Bergkrystallen. Detalj regulering. Oslo kommune. og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Bergkrystallen torg Planforslag til offentlig Detalj regulering ettersyn Eiendoms- og byfomyelsesetaten foreslår å omregulere Bergkrystallen torg, et område på ca. 12 daa inntil Bergkrystallen T-banestasjon, fra sporvognsområde og parkeringshus for boliger til byggeområde for boliger; kombinert bebyggelse bolig, kontor forretning, bevertning, tjenesteyting; barnehage og torg. Det foreslås en større bygning på seks etasjer og to mindre. Samlet foreslås 123 leiligheter, en fireavdelings barnehage og 2000 I112næringsareal. Bebyggelsen er samlet rundt et lite torg ved t-baneholdeplassen. Plan- og bygningsetaten oppgitt i varslingsbrev. Utarbeidet ber om bemerkninger av: Hille Mellbye AS for Eiendoms- til forslaget i løpet av høringsperioden som er og byfornyelsesetaten ~. ffr ' Bydel: Østensjø Gnr./bnr.: 159/211 og del av 1 og 137 Dato: Basert på innsendt dokument med dato: Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Saksnummer: Dokumentnummer: gate, 0187 Sentralbord: Oslo Kundesenteret: Telefaks: E-post: Bankgiro: Orgnr.: postmottak@pbe.oslo.kommune.no l3l5.0l.0l MVA

2 Saksnr: Side 2 av 52 INNHOLD. 0..\. *.U.L 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (FORSLAGSTILLERS ILLUSTRASJONER) Skisse - eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER FAKTADEL BAKGRUNN (FORSLAGSSTILLERS TEKST) PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers Oforslagsstillers tekst) STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt PLANFORSLAGET Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers Uorslagstillers tekst) Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers Øorslagstillers tekst) KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget MEDVIRKNING FORHÅNDSUTTALELSER Liste over forhåndsuttalelser Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Foreløpig konklusjon KART OG BESTEMMELSER NEDSKALERT PLANKART REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg 1. Plankart i målestokk 1: Forhåndsuttalelser 3. Risiko- og sårbarhetsanalyse 4. To støyrapporter datert henholdsvis og Trafikkanalyse datert Sol- og skyggediagram 7. Illustrasjonsplaner med og uten Pyntens garasjeanlegg (også gjengitt i dette dokumentet) 8. 6 stk. 3D visualiseringer Visualiseringer (også gjengitt i dette dokumentet) 9. Snitt- og fasadetegner med og uten Pyntens garasjeanlegg (også gjengitt i dette dokumentet)

3 Saksnr: Side 3 av 52 HVORDAN LESE DOKUMENTET? Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men der det står Forslagsstillers tekst (hovedsakelig del 2 og 4), har Plan- og bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser. SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert og kommentert, og eventuelle endringer vil bli innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial bli innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2015.

4 Saksnr: Side 4 av HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG Bakgrunn Hensikt med planen er å utvikle en eiendom påberkrystallen til boligformål og samtidig oppfylle krav i «Kommunedelplan for torg og møteplasser» om utvikling av ny møteplass i området. Føringene fra «Områdeprogram for Lambertseter er lagt til grunn». Planforslaget Forslaget legger opp til bygging av en blokk på seks etasjer, den øverste noe trukken inn. I tillegg foreslås blokka å ende i et «tårn», <<tåm>>, omtrent på høyde med eksisterende punkthus. Volumene er noe i overkant av det som ellers preger området, men er ikke vesentlig større eller annerledes formet enn dagens bebyggelse. Det foreslås også et mindre bygg med kombinasjon av boliger og 2000 mg 2 næring, og eget bamehagebygg. barnehagebygg. Bygningsmassen er organisert rundt et torg og ligger i tilknytning til t-baneholdeplass. Et garasjeanlegg på naboeiendommen er inkludert i planområdet. Planforslaget legger opp til at dette kan rives, men parkeringsplassene skal i så fall erstattes med plasser i parkeringskjeller eller under ny bebyggelse. Riving vil gi et større, sammenhengende gårdsrom. Konsekvenser Hvor store høyder det bør åpnes for her er en vurdering. Eksisterende bebyggelse har leiligheter i fire etasjer og loft under saltak. Krav til uteoppholdsareal reduseres litt sammenliknet med foreslått norm. Forslaget forholder seg ellers til gjeldende normer. Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon konklusion Forslaget må ses som en videreutvikling av eksisterende boligtype, tilpasset dagens krav. Det foreslås for eksempel parkeringskjeller. eller. Noe fortetting vil antakelig kunne gi større mulighet for å opprettholde og utvikle servicetilbud og andre bymessige kvaliteter. Det anses også som en styrke at det foreslås en bamehage barnehage i området. Konfliktene som knytter seg til økt trafikk, manglende uteoppholdsarealer eller andre uheldige sider ved fortetting anses her som beskjedne, siden Bergkrystallen i utgangspunktet er et velfungerende område med store, grønne areal og lite trafikk. Plan- og bygningsetaten mener forslaget er godt tilpasset og målsetninger om fortetting rundt kollektivtrafikk.

5 Saksnr: Side side 5 av EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (forslagstillers 0 0rslagstz'llers illustrasjoner) Skisse - eksisterende situasjon W T T;banes1as]O n Feltspatveien Skisse av fremtidig byplangrep l Z.f parkering 4,; TÁ-íèífféälàsjonH.,,. _. A - f Forslaget legger opp til oppføring av en boligblokk på 6 etasjer langs sporområdet, med en høyblokk i enden på 13 etasjer som har næring i 1 l etasje. Frittliggende bygning på 3 etasjer mot Feltspatveien med næring i 1.etasje. l.etasje. Forøvrig barnehage og torg. Bebyggelsens plassering er gjort med hensyn til solforhold for regulerte funksjoner og naboer. Hovedgrepet er å benytte den type bebyggelsesstruktur som originalt er benyttet på Lambertseter.

6 Saksnr: Side side 6 av FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstiller: F Eiendoms- og byfornyelsesetaten v/lars Marius Hestnes Olsen, Postboks 491 Sentrum, 0105 Oslo, tlf , lars.hestnes.olsen@eby.oslo.kommune.no lars.hestnes.olsen(á)ebv.os1o.kommune.no Konsulent: Hille Melbye Arkitekter AS v/kari Stamnes, Hausmannsgate 16, 0182 Oslo, tlf , kari.stamnes@hmark.no Eieropplysninger Gnr. 159 bnr.1, 211 Oslo kommune Gnr bnr.137 Pynten borettslag Arealstørrelse - planområde Planområdet totalt: m2 Areal for hvert formål: Bolig: m2 Barnehage: m2 Kombinert bebyggelse (bolig, kontor, forretning, bevertning, offentlig eller privat tjenesteyting (undervisning, administrasjon, forsamlingslokale, helsetjenester)): 1 121,3 m2 Fortau: 428 m2 Torg: 607 m2 Gang-/sykkelvei: 141 m2 Parkering: 894 m2 Arealstørrelse - ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² m2 + BRA 1000 m2 åpent overbygget areal Under terreng: BRA=7 300 m² Under terreng: BRA=7 300 m2 Utnyttelse m. m. Bruksareal bolig BRA=mellom m² og m2 Bruksareal bolig BRA=mellom m2 og m2 Bruksareal næring BRA= mellom 400 m2 (første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning) og m2 (som er maksareal næring) Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA. Målbare plan som har en himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planens bruksareal. Plan som har en himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Antatt antall boligenheter: 123 stk. Antatt boligtype: blokk Antatt leilighetsfordeling: 28 stk 2 roms 60 stk 3 roms 35 tk 4-5 roms

7 Saksnr: Side 7 av 52 Parkering Parkering for biler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm med unntak av at det ikke stilles krav til bilparkering for næringsarealer og for reisende med T-bane. I tillegg skal det anordnes 72 parkeringsplasser for gnr. 159/bnr. 137 under visse forutsetninger. Antall sykkelparkeringsplasser skal være 50 % flere enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Bilparkering for boliger ( ) og 50 % av sykkelparkeringen skal løses i parkeringskjeller. eller. Innenfor område regulert til parkering skal det anordnes minst 40 sykkelparkeringsplasser for T- banereisende og minst 11 bilparkeringsplasser for barnehagen. banereisende og minst 11 bilparkeringsplasser for barnehagen. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten og i Dagsavisens nettavis. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert

8 Saksnr: Side side 8 g av FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN (forslagsstillers Uforslagsstillers tekst) Bakgrunn for planarbeidet er at Oslo kommune v/eiendoms- og byfornyelsesetaten ønsker å regulere eiendommen til boligformål, næring, barnehage, møteplass/torg, parkering og tilhørende Veinett. veinett. Planforslaget er Vesentlig vesentlig omarbeidet etter samråd og påfølgende område- og prosessavklaring. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Plan- og bygningsetaten har ingen ytterligere kommentar. 2.2 PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers Oforslagsstillers tekst) Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer T-5/93 T Areal og transportplanlegging: Planforslag skal gi gode forhold for gående og syklende og god fremkommelighet for kollektivtrafikken. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. T-2/08 T Om barn og planlegging: Det stilles krav om fysisk utforming slik at areal og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det skal sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. T-1442 T-l442 Støy i arealplanlegging/2012: arealplanlegging/20l2: Det anbefales utendørs støygrenser ved etablering av boliger og annen bebyggelse med støyfølsom bruksformål. Det kan i sentrumsområder og ved kollektivknutepunkter godtas avvik fra anbefalingene, men det anbefales at det stilles konkrete krav i reguleringsbestemmelsene for å sikre avbøtende tiltak. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2009arealdel: Ifølge vedtaket til kommuneplanen 2009 gjelder arealstrategiene fra kommuneplan Kommuneplan 2008: 2008.' Arealstrategikartet til kommuneplan 2008 markerer planområdet som stasjonsnært område med hovedvekt på boligpotensial. KDP 17 l 7 Kommunedelplan for torg og møteplasser: Tomten er markert som Område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling. Det omkringliggende området er markert som Område med behov for torg/møteplass. torg/møteplass? Gode solforhold skal tilstrebes for oppholdsarealer på torg/møteplasser, minimum 4 timer solbelysning ved vår/ høstjevndøgn. oppholdsarealer på torg/møteplasser, minimum 4 timer solbelysning ved vår/ høstjevndøgn. Områdeprogram for Lambertseter, vedtatt av Oslo bystyre : Bergkrystallen T-banestasjon kan tåle en økning av forretningsvirksomhet på maks. 2000m2. En høyere utnytting rundt T-banestasjonen vil kunne gi positive bidrag til stedet ved at områdets funksjon som kollektivknutepunkt og forretningsområde vil bli forsterket. Ved evt. fortetting av områder utenfor T- baneområdet, er det imidlertid viktig at ny bebyggelse innordner seg eksisterende bygningsstruktur og

