplasser Hver enebolig vil ha krav om 1,4 for enhet over 50 m 2 pluss 0,3 for mulig hybelutleie. For tomannsboligene vil kravet være 1,4 pluss 0,3. All parkering dekkes på den enkelte tomt. Utforming og lokalisering av parkeringsanlegg Parkering vil være i egen garasje/carport pluss på tomt for alle boligene. Sykkelparkering vil også være på egen tomt. Side 21 av 56

22 6.6 Tilknytning til infrastruktur - VA tilknytning. Eksisterende vannledning og rør for felles avløp ligger langs Stormyrkulveien. Utbygging av Nytrøhaugen vil kreve tilrettelegging for hele området. EL tilknytning vil være enten fra punkt sør i planområde, rett over Stormyrkulveien, eller fra punkt nord for planområde ved Nytrøhaugen. 6.7 Trafikkløsning Det lages ny adkomst til planområdet fra Stormyrkulveien til alle boligene. Stormyrkuleveien har fartsgrense på 30 km/t. Fenesveien har fartsgrense på 30 km/t og delvis fortau til skolen og elveparken. Side 22 av 56

23 6.7.1 Kjøreatkomst Tilknytning til overordnet vegnett: Alle enhetene vil ha adkomst fra Stormyrkulveien som grenser til planområdet i sør Utforming av veger Internveien blir regulert til felles vei. Felles vei i området vil ha en bredde på 5 meter, med 3 meter brei kjørebane og 1 meter grøfteareal på begge sidene. Stigningsforholdet er i henhold til krav fra Statens Vegvesen, Veg og gateutforming, håndbok N100, figur B1. generell utformingskrav. Adkomstveien til planområdet skal bygges før det igangsettes tiltak i området. Gående og syklende vil få god tilgjengelighet til planområdet og det er kort vei til nærmeste skole. Fra Stormyrkulveien er det direkte adkomst til sykkelveien sør for RV 80. Støver skole blir innen utgangen av 2019 erstattet med Mørkvedbukta skole. Mørkvedbukta skole vil ha en avstand på ca. 1,5 km fra planområdet (målt langs Innstrandaveien). Naturlig vei vil da bli Innstrandveien. Pr. dags dato har ikke Innstrandveien fortau. Innstrandveien er smal men også relativt lite trafikkert. Det vil kunne endre seg ved etablering av skolen, da både gående og kjørende fra Bertnes vil kunne bruke Innstrandveien. Innstrandveien mellom Mørkvedbukta og Bertnes, er ikke tatt med i planområdet for Mørkvedbukta skole. Det vil også være mulig for beboere i Nytrøhaugen å ta i bruk sykkelvei på sørsiden av RV 80 fram til Mørkvedbukta skole. Side 23 av 56

24 6.8 Universell utforming Universell utforming ivaretas iht. TEK 10. Privat og felles uteoppholdsareal I KPA stilles det krav til at lekeplass/uteoppholdsplass i sone C skal utgjøre minst 35m2 pr boenhet fordelt på strøkslekeplass, nærlekeplass og lekeplass ved inngang. Uteområdet til skolen og elveparken vil fungere som Strøkslekeplass. Størrelse, lokalisering, kvalitet på uteoppholdsareal og lekeplasser I henhold til Bodø kommunes matrise for felles lekeplasser er kravet til nærlekeplass minst 15 m 2 per boenhet og lekeplassen skal plasseres innen 150 meter avstand fra inngang. Lekeplass ved inngang kan betjene fra 5 og opptil 15 enheter og skal være på 150 m 2. I planområdet legges det opp til 8 enheter hvorav 3 enheter har mulighet for hybel. Planområdet vil få to felles lekeplasser som til sammen er på 391m 2. En sentralt i planområdet på 100 m 2 og en på 291 m 2. Lekeplassene vil være innenfor avstandskravet. Begge vil få gode solforhold. De felles lekeplassene vil være relativt flate og opparbeidet. Det settes opp et gjerde rundt lekeplassen i nord for å sikre barna mot tilgrensende veier, samt ikke lede myke trafikanter inn i Nytrøhaugen. Lekeplassen på 100 m 2 ligger sentralt i planområde og er godt oversiktlig fra boligene. Den andre lekeplassen er på 291 m 2 og ligger helt nord i planområdet. Disse forbindes med en gangsti. I tillegg vil hver boenhet få gode og store private ute/oppholdsrom både på bakken og på balkong. Disse vil være mellom 60 m 2 og opp til 200 m 2 pr eiendom. De ligger sør- og vestvendt slik at de vil ha gode solforhold. De vil være et relativt flatt uteområde utenfor alle enhetene, utenom de tre eneboligene lengst sør-øst, disse trappes i terrenget. Eneboligene her vil også ha uteplasser som tilfredsstiller krav til stigning og størrelse. Uteoppholdsarealene skal opparbeides på tiltalende måte med grønnstruktur, beplantning, sitteplasser og lekestativ. Felles lekeplass skal ferdigstilles før det gis ferdigattest. Side 24 av 56

