Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Allskog v/ Ellen Kristin Moe Ingvald Ystgaards vei 13A 7047 TRONDHEIM Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Bjørn Helmersen fremmet følgende tilleggsforslag: Utbygger bør sammen med Namsos kommune, og eventuelt Husbanken se om det er mulig å innarbeide «Bolig for velferd» i reguleringsplanen Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Helmersens tilleggsforslag enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre Byåsen" datert rev med bestemmelser av samme dato sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Vedfjellet AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. Rådmannen foreslår endring i utbyggingsavtalen pkt. 2.6 før den legges ut til off. ettersyn. Nytt pkt. 2.6 blir som følger: "Interne veger i boligfeltet skal være private. Felles adkomstveg i boligfeltet skal være offentlig (kommunal). Utbygger skal detaljprosjektere vegadkomst fra vegkryss Storelvgata - Strandvegen til ny avkjørsel i Åsvegen. Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 16 Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig off. vegareal fra Strandvegen og opp til Øvre Byåsen. Kjøreveger Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg opprettholdes med regulert vegbredde 5,5m. Øvre Byåsen bygges med regulert vegbredde 6m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlige. Stikkveger blir private veger. Gang- sykkelveg Bredde på fortau skal være 2,5 m. Nytt fortau mellom kryss Storelvgata/Åsvegen opp til kryss Åsvegen/Vattavegen finansieres med 50/50 deling mellom utbygger av Øvre Byåsen Boligområde og Namsos kommune. Det inngås særskilt avtale. Fortauet skal ligge på høyre side med en bredde på 2,5 m." Utbygger bør sammen med Namsos kommune, og eventuelt Husbanken se om det er mulig å innarbeide «Bolig for velferd» i reguleringsplanen Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven og Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken Saksbehandler Dokumentet er signert elektronisk Eksterne kopimottakere: Tom C. Prytz Ture Nermanns veg NAMSOS

3 Side 3 av 16 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 65/ Rådmannens innstilling Forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre Byåsen" datert rev med bestemmelser av samme dato sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Vedfjellet AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. Rådmannen foreslår endring i utbyggingsavtalen pkt. 2.6 før den legges ut til off. ettersyn. Nytt pkt. 2.6 blir som følger: "Interne veger i boligfeltet skal være private. Felles adkomstveg i boligfeltet skal være offentlig (kommunal). Utbygger skal detaljprosjektere vegadkomst fra vegkryss Storelvgata - Strandvegen til ny avkjørsel i Åsvegen. Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig off. vegareal fra Strandvegen og opp til Øvre Byåsen. Kjøreveger Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg opprettholdes med regulert vegbredde 5,5m. Øvre Byåsen bygges med regulert vegbredde 6m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlige. Stikkveger blir private veger. Gang- sykkelveg Bredde på fortau skal være 2,5 m.

4 Side 4 av 16 Nytt fortau mellom kryss Storelvgata/Åsvegen opp til kryss Åsvegen/Vattavegen finansieres med 50/50 deling mellom utbygger av Øvre Byåsen Boligområde og Namsos kommune. Det inngås særskilt avtale. Fortauet skal ligge på høyre side med en bredde på 2,5 m." Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven og 12-11

5 Side 5 av 16 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /7 Referat fra oppstartsmøte - Ellen Kristin Moe Boligformål - ny regulering Øvre Byåsen I Vedr. søknad om landbruksveg MNR Miljø og landbruk I Oppstart av planarbeid, detaljplan Allskog v/ellen Kristin Moe for Øvre Byåsen boligområde i Namsos kommune I Annonse Ellen Moe I Oppstart av planarbeid, detaljplan Ellen Moe for Øvre Byåsen boligområde i Namsos kommune I Detaljplan for Øvre Byåsen Statens vegvesen, Region Midt boligområde - deler av gnr. 14, bnr. 7 i Namsos kommune - oppstart av planarbeid I Uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Forhåndsuttalelse til oppstart av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag planarbeid med reguleringsplan for deler av eiendom Øvre Byåsen 14/7 I Forslag til - Utbyggingsavtale Andrè Michael Aglen mellom NK og Øvre Byåsen U Vedrørende planområde og Ellen Kristin Moe illustrasjoner I Utbyggingsavtale Øvre Byåsen Advokatene Hustad og Sørvig AS U Vedr. reguleringsplan for Øvre Byåsen i Namsos kommune Advokatene Hustad og Sørvig AS I Detaljplan reguleringsplan Øvre Allskog Byåsen I Revidert reguleringsplan, detaljplan, Allskog SA for Øvre Byåsen boligområde til videre kommunal behandling S gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan for "Øvre byåsen" X Utbyggingsavtale signert av Kjeld Erik Sandbakken grunneier I revidert detaljplan for Øvre Byåsen Allskog - Ellen Kristin Moe

