Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2016/ Arkiv: Saksbehandler: Markus Forsberg Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø Plan ID Detaljreguleringsplan for gbnr. 14/21 & 46 - Jønsjøsaga. Førstegangsbehandling Rådmannens innstilling 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-9, jf. forskrift om konsekvensutredninger 6 fastsettes «Planprogram for detaljregulering for Eidsvoll Almenning gnr/bnr 14/21 og 46, Eidsvoll» datert I medhold av plan- og bygningslovens og vedtas å legge forslag til «Detaljregulering for Eidsvoll Almenning Jønsjøsaga» med reguleringsbestemmelser ut til offentlig ettersyn. SAKSUTREDNING 1 Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Plan1 AS har på oppdrag fra Eidsvoll Almenning utarbeidet detaljregulering av Jønsjøsaga for å tilrettelegge for utvidelse/fornyelse av næringsbebyggelsen på tomta. Eidsvoll Almenning har hatt byggevarehandel og trelastutsalg på eiendommen i mange år. Tidligere har det vært produksjon av trelast på området, med sag og høvleri som ble etablert på begynnelsen av tallet. Sagbruket ble nedlagt i Beskrivelse av planområdet Tomta ligger langs fv. 181 øst for Eidsvoll sentrum, i en avstand på ca. 3,5 km. Tomta er i størrelsesorden på 83 dekar, og det er opp igjennom årene oppført en rekke ulike bygg på området. Flere av disse er tilpasset produksjon av trelast og utendørs lagring i langt større omfang enn det er behov for i dag. Planområdet omfatter areal avsatt til LNF-formål. Forslag til detaljreguleringsplan er ikke i tråd med kommuneplanen, men i samsvar med dagens bruk. Planområdets avgrensning er overveiende styrt av eiendomsgrensene. Planområdet inngår i spredt bebyggelse i LNF-område langs fv Planområdet har naboforhold til noe boligbebyggelse mot nord, nordvest og nordøst. Mot øst utgjør Jønsjøen og

2 Jøndalsåa de tilgrensende arealene, mens tilgrensende arealer mot sør og vest utgjøres av skogsmark. Det er i dag to adkomster til planområdet, hvorav kun den vestre er i bruk. Det er for fylkesvegen oppgitt en trafikkbelastning på ÅDT 2800 kjøretøyer pr døgn (2015). Det er ikke gang- og sykkelveg langs fylkesvegen. Løsmassekart viser at planområdet utgjøres av tynne/usammenhengende moreneavsetninger med innslag av bart fjell, og noe torv/myr. Det er små høydeforskjeller innenfor området. Jønsjøen og bekken vest for tomta ligger på ca. 197 moh. Fv. 181 Odalsvegen utgjør den høyeste delen av planområdet, og ligger på kote 202 moh. Det er ikke registrert marine avsetninger og foreløpige undersøkelser tyder på at fjell ikke ligger dypt der det er ønskelig å bygge. 1.3 Planprosessen: Oppstartsmøte og oppstartsvarsel, høringsperiode. Oppstartsmøte ble avholdt med kommunen den Det ble varslet oppstart av planarbeid og offentlig ettersyn av planprogram for planarbeidet i brev av og kunngjøring i lokalpressen den Frist for merknader til planarbeidet og planprogrammet ble satt til Planprogrammet omfatter fem temaer med behov for nærmere vurderinger i konsekvensutredningen til planforslaget. Temaene dreide seg om naturverdier og biologisk mangfold, areal og transport, bebyggelsesmønster på området, ras- og flomfare, samt trafikkbelastning og støyforhold. Under høringsperioden kom det inn fem uttalelser, hvorav samtlige omhandlet innspill til planforslaget, og ingen hadde kommentarer til planprogrammet. Innspillene til planforslaget omhandler temaer som forholdet til fuglefredningsområdet langs vassdraget og vurdering av forhold til naturmangfoldloven, forholdet til føringer for areal- og transportplanlegging og begrensninger av hvilke varetyper som kan selges på området, bruk av parkeringsnormer for å påvirke valg av transportmiddel, forhold til evt. nyere tids kulturminner, samt krav knyttet til avkjørsler fra fv Planforslaget er utarbeidet slik at det i det alt vesentlige ivaretar de hensyn som er påpekt i innspillene i forbindelse med oppstartsvarselet. Det foreslås begrensninger i type forretningsvirksomhet som tillates, det er innarbeidet hensynssone mot verneområdet i vassdraget og det er gjort vurderinger mot naturmangfoldlovens For ytterligere detaljer henvises det til sammendraget av innspillene og forslagsstillers kommentarer til disse i planbeskrivelsen. 