INNHOLD. Saksnr: Side 2 av 88

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "INNHOLD. Saksnr: 201109678-72 Side 2 av 88"

Transkript

1

2 Saksnr: Side 2 av 88 INNHOLD 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (FORSLAGSTILLERS ILLUSTRASJONER) Skisse eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Alternativ Alternativ FAKTADEL BAKGRUNN (FORSLAGSSTILLERS TEKST) PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers tekst) STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Plan- og bygningsetatens stedsanalyse Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt FORHOLD SOM SIKRES I KART OG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst) KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget MEDVIRKNING FORHÅNDSUTTALELSER Liste over forhåndsuttalelser Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG ALTERNATIV PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON PLAN- OG BYGNINGSETATENS ALTERNATIV, ALTERNATIV Hensikten med forslaget Planforslaget Konsekvenser vurdert opp mot Alt Plan- og bygningsetatens vurdering Foreløpig konklusjon Illustrasjoner av alternativ KART OG BESTEMMELSER NEDSKALERT PLANKART, ALTERNATIV REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BERGKRYSTALLEN TORG, ALTERNATIV NEDSKALERT PLANKART, ALTERNATIV REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BERGKRYSTALLEN TORG, ALTERNATIV VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN... 87

3 Saksnr: Side 3 av 88 Vedlegg 1. Plankart i målestokk 1:1000, Alt. 1 og Alt Forhåndsuttalelser 3. Risiko- og sårbarhetsanalyse 4. Støyrapport 5. Trafikkanalyse 6. Sol- og skyggediagram HVORDAN LESE DOKUMENTET? Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men der det l 2 og 4), har Plan- og bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser. SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert og kommentert, og eventuelle endringer vil bli innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2015.

4 Saksnr: Side 4 av HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET 1.1 SAMMENDRAG Bakgrunn Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) ønsker som forvalter av kommunale eiendommer i Oslo å utvikle og fortette området ved Bergkrystallen T-banestasjon. EBY omregulerer planområdet for salg til utbygger. Del av planområdet eies av Pynten borettslag (159/137) og er bebygd med 72 garasjer som er oppført på en meget plasskrevende og lite ønskelig måte vurdert mot en ønsket god fortetting inntil stasjoner iht. overordnede føringer. EBY har derfor vært i forhandlinger med borettslaget om dette arealet. Forhandlingene er avsluttet uten avtale. Både EBY og PBE mener det likevel er hensiktsmessig å fremme et planforslag som tar høyde for en mulig fremtidig avtale med borettslaget som forutsetter at plassene erstattes i nytt prosjekt. Dersom avtale ikke oppnås, vil planforslaget likevel kunne realiseres i en redusert utgave med de samme reguleringsformål, siden en reguleringsplan gir maks rammer og ikke forutsetter at alt bygges. Vest for garasjeanlegget er det en egen kommunal tomt (159/211) på 568m2 med en likeretterstasjon. Denne er en meget viktig brikke i utearealregnskapet. Dersom likeretteren flyttes inn i ny bebyggelse, vil dette frigjøre uteareal og medvirke til en realisering av planforslagets maksimale rammer. Et redusert utbyggingsalternativ uten del av eiendommen til Pynten Borettslag og/eller tomt med likeretter er omtalt og illustrert i saken, men ligger, ut fra ovennevnte vurderinger, ikke som eget alternativ. Planforslaget Planområdet foreslås regulert hovedsakelig til boliger. Planen legger også til rette for forretning, undervisning, forsamlingslokale, administrasjon, annen offentlig eller privat tjenesteyting (helsetjenester) / kontor og bevertning som kan bidra til tjenester for nærområdet og aktivitet mot torget, samt en 4- avdelings barnehage. Samlet maks BRA = m2 hvorav maks 2 000m2 kan benyttes til diverse næring og service som nevnt ovenfor, og maks. 700m2 kan benyttes til barnehage. Langs T-banen legges en ca. 135m lang boligblokk i 5 etasjer med tilbaketrukket 6. etasje. Blokken er sammenkoplet med et 22m langt høyhus i 13 etasjer mot Feltspatveien. Syd for høyhuset, mot krysset, foreslås en mindre frittliggende bygning i 3 etasjer. Syd i planområdet, mot Mellombølgen, legges en barnehagebygning i 2 etasjer. Mellom høyblokken, bygningen mot krysset og barnehagen reguleres et mindre torg. Over planområdet fra torget til eksisterende turdrag i vest reguleres en gangvei i 2,5m bredde. Planforslaget sikrer atkomst fra torget til T-banestasjonen i form av en bred åpning i bebyggelsen over 2 etasjer. All parkering skal være under terreng og iht. gjeldende norm. Garasjeplasser tilhørende Pynten Borettslag, som ved en ev. avtale endres til uteareal for boligene, skal erstattes i underjordisk parkeringsanlegg i planområdet. Det skal anlegges 50% flere plasser for sykkel enn normkravet. Det reguleres fortau langs planområdet i 3m bredde. Nord for T-banestasjonen reguleres det 11 parkeringsplasser for barnehagen og minimum 40 overdekkede sykkelparkeringsplasser for T-banereisende. Konsekvenser Planforslaget medfører en vesentlig endring av et område som i dag består av åpne, men lite attraktive og utflytende arealer med bebyggelse i 1. etasje (eldre garasjeanlegg og Narvesenkiosk), til en tett og høy utbygging inntil T-banestasjonen og bebyggelse i 2 og 3 etasjer på nåværende torgområde sør for Narvesenkiosken. Planforslaget sikrer dagens gangforbindelser og legger til rette for en mindre møteplass med forretninger og servicefunksjoner i direkte tilknytning til stasjonen. Det gir iht. forslagsstillers anslåtte

5 Saksnr: Side 5 av 88 leilighetsfordeling iht. illustrasjonsprosjektet ca. 123 nye boliger og en barnehage for 72 barn. Planforslaget innfører en ny bygningstypologi. Foreslått bebyggelse vil imidlertid ikke gi uakseptable ulemper mht. sol/skygge for tilgrensende borettslag. En full utbygging av planforslaget innebærer at likeretterstasjonen og/ eller dagens garasjeanlegg for 72 biler endres til utearealer som er solvendte og lite støyutsatt. En redusert utbygging uten avtale med Pynten borettslag og opprettholdelse av likeretterstasjonen medfører færre boliger og er illustrert ved at blokken langs T-banen er kortere og en etasje lavere. Det er også en viktig konsekvens av planforslaget at regulert garasjeanlegg i 2 etasjer + evt. reserve på tak med totalt 442 plasser, iht. dagens regulering, ikke kan realiseres og avhjelpe den vanskelige parkeringssituasjonen i gatenettet i området. Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering og konklusjon Viktige føringer i overordnede planer følges bare delvis opp i planforslaget. Området ikke er et utviklingsområde med fokus på fortetting og høy utnyttelse i forslaget til ny kommuneplan Oslo mot 2030 som er avgitt av byrådet. Det er Lambertseter og Karlsrud som er foreslått til dette. Planforslagets bebyggelse har ikke en utforming som ivaretar områdets bebyggelsesstruktur og kulturminneinteresser. Boligblokkens plassering tett inntil perrongen vurderes ikke å legge til rette for god bokvalitet. Det er positivt at det innpasses barnehage, men vi mener det ikke er en godt grep å legge den som et bygg i 2 etasjer mot Mellombølgen. Planforslaget sikrer torg og møteplass og viktige gangforbindelser, men torgarealet er smalt og knapt og gangforbindelsen får ikke en optimal kontakt med stasjonen. Planforslaget er utydelig på utforming av en trygg T-banestasjon og stasjonen får ikke optimal tilgjengelighet fra vest. Parkeringssituasjonen i området er problematisk og planforslaget medfører ingen bedring, men det er en ønsket stedsutvikling at det regulerte parkeringshuset samt eksisterende garasjer erstattes av et attraktivt boligområde og torg/møteplass. Vi fremmer derfor eget alternativ 2 for å legge til rette for: at det etableres en attraktiv offentlig torg/møteplass med tydelig offentlig karakter med gode, offentlige forbindelser videre i alle retninger og god forbindelse/sammenheng med stasjonen og eksisterende nærbutikk på den andre siden av Mellombølgen en bevisst plassering av bebyggelse grensende til torget med fokus på å danne et godt plassrom at ny bebyggelse viderefører eksisterende bebyggelsesstrukturer og oppføres i maks. 6 etasjer langs stasjonen og maks 5 etasjer mot veiene. at stasjonen oppleves som trygg og godt tilgjengelig fra alle himmelretninger. at det avsettes en sone mellom plattform og ny bebyggelse som må ivareta: o offentlig gangveg fra friområde i vest til torget i øst o sone mellom bebyggelse og gangveg (forhage/ inngangsparti) o sone mellom gangveg og perrong (beplantning) at det sikres variert arealbruk med hovedvekt på boliger med en god leilighetsfordeling med flere større leiligheter og utadrettet virksomhet mot torget at det innpasses en barnehage med minimum 4 avdelinger som lokaliseres til vestre del av bebyggelsen langs T-banen. Barnehagens uteareal må være tilgjengelig utenom åpningstid. at all parkering løses under bakken iht. norm for åpen by at likeretteren flyttes for å tilrettelegge for både bedre romlighet, utearealer og siktlinjer.

6 Saksnr: Side 6 av EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (forslagstillers illustrasjoner) Skisse eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep

7 Saksnr: Side 7 av FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Alternativ 1 Forslagsstiller: Eiendoms- og byfornyelsesetaten v/lars Marius Hestnes Olsen, Postboks 491 Sentrum, 0105 Oslo, tlf , lars.hestnes.olsen@eby.oslo.kommune.no Konsulent: Hille Melbye Arkitekter AS v/kari Stamnes, Hausmannsgate 16, 0182 Oslo, tlf , kari.stamnes@hmark.no Eieropplysninger Gnr. 159 bnr.1, 211 Oslo kommune Gnr. 159 bnr.137 Pynten borettslag Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: m2 Areal for hvert formål: Bolig: m2 Barnehage: m2 Kombinert bebyggelse (bolig, kontor, forretning, bevertning, offentlig eller privat tjenesteyting (undervisning, administrasjon, forsamlingslokale, helsetjenester)): 1 006,0 m2 Fortau: Torg: Gangveg: Parkering: 428 m2 607 m2 479 m2 894 m2 Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² + BRA 1000 m2 åpent overbygget areal Under terreng: BRA= m² Utnyttelse m. m. Bruksareal bolig BRA= Maks m² og minimum m2, se kap. 4.1 avsnitt om utnyttelse og uteoppholdsarealer der regnestykket er vist i detalj. Bruksareal næring BRA= mellom 364 m2 (første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning) og m2 (som er maksareal næring) Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA. Målbare plan som har en himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planens bruksareal. Plan som har en himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Boligtype: Blokk Det er ikke krav til leilighetsfordeling. Maksimal utnytting: Type leiligheter i illustrasjonsprosjekt Antall Leilighetsstørrelser Krav til parkering Krav til sykkelparkering 4-5 rom over to plan 19 stk m2 22,8 stk 71,3 stk 4-5 roms 17 stk m2 20,4 stk 63,7 stk To/tre sidig 3-4 roms 55 stk 90 m2 60,5 stk 132 stk

8 Saksnr: Side 8 av 88 Ensidig 2 roms 27 stk 60 m2 21,6 stk 52,7 stk Sum 118 stk 125 stk 320 stk Parkering Parkering for biler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm med unntak av at det ikke stilles krav til bilparkering for næringsarealer og for reisende med T-bane. Se tabell over. I tillegg skal det anordnes opptil 72 parkeringsplasser for gnr. 159/bnr. 137 under visse forutsetninger. Antall sykkelparkeringsplasser skal være 50 % flere enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Bilparkering for boliger og 50 % av sykkelparkeringen skal løses i parkeringskjeller. Innenfor område regulert til parkering skal det anordnes minst 40 sykkelparkeringsplasser for T- banereisende og minst 11 bilparkeringsplasser for barnehagen. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten og i Dagsavisens nettavis. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert

9 Saksnr: Side 9 av Alternativ 2 Forslagsstiller: Plan- og bygningsetaten Eieropplysninger Gnr. 159 bnr. 211og del av bnr.1 Oslo kommune Gnr. 159 del av bnr.137 Pynten borettslag Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: ,6 m2 Areal for hvert formål: Kombinert bebyggelse (bolig, kontor, forretning, bevertning, offentlig eller privat tjenesteyting ( administrasjon, forsamlingslokale, helsetjenester)): 8 421,8 m2 Fortau: Torg: Gangveg: Parkering: Annen veggrunn grøntareal Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² Under terreng: BRA= Alt. 2 er ikke prosjektert, så dette er ikke beregnet Utnyttelse m. m. Bruksareal bolig 434,1 m ,7 m2 699,4 m2 543,9 m2 138,7 m2 Pga. bestemmelsenes krav til utadrettet virksomhet mot regulert torgareal, blir maks. BRA bolig ca m2 (fratrukket 700m2 barnehage og min. 800m2 næring) Dersom maks tillatt forretning bygges, blir boligarealet minimum m2 BRA. Bruksareal barnehage: BRA = 700m2 Bruksareal næring BRA= mellom 930 m2 (første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning) og m2 (som er maksareal næring og innebærer at også 2. etasje mot torget kan benyttes til næring) Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA. Målbare plan som har en himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planets bruksareal. Plan som har en himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Leilighetsfordeling: Alternativ 2 har krav til variert leilighetsfordeling. Med en gjennomsnittlig størrelse på 70m2 gir planforslaget minimum 147 leiligheter, maksimum 164. Dette tallet er ikke sammenlignbart med illustrasjonsprosjektet til alternativ 1. (tabell side 7). Alternativ 2 har 900m2 lavere total BRA og alt. 1 vil dermed med samme beregningsmåte gi færre leiligheter enn alt. 1. Størrelse på utearealer: Barnehage: En 4-avdelings barnehage gir plass til 72 barn. Hvert barn skal iht. anbefalt norm ha 24m2 uteareal,

10 Saksnr: Side 10 av 88 dvs m2. Utearealet kan reduseres dersom det er trafikksikker tilgang til større grøntområder. Dette er tilfelle her, og krav til utearealer settes derfor tilsvarende alt. 1, dvs. 1382m2. Boliger. Utearealet skal være 19% av total BRA for boligene og vil følgelig variere mellom 1 957m2 og 2 185m2. Av dette skal 75% være på bakkeplan, noe som innebærer henholdsvis 1 468m2 og 1 620m2. Parkering Parkering for biler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm for bolig og barnehage. I tillegg skal det anordnes opptil 72 parkeringsplasser for gnr. 159/bnr. 137 forutsatt avtale med Pynten borettslag. Antall sykkelparkeringsplasser skal være 50 % flere enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Bilparkering for boliger og 50 % av sykkelparkeringen skal løses i parkeringskjeller. For øvrige formål kreves ikke parkering. Innenfor område regulert til parkering skal det anordnes minst 40 sykkelparkeringsplasser for T- banereisende. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Kunngjøring og varsling Etatens alternativ er ikke forhåndsvarslet.

11 Saksnr: Side 11 av FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN (FORSLAGSSTILLERS TEKST) Bakgrunn for planarbeidet er at Oslo kommune v/eiendoms- og byfornyelsesetaten ønsker å regulere eiendommen til boligformål, næring, barnehage, møteplass/torg, parkering og tilhørende veinett. Planforslaget er vesentlig omarbeidet etter samråd og påfølgende område- og prosessavklaring. 2.2 PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers tekst) Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer T-5/93 Areal og transportplanlegging: Planforslag skal gi gode forhold for gående og syklende og god fremkommelighet for kollektivtrafikken. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. T-2/08 Om barn og planlegging: Det stilles krav om fysisk utforming slik at areal og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det skal sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. T-1442 Støy i arealplanlegging/2012: Det anbefales utendørs støygrenser ved etablering av boliger og annen bebyggelse med støyfølsom bruksformål. Det kan i sentrumsområder og ved kollektivknutepunkter godtas avvik fra anbefalingene, men det anbefales at det stilles konkrete krav i reguleringsbestemmelsene for å sikre avbøtende tiltak. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2009 arealdel: Ifølge vedtaket til kommuneplanen 2009 gjelder arealstrategiene fra kommuneplan Kommuneplan 2008: Arealstrategikartet til kommuneplan 2008 markerer planområdet som stasjonsnært område med hovedvekt på boligpotensial. KDP 17 Kommunedelplan for torg og møteplasser: oppholdsarealer på torg/møteplasser, minimum 4 timer solbelysning ved vår/ høstjevndøgn. Områdeprogram for Lambertseter, vedtatt av Oslo bystyre : Bergkrystallen T-banestasjon kan tåle en økning av forretningsvirksomhet på maks m2. En høyere utnytting rundt T-banestasjonen vil kunne gi positive bidrag til stedet ved at områdets funksjon som kollektivknutepunkt og forretningsområde vil bli forsterket. Ved evt. fortetting av områder utenfor T- baneområdet, er det imidlertid viktig at ny bebyggelse innordner seg eksisterende bygningsstruktur og byggehøyder. I dag dominerer mindre leiligheter (2- og 3-roms) og ved nybygging bør det tilrettelegges for minst 50 % 4-roms leiligheter eller større. I tillegg blir det anbefalt at fortetting på Bergkrystallen skal foregå i begrenset grad, for eksempel ved rekkehusbebyggelse. Opparbeidelse av offentlig møteplass ved Bergkrystallen T-banestasjon bør prioriteres. Materialer og opparbeidelse bør være av høy kvalitet. Det bør

12 Saksnr: Side 12 av 88 opparbeides gangadkomst til T-bane fra vest, nord og øst/syd. Det grønne preget bør forsterkes ved at grøntdragene trekkes inn mot møteplassen og T-banestasjonen og ved at den visuelle kontakten ut til grøntdragene opprettholdes. Parkeringsnormen for åpen by skal legges til grunn. Området er sterkt preget av gateparkering og det er et ønske om å forbedre eksisterende parkeringssituasjon. Områder avsatt til parkering kan omreguleres forutsatt at eksisterende parkeringsplasser blir erstattet og at kravet til parkering for nye boliger tilfredsstiller gjeldende parkeringsnorm. Byøkologisk program , vedtatt av Oslo bystyre : Oslo skal være et bærekraftig bysamfunn der alle har rett til ren luft, rent vann og tilgang på gode friområder. 1. Oslo skal redusere støy, luftforurensing og klimagassutslipp 2. Oslo skal ha et miljøeffektivt transportsystem 3. Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom 4. Oslo skal ha kretsløpsbasert avfallshåndtering 5. Oslo skal bevare og styrke sin blågrønne struktur 6. Oslo skal ha en miljøeffektiv kommuneforvaltning 7. Oslo skal samarbeide med innbyggerne, næringslivet og staten for et bedre oslomiljø 8. Oslo skal bidra til og samarbeide for et bedre miljø regionalt, nasjonalt og globalt. Byutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, vedtatt bystyret : Bergkrystallen blir regnet som en stasjon med arealpotensial egnet for boligutvikling. Punkt sier at det er vesentlig at stasjonsområdet får en god utforming og effektiv tilknytning til nærområdet. Stasjonen bør utgjøre et sentralt og viktig element i bybildet. Fra stasjonen bør man ledes sikkert og godt til målpunktene. En stasjon som kobles mot flere funksjoner kan danne utgangspunkt for en kollektivbasert stedsutvikling, ikke minst fordi stasjonene som regel har en sentral plassering i områdene. Punkt sier blant annet at tilgjengelighet til stasjonen og utvikling av en stedsidentitet kan være førende for nye byromsstrukturer. Punkt gir føring om at boligparkering som hovedprinsipp bør søkes innpasset under bygg eller terreng. Gjeldende regulering Reguleringsplan S-1179, vedtatt Deler av planområdet er regulert til sporvogn. Det er ikke skrevne bestemmelser til denne planen. Reguleringsplan S-2196, vedtatt Deler av planområdet er regulert til byggeområde for boliger (parkeringshus) i 2 etasjer og med parkering på tak, til sammen 442 parkeringsplasser. Det er ikke skrevne bestemmelser til denne planen. Reguleringsplan S-432, vedtatt Deler av planområdet er regulert til byggeområde for boliger, felt P. Det er ikke skrevne bestemmelser til denne planen. Pågående planarbeid Forslag til kommuneplan Oslo Oslo mot 2030 Smart, trygg og grønn. Planområdet er avsatt til nåværende bane og bebyggelse og anlegg. Det vil si at endringer medfører krav om omregulering. Det er ikke konkrete bestemmelser knyttet til disse formålene.