9 Saksnr: Side 9 av 52 byggehøyder. I dag dominerer mindre leiligheter (2- og 3-roms) og ved nybygging bør det tilrettelegges for minst 50 % 4-roms leiligheter eller større. I tillegg blir det anbefalt at fortetting på Bergkrystallen skal foregå i begrenset grad, for eksempel ved rekkehusbebyggelse. Opparbeidelse av offentlig møteplass Ved ved Bergkrystallen T-banestasjon bør prioriteres. Materialer og opparbeidelse bør være av høy kvalitet. Det bør opparbeides gangadkomst til T-bane fra vest, nord og øst/syd. syd. Det grønne preget bør forsterkes ved at grøntdragene trekkes inn mot møteplassen og T-banestasjonen og ved at den visuelle kontakten ut til grøntdragene opprettholdes. Parkeringsnormen for åpen by skal legges til grunn. Området er sterkt preget av gateparkering og det er et ønske om å forbedre eksisterende parkeringssituasjon. Områder avsatt til parkering kan omreguleres forutsatt at eksisterende parkeringsplasser blir erstattet og at kravet til parkering for nye boliger tilfredsstiller gjeldende parkeringsnorm. Byøkologiskprogram program , vedtatt av Oslo bystyre : ' Oslo skal være et bærekraftig bysamfunn der alle har rett til ren luft, rent vann og tilgang på gode friområder. 1. Oslo skal redusere støy, luftforurensing og klimagassutslipp 2. Oslo skal ha et miljøeffektivt transportsystem 3. Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom 4. Oslo skal ha kretsløpsbasert avfallshåndtering 5. Oslo skal bevare og styrke sin blågrønne struktur 6. Oslo skal ha en miljøeffektiv kommuneforvaltning 7. Oslo skal samarbeide med innbyggerne, næringslivet og staten for et bedre oslomiljø 8. Oslo skal bidra til og samarbeide for et bedre miljø regionalt, nasjonalt og globalt. Byutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, vedtatt bystyret : ' Bergkrystallen blir regnet som en stasjon med arealpotensial egnet for boligutvikling. Punkt sier at det er vesentlig at stasjonsområdet får en god utforming og effektiv tilknytning til nærområdet. Stasjonen bør utgjøre et sentralt og viktig element i bybildet. Fra stasjonen bør man ledes sikkert og godt til målpunktene. En stasjon som kobles mot flere funksjoner kan danne utgangspunkt for en kollektivbasert stedsutvikling, ikke minst fordi stasjonene som regel har en sentral plassering i områdene. Punkt l.ll sier blant annet at tilgjengelighet til stasjonen og utvikling av en stedsidentitet kan være førende for nye byromsstrukturer. Punkt l.l4 gir føring om at boligparkering som hovedprinsipp bør søkes innpasset under bygg eller terreng. under bygg eller terreng. Pågående planarbeid Forslag til kommuneplan Oslo - Oslo mot Smart, trygg og grønn. Planområdet er avsatt til nåværende bane og bebyggelse og anlegg. Det vil si at endringer medfører krav om omregulering. Det er ikke konkrete bestemmelser knyttet til disse formålene. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Kommuneplan 2009 består av gjeldende reguleringer, og ethvert planforslag vil derfor formelt sett innebære en endring av kommuneplanens arealdel. Denne er i ferd med å erstattes av ny kommuneplan. Føringene herfra vil overstyre tidligere planer dersom det er motstrid mellom dem. kommuneplan. Føringene herfra vil overstyre tidligere planer dersom det er motstrid mellom dem.

10 Saksnr: Side side 10 av STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Planområdet ligger ved Bergkrystallen T-banestasjon, som er endestasjon. Deler av Pynten borettslags eiendom, som i dag benyttes til garasjerekker og noe bakkeparkering, er tatt med i planområdet. Oslo kommune eier resten av planområdet som består av en kiosk og store partier med asfalt som benyttes til lite effektiv parkering med ca 30 p.plasser. Det er et returpunkt for glass- og metallemballasje på hjørnet mot Mellombølgen. Deler av tomta er grøntområde og helt innerst, i forlengelsen av en av garasjerekkene, har Oslo T-banedrift en likeretterstasjon. ' f..fa _vi'-' å I; -à.. JT Tomta er relativt flat ut mot veien, mens den skrår nordøstover ned mot T-banesporet. Perrongene på T- banen ligger noe lavere enn området rundt. Det er en bratt skrent fra likeretterstasjonen og ned til T- banesporet. T-banen går ned i en tunnel rett vest for tomta og det er derfor sprengt ut en kløft for å få sporet ned i tunnelen. Store deler av tomta har ligget brakk i alle år og har derfor grodd igjen med stedegen vegetasjon, for det meste løvtrær med innslag av furutrær. Det er en del halvstore trær i planområdet uten at disse er registrert. Vegetasjonen i planområdet binder sammen grøntområdene øst og vest for planområdet. I l følge kommunens database er det ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Det er lite sannsynlig at det er prioriterte arter eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Det er også lite sannsynlig at det er et geologisk mangfold, da området består av harde bergtyper. Det er i 2008 gjort arkeologisk registering av planområdet uten at det er gjort funn av automatisk fredede kulturminner. kulturminner.

11 Saksnr: Side side 11 av 52 Historikk om bebyggelsesstruktur og typologi Lambertseter er Norges første drabantby og er et homogent område med én en samlet og relativ kortvarig utbygging og med små endringer i bygningsmassen etter utbyggingen på50-tallet. Lambertseter er planlagt ut i fra en klar og tidstypisk byplanideologi. Lambertseter-planen fra 1950 var en norsk variant av new new town -konseptet town -konseptet og viste hvordan man kunne bygge boliger konsentrert påjomfruelig mark, i en viss avstand fra storbyen, og legge inn forutsetninger om skoler, barnehager, butikker, annen service og noe industri. Drabantbyen skulle deles opp i nabolag med riktig folketall i forhold til fellesanlegg som garasjer, vaskerier, lekeplasser, skoler, barnehager, butikker, kollektivtransport og i dette tilfellet også i forhold til topografien. Sammenhengende grøntområder og fjellrabber skiller enkelte steder områdene/nabolagene fra hverandre. Det var i planleggingen sterkt fokus på utsyn mot natur og grøntområder fra alle boliger. De 7 opprinnelige nabolagene er i dag blitt til 14 borettslagene på Lambertseter. Tre av nabolagene ble tegnet av Frode Rinnan og Olav Tveten, de resterende fikk hver sin arkitekt. Dette for å gi visuell variasjon, samtidig som hvert nabolag skulle ha en homogen utforming i materialvalg og fargebruk. Bebyggelsen innenfor hvert nabolag skulle være variert, med både 3-og g 4 etasjers ers blokker, punkthus, høyhus og rekkehus i de ytre sonene. Når man ser på bebyggelsesstrukturen og det visuelle uttrykket fremkommer det likevel ikke alle steder umiddelbart hvor grensen går mellom nabolagene, dette er ytterligere utvisket etter de store rehabiliteringene på 1990-tallet Man valgte enkelte steder forskjellige fasadekledninger og farger innenfor samme borettslag. Ikke alle nabolag har det tilbudet som de ideelt sett skulle hatt. Men til en viss grad kan man si at nabolagsprinsippet er et strukturerende element for bebyggelse, veier og funksjoner på Lambertseter. Bergkrystallen er et av nabolagene med punkthus, butikk og T-banestasjon. Tidligere billettkontor er nå Narvesenskiosk. Det ligger flere barnehager spredt innfor dette nabolaget. Nabolaget ble markert med et høyhus på 9 eller 13 etasjer. Fellesfunksjoner skulle være lave bygg i 1 en til 2 etasjer. Begge disse skiller seg fra bebyggelsesstrukturen for øvrig. Begge disse skiller seg fra bebyggelsesstrukturen for øvrig. Topografien er det sterkeste strukturerende elementet for plassering av både veier og bygninger. Terrenget består hovedsakelig av bergrygger som går i nord sydlig retning. Under utførelsen måtte man legge om både blokker og veier i forhold til opprinnelige planer på grunn av den usedvanlig harde bergarten som i tillegg er kupert. Dette har gitt både veier og bebyggelse god terrengtilpassing. Veisystemet er til en viss grad hierarkisk oppbygget med en hovedveg med utgangspunkt i Lambertseter senter som sammen med mindre ytre og indre ringveier med kurvede gateløp utgjør trafikknett og boligveger. Som regel er boligadkomsten direkte fra vei. Man antok at det ikke ville være gjennomgangstrafikk, noe som er riktig for mange av veiene på Lambertseter. Man forutså heller ikke at alle familier ville ha minst en bil. Planleggerne av Lambertseter regnet en bil pr femte familie. Dette baserte seg på den tids statistikker og på det faktum at det var bilrasjonering frem til Bil var forbehold de som trengte det og man måtte søke om å få kjøpe bil. Denne vurderingen har medført at det på i dag Lambertseter er mye gateparkering. Veiene var heller ikke beregnet for parkering i utgangspunktet. Det er imidlertid politiet som vurder trafikksikkerheten og er skiltmyndighet. I mange av veiene på Lambertseter er det tillatt å parkere da trafikksikkerheten er vurdert som god nok. I følge uttalelse fra Byantikvaren har bystrukturen og byutviklingsprinsippet på Lambertseter stor kulturhistorisk interesse.

12 Saksnr: Side side 12 av 52 _ 99-" - Ésflçffåiiåfáçièmg i fqfiâ g :I L* - :i i ä W høyhus barnehage butikkerog service kultur, skole, idrett Oversiktskart som viser opprinnelige nabolag med høyblokker og fellesfunksjoner markert med farger. Garasjeanlegg og tidligere fellesvaskerier er ikke markert.

13 Saksnr: Side side 13 av 52 E I r l._ a: c.q-. m _~< c -._ : u: 2.._ CD f, t In f t r I n iamellblokker l:l punkthus høyhus I: småhus «w -.Æ u: (ts._ as CU v._: Kartet viser bebyggelsesstruktur, bebyggelsesstmktur, høyder og funksjoner for bebyggelse i nærområdet.

14 Saksnr: Side side 14 av 52 Trafikk, miljø og infrastruktur På grunn av den åpne og relativt lave bebyggelsen i området er det gode solforhold både i planområdet og i områdene rundt. Støyrapporten viser at mesteparten av planområdet ikke er utsatt for støy. Det er noe støy helt inntil T-banesporene. Langs veien er det et belte som har mellom 55 og 60 db. Det er ikke gjort målinger av luftkvalitet da denne antas å være god. Det er lite trafikk i området og det er ingen forurensningskilder i nærheten, bortsett fra Pynten borettslags pelletsfyrte varmesentral. Fra denne er det lagt vannbåren varme til alle blokkene i Pynten borettslag (567 leiligheter). Denne ligger mellom planområdet og boligene. Varmesentralen medfører vesentlig mindre forurensing enn alle oljefyrene i boligblokkene som den har erstattet. Det er stabile grunnforhold med mye grunnfjell. Der det ikke er fjell i dagen er det kort vei ned til fjell. Det er ikke grunn til å tro at det er forurensing i grunnen. Veistandarden i området er god med god veibredde og fortau på begge sider. Det er ikke skiltet parkering forbudt langs veiene og det er ikke anlagt parkeringsanlegg som er i henhold til dagens behov. Dette medfører utstrakt bruk av gateparkering, til dels på begge sider av veien. I l tillegg er det enkelte steder anlagt parkeringsplasser vinkelrett på veiene med avkjøring over fortau. Dette medfører manøvrering i veibane og på fortau. Spesielt om vinteren kan derfor veiene oppleves som vanskelig fremkommelig. Trafikksikkerheten i området anses likevel som god. Det er registrert få ulykker i området, se trafikkanalysen. Fartsgrensen er 30 km i timen og det er lite trafikk. Mellombølgen ved planområdet har ÅDT 1 l 700 og Feltspatveien F ÅDT 500. Se for øvrig trafikkanalysen. Gjennom planområdet går en viktig gangforbindelse som både benyttes til rekreasjon og til gang- og sykkeltransport. Denne gangforbindelsen henger sammen med det øvrige gangveinettet og snarveinettet i området. Skoleveien for barna vurderes som trygg. Alt etter hvor barna bor, kan de velge det interne gangveinettet eller fortau langs veiene. vi J A _aja... _ I i Dagens gangveier og snarveier i planområdet.