25 Illustrasjon viser felles og private ute/oppholdsarealer på bakkeplan. De mørkegrønne er felles lekeplasser og de lysegrønne er private uteområder. Illustrasjon, planlegger. Ivaretakelse av eksisterende og evt. ny vegetasjon Eksisterende vegetasjon vil bli fjernet, men det vil være mulig å bevare noe vegetasjon i tilknytning til uteoppholdsarealene lengst mot nord. Offentlige friområder Ingen offentlig friområder innenfor planområdet. Nærmeste friområde er elveparken som ligger meter nordøst for planområdet. Ellers er det store grøntområder sør og sørøst for planområdet og det er også mulig å komme ned til strandsonen på flere plasser. På andre siden av RV 80 er det også mulig å komme seg til marka og fjellet. Turveier Ingen registrerte turveier på Salten Friluftsråds nettsider, foruten mulighet for ski- og turgåing i Bodømarka. Det er lokale stier ned til havet, men disse er ikke registrert. Nærområdet består av mye marker og smale grusveier, som gir gode muligheter for turer i nærområdet. Side 25 av 56

26 Atkomst og tilgjengelighet Felles lekeplass 1 og 2 vil få adkomst fra planområdet. En sti knytter dem sammen. Felles lekeplass 1 vil være oversiktlig fra store deler av planområdet og den vil være relativt flat. Andre uteoppholdsarealer Foruten de utearealene som er beskrevet tidligere vil alle enhetene få egen balkong/terrasse. Krav om utomhusplan og rekkefølgebestemmelse Teknisk infrastruktur Kommunaltekniske planer som omfatter vei, vann, avløp skal sendes kommunalteknisk kontor for godkjenning. Planen skal være godkjent før det kan gis byggetillatelse. Opparbeidelse av uteoppholdsareal Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal uteområder og felles lekeplasser være opparbeidet i henhold til tillatelsen. Krav til anleggsfasen Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T-1442 gjøres gjeldende. 6.9 Kulturminner Ingen registrerte kulturminner på tomten 6.10 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Det er utarbeidet egen plan for vann og avløp. Utbygging av Nytrøhaugen krever tilrettelegging for hele planområdet, dvs. 6 eneboliger hvorav 3 har sokkel og 1 tomannsbolig. Ledning knyttes på eksisterende vannledning som ligger i Stormyrkulveien Plan for avfallshenting/ søppelsug Alle har søppelbokser på egen tomt, disse fraktes ned til Stormyrkulveien for tømming. 7 Konsekvensutredning Bodø kommune har vurdert at planforslaget ikke medfører krav om konsekvensvurdering. Tiltaket gir ingen vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til gjeldende forskrift om konsekvensutredning, og i tråd med overordnet plan. 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Her beskrives og vurderes virkninger og konsekvenser av gjennomføring av planen. Konsekvenser beskrives når planen avviker fra vedtatt oversiktsplan, temaplan, vedtatt retningslinje, norm eller vedtekt eller når planen vil medføre konsekvenser for natur, miljø eller samfunn. Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives Side 26 av 56

