REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /58 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TROE Dato: FYLLINGSDALEN, GNR. 25, BNR. 222, VESTLUNDVEIEN, 22 D, DETALJREGULERING. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget: Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Vestlund Park AS planforslag for gnr. 25, bnr.222 i Fyllingsdalen bydel. I den eksisterende kommuneplanen ( ) er planområdet vist som boligområde. Planområdet er merket med rød sirkel. Eiendommen har siden 1971 vært regulert til institusjonsformål i plan I 1975 ble Vestlund Habiliteringssenter oppført på tomten. Helse Bergen HF solgte eiendommen i 2007 til Vestlund Park AS. Byrådet vedtok (sak ) å kunne anbefale omregulering av eiendommen fra institusjonsformål til boligformål etter forespørsel etter Pbl. 30. I byrådsvedtaket er det angitt at ved boligbygging skal ca.1/3 av boligene oppføres som omsorgsboliger/serviceboliger. Planområdets størrelse er på 39.6 daa. Planen viser et byggeområde på 20.4 daa. I tillegg omfatter planen 2 områder med frittliggende småhusbebyggelse, 1 institusjonsområde, 1 område med kombinert formål bolig/tjenesteyting, vei, gangvei, parkering og vegetasjonsskjerm. Planen grenser til regulert friområde i sør og Byfjellsgrensen med friluftsinteresser (kl. A) på motsatt side av Vestlundveien i nord. Området har relativt god kollektivdekning med buss hvert 30min (Linje 9). To av busstoppene ligger like ved avkjørselen til planområdet. Avstand til Oasen

2 bydelssenter er ca.2 km. I gangavstand (400m) ligger hovedveien gjennom Fyllingsdalen til/fra Bergen sentrum med svært høy bussekvens også på kveldstid og i helgene. Planens formål er å legge til rette for 5 leilighetshus sentralt beliggende på tomten. Planområdet grenser i nord og vest til LNF-området ved Damsgårdsfjellet. Tomten består av et flatt parti sentralt på tomten med en skogkledt kolle i sørvest. Den nye boligbebyggelsen er foreslått med 163 leiligheter fordelt på 5 bygg. Det er planlagt parkering og boder i felles underetasje, og gjesteparkering på bakkeplan. Eksisterende institusjon/avlastningsboliger for multihandicappede barn nordvest i planområdet skal bestå. Dagens bebyggelse på eiendommen 25/222 skal rives. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Det presiseres imidlertid at forslagsstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. Fagetatens vurdering: Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og ansees som dekkende. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg) Formål: Fagetaten har ingen innvendinger til at hovedformålet blir endret fra institusjon til boligområde. Imidlertid er fagetaten av den oppfatning at sørvestre del av eiendommen, et høydedrag som er en del av en grønnkorridor i området, reguleres til grønt og gies en offentlig status for å sikre en allmenn tilkomst for friluftsliv. Rett over Vestlundveien ligger en viktig innfallsport til Kanadaskogen. Innfallsporten er vist i kommuneplanens temakart for overordnet grønnstruktur som fortsetter sør for Vestlundveien, over høyden sørvest i planområdet. Slik byggelinjene er vist i denne planen, vil høydedraget på tomten forbli ubebygget. Forslagstiller har sagt seg positiv til en bruk av området også for andre enn beboerne i det planlagte anlegget, men i teorien kan dette naturområdet i fremtiden stenges av for privat bruk hvis dette ikke sikres gjennom et offentlig tilgjengelig formål. Utnyttelse/byggehøyder/fjernvirkning: Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde. For dette området legges det generelt opp til 50% BRA og 9m byggehøyde etter kommuneplanen sine bestemmelser. Det kan imidlertid vurderes en høyere utnytting for planområdet b.l.a hvis kollektivdekningen er god, og landskap og øvrig bebyggelse blir ivaretatt. I forslagsstillers forslag er % BRA for byggeområdet BB satt til 95%. Da er parkering medregnet. Hvis en regner % BRA utfra hele planområdet vil denne være på 80 %. Side 2 av 10

