Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen, Bertnes

Transkript

1 Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /1686 L13 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 16/18 Komite for plan, næring og miljø /32 Bystyret Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen, Bertnes Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen på Bertnes, slik det er vist på plankart med plan ID , datert , med reguleringsbestemmelser datert den og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Kjetil Christensen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Bestemmelser 2 Plankart 3 Planbeskrivelse Utrykte vedlegg: Alle merknader til planforslaget ved offentlig ettersyn og ved begrenset høring, er lagt på kommunens hjemmeside;

2 Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Liv Bente Kristoffersen (H) ble erklært inhabil i saken og fratrådte møte under behandlingen, Rolf Arnt Sivertsen (KRF) tiltrådte møte under behandlingen av saken. Votering Enstemmig vedtatt Innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen på Bertnes, slik det er vist på plankart med plan ID , datert , med reguleringsbestemmelser datert den og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Bystyrets behandling i møte den : Liv Bente Kristoffersen ble erklært inhabil i saken i medhold av forvaltningslovens 6, 2. ledd og fratrådte møtet under behandlingen. Forslag Fra Linda Forsvik, Rødt: Saken utsettes Votering Forslag fra Rødt fikk 6 stemmer (4R, 1MDG, 1H) og falt. Innstillingen ble enstemmig vedtatt Vedtak Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Nytrøhaugen på Bertnes, slik det er vist på plankart med plan ID , datert , med reguleringsbestemmelser datert den og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boliger med tilhørende lekeplass, internvei og parkering. Utnyttelsesgraden for området settes til % - BYA = 35 %. Det legges til rette for 6 frittliggende eneboliger og en tomannsbolig. Hovedatkomsten til planområdet er fra sør, via Stormyrkulveien.

3 Ved offentlig ettersyn kom det inn mange merknader til planforslaget, fra berørte naboer og oppsittere. Planforslaget ble, som følge av merknadene, revidert og sendt ut på en ny begrenset høring til de naboene som hadde uttalt seg til høringen. Merknadene har i hovedsak omhandlet forhold knyttet til trafikksikkerhet i/på veien til Nytrøhaugen, samt tilgrensende veier, krav til lekeog uteoppholdsareal, samt størrelse og utnyttelsesgrad for ny bebyggelse. Som en følge av merknadene har en i det reviderte planforslaget tatt ut kjøreatkomst fra Nytrøhaugen (i nord), og etablert hovedatkomst til boligfeltet fra sør, via Stormyrkulveien. Det nordlige lekearealet har også fått endret arealformål til annet uteoppholdsareal (snøopplag), og det er planlagt et nytt lekeareal lenger sør i feltet. Boligområdet har som følge av disse endringene blitt mer komprimert mot sør. Bestemmelser om høyde er også revidert for boligtomtene med nr. 4, 5 og 6, slik at det bare gis rom for å bygge boliger i en etg. med sokkel. Den siste endringen er gjort av hensyn til bakenforliggende bebyggelse. Det reviderte planforslaget vurderes som godt gjennomarbeidet, og planforslaget vil legge til rette for et godt og variert botilbud med gode leke- og uteoppholdsareal. Saksopplysninger Tiltakshaver og planlegger Forslagstiller er Byggproffen Bodø AS v/eivind Nyhagen, Jørgen Tord Hansen, Gøran Aas, Kevin Jakobsen GMK eiendom. Unikus As v/siv.ark Tove Ovesen er engasjert av Byggproffen til å forestå planarbeidet. Byggproffen eier og skal bygge ut området nord øst. Jørgen T. Hansen representerer eier av 43/19. Gøran Aas og Kevin Jakobsen er eier og utbygger av vestre del av planområdet av 43/1051 og 43/1036. Bakgrunn Tiltakshaverne ønsker med denne planen å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal og lekeplasser. Planområdet omfatter deler av Nytrøhaugen og ligger på Bertnes, sør for Rv 80 og vest for Støver skole. Den sentrale delen av eiendommen består av en mindre kolle som er bevokst med buskvegetasjon og lauvskog. Mesteparten av arealet er eksponert mot sør. Omkringliggende areal i nord, vest og øst er bebygd med eneboliger og mindre leilighetsbygg. Planområdet har adkomst fra Stormyrkulveien i sør. Dette planforslaget fremmes ut fra et generelt plankrav for større bygge- og anleggstiltak innenfor områder som er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel.