15 Saksnr: Side 15 av 52 Avkjørsel til planområdet i dag er Pyntens avkjørsel til parkeringsanlegg og varmesentral og to utflytende avkjørsler, en ved Pyntens avkjørsel og en ved Narvesenkiosken. Det er varelevering til Narvesenskiosken. Området rundt kiosken er et utflytende asfaltert område som gjør varelevering enkelt. I dette området er det også en del lite effektiv parkering uten markerte parkeringsplasser. Det er kun registrert én en ulykke i forbindelse med planområdet og den var mellom bil og forgjenger. Se for øvrig trafikkanalysen. I nærområdet er det en kiosk og en nærbutikk. Det er benker utenfor kiosken som benyttes i sommerhalvåret. Befolkningen i området benytter Lambertseter senter som handle- og servicesenter. Her finnes alle tilbud, også kino, bibliotek og helserelatert service. T-banen stopper rett ved Lambertseter senter. Det er ikke full barnehagedekning i bydelen. I følge Undervisningsbygg vil barn fra planområdet sokne til Lambertseter skole som i dag er full på barnetrinnet. Ungdomstrinnet anslås å bli fullt senest i Hovedledninger for vann- og avløp sneier så vidt innom planområdet der veien svinger. Ellers er det stikkledninger til eksisterende kiosk. Det er ikke fjernvarme i området og det er heller ikke planlagt å legge fjernvarme til dette området på grunn av den harde berggrunnen. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Plan- og bygningsetaten har ingen ytterligere kommentar Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Naturmangfold Flom og overvann Geotekniske forhold Kulturminner Miljøforhold Oppstartsmøte gir ikke premisser gir ikke premisser gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Offentlig ettersyn gir ikke premisser gir ikke premisser gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor temaet omtales Det er ikke registrert naturmangfold i eller i nærhet av planområdet. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering, vil ikke gjennomføring av planen medføre at forvaltningsmålene i nml 4 og 5 fravikes. Tema Oppstarts- Offentlig Politisk Kort utkvittering eller møte ettersyn behandling henvisning til hvor temaet Naturmangfold gir ikke gir ikke Det er ikke registrert premisser premisser naturmangfold i eller i nærhet av Flom og overvann gir ikke gir ikke Geotekniske forhold gir ikke gir ikke Drabantbybebyggelsen på Lambertseter med Bergkrystallen har betydning som nyere tids kulturminne. Støyrapport gir god vurdering. Luftkvaliteten er i grønn sone i kommuneplanforslagets vedlegg og forutsettes å være god. Kulturminner Gir Gir Drabantbybebyggelsen på premisser premisser Lambertseter med Bergkrystallen Milj øforhold Gir Gir Støyrapport gir god vurdering. premisser premisser Luftkvaliteten er i grønn sone i

16 Saksnr: Side side 16 av 52 Teknisk infrastruktur Barn og unges interesser f.eks. erstatningsareal Virksomhetsfare f.eks eksplosjonsfare, terrormål, farlige stoffer Gir premisser Gir premisser Gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Gir ikke premisser Tilpassing til t-bane, blant annet trafo inne på tomta. Krav til uteoppholdsareal, blant annet for barnehage. Ikke kjent at området har spesiell betydning for barn og unge i dag Ingen særlige virksomhetsfarer her. Teknisk infrastruktur Gir Gir Tilpassing til t-bane, blant annet premisser premisser trafo inne på tomta. Barn og unges Gir Gir Krav til uteoppholdsareal, blant interesser feks. premisser premisser annet for barnehage. lkke kjent at erstatningsareal området har spesiell betydning for Virksomhetsfare f.eks Gir ikke Gir ikke lngen særlige Virksomhetsfarer eksplosj onsfare, premisser premisser her. stoffer 2.4 PLANFORSLAGET Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers 0 0rslagstz'llers tekst) LX wqaiviäèíf =--"C':}" i: - x11 Parkermg å : _ Cf} GXL \ ` _ r nderm-d Sk En x «Jaga * t59_/1_ " \"" H T ' ~-. / if _' 9,. /li I K T; 0 f' /tfi T""'--.,._ / 7_ / / / //r / /A I 1 L, x /.l IX /4 / / Z \`~ %'\ S Vi Området reguleres til bolig, kombinert bebyggelse med bolig/kontor/forretning/bevertning/ offentlig eller privat tjenesteyting (undervisning, administrasjon, forsamlingslokale, helsetjenester) og til barnehage. Videre reguleres samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som fortau, torg, gang-sykkelvei og parkering Videre reguleres samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som fortau, torg, gang-sykkelvei og parkering For boliger og kombinert formål skal ikke tillatt bruksareal overstige mZ-BRA. m 2 I l tillegg tillates inntil 1000mz- m 2 - BRA åpent overbygget areal for balkonger og terrasser. For barnehagen skal ikke tillatt bruksareal overstige 700mZ-BRA. m 2 Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA. Målbare plan som har en himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50% % av planens

17 Saksnr: Side 17 av 52 bruksareal. Plan som har en himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist påplankartet. plankartet. Balkonger kan krage inntil 2 m ut over byggegrensen og utover formålsgrensen. Balkonger og andre bygningsdeler kan krage ut opp til 2,0 m utover areal regulert til torg. Tillatte gesimshøyder er vist på plankartet eller beskrevet i bestemmelsene. Dette tilsvarer 6 etasjer for felt F1, 13 etasjer for felt F2 og 3 etasjer for felt F3. Innenfor de øverste 3,5 meter tillates kun takoppbygg for tekniske anlegg, trapp og heis. Bolig og kombinert bebyggelse kan plasseres i formålsgrensen mot torg og t-bane. Med unntak av nødvendige søyler og trapperom/heis, skal 1 og 2 etasje mot sporområdet være inntrukket med minst 1,5 m i plan med perrongen. I felt F1 skal 1 og 2 etasje være inntrukket med minst 1 m i minst 80 % av fasadelengden. Dette gjelder ikke for balkonger. I felt F1 skal øverste etasjes areal utgjøre maksimalt 80 % av underliggende etasje. I bamehagen barnehagen kan boder, vognskur, lekehus, letak og lignende plasseres utenfor byggegrense og gesimshøyde skal ikke overstige 8 m og mønehøyden skal ikke overstige 9 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Dette tilsvarer 2 til delvis 3 etasjer avhengig av takform Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers 0 0rslagstiZlers tekst) Bruk Av bruksarealet i felt F1, F2 og F3 kan kontor, forretning, bevertning og tjenesteyting utgjøre inntil 2000 mz-bra m 2 og første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning. Likeretter tillates flyttet inn i boligbebyggelsen. I bestemmelsesområde 4 kan likeretter for t-bane opprettholdes. opprettholdes. Leilighetsutforming og bokvalitet Det tillates ikke ensidig orienterte leiligheter mot nord, nordøst eller mot støyutsatt side. Det tillates ikke leiligheter som er mindre enn 40 mz-bra. 2 I felt F1 skal minst 90 % av leilighetene i 1 etasje gå over to plan. I felt F1 skal det opparbeides private forhager ved alle leiligheter i en dybde av minst 5 m fra fasadelivet. Utforming Bygningene skal ha et fasadeutrykk med dempet formalt utrykk. Alle tak som ikke er en del av uteoppholdsarealet skal opparbeides som grønt tak. Restarealer mellom bygningers fasadeliv og Feltspatveien skal opparbeides som grønn forhage. Hvis mulig skal større trær innenfor barnehagen bamehagen bevares. bevares. I Ibestemmelsesområde 1 skal 1 og 2 etasje være åpent overbygget areal og gulvet skal utformes som en del av torget. I bestemmelsesområde 2 skal 1 etasje være tilbaketrukket og gulvet skal utformes som en del av torget. I bestemmelsesområde 3 skal 1 etasje være tilbaketrukket og gulvet skal utformes som en del av forhagen. Innenfor område regulert til torg tillates det opparbeidet sykkelparkering. Torget skal opparbeides med hardt dekke av høy kvalitet og møbleres med bestandige benker. Uteoppholdsarealer og utomhusplan Alle boenheter skal ha privat uteplass i tilknytning til boligen som skal utgjøre minst 10 % av boligens bruksareal. Minste felles uteoppholdsareal skal være 19 % av boligarealet. Minst 75 % av dette skal være

18 Saksnr: Side side 18 jg av 52 påbakken. I boligareal for beregning av uteoppholdsareal regnes ikke fellesarealer og boder og parkering i fellesanlegg. Samlet felles uteoppholdsareal skal utgjøre minst 700 m2 og ingen enhet skal være mindre enn 250 m2. Uteoppholdsareal skal opparbeides parkmessig med hovedvekt på større tresorter, plen og en ballplass på minst 200m. Det skal anlegges en større lekeplass og sittegrupper i tilknytning til denne. Hele eller deler av gnr 159 bnr 137 innenfor reguleringsplanen kan benyttes som felles uteoppholdsareal for gnr 159 bnr 1 og 137, og senere utskilte parseller fra disse, og regnes med i krav til uteoppholdsareal. For bamehagen barnehagen skal uteoppholdsareal være minst 19,2 mg m 2 per bam. barn. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en forenklet utomhusplan som viser hovedtrekkene for utomhusområdene som plassering av gangveier, lekearealer, ballplass, vegetasjon, sykkel- og bilparkering. Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det sendes inn en detaljert ert utomhusplan som viser materialer, ny og eksisterende vegetasjon og terreng, belysning og møbler, lekeområder, torg, fortau, opparbeiding av forhager, parkering og sykkelparkering. Utomhusområdene skal være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. brukstillatelse gis. Trafikkforhold Gjennom felt F1, Fl, mellom torget og regulert gang/sykkelvei, skal det opparbeides en internvei intemvei med opparbeidet bredde 2,5 m. Parkering for biler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm med unntak av at det ikke stilles krav til bilparkering for næringsarealer og for reisende med T-bane. For nye boliger utgjør dette ca. 116 parkeringsplasser og for bamehagen barnehagen mellom Barnehagens bilparkering kan ha sambruk med andre funksjoner utenom bamehagens barnehagens åpningstid. Dersom hele eller deler av garasjeanlegg på terreng innenfor gnr. 159/bnr. 137 fjernes og dette arealet opparbeides til felles uteoppholdsareal, skal de biloppstillingsplasser for gnr. 159/bnr. 137 som fjernes, maksimalt 72 plasser, anordnes i parkeringskjeller. Bilparkering for boliger skal løses i parkeringskjeller. eller. Minst 5 % av bilparkeringen for boliger skal tilrettelegges for forflyttingshemmede. Det skal anlegges 50 % flere sykkelparkeringsplasser enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Minimum 50 % av sykkelparkeringen for boliger skal etableres i øverste garasjeplan. Minimum 25 % av sykkelparkeringen på bakkeplan skal plasseres under tak. Sykkelparkering skal i størst mulig grad være sentral i forhold til inngangsparti på bygninger. Innenfor område regulert til parkering skal det anordnes minst 40 takoverdekte sykkelparkeringsplasser for T-banereisende og minst 11 bilparkeringsplasser for barnehagen. bamehagen. Det skal opparbeides 1 HC- bilparkeringsplass innenfor område regulert til barnehage. Denne skal ha adkomst fra torget. Avkjørsel som vist på plankartet. Varelevering tillates fra torget. Adkomst til HC-parkering for barnehage tillates fra torget.

19 Saksnr: Side 19 av 52 Miljøfaglige forhold Tiltak innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til en hver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Det kan gjøres unntak fra dette i følgende tilfeller: - Tiltakshaver kan anvende alternative energikilder dersom det kan dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig er bedre enn fjernvarme. - Dersom rørnettet ikke er eller vil være tilstrekkelig utbygget i løpet av en periode på 5 år fra søknadstidspunktet. - Dersom konsesjonshaver onshaver ikke ønsker tilknytning. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann ved søknad om igangsettingstillatelse. Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Torg og område regulert til parkering er privat. Fortau og gang-/sykkelvei er offentlig. Torg, område regulert til parkering, bestemmelsesområde 1 og 2 og internvei skal være allment tilgjengelig. Før eventuell rivning av garasjer på gnr. 159/ bnr. 137 skal det være gitt brukstillatelse for tilsvarende antall parkeringsplasser for gnr. 159/ bnr. 137 i ny garasjekjeller eller det aktuelle antall parkeringsplasser skal være dokumentert løst på annen måte. Før midlertidig brukstillatelse gis skal perrong mot planområdet forlenges med 8 m mot vest. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Forslaget forutsetter at torg, område regulert til parkering, bestemmelsesområde 1 og 2 og internvei skal være allment tilgjengelig. Plan- og bygningsetaten ser at det er forhold i planen som kan endres over tid, for eksempel flytting av trafo. Det er derfor akseptabelt at offentlig tilgjengelige passasjer langs gangveier og gjennom boligblokk reguleres til byggeområde for bolig. For å sikre allmenheten rettigheter må allmenn tilgang til ferdsel over privat eiendom tinglyses. 2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. Overordnede planer og mål T-5/93 T Areal og transportplanlegging: Planforslaget er i tråd med T-5/93. Planforslaget fører til bedre forhold for gående og syklende til og gjennom planområdet. Planforslaget samordner daglige gjøremål som kollektivtransport, rekreasjon, mulige nærtilbud og barnehage. Boliger svært nær kollektivtilbud. T-2/08 T om barn og planlegging: Planforslaget er i tråd med T-2/08. Arealene og anleggene som skal brukes av barn bam og unge er sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det er sikret varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsatt tilstrekkelige areal til barnehagen. nærmiljøet og avsatt tilstrekkelige areal til barnehagen.