3 Fagetaten foreslår i saken at deler av tomten (høydedraget i vest) skal gies et grøntformål, noe som var skissert av forslagsstiller tidlig i saken. Hvis det blir slik vil %BRA for tomten være på ca.154%, parkering medregnet. Det bygges fra planert kote +102 for alle bygningene. I planen skisseres det i hovedsak bygninger på 6, 5 og 4 etasjer. En mindre del av bygningen mot nord (A1) er satt til 3 etg. De høyeste byggene har en kotehøyde på +120 (6 etasjer). Laveste bygg på 3-5 etg. varierer med maks kotehøyde på m. Alle bygningene har øverste etasje tilbaketrukket. Utbyggingen sett fra nord. Blokk A1 og A2 er i front, blokk B1 og B2 til venstre i bildet og blokk C, D og E til høyre i bildet ligger ved foten av kollen. Høyblokken i bakkant er eksisterende, det er også institusjonen/avlastningsboligen fremst i bildet. Fagetaten har underveis i prosessen gitt uttrykk for at boligvolumene må tilpasses mer til landskapet og det nære naboskapet som innbefatter eneboliger og institusjoner. Fjernvirkning av tiltaket vil ikke være hovedproblemet da boligområdet befinner seg i et større, avgrenset landskapsrom, dog vil boligmassen være synlig fra deler av grøntområdet i Byfjellssiden. Først og fremst vil tilpasningen av volumer slik at disse ikke forringer utsyn, solforhold og bokvalitet for de nære omgivelsene være viktig. I tillegg bør bebyggelsen plasseres hensiktsmessig i forhold til bruk og tilkomst til foreslått grøntformål for kollen i sørvest. Funksjonalitet og tilgjengelighet må sikres i forhold til en mulig offentlig bruk av dette. Bebyggelsen i forhold til omliggende bebyggelse: Høyder generelt Kommuneplanen gir rom for bygg i 5-6 etasjer i senterområder. Det omsøkte planområdet ligger ikke innenfor et senterområde. Fagetaten er derfor av den oppfatning at 4 og 3 etasjer er mer i tråd med kommuneplanens bestemmelser for dette området. Fagetaten kan imidlertid vurdere å åpne for mer høyde noen steder i anlegget, forutsatt at bokvalitet for omgivelsene rundt ikke forringes. Side 3 av 10

4 Blokk A1 og A2, nord i planområdet: Blokk A1 bør reduseres noe mer i vestlig ende for å gi mer rom foran institusjonen for funksjonshemmede barn i nord. Institusjonen er et lavbygg på en etasje, og har det vesentligste av sine oppholdsarealer inne og uteoppholdsarealer mot den siden som kommer tett på utbyggingen. Ytterste del mot vest bør holdes i 3.etasjer, ellers bør resten av blokken være på 4 etg. for å unngå at avlastningsboligene havner i bakgården av den planlagte bebyggelse. Soldiagram viser at solforholdene på deler av uterommet til institusjonen blir forringet ved formiddag og vårjevndøgn slik utbyggingen nå er vist. Blokk A2 ligger i det området av planområdet som etter fagetatens mening gir minst konsekvenser når det gjelder sol og utsikt for omgivelsene og en kan derfor vurdere noe mer høyde her. Illustrasjon som viser utbyggingsområde og institusjonsområder i nord og sørøst. Blokk B1 og blokk B2, øst i planområdet: For blokk B1 og B2 er maks mønehøyde satt til c+120 og c+117 (6 og 5 etasjer). For blokk B1, med Vestlundvegen på et høyere nivå som bakgrunn, kan fagetaten vurdere å åpne for 5 etasjer. Det er lagt opp til en sammenbygning mellom blokk B1 og B2 med et portrom. Fagetaten mener at portrommet ikke er tilstrekkelig for å gi gode nok siktlinjer/utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse. For å sikre dette bør rommet være helt åpent mellom blokkene. Forslagsstiller har lagt opp til en mulighet for dette i de foreslåtte reguleringsbestemmelser. Side 4 av 10