1.4 Beskrivelse av planforslaget Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for utbygging av tomten i tråd med dagens bruk. Dette vil innebære utvidelse av butikklokaler, rivning av de mest uhensiktsmessige deler av eksisterende bebyggelse, og opparbeidelse av ny adkomstløsning som bedrer muligheten for adskillelse av kundetrafikk og varelevering. Eiendommen foreslås regulert til byggeområde, forretningsformål, med klare begrensninger for hva slags type forretning som tillates. Innenfor forretningsformålet kan det kun etableres forretning for salg av trelast og andre større byggevarer. Det er ikke differensiert ytterligere mellom forretning og f.eks. lager, da det vil være vanskelig å skille klart mellom disse formålene for den virksomheten som drives. Kontorvirksomhet tillates kun for å administrere den øvrige virksomheten innenfor planområdet. Det foreslås en utnyttelse på % BYA=30%, og tillatt bygningshøyde opptil 15 meters høyde. Dette er høyere enn eksisterende bebyggelse innenfor området. Den adkomstløsningen som er innarbeidet i planforslaget innebærer imidlertid at bebyggelsen vil trekkes lenger unna fylkesvegen, og at opplevelsen av bebyggelse på opptil 15m høyde vil dempes av dette. 2

3 Det foreslås regulert grøntarealer i en ca. 20 meter bred sone som skjerming mot øst og vest på planområdet, samt hensynssone båndlegging etter lov om naturvern i en 10 meter bred sone langs vassdraget. Det er forslått rekkefølgekrav til stenging av eksisterende østlig avkjørsel før det gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse innenfor området. Videre er det foreslått krav til stenging av eksisterende vestlig avkjørsel når ny avkjørsel tas i bruk ROS Risiko og sårbarhet er vurdert i egen ROS-analyse. Hovedkonklusjonen er at endringene som planen medfører, ikke endrer risiko av betydning for mennesker, miljø og materielle verdier i negativ retning Sjekkliste naturmangfold Det er ikke registrert truede eller sårbare arter innenfor planområdet. Hensynet til verneområdet i det tilstøtende vassdraget er søkt ivaretatt. Det vises for øvrig til vedlagte «Sjekkliste Naturmangfold» samt planbeskrivelsen Geoteknisk rapport Løsmassekart viser at planområdet ligger på tynne/usammenhengende moreneavsetninger med innslag av bart fjell, og noe torv/myr. Det er gjort undersøkelser av grunnforhold ved prøvegraving der det er planlagt ny bebyggelse, og det er funnet at fjell ligger nokså grunt under terrenget (0,5 2,7m). I planbeskrivelsen er det vurdert at den vesentligste risiko for uhensiktsmessige hendelser knyttet til ras eller flom, sannsynligvis er knyttet til brudd eller svikt i en av demningene i vassdraget oppstrøms. Konsekvensen av en vannstandsøkning for planområdet, vil komme an på vannmengden og hvor fort den kommer. Dette forutsettes vurdert av kommunen, med eventuelle avbøtende tiltak i separate ROS-analyser i annen sammenheng. Videre er det vurdert at en økning av harde flater vil kunne medføre at overvannsproblematikken på planområdet øker. Dette kan forebygges, ved tilstrekkelig dimensjonerte anlegg for overvannshåndtering. Det er i forslag til bestemmelser innarbeidet krav til lokal overvannshåndtering, og at kommunen skal godkjenne planer for nye anlegg inkludert overvannshåndtering Kulturmiljø/kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner, kulturmiljøer eller SEFRAK-registrerte bygg, og tiltak iht. planen kommer derfor ikke i konflikt med kulturminner eller -miljøer. Behovet for ytterligere undersøkelser er vurdert av kulturminnemyndigheten, men er ikke funnet nødvendig. Kulturminnemyndigheten kjenner ikke til om det er eldre bebyggelse igjen på eiendommen i dag. Dersom dette finnes ønskes det vurdert om deler av den kan integreres i den videre driften og utviklingen på stedet. På den måten kan historien tas med inn i framtiden. Tiltakshaver signaliserer at dette vil være gjenstand for løpende vurderinger, og søknadspliktige tiltak vil måtte godkjennes av bygningsmyndigheten på vanlig måte. 1.5 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer. Planområdet er avsatt til LNF-formål i gjeldende kommuneplan for Eidsvoll, vedtatt Området er ikke tidligere regulert. 2 Vurdering 2.1 Overordnede planer og mål Planforslaget legger til rette for videreutvikling og fortetting innenfor det eksisterende området på Jønsjøsaga. Dette er med på å bygge opp under bærekraftig areal- og samfunnsutvikling og legger til rette for videreutvikling av virksomheten på området og verdiskaping i Eidsvoll. 3