20 Saksnr: Side side 20 av 52 T-1442 Støy i arealplanlegging/2012: Det er mindre overskridelser av grenseverdiene i første etasje mot t-banen og det vil ikke bli gjort tiltak for å senke utendørs støy. Tekniske løsninger og utforming av planløsninger vil sikre gode lydforhold inne. Kommuneplan 2008 og Kommuneplan 2009 arealdel: Planforslaget er i trad med kommuneplanen. Området er stasjonsnært med hovedvekt påboliger. KDP Kommunedelplan for torg og møteplasser: Planforslaget er i tråd med KDP 17. Det skal etableres torg/møteplass med gode solforhold. Områdeprogram for Lambertseter, vedtatt av Oslo bystyre : ' Planforslaget er i tråd med områdeprogrammet når det gjelder: - Maks areal til forretningsvirksomhet m 2. - Høy utnytting ved T-banestasjonen. - Bebyggelse som innordner seg eksisterende bygningsstruktur. - Opparbeidelse av offentlig møteplass. - Opparbeidelse av gangadkomst til T-bane fra vest, nord og øst/syd. syd. - Det grønne preget er forsterket og den visuelle kontakten ut til grøntdragene er opprettholdt. - Parkeringsnormen for åpen by er lagt til grunn for boliger og barnehage. Planforslaget er ikke i tråd med områdeprogrammet når det gjelder: - Bebyggelsen innordner seg ikke eksisterende byggehøyder. - Det er ikke regulert leilighetsfordeling med 50 % 4-roms leiligheter eller større. - Parkeringssituasjon for eksisterende bebyggelse blir ikke endret. Byøkologiskprogram program , vedtatt av bystyret : : Plan- og bygningsetaten ønsket i oppstartsmøtet en utredning i forhold til byøkologisk program. Forslaget er vurdert i forhold til hvert punkt i programmet. 1. Oslo skal redusere støy, luftforurensing og klimagassutslipp. Det er sannsynlig at det gjennomsnittlige klimagassutslippet per innbygger reduseres ved utbygging nær kollektivtransport. Flere boliger i område med god luftkvalitet og uten støy. Elektrisitet er sannsynlig oppvarmingskilde, men mulig samarbeid med Pynten som har egen pelletsfyrt varmesentral. Grønne tak. Hvis fjerning av Pyntens garasjeanlegg vil det bli flere trær enn i dag. Nye boliger i område som hverken er skred- eller flomutsatt. 2. Oslo skal ha et miljøeffektivt transportsystem Bedret fremkommelighet for alle typer myke trafikanter. Nye boliger med trygg skolevei. Nye sykkelparkeringsplasser for T-bane og på torg. Boligbygging ved kollektivholdeplass. Parkering i henhold til normen på eget område og uten parkering for næring. Dette er ikke et kollektivknutepunkt og parkering for t-banereisende har derfor ikke vært et tema. 3. Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom Fortetting som ikke går på bekostning av grøntstruktur. De servicetilbud som nevnes er i gangavstand fra planområdet, eller innenfor planområdet. Etablering av torg hvor kommunen vil stille krav til opparbeiding og vedlikehold. Utbygging i område uten forurensing i grunnen og nye boliger uten radon. Utbygger kan fristes av tilskudds- og låneordninger til energieffektivt nybygg. Reguleringsbestemmelser som ikke binder prosjektet til fjernvarme. fjemvarme. Utbygging i tråd med etablert typologi i området.

21 Saksnr: Side 21 av Oslo skal ha kretsløpsbasert avfallshåndtering Det er ikke avklart hvor avfall skal plassers/hentes eller type system. 5. Oslo skal bevare og styrke sin blågrønne struktur Det er store sammenhengende grøntdrag pålambertseter. Prosjektet endrer ikke dette. Hvis Pyntens garasjeanlegg fjernes fjemes vil det bli enda større sammenheng i grøntdraget. Planen sikrer at myke trafikanter kan bevege seg gjennom området mellom grønne områder. Krav til lokal overvannshåndtering og grønne tak. Krav til uteoppholdsarealer. Kort avstand til andre grøntområder. 6. Oslo skal ha en miljøeffektiv kommuneforvaltning Forslaget utredes i forhold til byøkologisk program. Planfaglig konsulent er miljøsertifisert og er sentralt plassert i forhold til kommunale etater, gangavstander og kollektivdekning. 7. Oslo skal samarbeide med innbyggerne, innbyggeme, næringslivet og staten for et bedre oslomiljø Forslaget til regulering kan ikke i seg selv bidra. 8. Oslo skal bidra til og samarbeide for et bedre miljø regionalt, nasjonalt og globalt. Forslaget til regulering kan ikke i seg selv bidra. Byutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, vedtatt bystyret : ' Planforslaget er i tråd med dette vedtaket: - Boligutvikling i stasjonsnære områder. - Stasjonsområdet får en forbedret utforming og mer effektiv tilknytning til nærområdet. - I og med at området blir en offentlig møteplass kommer stasjonen til å bli mer sentral og et viktig element. - Fra stasjonen ledes man sikkert og godt til målpunktene. - Det er muligheter for flere funksjoner koplet til stasjonen (barnehage, (bamehage, næring) og dette kan danne utgangspunkt for en kollektivbasert stedsutvikling på Bergkrystallen. - Det er muligheter for at planforslaget kan medføre større tilgjengelighet til stasjonen og utvikling av en ytterligere stedsidentitet. - Boligparkering under bygning/terreng. Stedsutvikling I den grad Bergkrystallen er egnet til å utvikle seg som sted, vil planforslaget være en viktig brikke med nytt torg/møteplass og forhåpentligvis også nye servicetilbud til beboerne. Ny bamehage barnehage er et viktig identitetsskapende element for den oppvoksende befolkningen. Det er behov for andre boligstørrelser enn i dag og dette er delvis regulert og vil delvis styres av markedet slik at den typen det er mest etterspørsel etter vil bli bygget. Barn og unges interesser Barnas interesser vil bli styrket som følge av planforslaget. Planforslaget medfører opparbeidelse av nye familieboliger i et område hvor det er bra å vokse opp med store utearealer, ballplass og stor lekeplass. Planforslaget styrker transportårene for myke trafikanter. Større barn har behov for et uformelt sted å «henge» og treffe andre. Dette kan være på torget. Barn som går i barnehage bamehage får et større tilbud om bamehage barnehage i sitt nærområde og slipper kanskje å reise langt til barnehagen.

22 Saksnr: Side side 22 av 52 Landskap Tomtens topografi blir ikke endret som følge av reguleringsforslaget. Deler av skråning mot sporområdet blir erstattet av bygning. Det er sannsynlig at mye av eksisterende vegetasjon blir fjernet. Trafikkforhold Planforslaget vil Vil ikke endre på vegstandarden Vegstandarden i området med mindre eksisterende Veier veier ikke er opparbeidet i henhold til reguleringen og dette medfører veiplikt Veiplikt ved Ved utbyggingen. Det er ikke kapasitetsproblemer påveiene veiene i dag og den nye bebyggelsen vil Vil ikke medføre en trafikkøkning som endrer dette forholdet. Det er parkeringen langs Veien veien som er problemet, ikke trafikken i seg selv. Trafikkanalysen Viser viser at dagens ÅDT er 1700 i Mellombølgen og 500 i Feltspatveien. Planforslaget Vil vil medføre en økning i ÅDT på 260. Denne antas å være Være likt fordelt i Mellombølgen og Feltspatveien med ÅDT 130 i hver vei, altså en økning på 7,7 % i Mellombølgen og 26 % i Feltspatveien. Planforslaget legger til rette for mer bruk av kollektivtrafikk. Planforslaget vil ikke endre trafikksikkerheten i området. Planforslaget vil bedre forholdene for gang- og sykkeltrafikk langs og gjennom området. Hvis området benyttes som skolevei eller snarvei, vil Vil forholdene bli bedre enn i dag. Planforslaget medfører at det blir klarere avkjørselsforhold enn i dag. Planforslaget medfører at de som i dag parkerer urettmessig på Oslo kommunens eiendom, ikke vil Vil få denne muligheten i fremtiden. Det legges til rette for økt sykkelbruk med 40 sykkelparkeringsplasser ved t-banen. Estetikk og byggeskikk Planforslaget medfører at området blir fortettet og får mer bygningsvolum enn i dag. Planforslaget medfører opparbeidelse av et nytt parkmessig uteoppholdsområde med ballplass og stor lekeplass. Planforslaget medfører at dagens Narvesenskiosk må rives. Kulturminner Planforslaget vil ikke ha innvirkning på kulturminner. Sosial infrastruktur Planforslaget medfører en økning i bamehagetilbudet barnehagetilbudet på minst 72 barn. Planforslaget vil Vil medføre økt press på skolene i området da det er sannsynlig at andelen barnefamilier bamefamilier øker. Dette må også ses i en større sammenheng som handler om den generelle befolkningsøkningen og hvor denne skal genereres. Hvis det er marked for det i området, muliggjør planforslaget inntil 2000 m2 nærtilbud som kiosk, kafe, helsetjenester, forretninger og lignende. Teknisk infrastruktur Befolkningsøkning og dermed behov for boliger medfører større energiforbruk, behov for mer Vann vann og økt press på avløpssystemet og mer avfall og behov for renovasjon. Planforslaget medfører sannsynligvis at returpunktet blir flyttet. Universell utforming Planforslaget medfører at antallet boliger med universell utforming øker.

23 Saksnr: Side 23 av 52 Planforslaget medfører at antallet gode uterom, offentlige og private, som tilfredsstiller kravene til tilgjengelighet øker. Naturmangfold Planforslaget vil ikke ha innvirkning på prioriterte arter, utvalgte naturtyper, geologisk mangfold eller biologisk mangfold. Miljøfaglige forhold Den nye bebyggelsen vil medføre vesentlig mer skygge på T-baneperrongen enn i dag. For øvrig vil den nye bebyggelsen medføre minimalt med skygge for eksisterende bebyggelse og deres uteoppholdsarealer. Boliger med god kollektivdekning kan medføre reduksjon av energiforbruket. Det er sannsynlig at kravene til energiforbruk for boliger blir strengere og at det vil være passivhusstandard som gjelder når denne bebyggelsen skal oppføres. bebyggelsen skal oppføres. Planforslaget vil ikke medføre endringer i støy- eller luftforholdene. Oslo vil få flere boliger i et område med god luftkvalitet og lite støy. med god luftkvalitet og lite støy. Grunnforholdene er svært stabile og utbygging av området vil ikke medføre endringer i grunnforholdene i seg selv eller for eksisterende bebyggelse i området. Planforslaget vil ikke medføre endringer i eventuelle forurensningskilder. Risiko- og sårbarhet Planforslaget medfører ingen endringer i risiko- og sårbarhetsbildet i området. Juridiske forhold Ved opparbeidelse av hele eller deler av gnr 159 bnr 137 innenfor reguleringsplanen til uteoppholdsareal, vil det måtte inngås avtaler med Pynten borettslag vedrørende felles uteoppholdsområde og eventuelt parkeringskjeller. eller. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Plan- og bygningsetaten mener eksisterende bebyggelse på Bergkrystallen har betydning som modeme moderne kulturminne. Planforslaget er etter etatens mening tilpasset de kravene dette stiller til utforming av ny bebyggelse.