6 Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag reguleringsplan kart datert rev Forslag reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert rev ROS-analyse datert Geoteknisk notat datert Geoteknisk rapport datert Tredjeparts vurdering av geoteknisk rapport datert Skisseplan avløp 10 Mulighetstudie - illustrasjon 11 Uttalelser til varsel om oppstart 12 Forslag utbyggingsavtale Side 6 av 16

7 Side 7 av 16 Saksopplysninger Formålet med detaljplanen er å legge til rette for et nytt området på Øvre Byåsen i Namsos kommune. Det ble i 1996 godkjent reguleringsplan i det samme området som det nå utarbeides reguleringsplan for. Planen ble ikke realisert og det har fremkommet behov for justeringer av planen siden den ble utarbeidet. På bakgrunn av de endringer som ønskes, med endret lokalisering av adkomstveg inn i feltet, ny utbyggingsstruktur og økt utnytting av feltet, stiller Namsos kommune krav om ny reguleringsplan for området. Øvre byåsen ligger 1km sør-vest for Namsos sentrum i forlengelse av eksisterende boligfelt (Prærien). Eiendommen gnr.14/ bnr.7, eies av Andreas Jensens legat og sameiet Havig-Bjørum. Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa og på Namsos kommune sin hjemmeside i uke Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til grunneiere, naboer, Namsos kommune og sektormyndigheter. Innkomne merknader følger som vedlegg. Planstatus Reguleringsplanen fra -96 inngår i kommuneplanens arealdel. Da deler av denne planen utvides mot sør vil en mindre del av planområdet inngå i areal avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel Arealbruksformål i gjeldende kommuneplan: Reguleringsplan fra 1996 LNF-område Følgende reguleringsplaner grenser til/ overlapper og inngår i reguleringsplanen: "Boligtomt gnr. 65 bnr. 1250" datert "Vestre Havn boligprosjekt" vedtatt "Øvre Byåsen" vedtatt 1996 "Merranesets østside" datert "Vestre byområde med del av Prærien" datert Planområdet er noe utvidet mot sør i forhold til planen som ble vedtatt i -96 og inkluderer adkomstveg helt ned til Strandvegen i nord. Beskrivelse av planområdet dagens situasjon Det antas at området kan være benyttet som nær-lekeområde for barn i området da det er lett tilgjengelig fra eksisterende boliger som grenser til området. Videre går det i dag en tursti fra boligområdet i øst gjennom planområdet og videre innover terrenget til Vedfjellet. Stien benyttes også som skitrase på vinteren. Området har vært bevokst med gran men den ble hogd høsten 2013 for å tilrettelegge for regulering og boligbygging.