4 Kartillustrasjonen viser områdeavgrensningen. Forhold til planverk Planområdet ligger i hovedsak innenfor areal avsatt til bebyggelse og anlegg nåværende i kommuneplanens arealdel. De sentrale delene av planområdet blir omfattet av en eldre reguleringsplan; Reguleringsplan for Mørkved Bertnes, mellom RV80 og Gammelveien, vedtatt Deler av adkomstveien i sør og deler av Stormyrkullen ligger innenfor reguleringsplanen for Løvåsen Boligfelt, vedtatt den Den nordlige delen av planforslaget blir også delvis omfattet av reguleringsplanen for Bertnes Støver, vedtatt Planforslaget Innenfor planområdet skal det legges til rette for boligformål med tilhørende lekeplass, internvei og parkering. Utnyttelsesgraden for området settes til % - BYA = 35 %. Det legges opp til seks eneboliger med mulighet for hybel, pluss en tomannsbolig. Alle boligene får parkering på egen tomt og egne hager som er sør og vestvendt. Hovedatkomsten til boligfeltet vil være fra sør, via Stormyrkulveien. Eneboligene i sør vil ligge på rekke øst-vest. Disse får adkomst og parkering i nord og utsikt mot sør og Saltenfjorden. Disse tre eneboligene får sokkel med mulighet for hybelutleie. Det medfører inngrep i terrenget for å få tilpasset tomten til sokkelen. Mot vest er det tre eneboliger om er orientert i nord sør retning. Disse følger terrenget mot sør. Nordøst i planområdet ligger den største tomten, og her er det lagt opp til en tomannsbolig. Innenfor området, med unntak for tomt nr. 4, 5 og 6, kan det oppføres bygninger med inntil 2 etasjer med tilhørende parkering /garasje. Mønehøyden skal ikke overstige 9 m. og gesimshøyden skal ikke overstig 7 m. For tomt 4, 5 og 6 kan det bare oppføres boliger på en etg. med sokkel. Det er i bestemmelsene til planforslaget angitt maksimal kotehøyde for ny bebyggelse. Det er i planforslaget lagt til rette for to lekeareal; et i nord og et sentralt i planområdet. Lekearealet i nord skal ha en størrelse på 0,3 daa, og lekearealet sentralt i feltet vil ha en størrelse på 0,1 dekar. Lekeplassene i feltet skal være ferdig opparbeidet før boligene tas i bruk.

5 Økonomiske konsekvenser Det foreligger ikke opplysninger i saken som tilsier at denne saken vil medføre økonomiske konsekvenser for Bodø kommune. Oppstart Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i AN og på kommunens hjemmesider. Det kom inn 7 innspill til varsel om oppstart. Innspillene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden fra I høringsperioden kom det inn omfattende merknader fra berørte naboer og gjenboere, og det ble derfor besluttet å revidere planforslaget og sende det ut på ny begrenset høring i perioden fra Med bakgrunn i at flere av høringspartene ba om utsatt frist, ble flere innvilget utsatt høringsfrist til den Merknader til offentlig ettersyn Det kom inn i alt 11 merknader til offentlig ettersyn, samt tre merknader til den begrensede høringen. Det var få merknader til innholdet i planforslaget fra overordnede myndigheter, lag og organisasjoner, men omfattende og kritiske merknader fra berørte naboer og gjenboere. Med bakgrunn i at merknadene fra berørte naboer og gjenboere er så omfattende, er bare hovedtemaene i merknadene referert under. Alle merknadene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen, og alle merknadene er i sin helhet lagt ut på kommunens hjemmeside; Merknader og Byplans kommentarer: 1. Merknader knyttet til trafikksikkerhet Det kom inn en rekke merknader knyttet til at veien til Nytrøhaugen er trafikkfarlig, både for biltrafikk og for myke trafikanter. Det blir også opplyst at veien er smal, at det er et uoversiktlig kryss på toppen av Nytrøhaugen og at veien har dårlig/mangelfull fundamentering. Det ble videre opplyst at Stormyrkulveien, som grenser til planområdet i sør, er smal og at veien mangler belysning, samt at det mangler et helhetlig gangveisystem til Støver skole. Det etterlyses en helhetsvurdering av trafikksituasjonen i området, særlig med tanke på å ivareta sikkerheten til barn og unge. Kommentar; Innenfor området finnes det i dag 17 boenheter som har kjøreatkomst via Nytrøhaugen. Veien til Nytrøhaugen er stedvis bratt, veien er opparbeidet med veibredde på ca. 3m. (målinger på kart) og det er etablert et kryss på toppen av Nytrøhaugen m/atkomst til tilgrensende boliger. Med bakgrunn i merknadene til planforslaget ved offentlig ettersyn er planforslaget omarbeidet slik at kjøreatkomst via Nytrøhaugen er tatt ut av planen. Atkomsten til planområdet er nå planlagt fra sør, via Stormyrkulveien. Planforslaget vil imidlertid kunne medføre en økning av gangtrafikken på veien, men ettersom veien er en lavhastighetsvei i et