27 8.1 Overordnede planer Planforslaget er i henhold til gjeldende rammer. Planområdet ligger i hovedsak innenfor areal regulert til nåværende og fremtidig boligformål gjennom gjeldende KPA, dette med unntak av deler av adkomstveien i sør og deler av Stormyrkulveien, som ligger innenfor reguleringsplanen for Løvåsen Boligfelt. Veien i den nordlige delen av planforslaget vil også ligge delvis innenfor reguleringsplanen for Bertnes Støver. 8.2 Landskap Planområdet er et åpent jordstykke i skrånende terreng, med helling mot sør. Det er en del lauvskog mot tilgrensende eiendommer i vest og nord. Det meste av skogen må fjernes, for å gjøre plass til bebyggelsen. Skogen mot nord får stå så langt det lar seg gjøre. Planlagt bebyggelse vil følge landskapet. De planlagte boligene vil fremstå som en ny del av eksisterende bebyggelse i nord, vest og øst. Bebyggelsen vil passe godt inn i eksisterende miljø og landskap, selv om den har en større tetthet enn eksisterende bebyggelse i øst. 8.3 Stedets karakter Bebyggelsen i området består i dag i hovedsak av eneboliger, samt noen to- og firemannsboliger. Den historisk opprinnelige bebyggelsen i området er gårdsbruk. Opp gjennom tidene har det gradvis blitt mindre gårdsbruk og mer boligbebyggelse. En del av eneboligene er fra og 70- tallet. Disse har store luftig tomter, med bebyggelse i 1 ½ til 2 etasjer. Nyere bebyggelse i området har en mye høyere tetthet og høyde, lik utnyttelsen i planområdet. Boligbebyggelsen i området har stort sett trekledning, noen av to og firemannsboligene har innslag av platekleding i fasaden. Bebyggelsen har stort sett saltak eller pulttak. Planlagt bebyggelse vil ha to etasjer, tre-kledning og pulttak. De tre eneboligene som ligger lengst sør-øst vil ha underetasjen delvis inn i terrenget for å tilpasse boligene til landskapet. Planlagt bebyggelse vil passe godt inn i eksisterende miljø, både når det gjelder skala og materialvalg. Tomten er i dag et grøntområde mellom eksisterende bebyggelse i et område som er under fortetting. Planområdet vil bli endret fra et ubebygd areal til et byggeområde med en relativt tett utnyttelse. Stedets karakter vil bli endret som følge av denne fortettingen, men den planlagte boligbebyggelse skal tilpasses områdets skala og eksisterende terreng, og vil ha mye av de samme kvalitetene som eksisterende bebyggelse i området. 8.4 Byform og estetikk Planlagt bebyggelse har samme skala og materialvalg som eksisterende bebyggelse i området. Den planlagte bebyggelsen vil i liten grad skille seg ut fra den type bebyggelse som finnes i området. Den vil bidra til å gi området en tydeligere helhet. 8.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. Verneverdi Ingen konsekvenser, da det ikke er registrerte kulturminner i området. 8.6 Forholdet til kravene i kap. II i Naturmangfoldloven Området er sjekket mot tilgjengelige naturdatabaser og det er ikke funnet forekomster som kan trues/ødelegges av tiltaket. Området er kategorisert som område med dyrkbar jord i Miljøstatus.no sin kartbase. Området er opprinnelig slåttemark som i dag er overgrodd av vegetasjon. Tiltaket vil innebære nedhogging av skog og noe inngrep i terreng. Side 27 av 56