13 Saksnr: Side 13 av 88 Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Kommuneplan 2009 består av gjeldende reguleringer, og ethvert planforslag vil derfor formelt sett innebære en endring av kommuneplanens arealdel. KP 2009 vil erstattes av ny kommuneplan i løpet av 2015, og antageligvis før foreliggende planforslag vedtas. Føringene herfra vil overstyre tidligere planer dersom det er motstrid mellom dem. I Forslag til ny kommuneplan Oslo mot 2030 er noen av satsingsområdene: Vekst gjennom kompakt byutvikling og banebasert fortetting. Vekst i persontransport skal tas med kollektivtrafikk, sykling og gange. Tilgang på attraktive, varierte og brukervennlige byrom. Det skal være god tilgang til grøntområder og anlegg for idrett, rekreasjon og fysisk aktivitet. Planområdet er vist som nåværende bebyggelse og anlegg. Dette innebærer at Bergkrystallen ikke er avsatt som et prioritert stasjonsnært område egnet for stedsutvikling med et betydelig antall boliger med høy arealutnyttelse. Det er Lambertseter og Karlsrud som er foreslått som utviklingsområder i dette området. Kartet under viser også den blågrønne strukturen som er sikret både øst og vest for planområdet. Utsnitt av kartet til forslag til ny kommuneplan avgitt av byrådet

14 Saksnr: Side 14 av 88 Gjeldende regulering: Planområdet omfattes av: S- 1179, stadfestet område avsatt til sporvogn (vist med brunt på kartet under), S-2196, stadfestet Byggeområde for boliger parkeringshus for 288 biler i to etasjer med reserve på taket med 146 plasser, totalt 442 plasser (vist med gult på kartet under). S- 438, stadfestet Byggeområde for boliger (vist med lys farge på kartet under del av Pynten brl). Plankart som viser gjeldende regulering:

15 Saksnr: Side 15 av 88 Anbefalingskart for Bergkrystallen fra Områdeprogram for Lambertseter (2006) Anbefalinger arealbruk, boliger, utnyttelse, bebyggelsesstruktur: Boligfortetting kan aksepteres innenfor eksisterende regulerte boligområder, men ike innenfor friluftsområder eller viktige grøntkorridorer Ny bebyggelse skal bidra til å ramme inn de store grønne fellesarealene mellom blokkene Fortetting skal foregå i begrenset grad, for eksempel ved rekkehusbebyggelse Ny bebyggelse bør innordne seg eksisterende bygningsmasse Det bør tilrettelegges for mer enn 50% 4-roms leiligheter og større i nye boligprosjekter

16 Saksnr: Side 16 av 88 Kommunedelplan for torg og møteplasser: Planområdet er avsatt som område med behov for møteplass ved byutvikling. Vest for stasjonen går en viktig overordnet forbindelse (prikket linje) i område markert med rosa, som er eksisterende overordnet møteplass (regulert til friområde). Som det fremgår av kartet gir denne forbindelsen rask og trafikksikker adgang fra planområdet til et stort idrettsanlegg.

17 Saksnr: Side 17 av STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Planområdet ligger ved Bergkrystallen T-banestasjon, som er endestasjon. Deler av Pynten borettslags eiendom, som i dag benyttes til garasjerekker og noe bakkeparkering, er tatt med i planområdet. Oslo kommune eier resten av planområdet som består av en kiosk og store partier med asfalt som benyttes til lite effektiv parkering med ca 30 p.plasser. Det er et returpunkt for glass- og metallemballasje på hjørnet mot Mellombølgen. Deler av tomta er grøntområde og helt innerst, i forlengelsen av en av garasjerekkene, har Oslo T-banedrift en likeretterstasjon. Tomta er relativt flat ut mot veien, mens den skrår nordøstover ned mot T-banesporet. Perrongene på T- banen ligger noe lavere enn området rundt. Det er en bratt skrent fra likeretterstasjonen og ned til T- banesporet. T-banen går ned i en tunnel rett vest for tomta og det er derfor sprengt ut en kløft for å få sporet ned i tunnelen. Store deler av tomta har ligget brakk i alle år og har derfor grodd igjen med stedegen vegetasjon, for det meste løvtrær med innslag av furutrær. Det er en del halvstore trær i planområdet uten at disse er registrert. Vegetasjonen i planområdet binder sammen grøntområdene øst og vest for planområdet. I følge kommunens database er det ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Det er lite sannsynlig at det er prioriterte arter eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Det er også lite sannsynlig at det er et geologisk mangfold, da området består av harde bergtyper. Det er i 2008 gjort arkeologisk registering av planområdet uten at det er gjort funn av automatisk fredede kulturminner.

18 Saksnr: Side 18 av 88 Historikk om bebyggelsesstruktur og typologi Lambertseter er Norges første drabantby og er et homogent område med én samlet og relativ kortvarig utbygging og med små endringer i bygningsmassen etter utbyggingen på 50-tallet. Lambertseter er planlagt ut i fra en klar og tidstypisk byplanideologi. Lambertseter-planen fra 1950 var en norsk variant av -konseptet og viste hvordan man kunne bygge boliger konsentrert på jomfruelig mark, i en viss avstand fra storbyen, og legge inn forutsetninger om skoler, barnehager, butikker, annen service og noe industri. Drabantbyen skulle deles opp i nabolag med riktig folketall i forhold til fellesanlegg som garasjer, vaskerier, lekeplasser, skoler, barnehager, butikker, kollektivtransport og i dette tilfellet også i forhold til topografien. Sammenhengende grøntområder og fjellrabber skiller enkelte steder områdene/nabolagene fra hverandre. Det var i planleggingen sterkt fokus på utsyn mot natur og grøntområder fra alle boliger. De 7 opprinnelige nabolagene er i dag blitt til 14 borettslagene på Lambertseter. Tre av nabolagene ble tegnet av Frode Rinnan og Olav Tveten, de resterende fikk hver sin arkitekt. Dette for å gi visuell variasjon, samtidig som hvert nabolag skulle ha en homogen utforming i materialvalg og fargebruk. Bebyggelsen innenfor hvert nabolag skulle være variert, med både 3-og 4 etasjers blokker, punkthus, høyhus og rekkehus i de ytre sonene. Når man ser på bebyggelsesstrukturen og det visuelle uttrykket fremkommer det likevel ikke alle steder umiddelbart hvor grensen går mellom nabolagene, dette er ytterligere utvisket etter de store rehabiliteringene på 1990-tallet Man valgte enkelte steder forskjellige fasadekledninger og farger innenfor samme borettslag. Ikke alle nabolag har det tilbudet som de ideelt sett skulle hatt. Men til en viss grad kan man si at nabolagsprinsippet er et strukturerende element for bebyggelse, veier og funksjoner på Lambertseter. Bergkrystallen er et av nabolagene med punkthus, butikk og T-banestasjon. Tidligere billettkontor er nå Narvesenskiosk. Det ligger flere barnehager spredt innfor dette nabolaget. Nabolaget ble markert med et høyhus på 9 eller 13 etasjer. Fellesfunksjoner skulle være lave bygg i 1 til 2 etasjer. Begge disse skiller seg fra bebyggelsesstrukturen for øvrig. Topografien er det sterkeste strukturerende elementet for plassering av både veier og bygninger. Terrenget består hovedsakelig av bergrygger som går i nord sydlig retning. Under utførelsen måtte man legge om både blokker og veier i forhold til opprinnelige planer på grunn av den usedvanlig harde bergarten som i tillegg er kupert. Dette har gitt både veier og bebyggelse god terrengtilpassing. Veisystemet er til en viss grad hierarkisk oppbygget med en hovedveg med utgangspunkt i Lambertseter senter som sammen med mindre ytre og indre ringveier med kurvede gateløp utgjør trafikknett og boligveger. Som regel er boligadkomsten direkte fra vei. Man antok at det ikke ville være gjennomgangstrafikk, noe som er riktig for mange av veiene på Lambertseter. Man forutså heller ikke at alle familier ville ha minst en bil. Planleggerne av Lambertseter regnet en bil pr femte familie. Dette baserte seg på den tids statistikker og på det faktum at det var bilrasjonering frem til Bil var forbehold de som trengte det og man måtte søke om å få kjøpe bil. Denne vurderingen har medført at det på i dag Lambertseter er mye gateparkering. Veiene var heller ikke beregnet for parkering i utgangspunktet. Det er imidlertid politiet som vurder trafikksikkerheten og er skiltmyndighet. I mange av veiene på Lambertseter er det tillatt å parkere da trafikksikkerheten er vurdert som god nok. I følge uttalelse fra Byantikvaren har bystrukturen og byutviklingsprinsippet på Lambertseter stor kulturhistorisk interesse.

19 Saksnr: Side 19 av 88 Oversiktskart som viser opprinnelige nabolag med høyblokker og fellesfunksjoner markert med farger. Garasjeanlegg og tidligere fellesvaskerier er ikke markert.

20 Saksnr: Side 20 av 88 Kartet viser bebyggelsesstruktur, høyder og funksjoner for bebyggelse i nærområdet.

21 Saksnr: Side 21 av 88 Trafikk, miljø og infrastruktur På grunn av den åpne og relativt lave bebyggelsen i området er det gode solforhold både i planområdet og i områdene rundt. Støyrapporten viser at mesteparten av planområdet ikke er utsatt for støy. Det er noe støy helt inntil T-banesporene. Langs veien er det et belte som har mellom 55 og 60 db. Det er ikke gjort målinger av luftkvalitet da denne antas å være god. Det er lite trafikk i området og det er ingen forurensningskilder i nærheten, bortsett fra Pynten borettslags pelletsfyrte varmesentral. Fra denne er det lagt vannbåren varme til alle blokkene i Pynten borettslag (567 leiligheter). Denne ligger mellom planområdet og boligene. Varmesentralen medfører vesentlig mindre forurensing enn alle oljefyrene i boligblokkene som den har erstattet. Det er stabile grunnforhold med mye grunnfjell. Der det ikke er fjell i dagen er det kort vei ned til fjell. Det er ikke grunn til å tro at det er forurensing i grunnen. Veistandarden i området er god med god veibredde og fortau på begge sider. Det er ikke skiltet parkering forbudt langs veiene og det er ikke anlagt parkeringsanlegg som er i henhold til dagens behov. Dette medfører utstrakt bruk av gateparkering, til dels på begge sider av veien. I tillegg er det enkelte steder anlagt parkeringsplasser vinkelrett på veiene med avkjøring over fortau. Dette medfører manøvrering i veibane og på fortau. Spesielt om vinteren kan derfor veiene oppleves som vanskelig fremkommelig. Trafikksikkerheten i området anses likevel som god. Det er registrert få ulykker i området, se trafikkanalysen. Fartsgrensen er 30 km i timen og det er lite trafikk. Mellombølgen ved planområdet har ÅDT og Feltspatveien ÅDT 500. Se for øvrig trafikkanalysen. Pynten borettslag er bygget i 1963 og består av 567 leiligheter. Borettslaget har 2-, 3- og 4 roms leiligheter. I følge hjemmesiden er det 167 parkeringsplasser og 57 garasjeplasser til leie. I samtale med borettslaget har det kommet frem at det er kort eller ingen venteliste for leie av parkeringsplass. Dagens krav til parkering vil være ca 624 parkeringsplasser. Dagens gangveier og snarveier i planområdet. Gjennom planområdet går en viktig gangforbindelse som både benyttes til rekreasjon og til gang- og sykkeltransport. Denne gangforbindelsen henger sammen med det øvrige gangveinettet og snarveinettet i

22 Saksnr: Side 22 av 88 området. Skoleveien for barna vurderes som trygg. Alt etter hvor barna bor, kan de velge det interne gangveinettet eller fortau langs veiene. Avkjørsel til planområdet i dag er Pyntens avkjørsel til parkeringsanlegg og varmesentral og to utflytende avkjørsler, en ved Pyntens avkjørsel og en ved Narvesenkiosken. Det er varelevering til Narvesenskiosken. Området rundt kiosken er et utflytende asfaltert område som gjør varelevering enkelt. I dette området er det også en del lite effektiv parkering uten markerte parkeringsplasser. Det er kun registrert én ulykke i forbindelse med planområdet og den var mellom bil og forgjenger. Se for øvrig trafikkanalysen. I nærområdet er det en kiosk og en nærbutikk. Det er benker utenfor kiosken som benyttes i sommerhalvåret. Befolkningen i området benytter Lambertseter senter som handle- og servicesenter. Her finnes alle tilbud, også kino, bibliotek og helserelatert service. T-banen stopper rett ved Lambertseter senter. Det er ikke full barnehagedekning i bydelen. I følge Undervisningsbygg vil barn fra planområdet sokne til Lambertseter skole som i dag er full på barnetrinnet. Ungdomstrinnet anslås å bli fullt senest i Hovedledninger for vann- og avløp sneier så vidt innom planområdet der veien svinger. Ellers er det stikkledninger til eksisterende kiosk. Det er ikke fjernvarme i området og det er heller ikke planlagt å legge fjernvarme til dette området på grunn av den harde berggrunnen Plan- og bygningsetatens stedsanalyse Det vises til eget vedlegg. PBEs anbefalingskart fra stedsanalysen: Det må etableres en attraktiv offentlig torg/møteplass med tydelig offentlig karakter med gode, offentlige forbindelser videre til stasjonen, butikk i syd, gangvei og grøntdrag i øst og vest. Utformingen av bebyggelsen mot torget må bidra til å danne et godt plassrom. Stasjonen må oppleves som trygg og godt tilgjengelig fra alle himmelretninger. Det må avsettes en sone mellom plattform og ny bebyggelse som må ivareta: o Offentlig gangveg fra friområde i vest til nytt torg o Sone mellom bebyggelse og gangveg forhage/ inngangsparti) o Sone mellom gangveg og perrong (beplantning) Det må sikres variert arealbruk med hovedvekt på boliger. Det anbefales maks 2 000m2 næring i form av mindre butikker, bevertning og offentlig service lokalisert mot torget, stasjonen og veiene. Det må innpasses en barnehage med minimum 4 avdelinger som anbefales lokalisert i blokken langs T-banen. Barnehagens uteareal må være tilgjengelig utenom åpningstid. Ny bebyggelse må: o videreføre eksisterende bebyggelsesstruktur o ivareta god offentlig gangforbindelse o legge til rette for et trygt stasjonsområde o ha gode bokvaliteter o tilpasses eksisterende høyder, men kan anbefales noe høyere enn 4 etasjer All parkering må løses under bakken iht. norm for åpen by. Eksisterende plasser for Pynten borettslag som ev. bortfaller iht. avtale med utbygger, må erstattes i nytt underjordisk garasjeanlegg i nytt prosjekt.

23 Saksnr: Side 23 av 88

24 Saksnr: Side 24 av 88 Parkeringssituasjonen i området: En konsekvens av planforslaget er at regulert parkeringshus bortfaller. Det må derfor gjøres en vurdering av dette, ikke bare av parkering for ny bebyggelse. Historikk: I 1962 sendte OBOS inn samlet plan for utbygging av garasjehus på Lambertseter for å bedre parkeringsforholdene. Planen ble stadfestet i 1965 og omfattet 6 garasjehus og 3 mindre garasjeanlegg med plass til biler. I tillegg til de eksisterende 550 garasjer og 590 parkeringsplasser ble det totalt ca bilplasser for ca leiligheter. Trafikksjefen utarbeidet i 1971 en parkeringsplan som i prinsippet viste all parkering på markplan. De regulerte garasjehustomtene er foreslått brukt i denne planen, men det er også vist flere, til dels store parkeringsplasser i friområder. I tillegg er det vist nye, små parkeringsrekker langs gater og veier. OBOS har opplyst at ingen av de regulerte garasjehusene er bygget fordi bileierne ikke er interessert i å betale relativt høye beløp til innskudd i slike hus. I planområdet er det i 1977 regulert et parkeringshus for 286 biler i to plan og en parkeringsreserve på 144 plasser dersom det føres opp en rampe til taket. Avkjørsel er regulert til Mellombølgen. P-huset er etter snart 40 år ikke realisert. Pynten borettslag hadde, når parkeringshuset ble regulert, allerede bygget en del av dagens 72 garasjeplasser i den del av område regulert for P-huset som omfattes av deres tomt. I følge reguleringssaken for P-huset må 26 av disse plassene flyttes eller erstattes i nytt parkeringshus, dersom dette skal kunne realiseres. Parkeringshuset er del av en plan som omfatter 3 andre parkeringsplasser, en ved Raschs vei, en ved Kortbølgen og en ved Lambertseterveien vest for T-banen. Disse fire anleggene er igjen del av parkeringsplan for Lambertseter som omfatter totalt 18 forskjellige parkeringsanlegg. Parkeringsplassene i Kortbølgen rett vest for planområdet ble omregulert til friområde i 2014 som erstatningsareal for tapt friområde der barnehage er regulert i samme plan. Begrunnelsen for dette er at parkeringsområdet i forslag til kommunedelplan for den blågrønne strukturen i Oslo byggesone er vist som et fremtidig park,- natur, og friområde og ligger som en kile og bryter opp et stort sammenhengende parkområde. De andre to plassene ligger for langt unna planområdet til å være relevante. Ved dimensjoneringen av parkeringshuset i planområdet er borettslagene Blåfjellet, Bergkrystallen, Steinspranget, Rabben og Pynten sett under ett. Disse borettslagene var forutsatt å benytte dette anlegget samt fire andre anlegg i den totale planen fra 1971 pluss 39 nye plasser som skapes ved at det settes opp enkelte parkometre i gate rundt Blåfjellet borettslag, til sammen 633 nye plasser. Vurdering av parkeringssituasjonen generelt: Parkeringssituasjonen i området er preget av at bebyggelsen er oppført i en tid da bil ikke var allemannseie og ikke realiserte parkerings-hus/plasser i senere planer. Gateparkeringen er derfor omfattende. En konsekvens av dette planforslaget er at borettslagene mister en regulert rett til parkeringshus som kan medvirke til en redusert gateparkering og dermed bedre trafikksikkerhet i området. Det har imidlertid helt side 1977 vist seg at det ikke er noen vilje til å realisere dette P-huset. Dette er i enda sterkere grad tilfelle i dag, med store kostnader knyttet til parkeringsanlegg og ønske om å legge dette under bakken. Tomten er meget sentral med sin beliggenhet inntil T-banestasjon og vurderes dermed som viktigere som bolig- og møteplasspotensial enn parkering. Det er store, ubebygde arealer på Lambertseter som vil kunne være bedre egnet for parkering for eksisterende boliger.

25 Saksnr: Side 25 av Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Naturmangfold Flom og overvann Geotekniske forhold Kulturminner Miljøforhold Teknisk infrastruktur Barn og unges interesser f.eks. erstatningsareal Virksomhetsfare f.eks eksplosjonsfare, terrormål, farlige stoffer Oppstartsmøte gir ikke premisser gir ikke premisser gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir ikke premisser Offentlig ettersyn gir ikke premisser gir ikke premisser gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir ikke premisser Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor temaet omtales Det er ikke registrert naturmangfold i eller i nærhet av planområdet. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering, vil ikke gjennomføring av planen medføre at forvaltningsmålene i nml 4 og 5 fravikes. Ikke nærhet til elver/bekker. Det er stabile grunnforhold med mye grunnfjell. Drabantbybebyggelsen på Lambertseter med Bergkrystallen har betydning som nyere tids kulturminne. Støyrapport gir god vurdering. Luftkvaliteten er i grønn sone i kommuneplanforslagets vedlegg og forutsettes å være god. Utbyggingen må tilpasses eksisterende T-banestasjon og likeretter. Krav til uteoppholdsareal for boliger og barnehage samt opparbeidelse av nytt torg. Gangforbindelser over området er sikret. Ingen særlige virksomhetsfarer her.