24 Saksnr: Side 24 av MEDVIRKNING 3.1 FORHÅNDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg Liste over forhåndsuttalelser 1. Byantikvaren og Bymiljøetaten og Renovasjonsetaten Vann- og avløpsetaten Brann- og redningsetaten Advokatfirmaet Nordia DA for Pynten Borettslag Bergkrystallen borettslag v/styreleder Rabben borettslag v/styreleder Steinspranget borettslag v/styret Mellombølgen 141 AS v/per Arne Nilsen Lambertseter 2003, Nå og fremover (EBY), (PBE) (PBE) 12. Lambertseter 2003, Nå og fremover v/siv Sinober (PBE), (PBE), (PBE), (HM) 13. Siv Sinober (PBE), (EBY), (PBE) Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer Det har vært avhold møter med Byantikvaren, Bymiljøetaten, Sporveien (tidligere KTP) og representanter fra Pynten borettslag. 1. Byantikvaren (BYA) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Bystrukturen og byutviklingsprinsippet på Lambertseter har stor kulturhistorisk interesse. Eksisterende bebyggelse er blitt modernisert og det er etablert store balkonger, men volumer og strukturer er beholdt. BYA kan anbefale konsentrert bymessig fortetting ved stasjonsområdene ved Bergkrystallen og Munkelia. Bebyggelsesstruktur, formspråk og byggehøyder bør vurderes i forhold til områdets helhetlige karakter. Et nytt bydelstorg vil være svært positivt for området. Den foreslåtte bygningsstrukturen, som danner et gårdsrom mot Pynten borettslag, er iht. en bymessig struktur som er ønskelig ved stasjonsområdene på Lambertseter. Bergkrystallen T-banestasjon kan tåle en økning av forretningsareal med maks mz. 2. Høyere utnyttelse rundt stasjonen vil kunne gi positive bidrag til stedet ved at områdets funksjon som kollektivknutepunkt og forretningsområde vil bli forsterket. Fortettingen må imidlertid innordne seg eksisterende struktur og høyder. Ved nye boliger bør 4-roms leiligheter eller større gis høy prioritet, da området i dag domineres av mindre leiligheter (2- og 3-roms). Anbefaling:

25 Saksnr: Side 25 av 52 Ved fortetting av boligbebyggelsen, skal den nye bebyggelsens utforming, volum og skala være godt tilpasset eksisterende bebyggelse og være i tråd med den opprinnelige planens hovedintensjoner oner om åpen bebyggelse som omkranser store felles grøntområder. Nybygg knyttet til stasjonen bør i høyere grad forholde seg til eksisterende byggehøyder og formspråk med boligblokker i maks 4 etasje. Bruk av tilbaketrukne toppetasjer er frarådes. Fordi det allerede er etablert en sentermarkør i form av en punktblokk, frarådes etablering av lamellblokk på 13 etasjer. Et nytt høyhus vil stride mot intensjonene bak Planprogram for Lambertseter. Byggelinjene, som definerer eksisterende blokkers forhager, bør videreføres i det nye prosjektet. Forhagene bør være felles. Det arkitektoniske grepet mot øst anbefales bearbeidet slik at prosjektet tar opp prinsippet om forhager og slik at byggelinje følger eksisterende krumning. Blokken langs T-banene må derfor trekkes inn fra øst. Det er positivt at driftsbygningen ivaretas. 0 Ved fortetting av boligbebyggelsen, skal den nye bebyggelsens utforming, volum og skala være 0 Nybygg knyttet til stasjonen bør i høyere grad forholde seg til eksisterende byggehøyder og 0 Byggelinj ene, som definerer eksisterende blokkers forhager, bør videreføres i det nye prosjektet. 0 Forhagene bør være felles. 0 Det arkitektoniske grepet mot øst anbefales bearbeidet slik at prosjektet tar opp prinsippet om 0 Det er positivt at driftsbygningen ivaretas. Forslagstillers tilsvar: Vi viser til de fire første avsnittene i avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten mener prosjektet er godt til passet strukturen på Lambertseter. Boligblokk på maksimalt fire etasjer gir for svak utnyttelse av arealene til å kunne realisere andre målsetninger enn bevaringshensyn. Plan- og bygningsetaten registrer vurderingen av at etablering av ny punktblokk vil bryte med mønsteret at hver grend skal ha ett punkthus, men mener allikevel at dette hensynet underordnes andre hensyn som fortetting i tilknytting til bane. Takutforming som foreslås avviker fra eksisterende saltak. Plan- og bygningsetaten mener utforming av bygninger må kunne speile dagens byggeskikk, og vil derfor ikke kreve et absolutt forbud mot tilbaketrukne etasjer. Illustrasjonene, som viser delvis tilbaketrekking av gesimsen, vil kunne aksepteres. 2. Bymiljøetaten (BYM) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Parkeringnorm for ytre by bør gjelde her, men lavere parkeringsdekning bør vurderes. Utkjøring til Feltspatveien forutsetter sikt, noe som kan tilsi at parkeringsplasser fjernes. Mer enn en avkjørsel frarådes. Forslagstillers tilsvar: Parkerings- og avkjørselsløsninger er beskrevet i forslagstillers faglige begrunnelse. Plan- og bygningsetatens kommentar: Parkeringsnorm for ytre by gjøres gjeldende, og i tillegg åpnes det for erstatning av etablerte parkeringsplasser i garasjeanlegg dersom dette rives. Adkomst anses som godt tilpasset trafikksituasjonen. 3. Brann- og redningsetaten (BRE) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Brannhydranter foretrekkes framfor brannkummer. Adkomst for redningsbiler og -mannskaper mannskaper må sikres. Det gis også synspunkter på utforming av parkeringskjellere og barnehager. Forslagstillers tilsvar: Når det gjelder plassering av og type brannkummer må dette avklares i forbindelse med utbyggingen. Det ligger imidlertid hovedledninger for vann i veiene ved planområdet og forutsatt at det er kapasitet på disse skulle det være relativt ukomplisert å få til en god dekning av brannhydranter. Utbyggingen vil ikke endre forholdene for eksisterende bebyggelse når det gjelder adkomst for utrykningskjøretøyer. Det vil være god

26 Saksnr: Side 26 av 52 adkomst for utrykningskjøretøyer til ny bebyggelse påalle sider. Det er for tidlig i prosessen til å vurdere brannkonsept for parkeringskjeller. eller. Dette vil være utbyggeres ansvar og avgjørelse. Barnehagen er i en egen bygning med et eget uteområde. Dette gir gode muligheter til adkomst for utrykningskjøretøyer og muligheter for å lage et tilfredsstillende brannkonsept både når det gjelder rømning og plassering av løse elementer i uteområdet. elementer i uteområdet. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten har ingen ytterligere kommentar. 4. Vann- og avløpsetaten (VAV) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Ledningskart er lagt ved. Overvann skal håndteres lokalt og det bør vurderes en bestemmelse om dette. Forslagstillers tilsvar: Ingen kommentar Plan- og bygningsetatens kommentar: Håndtering av overvann er et generelt krav som også er tatt med som bestemmelse, jf. 10. Tilpassing til ledninger ser ikke ut til å være et problem, men dette må følges opp i byggesak. 5. Advokatfirmaet Nordia DA Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Pynten Borettslag er berørt av planforslaget og sakspapirer med kart, eksisterende reguleringsplan og framdriftsplan bes oversendt. Forslagstillers tilsvar: Forslagstiller har vært dialog med Pynten Borettslag for å se på muligheten for at hele eller deler av eksisterende garasjeanlegg og bakkeparkering for Pynten Borettslag kan erstattes av parkeringsplasser i den nye bebyggelsens parkeringskjeller. eller. Prosessen er nå avsluttet og det blir opp til utbygger å fortsette denne prosessen. Plan- og bygningsetatens kommentar: Høringsprosessen vil gi en formell mulighet til å ta stilling til forslaget. Ut over det har ikke Plan- og bygningsetaten ytterligere kommentar. 6. Bergkrystallen borettslag Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Borettslaget ønsker strøkstilpasset bebyggelse med et åpent og grønt preg. Området er trafikkbelastet og det er mye gateparkering som hindrer framkommelighet. Barnehage og tung utbygging bør derfor unngås. Forslagstillers tilsvar: Prosjektet er nå endret slik at det har blitt åpent og strøkstilpasset. Se avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse. Det er et fortsatt behov for barnehager i området og denne tomten egner seg svært godt til formålet. All parkering på egen tomt. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten har ingen ytterligere kommentar.

27 Saksnr: Side 27 av Rabben borettslag Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Bebyggelsen bør strøkstilpasses med maksimalt 4 etasjer med store leiligheter. Det bør heller bygges boliger enn barnehage. Det bør etableres torg og møteplass og det bør plantes til så området blir grønt. Et underjordisk parkeringsanlegg vil kunne bedre parkeringssituasjonen i området. underjordisk parkeringsanlegg vil kunne bedre parkeringssituasj onen i området. Forslagstillers tilsvar: Se avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse når det gjelder strøkstilpasning, leilighetsfordeling, grønn profil, barnehage, torg og parkering. Bymiljøetaten, divisjon samferdsel, uttalte til samråd at det kan bli stilt krav om veiopparbeidelse i forbindelse med byggesaken. Det vil si at det er mulig at dette prosjektet utløser krav om utbedring av eksisterende veier, men at dette først vil bli avklart i forbindelse med byggingen. byggingen. Plan- og bygningsetatens kommentar: En fireavdelings barnehage vil antakelig dekke behov framover. Eventuell utbedring av eksiterende veier må avklares i plansaken og eventuelt gjennomføres som del av utbyggingen. 8. Steinspranget borettslag Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Borettslaget tar opp en rekke tema som arealbruk, infrastruktur inkludert parkering og miljøforhold. Punktene er egnet som tema for analyse, men borettslaget kommer med relativt få anbefalinger. Forslagstillers tilsvar: Alle temaer som tas opp i uttalelsen, blir besvart i avsnittet om forslagstillers faglige begrunnelse og løsninger fremkommer også i illustrasjoner. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten har ingen ytterligere kommentar. 9. Mellombølgen 141 AS Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Per Arne Nilsen eier Mellombølgen 141 (159/209) med dagligvareforretning. Han påpeker at det ikke er behov for en dagligvareforretning til. behov for en dagligvareforretning til. Forslagstillers tilsvar: Det legges ikke opp til dagligvareforretning innenfor planområdet. Arealene på ett plan er for små til at det er naturlig å innpasse dagligvare i bygningene. Narvesenskiosken skal inn i den nye bebyggelsen og forhåpentligvis vil det også komme kafe/servering og andre lokale næringer som frisør, blomsterbutikk og lignende. Se for øvrig avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse der dette temaet tas opp. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten ser forslaget dels som en erstatning for kiosk som rives, dels som en styrking av funksjoner Bergkrystallen har som nærsenter for omliggende borettslag. Dermed opprettholdes også muligheten for forretningsdrift i Mellombølgen , 12, 13 Lambertseter 2003, Nå og fremover ved Siv sinober Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen «Lambertseter 2003 Nå og fremover» ved Siv Sinober har gitt en lengre redegjørelse for ulike forhold knyttet til Bergkrystallen. Utvikling av trikketomta (planområdet) er ønskelig. Utbygging må vurderes knyttet til Bergkrystallen. Utvikling av trikketomta (planområdet) er ønskelig. Utbygging må vurderes