28 8.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Området er pr. i dag ikke i bruk som rekreasjonsområde da det fremstår som et grøntområde mellom eksisterende bebyggelse nord for Stormyrkulveien. Ved etablering av boligområde vil en få to lekeplasser som også vil kunne bli brukt av beboere i tilgrensende boligområder. Planområdet er ikke kjent for å være i bruk som friluftsområde og er ikke registrert i Salten Friluftsråds friluftkartlegging. Et stort område som er registrert som Nærturterreng og karakterisert som svært viktig er elvestien, nordøst for planområdet. Området brukes av skoler og barnehager. I øst er uteområdet til skolen registrert som leke- og rekreasjonsområde med svært viktig verdi. Økt boligbebyggelse bebyggelse i området vil også gi en økt bruk av disse rekreasjonsområdene. 8.8 Uteområder Kravet i henhold til Bodø kommunes matrise for felles lekeplasser er ivaretatt i planen. Det planlegges to felles lekeplasser, som skal opparbeides til lekeareal før området blir ferdig utbygd. Disse knyttes sammen av en gangsti på 1,5 m bredde og begge vil få gode solforhold. Lekeområdene vil også kunne bli brukt av barn i området rundt. Lekeplassen i nord gjerdes inn for å sikre barna mot Nytrøhaugen, samt ikke lede myke trafikanter gjennom Nytrøhaugen. I tillegg vil hver boenhet få gode og store private ute/oppholdsrom både på bakken og på altan som ligger sør- og vestvendt slik at de vil ha gode solforhold. Uteområdene vil være relativt flate på alle enhetene foruten de tre eneboligene lengst sør-øst. Planområdet vil fremstå som et mer fortettet eneboligområde med private- og felles uterom. Noe mer fortettet enn tilgrensende bebyggelse men med tilsvarende kvaliteter. 8.9 Trafikkforhold Boligbyggingen på Nytrøhaugen vil medføre noe økt gangtrafikk på Stormyrkollveien og Nytrøhaugen. Alle boligene innenfor planområdet vil få adkomst fra Stormyrkulveien. Det vil ikke være mulighet for gjennomkjøring i planområdet. Tilgrensende veier til planområde er kommunale og Bodø kommune har godkjent planene for adkomst. Stormyrkulveien er en relativt smal vei uten gangfelt. Iris kjører ikke opp internvegen i planområdet og søppelhenteplass må derfor anlegges i de nedre delene av planområdet, ved Stormyrkulveien. Planområdet ligger ca. 300 m fra skolen, det vil si ca. 5 min. gange. På vegen til skolen må barna krysse utkjørselen til rundkjøringen på Bertnes. Fartsgrensen er 30 km/t. Det kan være en risiko i forbindelse med kryssing av veg og ferdsel langs veien til skolen. Støver skole blir innen utgangen av 2019 erstattet med Mørkvedbukta skole. Mørkvedbukta skole vil ligge i ca. 1,5 km fra planområdet. Naturlig vei vil da bli Innstrandveien. Pr dags dato har ikke Innstrandveien fortau. Innstrandveien er smal men også relativt lite trafikkert. Det vil kunne endre seg ved etablering av skolen, da både gående og kjørende fra Bertnes vil kunne bruke Innstrandveien. Innstrandveien mellom Mørkvedbukta og Bertnes, er ikke tatt med i planområdet for Mørkvedbukta skole. Det vil også være mulig for beboere i Nytrøhaugen å ta i bruk sykkelvei langs RV 80 i tillegg til at det er mulig å gå langs Innstrandveien for å komme til Mørkvedbukta skole. Side 28 av 56

29 Bilde viser Innstrandveien som forbindelse mellom planområdet(rød sirkel) og planlagt skole (blå sirkel) Det er ellers gode bussforbindelser, innen 5 min gange fra planområdet Barns interesser I rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen heter det at «arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare» I planområdet er disse punktene ivaretatt. Skolen ligger 5 min gange fra planområdet. Veien har ikke fortau og kan utgjøre en risiko i forbindelse med kryssing og ferdsel langs skoleveien. Skolen og områdene rundt blir også brukt i fritiden slik at risikoen vil være gjeldende store deler av døgnet Sosial infrastruktur Skolekapasitet. Støver skole ligger ca. 300 m. fra planområdet. Det er ca. 9 barnehager i en radius på 2 km Universell tilgjengelighet Tomten er ligger i en helling, stigningsforhold til adkomst er ivaretatt. Universell utforming ivaretas i hht. TEK Energibehov energiforbruk Tiltaket medfører økt energiforbruk som følge av den nye bebyggelsen. Side 29 av 56