5 Snitt som viser bebyggelsen i forhold til eneboliger i nordvest og sørvest. Soldiagram viser reduserte solkvaliteter ved ettermiddag/kveldsol som følge av utbyggingen for enebolig 25/399 i øst og institusjonen i sør som ligger innenfor område B/T. Dette taler også for en reduksjon i høyde og mer åpenhet mellom blokkene. Av hensyn til bakenforliggende bebyggelse, enebolig 25/399 i øst og institusjon i sør, mener fagetaten at blokk B2 bør reduseres med en etasje og ytterligere reduseres i den sørligste delen mot institusjonen. Blokk C, D og E bør reduseres i ender mot vest når fagetaten nå foreslår formålet grønt for kollenområdet. Dette for å sikre bedre tilgjengelighet til kollen og mulig opprettholdelse av stinett bak husene. I tillegg bør etasjeantallet etter fagetaten sin vurdering ligge på 4 og ikke på 4, 5 og 6 slik forslaget legger opp til. Blokker i 4 etasjer vil bedre utsiktsforholdene for eneboligene nordvest i planområdet, og bedre solforholdene for institusjonen i nord, som vil få endrede solforhold om ettermiddagen ved jevndøgn som følge av blokk C. Trafikkløsninger: Krysset Vestlundveien/Storhammeren har en noe uoversiktelig situasjon med busstopp beliggende midt i krysset. Planområdet ble i planprosessen utvidet sørover b.l.a for å få ryddet opp i denne situasjonen. En mer trafikksikker løsning for krysset må sikres til 2.gangsbehandling. Forslagsstiller skriver i planbeskrivelsen at disse problemstillingene vil bli tatt tak i før 2.gangsbehandling. Vestlundveien (offentlig vei) opprettholdes som fylkesvei med to kjørebaner og fortau på sørsiden. Etter forslagsstillers møte med Statens veivesen er det besluttet at ved utbygging vil avkjørsel til utbyggingsområdet vil bli hevet noe, slik at denne kommer i tilnærmet plan med Fylkesveien. Det er lagt inn et rekkefølgekrav for dette i bestemmelsene. Veien frem til institusjonen i sørøst vil bli opprettholdt. Denne vil forskyves noe mot Vestlundveien i nord. Antall parkeringsplasser vil bli noe redusert i forhold til slik den er i dag. Side 5 av 10

6 Omsorgsboliger: I reguleringsbestemmelsene er det foreslått at for en del av boligene kan det legges til rette for omsorgsboliger jmf. Byrådsvedtak i saken. Denne bestemmelsen er det juridisk ikke hjemmel for siden omsorgsboliger ikke er et eget formål etter Plan- og bygningsloven. Denne intensjonen er mer aktuell å sikre gjennom et avtaleforhold utenom reguleringsplanen. Skole og barnehagedekning Seljedalen barneskole ligger like sørvest for planområdet. Rektor bekrefter en kapasitet på 300 elever for skolen. Pr. i dag er det 158 elever ved skolen, og elevtallet stiger i løpet av 3-4 år til 230 stk. Det skal utfra dette være kapasitet for utbyggingen. Bergen kommunes kontor for barnehager opplyser om at det er god barnehagedekning i området. Grønnstruktur/barns interesser: Kartlegging av dagens bruk av kollen vest i planområdet viser at det går en markert sti fra Vestlundveien til kollens topp som er et fint utkikkspunkt. Spor etter andre stier rundt kollen vises, men er mer utydelige. På forslagsstillers forespørsler til Seljedalen skole fra skole og barnehager i nærmiljøet, svares det at dette området ikke brukes av dem i dag. Grønn Etat skriver i sin merknad til oppstart at høydedraget som strekker seg sørover fra Vestlundveien brukes av barn på Seljedalen skole som lekeområde og skolevei. Institusjonen Vestlund som skal rives opptar store deler av arealet på den flate delen av tomten og følgelig er det ikke spor etter barns lek her. Fagetaten mener at hovedtyngden av stier bør søkes opprettholdt og bør evt. omlegges hvis disse kommer i direkte konflikt med utbyggingen. Kart som viser stinett rundt høydedraget i planområdet. Side 6 av 10

7 Uteoppholdsarealer: Mesteparten av leke- og uteoppholdsarealene for boligene er lagt i midten av anlegget. Noen av disse vil ligge på parkeringsdekke. Det legges også opp til lekeplasser mellom leilighetshusene i vest. I tillegg til dette får hver bolig private uteplasser med balkonger. Soldiagram viser relativt gode solforhold for disse, med unntak av ettermiddagssol ved vårjevndøgn. Da vil bygningene i vest kaste skygge på deler av arealene. Dette vil kunne bedres noe med reduserte høyder. Illustrasjonsplan som viser uteoppholdsarealer for området (markert med gult) Kollen innenfor område B1 i vest inngår ikke i beregningen av egnet felles uteoppholdsareal, men det vil være et tilskudd og også tilgjengelig for beboerne om området her får en offentlig status som friområde. Illustrasjonsplanen som skal være retningsgivende viser 4 delområder som er markert med gul farge på til sammen 4648m2 egnet uteareal for lek og opphold. Fordelt på 163 boenheter blir det 28m2 (kravet i kommuneplanen for hver boenhet er 25m2). Det må sikres i bestemmelsene at uteoppholdsarealene sentralt i området får tilstrekkelig god opparbeidelse, da store deler av disse blir liggende oppå parkeringsdekke. Radon: Området er regnet som et radonrisikoområde. Det er tatt med en bestemmelse når det gjelder forholdet til radonstråling. Støy: Det er ikke påkrevd støyrapport da trafikkmengden for Vestlundveien er relativt beskjeden. (800 ÅDT). Med utbyggingen slik den er skissert estimerer forslagsstiller Side 7 av 10