28 Saksnr: Side 28 av 52 som del av helheten i området, blant annet må gårdsrommet mellom Pynten borettslag og stasjonen vurderes samlet. Funksjonene som legges til denne tomta og prioritering mellom dem er viktig for stedsutvikling i området. Brevet gir så en relativt omfattende gjennomgang av planer og føringer for området. Deretter gis en gjennomgang av innspill til tidligere planarbeid (2011) og Plan- og bygningsetatens innspill til dette. Det skisseres noen rammer for reguleringsbestemmelser: 0 Torg- og møteplass er viktigste formål på Trikketomta. 0 Åpenhet og siktlinjer må beholdes 0 Ny bebyggelsesstruktur og bygningstyper må følge opp dagens. Sammenhekting av bygninger er uønsket. Det skal være romslige balkonger og fellesareal og god kontakt mellom kjøkken og uteområder. Det bør ikke stilles krav til leilighetsfordeling. 0 Terrenget skal i minst mulig grad endres. 0 Uteareal skal være felles og offentlig tilgjengelig. Innspillet inneholder to skisser til utforming. Generelt synes utnyttelsen å være relativt lav (rekkehus eller frittliggende, fireetasjes blokker) men funksjonene, nemlig torg, bolig og barnehage, er relativt like somi i planforslaget. Forslagstillers tilsvar: Alle henvendelser, med ett unntak, er sendt til Plan- og bygningsetaten eller Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Etter det vi kan se er disse stort sett svart på fortløpende og vi har ingen ytterligere kommentarer til disse. Uttalelse datert er den formelle forhåndsuttalelsen sendt til planfaglig konsulent. Det medfører riktighet at denne er uteglemt ved innsendelse av planskisse. Alle innspill er imidlertid tatt med ved innsendelse av planforslag. Noen av henvendelsene er spørsmål og kommentarer til planprosessen. Til dette har vi ingen kommentarer utover at vanlig prosess og dokumentasjon er i henhold til plan- og bygningslovgivningen og Oslo kommunes maler og rutiner. Når det gjelder planfaglige forhold viser vi til forslagstillers faglige begrunnelse og planbeskrivelsen forøvrig. Alle forhold som tas opp i bemerkningene er redegjort for her. Plan- og bygningsetatens kommentar: Etter det Plan- og bygningsetaten kan se er det ikke gjort viktige feil i denne saken. Selv om planskisse burde inkludert dokument fra «L2003» har alle aktuelle dokumenter vært sendt PBE og innholdet er kjent. Flere av forholdene som påpekes er fulgt opp, blant annet har bebyggelsen fått en mer åpen struktur gjennom prosessen. Det største avviket synes å være utnyttelsesgrad. Her anbefaler Plan- og bygningsetaten forslaget slik det foreligger. Hovedbegrunnelser er ønsket om å bidra til boligforsyning, fortetting rundt kollektivholdeplass, videreutvikling av lokale sentre for på den måten å begrense reisebehov og utvikle miljøer. Etaten mener at de foreslåtte volumene ikke utgjør noe kritisk brudd med etablert bebyggelse. Annen medvirkning KTP - Oslo Kollektivtransportproduksjon (i dag Sporveien): Sporveiem: Reguleringsforslaget er presentert for KTP som har gitt tilbakemelding om at løsningen prinsipielt sett er akseptabel for dem. Bygningens avstand til perrong, tilgjengelighet for snømåking, snødeponier og annet vedlikehold har vært diskutert og er ivaretatt i planen. Det er lagt opp til en forlengelse av søndre perrong med 8 m for slik at den kan fungere som snødeponi. KTP har etterspurt mer detaljerte løsninger for nedkjøring til parkeringsanlegg. Dette vil være naturlig å utarbeide i forbindelse med rammesøknad.

29 Saksnr: Side side 29 av FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Konsept Bergkrystallen er ikke et urbant sted og det er ikke Lambertseters sentrum. Bergkrystallen er et av de opprinnelig syv nabolag i Norges første drabantby. Oslo kommune ønsker å øke antall fellesfunksjoner og boliger i senteret av Bergkrystallen. Dette gjøres ved å benytte den samme planideologi som ligger bak Lambertseterplanen. Opphevet sokkelbebyggelse og kvartalslignende strukturer er ikke i tråd med planen for Lambertseter. I de følgende tre avsnitt gis en faglige begrunnelse for plassering, høyder og volumoppbygging av bebyggelsen. Bebyggelsesstruktur Bebvggelsesstruktur og forhager Bebyggelsen er plassert med samme avstand fra veien som bebyggelsen på naboeiendommene i Mellombølgen og Feltspatveien slik som Byantikvaren anbefaler. Det er ikke naturlig å følge veiens krumning i en så skarp sving og dette er heller ikke gjort andre steder på Lambertseter. Derimot er det mange steder at løsningen i prinsippet er lik planforslaget, for eksempel rett nord for tomta i neste veikryss. Området mellom bebyggelsen og fortauet vil være grønt tilsvarende forhagene ellers i området. Foreslåtte prosjekt følger bebyggelsesstrukturen i området og prinsippet om grønne forhager. Nabolag og funksjoner Reguleringsforslaget utvider fellesfunksjonene i nabolaget Bergkrystallen med torg/møteplass, barnehage og nye næringslokaler. Eksisterende nærbutikk og T-banestasjon knyttes til torget. De nye funksjonene og forsterkningen av eksisterende funksjoner, medfører en forskyvning av Bergkrystallen som sted oppover på 50-tallets differensieringsstige av områder. Statusen til området øker sammen med antall fellesfunksjoner. Høyder Fellesfunksjonspunktet på Bergkrystallen flyttes til området ved T-banestasjonen. I samsvar med den opprinnelige nabolagsideen nabolagsidéen å legges et punkthus her. Dette grepet er i tråd med planideologien på Lambertseter. Videre er prinsippet i Lambertseterplanen om at bebyggelsen som inneholder fellesfunksjonene ved punkthuset, skal være lavere og ha en annen form enn boligblokkene forøvrig. Barnehagen Bamehagen kan maksimalt være 2 etasjer og kan gis et eget utrykk. Lavblokka med næringsfunksjoner er på 3 etasjer. Øvrig bebyggelse er en boligblokk som tilsvarer den generelle boligbebyggelsen på Lambertseter. Det er flere slike langblokker i nærområdet. Høyden er imidlertid 6 etasjer, noe som er høyere enn de 4 etasjene ene som er vanlig. Dette skyldes tidens krav til utnyttelse i stasjonsnære områder, krav til uteoppholdsarealer på bakken og at langblokka på 6 etasjer ikke på noen måte skygger for annen bebyggelse eller uteoppholdsarealer. Dette er en fornuftig løsning på et krav om høy utnyttelse. Fasadeutrykk Det har vært diskutert om langblokka skal ha en vertikal oppdeling av fasaden, eller om et horisontalt uttrykk demper lengden best. Planfaglig konsulent har gjennom studier av forskjellige fasadeutrykk, både i form av vertikalitet og horisontalitet, gruppering av vinduer og andre fasadeelementer og studier av forbilder med lignende problemstilling kommet frem til at et horisontalt uttrykk vil dempe bygningens lengde og også høyde best. Dette er ivaretatt i bestemmelsene ved krav om inntrukket fasade i 1 og 2 etasje på begge sider. Det er erfaringsvis ikke hensiktsmessig med detaljerte bestemmelser om fasadeutrykk i

30 Saksnr: Side 30 av 52 denne type reguleringsplaner og det er derfor ikke sagt noe mer om dette enn at bygningene skal ha et fasadeutrykk med dempet formalt utrykk. Boligkvalitet Boliglgvalitet Lambertseter har meget høy boligkvalitet med tanke på lys, utsyn, utearealer og større sammenhengende grøntdrag og nærmest små skoger innimellom bebyggelsen. Boligene har også i løpet av de siste 25 årene blitt oppgradert både utvendig og innvendig. Den utvendige oppgraderingen har hos mange borettslag omgjort bygningenes utrykk vesentlig. Den nye boligbebyggelsen vil få de samme kvalitetene når det gjelder lys, utsyn, utearealer og tilgang til store sammenhengende grøntarealer. I tillegg skal det opparbeides en større lekeplass og en ballplass i uteområdet. De fleste boligene ligger inne i kvartalet helt uten biltrafikk. uteområdet. De fleste boligene ligger inne i kvartalet helt uten biltrafikk. Leilighetssammensetning Det er ikke satt inn krav om leilighetsfordeling, med unntak om minste leilighetsstørrelse på 40 m2 og at i felt F1 Fl skal minst 90 % av leilighetene i 1 l etasje gå over to plan, noe som vil kreve at leilighetene er større familieleiligheter. Plan- og bygningsetatens veiledning vedrørende reguleringsbestemmelser sier at man i dette området må vurdere eksisterende leilighetsstruktur og hvilke fremtidige behov som gjør seg gjeldende. Folke- og boligtellingen i 2001 viser at det i området er en stor av grad 3-roms leiligheter uten heis. Det er et stort underskudd av mindre leiligheter med heis som passer både til eldre og enslige. Det er også et stort underskudd av familieboliger, gjerne med uteareal på bakkeplan. Konseptet ligger godt til rette for å løse begge disse leilighetstypene. Som nevnt er det i langblokka krevd toetasjes leiligheter med privat uteoppholdsareal på bakkeplan inn mot gårdsrommet. I dette området er det markedet, altså hvilke leiligheter det er mangel på og behov for, som vil gi den beste leilighetssammensetning. Leilighetsfordelingen overlates derfor til fremtidig utbygger. Det tillates ikke ensidig orienterte leiligheter mot nord eller nordøst eller mot støyutsatt side. Uteoppholdsarealer I utgangspunktet anbefalte Plan- og bygningsetatens m2 uteareal per boligenhet. Forslagstiller har tatt utgangspunkt i den foreslåtte utearealsnormen for boliger i indre Oslo, områdetype 4. Denne setter krav til at felles uteoppholdsarealer (MFUA) skal være 20 % av bruksarealet. PBE og forslagstiller har kommet frem til at 19 % MFUA er tilstrekkelig. Ved full utbygging utgjør dette ca m I henhold til foreslåtte utearealsnorm skal samlet felles uteoppholdsareal (SFUA) utgjøre minst 80 % av MFUA og det stilles krav til utforming. Denne anbefalingen har vi ikke tatt inn i bestemmelsene ettersom dette ikke kan oppnås til fulle uten en avtale med Pynten borettslag eller at likerettertomta innlemmes. Anbefalinger om solforhold innfris med solid margin. Lambertseter er et grønt område med store friarealer eiet av kommunen. Dette kompenserer for at utearealet er redusert fra anbefalingen om 20 % til 19 % og det ikke er satt krav til SFUA tilsvarende normen.

31 Saksnr: Side side 31 av 52 \_ til E ' d _` I. I i 'wa '_ U `.k I _.R _V,\ x ' -. 1:?. i, f' \. ' å; x f' w. - \ "...._' T,.? i I. IX- - Z Xi - ' I.. 4. «_. k _, Kartet viser at det er store kommunalt eide friområder i umiddelbar nærhet til planområdet. Sol- og skygge Som sol- og skyggediagrammene viser er det meget gode solforhold for den nye bebyggelsen, for barnehagen og for torget. Den nye bebyggelsen er plassert slik at den skaper minst mulig skygge for planområdet i seg selv og for eksisterende boliger i området. Dette aspektet har vært premissgivende ved plassering og volumoppbygging av bebyggelsen. Høyblokka på 13 etasjer medfører svært liten skyggemessig sjenanse med foreslåtte plassering. Visuelle forbindelser Det går grøntdrag på hver side av tomten, i øst og i vest. Plan- og bygningsetaten mener det er ønskelig å opprettholde en visuell forbindelse mellom disse. Dette er en utfordring i forhold til tomtens form og utbyggingsmulighetene. Det åpne sporområdet på nordsiden sørger for at det er en visuell forbindelse mellom grøntdraget i øst, planområdet og det grønne gårdsrommet i Bergkrystallen borettslag. Dette er i tråd med anbefalinger i Områdeprogram for Lambertseter. Bebyggelsen øst i planområdet er oppdelt i enkeltbygninger, altså lavblokka på 3 etasjer og barnehagen på 2 etasjer. Både dette og den lave høyden er med på å opprettholde en visuell forbindelse øst/vest i planområdet.