4 Arealbruken og veg- og transportsystem i nærområdet, er med på å fremme en samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse. Planforslaget legger til rette for god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Både ut fra trafikksikkerhets- og logistikkhensyn er det foreslått å separere tungtransport og kundetrafikk. Både «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging» og «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging» synes godt ivaretatt. Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF-formål, mens det nå foreslås regulert til forretningsformål. Planforslaget er dermed ikke i samsvar med gjeldende kommuneplan. Det vurderes likevel slik at LNF-formålet i kommuneplanen ikke har vært ment for å utelukke dagens virksomhet, men snarere har vært uttrykk for en videreføring fra den tiden det var sagbruk på området. Det anses dermed at endringen ikke strider mot intensjonen i kommuneplanen. 2.2 Trafikkforhold Videreutvikling på eiendommen med en økning av butikkarealet vil sannsynligvis medføre noe økt trafikk. Hvor stor denne veksten blir, er vanskelig å anslå. Den planlagte butikkutvidelsen er på ca. 1000kvm, og utgjør omtrent en dobling av dagens oppvarmede butikkareal. Som et utgangspunkt anslås at denne doblingen av butikkarealet kan utgjøre en økning i trafikken til og fra planområdet på 50 %. Dette anslaget er grovt, og det antas at det er for romslig, men at en i mangel av bedre anslag kan støtte seg til det. Dette tilsier at man etter den planlagte utvidelsen vil ha en trafikkbelastning til og fra området på biler i døgnet. Det vurderes at kapasiteten på intern veg og fylkesvegen er tilfredsstillende. Nytt kryss er regulert i tråd med Statens vegvesens håndbok N100 og kan opparbeides med trafikksikker utforming. Videre vurderes det at den trafikkøkningen som den planlagte butikkutvidelsen eventuelt vil medføre ikke vil medføre en merkbar forskjell på trafikkbelastningen eller støysituasjonen på fv Det er ikke foreslått norm for parkeringsdekning, men området er lukket utenom åpningstid for butikken. Det anses at dette ikke vil ha konsekvenser for selve planområdet eller tilliggende arealer. 2.3 Næringsliv Planforslaget tilrettelegger for videreføring og videreutvikling av den virksomheten som er på området i dag. Det foreslås bestemmelser som begrenser hvilken type forretningsvirksomhet som tillates innenfor området, og at dette kun gjelder trelast og andre større byggevarer. Det er ikke aktuelt å tilrettelegge for dagligvarehandel eller detaljhandel. 2.4 Planprogram og konsekvensutredning Planprogrammet som lå til grunn for planarbeidet er fulgt opp med konsekvensutredning i planbeskrivelsen. Det er i løpet av planprosessen ikke kommet innspill som har krevet endringer av planprogrammet. Det er i planmaterialet redegjort for forholdet til verneområdet samt naturmangfoldloven. Planforslaget konkretiserer rammene for arealbruk i nærheten av vassdraget, og innebærer i en forsterkning av hensynet til vassdraget i forhold til verneforskriften. Da gjengroing er en aktuell problemstilling i Jønsjøen, er det imidlertid viktig at det opprettholdes en mulighet for å fjerne løsrevne torvflak som havner ved demningen. Videre er forholdet til føringer for arealog transportplanlegging belyst, og regionale myndigheter stiller seg positive til en videreføring av eksisterende virksomhet på planområdet. Selv om ikke planforslaget er detaljert i sine rammer for oppføring ny bebyggelse, tas det opp hvordan nye tiltak vil påvirke bebyggelsesmønsteret på området, og hvordan kan innvirke på hvordan området oppleves for forbipasserende. Forholdet til risiko for ras- og flom er utredet, og det konkluderes med at tiltak på området ikke vil innvirke på risikoen for dette. Det redegjøres for at en videreutvikling av forretningsvirksomheten på planområdet vil kunne gi noe trafikkøkning, og det foreslås 4

5 tiltak for å bedre trafikksikkerheten både internt på området og i forhold til fv 181, i tråd med innspill fra vegvesenet. Det vurderes at det i konsekvensutredningen redegjøres for hvordan de ulike temaene er håndtert i planforslaget på en tilfredsstillende måte. Planforslaget vurderes dermed godt nok belyst, og kan utlegges til offentlig ettersyn. 3 Alternativer A. Planforslaget vedtas slik det foreligger, eventuelt; B. Forslag sendes i retur for ytterligere bearbeiding/utredning 4 Konklusjon Med bakgrunn i det ovenstående vil rådmannen anbefale at planprogrammet for detaljreguleringen av Eidsvoll Almenning Jønsjøsaga fastsettes. Dernest anbefales at forslag til Detaljregulering for Eidsvoll Almenning Jønsjøsaga vedtas utlagt til offentlig ettersyn. Plankart og bestemmelser er datert Vedlegg som følger saken: 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse m/ konsekvensutredning 5 Merknader 5 Merknadskommentarer 6 ROS-analyse 7 Sjekkliste naturmangfoldsloven Vedlegg som ligger i saksmappen Utskrift av behandlet sak sendes til 5