30 8.14 ROS Komplett ROS analyse under punkt Viser ingen særskilt risiko ved utbyggingen av planområdet. Vann og avløp Det er utarbeidet egen plan for vann og avløp. Utbygging av Nytrøhaugen krever tilrettelegging for hele planområdet, ledning knyttes på eksisterende vannledning som ligger i Stormyrkulveien. Trafo Nordlandsnett har to punkter det er mulig å knytte seg på. Et øverst i planområdet og et nede i Stormyrkulveien Økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger Det har kommet syv innspill til melding om oppstart av planarbeidet og 11 innspill til offentlig ettersyn og høring av planforslaget. Innspillene/merknadene til varsel om oppstart og offentlig ettersyn er referert og kommentert i kapittel 9. Innspillene fra naboene har hovedsakelig handlet om den nye bebyggelsens forhold til naboers eiendom, utnyttelse, parkering, trafikksikkerhet og vei Avveining av virkninger Boligbygging på Nytrøhaugen vil ha positive virkninger for stedskarakteren og bruken av området. Bebyggelsen vil bidra til mer liv og aktivitet, samtidig som de nye lekeplassene vil være positivt for både de som bor der i dag og de nye beboerne. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål og tiltaket er i tråd med kommunens rammer. Denne delen av Bertnes er et område som egner seg for fortetting og det planlagte tiltaket er tilpasset eksisterende miljø. 9 Innkomne innspill 9.1 Innspill til varsel om oppstart 1. Innspill fra: Norland Fylkeskommune Viser til fylkesplanens kap. 8.2 By- og tettstedsutvikling, realpolitisk retningslinje b) Fortetting skal skje med kvalitet. Gjennom arealplanleggingen skal det legges til rette for god funksjonsblanding som fremmer trafikksikkerhet, barns lekemuligheter og stedets karakter. Side 30 av 56

31 På generelt grunnlag bemerker fylkeskommunen at det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planleggingen og utbyggingen. Spesielt i forhold til plassering og dimensjonering av infrastruktur. Hensyn til barn og unge må ivaretas i planleggingen. Sikker skolevei, samt god tilgang til lekearealer og andre uteområder er viktige hensyn som bør være i fokus i planleggingen. Også i områder der barn ferdes. Viser til nasjonal politikk som pålegger kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Ny bebyggelse og rom mellom ny bebyggelse må vise hensyn til estetiske forhold, jfr. Plan og bygningsloven 1-1. Viser til lov om medvirkning. Kommunen bes om å legge opp til en arealforvaltning med tanke på å sikre god vannkvalitet i sjøer, elver, grunnvann og kystvann. Kulturminnefaglig har sjekket oppstarts meldingen mot sine arkiver. Så langt de kjenner til er ikke planen i konflikt med verneverdige kulturminner. De har foreløpig ingen uttalelser til planarbeidet og vil gi endelig uttalelse når planforslaget foreligger. Vår kommentar: Tas til følge. 2. Innspill fra Fylkesmannen i Nordland Viser til pbl. 5.1 om å legge til rette for medvirkning. Kommunen har i henhold til bestemmelsene annet ledd at særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge jf. Krav i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging pkt. 4. Viser til rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging inneholder 5a og 5b krav til fysisk utforming. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, noe som bl.a. forutsetter at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold. Viser til retningslinjer til lett tilgjengelighet og adkomst til områder for fysisk aktivitet i nærområdet. De gunstigs beliggende delene av området skal reserveres for lek og uteopphold. Kravene til planleggingsprosessen og fysisk utforming i de rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging må oppfylles i prosjektet. Det forventes at reguleringsbestemmelsene bl. a. stiller krav til minste uteoppholdsareal pr boenhet og at det skal stilles krav om at leke og uteoppholdsarealer skal ferdigstilles før boligene kan tas i bruk. Viser også til Forsøk om samordning av statlige innsigelser og Nordlandsatlas. Vår kommentar: Tas til følge. 3. Innspill fra Statens vegvesen Begge atkomstvegene er kommunale veger. Formålet med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse med felle lekearealer og atkomstveger. Vegvesenet har ingen kommentarer til oppstarten av dette planarbeidet. Side 31 av 56