26 Saksnr: Side 26 av FORHOLD SOM SIKRES I KART OG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) Området reguleres til bolig, kombinert bebyggelse med bolig/kontor/forretning/bevertning/ offentlig eller privat tjenesteyting (undervisning, administrasjon, forsamlingslokale, helsetjenester) og til barnehage. Videre reguleres samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som fortau, torg, gangvei og parkeringsplasser. For boliger og kombinert formål skal ikke tillatt bruksareal overstige m 2 -BRA. I tillegg tillates inntil 1000 m 2 - BRA åpent overbygget areal. Areal for likeretter på gnr. 159, bnr. 211 og garasjer og parkering på terreng for gnr. 159, bnr. 137 regnes ikke med i bruksarealet. For barnehagen skal ikke tillatt bruksareal overstige 700 m 2 -BRA. Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA. Målbare plan som har en himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planens bruksareal. Plan som har en himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Balkonger kan krage inntil 2 m ut over byggegrensen og utover formålsgrensen. Balkonger og andre bygningsdeler kan krage ut opp til 2,0 m utover areal regulert til torg. Tillatte gesimshøyder er vist på plankartet eller beskrevet i bestemmelsene. Dette tilsvarer 6 etasjer for felt F1, 13 etasjer for felt F2 og 3 etasjer for felt F3. Innenfor de øverste 4 m tillates kun takoppbygg for tekniske anlegg, trapp og heis. Bolig og kombinert bebyggelse kan plasseres i formålsgrensen mot torg og t-bane. Med unntak av nødvendige søyler og trapperom/heis, skal 1 og 2 etasje mot sporområdet være inntrukket med 1,5 m i plan med perrongen. I felt F1 skal 1 og 2 etasje være inntrukket med 1 m i minst 80 % av fasadelengden. Dette

27 Saksnr: Side 27 av 88 gjelder ikke for balkonger. I felt F1 skal øverste etasjes areal utgjøre maksimalt 80 % av underliggende etasje. I barnehagen kan boder, vognskur, lekehus, letak og lignende plasseres utenfor byggegrense og gesimshøyde skal ikke overstige 8 m og mønehøyden skal ikke overstige 9 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Dette tilsvarer 2 til delvis 3 etasjer avhengig av takform Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst) Bruk Av bruksarealet i felt F1, F2 og F3 kan kontor, forretning, bevertning og tjenesteyting utgjøre inntil 2000 m 2 -BRA og første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning. Likeretter tillates flyttet inn i boligbebyggelsen. I bestemmelsesområde 4 kan likeretter for t-bane opprettholdes. Leilighetsutforming og bokvalitet Det tillates ikke ensidig orienterte leiligheter mot nord, nordøst eller mot støyutsatt side. Det tillates ikke leiligheter som er mindre enn 40 m2-bra. I felt F1 skal minst 90 % av leilighetene i 1 etasje gå over to plan. I felt F1 skal det opparbeides private forhager ved 80 % av leilighetene i første etasje i en dybde av minst 5 m fra fasadelivet. Utforming Bygningene skal ha et fasadeutrykk med dempet formalt utrykk. Alle tak som ikke er en del av uteoppholdsarealet skal opparbeides som grønt tak. Restarealer mellom bygningers fasadeliv og Feltspatveien skal opparbeides som grønn forhage. Hvis mulig skal større trær innenfor barnehagen bevares. Det tillates reorganisering og bygningstekniske endringer av garasjer og parkering på terreng for gnr. 159, bnr I bestemmelsesområde 1 skal 1. og 2. etasje være åpent overbygget areal og gulvet skal utformes som en del av torget. I bestemmelsesområde 2 skal 1 etasje være tilbaketrukket og gulvet skal utformes som en del av torget. I bestemmelsesområde 3 skal 1 etasje være tilbaketrukket og gulvet skal utformes som en del av forhagen. Innenfor område regulert til torg tillates det opparbeidet sykkelparkering. Torget skal opparbeides med hardt dekke av høy kvalitet og møbleres med bestandige benker. Uteoppholdsarealer og utomhusplan Alle boenheter skal ha privat uteplass i tilknytning til boligen som skal utgjøre minst 10 % av boligens bruksareal. Minste felles uteoppholdsareal skal være 19 % av boligarealet. Minst 75 % av dette skal være på bakken. I boligareal for beregning av uteoppholdsareal regnes ikke fellesarealer og boder og parkering i fellesanlegg. Samlet felles uteoppholdsareal skal utgjøre minst 700 m2 og ingen enhet skal være mindre enn 250 m2. Uteoppholdsareal skal opparbeides parkmessig med hovedvekt på større tresorter, plen og en ballplass på minst 200m. Det skal anlegges en større lekeplass og sittegrupper i tilknytning til denne. Hele eller deler av gnr 159 bnr 137 innenfor reguleringsplanen kan benyttes som felles uteoppholdsareal for gnr 159 bnr 1 og 137, og senere utskilte parseller fra disse, og regnes med i krav til uteoppholdsareal. Areal innenfor gnr. 159, bnr. 137 som medregnes som felles uteoppholdsarealer for gnr. 159, bnr. 1, og senere utskilte parseller, skal dobles ved sambruk med gnr. 159, bnr For barnehagen skal uteoppholdsareal være minst 19,2 m2 per barn. Barnehagens uteoppholdsarealer skal være tilgjengelig for allmenheten utenom barnehagens åpningstider.

28 Saksnr: Side 28 av 88 Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn en forenklet utomhusplan som viser hovedtrekkene for utomhusområdene som plassering av gangveier, lekearealer, ballplass, vegetasjon, sykkel- og bilparkering. Sammen med søknad om igangsettingstillatelse skal det sendes inn en detaljert utomhusplan som viser materialer, ny og eksisterende vegetasjon og terreng, belysning og møbler, lekeområder, torg, fortau, opparbeiding av forhager, parkering og sykkelparkering. Utomhusområdene skal være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis. Trafikkforhold Gjennom planområdet, fra grøntdrag i vest til torget, reguleres gangveg i 2,5m bredde. Parkering for biler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm med unntak av at det ikke stilles krav til bilparkering for næringsarealer og for reisende med T-bane. Barnehagens bilparkering kan ha sambruk med andre funksjoner utenom barnehagens åpningstid. Dersom hele eller deler av garasjeanlegg på terreng innenfor gnr. 159/bnr. 137 fjernes, og dette arealet opparbeides til felles uteoppholdsareal, skal de biloppstillingsplasser for gnr. 159/bnr. 137 som fjernes, maksimalt 72 plasser, anordnes i parkeringskjeller eller sikres løst på annen måte. Bilparkering for boliger skal løses i parkeringskjeller. Minst 5 % av bilparkeringen for boliger skal tilrettelegges for forflyttingshemmede. Det skal anlegges 50 % flere sykkelparkeringsplasser enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Minimum 50 % av sykkelparkeringen for boliger skal etableres i øverste garasjeplan. Minimum 25 % av sykkelparkeringen på bakkeplan skal plasseres under tak. Sykkelparkering skal i størst mulig grad være sentral i forhold til inngangsparti på bygninger. Innenfor område regulert til parkering skal det anordnes minst 40 takoverdekte sykkelparkeringsplasser for T-banereisende og minst 11 bilparkeringsplasser for barnehagen. Det skal opparbeides 1 HC- bilparkeringsplass innenfor område regulert til barnehage. Denne skal ha adkomst fra torget. Avkjørsel som vist på plankartet. Varelevering tillates fra torget. Adkomst til HC-parkering for barnehage tillates fra torget. Miljøfaglige forhold Tiltak innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til en hver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Det kan gjøres unntak fra dette i følgende tilfeller: - Tiltakshaver kan anvende alternative energikilder dersom det kan dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig er bedre enn fjernvarme. - Dersom rørnettet ikke er eller vil være tilstrekkelig utbygget i løpet av en periode på 5 år fra søknadstidspunktet. - Dersom konsesjonshaver ikke ønsker tilknytning. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann ved søknad om igangsettingstillatelse.

29 Saksnr: Side 29 av 88 Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Torg, gangveg og område regulert til parkering er privat. Fortau er offentlig. Torg, gangveg, område regulert til parkering, bestemmelsesområde 1 og 2 og internvei skal være allment tilgjengelig. Parkeringsplasser/garasjer på gnr. 159, bnr. 137 kan ikke fjernes før det er dokumentert at tilsvarende antall parkeringsplasser er anordnet på annen måte. Før eventuell rivning av garasjer, på gnr. 159/ bnr. 137 skal det være gitt brukstillatelse for tilsvarende antall parkeringsplasser for gnr. 159/ bnr. 137 i ny garasjekjeller eller det aktuelle antall parkeringsplasser skal være dokumentert løst på annen måte. Før midlertidig brukstillatelse gis skal perrong mot planområdet forlenges med 8 m mot vest. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Leilighetsfordeling er ikke sikret. Bestemmelsene gir anledning til en stor andel små leiligheter og følgelig også et langt større antall leiligheter enn i illustrasjonsprosjektet. Vi mener det er avgjørende at utomhusarealene skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis, ikke bare sikret opparbeidet og mener dette er en uvanlig formulering for utearealer for boliger. Utformingsbestemmelsene er lite tydelige og sikrer ingen spesielle krav til utforming av bebyggelsen. Illustrasjonen viser at likeretteren blir stående, noe som er uforenlig med foreslått utstrekning av blokken mot vest, men i samsvar med planforslaget slik det er utformet. Barnehagen krever en HC-plass. Dette er ikke sikret. Det gis anledning til boder, vognskur, lekehus, letak og lignende for barnehagen med inntil 9 m mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Dette er ikke illustrert. PBE mener for øvrig dette er unormalt høy bebyggelse for denne type bygg og installasjoner. Plankartillustrasjonen er tekstet med 12 etasjer på høyblokken, mens foreslått regulert høyde på k 208 gir mulighet for 13 etasjer + takoppbygg på inntil 4m. Vi har da beregnet en 1. etasje for næring med 4m høyde og de øvrige 12 boligetasjene med 3m høyde over bakkenivå på k 163. Allmenn tilgang til privat regulert torg og gangveg må sikres med tinglyst erklæring før saken sendes til politisk behandling. Det er ikke adgang til å unnlate parkeringsplasser/garasjer på terreng fra BRA. Her forutsettes det at eksisterende parkering for Pynten borettslag (ev. deler av denne) som ligger innenfor planområdet fjernes. Realismen i dette vil kunne få en nærmere avklaring ved offentlig ettersyn og regulert BRA vil oppdateres slik at den er juridisk korrekt ved oversendelse til politisk behandling. Vi vurderer imidlertid at saken er best opplyst ved å angi kun BRA for ny bebyggelse og parkering for denne på terreng ved ettersynet. Denne beregningsmåten er derfor benyttet i begge alternativ.

30 Saksnr: Side 30 av KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. Overordnede planer og mål T-5/93 Areal og transportplanlegging: Planforslaget er i tråd med T-5/93. Planforslaget fører til bedre forhold for gående og syklende til og gjennom planområdet. Planforslaget samordner daglige gjøremål som kollektivtransport, rekreasjon, mulige nærtilbud og barnehage. Boliger svært nær kollektivtilbud. T-2/08 om barn og planlegging: Planforslaget er i tråd med T-2/08. Arealene og anleggene som skal brukes av barn og unge er sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det er sikret varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsatt tilstrekkelige areal til barnehagen. T-1442 Støy i arealplanlegging/2012: Det er mindre overskridelser av grenseverdiene i første etasje mot t-banen og det vil ikke bli gjort tiltak for å senke utendørs støy. Tekniske løsninger og utforming av planløsninger vil sikre gode lydforhold inne. Kommuneplan 2008 og Kommuneplan 2009 arealdel: Planforslaget er i trad med kommuneplanen. Området er stasjonsnært med hovedvekt på boliger. KDP 17 Kommunedelplan for torg og møteplasser: Planforslaget er i tråd med KDP 17. Det skal etableres torg/møteplass med gode solforhold. Områdeprogram for Lambertseter, vedtatt av Oslo bystyre : Planforslaget er i tråd med områdeprogrammet når det gjelder: - Maks areal til forretningsvirksomhet 2000 m 2. - Høy utnytting ved T-banestasjonen. - Bebyggelse som innordner seg eksisterende bygningsstruktur. - Opparbeidelse av offentlig møteplass. - Opparbeidelse av gangadkomst til T-bane fra vest, nord og øst/syd. - Det grønne preget er forsterket og den visuelle kontakten ut til grøntdragene er opprettholdt. - Parkeringsnormen for åpen by er lagt til grunn for boliger og barnehage. Planforslaget er ikke i tråd med områdeprogrammet når det gjelder: - Bebyggelsen innordner seg ikke eksisterende byggehøyder. - Det foreslås ikke rekkehus. - Det er ikke regulert lelighetsfordeling med 50 % 4-roms leiligheter eller større. - Parkeringssituasjon for eksisterende bebyggelse blir ikke endret. Byøkologisk program , vedtatt av bystyret : Plan- og bygningsetaten ønsket i oppstartsmøtet en utredning i forhold til byøkologisk program. Forslaget er vurdert i forhold til hvert punkt i programmet. 1. Oslo skal redusere støy, luftforurensing og klimagassutslipp. Det er sannsynlig at det gjennomsnittlige klimagassutslippet per innbygger reduseres ved utbygging nær kollektivtransport. Flere boliger i område med god luftkvalitet og uten støy. Elektrisitet

31 Saksnr: Side 31 av 88 er sannsynlig oppvarmingskilde, men mulig samarbeid med Pynten som har egen pelletsfyrt varmesentral. Grønne tak. Hvis fjerning av Pyntens garasjeanlegg, vil det bli flere trær enn i dag. Nye boliger i område som hverken er skred- eller flomutsatt. 2. Oslo skal ha et miljøeffektivt transportsystem Bedret fremkommelighet for alle typer myke trafikanter. Nye boliger med trygg skolevei. Nye sykkelparkeringsplasser for T-bane og på torg. Boligbygging ved kollektivholdeplass. Parkering i henhold til normen på eget område og uten parkering for næring. Dette er ikke et kollektivknutepunkt og parkering for t-banereisende har derfor ikke vært et tema. 3. Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom Fortetting som ikke går på bekostning av grøntstruktur. De servicetilbud som nevnes er i gangavstand fra planområdet, eller innenfor planområdet. Etablering av torg hvor kommunen vil stille krav til opparbeiding og vedlikehold. Utbygging i område uten forurensing i grunnen og nye boliger uten radon. Utbygger kan fristes av tilskudds- og låneordninger til energieffektivt nybygg. Reguleringsbestemmelser som ikke binder prosjektet til fjernvarme. Utbygging i tråd med etablert typologi i området. 4. Oslo skal ha kretsløpsbasert avfallshåndtering Det er ikke avklart hvor avfall skal plassers/hentes eller type system. 5. Oslo skal bevare og styrke sin blågrønne struktur Det er store sammenhengende grøntdrag på Lambertseter. Prosjektet endrer ikke dette. Hvis Pyntens garasjeanlegg fjernes vil det bli enda større sammenheng i grøntdraget. Planen sikrer at myke trafikanter kan bevege seg gjennom området mellom grønne områder. Krav til lokal overvannshåndtering og grønne tak. Krav til uteoppholdsarealer. Kort avstand til andre grøntområder. 6. Oslo skal ha en miljøeffektiv kommuneforvaltning Forslaget utredes i forhold til byøkologisk program. Planfaglig konsulent er miljøsertifisert og er sentralt plassert i forhold til kommunale etater, gangavstander og kollektivdekning. Oslo skal samarbeide med innbyggerne, næringslivet og staten for et bedre Oslomiljø Forslaget til regulering kan ikke i seg selv bidra. 7. Oslo skal bidra til og samarbeide for et bedre miljø regionalt, nasjonalt og globalt. Forslaget til regulering kan ikke i seg selv bidra. Byutvikling i stasjonsnære områder i Oslo, vedtatt bystyret : Planforslaget er i tråd med dette vedtaket: - Boligutvikling i stasjonsnære områder. - Stasjonsområdet får en forbedret utforming og mer effektiv tilknytning til nærområdet. - I og med at området blir en offentlig møteplass, kommer stasjonen til å bli mer sentral og et viktig element. - Fra stasjonen ledes man sikkert og godt til målpunktene. - Det er muligheter for flere funksjoner koplet til stasjonen (barnehage, næring) og dette kan danne utgangspunkt for en kollektivbasert stedsutvikling på Bergkrystallen. - Det er muligheter for at planforslaget kan medføre større tilgjengelighet til stasjonen og utvikling av en ytterligere stedsidentitet. - Boligparkering under bygning/terreng. Reguleringsplan S-1179, vedtatt Sporvogn Området avsatt til sporvogn blir mindre enn ved dagens regulering. Reguleringsplan S-2196, vedtatt Parkeringshus Denne reguleringen ligger delvis inne på Pynten borettslags eiendom. Bygging av et parkeringshus med regulert antall biler er avhengig av at også Pyntens borettslags eiendom blir bebygget. Konsekvensen ved

32 Saksnr: Side 32 av 88 omregulering er at dette parkeringshuset ikke blir bygget. Se for øvrig forslagstillers faglige begrunnelse under avsnittet om parkering. Reguleringsplan S-432, vedtatt Boliger Deler av denne planen blir omregulert til boliger for å muliggjøre en eventuell opparbeiding til uteoppholdsarealer. Hovedsakelig er dette området i dag garasjer for Pynten borettslag. Stedsutvikling I den grad Bergkrystallen er egnet til å utvikle seg som sted, vil planforslaget være en viktig brikke med nytt torg/møteplass og forhåpentligvis også nye servicetilbud til beboerne. Ny barnehage er et viktig identitetsskapende element for den oppvoksende befolkningen. Det er behov for andre boligstørrelser enn i dag og dette er delvis regulert og vil delvis styres av markedet slik at den typen det er mest etterspørsel etter vil bli bygget. Barn og unges interesser Barnas interesser vil bli styrket som følge av planforslaget. Planforslaget medfører opparbeidelse av nye familieboliger i et område hvor det er bra å vokse opp med store utearealer, ballplass og stor lekeplass. Planforslaget styrker transportårene for myke trafikanter. Større barn har behov for et uformelt sted å «henge» og treffe andre. Dette kan være på torget. Barn som går i barnehage får et større tilbud om barnehage i sitt nærområde og slipper kanskje å reise langt til barnehagen. Landskap Tomtens topografi blir ikke endret som følge av reguleringsforslaget. Deler av skråning mot sporområdet blir erstattet av bygning og/eller støttemur. Det er sannsynlig at mye av eksisterende vegetasjon blir fjernet. Trafikkforhold Planforslaget vil ikke endre på vegstandarden i området med mindre eksisterende veier ikke er opparbeidet i henhold til reguleringen og dette medfører veiplikt ved utbyggingen. Det er ikke kapasitetsproblemer på veiene i dag og den nye bebyggelsen vil ikke medføre en trafikkøkning som endrer dette forholdet. Det er parkeringen langs veien som er problemet, ikke trafikken i seg selv. Trafikkanalysen viser at dagens ÅDT er 1700 i Mellombølgen og 500 i Feltspatveien. Planforslaget vil medføre en økning i ÅDT på 260. Denne antas å være likt fordelt i Mellombølgen og Feltspatveien med ÅDT 130 i hver vei, altså en økning på 7,7 % i Mellombølgen og 26 % i Feltspatveien. Planforslaget legger til rette for mer bruk av kollektivtrafikk. Planforslaget vil ikke endre trafikksikkerheten i området. Planforslaget vil bedre forholdene for gang- og sykkeltrafikk langs og gjennom området. Hvis området benyttes som skolevei eller snarvei, vil forholdene bli bedre enn i dag. Planforslaget medfører at det blir klarere avkjørselsforhold enn i dag. Planforslaget medfører at de som i dag parkerer urettmessig på Oslo kommunens eiendom, ikke vil få denne muligheten i fremtiden. Det legges til rette for økt sykkelbruk med 40 sykkelparkeringsplasser ved t-banen.

33 Saksnr: Side 33 av 88 Estetikk og byggeskikk Planforslaget medfører at området blir fortettet og får mer bygningsvolum enn i dag. Planforslaget medfører opparbeidelse av et nytt parkmessig uteoppholdsområde med ballplass og stor lekeplass. Planforslaget medfører at dagens Narvesenskiosk må rives. Kulturminner Planforslaget vil ikke ha innvirkning på kulturminner. Sosial infrastruktur Planforslaget medfører en økning i barnehagetilbudet på minst 72 barn. Planforslaget vil medføre økt press på skolene i området da det er sannsynlig at andelen barnefamilier øker. Dette må også ses i en større sammenheng som handler om den generelle befolkningsøkningen og hvor denne skal genereres. Hvis det er marked for det i området, muliggjør planforslaget inntil 2000 m2 nærtilbud som kiosk, kafe, helsetjenester, forretninger og lignende. Teknisk infrastruktur Befolkningsøkning og dermed behov for boliger medfører større energiforbruk, behov for mer vann og økt press på avløpssystemet og mer avfall og behov for renovasjon. Planforslaget medfører sannsynligvis at returpunktet blir flyttet. Universell utforming Planforslaget medfører at antallet boliger med universell utforming øker. Planforslaget medfører at antallet gode uterom, offentlige og private, som tilfredsstiller kravene til tilgjengelighet øker. Naturmangfold Planforslaget vil ikke ha innvirkning på prioriterte arter, utvalgte naturtyper, geologisk mangfold eller biologisk mangfold. Miljøfaglige forhold Den nye bebyggelsen vil medføre vesentlig mer skygge på T-baneperrongen enn i dag. For øvrig vil den nye bebyggelsen medføre minimalt med skygge for eksisterende bebyggelse og deres uteoppholdsarealer. Boliger med god kollektivdekning kan medføre reduksjon av energiforbruket. Det er sannsynlig at kravene til energiforbruk for boliger blir strengere og at det vil være passivhusstandard som gjelder når denne bebyggelsen skal oppføres. Planforslaget vil ikke medføre endringer i støy- eller luftforholdene. Oslo vil få flere boliger i et område med god luftkvalitet og lite støy. Grunnforholdene er svært stabile og utbygging av området vil ikke medføre endringer i grunnforholdene i seg selv eller for eksisterende bebyggelse i området. Planforslaget vil ikke medføre endringer i eventuelle forurensningskilder.