8 Side 8 av 16 Store deler av planområdet er synlig fra Namsos sentrum. Planområdet ligger i småkupert terreng opp fra sjøen i øst og til kote 95. Det høyeste punktet er vest for planområdet er Vedfjellet på 210 moh. Området ligger høyere enn tilgrensede boligfelt. Innenfor areal tenkt til nye boliger der det er ikke bebyggelse i dag. Øst for planområdet er det boligbebyggelse med boliger etablert fra etterkrigstiden og frem til i dag. Dette er en blanding av eneboliger, to og firemannsboliger. Arkitekturen er blandet fra «Prærien» (nord, nord-vest) som har en klassisk etterkrigsarkitektur med firemannsboliger og det resterende området som har blandet eneboligbebyggelse av nyere art. Nærmere mot sjøen, i strandsonen, bygges nye rekkehus og det er også bygd større boligkompleks med leiligheter. Trafikkforholdene fra Strandvegen, opp Storelvgata og Åsvegen er i dag til dels vanskelige. Spesielt Åsvegen, som i dag også er en gjennomfarts veg fra Strandvegen til Storelvgata og ned til Strandvegen igjen, er smal, til dels bratt og uoversiktlig. Det er i dag ikke utbygd gang og sykkelveg i området. NGUs løsmassekart viser at det er marine avsetninger i deler av planområdet. Det kan derfor ikke utelukkes at det er lommer med kvikkleire eller andre skredfarlige masser her, selv om Skrednett ikke viser noen kvikkleiresoner i planområdet. I følge Skrednett ligger deler av planområdet innenfor aktsomhetsområde for snøskred. I dag går det en bekk gjennom området hvor vannføring i hovedsak er liten, men øker i perioder med mye nedbør. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr.14/ bnr.7. Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på ca 130 daa. Området er inndelt i følgende arealformål: BFS Boligbeb. - frittliggende småhusbebyggelse BKS Boligbeb. - konsentrert småhusbebyggelse BBB Boligbeb. - blokkbebyggelse BG Garasjeanl. for bolig- og fritidsbeb. BE Energianlegg BLK Lekeplass SKV Kjøreveg SGS Gang- sykkelveg SVT Annen veggrunn, teknisk anl G Grønnstruktur GTG Turdrag LF Friluftsformål Hensynssone Sikringsone Faresone H190 bekkesikring H370 høyspent

9 Side 9 av 16 Bebyggelse Det lagt opp til en variert boligstruktur med blanding av eneboliger, eneboliger i rekke, rekkehus samt lavblokker. Et variert botilbud vil bidra til en variert sammensetning av befolkningen i feltet. Lokalisering Terrenget er til dels bratt med innslag at flatere partier. Bebyggelsen lokaliseres i hovedsak på de flate partiene for å forenkle utbyggingen, redusere terrenginngrep og for å redusere eksponeringen av feltet mot Namsos sentrum og områdene rundt. På de flatere områdene etableres boligområder med rekkehus og tårnhus med flere boenheter. I brattere partier er enkeltstående eneboliger tilpasset terreng mer egnet. Utnytting Øvre Byåsen ligger i gangavstand til Namsos sentrum. Det er derfor vurdert som viktig å legge til rette for en relativt høy tetthet i området for å utnytte de areal -og transportmessige fordeler som lokaliseringen av feltet har. Nærhet til sentrum bidrar til at beboere kan nå sentrum, skole, idrettsanlegg osv. uten å være avhengig av bil og kollektivtilbud. En høy utnytting i sentrumsnære områder er i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal -og transportplanlegging. Det legges opp til en variert bebyggelse med lavblokker, rekkehus og eneboliger. Målet er å oppnå en variert sammensetning av beboere i feltet. Illustrasjonsplan/ mulighetsstudie viser et planforslag med mulighet for 120(min) 136(max) nye boeneheter. BFS boenheter BKS boenheter BKS 5 6 boenheter BKS 6 5 boenheter BKS 7 5 boenheter BBB boenheter BBB boenheter BFS1 4: Enebolig i 1 etg to boliger Tomtestørrelse Ca m² og boligstørrelse ca m² med 3-4 rom. Det er lagt opp til eneboliger i ett plan på de flatere delene av området. Alle funksjoner vil være på et plan. På grunn av beskjedne byggehøyder kan husene ligge på kanter i terrenget uten å virke ruvende. Garasje og biloppstilling kan integreres i huset eller som frittstående bygg for å åpne for siktlinjer og ganglinjer forbi hus, eller for å danne gårdsplass/uterom foran inngang. Hva som er hensiktsmessig vil variere ra tomt til tomt. Uteoppholdsareal på naturtomt, gjerne med terrasser tilpasset terreng og gode utsikts og solforhold på hver tomt. Husene kan universell utforming, idet funksjonene ligger på hovedplanet. Dette betinger at adkomst til hus og uteoppholdsareal også kan gjøres trinnfritt og uten bratte terrengstigninger