6 etablert boligområde, vurderer en at dette ikke vil medføre en økt trafikkfare med fortsatt blandet trafikk på veien. En legger også til grunn at det er snakk om en begrenset fortetting, med i alt 6 eneboligtomter og en tomannsbolig, og flere av boligene i planforslaget vil benytte Stormyrkulveien som gangatkomst. Når det gjelder merknadene knyttet til kvaliteten og trafikksikkerhet på Stormyrkulveien, legger en også her til grunn at dette er en lavhastighetsvei med begrenset bil- og gangtrafikk. Stormyrkulveien betjener totalt 33 boenheter, og den økning i bil- og gangtrafikk som vil komme som en følge av utbyggingen innenfor området, vil være begrenset. Avslutningsvis vil Byplan opplyse at hele området sør for Stormyrkulveien, mellom Fenesveien i øst og Innstrandaveien i sør, er avsatt som framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel. Innenfor dette området er det krav om en helhetlig områdereguleringsplan, og hovedatkomsten til området vil være via Fenesveien og Innstrandaveien. Det vil i sammenheng med et slikt planarbeid være naturlig å vurdere den helhetlige trafikksituasjonen i området. 2. Merknader knyttet til størrelse, plassering og utforming av lekeareal Det kom inn flere merknader til høring og offentlig ettersyn av planforslaget knyttet til plassering og utforming av lekearealene i planen. I det første planforslaget var det planlagt to separate lekeareal, et i nord og et sentralt i feltet. Lekearealene var knyttet sammen med en intern gangvei. Merknadene dreide seg i hovedsak om lekearealet i nord, og det ble opplyst at dette var trafikkfarlig og var lite egnet som lekeareal pga. topografi og med bakgrunn i at arealet ble benyttet til snøopplag. Med bakgrunn i disse merknadene har det nordligste lekearealet blitt erstattet med areal for; annet uteopphold/snøopplag, og det er planlagt et større lekareal på arealet i sør. En har også, som følge av denne endringen, justert og komprimert boligområdet lenger mot sør. Samlet sett vurderer Byplan at merknadene knyttet til kvaliteten på lekearealene i planforslaget er imøtekommet og at planen legger til rette for kvalitetsmessig gode og funksjonelle lekeareal med sentral beliggenhet i feltet. 3. Merknader knyttet til bebyggelsens utforming, volum og høyder I merknadene ved høringen av planforslaget ble det blant annet opplyst at planområdet hadde en høyere utnyttelsesgrad enn tilgrensende boligområde, noe som i følge naboene ikke ivaretar hensynet til omkringliggende bebyggelse. Videre ble det opplyst at den planlagte bebyggelsen med 9 m. høyde vil redusere utsikten for bakenforliggende bebyggelse og solforholdene på tomtene. Det ble også opplyst at planområdet ligger vindutsatt til, spesielt for bolig nr. 7. Avslutningsvis var det knyttet merknader til størrelsen på planområdet, og avgrensningen. Kommentar I planforslaget er det lagt til grunn en utnyttelsesgrad på 35 %, dette er i samsvar med rammene gitt i kommuneplanens arealdel. Utnyttelsesgraden har ingen sammenheng med størrelsen på det regulerte arealet. Volum og høyder for ny bebyggelse avviker ikke fra det som er normalt ved fortetting i etablerte boligområder innenfor byutviklingsområdet. Omkringliggende boligområder er dominert av eneboligbebyggelse på relativt romslige tomter. I planforslaget er det hovedsakelig lagt til rette for eneboligbebyggelse, samt en tomannsbolig. Med bakgrunn i at planområdet har en høyere utnyttelsesgrad enn omkringliggende bebyggelse vil også