34 Saksnr: Side 34 av 88 Risiko- og sårbarhet Planforslaget medfører ingen endringer i risiko- og sårbarhetsbildet i området. Juridiske forhold Eventuell avtale mellom fremtidig utbygger og Pynten borettslag om uteoppholdsarealer og parkeringsplasser. Eventuell avtale mellom utbygger og Sporveien dersom likeretteren blir liggende og deler av tomten frigis til uteoppholdsarealer. Ved opparbeidelse av hele eller deler av gnr 159 bnr 137 innenfor reguleringsplanen til uteoppholdsareal, vil det måtte inngås avtaler med Pynten borettslag vedrørende felles uteoppholdsområde og eventuelt parkeringskjeller. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Kulturminner/ bebyggelsesstruktur: Det anføres at «Planforslaget vil ikke ha innvirkning på kulturminner». Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren mener eksisterende bebyggelse på Bergkrystallen har betydning som moderne kulturminne. Planforslaget er etter etatens mening ikke i tilstrekkelig grad tilpasset de kravene dette stiller til utforming av ny bebyggelse. Leilighetsfordeling Planforslaget sikrer ikke en variert leilighetsfordeling. Bestemmelsene sikrer kun at 90% av leilighetene i 1. etasje i blokken langs T-banen skal gå over to etasjer. Dette innebærer at planen kun har krav om at ca. 18 av totalt 123 leilighetene blir tilrettelagt for barnefamilier. For øvrig sikrer bestemmelsene kun at det ikke skal bygges leiligheter under 40m2. Ut fra disse bestemmelsene vil det kunne bygges langt flere enn 123 leiligheter hvorav 85% små leiligheter. Juridiske forhold: Gangveg, torg og parkeringsplasser reguleres som felles privat formål. Dette innebærer at det må tinglyses rett for allmenn ferdsel på disse arealene før planen kan sendes til politisk behandling. En maks utbygging av planområdet avhenger av avtale med Pynten brl. for å kunne oppfylle krav til utearealer. Det er overlatt til en fremtidig utbygger av området og fremforhandle en slik avtale med borettslaget. Det vil også være avgjørende for gode utearealer at likeretteren flyttes og at eiendommen denne ligger på, frigjøres til utearealer. Tomt med likeretter eies av Oslo kommune, og dette burde derfor kunne avklares før salg til utbygger.

35 Saksnr: Side 35 av 88 3 MEDVIRKNING 3.4 FORHÅNDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg Liste over forhåndsuttalelser 1. Byantikvaren og Bymiljøetaten og Renovasjonsetaten Vann- og avløpsetaten Brann- og redningsetaten Advokatfirmaet Nordia DA for Pynten Borettslag Bergkrystallen borettslag v/styreleder Rabben borettslag v/styreleder Steinspranget borettslag v/styret Mellombølgen 141 AS v/per Arne Nilsen Innspill fra nabolaget ved Siv Sinober Forhåndsuttalelse nr. 11 erstatter følgende tidligere innspill: - Lambertseter 2003 Nå og fremover (EBY), (PBE), (PBE) - Lambertseter 2003 Nå og fremover v/siv Sinober (PBE), (PBE), (PBE), (HM) - Siv Sinober (PBE), (EBY), (PBE) Det har vært avhold møter med Byantikvaren, Bymiljøetaten, Sporveien (tidligere KTP) og representanter fra Pynten borettslag Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer 1.Byantikvaren (BYA) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Ut fra kulturhistoriske vurderinger anses det som viktig at en generell fortetting av Lambertseterområdet skjer i tråd med intensjonene i den opprinnelige planen for Lambertseter. I praksis betyr dette at det primært bør bebygges med eksisterende typer av blokker i området, og at disse plasseres slik at det åpne bebyggelsesmønstret og sammenhengende grønnstruktur beholdes. Bystrukturen og byutviklingsprinsippet på Lambertseter har stor kulturhistorisk interesse. Eksisterende bebyggelse er blitt modernisert og det er etablert store balkonger, men volumer og strukturer er beholdt. BYA kan anbefale konsentrert bymessig fortetting ved stasjonsområdene ved Bergkrystallen og Munkelia. Bebyggelsesstruktur, formspråk og byggehøyder bør vurderes i forhold til områdets helhetlige karakter. Et nytt bydelstorg vil være svært positivt for området. Den foreslåtte bygningsstrukturen, som danner et gårdsrom mot Pynten borettslag, er iht. en bymessig struktur som er ønskelig ved stasjonsområdene på Lambertseter. Bergkrystallen T-banestasjon kan tåle en økning av forretningsareal med maks m 2. Høyere utnyttelse rundt stasjonen vil kunne gi positive bidrag til stedet ved at områdets funksjon som kollektivknutepunkt og forretningsområde vil bli forsterket. Fortettingen må imidlertid innordne seg eksisterende struktur og høyder. Ved nye boliger bør 4-roms leiligheter eller større gis høy prioritet, da området i dag domineres av mindre leiligheter (2- og 3-roms).

36 Saksnr: Side 36 av 88 Anbefaling: Ved fortetting av boligbebyggelsen, skal den nye bebyggelsens utforming, volum og skala være godt tilpasset eksisterende bebyggelse og være i tråd med den opprinnelige planens hovedintensjoner om åpen bebyggelse som omkranser store felles grøntområder. Nybygg knyttet til stasjonen bør i høyere grad forholde seg til eksisterende byggehøyder og formspråk med boligblokker i maks 4 etasje. Bruk av tilbaketrukne toppetasjer frarådes. Fordi det allerede er etablert en sentermarkør i form av en punktblokk, frarådes etablering av lamellblokk på 13 etasjer. Et nytt høyhus vil stride mot intensjonene bak Planprogram for Lambertseter. Byggelinjene, som definerer eksisterende blokkers forhager, bør videreføres i det nye prosjektet. Forhagene bør være felles. Det arkitektoniske grepet mot øst anbefales bearbeidet slik at prosjektet tar opp prinsippet om forhager og slik at byggelinje følger eksisterende krumning. Blokken langs T-banene må derfor trekkes inn fra øst. Forslagstillers tilsvar: Vi viser til de fire første avsnittene i avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vi er enige i Byantikvarens vurdering av at planforslaget i langt større grad må tilpasse seg eksisterende strukturer og høyder og har laget eget alternativ. Vi viser til vår stedsanalyse som er vedlagt saken og vårt alternativ 2. 2.Bymiljøetaten (BYM) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Parkeringsnorm for ytre by bør gjelde her, men lavere parkeringsdekning bør vurderes pga nærheten til T- banestasjon. Å utarbeide en parkeringsstrategi vil være en del av en områderegulering, men man er i dette tilfellet nødt til å gjøre en vurdering av behovet for de plassene som forsvinner ved en utbygging av området. Utkjøring til Feltspatveien forutsetter sikt, noe som kan tilsi at parkeringsplasser fjernes. Mer enn en avkjørsel frarådes. Parkering til barnehagen må vurderes nøye med tanke på sikkerhet og det må unngås at biler stopper i veien. Det kan være et alternativ å avsette parkeringsplasser til barnehagen i p- kjeller. Forslagstillers tilsvar: Parkerings- og avkjørselsløsninger er beskrevet i forslagstillers faglige begrunnelse. Plan- og bygningsetatens kommentar: Selv om planområdet ligger inntil en T-banestasjon, anbefales boligparkeringsnorm for ytre by uten krav om at den skal ligge på minimum av normen fordi det vil være positivt for området med ev. ekstra plasser i og med den omfattende gateparkeringen i området. Regulert parkeringshus er fra 1977 og ikke realisert. Vi mener derfor dette ikke lenger er realistisk, og kan erstattes med en ønsket utvikling av området til et attraktivt boligområde og møteplass. Planområdet har kun en avkjørsel til Feltspatveien. Parkering for barnehagen er foreslått nord for T-banen. Vi har i vårt alternativ foreslått at barnehagen plasseres i blokken langs T-banen, noe som tilrettelegger for å legge parkering for barnehagen i kjelleren slik BYM alternativt foreslår.

37 Saksnr: Side 37 av Renovasjonsetaten (REN) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Før nye boliger planlegges, må «Kommunal forskrift om renovasjons av husholdningsavfall», vedtatt av Oslo bystyre tas til etterretning. Det må også tas hensyn til at renovasjonsbiler har tilgang til boligeiendommene i området. Forslagstillers tilsvar: Ingen kommentar Plan- og bygningsetatens kommentar: Tas til orientering. PBEs alternativ 2 har krav til at avfallshåndtering skal vises i utomhusplanen. 4. Vann- og avløpsetaten (VAV) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Ledningskart er lagt ved (hovedledninger i Grusveien og Feltspatveien). Krav til at overvann skal håndteres lokalt må tas inn i bestemmelsene. Forslagstillers tilsvar: Ingen kommentar Plan- og bygningsetatens kommentar: Håndtering av overvann er et generelt krav som også er tatt med som bestemmelse i begge alternativ. Tilpassing til ledninger ser ikke ut til å være et problem for noen av alternativene. 5. Brann- og redningsetaten (BRE) Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Brannhydranter foretrekkes framfor brannkummer. Adkomst for redningsbiler og mannskaper må sikres. Parkeringskjellere er særlig utfordrende og i hovedsak knyttet til utlufting av brannrøyk i kombinasjon med få tilrettelagte angrepsveier. Sprinkleranlegg anbefales. Det må tas høyde for at barn skal sove inne i barnehagen. Forslagstillers tilsvar: Når det gjelder plassering av og type brannkummer må dette avklares i forbindelse med utbyggingen. Det ligger imidlertid hovedledninger for vann i veiene ved planområdet og forutsatt at det er kapasitet på disse skulle det være relativt ukomplisert å få til en god dekning av brannhydranter. Utbyggingen vil ikke endre forholdene for eksisterende bebyggelse når det gjelder adkomst for utrykningskjøretøyer. Det vil være god adkomst for utrykningskjøretøyer til ny bebyggelse på alle sider. Det er for tidlig i prosessen til å vurdere brannkonsept for parkeringskjeller. Dette vil være utbyggeres ansvar og avgjørelse. Barnehagen er i en egen bygning med et eget uteområde. Dette gir gode muligheter til adkomst for utrykningskjøretøyer og muligheter for å lage et tilfredsstillende brannkonsept både når det gjelder rømning og plassering av løse elementer i uteområdet. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vårt alternativ legger til rette for brannbilatkomst fra torget og fra gangveg i 3,5m bredde mellom ny bebyggelse og banen i tillegg til atkomst fra Feltspatveien og Mellombølgen. 6. Pynten Brl v/advokatfirmaet Nordia DA Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Pynten Borettslag er berørt av planforslaget og sakspapirer med kart, eksisterende reguleringsplan og framdriftsplan bes oversendt.

38 Saksnr: Side 38 av 88 Forslagstillers tilsvar: Forslagstiller har vært i dialog med Pynten Borettslag for å se på muligheten for at hele eller deler av eksisterende garasjeanlegg og bakkeparkering for Pynten Borettslag kan erstattes av parkeringsplasser i den nye bebyggelsens parkeringskjeller. Prosessen er nå avsluttet og det blir opp til utbygger å fortsette denne prosessen. Plan- og bygningsetatens kommentar: Planforslaget berører i stor grad deler av Pynten brl. sin eiendom. Full utbygging iht. både alternativ 1 og 2 er ikke mulig uten avtale med borettslaget om erstatning for eksisterende parkeringsplasser, slik at dette arealet kan frigjøres til utearealer for nye boliger og barnehage. Slik avtale foreligger ikke. Det offentlige ettersynet belyser konsekvensene for borettslaget og gir dermed borettslaget mulighet til å ta stilling til planforslaget og om det er mulig å tenke seg en fremtidig avtale. 7. Bergkrystallen borettslag Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Borettslaget mener området egner seg godt for boliger og ønsker strøkstilpasset bebyggelse med et åpent og grønt preg. Foreliggende forslag fremstår som massivt og dominerende. Området er trafikkbelastet og det er mye gateparkering som hindrer framkommelighet. Barnehage og tung utbygging bør derfor unngås. Forslagstillers tilsvar: Prosjektet er nå endret slik at det har blitt åpent og strøkstilpasset. Se avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse. Det er et fortsatt behov for barnehager i området og denne tomten egner seg svært godt til formålet. All parkering på egen tomt. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vi viser til vårt alternativ 2 som ikke har høyhus og som vi mener har en mer strøkstilpasset bebyggelse. Barnehage er vurdert som nødvendig å innpasse både ut fra bydelens ønske og ut fra at planforslaget har så mange leiligheter at det i seg selv utløser behov for barnehage. Parkeringssituasjonen vurderes ikke å bli forverret i og med krav til parkering for nye boliger i garasjekjeller. 8. Rabben borettslag Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Bebyggelsen bør strøkstilpasses med maksimalt 4 etasjer med 4- og 5-roms leiligheter. Det bør heller bygges boliger enn barnehage da det er god barnehagedekning. Næringsarealer bør øke tilbudet av servicetjenester i området (kiosk, frisør, kafé mm). Det bør etableres torg og møteplass og det bør plantes til så området blir grønt. Et underjordisk parkeringsanlegg med ekstra plasser som kan leies ut, vil kunne bedre parkeringssituasjonen i området. Mellombølgen og Feltspatveien bør utbedres for å ta hensyn til den økte trafikken i området. Forslagstillers tilsvar: Se avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse når det gjelder strøkstilpasning, leilighetsfordeling, grønn profil, barnehage, torg og parkering. Bymiljøetaten, divisjon samferdsel, uttalte til samråd at det kan bli stilt krav om veiopparbeidelse i forbindelse med byggesaken. Det vil si at det er mulig at dette prosjektet utløser krav om utbedring av eksisterende veier, men at dette først vil bli avklart i forbindelse med byggingen. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vi viser til vår kommentar til Bergkrystallen borettslag. PBEs alternativ 2 sikrer en langt større andel store leiligheter enn alt.1. Begge alternativ legger til rette for næring og service, men bare alt. 2 stiller krav om dette. Det reguleres fortau som vil bedre trafikksikkerheten. Vi mener planforslaget ikke krever en større

39 Saksnr: Side 39 av 88 bredde på veiene enn det som er regulert. Problemet i området er gateparkeringen, ikke veibredden. Ev. opparbeidelse av vei som ikke er opparbeidet i regulert bredde kan bli et pålegg i byggesaken. 9. Steinspranget borettslag v/styret Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Borettslaget ønsker en utbygging av et område som i dag verken er pent eller har et praktisk formål utenom parkering. Mulighetsanalysen ser ut til å prioritere maksimal utnyttelse fremfor strøkstilpasning. Vedrørende arealbruk for tomta anbefales: møteplass i nærområdet, gangvegforbindelse, friområde, innfartsparkering, barnehage. Det er behov for parkeringsplasser, oversikt over trafikkbelastning, trafikkanalyse for hele området, 25 sykkelparkeringsplasser, henting/bringing av barn til barnehagen på egen grunn og tilgjengelighet til sporveksler. Bebyggelsen bør ha en enhetlig karakter, dominerende terrenginngrep må unngås, lokk og punkthus må vurderes. Forslagstillers tilsvar: Alle temaer som tas opp i uttalelsen, blir besvart i avsnittet om forslagstillers faglige begrunnelse og løsninger fremkommer også i illustrasjoner. Plan- og bygningsetatens kommentar: En rekke av de nevnte formålene for arealbruk er ivaretatt i begge alternativene. Trafikk- og parkeringsproblemer er utredet. PBEs alternativ 2 prioriterer strøkstilpasning. Det vises til vår stedsanalyse og vår foreløpige vurdering. 10. Mellombølgen 141 AS Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Per Arne Nilsen eier Mellombølgen 141 (159/209) med dagligvareforretning. Han påpeker at det ikke er behov for en dagligvareforretning til og at det ikke bør legges til rette for dette i planområdet. Forslagstillers tilsvar: Det legges ikke opp til dagligvareforretning innenfor planområdet. Arealene på ett plan er for små til at det er naturlig å innpasse dagligvare i bygningene. Narvesenskiosken skal inn i den nye bebyggelsen og forhåpentligvis vil det også komme kafe/servering og andre lokale næringer som frisør, blomsterbutikk og lignende. Se for øvrig avsnitt om forslagstillers faglige begrunnelse der dette temaet tas opp. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vi mener det er viktig å legge til rette for mindre forretninger, kafé/restaurant, helsetilbud og div. service i 1. etasje mot torget både som et tilbud til området og for å skape liv til torget. Type forretning kan ikke reguleres. Bestemmelsene sikrer at ingen forretningsenhet skal være større enn 500m2. Dette utelukker en vanlig kjede- dagligvare. 11. Lambertseter 2003, Nå og fremover, innspill fra nabolaget ved Siv Sinober Plan- og bygningsetatens sammendrag av bemerkningen Forhåndsuttalelsen inneholder en lengre redegjørelse for ulike forhold knyttet til Bergkrystallen med vurderinger av hva det er viktig å ivareta. Utvikling av trikketomta (planområdet) er ønskelig. Tomta er den mest sentrale på Bergkrystallen og er viktig for identitet og fellesskap. Utbygging må vurderes som del av helheten i området, blant annet må gårdsrommet mellom Pynten borettslag og stasjonen vurderes samlet. Funksjonene som legges til denne tomta og prioritering mellom dem er viktig for stedsutvikling i området. Bemerkningen gir en omfattende og grundig gjennomgang av overordnede planer og føringer for området og vurdering av planforslaget i forhold til disse.

40 Saksnr: Side 40 av 88 Uttalelsen inneholder også en omfattende oppsummering av uttalelser fra samråd for planinitiativ i 2011 med temaene: arealbruk program for tomta, infrastruktur inkl. parkering, byutvikling og kulturmiljø og miljøforhold. Uttalelsen inneholder videre en oppsummering av foreslått arealbruk i tidligere mulighetsstudier og planskisser for området samt innspillene til oppstart av planarbeidet for «Lambertseter 2003, nå og fremover». Konklusjonen i L2003s innspill inneholder analyse og vurdering av Begkrystallen som omfatter bebyggelsstrutur og byform, bygningstyper, typologi og kulturmiljø, leilighetstyper og leilighetsstørrelser, arkitektur og fasadeuttrykk Ut fra dette oppsummeres følgende prioriteringer og føringer for en detaljregulering for området: Torg- og møteplass er viktigste formål på Trikketomta. Åpenhet og siktlinjer må beholdes Ny bebyggelsesstruktur og bygningstyper må følge opp dagens. Sammenhekting av bygninger er uønsket. Det skal være romslige balkonger og fellesareal og god kontakt mellom kjøkken og uteområder. Det bør ikke stilles krav til leilighetsfordeling. Terrenget skal i minst mulig grad endres. Uteareal skal være felles og offentlig tilgjengelig. Innspillet av viser følgende illustrasjonsskisse for utbygging (blokker i 4 etasjer, et mye større torg, underjordisk parkering for biler og tverrforbindelser). Antall boliger er ikke stipulert og det er ikke foreslått barnehage: Forslagstillers tilsvar: Alle henvendelser, med ett unntak, er sendt til Plan- og bygningsetaten eller Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Etter det vi kan se er disse stort sett svart på fortløpende og vi har ingen ytterligere kommentarer til disse. Uttalelse datert er den formelle forhåndsuttalelsen sendt til planfaglig konsulent. Det medfører riktighet at denne er uteglemt ved innsendelse av planskisse. Alle innspill er imidlertid tatt med ved innsendelse av planforslag. Noen av henvendelsene er spørsmål og kommentarer til

41 Saksnr: Side 41 av 88 planprosessen. Til dette har vi ingen kommentarer utover at vanlig prosess og dokumentasjon er i henhold til plan- og bygningslovgivningen og Oslo kommunes maler og rutiner. Når det gjelder planfaglige forhold viser vi til forslagstillers faglige begrunnelse og planbeskrivelsen forøvrig. Alle forhold som tas opp i bemerkningene er redegjort for her. Plan- og bygningsetatens kommentar: Forslagsstillers tilsvar til denne bemerkningen knytter seg til en del brevveksling om innspill som ikke er kommet med. Disse er nå tatt ut i samråd med innsender av denne bemerkningen for å forkorte og tydeliggjøre innspillet. Vi viser til vår stedsanalyse, foreløpige vurdering og vårt alternativ 2. Annen medvirkning KTP Oslo Kollektivtransportproduksjon (i dag Sporveien): Reguleringsforslaget er presentert for KTP som har gitt tilbakemelding om at løsningen prinsipielt sett er akseptabel for dem. Bygningens avstand til perrong, tilgjengelighet for snømåking, snødeponier og annet vedlikehold har vært diskutert og er ivaretatt i planen. Det er lagt opp til en forlengelse av søndre perrong med 8 m for slik at den kan fungere som snødeponi. KTP har etterspurt mer detaljerte løsninger for nedkjøring til parkeringsanlegg. Dette vil være naturlig å utarbeide i forbindelse med rammesøknad.