32 Saksnr: Side side 32 av 52 TEGNFORKLARING l j Howaw-:'»g bobcat B1aru:3-eta_'1mkw:.\r!-at :må Mm : Bamahagaa vurdweas -1 '\_AI l ' Wlmg ganlrszag Vikbg gar-gf<11:mdek.«a vane» iartnwés.s \. g _ M uom 3 "gen' I Pvurezslf. Kart anbefaling områdeprogram 0mra tdepr0gram for Lambertseter. Områdeprogrammet har også en anbefaling om en visuell forbindelse nord/syd, se kart. Planfaglig konsulent er usikre påhvor viktig denne forbindelsen er, men den er mulig å opprettholde avhengig av hvor utbygger velger å plassere bamehagebygningen. barnehagebygningen. Planforslaget følger ikke opp denne forbindelsen med å begrense byggegrenser for barnehagen. I l illustrasjonsprosjektet er barnehagen plassert så langt øst som mulig. Forbindelsen mellom butikken og torget er langt viktigere. Vegetasjon Det er sannsynlig at mesteparten vegetasjon innenfor kommunens eiendom av planområdet må fjernes. Det er mulig at noe vegetasjon innenfor område regulert til barnehage kan bevares alt etter hvor bygningen plasseres. Dette er ivaretatt i bestemmelsene. Uteområdet, med unntak av deler av forhagene til leilighetene, skal ikke underbygges med garasjekjeller. Hvis utbygger inngår en avtale med Pynten borettslag vedrørende fjerning av eksisterende garasjeanlegg og etablering av et grønt område, vil det blir mer vegetasjon og flere store trær innenfor planområdet når det er ferdig etablert, enn det er i dag. Ganglinjer/forbindelseslinjer Ganglin' forbindelseslin' Det går i dag gangforbindelser øst/vest og sør/nord gjennom planområdet. Disse er opprettholdt og forsterket og er gitt vesentlig høyere kvalitet enn i dag.

33 Saksnr: Side side 33 av 52 Torg/møteplass Torgzrnrateplass Følgende mål ble satt for plassering og utforming av torget: - Torget skal ha gode solforhold dag, ettermiddag og tidlig kveld. - Bygningene rundt torget skal skape et rom. - All gangtrafikk gjennom området skal gå over torget. - Alle næringsarealene skal henvende seg ut mot torget. - Torget skal være forbundet med perrongene slik at flest mulig T-banereisende kan krysse det. - Torget skal være forbundet med nærbutikken på den andre siden av gata. - Torget skal være vaere forbundet med barnehagen. - Torget skal oppfattes som et fellesareal for beboerne på Bergkrystallen. Disse målene ble satt opp for å sikre god kvalitet og bruk av torget. Med den plassering og utforming som torget har fått, tilfredsstilles disse målene. Det har vært store utfordringer i forhold til at planområdet er lite og at barnehagen skal ha mye uteoppholdsareal. Torget har derfor ikke blitt gitt en tradisjonell kvadratisk form da dette ville beslaglegge uforholdsvis mye av utearealet. Områdeprogram Ornrådeprogram for Lambertseter sier at det skal opparbeides «Møteplass (grønn plass/gaterom)», ikke torg. det skal opparbeides «Møteplass (grønn plass/ gaterom)>>, ikke torg. For å legge til rette for opphold på torget utover gjennomgangstrafikk, skal det settes opp offentlige benker i tillegg til det møblement som narvesenkiosken og en eventuell kafé kafe setter ut. Dette vil være en naturlig møteplass som vil trekke til seg folk fra nærmiljøet. Gangveien foran langblokka er allment tilgjengelig og det er sannsynlig at også barn som ikke bor i Pynten borettslag og i den nye bebyggelsen vil benytte denne for å komme til de nye lekeområdene.

34 Saksnr: Side side 34 av 52 I? - / Sommerdag på Bergkrystallen, butikken til høyre, Narvesen til venstre. Kilde: Finn kart. Næringslokaler Maksimalt næringsareal er satt til 2000 m2. Dette kan være kontor slik som for eksempel eiendomsmeglere eller advokater. Det kan være forretning slik som Narvesen, blomsterbutikk eller frisør. Eller det kan være bevertning slik som kafe'. kafé. Det er ikke sannsynlig at det vil komme så mye næring som 2000m2, men det er viktig med fleksibilitet ettersom det er vanskelig å forutsi om dette området med torg og T-banestasjon kan bli et attraktivt sted å etablere lokal næringsvirksomhet. Det er i bestemmelsene satt inn at første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning. På grunn av byggegrenser er det ikke sannsynlig at mer enn 600m2 av næringen kommer påbakkeplan og da i oppdelte arealer. Det vil si at det ikke kan innpasses en dagligvareforretning som minimum krever 1000m2 i et område som dette. Barnehage Barnehagens areal ute og inne har tatt utgangspunkt i en 4 avdelingsbarnehage som tilsvarer 72 barn. Det er satt inn et uteoppholdskrav på 19,2 m2 per barn, noe som er mindre enn normens anbefalinger, men som Oslo kommune anser tilstrekkelig. Dette kompenseres ved at det er store friarealer i området som er eid av kommunen og som kan benyttes av barnehagen. Barnehagens eget areal er flatt, ikke underbygget med garasjekjeller eller og det er mulig med store trær og annen vegetasjon, solforholdene er svært gode og muligheten for skygge er også god. Barna i denne barnehagen vil ha muligheten til høy kvalitet på sitt opphold ute. Det er ikke satt inn bestemmelser om takform på barnehagen. Høydebestemmelsene er lik plan- og bygningslovens bestemmelser om høyde hvor gesimsen kan være opp til 8 m og møne opp til 9 m. Det er ønskelig at det skal gis frihet til utforming av barnehagen, men at plasseringen skal være ut mot veien og ikke inn i gårdsrommet. Dette reguleres med byggegrenser. Høydebegrensningene, kravet om minste uteoppholdsareal per barn og tillatt bruksareal vil være bestemmende for volumutformingen og volumstørrelsen. Det er sannsynlig at barnehagen vil få to etasjer for å ikke ta for mye av uteoppholdsarealet. Ved konseptutviklingen av området har barnehagens plassering vært avgjørende på grunn av det store utearealet som kreves. Plasseringen har mange fordeler i forhold til uteområdets kvaliteter og i forhold til at barnehagen kan gis en egen identitet i en egen bygning. Samtidig vil lav bebyggelse ut mot veien løse alle kravene som stilles til torgets solforhold og til den åpenhet som skal være i forhold den offentlige delen av gårdsrommet. Uansett om en barnehage er privat eller offentlig, oppfattes den som en halvoffentlig funksjon og fungerer som et skille mellom den private delen av gårdsrommet og det offentlige torget/møteplassen. Plasseringen er også en fordel for barna som kan følge med på dagliglivet i sitt nærområde.

35 Saksnr: Side 35 av 52 Parkering Området er i dag delvis regulert til parkeringshus for boliger med plass for 432 biler. Et slikt parkeringshus ville fylt store deler av tomten, samtidig som det ville løst noe av gateparkerings-problematikken i nærområdet. Det er ikke mulig å innpasse et slikt parkeringsvolum innenfor den nye bebyggelsen uten at dette fyller opp store deler av tomten og ødelegger vesentlige kvaliteter i boligbebyggelsen. Det er heller ikke økonomisk mulig å innpasse hele eller deler av denne parkeringen. Organisering og finansiering er sannsynligvis årsaken til at dette parkeringsanlegget ikke er realisert på tross av et stort behov for parkeringsplasser. For øvrig er forslagstiller av den oppfatning at i byutviklingssammenheng er tomta vesentlig mer verdt som boligområde enn som parkeringshus. Parkering for barnehagen foreslås løst i det nordøstre hjørnet av planområdet. Denne lokaliseringen gir et helt bilfritt område inne i kvartalet. Som illustrasjonsplanen viser er det plass til minst 11 ll parkeringsplasser her, noe som ligger i øvre del av normen for en 4 avdelings barnehage som sier 2-6 plasser pr 10 ansatte. Det vil være ca 100 m å gå fra parkeringen til barnehagen. Man kan enten gå ut på fortauet og rundt eller via perrongen. Avstanden vil være marginalt kortere for de som reiser med T-banen. Ny avkjørsel til barnehagens 11 ll parkeringsplasser og til boliggarasjen er lagt til Feltspatveien, nord for T- banen. Det er ikke sannsynlig at gjesteparkering på bakkeplan lar seg løse. Det er regulert inn HC-plass for barnehagen innenfor barnehagereguleringen bamehagereguleringen og med innkjøring fra torget. Sykkelparkering For å stimulere til økt bruk av sykkel er det foreslått at det skal anlegges 50 % flere sykkelparkeringsplasser enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Illustrasjonene viser ikke hvordan sykkelparkering for boligene er løst. Løsningen er avhengig av utforming av parkeringskjeller eller og uteoppholdsarealet, av om det blir en avtale med Pynten og om likerettertomta er med eller at likeretteren er flyttet. Kravet til sykkelparkering for næring og for barnehage vil utløse så få plasser at disse kan innordnes innenfor areal regulert til torg. Dette er også hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Illustrasjonsplanen viser at det kan innpasses minst 40 sykkelparkeringsplasser for T-banereisende ved parkeringsareal nord for perrongen. Normen stilles ingen krav til sykkelparkering for T-bane. Dette kravet er derfor satt inn i bestemmelsene og det er satt inn krav om at disse plassene skal plasseres under tak. Forslagsstiller ønsker at 75 % av sykkelparkeringen skal plasseres under tak, mens normen for boliger krever 25 % av alle plasser og næring 50 % der antall plasser overskrider 20. Kravet til tak over sykkelparkering er fullt mulig å løse innenfor planområdet. Videre ønsker forslagstiller at sykkelparkering i størst mulig grad skal være sentral i forhold til inngangsparti på bygninger. Sykkelparkering for T-banereisende, barnehage og næring er sentralt plassert i forhold til innganger. For mesteparten av boligbebyggelsen vil sykkelparkering kunne plasseres sentralt i forhold til innganger. Sykkelparkering for høyblokka og lavblokka i øst vil ligge noe unna inngangene da disse har inngang fra torget og det ikke er naturlig å legge privat sykkelparkering på torget. Støy Støyutredningen viser at det vil være støy på fasader mot veien og mot T-banen som overskrider grenseverdiene i T Overskridelsene er svært små. Det tillates ikke ensidige leiligheter mot støyutsatt

36 Saksnr: Side 36 av 52 side. Det er i dag krav om balansert ventilasjon i boliger slik at inneluften vil være god selv om man ikke åpner vinduene. TEK10 TEKlO stiller krav til lydforhold inne i bygningen. Disse kan enkelt tilfredsstilles med tiltak i yttervegg og vinduer. Det samme gjelder for bamehagen. barnehagen. Når det gjelder barnehagens bamehagens utearealer, er det et mindre areal som vil ha db over 55. I dette området kan man tilrettelegge for mer aktiv lek. Det er mer enn nok plass til å plassere utesovende bam. barn. Trafikk Som trafikkanalysen viser, er det ikke kapasitetsproblemer på gatene ved planområdet i dag og planforslaget vil ikke medføre en trafikkøkning som endrer dette forholdet. Adkomstforholdne blir forbedret og ryddet opp i. Varelevering Det er minimalt med varelevering til planområdet. Barnehager Bamehager har ikke varelevering med unntak av ved utskiftinger av innredning eller uteelementer, noe som ikke skjer ofte. Størrelse på og sannsynlige næringsgrupper er beskrevet over. Det vil ikke være mye varelevering til disse funksjonene og varelevering forutsettes å skje via det regulerte torget. Universell utforming Uteområdet er flatt. Tilgang til både uteområder, torg, næringsvirksomhet, boliger og T-banestasjon vil tilfredsstille kravene til tilgjengelighet.

37 Saksnr: Side side 37 av FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak Vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser Viser en mulig maksimal utbygging iht. forslaget. c i n.. s. Illustrasjonsplan som viser maksimal utbygging og at eksisterende garasjer for Pynten borettslag er erstattet av parkeringskjeller under ny bebyggelse. Q I ' _ I. ; r". ' f off' L Foto av modellen. _ 4 _/'

38 Saksnr: Side side 38 av 52 Illusrasjonsplan Illustrasjonsplan som viser første etasjeplan og torget med åpning mot t-banen. aaar-rag: glam wurnrm. Illustrasjonsplansom som viser bebyggelse og uteområder uten at det gjøres endringer i Pyntens garasjeanlegg.

39 Saksnr: Side side 39 av 52.1'/ :a:.m.-a mu K _,_ i,vl-«l HD, n g -We Snitt som viser høyder ved gjennomgangen fra torget til t-banen og gjennom barnehagen. '. wal:.mr>.me- Snitt som viser høyder gjennom uteområdet og Pyntens bebyggelse langs Langbølgen.( 'y iw 9 ä W; 2 Snitt som viser høyder ved likeretteren. Bergkrystallen borettslag til venstre og Pynten borettslag til høyre.