32 Vår kommentar: Tas til følge. 4. Innspill fra Iris service Iris vil orientere om at det vinterstid (piggdekksesongen) ikke er forsvarlig adkomst til Nytrøhaugen. Det betyr at Iris ikke kjører opp Nytrøhaugen om vinteren. Beboere må i denne perioden frakte sitt avfall ned til et felles oppsamlingspunkt ved bakkens start. Vår kommentar: Tas til følge. 5. Innspill fra Sametinget Kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredede samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturfaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. Minner om den generelle aktsomhetsplikten. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og de foreslår tekst til bestemmelse. Vår kommentar: tas til følge. 6. Innspill fra Ivar Olsen og Jetta Rihula Olsen Ivar Olsen viser til telefonsamtale i forkant av innspill og kommer med følgende skriftlig innspill: o Ønsker at parkering legges mot Stormyrkulveien pga. av eksos og støy. Vår kommentar: Det blir ny adkomst fra stormyrkulveien inn i planområdet, parkeringen legges ut fra denne slik det er mest hensiktsmessig. o Ønsker at det som ellers i nabolaget avsettes minimum 2 oppstillingsplasser for biler og 2 for sykkel til hver boenhet, pluss 1 til hybel. Vår kommentar: Parkeringskrav avsettes i forhold til gjeldende parkeringsnormer fra Bodø kommune. Dvs. 1,4 bil og 2 sykkelplasser pr boenhet over 50 m 2. 0,3 bil plasser og 1 sykkelplass for hybel under 25m 2. o Renovasjon/søppel Ønsker at det legges opp til samlet oppstillingsplass for 2 av de 3 tiltenkte husene, mellom dem og Stormyrkulveien. Vår kommentar: Det vil anlegges plass for søppel ved hver enkelt boenhet, søppelet må bringes ned til anvist plass ved Stormyrkullen på hentedager. Adkomst. o Øsker at eneste atkomst til feltet blir fra oversiden på Nytrøhaugen, eller fra Stormyrkulveien. Vår kommentar: Atkomsten blir fra begge veier. Størrelsene på eiendommene, samt stigningsforhold gjør at den beste løsningen for planområdet er at boligen lengst nord får atkomst fra Nytrøhaugen. Side 32 av 56

33 o Ønsker å bevare blindvei mellom dem og lekeplass. Vår kommentar: Eksisterende blindvei er en uferdig vei som eiere av tomt 43/1051 vil forlenge og bruke til adkomst for boligen lengst nord på sin eiendom. Veien vil bli forlenget ca. 6 meter. o Vil ikke ha noen gangsti eller felles adkomst mot feltet, da dette vil føre til økt trafikk i et sterkt barnefortettet område og skape farlige situasjoner. Det er i skrivende stund 12 barn i vei 1292 i alderen 1 9 år. Vår kommentar: Området er i KPA avsatt til boligformål med utnyttelse på 35 %. Planlagt bebyggelse er innenfor disse rammene. Utnyttelsen sier noe om forventet utnyttelse og antall enheter. Adkomsten løses på den måten som er best for planområdet og området rundt. Det blir felles adkomst for alle enhetene foruten den lengst nord som får adkomst fra Nytrøhaugen. Dette mener vi er det beste grepet også med tanke på trafikksituasjonen innad i planområdet. o Vanntrykk: Betenkeligheter mot at det eventuelt blir delt vannledning med det som er tilgjengelig i dag da det allerede er elendig vanntrykk. Vår kommentar: Planområdet blir koblet på vannledning i Stormyrkulveien, denne vannledningen er relativt ny. Påkoblingen er godkjent hos Bodø Kommune, Byteknikk. o Ønsker at boligene vil harmonere med eksisterende bebyggelse. Vår kommentar: Den nye bebyggelsen vil tilpasse seg eksisterende bebyggelse i området i skala og utrykk. o Ønsker at det begrenses til en leieboer pr, hus om det skal være hybel, men har forståelse for opptil 2. Ønsker ikke hybelhus. Vår kommentar: Bebyggelsen vil bestå av eneboliger med mulighet for hybel. Hvor mange beboere det medfører er vanskelig å styre. o BYA = 35 % Vår kommentar: BYA = 35 % o Gode lys og utsiktsforhold i dag over tomt 43/1051. Med tanke på det ønsker nabo at byggehøyde skal være maks 2 etasjer, og største høyde maks 7 m uansett tak form, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Ønsker heller ikke at tomten planeres opp for mye, slik at nabo fremdeles kan beholde utsikt. Vår kommentar: I planleggingen prøver vi å ivareta alles behov i størst mulig grad. En bolig på denne tomten vil uansett størrelse og høyde ta noe utsikt fra nabo på tomt 43/1045. Side 33 av 56