42 Saksnr: Side 42 av 88 4 FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Konsept Bergkrystallen er ikke et urbant sted og det er ikke Lambertseters sentrum. Bergkrystallen er et av de opprinnelig syv nabolag i Norges første drabantby. Oslo kommune ønsker å øke antall fellesfunksjoner og boliger i senteret av Bergkrystallen. Dette gjøres ved å benytte den samme planideologi som ligger bak Lambertseterplanen. Opphevet sokkelbebyggelse og kvartalslignende strukturer er ikke i tråd med planen for Lambertseter. I de følgende tre avsnitt gis en faglige begrunnelse for plassering, høyder og volumoppbygging av bebyggelsen. Bebyggelsesstruktur og forhager Bebyggelsen er plassert med samme avstand fra veien som bebyggelsen på naboeiendommene i Mellombølgen og Feltspatveien slik som Byantikvaren anbefaler. Det er ikke naturlig å følge veiens krumning i en så skarp sving og dette er heller ikke gjort andre steder på Lambertseter. Derimot er det mange steder at løsningen i prinsippet er lik planforslaget, for eksempel rett nord for tomta i neste veikryss. Området mellom bebyggelsen og fortauet vil være grønt tilsvarende forhagene ellers i området. Foreslåtte prosjekt følger bebyggelsesstrukturen i området og prinsippet om grønne forhager. Nabolag og funksjoner Reguleringsforslaget utvider fellesfunksjonene i nabolaget Bergkrystallen med torg/møteplass, barnehage og nye næringslokaler. Eksisterende nærbutikk og T-banestasjon knyttes til torget. De nye funksjonene og forsterkningen av eksisterende funksjoner, medfører en forskyvning av Bergkrystallen som sted oppover på 50-tallets differensieringsstige av områder. Statusen til området øker sammen med antall fellesfunksjoner. Høyder Fellesfunksjonspunktet på Bergkrystallen flyttes til området ved T-banestasjonen. I samsvar med den opprinnelige nabolagsidéen å legges et punkthus her. Dette grepet er i tråd med planideologien på Lambertseter. Videre er prinsippet i Lambertseterplanen om at bebyggelsen som inneholder fellesfunksjonene ved punkthuset, skal være lavere og ha en annen form enn boligblokkene forøvrig. Barnehagen kan maksimalt være 2 etasjer og kan gis et eget utrykk. Lavblokka med næringsfunksjoner er på 3 etasjer. Øvrig bebyggelse er en boligblokk som tilsvarer den generelle boligbebyggelsen på Lambertseter. Det er flere slike langblokker i nærområdet. Høyden er imidlertid 6 etasjer, noe som er høyere enn de 4 etasjene som er vanlig. Dette skyldes tidens krav til utnyttelse i stasjonsnære områder, krav til uteoppholdsarealer på bakken og at langblokka på 6 etasjer ikke på noen måte skygger for annen bebyggelse eller uteoppholdsarealer. Dette er en fornuftig løsning på et krav om høy utnyttelse. Fasadeutrykk Det har vært diskutert om langblokka skal ha en vertikal oppdeling av fasaden, eller om et horisontalt uttrykk demper lengden best. Planfaglig konsulent har gjennom studier av forskjellige fasadeutrykk, både i form av vertikalitet og horisontalitet, gruppering av vinduer og andre fasadeelementer og studier av forbilder med lignende problemstilling kommet frem til at et horisontalt uttrykk vil dempe bygningens lengde og også høyde best. Dette er ivaretatt i bestemmelsene ved krav om inntrukket fasade i 1 og 2 etasje

43 Saksnr: Side 43 av 88 på begge sider. Det er erfaringsvis ikke hensiktsmessig med detaljerte bestemmelser om fasadeutrykk i denne type reguleringsplaner og det er derfor ikke sagt noe mer om dette enn at bygningene skal ha et fasadeutrykk med dempet formalt utrykk. Boligkvalitet Lambertseter har meget høy boligkvalitet med tanke på lys, utsyn, utearealer og større sammenhengende grøntdrag og nærmest små skoger innimellom bebyggelsen. Boligene har også i løpet av de siste 25 årene blitt oppgradert både utvendig og innvendig. Den utvendige oppgraderingen har hos mange borettslag omgjort bygningenes utrykk vesentlig. Den nye boligbebyggelsen vil få de samme kvalitetene når det gjelder lys, utsyn, utearealer og tilgang til store sammenhengende grøntarealer. I tillegg skal det opparbeides en større lekeplass og en ballplass i uteområdet. De fleste boligene ligger inne i kvartalet helt uten biltrafikk. Leilighetssammensetning Det er ikke satt inn krav om leilighetsfordeling, med unntak om minste leilighetsstørrelse på 40 m2 og at i felt F1 skal minst 90 % av leilighetene i 1 etasje gå over to plan, noe som vil kreve at leilighetene er større familieleiligheter. Plan- og bygningsetatens veiledning vedrørende reguleringsbestemmelser sier at man i dette området må vurdere eksisterende leilighetsstruktur og hvilke fremtidige behov som gjør seg gjeldende. Folke- og boligtellingen i 2001 viser at det i området er en stor av grad 3-roms leiligheter uten heis. Det er et stort underskudd av mindre leiligheter med heis som passer både til eldre og enslige. Det er også et stort underskudd av familieboliger, gjerne med uteareal på bakkeplan. Konseptet ligger godt til rette for å løse begge disse leilighetstypene. Som nevnt er det i langblokka krevd toetasjes leiligheter med privat uteoppholdsareal på bakkeplan inn mot gårdsrommet. I dette området er det markedet, altså hvilke leiligheter det er mangel på og behov for, som vil gi den beste leilighetssammensetning. Leilighetsfordelingen overlates derfor til fremtidig utbygger. I illustrasjonsprosjektet utgjør antall store leiligheter over 80 m2 ca 77 % av totalt antall leiligheter. Det tillates ikke ensidig orienterte leiligheter mot nord eller nordøst eller mot støyutsatt side. Uteoppholdsarealer I utgangspunktet anbefalte Plan- og bygningsetatens m2 uteareal per boligenhet. Forslagstiller har tatt utgangspunkt i den foreslåtte utearealnormen for boliger i indre Oslo, områdetype 4. Denne setter krav til at felles uteoppholdsarealer (MFUA) skal være 20 % av bruksarealet. PBE og forslagstiller har kommet frem til at 19 % MFUA er tilstrekkelig. I henhold til foreslåtte utearealnorm skal samlet felles uteoppholdsareal (SFUA) utgjøre minst 80 % av MFUA og det stilles krav til utforming. Denne anbefalingen har vi ikke tatt inn i bestemmelsene ettersom dette ikke kan oppnås til fulle uten en avtale med Pynten borettslag eller at likerettertomta innlemmes. Anbefalinger om solforhold innfris med solid margin. Lambertseter er et grønt område med store friarealer eiet av kommunen. Dette kompenserer for at utearealet er redusert fra anbefalingen om 20 % til 19 % og det ikke er satt krav til SFUA tilsvarende normen.

44 Saksnr: Side 44 av 88 Kartet viser at det er store kommunalt eide friområder i umiddelbar nærhet til planområdet. Utnyttelse og uteoppholdsarealer Hvor mye boligareal som kan bygges avhenger av hvor mye uteoppholdsareal som er tilgjengelig. Plan- og bygningsetaten har i planprosessen ytret ønske om at planen muliggjør en fjerning av garasjeanlegget til Pynten borettslag slik at dette området kan opparbeides til uteoppholdsarealer. Dette er forslagstiller enig i. Det har vært dialog mellom forslagsstiller og styret i Pynten borettslag. I denne dialogen har det fremkommet vesentlige utfordringer knyttet til å inngå en avtale i forbindelse med omreguleringen. Forslagsstiller har derfor valgt å overlate avtaleforhandling til en fremtidig utbygger. Planforslaget gjør det mulig for en fremtidig utbygger å inngå avtale med Pynten borettslag om at arealet der det i dag er garasjer og parkering kan erstattes med et stort felles uteoppholdsareal. Reguleringsplanen er utformet slik at utbygger ikke får full utnyttelse uten en avtale og at utbygger derfor vil være interessert i å få dette til. Kravet til 19 % uteoppholdsarealer av boligens bruksareal, medfører at maksimalt bruksareal ikke er mulig uten at det er inngått en avtale med Pynten borettslag. Planavgrensningen og reguleringsbestemmelsene er utformet med dette for øye, både i forhold til sikring av Pyntens parkeringsplasser og til rettigheter, størrelse og utforming av uteoppholdsarealet. Det samme gjelder for likerettertomta. Dette er en fin tomt som kan bli et verdifullt uteoppholdsareal. Likeretteren ligger dårlig til i forhold til den nye bebyggelsen og hindrer en optimal utforming av denne delen av uteområdene. Både kart og bestemmelser er formet slik at likeretteren kan flyttes enten inn i kjelleren på den nye bygningen, eller til et annet sted som Sporveien finner passende. Det overlates til

45 Saksnr: Side 45 av 88 utbygger å vurdere å sikre seg denne eiendommen samt relokalisere likeretteren. Dette for å oppnå mest mulig uteoppholdsareal, for så å kunne oppnå maksimal utnyttelse innenfor det reguleringsplanen tillater. Begge disse forholdene må ses på som en vinn/vinn situasjon. Utbygger får mer salgbart boligareal hvis avtaler inngås og omgivelsene blir bedre for alle hvis garasjeanlegget og/eller likeretteren blir flyttet. Forslagstiller mener at dette er en meget god løsning i en situasjon som denne. Under er vist illustrasjonsplaner med beregninger og løsninger for uteoppholdsarealer og kommentarer for tre versjoner. Versjon 1 er med Pynten borettslags arealer. Versjon 2 er med likerettertomta til Sporveien. Versjon 3 er kun kommunens eiendom. Det kan finnes mellomvarianter, men alle variasjoner kan ikke illustreres i plansaken. De mest prinsipielle er illustrert. Næringsareal kan ligge mellom 364 m2 (krav til at det skal være næring i første etasje) og m2 (maksimalt næringsareal). Boligarealet reduseres eller økes tilsvarende. Illustrasjonene tar utgangspunkt minimum næringsareal og maksimum boligareal for å synliggjøre hva som vil være maksimalt krav til uteoppholdsarealer. Versjon 1 med Pynten borettslag Denne versjonen viser full utnyttelse. Dette forutsetter en avtale med Pynten borettslag om sambruk, eller avtale/kjøp for eksklusiv bruksrett, av uteoppholdsarealer på borettslagets eiendom. For å muliggjøre at hele garasjeanlegget kan erstattes av uteoppholdsarealer, er hele garasjeanlegget innlemmet i planen, selv om det ikke er nødvendig for å sikre nok uteoppholdsarealer. Beregning av krav til uteoppholdsarealer for versjon 1: Regulert maksimalt bruksareal: Næring kun i 1. et. tilsvarer: Sum maksimalt boligareal: m2 364 m m2 Brutto/netto faktor som danner grunnlag for beregning av krav til utearealer: 0,8 x m2 = m2 Krav til uteoppholdsareal: 0,19 x m2 = m2 Uteoppholdsareal på tak: 0,25 x m2 = 488 m2 Uteoppholdsareal på terreng: m2 488 m2 = m2

46 Saksnr: Side 46 av 88 Illustrasjonen viser et uteoppholdsareal på tak som er større enn kravet. Arealet er plassert i bakkant for å skjerme innsynet til uteplasser for leilighetene i toppetasjen. Dette vil også gi hver trappeoppgang «sitt» areal på tak og lage skjermede vestvendte arealer mellom trappehusene. Dette kan imidlertid løses på flere måter og illustrasjonen viser mulig løsning. Takterrasse på høyblokka og/eller lavblokka er også en god løsning. Uteoppholdsareal på terreng på egen eiendom er 300 m2 og 516 m2. Det mangler dermed 647 m2 uteoppholdsareal som, ved maksimal utnyttelse iht reguleringsplanens bestemmelser, må avtales/kjøpes eksklusivt fra Pyntens eiendom eller fordobles ved sambruk til m2. Illustrasjonen viser at gangvei, sykkelparkering for boligene med 48 plasser (resterende 245 plasser er løst i boder i 1 etasje og i kjeller) og private hager til boligene i 1. etasje ikke er medregnet i uteoppholdsarealet. Det minste uteoppholdsarealet på 300 m2 forutsetter støttemur mot t-banesporet som legges gradvis inn mot eksisterende terreng for god tilpasning. I versjon 1 og 2 er dette uteoppholdsarealet vist opparbeidet med sittegrupper og lekeplass. Ballplassen er lagt på utearealet som deles med Pynten borettslag. Versjon 2 med Sporveiens likerettertomt Denne versjonen viser hva som vil kunne bygges hvis likerettertomta i sin helhet kan benyttes til uteoppholdsarealer.

47 Saksnr: Side 47 av 88 Illustrasjonen viser mye av dette samme som for versjon 1, men ballplassen er flyttet til likerettertomta. Beregning av uteoppholdsarealer og hvor mye som kan bygges for versjon 2: Mulig uteoppholdsareal: Egen tomt 340 m2 Egen tomt 516 m2 Likerettertomt 568 m2 Sum på bakken 1424 m2 25 % areal på tak 475 m2 Sum uteoppholdsareal 1899 m2 Dette gir netto boligareal 1899 m2/19 % x 100 % = m2 Dette gir brutto boligareal 9995 m2/80 % x 100 % = m2 Brutto boligareal m2 + minimum næringsareal 364 m2 = m2. Det vil si en reduksjon i forhold til regulert bruksareal fra m2 til m2. Versjon 3 med kun kommunens eiendom Denne versjonen viser hvor mye som kan bygges hvis det kun er kommunens eiendom disponert av Eiendoms- og byfornyelsesetaten som kan benyttes til uteoppholdsarealer.

48 Saksnr: Side 48 av 88 Versjonen viser mye av det samme som versjon 1 og 2, men ballplassen er flyttet til det flate partiet over parkeringskjelleren langs t-banesporet. Dette vil kreve et høyt gjerde eller ballnett mot sporområdet. Mulig uteoppholdsareal: Egen tomt 643 m2 Egen tomt 516 m2 Sum på bakken 1159 m2 25 % på tak 386 m2 Sum uteoppholdsareal 1545 m2 Dette gir netto boligareal 1545 m2/19 % x 100 % = 8132 m2 Dette gir brutto boligareal 8132 m2/80 % x 100 % = m2 Brutto boligareal m2 + minimum næringsareal 364 m2 = m2. Det vil si en reduksjon i forhold til regulert bruksareal fra m2 til m2. Sol- og skygge Som sol- og skyggediagrammene viser er det meget gode solforhold for den nye bebyggelsen, for barnehagen og for torget. Den nye bebyggelsen er plassert slik at den skaper minst mulig skygge for planområdet i seg selv og for eksisterende boliger i området. Dette aspektet har vært premissgivende ved plassering og volumoppbygging av bebyggelsen. Høyblokka på 13 etasjer medfører svært liten skyggemessig sjenanse med foreslåtte plassering. Visuelle forbindelser Det går grøntdrag på hver side av tomten, i øst og i vest. Plan- og bygningsetaten mener det er ønskelig å opprettholde en visuell forbindelse mellom disse. Dette er en utfordring i forhold til tomtens form og utbyggingsmulighetene. Det åpne sporområdet på nordsiden sørger for at det er en visuell forbindelse mellom grøntdraget i øst, planområdet og det grønne gårdsrommet i Bergkrystallen borettslag. Dette er i tråd med anbefalinger i Områdeprogram for Lambertseter. Bebyggelsen øst i planområdet er oppdelt i

49 Saksnr: Side 49 av 88 enkeltbygninger, altså lavblokka på 3 etasjer og barnehagen på 2 etasjer. Både dette og den lave høyden er med på å opprettholde en visuell forbindelse øst/vest i planområdet. Kart anbefaling områdeprogram for Lambertseter. Områdeprogrammet har også en anbefaling om en visuell forbindelse nord/syd, se kart. Planfaglig konsulent er usikre på hvor viktig denne forbindelsen er, men den er mulig å opprettholde avhengig av hvor utbygger velger å plassere barnehagebygningen. Planforslaget følger ikke opp denne forbindelsen med å begrense byggegrenser for barnehagen. I illustrasjonsprosjektet er barnehagen plassert så langt øst som mulig. Forbindelsen mellom butikken og torget er langt viktigere. Vegetasjon Det er sannsynlig at mesteparten vegetasjon innenfor kommunens eiendom av planområdet må fjernes. Det er mulig at noe vegetasjon innenfor område regulert til barnehage kan bevares alt etter hvor bygningen plasseres. Dette er ivaretatt i bestemmelsene. Uteområdet, med unntak av deler av forhagene til leilighetene, skal ikke underbygges med garasjekjeller. Hvis utbygger inngår en avtale med Pynten borettslag vedrørende fjerning av eksisterende garasjeanlegg og etablering av et grønt område, vil det blir mer vegetasjon og flere store trær innenfor planområdet når det er ferdig etablert, enn det er i dag.

50 Saksnr: Side 50 av 88 Ganglinjer/forbindelseslinjer Det går i dag gangforbindelser øst/vest og sør/nord gjennom planområdet. Disse er opprettholdt og forsterket og er gitt vesentlig høyere kvalitet enn i dag. I område- og prosessavklaringen ønskes det adkomster til perrongen fra sør og vest. Denne vurderingen ble gjort ut fra et tidligere illustrasjonsprosjekt som kun har adkomst til perrongene fra nordøst. Det prosjektet som nå reguleres har god adkomst til perrongene fra sør og vest. Fra vest er det riktignok ingen snarvei ned til perrongen. Dette ville tatt mye verdifullt uteoppholdsareal og medført større terrengarbeider på grunn av høydeforskjellen og med krav om 1:20 stigning. I tillegg ville ikke bebyggelsen kunne plasseres slik den nå er foreslått. De som kommer fra vest følger gangveien bort til torget og kommer herfra til perrongen. Det blir omtrent som dagenes situasjon. Slik vi ser det er det en god løsning både i forhold til sikkerhet og i forhold til å skape liv på torget. Løsningen begrenser også gangtrafikken langs bygningens fasade mot perrongen. Torget og gangveien er foreslått regulert til privat areal med tilgjengelighet for allmenheten. Vi ønsker Bymiljøetatens syn på dette i forbindelse med offentlig ettersyn. I øst og sør går privat torg over til offentlig fortau og i vest går gangveien inn på kommunal eiendom regulert til friareal og opparbeidet med gangvei med 2,5 meters bredde. Det er ikke ønskelig å opparbeide den nye gangveien bredere enn dette og den er derfor regulert til 2,5 m. Snølagring (skulder) og lyktestolper forutsettes lagt på tilliggende uteoppholdsarealer, slik at den regulerte bredden er den bredde som er opparbeidet med hard flate. Alle boliger har inngang fra regulert gangvei eller fra torget. Det er ingen innganger fra sporområdet. Torg/møteplass Følgende mål ble satt for plassering og utforming av torget: - Torget skal ha gode solforhold dag, ettermiddag og tidlig kveld. - Bygningene rundt torget skal skape et rom. - All gangtrafikk gjennom området skal gå over torget. - Alle næringsarealene skal henvende seg ut mot torget. - Torget skal være forbundet med perrongene slik at flest mulig T-banereisende kan krysse det.