7 boligene innenfor planområdet ha en tettere struktur enn naboeiendommene. Som følge av dette vil det være mindre «luft» mellom boligene. Med bakgrunn i merknader knyttet til planforslaget ved offentlig ettersyn er bestemmelsene og planbeskrivelsen revidert slik at det tydelig fremkommer at det kan bygges en etasje pluss sokkel på tomt 4, 5 og 6. Bestemmelsene knyttet til tomt nr. 7 er også revidert slik at det bare er tillatt å bygge en tomannsbolig med maksimal høyde på 7,5 meter på tomten. Når det gjelder merknader knyttet til vind, har ikke Byplan kjennskap til at dette området er mer utsatt for vind enn andre områder innenfor byutviklingsområdet. 4. Spørsmål om habilitet Det har ved høring av dette planforslaget blitt reist flere spørsmål knyttet til Geodatakontorets habilitet ved deltakelse i planarbeidet og Jørgen Tord Hansens habilitet i planarbeidet, ref. merknader til planen og e-post fra HELP forsikring datert Jørgen T. Hansen representerer en av grunneierne innenfor planområdet og er ansatt ved Geodatakontoret. Kommentar Byplan har besvart henvendelsen fra HELP forsikring i eget brev datert , og har tilbakevist påstanden om inhabilitet, se kopi av svarbrev på kommunens hjemmeside.

8 Vurderinger Problemanalyse Svært mange av merknadene til planforslaget ved offentlig ettersyn, samt ved den begrensede høringen, omhandlet den kommunale veien til Nytrøhaugen. Det ble bl.a. opplyst at veien er trafikkfarlig, at veien er smal, at det er et uoversiktlig kryss på toppen av Nytrøhaugen og at veien har dårlig/mangelfull fundamentering. En har som følge av kritisk merknader til planforslaget valgt å fjerne Nytrøhaugen som atkomst til den nordligste boligtomten, og det reviderte planforslaget er rettet i samsvar med denne endringen. Med bakgrunn i at veien er en lavhastighetsvei innenfor et etablert boligområde og det er et begrenset antall boliger som har veien som atkomstvei, vurderer Byplan at det ikke vil medføre trafikkfare med fortsatt blandet trafikk på denne veien. Det kom også inn mange merknader knyttet til utforming og plassering av lekearealene i planforslaget, spesielt lekearealet som var planlagt lengst mot nord. Som en følge av disse merknadene er boligområdet komprimert mot sør, og det er planlagt et lekeareal på ca. 300m² på samme sted. Totalt vil det bli etablert 400m² lekeareal innenfor planområdet, og dette tilfredsstiller kravene til leke- og uteoppholdsareal fastlagt i kommuneplanens arealdel. I høringen kom det inn merknader knyttet til planområdets avgrensning, utnyttelsesgrad og byggehøyder. Planavgrensningen ble fastlagt i oppstartsmøtet, etter råd fra Byplan, og følger planavgrensningen til tilgrensende reguleringsplan i vest, midtlinje vei i sør, og eiendomsgrensene/planavgrensningen i nord og i øst. En slik avgrensning er i samsvar med gjeldende praksis. Utnyttelsesgraden innenfor planområdet ligger innenfor rammene i kommuneplanens arealdel, og byggehøydene ligger innenfor det som kan betraktes som normalt ved fortetting innenfor Byutviklingsområdet. Med bakgrunn i merknader ved offentlig ettersyn er bestemmelsene om byggehøyder for tomt 4,5 og 6 redusert slik at det bare er mulig å bygge boliger i en etg. med sokkel på disse tomtene. Avslutningsvis vil Byplan opplyse at det er avsatt et stort område til framtidig boligbebyggelse sør for planområdet. Det er i kommuneplanens arealdel bestemt at det skal utarbeides en områdereguleringsplan for dette området, og Byplan ser det som naturlig at den helhetlige trafikksituasjonen i området blir vurdert i et slikt planarbeid. Konklusjon og anbefaling Planforslaget er godt gjennomarbeidet. Realiseringen av planen vil gi et verdifullt tilskudd av boliger med varierende størrelse i denne delen av kommunen. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Rett utskrift: Berit Skaug