10 Side 10 av 16 Enebolig i 2 etg Tomtestørrelse Ca m². Boligstørrelse ca m² med 4-5 rom. Mulighet for oppholdsrom og terrasser på begge etasjer, men for de fleste vil det være mest aktuelt å ha uteoppholdsarealene på plan 2 mot sør og vest med tanke på solforhold. Garasje og biloppstilling kan integreres i huset eller som frittstående bygg for å åpne for siktlinjer og ganglinjer forbi hus, eller for å danne gårdsplass/uterom foran inngang. Hva som er hensiktsmessig vil variere ra tomt til tomt. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis. BKS 1-4: Rekkehus i 2 etg Tomtestørrelse på ca 220 m² og boligstørrelse på ca m² med 4-5 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser på begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling kan løses på egen tomt foran inngang eller som felles garasje for flere hus på felles tomt. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan, og husene bygges uten heis. BKS 5: Rekkehus i 1 etg Tomtestørrelse Ca 220 m² med 7,5meters eiendomsbredde. Boligstørrelse ca m² med 3 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Alle funksjoner på et plan. På grunn av beskjedne byggehøyder kan husene ligge på kanter i terrenget uten å virke ruvende. Garasje og biloppstilling kan løses på egen tomt foran inngang eller som felles garasje for flere hus på felles tomt. Husene kan universell utforming, idet funksjonene ligger på hovedplanet. Dette betinger at adkomst til hus og uteoppholdsareal også kan gjøres trinnfritt og uten bratte terrengstigninger BKS 6: Kjedet enebolig i 2 etg Tomtestørrelse Ca 250 m². Boligstørrelse ca m² med 4-5 rom. Eiendomsbredde på ca 13 meter. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser i begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling løses på egen tomt, med garasje/carport mellom husene. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis. BKS 7: Kjedet enebolig i 3 etg Tomtestørrelse Ca 250 m² med 13 meters eiendomsbredde. Boligstørrelse på ca m² med 5-6 rom. Endehus kan ha større tomt og mulighet for senere tilbygg. Mulighet for oppholdsrom og terrasser i begge etasjer, avhengig av utsikts- og solforhold. Garasje og biloppstilling løses på egen tomt, med garasje/carport i sokkeletasje. Husene vil ikke ha universell utforming, idet funksjonene deles på to plan og husene bygges uten heis.

11 Side 11 av 16 BBB1 og BBB2 Tårnhus i 4-5 etg Tomtestørrelse Ca m². Boligstørrelse ca m², 2 leiligheter i hvert plan med 3-4 rom. Husene er lagt inn mot terrenget i bakkant av boligområdet. Her danner terrenget god bakgrunn for byggene og forhindrer dermed uheldige silhuettvirkninger. Tårnhusene opptar den delen av tomta som i utgangspunktet har minst kveldssol og utsikt, men på grunn av sin høyde oppnår leilighetene både utsikt og sol. Felles takterrasse gir alle beboerne uteopphold med kveldssol - også de i 1 etg som mister sola først. På grunn av den romslige bredden mellom tårnhusene når sola ned mellom husene, og naturlandskapet bak sees fra boligområdet. Uteoppholdsareal på balkonger og takterrasse. Det legges opp til parkeringskjeller med heis. Leilighetene skal ha universell utforming iht Plan og Bygningsloven. Utforming Planen har fokus på terrengtilpassing, eksponering og tilrettelegging for en bebyggelse som ivaretar sol, lys og utsiktsforholdene på best mulig måte. Bebyggelsen bør ha en moderne profil med store glassflater og planløsninger som er hensiktsmessige med tanke på å oppnå mest mulig sol, lys og utsikt i viktige oppholdsrom. Fargebruk skal tilpasses feltets beliggenhet i skogen og mørkere naturfarger skal benyttes også med tanke på å redusere eksponeringen mot sentrum. Den høyeste bebyggelsen er lokalisert bakerst i feltet og trappes ned mot sentrum. Dette bidrar også til å sikre utsikt for alle. Lekeområder Det etableres tre planlagte lekeplasser i området. En fotballøkke lengst mot nord, en mindre lekeplass midt i området og en lekeplass med ballbane øverst i sør. Dette skal favne ulike aldersgrupper med behov for ulike tilbud. Det er for øvrig umiddelbarnærhet til naturområder for alle nye boenheter i feltet og det antas at naturen vil være attraktive lekeområder for barn i alle aldre. Grønnstruktur, tur- og bekkedrag Det er ønskelig å bevare vegetasjonen i stor grad utenom bebyggelsen, særlig på høydedrag som er svært synlig i terrenget. Dette for å redusere eksponeringen av feltet fra avstand. Grøntområder mellom boligfeltet og eksisterende bebyggelse avsettes derfor som grøntstruktur hvor tre i hovedsak skal bevares eller felles kontrollert i samarbeid med grunneier. Eksisterende stinett fra boligområdene til Vedfjellet inngår som turdrag i planen. Her sikres fremtidig adkomst til friluftsområdene. Nye kjøreveger i området vil fungere som adkomst der det før var stinett. Det er per i dag ikke allmenne interesser knyttet til bekkedraget som går mellom planlagte tårnhus og ned langs fremtidig veg. Det er periodevis lav til ingen vannføring i bekken og vegetasjonen i nedre del er tett og gjør området ufremkommelig. Bekken skal derimot ivaretas som et viktig element i feltet og den skal derfor fortsatt holdes åpen. I planen er den delvis avsatt som hensynssone sikring. Dette da steinsettingen har en stabiliserende funksjon og vil også fungere som flomsikring. At bekken ivaretas reduserer også problemer med overvann. Bekken vil bli en kvalitet i nærmiljøet. Øvre deler av bekkedraget vil beplantes og vil også fungere som et grøntdrag langs veien inn i området.