51 Saksnr: Side 51 av 88 - Torget skal være forbundet med nærbutikken på den andre siden av gata. - Torget skal være forbundet med barnehagen. - Torget skal oppfattes som et fellesareal for beboerne på Bergkrystallen. Disse målene ble satt opp for å sikre god kvalitet og bruk av torget. Med den plassering og utforming som torget har fått, tilfredsstilles disse målene. Det har vært store utfordringer i forhold til at planområdet er lite og at barnehagen skal ha mye uteoppholdsareal. Torget har derfor ikke blitt gitt en tradisjonell kvadratisk form da dette ville beslaglegge uforholdsvis mye av utearealet. Områdeprogram for Lambertseter sier at det skal opparbeides «Møteplass (grønn plass/gaterom)», ikke torg. For å legge til rette for opphold på torget utover gjennomgangstrafikk, skal det settes opp offentlige benker i tillegg til det møblement som narvesenkiosken og en eventuell kafé setter ut. Dette vil være en naturlig møteplass som vil trekke til seg folk fra nærmiljøet. Gangveien foran langblokka er allment tilgjengelig og det er sannsynlig at også barn som ikke bor i Pynten borettslag og i den nye bebyggelsen vil benytte denne for å komme til de nye lekeområdene. Sommerdag på Bergkrystallen, butikken til høyre, Narvesen til venstre. Kilde: Finn kart. Næringslokaler Maksimalt næringsareal er satt til 2000 m2. Dette kan være kontor slik som for eksempel eiendomsmeglere eller advokater. Det kan være forretning slik som Narvesen, blomsterbutikk eller frisør. Eller det kan være bevertning slik som kafé. Det er ikke sannsynlig at det vil komme så mye næring som 2000 m2, men det er viktig med fleksibilitet ettersom det er vanskelig å forutsi om dette området med torg og T-banestasjon kan bli et attraktivt sted å etablere lokal næringsvirksomhet. Det er i bestemmelsene satt inn at første etasje mot torg skal benyttes til forretning eller bevertning. På grunn av byggegrenser er det ikke sannsynlig at mer enn 364 m2 av næringen kommer på bakkeplan og da i oppdelte arealer. Det vil si at det ikke kan innpasses en dagligvareforretning som minimum krever 1000 m2 i et område som dette. Barnehage Barnehagens areal ute og inne har tatt utgangspunkt i en 4 avdelingsbarnehage som tilsvarer 72 barn. Det er satt inn et uteoppholdskrav på 19,2 m2 per barn, noe som er mindre enn normens anbefalinger, men som Oslo kommune anser tilstrekkelig. Dette kompenseres ved at det er store friarealer i området som er eid av kommunen og som kan benyttes av barnehagen. Barnehagens eget areal er flatt, ikke underbygget med garasjekjeller og det er mulig med store trær og annen vegetasjon, solforholdene er svært gode og muligheten for skygge er også god. Barna i denne barnehagen vil ha muligheten til høy kvalitet på sitt opphold ute.

52 Saksnr: Side 52 av 88 Det er ikke satt inn bestemmelser om takform på barnehagen. Høydebestemmelsene er lik plan- og bygningslovens bestemmelser om høyde hvor gesimsen kan være opp til 8 m og møne opp til 9 m. Det er ønskelig at det skal gis frihet til utforming av barnehagen, men at plasseringen skal være ut mot veien og ikke inn i gårdsrommet. Dette reguleres med byggegrenser. Høydebegrensningene, kravet om minste uteoppholdsareal per barn og tillatt bruksareal vil være bestemmende for volumutformingen og volumstørrelsen. Det er sannsynlig at barnehagen vil få to etasjer for å ikke ta for mye av uteoppholdsarealet. Ved konseptutviklingen av området har barnehagens plassering vært avgjørende på grunn av det store utearealet som kreves. Plasseringen har mange fordeler i forhold til uteområdets kvaliteter og i forhold til at barnehagen kan gis en egen identitet i en egen bygning. Samtidig vil lav bebyggelse ut mot veien løse alle kravene som stilles til torgets solforhold og til den åpenhet som skal være i forhold den offentlige delen av gårdsrommet. Uansett om en barnehage er privat eller offentlig, oppfattes den som en halvoffentlig funksjon og fungerer som et skille mellom den private delen av gårdsrommet og det offentlige torget/møteplassen. Plasseringen er også en fordel for barna som kan følge med på dagliglivet i sitt nærområde. Parkering Området er i dag delvis regulert til parkeringshus for boliger med plass for 442 biler. Et slikt parkeringshus ville fylt store deler av tomten, samtidig som det ville løst noe av gateparkerings-problematikken i nærområdet. Det er ikke mulig å innpasse et slikt parkeringsvolum innenfor den nye bebyggelsen uten at dette fyller opp store deler av tomten og ødelegger vesentlige kvaliteter i boligbebyggelsen. Det er heller ikke økonomisk mulig å innpasse hele eller deler av denne parkeringen. Organisering og finansiering er sannsynligvis årsaken til at dette parkeringsanlegget ikke er realisert på tross av et stort behov for parkeringsplasser. For øvrig er forslagstiller av den oppfatning at i byutviklingssammenheng er tomta vesentlig mer verdt som boligområde enn som parkeringshus. Parkering for barnehagen foreslås løst i det nordøstre hjørnet av planområdet. Denne lokaliseringen gir et helt bilfritt område inne i kvartalet. Som illustrasjonsplanen viser er det plass til minst 11 parkeringsplasser her, noe som ligger i øvre del av normen for en 4 avdelings barnehage som sier 2-6 plasser pr 10 ansatte. Det vil være ca 100 m å gå fra parkeringen til barnehagen. Man kan enten gå ut på fortauet og rundt eller via perrongen. Avstanden vil være marginalt kortere for de som reiser med T-banen. Ny avkjørsel til barnehagens 11 parkeringsplasser og til boliggarasjen er lagt til Feltspatveien, nord for T- banen. Det er ikke sannsynlig at gjesteparkering på bakkeplan lar seg løse. Det er regulert inn HC-plass for barnehagen innenfor barnehagereguleringen og med innkjøring fra torget. Sykkelparkering For å stimulere til økt bruk av sykkel er det foreslått at det skal anlegges 50 % flere sykkelparkeringsplasser enn kravet i den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm. Illustrasjonene viser ikke hvordan sykkelparkering for boligene er løst, annet enn at det er vist 48 plasser på bakken ved en av inngangene. Løsningen er avhengig av utforming av parkeringskjeller og uteoppholdsarealet, av om det blir en avtale med Pynten og om likerettertomta er med eller at likeretteren er flyttet. Kravet til sykkelparkering for næring og for barnehage vil utløse så få plasser at disse kan innordnes innenfor areal regulert til torg. Dette er også hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Illustrasjonsplanen viser at det kan innpasses minst 40 sykkelparkeringsplasser for T-banereisende ved parkeringsareal nord for perrongen. Normen stilles ingen krav til sykkelparkering for T-bane. Dette kravet er derfor satt inn i bestemmelsene og det er satt inn krav om at disse plassene skal plasseres under tak.

53 Saksnr: Side 53 av 88 Forslagsstiller ønsker at 75 % av sykkelparkeringen skal plasseres under tak, mens normen for boliger krever 25 % av alle plasser og næring 50 % der antall plasser overskrider 20. Kravet til tak over sykkelparkering er fullt mulig å løse innenfor planområdet selv om dette ikke er vist i illustrasjonene. Sykkelparkering skal i størst mulig grad skal være sentral i forhold til inngangsparti på bygninger. Sykkelparkering for T-banereisende, barnehage og næring er sentralt plassert i forhold til innganger. For mesteparten av boligbebyggelsen vil sykkelparkering kunne plasseres sentralt i forhold til innganger. Sykkelparkering på terreng for høyblokka og lavblokka i øst vil ligge noe unna inngangene da disse har inngang fra torget og det ikke er naturlig å legge privat sykkelparkering på torget. Støy Støyutredningen viser at det vil være støy på fasader mot veien og mot T-banen som overskrider grenseverdiene i T Overskridelsene er svært små. Det tillates ikke ensidige leiligheter mot støyutsatt side. Det er i dag krav om balansert ventilasjon i boliger slik at inneluften vil være god selv om man ikke åpner vinduene. TEK10 stiller krav til lydforhold inne i bygningen. Disse kan enkelt tilfredsstilles med tiltak i yttervegg og vinduer. Det samme gjelder for barnehagen. Når det gjelder barnehagens utearealer, er det et mindre areal som vil ha db over 55. I dette området kan man tilrettelegge for mer aktiv lek. Det er mer enn nok plass til å plassere utesovende barn. Trafikk Som trafikkanalysen viser, er det ikke kapasitetsproblemer på gatene ved planområdet i dag og planforslaget vil ikke medføre en trafikkøkning som endrer dette forholdet. Adkomstforholdne blir forbedret og ryddet opp i. Varelevering Det er minimalt med varelevering til planområdet. Barnehager har ikke varelevering med unntak av ved utskiftinger av innredning eller uteelementer, noe som ikke skjer ofte. Størrelse på og sannsynlige næringsgrupper er beskrevet over. Det vil ikke være mye varelevering til disse funksjonene og varelevering forutsettes å skje via det regulerte torget.

54 Saksnr: Side 54 av 88 Adkomst og oppstillingsplass for brannbil Illustrasjonen viser hvordan kravet til 3,5 m kjørebredde og oppstillingsplasser på 12 m x 7 m kan løses for maks utbygging. Versjon 1 og 2 løses omtrent tilsvarende og er derfor ikke vist. Arealkravet er inntegnet med rødt uten hensyn beplantning og møblering. Det vil man måtte gjøre ved søknad om rammetillatelse. Kjørevei og oppstillingsplasser for brannbiler må prosjekters i detalj samtidig med leilighetsplaner og utomhusplan. Brann- og redningsetaten må involveres i arbeidet både for å sikre at kravene er ivaretatt, samtidig som at løsningen optimaliseres med færrest mulig oppstillingsplasser. Det kan være at det finnes kompenserende løsninger for leilighetsplaner som minker kravet til oppstillingsplasser og tilkomst. Universell utforming Uteområdet er flatt. Tilgang til både uteområder, torg, næringsvirksomhet, boliger og T-banestasjon vil tilfredsstille kravene til tilgjengelighet.

55 Saksnr: Side 55 av 88 5 FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. forslaget. Illustrasjonsplan som viser maksimal utbygging og at eksisterende garasjer for Pynten borettslag er erstattet av parkeringskjeller under ny bebyggelse. Foto av modellen.

56 Saksnr: Side 56 av 88 Illustrasjonsplan som viser første etasjeplan og torget med åpning mot t-banen. Illustrasjonsplan som viser bebyggelse og uteområder uten at det gjøres endringer i Pyntens garasjeanlegg.

57 Saksnr: Side 57 av 88 Snitt som viser høyder ved gjennomgangen fra torget til t-banen og gjennom barnehagen. Snitt som viser høyder gjennom uteområdet og Pyntens bebyggelse langs Langbølgen Snitt som viser høyder ved likeretteren. Bergkrystallen borettslag til venstre og Pynten borettslag til høyre.

58 Saksnr: Side 58 av 88

59 Saksnr: Side 59 av 88 Skisse garasjekjeller Oversikt over leilighetsfordeling, Blå leiligheter går over to plan i 1 og 2 etasje og er 4-5 roms «rekkehus» med egen hage. Grønt er 2-roms, gult er 3-roms, lilla er 4-5 roms toppleiligheter med takterrasse. Brunt er næringsarealer for Narvesen og annen strøkstjenlig virksomhet.

60 Saksnr: Side 60 av 88 Bildet er et oversiktsperspektiv som viser full utbygging og at Pyntens parkeringsanlegg er omgjort til felles uteoppholdsarealer. Bildet er tatt med drone og prosjektet er lagt inn med hjelp av 3D visualiseringsprogram. Samme bilde som over, men med redusert bebyggelse. Langblokka er én etasje lavere og 3 leilighetsmoduler kortere i enden. Pyntens parkeringsanlegg er opprettholdt.

61 Saksnr: Side 61 av 88 Planområdet med den nye bebyggelsen sett omtrent fra likeretter og mot torget. Rett frem er torg med barnehagen omtrent midt i bildet. Eksisterende høyblokk bak denne. Pynten borettslag til høyre i bildet. Bildet viser hvordan området kan oppleves uten Pyntens garasjeanlegg. Bildet viser torget sett fra Mellombølgen og inn mot T-banen. Høyblokka rett frem, barnehagen til venstre og lavblokka til høyre med næring ut mot torget.

62 Saksnr: Side 62 av 88 Bildet viser langblokka og hvordan bestemmelsen om tilbaketrukket 1 og 2 etasje og reduserte arealer i 6 etasje, medfører at blokka virker kortere og lavere. Åpningen mellom torget og perrongen er også med på å bryte opp bebyggelsen. Bildet viser deler av barnehagens uteområde sett mot øst. Høyblokka rett fram, lavblokka med næring ut mot torget og barnehagen til høyre. Blokkene på andre siden av Feltspatveien kan ses i bakgrunnen. Åpningen mellom torg og perrong til venstre i bildet.

63 Saksnr: Side 63 av 88 6 PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG ALTERNATIV 6.1 PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Viktige føringer i overordnede planer følges bare delvis opp i planforslaget. Planforslaget følger opp overordnede føring om fortetting ved stasjoner, flere boliger, barnehagedekning og lokale torg og møteplasser. En utvikling med hovedvekt på boliger er i samsvar med gjeldende kommuneplan (2008) der området på arealstrategikartet er markert som stasjonsnært område med hovedvekt på boligpotensial. Områdeprogram for Lambertseter har en del føringer, men vi mener føringer i forslag til ny kommuneplan Oslo mot 2030 som ble avgitt av byrådet overstyrer områdeprogrammet fra I forslaget til ny kommuneplan er også kommunedelplan for torg og møteplasser og forslag til ny grøntplan innarbeidet. Forslagsstiller anfører at planforslaget er «en fornuftig løsning på et krav om høy utnyttelse». I forslaget til ny kommuneplan er området markert som nåværende bebyggelse og anlegg. Dette innebærer at området ikke er et utviklingsområde med fokus på fortetting og høy utnyttelse. Det er Lambertseter og Karlsrud som er foreslått som utviklingsområder. Dette samsvarer også med områdeprogrammet. Utnyttelsen og utformingen av området må vurderes nærmere gjennom en detaljreguleringsprosess. Vi mener planforslaget innebærer et markert brudd med eksisterende høyder, strukturer og bygningstyper. Ny kommuneplan har en rekke temakart, bla Kulturminnevern der Lambertseter er markert som område med verneverdi, kategori 2, i ytre by. Dette hensynet vurderes ikke å være ivaretatt i planforslaget. Planforslaget sikrer torg og møteplass og viktige gangforbindelser, men torgarealet er smalt og lite og gangforbindelsen har ikke en optimal kontakt med stasjonen. I kommunedelplan for torg og møteplasser og forslag til ny kommuneplan er planområdet avsatt som område med behov for møteplass ved byutvikling. Planforslaget følger opp dette ved å regulere torg. Torget er imidlertid relativt lite (600m2) og fremstår mer som en bred gangvei enn et torg, men det har fått en god solvendt orientering. Det legges til rette for en rekke utadrettede funksjoner som bla. bevertning og mindre forretninger i 1. etasje mot torget. Det er avgjørende med en bevisst plassering av fasadene mot torget for å danne et godt plassrom. Ved å fjerne bygningen i 3 etasjer mot Feltspatveien legges det til rette for et torg som både har en raus størrelse (ca m2), samme lokalisering som dagens torg, og god visuell kontakt også østover. Uten denne bygningen ivaretas også siktlinjen som går helt fra grøntdraget vest for planområdet til Rabben borettslag i øst med tilgrensende store grøntdrag i nord-/sydretning Foreslått torg har generelt god gangforbindelse til større grøntdrag både øst, syd og vest for planområdet. I vest leder dette videre nordover til et stort idrettsanlegg (Lambertseter idrettspark). Det går i dag gangforbindelser over planområdet både som viktige gangveier til T-banestasjonen og som viktige gangforbindelser mellom de store offentlige grøntdragene som strekker seg nord-syd både øst og vest for planområdet. Det er meget viktig å ivareta disse forbindelsene samtidig som det sikres en attraktiv møteplass. Gangforbindelsene over planområdet er ivaretatt ved regulering av privat gangveg og torg der det forutsettes tinglyst allmenn ferdsel. Vi mener arealer som skal være offentlig tilgjengelige og ivareta viktig forbindelser og plassrom skal reguleres til offentlig formål, og har derfor sikret dette i vårt alternativ (Alt. 2). Foreslått gangveg er 2,5m bred. Dette er smalt for en viktig og tydelig forbindelse og legger heller ikke til rette for brannbil. Vi foreslår gangveg i 3m lengst vest i eksisterende trasé med mindre utvidelse og 3,5m bredde langs T-banen der vi mener det er nødvendig med en sone som skiller perrongen fra ny

64 Saksnr: Side 64 av 88 bebyggelse. Samtidig gir denne løsningen en optimal forbindelse fra gangveien til T-banestasjonen også fra vest. Planforslaget er utydelig på utforming av en trygg T-banestasjon, bebyggelsen ligger for tett på perrongen og stasjonen har ikke optimal tilgjengelighet fra vest Vi mener det er viktig å knytte torget til stasjonen samt legge til rette for utadrettet virksomhet også mot stasjonsområdet og har derfor trukket torget over sporområdet samt lagt en bygning med utadrettet virksomhet i 1. etasje mot det forlengede torget og perrongene. Vi er klar over at plasseringen av denne blokken er kontroversiell siden det innebærer at sporene må forskyves ca. 15m vestover, men ønsker likevel å legge til rette for dette fordi vi mener det vil ha stor betydning for en attraktiv og trygg stasjon. Vi ber Oslo Sporveier uttale seg spesielt til dette grepet samt flytting av likeretteren. Bestemmelsene sikrer ingen krav til utforming av bebyggelsens fasade mot stasjonen bortsett fra at 1. og 2. etasje mot sporområdet skal være inntrukket min. 1,5m i plan mot perrongen. Søyler og trapperom/heis tillates helt inntil perrongen. Dette innebærer mulighet for inngangspartier på perrongen siden bestemmelsene ikke setter krav til at inngang skal være fra sydfasaden. Vi mener dette medfører konflikt og dårlig bokvalitet også uten inngangspartier her fordi vinduer for boliger vil ligge så tett på perrongen. For å legge til rette for både bedre bokvalitet og at den viktige offentlige gangveien fra øst til vest får optimal kontakt med stasjonen, har vi lagt gangveien mellom boligene og perrongen med grøntareal beplantning både mellom gangveien og perrongen og gangveien og fasadelivet for nye boliger. Gangveien er her regulert i 3,5m bredde for å legge til rette for brannbil. Samtidig forskyves bebyggelsen gradvis mot sør slik at rommet mellom bebyggelse og perrong utvider seg mot torget for å tydeliggjøre hvor gangveien videre vestover fra torget går. Dette grepet gir tilstrekkelig avstand mellom boliger og plattform, samtidig som boligene, med f. eks. inngangssoner her, vil medvirke til en trygg stasjon. Vi mener også at det er viktig med en god forbindelse til stasjonen fra vest. Foreslått utstrekning av blokken langs T-banen mot vest hindrer dette og den er heller ikke forenlig med en opprettholdelse av likeretterens nåværende plassering slik planforslaget hjemler. Ved å forkorte den foreslåtte blokken langs T-banen løses begge disse konfliktene. Samtidig får blokken en mer logisk utstrekning i forhold til boligtunet på den andre siden av T-banen. Planforslagets bebyggelse har ikke en utforming som ivaretar områdets bebyggelsesstruktur og kulturverninteresser Foreslått høyhus: På Lambertseter ligger høyhusene i form av punkthus som markeringer av de enkelte boliggrendene og de er i 10 etasjer bortsett fra punkthuset ved Lambertseter senter som er i 12 etasjer og har et noe større fotavtrykk enn de andre for å markere området ved Lambertseter stasjon som sentrum på Lambertseter. Bergkrystallen stasjon er underordnet Lambertseter senterområde og har allerede sitt høyhus i 10 etasjer som markerer denne boliggrenda med stasjon. Planforslaget innfører to høyhus på samme sted og et brudd med den opprinnelige planen. Foreslått høyhus er heller ikke et frittliggende punkthus i motsetning til de andre høyhusene i drabantbyområdet. Det er 23m langt og 13m bredt, mens de eksisterende har et fotavtrykk på maks 15x 18m. Høyhuset er 3 etasjer høyere enn punkthuset på den andre siden av Mellombølgen. En lamell i 13 etasjer sammenkjedet med en 135m lang blokk i 6 etasjer vurderes som en dårlig strøkstilpasning som medfører et uakseptabelt brudd med strøkets karakter og bebyggelsesstruktur. Ikke minst bryter utformingen av det foreslåtte høyhuset en naturlig videreføring av strukturen i nord, dvs. langs vei.