8 at denne vil øke til 1200 ÅDT. Bygningene vil, slik de er organisert, skjerme uteoppholdsarealene for trafikkstøy fra Vestlundveien. Parkering: Beboerparkeringen er lagt til parkeringskjeller under leilighetshusene og mesteparten av det sentrale uteområdet. Her blir det også sykkelparkering og en bod pr.bolig. Gjesteparkering skal skje på bakkeplan, hovedsakelig ved adkomsten til området i nord og en del plasser i øst langs vei KV1. Det er beregnet 170 plasser i parkeringskjeller og 30 på bakkeplan. Reguleringsbestemmelsene oppgir at det er regnet 1.4 plasser pr.100m2 boareal. Det bør vises i planbeskrivelsen hvordan parkeringsdekningen er regnet ut. Forslagsstiller oppgir i bestemmelsene at parkering for institusjonen i nord skal forbli som før. For institusjonen i sør vil deler av dagens av parkeringsplasser bli opprettholdt. VA-rammeplan VA- rammeplan må utarbeides til 2.gangsbehandlingen. Dette er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Planfremstilling: Plankart: Institusjonen i området BF2 er vist med blandet formål tjenesteyting og bolig. Dette må rettes opp til 2.gangsbehandling. Riktig formål vil være bolig for hele området BF2. Avkjørselspiler bør avsettes på plankartet. Reguleringsbestemmelser: Reguleringsbestemmelsene må bearbeides og kvalitetssikres fram mot 2.gangsbehandling. Det vises til MDs Plan og kart etter plan-og bygningsloven (Planveileder) og Bergen kommunens eksempelsamling. I reguleringsbestemmelsene 2.1, 2.2, 2.3 og 2.4 står det at dagens bruk for boliger og institusjonen skal opprettholdes. Hvis et slikt uttrykk skal brukes bør det spesifiseres nærmere hva dagens faktiske bruk er. Videre er det uklart hvor mye parkering en legger opp til når det står formulert deler av parkeringen, og om dette er dekkende som vist i Det bør også komme klart frem for hvem f_pp1 er felles for. I som gjelder parkering for felt I, institusjonen i nord, står det at nåværende parkeringsplasser på bakkeplan skal opprettholdes. Hvor mange parkeringsplasser dette gjelder for og hvor disse skal plasseres bør spesifiseres nærmere. Bergen kommune sitt arkitekturpolitikk- og byformingsprogram er nylig vedtatt og betinger et større fokus på estetikk og arkitektur. Estetiske hensyn bør i større grad presiseres i bestemmelsene med forslag til følgende reguleringsbestemmelse: Inngrep skal skje med mest mulig forsiktighet. Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Bygninger skal utformes på en slik måte at de innbyrdes og sammen med andre bygg og anlegg danner en helhet. Disse skal gies en god arkitektonisk utforming i forhold til volum, stilutrykk og farger. De skal plasseres slik at de i størst mulig grad er tilpasset terrenget og landskapet. Side 8 av 10

9 Konklusjon: Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget som er forbedret gjennom planprosessen med en mer åpen struktur og bedre orientering m.h.t sol. Fagetaten mener derimot at deler av det som er vist som byggeområde i planen bør gies et offentlig grøntformål. Fagetaten har imidlertid noen merknader, hovedsakelig gjelder dette: Grøntformål, byggehøyder, utnyttelse, trafikkløsninger, parkering, barns interesser. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangsbehandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens nr.2, og i h.h.ht delegert myndighet legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: Fyllingsdalen, gnr.25 bnr.222 Vestlund Park, Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr.50 B. Reguleringsbestemmelser datert , del av dok nr.54 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , del av dok nr.54 D. Illustrasjonsplan datert , del av dok.nr.51 E. Snitt, del av dok.nr.51 F. Bakkeperspektiv og luftperspektiv datert , del av dok.nr.50 G. Soldiagram datert , del av dok.nr.50 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : Tomas Jensen, Vestlund Park, Vestlundveien 22D, 5145 Fyllingsdalen Plan Vest, Domkirkegt.3, 5017 Bergen Side 10 av 10