12 Side 12 av 16 Veger og gang- og sykkelveger Adkomstvegen til området er tilpasses terrenget slik at stigningsforhold og skråningsstabilitet blir ivaretatt. Det er tidligere utført grunnundersøkelser for adkomstvegen til boligområdet fra Åsvegen. For å kunne utføre stabilitetsberegninger og vurderinger er det derimot utført supplerende grunnundersøkelser av Multiconsult (jfr Øvre Byåsen, Namsos - Grunnundersøkelser for reguleringsplan, datarapport [1]). De utførte undersøkelsene har påvirket lokalisering av vegtrase. Dette gjelder spesielt avkjørsel fra Åsvegen som er flyttet lenger øst enn opprinnelig tenkt. Dette for å redusere behovet for motfylling mot bekkedraget i vest. Dagens Åsveg defineres fortsatt som hovedveg og kan beholdes uendret både med hensyn til horisontal og vertikal geometri. Kryss med ny adkomstveg til boligfeltet utformes som T-kryss med den nye adkomstvegen som sekundærveg. Det benyttes dimensjonerende fartsgrense på 30km/t for utforming av siktkrav. Følgende vegbredder skal benyttes: - Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg regulert vegbredde 5,5m og gang-/ sykkelveg med 2,5m bredde. - Øvre Byåsen regulert vegbredde 6m. Gang-sykkelveg regulert bredde 2,25m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlig. Stikkveger blir private veger. Parkering Parkering for tårnhus skjer i egne parkeringskjellere. For BKS 3 øst vil det anlegges garasjeanlegg. Resterende parkerings kjer på egen tomt. Kollektivtransport Det legges ikke opp til bussadkomst i øvre Byåsen både på grunn av områdets nærhet til sentrum og på grunn av bratt adkomst i deler av feltet. Skoler og barnehage Planområdet tilhører Vestbyen skolekrets. Gjennom en utbygging av gang- og sykkelvegnett tilknyttet hovedadkomsten til Øvre Byåsen og videre ned til Strandvegen vil dette bidra til en tryggere skoleveg for barn- og unge i området. Teknisk infrastruktur Nytt vann- og avløpsanlegg er planlagt tilkoblet kommunalt anlegg i Åsvegen og Strandvegen. Det søkes å anlegge alle avløpsanlegg uten egne pumpestasjoner i området. Det nye anlegget dimensjoneres og bygges ut i henhold til kommunale VA-normer. På grunn av høydeforskjellene i feltet vil det bli behov for å etablere en trykkøkningsstasjon for vann. Eksakt plassering av denne stasjonen avtales direkte med Namsos kommune. NTE har uttalt ønske om en ny trafo i feltet. Lokalisering er foretatt etter ønske fra NTE og inngår i plankartet som eget arealformål. Grunnforhold, ras og skred Løsmassekart utarbeidet av NGU viser at de sentral deler av planområdet består av marine avsetninger. Slike avsetninger er normalt leire og silt. Tykkelsen på løsmasselaget er ikke kjent. De øvrige delene av reguleringsområdet har et tynt humus eller torvdekke over berggrunn.