65 Saksnr: Side 65 av 88 Boligblokken langs T-banen: Den eksisterende blokken langs Mellombølgen er sammenhengende lenger enn blokken langs T-banen, men den er vertikalt oppdelt med sprang i fasaden og differensiert fargebruk slik at hver del er maks 37m lang og tilsvarer en klassisk Lambertseterlamell. I illustrasjonen av blokken er det lagt vekt på horisontalitet, noe som muligens kan dempe høyden, men som forsterker lengden. Verken horisontalitet eller krav til brudd i fasaden er for øvrig sikret i bestemmelsene. Vi mener det, i samsvar med områdets utforming for øvrig, må legges vekt på vertikal oppdeling av lange fasader. Blokken bør utfra sin stasjonsnære beliggenhet kunne være noe høyere enn 4 etasjer, opp til maks 6 etasjer. Tilbaketrukket toppetasje er derimot en så fremmed bygningsform at dette ikke anbefales. Forslått blokk må som nevnt avsluttes lenger øst både av hensyn til avstand til likeretteren, så lenge denne ikke forutsettes flyttet, og gangforbindelse fra vest til søndre plattform. Et kortere bygg vil harmonere bedre med bebyggelsen på den andre siden av T-banen. Avslutning av blokken mot øst må forholde seg til torget og veien framfor T- banen. Vi har i vårt alternativ 2 anbefalt en ca. 90m lang blokk i 6 etasjer trukket vekk fra perrongen og med krav til min. 0,5m sprang i fasaden for hver 30m. Bestemmelsene sikrer også at rekkverk for takterrasse utformes som en forlengelse av fasaden for et definert rektangulært volum. 3-etasjers bygg mot Feltspatveien: Det er vanskelig å legge til rette for en god plassering av bebyggelsen der veien svinger uten runde vegger. Bygningens møte med det foreslåtte høyhuset vurderes som uheldig både estetisk og fordi det gir et dårlig uterom for den delen av det foreslåtte torget som ligger mellom disse to byggene. Vi har i vårt alt. 2 fjernet denne blokken. Jfr, vår vurdering av torget. Boliger helt inntil perrongen gir ikke god boligkvalitet og planforslaget sikrer ikke en variert leilighetsfordeling med hovedvekt på større leiligheter. Gode utearealer er avhengig av privatrettslig avtale med nabo. Bokvalitet og utearealer Vi mener uteoppholdsareal i et område som Bergkrystallen bør være 20 % av boligarealet hvorav 75% på bakken i samsvar med forslag til utearealnormer, områdetype 4. Bergkrystallen har store, grønne områder i tilknytning til foreslått prosjekt og et godt utbygd gangveinett. Dette kompenserer for en reduksjon, og 19 % av boligarealet, som foreslått, er akseptabelt. Planområdet kombinert med foreslått bebyggelse legger til rette for gode, solvendte utearealer i begge alternativer forutsatt minimum garasjerekken lengst nord og likeretter fjernes. Alt. 2 forutsetter at likeretteren flyttes og at tomten denne står på, som er 568m2 og har en meget god plassering, endres til uteareal. Dette er en kommunal tomt og forslagsstiller burde derfor ha avklart om denne kunne inngå i utearealet for boliger og barnehage. Avtale med Pynten borettslag er ikke oppnådd. Ved opprettholdelse av både garasjer og likeretter vil det fremdeles være tilgjengelige utearealer med gode solforhold for et redusert prosjekt, men disse vil både være små, ha en lite gunstig form og få en helt annen karakter. Vi mener den stupbratte skråningen ned mot T-banesporene lengst vest er mindre egnet som uteareal og krever store terrengarbeider og høye støttemurer. Vi har derfor ikke tatt med dette arealet i planområdet. De to alternativene har i utgangspunktet de samme utfordringer knyttet til nødvendig størrelse på utearealene for en maksimal utbygging iht. alternativene. Alt. 2 forutsetter at likeretteren flyttes og det har 900 m2 lavere BRA samt et høyere minimumstall for andel næring i og med krav til dette i 1. etasje mot torget som utgjør større arealer enn i alt. 1. Dette innebærer et noe lavere krav til utearealer. Se for øvrig beskrivelse av etatens alternativ 2 der det redegjøres nærmere for dette. Leilighetsfordeling Forslagsstiller illustrerer en variert leilighetsfordeling, men ønsker ikke å sikre dette i bestemmelsene bortsett fra at det ikke tillates leiligheter inder 40m2 og at 90% av leilighetene i 1. etasje i blokken langs

66 Saksnr: Side 66 av 88 banen skal gå over to plan. Dette tilsvarer kun ca. 18 av illustrasjonsprosjektets 123 leiligheter. Illustrert leilighetsfordeling blir derfor misvisende og det kan bygges langt flere leiligheter enn anslått hvorav 85% små leiligheter. Vi mener det er viktig å sikre en viss andel store leiligheter, da området har overskudd av mindre leiligheter og har derfor sikret dette i alt. 2 for å legge til rette for barnefamilier i et område med flotte kvaliteter når det gjelder uteområder. Balkonger Det foreslås balkonger som kan krage inntil to meter utenfor byggegrense og reguleringsformål. Lambertseter ble etablert med små balkonger, ca 1,5 meter dype. Senere har det skjedd en omfattende endring av balkongene. Maks 2 meter dype balkonger anbefales. Vi har i vårt alternativ sikret at balkonger ikke skal dekke mer enn 40% av fasaden. Balkonger over torget vil kunne bidra til at dette kan oppleves som noe privatisert, særlig dersom den frie høyden under balkongene er lav. Samtidig har etaten forståelse for at balkong oppleves som en viktig kvalitet ved en bolig. Balkonger over torget kan derfor aksepteres, men fri høyde under balkongene bør være minst syv meter. I alternativ 1 er kravet kun 4m. Det er positivt at det innpasses barnehage, men denne anbefales ikke som frittliggende bygning i 2 etasjer. Vi mener det er en bedre byplangrep å legge en boligblokk med næring/service mot torget som en videreføring av strukturen vestenfor der barnehagen er foreslått. Barnehagen bør innpasses i blokken langs T-banen. Vi vurderer vestre del som best egnet med utearealer for barnehagen i tilknytning til den skogkledte kollen vest for planområdet og det store grøntdraget der. Barnehagen bør gå over to etasjer. Den får gangatkomst direkte til foreslått gangvei og plattform og fremdeles kort vei til foreslått parkering på den andre siden av banen, alternativt til p-kjeller. Med direkte tilknytning til store friområder kan krav til barnehagens utearealer reduseres. Planforslaget sikrer et areal på 19,2m2 pr. barn som innebærer m2. Vi mener dette er akseptabelt og legger samme krav til grunn i alt. 2. Det vil ikke være realistisk å få til tilfredsstillende utearealer for både boliger og barnehage uten at deler av arealet for garasjene til Pynten brl. endres til utearealer. Avtale med borettslaget er foreløpig ikke oppnådd, og tomt for likeretter blir dermed en meget viktig brikke. Dette er en kommunal tomt og forslagsstiller burde derfor avklare om likeretteren bør kreves flyttet som en konsekvens av planforslaget. Vi ber både forslagsstiller og Oslo Sporveier uttale seg spesielt til dette ved offentlig ettersyn. Alt. 2 har som forutsetning at likeretteren flyttes. Vi vil ta endelig standpunkt til dette etter offentlig ettersyn. Parkeringssituasjonen i området er problematisk En konsekvens av planforslaget er at regulert parkeringshus bortfaller. Dette betyr at antallet regulerte parkeringsplasser reduseres betydelig dersom foreliggende plan vedtas. (Se side 24 for nærmere redegjørelse og historikk.) Parkeringssituasjonen i området er preget av at bebyggelsen er oppført i en tid da bil ikke var allemannseie og ikke realiserte parkerings-hus/plasser i senere planer. Gateparkeringen er derfor omfattende. En konsekvens av dette planforslaget er at borettslagene mister en regulert rett til parkeringshus som kan medvirke til en redusert gateparkering og dermed bedre trafikksikkerhet i området. Det har imidlertid helt side 1977 vist seg at det ikke er noen vilje til å realisere dette P-huset. Dette er i enda sterkere grad tilfelle i dag, med store kostnader knyttet til parkeringsanlegg og ønske om å legge dette under bakken. Tomten er meget sentral med sin beliggenhet inntil T-banestasjon og vurderes dermed som viktigere som bolig- og møteplasspotensial enn parkering. Det er store, ubebygde arealer på Lambertseter som vil kunne være bedre egnet for parkering for eksisterende boliger.

67 Saksnr: Side 67 av 88 Det er en ønsket stedsutvikling at garasjeanlegg og likeretter fjernes og erstattes av et attraktivt uteområde. Dette samt en maksimal utbygging iht. planforslaget forutsetter avtale med Pynten borettslag og avklaring med Oslo Sporveier som forvalter likeretteren med tilhørende tomt. En utbygging iht alt. 1 forutsetter at eksisterende 72 garasjer for Pynten borettslag og helst også fjernes for å gi tilstrekkelige og gode utearealer for en maksimal utnyttelse iht. planforslaget. Planforslaget sikrer at plassene må erstattes i parkeringskjeller i nytt prosjekt. Det foreligger pr. i dag ingen avtale med borettslaget, og disse plassene vil bli kostbare. Det er imidlertid ønskelig at borettslagets garasjerekker, som er arealkrevde og lite tiltalende, fjernes og erstattes med et tiltalende grønt uteområde, spesielt siden dette er det mest sentrale området på Bergkrystallen. Dette vil også gi en bedre bokvalitet for Pynten borettslag, med et tiltalene uteområde inntil sine boliger og fremdeles kort avstand til garasjeplass. Planforslaget tar derfor høyde for at dette skal kunne realiseres. Dersom det ikke oppnås en avtale mellom fremtidig utbygger og Pynten borettslag, og garasjerekkene blir stående, vil prosjektet måtte reduseres for å tilfredsstille krav til uteareal. ( Jfr. forslagsstillers redegjørelse for utearealer s ) Siden det ikke er en forutsetning at det skal bygges maks av det en reguleringsplan tillater, anses dette som en god løsning i dette tilfellet. Parkering for nye boliger skal være iht normen for ytre by. Vi mener at parkering inntil T-banestasjon i utgangspunktet må ligge på minimum av normen. Parkeringsnormen for boliger er en minimumsnorm og setter følgelig ikke noe tak på antall plasser. Pga. parkeringsproblemene i området mener vi det her bør kunne tillates flere plasser enn minimumsnormen, for å kunne tilby ekstra plasser til beboere i området, dersom utbygger ønsker å legge til rette for dette. Dette kommer i så fall i tillegg til ev. erstatningsplasser for Pynten borettslag. Parkeringsnormen for barnehage er 2-6 plasser pr. 10 årsverk. For en 4-avdelings barnehage regnes ca. 14 årsverk, dvs. 3 6 plasser. Med plassering inntil stasjonen mener vi det kun bør sikres 3 plasser hvorav 1 HC plass som bør lokaliseres til p-kjeller. I tillegg bør det avsettes noen plasser for henting/ bringing som kan lokaliseres til areal regulert til parkeringsplasser. For de andre formålene mener vi det ikke bør legges til rette for parkering på denne meget sentrale tomten. For sykkel bør det innpasses så mange plasser som mulig som også kan legges til rette for reisende med T- banen. Dette er fulgt opp i begge alternativene. 6.2 Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering og konklusjon Viktige føringer i overordnede planer følges bare delvis opp i planforslaget. Området er ikke et utviklingsområde med fokus på fortetting og høy utnyttelse i forslaget til ny kommuneplan som er avgitt av byrådet. Det er Lambertseter og Karlsrud som er foreslått til dette. Planforslagets bebyggelse har ikke en utforming som ivaretar områdets bebyggelsesstruktur og kulturverninteresser. Boligblokkens plassering tett inntil perrongen vurderes ikke å legge til rette for god bokvalitet. Det er positivt og nødvendig at det innpasses barnehage, men vi mener det ikke er en godt grep å legge den som et bygg i 2 etasjer mot Mellombølgen. Planforslaget sikrer torg og møteplass og viktige gangforbindelser, men torgarealet er smalt og knapt og gangforbindelsen har ikke en optimal kontakt med stasjonen. Planforslaget er utydelig på utforming av en trygg T-banestasjon og stasjonen har ikke optimal tilgjengelighet fra vest. Parkeringssituasjonen i området er problematisk og planforslaget medfører ingen bedring, men det er en ønsket stedsutvikling at både det regulerte parkeringshuset og eksisterende garasjer erstattes av et attraktivt boligområde og torg/møteplass. Vi fremmer derfor eget alternativ 2, se neste side.

68 Saksnr: Side 68 av Plan- og bygningsetatens alternativ, alternativ Hensikten med forslaget Hensikten med alternativet er å legge til rette for: at det etableres en attraktiv offentlig torg/møteplass med tydelig offentlig karakter med gode, offentlige forbindelser videre i alle retninger og god forbindelse/sammenheng med stasjonen og eksisterende nærbutikk på den andre siden av Mellombølgen en bevisst plassering av bebyggelse grensende til torget med fokus på å danne et godt plassrom at ny bebyggelse viderefører eksisterende bebyggelsesstrukturer og oppføres i maks. 6 etasjer langs stasjonen og maks 5 etasjer mot veiene. at stasjonen oppleves som trygg og godt tilgjengelig fra alle himmelretninger. at det avsettes en sone mellom plattform og ny bebyggelse som må ivareta: o offentlig gang-/sykkelveg fra friområde i vest til torget i øst o sone mellom bebyggelse og gangveg (inngangsparti) o sone mellom gang-/sykkelveg og perrong (beplantning) at det sikres variert arealbruk med hovedvekt på boliger med en god leilighetsfordeling med flere større leiligheter og utadrettet virksomhet mot torget at det innpasses en barnehage med minimum 4 avdelinger som lokaliseres til vestre del av bebyggelsen langs T-banen. Barnehagens uteareal må være tilgjengelig utenom åpningstid at all parkering løses under bakken iht. norm for åpen by at likeretteren flyttes for å tilrettelegge for både bedre romlighet, siktlinjer og utearealer Planforslaget Alternativ 2 avviker på følgende punkter fra alternativ 1: Byggeformålene er de samme, bortsett fra undervisning som er tatt ut, men reguleres som kombinasjonsformål for all bebyggelse siden denne vil ha flere formål fordi barnehagen integreres i blokken langs t-banen og fordi det kreves næring i 1. etasje i all bebyggelse som grenser til torget. Maks. BRA = m. Andel næring og barnehage av total BRA er det samme som i alt. 1. Høydene er som vist på plankartet og tilsvarer 6 etasjer for bebyggelsen langs T-banen som i alt. 1, men det anbefales ikke tilbaketrukket toppetasje. Høyhus i 13 etasjer, bygning i 3 etasjer sør for høyhuset og barnehage i 2 etasjer erstattes med to lamellblokker i 5 etasjer langs Mellombølgen og Feltspatveien som en videreføring av strukturene langs disse veiene. Mot Mellombølgen vil hovedgesims samsvare med mønehøyden på gavlen til Pynten borettslag. Torget er økt fra ca. 600m2 til ca m2, har samme lokalisering som dagens torg og vil gi tilnærmet den samme åpenhet øst/vest som dagens torg i og med at bygningen i 3 etasjer i alt. 1 tas ut. Torget videreføres over sporområdet for å sikre næring også mot stasjonen. Bestemmelsene sikrer at blokkenes gavlvegger skal behandles som fasader og at all bebyggelse mot torget legges i formålsgrensen mot torget for å sikre eksakt plassering med fokus på å skape et godt plassrom. Et bidrag til innramming av torget mot øst er krav til trerekke langs veiene. Gangveien er lagt mellom ny bebyggelse og T-banen og har en bredde på 3,5m + beplantningsbelte/ forhage på hhv nord og sydside. Bebyggelsen langs T-banen forskyves gradvis sydover mot torget slik at gangforbindelsen fra torget til stasjonen og videre vestover tydeliggjøres fra torget. Dette sikrer også at blokken langs banen får en god avstand til perrongen. Blokken langs Feltspatveien medfører at perrongen må forskyves ca. 15m vestover.

69 Saksnr: Side 69 av Konsekvenser vurdert opp mot Alt. 1 Redusert total BRA med 900m2. Torgets areal økes fra 600 til 1 600m2 og det lokaliseres der det er i dag. Gangveien får bedre forbindelse med stasjonen og bredden legger til rette for brannbil. Plasseringen av foreslått blokk langs Feltspatveien er mer kontroversiell enn bebyggelsen i alt. 1som ikke berører sporveisområdet. Krav om at likeretteren skal flyttes, gir både bedre utearealer, romlighet og siktlinjer fra øst til vest, men antas å være relativt kostbart. Det vil imidlertid gjøre en realisering av planforslaget mindre avhengig av en omfattende avtale med Pynten borettslag Plan- og bygningsetatens vurdering Alternativ 2 ivaretar i større grad enn alternativ 1: et romlig og attraktivt torg med samme lokalisering som i dag med fokus på et godt plassrom og god forbindelse i alle retninger både visuelt og fysisk områdets bebyggelsesstruktur og kulturverninteresser ved en strøkstilpasset bebyggelse et stasjonsområde som oppleves som trygt og optimalt tilgjengelig fra nærområdet i og med forlengelse av torget til perrongen og utadrettet virksomhet mot stasjonsområdet i ny blokk langs Feltspatveien. en variert leilighetsfordeling som sikrer flere større leiligheter for barnefamilier bedre muligheter for tilfredsstillende utearealer ved at likeretteren kreves flyttet Foreløpig konklusjon Vår vurdering er at alt.2 medfører en mer attraktiv møteplass, en tryggere stasjon, en langt mer strøkstilpasset bebyggelse og på en bedre måte ivaretar viktige gangforbindelser som også bør ha en direkte forbindelse til stasjonen fra vest. God avstand mellom boliger og perrong gir bedre bokvalitet.

70 Saksnr: Side 70 av Illustrasjoner av alternativ 2 Illustrasjonsplan Perspektiv fra syd

71 Saksnr: Side 71 av 88 Perspektiv fra øst som illustrerer åpenhet/siktlinje mellom de store grøntdragene øst og vest for planområdet. Perspektiv fra nordøst

72 Saksnr: Side 72 av 88 Torget har god kontakt med stasjonen og borettslaget nord for stasjonen Bebyggelse i oppsluttende karakter langs Feltspatveien sett fra nord

73 Saksnr: Side 73 av 88 Prinsippsnitt mot perrong Snitt nord/syd

Bergkrystallen. Detalj regulering. Oslo kommune. og bygningsetaten

Bergkrystallen. Detalj regulering. Oslo kommune. og bygningsetaten Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Bergkrystallen torg Planforslag til offentlig Detalj regulering ettersyn Eiendoms- og byfomyelsesetaten foreslår å omregulere Bergkrystallen torg, et område på ca.

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 SKIEN KOMMUNE Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet : 03.02.2011 Dato for revisjon av bestemmelsene : 03.02.2011 Dato for

Detaljer

ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN FOR LØKKEBERG FELT B

ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN FOR LØKKEBERG FELT B ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN FOR LØKKEBERG FELT B Utarbeidet: dato 26.06.2015 Sist revidert: dato 29.09.2015 INNHOLD 1 HOVEDTREKK I PLANENDRINGEN... 1 2 3 1.1 EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG SITUASJON...

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

6.2 Reguleringsbestemmelser

6.2 Reguleringsbestemmelser Vedlegg 1 Saksnr: 201401897-64 Side 57 av 61 6.2 Reguleringsbestemmelser for Nordre gate 20-22 Gnr. 228, bnr. 238,239,240 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer OIB-201401897,

Detaljer

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Oslo kommune Bestilling av oppstartsmøte Skjemakode: PBE002 Referansenummer: PBE002-ELAZ Bestilling av oppstartsmøte Innsendingsdato:29.01.2018 12:13 Innlogging ID-porten-innlogging ivaretar kravet om

Detaljer

Planident: r Arkivsak: 15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Planident: r Arkivsak: 15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20160016 Arkivsak: 15/44096 Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 26.9.2016 Dato for godkjenning av vedtaksorgan: 1 AVGRENSNING

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

MIDTVEIEN 8, VARNAVEIEN 33 OG 35

MIDTVEIEN 8, VARNAVEIEN 33 OG 35 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR MIDTVEIEN 8, VARNAVEIEN 33 OG 35 RYGGE KOMMUNE Dato Planen er datert 12.05.16 Planen er sist revidert 30.11.16 Bestemmelsene er utarbeidet 12.05.16

Detaljer

SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING B2 GYSTADMYRA DELFELT B.2.2

SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING B2 GYSTADMYRA DELFELT B.2.2 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 68/17 Formannskapet 28.03.2017 12/17 Kommunestyret 04.04.2017 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING B2 GYSTADMYRA DELFELT B.2.2 Vedtak Med hjemmel

Detaljer

Byåsveien 162, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Byåsveien 162, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20140038 Arkivsak:14/8156 Byåsveien 162, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 18.2.2019 Dato for godkjenning av Bystyret : 13.12.2018

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR:

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 Reguleringsplanen sist datert. 23.04.09 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart

Detaljer

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811)

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811) Byplankontoret Planident: Arkivsak:12/426 Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 4 og 6 Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 03.06.2013 Dato for godkjenning

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE

DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE Planbestemmelser Plan ID 201608 Dato: 09.08.17 Revidert: 01.03.18, 16.04.18, endret i tråd med kommunestyrets vedtak 18.06.18. Vedtatt av kommunestyret

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 12

Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 12 PLANINITIATIV til reguleringsplan for: Del av kvartal S5 og del av kvartal S6 i Ski sentrum Til oppstart og varsling av planarbeidet KVARTAL 5 KVARTAL 6 Utarbeidet av: Arkitektene Fosse og Aasen AS Tiltakshaver:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning:

FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22. Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Alstahaug kommune FORSLAG TIL DETALJ REGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 Nasjonal planid: 20120040 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE

DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLEPLANDSVEIEN 1-9, SØGNE KOMMUNE Planbestemmelser Plan ID Dato: 09.08.17 Revidert: 04.10.17 (etter 1.gangsbehandling 20.09.17) Vedtatt av kommunestyret 1 BEBYGGELSE OG ANLEGG

Detaljer

Gamle Jonsvannsveien 59, 85, 87 og 89, detaljregulering, førstegangsbehandling Reguleringsbestemmelser

Gamle Jonsvannsveien 59, 85, 87 og 89, detaljregulering, førstegangsbehandling Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20140030 Arkivsak: 13/36018 Gamle Jonsvannsveien 59, 85, 87 og 89, detaljregulering, førstegangsbehandling Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.3.2016

Detaljer

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2016/3849-24 Arkiv: 023729200 Saksbehandler: Marco Skotti Dato: 19.09.2018 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø

Detaljer

PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG

PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG PLANBESKRIVELSE OMREGULERINGSPLAN FOR GNR 65 BNR 49, BJØRKAVÅG 29.10.2009 Innholdsfortegnelse 1. NØKKELOPPLYSNINGER 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET.. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET..