34 Kommunens rammer for BYA på 35 % er ivaretatt. Når det gjelder etasjer og høyder vil boligene på eiendom 43/1051 være i to etasjer og rundt 7 m på det høyeste punkt. Boligene vil bli tilpasset terreng i plassering og høyde. Blått felt viser ny sikt for nabo. Nabo hus er merket med rødt. De grå boksene er eksisterende bebyggelse sør for nabo. De hvite pulltaksboksene er grove skisser av planlagt bebyggelse i rett høyde og størrelse. Bildet er tatt utenfor husveggen til nabo i 43/1045 og illustrerer hvordan utsikten vil bli fra denne siden av huset til nabo. Tomt 43/1045 vil miste noe utsikt uansett hvordan en bebygger planområdet. Området er som nevnt tidligere avsatt til boligformål i KPA. Nabo inviterer til dialog og møte. o Nabo lurer på om det er planlagt lekeplass. Vår kommentar: Ja det er planlagt felles lekeplasser. o a) Påpeker at det bør utarbeides en helhetlig plan. Side 34 av 56

35 Vår kommentar: Det er KPA som er den helhetlige planen, i tillegg så gjøres det en god del helhetlig planlegging i planprosessen. b) etterspør sikring mellom lekeplass og de nye husene. c) Etterspør lys i Stormyrkulveien. Vår kommentar: Det er et kommunalt anliggende 7 Innspill fra beboerne i Nytrøhaugen 4, 6, 3, 5, 7, 9, 11, 13 av Innspillet er på 4 A4 sider med tekst, pluss 5 sider vedlagte bilder. Her gjengis kun konklusjonen fra naboene, vedlagt planmaterialet ligger innspillet fra naboene i sin helhet. «Konklusjon. Ambisjonsnivået som framkommer i de tilsendte dokumentene er ikke gjennomførbare. Det arealet som skal reguleres er det området som pr i dag er regulert til landbruksformål i henhold til vårt vedlegg 1.» Vår kommentar: Viser til pkt 4.1 Overordnede planer. Planområdet er i gjeldende KPA regulert til fremtidig og nåværende boligformål, med en utnyttelse på 35% BYA. «Arealer som allerede er tatt i bruk til bolig- eller veiformål holdes utenfor i den videre prosessen. Arealet som skal reguleres er beregnet til å være ca m2. (beregnet ved bruk av kommunens arealmålingsverktøy) Vi mener at planen for arealutnyttelse som legges til grunn ikke kan gjennomføres.» Vår kommentar: Planområdet omfatter eiendommene 43/1051, 43/1036 og 43/19. RP grensen følger disse eiendommene og avgrensningen er fastsatt sammen med plankontoret og GIS kontoret hos Bodø kommune i oppstartsmøte. Areal som inngår i planen skal brukes som grunnlag for % BYA. «De nye boenhetene bør ha tilgang til tilsvarende areal som eksisterende boligfelt på Nytrøhaugen, dvs. antall grunnflater bør ikke overstige 4. Utleie enhet/kjeller bør bygges inn i terrenget, slik at boligene fremstår som en-etasje. Dersom noen av boligene oppføres nede i slukta i den gamle fe-veien vil det være naturlig med to fulle etasjer, da det allikevel ikke vil ruve i terrenget. Her kan eventuelt en tomannsbolig planlegges. Boligene må plasseres i terrenget slik at utsikt og lysforhold til boliger i det eksisterende feltet på Nytrøhaugen ikke forringes i vesentlig grad. Likeledes bør de nye boligene etableres slik at boligfeltet blir et sted de nye beboerne ønsker å bli boende.» Vår kommentar: Utnyttelsen i planområdet er i henhold til Bodø kommunes overordnede føringer som er 35 % BYA. Det betyr at kommunen ønsker fortetting og det åpner for mindre tomter og flere boliger. Det er etter vår vurdering også rett måte å tenke på for fremtiden så lenge en har kvaliteter i området. Eksisterende boliger har tomter rundt m2, det betyr også at det er relativt mye luft rundt eksisterende bebyggelse slik at den nye bebyggelsen kommer litt på «avstand» Det planlegges boliger i to etasjer med plate på mark, foruten om på de tre tomtene som ligger lengst sør- øst i skråningen, disse får en etasje pluss sokkel. Boligene er planlagt med pulttak og vil ha et moderne Side 35 av 56