13 Side 13 av 16 Med bakgrunn i de usikre grunnforholdene har Multiconsult gjennomført grunnboring og utarbeidet rapport (Reguleringsplan for Øvre Byåsen, Namsos DOKUMENTKODE RIG-RAP-02, EMNE Stabilitet og fundamentering datert ) for området. NGI har utført tredjepartsvurdering av rapporten. Den er vedlagt planen (rapport TN Prosjekt: Tredjepartsvurdering Øvre Byåsen, Namsos) Det er påvist kvikkleire i 2 borpunkter. Prøvetakinger viser at tykkelsen av kvikkleirelaget er variabelt og stedvis forholdsvis tynt. Avgrensning av kvikkleiresonen er valgt på grunnlag av boreresultatene terrengmessige vurderinger. Under vises avgrensing av kvikkleiresone basert på Multiconsult`s grunnboring. Kartet er hentet fra Mulitconsult`s rapport. Geoteknisk vurdering - sammendrag: «I området med leirmasser er skråningsstabiliteten stedvis anstrengt, og før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger ved skråningsfot, eventuelt i kombinasjon med avlastning ved skråningstopp, jfr. kapittel 8. Ved hjelp av de beskrevne tiltakene vil beregningsmessig sikkerhetsfaktor komme opp på et akseptabelt nivå, det vil si ɣm 1,40 og gi tilfredsstillende sikkerhet i forhold til regelverket.» Nødvendige tiltak for å oppnå stabilisering ivaretas i planbestemmelsene. Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er Formålet med detaljplanen er å legge til rette for et nytt boligområdet på Øvre Byåsen. Det ble i 1996 godkjent reguleringsplan i det samme området som det nå utarbeides reguleringsplan for. Planen ble ikke realisert og utbygger reviderer og oppgraderer planen ihht dagens behov. Følgende reguleringsplaner grenser til/ overlapper og inngår i reguleringsplanen: "Boligtomt gnr. 65 bnr. 1250" datert "Vestre Havn boligprosjekt" vedtatt "Øvre Byåsen" vedtatt 1996 "Merranesets østside" datert "Vestre byområde med del av Prærien" datert Området er skjermet med lite støy fra trafikk og/ eller annet krever tiltak i forhold til støy. Planbestemmelsene pkt. 3.4 ivaretar krav til støy; "For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer".

14 Side 14 av 16 Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke medfører negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig eller geologisk mangfold. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene pkt 3.1 har bestemmelser som sikrer forholdet til eventuelle kulturminner; "Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50 (Kulturminneloven) 8". Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget sikrer kulturminneinteresser. Multiconsult AS er i forbindelse med reguleringsplanarbeidet engasjert til å utføre geotekniske vurderinger i forhold til planen. Det er utarbeidet et notat nr RIG-NOT-001 datert og rapport nr RIG-RAP-02 datert som oppsummerer følgende: "I den sentrale og nordre delen av reguleringsområdet er det avsetninger med marin leire. Leira er stedvis kvikk. I de øvrige delene av området er bergoverflata dekka av et tynt lag med løsmasser og vegetasjon. I området med leirmasser er skråningsstabiliteten stedvis anstrengt. Før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger. Lette bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen. I området med leire kan bygninger i flere etasjer fundamenteres på spissbærende peler. I de delene av området der det er berg i liten dybde, kan eventuelle tunge bygninger fundamenteres direkte i grunnen. Det må utføres geoteknisk prosjektering."