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER.

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Dato: 12.08.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/572-20291/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planen er datert 17.12.09. Saksbehandling: 1.gang i Formannskapet

Detaljer

PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området reguleres

Detaljer

Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn

Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/08881-12 Saksbehandler Ole Ringsby Førland Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Bebyggelse til blandet formål bolig, forretning, kontor (1802)

Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Bebyggelse til blandet formål bolig, forretning, kontor (1802) Forslag til REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ASK SENTRUM OMRÅDE 8 og OMRÅDE 11 PLAN ID: Rev.12.05.2014 1 GENERELT Reguleringsbestemmelsene gjelder for alle områder innenfor planens begrensning som vist på plankartet.

Detaljer

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2.

Signatur: Ordfører. 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket AMB arkitekter AS, datert 29.2. Planident: 2013/016 Arkivsak: MINDRE VESENTLIG ENDRING AV DETALJREGULERING FOR AMFI VERDAL Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.2.2016 Saksbehandling i kommunen: - Kunngjøring av oppstart 7.12.2013

Detaljer

1.2 Området er etter Plan- og bygningslova 12-5 og 12-6 regulert til følgende formål:

1.2 Området er etter Plan- og bygningslova 12-5 og 12-6 regulert til følgende formål: 1 Generelt 1.1 I henhold til Plan- og bygningslovens 12-7 gjelder disse bestemmelsene for det regulerte området som er avgrenset med reguleringsgrenser på plankartet, datert 01.03.2013. 1.2 Området er

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl.

Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl. 1 Detaljert reguleringsplan for Harakollen delområde B1 gnr/bnr del av 101/106, del av 101/2, 101/126 og del av 103/283 m. fl. Øvre Eiker kommune Egengodkjente planbestemmelser Dato: 10.05.2017 Revisjon

Detaljer

DRAMMEN KOMMUNE BYPLAN Reguleringsbestemmelser.

DRAMMEN KOMMUNE BYPLAN Reguleringsbestemmelser. FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BRAGERNES ATRIUM Gnr/Bnr 114/663, 665, 667, 669, 671, 697 og 700 Drammen kommune. Detaljregulering Dato: 18.10.13, REV. 08.11.13 1. GENERELT 1-1. Området

Detaljer

Vestbyhagen III Detaljregulering Bestemmelser

Vestbyhagen III Detaljregulering Bestemmelser Vestby kommune Vestbyhagen III Detaljregulering Bestemmelser Revidert sist 02.08.2017 1 Fellesbestemmelser Rekkefølgebestemmelser Det skal ikke gis igangsettingstillatelse eller tillatelse til tiltak i

Detaljer

DETALJREGULERING FURUBRINKEN GNR/BNR 81/41-1.GANGSBEHANDLING

DETALJREGULERING FURUBRINKEN GNR/BNR 81/41-1.GANGSBEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet 28.03.2017 DETALJREGULERING FURUBRINKEN GNR/BNR 81/41-1.GANGSBEHANDLING RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan og bygningslovens

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013. Byplankontoret Planident: r20130040 Arkivsak:12/45873 Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 Offentlig ettersyn Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013.

1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense i plankart i målestokk 1:1000, datert 20.06.2013. VEDLEGG 04 1X Reguleringsbestemmelser til REGULERINGPLAN FOR PANSVEG 20 Datert Børve og Borchsenius as, 20.06.2013. 1 Generelt 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for regulert område markert med plangrense

Detaljer

Detaljreguleringsplan R-313 Kjærnesveien 18 m.fl. Gnr/Bnr 109/60 m.fl. Ås kommune. Bestemmelser

Detaljreguleringsplan R-313 Kjærnesveien 18 m.fl. Gnr/Bnr 109/60 m.fl. Ås kommune. Bestemmelser Detaljreguleringsplan R-313 Kjærnesveien 18 m.fl. Gnr/Bnr 109/60 m.fl. Ås kommune Bestemmelser Saksbehandling etter plan og bygningsloven Sak nr. Dato Sign. Varsel om oppstart av planarbeidet (Avisdato)

Detaljer

1.1.2 Bolig BBB1 og BBB3 I område BBB1 og BBB3 skal det føres opp blokkbebyggelse for bolig innenfor de angitte byggegrenser.

1.1.2 Bolig BBB1 og BBB3 I område BBB1 og BBB3 skal det føres opp blokkbebyggelse for bolig innenfor de angitte byggegrenser. DETALJREGULERINGSPLAN FOR NYMOEN GNR/BNR 73/67, 73/58 MFL. SØGNE KOMMUNE Planbestemmelser Plan ID 201417 Dato: 11.10.2016 Revidert: av Søgne kommune 18.10.16. og 20.02.17. Revidert av SPISS: 10.02.2017

Detaljer

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 Bestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad kommunestyre: Bestemmelsene er sist revidert: 1.

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER.

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER. Reguleringsbestemmelser til REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER. Dato: 13.09.2006 Rev. dato: 23.01.2007 Endret iht HOTS-vedtak 28.08.07, sak 77/07. 1 Generelt 1.1

Detaljer

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 09.08.2011 Saksnr.: 200608140-10 Arkivkode O: PLAN: 1005 Saksbehandler: Margrete Havstad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 25.08.2011 Hausebergveien

Detaljer

Huitfeldtsgate 14 og 16a, Løkkeveien 11 og 13a Bydel Frogner Forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn

Huitfeldtsgate 14 og 16a, Løkkeveien 11 og 13a Bydel Frogner Forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Avdeling for områdeutvikling Huitfeldtsgate 14 og 16a, Løkkeveien 11 og 13a Bydel Frogner Forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn Området foreslås regulert

Detaljer

3.2. Plassering av bebyggelse Bebyggelse skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Trapper og støttemurer tillates plassert utenfor byggegrense.

3.2. Plassering av bebyggelse Bebyggelse skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Trapper og støttemurer tillates plassert utenfor byggegrense. Byplankontoret Planident: r20130036 Arkivsak:13/15355 DETALJREGULERING AV Innherredsveien 103 alternativ 2 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 10.7.2015 Dato for godkjenning

Detaljer

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR STEVNINGSMOGEN i FLESBERG KOMMUNE

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR STEVNINGSMOGEN i FLESBERG KOMMUNE BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR STEVNINGSMOGEN i FLESBERG KOMMUNE Utarbeidet av: Norconsult AS Dato: 14.11.2017 1 Hensikt Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av ny 1-10

Detaljer

REGULERINGSPLAN «HØKNESLIA» i Namsos kommune

REGULERINGSPLAN «HØKNESLIA» i Namsos kommune REGULERINGSPLAN «HØKNESLIA» i Namsos kommune REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 26.04.2012 Reguleringsbestemmelser datert: 26.04.2012 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon

Detaljer

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål:

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål: Reguleringsbestemmelser Områderegulering for del av Sandnes Nasjonal planid: 182020130046 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 15.08.14 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: 18.09.14 1 AVGRENSING

Detaljer

UTNYTTELSE - bakgrunn

UTNYTTELSE - bakgrunn UTNYTTELSE - bakgrunn Fra kommuneplanen: Minimum %BRA=140%. %BYA 60-80%. Maksimumsgrense for parkeringsplasser på bakkeplan med fri mulighet til parkering i kjeller, i p-hus, på tak og/eller felles parkeringsanlegg

Detaljer

STEDSANALYSE -KONOWS GATE 68-78

STEDSANALYSE -KONOWS GATE 68-78 STEDSANALYSE -KONOWS GATE 68-78 Innhold Side 1. Innledning 3 1.1 4 1.2 Overordnede planer og føringer 5 1.3 Historisk utvikling i bilder 6 1.4 Planens avgrensning og gjeldende regulering 7 1.5 Adresser

Detaljer

Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 15/

Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 15/ Ås kommune HTM-sak 3/15 R-296 Detaljreguleringsplan for Moerveien 10 Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 15/01780-8 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 04.11.2015 Rådmannens

Detaljer

Detaljreguleringsplan for kvartal Sluttbehandling

Detaljreguleringsplan for kvartal Sluttbehandling Arkivsak-dok. 15/06848-70 Saksbehandler Svein M. Agnalt Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 29.11.2017 Bystyret 2015-2019 14.12.2017 Detaljreguleringsplan for kvartal

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

1.1.2 Bolig BBB1 og BBB3 I område BBB1 og BBB3 skal det føres opp blokkbebyggelse for bolig innenfor de angitte byggegrenser.

1.1.2 Bolig BBB1 og BBB3 I område BBB1 og BBB3 skal det føres opp blokkbebyggelse for bolig innenfor de angitte byggegrenser. DETALJREGULERINGSPLAN FOR NYMOEN GNR/BNR 73/67, 73/58 MFL. SØGNE KOMMUNE Planbestemmelser Plan ID 201417 Dato: 11.10.2016 Revidert: av Søgne kommune 18.10.16. Vedtatt av kommunestyret 1 BEBYGGELSE OG ANLEGG

Detaljer

3.4 Støy Støygrenseverdier i retningslinje T-1442:2016, tabell 3, gjelder for planen, med følgende presiseringer og unntak:

3.4 Støy Støygrenseverdier i retningslinje T-1442:2016, tabell 3, gjelder for planen, med følgende presiseringer og unntak: Byplankontoret Planident: r20180024 Arkivsak: 14/1178 Lillebyområdet B6-1, Gnr/bnr 415/37, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 20.12.2018 Dato for godkjenning

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn)

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) Illustrasjon av forslaget Planmalen gir forslagsstiller en oversikt over hvilke forhold som Haugesund kommune stiller krav om skal redegjøres

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Grimstad Kommune Bygg- og eiendomstjenesten Reguleringsplan Landviktun REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Formålet med planen

Detaljer

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12

Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 SANDE KOMMUNE Bestemmelser til detaljreguleringsplan for: HANEKLEIVA NÆRINGSOMRÅDE Plankode: Sonekode:. xx.xx Sist revidert DD.MM.2012 Reguleringsplan vedtatt: xx.xx.12 I medhold av 12-12 i Plan- og bygningsloven

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER

MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER MINDRE REGULERINGSENDRING FOR NORDLIJORDET BOLIGOMRÅDE REGULERINGSBESTEMMELSER Plankartet er datert: 26.08.2011 Bestemmelsene er datert: 26.08.2011, rev. 24.11.2011 1 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser Detaljregulering for Øygarden 7, 11 og 15 Forslag 1 Plan ID: 201609 Dato: 26.11.18. 1. Rekkefølgekrav (pbl 12-7, nr. 10) 1.1. Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid

Detaljer

STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2647, detaljregulering for Jernalderveien 40, Madla bydel

STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2647, detaljregulering for Jernalderveien 40, Madla bydel Bestemmelser, detaljregulering 2647, Jernalderveien 40 Side 1 STAVANGER KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for Plan 2647, detaljregulering for Jernalderveien 40, Madla bydel Datert: 29.03.19 Sist revidert:

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Pir II AS datert 20.6.2013, senest endret 13.01.2014.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Pir II AS datert 20.6.2013, senest endret 13.01.2014. Byplankontoret Planident: r20120047 Arkivsak:12/18390 Detaljregulering av Ingeborg Aas vei 1, Risvollan Senterområde, Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 14.01.2014 Dato

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER PORSGRUNN KOMMUNE Reguleringsplan for Brevikåsen REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2011 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 11.04.2011 1 GENERELT 1.1 Virkeområde

Detaljer

S Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

S Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Saken gjelder: Stiklestadkvartalet Schweigaards gate 26 m.fl. Byggeområde for bolig,forretning,bevertning,bensinstasjon m.m. Vedtaksdato: 09.06.2004 Vedtatt av: Bystyret,

Detaljer

Fana, Gnr 40, Bnr 180, Nedre Smøråsvegen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Fana, Gnr 40, Bnr 180, Nedre Smøråsvegen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 16.03.2016 Saksnr.: 201417985/49 Emnekode: ESARK

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM KLOSTERSKOGEN TRAVBANE OG SOLUMGATA. Reguleringsplanen sist datert:

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM KLOSTERSKOGEN TRAVBANE OG SOLUMGATA. Reguleringsplanen sist datert: REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM KLOSTERSKOGEN TRAVBANE OG SOLUMGATA Reguleringsplanen sist datert: 13.09.12 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIG NORD FOR BRUARVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIG NORD FOR BRUARVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM Bestemmelser til: Plan nr. Time kommune DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIG NORD FOR BRUARVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM 0457.00 Vedtatt av Time kommunestyre den i sak / Arkivnr: Revidert: 28.04.2016, rev 070716

Detaljer

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist merd reguleringsgrense på plankart datert 24.07.2012. 2 FORMÅL

Detaljer

3.1 Arealbruk Området skal benyttes til kirke med menighetslokaler og presteboliger.

3.1 Arealbruk Området skal benyttes til kirke med menighetslokaler og presteboliger. Byplankontoret Planident: r20110063 Arkivsak:11/38934 Schirmers gate 1, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 2.6.2014 Dato for godkjenning av bystyret: 28.8.2014

Detaljer

Nedre Myra forslag til regulering 2. gangs behandling

Nedre Myra forslag til regulering 2. gangs behandling ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Barbro Olsen, tlf Referanse: 2010/8719 / 16 Ordningsverdi: 1818pua4 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Planutvalget Bystyret Nedre Myra forslag til

Detaljer

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/00693-45 Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling Plan

Detaljer

Reguleringsplan for Rugdeveien 2 for gnr. 57 bnr.85 og deler av gnr. 57 og bnr. 87

Reguleringsplan for Rugdeveien 2 for gnr. 57 bnr.85 og deler av gnr. 57 og bnr. 87 EIDSBERG KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL bnr.85 og deler av gnr. 57 og bnr. 87 Dato for plankartet : 07.05.17 Dato for bestemmelsene: 07.05.17 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål

Detaljer

Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT

Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT Forslag til regulering LINÅS, Ski Kommune. Konsentrert småhusbebyggelse i 2 og 3 etasjer ; Illustrasjon fra EFFEKT Linås- utvidelse av eksisterende boligområde, syd for Langhus stasjon. Arealet er vedtatt

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268 Revisjon 26.05.2015.2015 Saksnr: 12/5045 Journalpost: Plan datert: Revidert: BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268 1 Hensikt Planen

Detaljer

Krav til støy skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging».

Krav til støy skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging». 2 3 FELLES BESTEMMELSER 3.1 Kulturvern 3.2 Støy Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 Plankart : 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev.07.05.2014 Bestemmelser: 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev. 07.05.2014

Detaljer

Reguleringsplanen skal legge til rette for 5 nye boliger med felles atkomst og lekeareal, samt bevaring av eksisterende bolig.

Reguleringsplanen skal legge til rette for 5 nye boliger med felles atkomst og lekeareal, samt bevaring av eksisterende bolig. Sist revidert 7.11.2016 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR LIALØKKA GNR/BNR 100/159 OG 102/68 1 Planens formål Reguleringsplanen skal legge til rette for 5 nye boliger med felles atkomst

Detaljer

Vedtatt av Verdal kommunestyre i møte den..., sak...

Vedtatt av Verdal kommunestyre i møte den..., sak... 1 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING Møllegata 17, gnr. 19/ bnr. 210, Verdal Reguleringsplankart datert : 25.06.2013 Reguleringsbestemmelser datert : 25.06.2013 Vedtatt av Verdal kommunestyre i møte

Detaljer

Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling

Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Maria Bryksina L.nr.: 25468/2016 Arkivnr.: 20110003/L12 Saksnr.: 2011/1092 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Liebakk - 1.gangsbehandling Utvalg

Detaljer

Planident: r20120036 Arkivsak:12/7351. Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Planident: r20120036 Arkivsak:12/7351. Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20120036 Arkivsak:12/7351 Ranheim vestre, strandområde 4, felt B2, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 18.09.2013 1 AVGRENSNING

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET Sist revidert 28.09.2012 Kunngjøring av oppstart 05.03.05 1.gangs behandling i planutvalget 26.06.2006, sak 123/06

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl.

Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl. Dato: 13.01.2017 Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst felt BB10 Gnr/Bnr. 103/220 m.fl. 1. PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av byggeområdet

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12 SAKSFRAMLEGG REGULERINGSPLAN FOR BAKKEGATA 12, GNR. 52, BNR. 153 Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: REG Arkivsaksnr.: 08/1871 Løpenr.: 2308/12 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER

Detaljer

Byplankontoret. Planident: r Arkivsak:15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser

Byplankontoret. Planident: r Arkivsak:15/ Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Byplankontoret Planident: r20160016 Arkivsak:15/44096 Tomset, B3, detaljregulering Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 16.1.2017 Dato for godkjenning av Bystyret : 14.3.2017

Detaljer

Begrenset høring - Plan Detaljregulering for Auglendsdalen 78 og 80 - Hillevåg bydel

Begrenset høring - Plan Detaljregulering for Auglendsdalen 78 og 80 - Hillevåg bydel Byutvikling Detaljplan Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Dato: 08.08.2019 Saksnummer: 17/04350-64 Deres ref.: Begrenset høring - Plan 2633 - Detaljregulering for

Detaljer

1 PLANEN INNEHOLDER FØLGENDE FORMÅL (PBL 12-5) MANDAL KOMMUNE. 22.05.2015 Revidert 22.06.2015 I BEBYGGELSE OG ANLEGG. a) Boliger (B_1-8)

1 PLANEN INNEHOLDER FØLGENDE FORMÅL (PBL 12-5) MANDAL KOMMUNE. 22.05.2015 Revidert 22.06.2015 I BEBYGGELSE OG ANLEGG. a) Boliger (B_1-8) REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR MARNAR BRYGGE - OMREGULERING, GNR. 160, BNR.565 OG ALLMENNINGENE PÅ NORD OG SYDSIDE SAMT FOR ELVEPROMENADE OG TILSTØTENDE MELLOMLIGGENDE AREAL. 22.05.2015

Detaljer

Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Boliger, Arealplan-ID Forslag til Detaljregulering. 1.gangs behandling

Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Boliger, Arealplan-ID Forslag til Detaljregulering. 1.gangs behandling Byrådssak 1385/14 Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Boliger, Arealplan-ID 63150000. Forslag til Detaljregulering. 1.gangs behandling ASRO ESARK-5120-201207046-23 Hva saken gjelder: Ard arealplan

Detaljer

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E REGULERINGSBESTEMMELSER Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Dokumenter: Datert: Sist revidert: Plankart 21.2.2011 I hht k.styrevedtak 20.6.11 Bestemmelser 21.2.2011 I hht k.styrevedtak

Detaljer

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20

PORSGRUNN KOMMUNE. Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 Arkivsak : 12/03235 Arkivkode : PlanID 0770 Sakstittel : Reguleringsplan for Pans veg 20 REGULERINGSPLAN FOR PANS VEG 20 REGULERINGSBESTEMMELSER Datert Børve og Borchsenius as 20.06.13. Godkjent av Porsgrunn

Detaljer

Detaljregulering for Rønningstrand

Detaljregulering for Rønningstrand Detaljregulering for Rønningstrand Gnr./bnr. 75/29 m.fl., Leksvik kommune Kommunens planid 2014-001 Planforslag er datert 11.04.2014 Dato for siste revisjon av plankartet 11.04.2014 Dato for siste revisjon

Detaljer

Bestemmelser og retningslinjer

Bestemmelser og retningslinjer og retningslinjer Planens navn Detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9, boligblokker/næring Arkivsak 12/3787 Planid 20120014 Vedtatt Innsending Forslag ved Offentlig ettersyn, 03.07.15 Sluttbehandling

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR Aumliveien 2 og 4

REGULERINGSPLAN FOR Aumliveien 2 og 4 TYNSET KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR Aumliveien 2 og 4 PLANBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene sist revidert: 26.03.2019 Tilhørende plankart er sist revidert: 14.03.2019 Godkjent av kommunestyret: xx.xx.xxxx

Detaljer