40 Saksnr: Side side 40 av 52 fasade mot nord IKIíIKIIHHWÆÉHNHJIIIIIIHIHHII IZNIÅIIIM pym` IIIHIIIHIIHHHHUIIIHIHHUHHNIIIIIHIII" Skisse garasjekjeller

41 Saksnr: Side side 41 av 52 h E h h fi i TIP TIE If ET 117 ' N Züleiligheier iw f: u Ieiligheler :[" JCflJfi4fl;fi;fiE 21 leiligheter El ÉJÆAÆ Æ :e i 15 leiligheter L; I_JL_I Lil; lélil. 1_, L_,_J L_ 21 leiligheter Oversikt over leilighetsfordeling, Blå leiligheter går over to plan i 1 og 2 etasje og er 4-5 roms «rekkehus» med egen hage. Grønt er 2-roms, gult er 3-roms, 3 lilla er 4-5 roms toppleiligheter med takterrasse. Brunt er næringsarealer for Narvesen og annen strøkstjenlig virksomhet.

42 Saksnr: Side side 42 av 52. _;_._. --» i u o D. h. - u "Au IS' l t «pm _...u,?.~». Bildet er et oversiktsperspektiv som viser full utbygging og at Pyntens parkeringsanlegg er omgjort til felles uteoppholdsarealer. Bildet er tatt med drone og prosjektet er lagt inn med hjelp av 3D visualiseringsprogram..' dfifgg-:xi u" F' ",u:fllv.1 _m. 1"".i ).`, 4 " n ' 9 Samme bilde som over, men med redusert bebyggelse. Langblokka er én etasje lavere og 3 leilighetsmoduler kortere i enden. Pyntens parkeringsanlegg er opprettholdt.

43 Saksnr: Side 43 av 52.".~ å \._ Planområdet med den nye bebyggelsen sett omtrent fra likeretter og mot torget. Rett frem er torg med barnehagen omtrent midt i bildet. Eksisterende høyblokk bak denne. Pynten borettslag til høyre i bildet. Bildet viser hvordan området kan oppleves uten Pyntens garasjeanlegg. '1 ;r Bildet viser torget sett fra Mellombølgen og inn mot T-banen. T Høyblokka rett frem, barnehagen til venstre og lavblokka til høyre med næring ut mot torget.

44 Saksnr: Side side 44 av "m L...i -r " " -. ' " -. Bildet viser langblokka og hvordan bestemmelsen om tilbaketrukket 1 og 2 etasje og reduserte arealer i 6 etasje, medfører at blokka virker kortere og lavere. Åpningen mellom torget og perrongen er også med på å bryte opp bebyggelsen. If.. Bildet viser deler av barnehagens uteområde sett mot øst. Høyblokka rett fram, lavblokka med næring ut mot torget og barnehagen til høyre. Blokkene på andre siden av Feltspatveien kan ses i bakgrunnen. Åpningen mellom torg og perrong til venstre i bildet.

45 Saksnr: Side 45 av PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING 5.1 PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Plan- og bygningsetaten mener forslaget er godt i samsvar med viktige overordnede føringer. Planen ivaretar forslaget til ny kommuneplan om at veksten i Oslo skal skje innenfra og ut og fortetting skje rundt etablert kollektivtrafikk. Områdeprogram for Lambertseter har en del føringer som ikke følges opp fullstendig. Høydene i forslaget innordner seg ikke eksisterende høyder, men er noe over bebyggelsen på Bergkrystallen. Dette er akseptabelt, både fordi det ikke er tale om et stort avvik og fordi den åpne bebyggelsesstrukturen skaper rom med gode forhold for sol og utsikt, jf. illustrasjoner. Effektiv arealutnyttelse forutsetter en viss størrelse på bebyggelsen, og en streng tolking av områdeprogrammets krav står her i motsetning til føringer i forslag til kommuneplan. Høydene i forslaget anbefales derfor. Uteareal og kvalitetsheving for området Forslaget er illustrert i to varianter, med og uten riving av Pynten borettslags garasjeanlegg og eventuell erstatning av parkeringsplasser i kjeller. Varianten med riving forutsetter litt større utbyggingsvolum. Store, tilgjengelige utearealer gjør små avvik fra anbefalte utearealnormer akseptable. Særlig vil dette gjelde dersom garasjeanlegget til Pynten rives og erstattes med egnede uteoppholdsarealer. Utvikling av et større grønt areal til bruk for beboere i nytt boligbygg og Pynten borettslag vil bidra til kvalitetsheving av området ved at Bergkrystallen får store, sammenhengende uteoppholdsarealer til erstatning for en ikke spesielt attraktiv parkeringsplass. Plan- og bygningsetaten mener uteoppholdsareal i et område som Bergkrystallen normalt bør være 20 % av boligarealet. Dette oppfylles ikke helt. Bergkrystallen har store, grønne områder i tilknytning til foreslått prosjekt og et godt utbygd gangveinett. Dette kompenserer for en reduksjon, og 19 % av boligarealet som foreslått er akseptabelt. Parkering Dagens parkeringsnorm for boliger er en maksimumsnorm, og planforslaget følger denne. Bygging av flere parkeringsplasser ville både bryte med denne normen, noe som i seg selv kunne skapt usikkerhet om hvilke regler som skal gjelde. For god parkeringsdekning bidrar til mer bilbruk i et område som har god kollektivdekning, noe som ikke er ønskelig. I tillegg til boligparkering i kjeller er det satt av en parkeringsplass. Denne er først og fremst knyttet til bamehagens barnehagens behov, men det åpnes for kombinasjon med annen parkering, f.eks for næringsliv eller t-bane. Plan- og bygningsetaten ser ikke noe behov for parkeringsplasser knyttet til t-bane, men mener en mindre parkeringsplass som foreslått kan være et greit bidrag til opprydding i en situasjon med mye gateparkering. Leilighetsfordeling Prosjektet har flere leilighetstyper og gir en variasjon sammenliknet med dagens tilbud i området. Selv om det ikke er regulert inn 50 % fireroms leiligheter, mener etaten at intensjonen i områdeprogrammet om et variert boligtilbud er ivaretatt. Den rekkehusliknende bebyggelsen i de to nederste etasjene ene i F1 Fl vil være en annen boligtype enn de dominerende i området. Plassering av torg Sammenliknet med plassering av torget mot gata, øst eller sør for dagens kiosk, vil plassering av torget på vestsida av nytt næringsbygg for forretning/bevertning gir bedre solforhold, trafikkskjerming og kan gi et godt rom å oppholde seg i. Grepet forutsetter en tydelig kopling fra t-baneholdeplassen over torget og ut

46 Saksnr: Side 46 av 52 til etablert forretning i Mellombølgen. Det er derfor avgjørende at gjennomgangen i nytt boligbygg gjøres offentlig, slik det også er vist, og at dette tinglyses. Utkraging av bvgningskropp bygningskropp og balkonger Perrongen er i dag rundt fire meter bred. Dette opprettholdes. Planen åpner for 1,5 meter utkraging av bygningskropper ut mot t-banens perronger. Dette gjør ikke perrongen smalere, selv om det kan oppleves slik. Utkraging vil gi en viss beskyttelse mot regn og snø på perrongen. Utkraging gir noe dårligere lysforhold for etasjene ene under, men siden t-banen ligger på nordsiden av bygget anses dette ikke som noen avgjørende svakhet. I tillegg åpner planen for balkonger som krager to meter utenfor byggegrense og reguleringsformål. Balkongene er illustrert på sørsida av bygningene. Lambertseter ble etablert med små balkonger, ca 1,5 meter brede. To meter dype balkonger over forhagene på et nytt bygg er uproblematisk. Balkonger over torget vil bidra til at dette oppleves som noe privatisert, særlig dersom den frie høyden under balkongene er lav. Samtidig har etaten forståelse for at balkong oppleves som en viktig kvalitet ved en bolig, særlig dersom det ikke er tilgang til et privat uteareal. Balkonger over torget kan derfor aksepteres, men fri høyde under balkongene bør være minst fire meter. Igangsettingstillatelse og rammetillatelse 8 og 10 knytter henholdsvis innsending av en detaljert utomhusplan og prosjektering av overvannshåndtering til igangsettingstillatelse. Dette er forhold som må løses som forutsetning for å få byggetillatelse, noe som innebærer at dokumentasjonskravet onskravet må knyttes til rammetillatelsen, ikke igangsettingstillatelsen. Plan- og bygningsetaten mener derfor 8 bør formuleres uten oppdeling i forenklet og detaljert, men at det lages én en utomhusplan i målestokk 1: I 10 bør siste ord, «igangsettingstillatelse», <<igangsettingstillatelse>>, endres til «rammetillatelse». <<rammetillatelse>> Foreløpig konklusjon Planforslaget vil være et godt bidrag til Oslos boligforsyning. Plan- og bygningsetaten anbefaler at parkering legges i kjeller under nybygg og garasjeanlegget rives, da dette vil gi flere boliger og uteoppholdsarealer av høy kvalitet. Vi mener noe tyngre bebyggelse vil styrke den lille senterdannelsen som finnes rundt t-banen, noe som anses som en fordel. Torg, t-bane og offentlig vei i Mellombølgen må utgjøre et sammenhengende romforløp. Dette forutsetter at allmenhetens rett til å gå gjennom nybygg (bestemmelsesområde 1, felt F2) må tinglyses. Planen viser varierte boligstørrelser og en sammenbinding av viktige elementer som holdeplass, forretning og barnehage bamehage torget. Etaten mener dette vil styrke Bergkrystallens identitet som sted. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

47 \ aflrgnebyqgerae_ '' P1.., -\_ KAP.,...=.v; 1..,Mu.., annen Faun:-u gswasser avgrensnl Byggegrense Funnänsgrense P\anens Bestemmelsegrense Avkjorsel f f f f 4-D ca 159 hnr. sum oppheves 211 " fialshanarlnlmg ilalga plalrag Iryqningslnvvan new um vghygniugczuhanzus-dl1(m\utl1vqqm\;eh mu:-r;,.. _ ` under grunnen V3.-[ikalniVé1 _ '.,' Vahlsgalcl om OsloTc1::fon102 ISI) sgnavu. N ()1okonnnune HE..1 Sashchlhum HEHAJIK Kuna rm Awuunamiu.. Gmdnlxakgnmmug runrraa um LuMn37 bygningsetaten ann., s.w..., n., lmje) på grunnen Vertikalnivà 2 Pmmog Bysrwurs vaner. lullnmunng a..rm. mm" fw.rufmvrw r.u... u...cum... juridrsk Tlun ruor-1-.2o11n9ern u... 1, 137, j @ avnu-can m vmlnk =!1s\anssl\Hcr forgnr.... [helseuenastelykunlorfibevennxng 1 m utenfor BERGKRYSTALLEN TORG Planforslag ul uffentllg ettersyn - urlauregulering Regulenng ' WFRASTRUKTUR ljenesteyling Eksislerende x::\::iiuol'l'i5qf6l'lse ANNEN INFORMASJON f - Regulert høyde -.y (vlsl Tofu Gangrlsykkelveg l:l UNJE- OG PUNKTSYMBOLER prival TEKNISK l:l OG eller d,...,... l:l Fudau l:l eflenflig Bamehage Bulxgbebyggelse SAMFERDSELSANLEGG (Ti. l:l.u P\anensavgrerlsnl.H(vlslca 1 m ulenfuriuridlsklmja) Furmé\-sgrense BEBYGGELSE OG ANLEGG f Veftikaxniwi 1 under grunnen annen efiennig eller prival lienesteyting [helseuenestery unlormevertnnng 12 REGULERWGSPLÅN L\NJE- OG PUNKTSYMBOLER ["1 PBL. TEGNFORKLARING rm: :1 mums ' 1 i j u.i.. -,_ i J _. Verlikamivé 2» pà grunnen,-\ «_,-' 1. 7 l ' «I I. I '. 1 : I 1 V Saksnr: Side 47 av KART OG BESTEMMELSER 6.1 NEDSKALERT PLANKART