15 Side 15 av 16 NGI har utført tredjepartsvurdering av rapporten. Den er vedlagt planen rapport TN. Prosjekt - Tredjepartsvurdering Øvre Byåsen, Namsos som konkluderer med: "Det anbefales å installere minst en poretrykksstasjon med piezometre i to dybder for å utføre poretrykksmåling i området. Om målinger avviker fra antatte verdier, bør faregradsevaluering og stabilitetsanalyser revideres. Grunnlag for antatt lagdeling i vestside av profil A bør avklares. Lengdeprofil A bør forlenges mot vest ut fra faktisk terrengtopografi (stigende terreng mot vest). Profilet og stabilitetsanalyser bør revideres. Mektighet av kvikkleire/sprøbruddsmateriale i borepunkter 102, 103 og 104 bør økes, og et sammenhengende lag med kvikkleire bør vurderes modellert i profilene B og C.). Stabilitetsanalyser i profilene B og C bør oppdateres. Det er ikke utført 15% reduksjon i aktiv skjærstyrke i kvikkleire/sprøbruddmateriale. Analyser bør revideres for å ta dette i betraktning. Stabilitetsanalyser bør revideres etter foreslåtte endringer/revisjon i lagdeling, skjærstyrkeprofiler og poretrykksfordeling. Foreslåtte endringer antas å resultere i noe redusert beregningsmessig sikkerhet sammenliknet med resultatene presentert i Multiconsults rapport (ref. /3/). Foreslåtte tiltak i ref. /3/ har imidlertid relativt stor sikkerhetsmargin, og indikerer at tilstrekkelig sikkerhet kan oppnås, også når foreslåtte endringer implementeres. Foreslåtte endringer foreslås derfor inkludert i neste fase av prosjektet, dvs. ved detaljprosjektering av tiltak." Reguleringsbestemmelsene pkt 9.4 ivaretar krav til sikker byggegrunn; Før utbygging av området må det utføres stabiliseringstiltak ved utlegging av motfyllinger og det må utføres geoteknisk prosjektering samt kartlegging av evt steinsprangfare og nødvendig sikringsarbeid. Utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen er signert av utbygger. Utbyggingsavtalen skal avklare forholdet til kommunaltekniske anlegg mellom utbygger og kommunen når boligområdet skal realiseres. Uttbyggingsavtalens pkt 2.6 oppfattes som tvetydig i forhold til fortausbredde ned til Strandvegen og rådmannen foreslår at pkt 2.6 endres slik at utbyggingsavtalen blir sammenfallende med reguleringsplan og bestemmelser. " Interne veger i boligfeltet skal være private. Felles adkomstveg i boligfeltet skal være offentlig (kommunal). Utbygger skal detaljprosjektere vegadkomst fra vegkryss Storelvgata - Strandvegen til ny avkjørsel i Åsvegen. Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig off. vegareal fra Strandvegen og opp til Øvre Byåsen. Kjøreveger Strandvegen opp til Øvre Byåsen eksisterende veg opprettholdes med regulert vegbredde 5,5m. Øvre Byåsen bygges med regulert vegbredde 6m. Eieform: Hovedveger (o_skv1 og eksisterende veger) samt gang-sykkelveger blir offentlige. Stikkveger blir private veger.

16 Side 16 av 16 Gang- sykkelveg Bredde på fortau skal være 2,5 m. Nytt fortau mellom kryss Storelvgata/Åsvegen opp til kryss Åsvegen/Vattavegen finansieres med 50/50 deling mellom utbygger av Øvre Byåsen Boligområde og Namsos kommune. Det inngås særskilt avtale. Fortauet skal ligge på høyre side med en bredde på 2,5 m." Miljømessig vurdering Under forutsetning av at føringer i geotekniske vurderinger fra Multiconsult AS og tredjepartsvurdering fra NGI følges og at det utføres supplerende undersøkelser og geoteknisk detaljprosjektering jfr. rapport fra Multiconsult AS kan en ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Realisering av gang-/sykkelveg fra krysset Storelvaga Åsevegen og opp eksisterende veg til krysset Åsvegen Vattavegen vil være en vesentlig forbedring av framkommelighet og trafikksikkerheten til myke trafikanter. Strekningen benyttes mye av myke trafikanter i dag, og tiltaket er viktig med forventning om ytterligere vekst i denne gruppen. Tilretteleggingen har også et folkehelseaspekt. Barnehagekapasiteten i byen, med dagens antall plasser, vil med stor sannsynlighet være tilstrekkelig til å ta imot flere barn i årene som kommer. Eventuelle statlige endringer i barnehagepolitikken, som f.eks. medfører at enda yngre barn får rett til barnehageplass, er forhold som ikke er vurdert. De fleste grunnskolene i Namsos har med gjeldende skolestruktur/kretsgrenser kapasitet til å ta imot flere elever enn dagens. Dette har sammenheng med at elevtallet de senere årene har gått ned. Det antas derfor at Vestbyen skole (1.-7. kl.trinn) har tilstrekkelig kapasitet til å imot elever fra det nye byggefeltet. Det samme gjelder for elever i ungdomsskolealder. Namsos ungdomsskole har mulighet til å ta imot en god del flere elever innenfor dagens bygningsmasse. Nye Namsos-perspektivet: Tilrettelegging for økt boligbygging og vekst. Konklusjon Som innstillingen