PLAN : DETALJREGULERING FOR KVERNALAND TORG, KVERNALAND

Transkript

1 Arkiv: PlanID , K2 - L12 Vår ref: 16/ Journalpostid: 17/20199 Saksbeh.: Hilde Tjemsland PLAN : DETALJREGULERING FOR KVERNALAND TORG, KVERNALAND Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 056/ Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Kvernaland torg, Kvernaland - plan , datert , med tilhørende bestemmelser, datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Forslag frå Michael Evans, Sv: Planen legges ikke ut på høring før den er justert i forhold til rådmannens forslag vedrørende: butikkfasaden, som må være 70 % aktiv høyden, som må reduseres antall boliger pr daa, som må reduseres kvaliteten på gangarealene, som må forbedres. Framlegget vart vedtatt med 8 røyster medan 1 røysta for Michael Evans sitt forslag (Sv). LOK-056/17 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Kvernaland torg, Kvernaland - plan , datert , med tilhørende bestemmelser, datert , ut på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av og i plan- og bygningsloven.

2 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.

3 PLAN : DETALJREGULERING FOR KVERNALAND TORG, KVERNALAND SAKEN GJELDER Abacus AS har på vegne av utbygger Theodor Dahls veg AS utarbeidet forslag til detaljregulering for Kvernaland torg, Kvernaland. Planområdet ligger i krysset Theodor Dahls veg og fv 505 Kvernalandsvegen, fv 505. Planforslaget åpner for 3 boligblokker med inntil 50 boenheter og reetablering av dagligvarebutikken. SAKSGANG Varsel om planoppstart, uttalefrist Planforslag fullstendig mottatt gangs behandling i Lokal utvikling Planlagt fremdrift: Offentlig ettersyn gangs behandling i Lokal utvikling januar 2018 Vedtak i Kommunestyret februar 2018 Grunnet overgang til den digitale løsningen SvarUt legges det til en uke på høringsperioden da mange av kommunens innbyggere ikke har digital postkasse. Høringsfristen er derfor 7 uker (mot normalt 6 uker). Planlagt fremdrift er med forbehold om ingen vesentlige merknader i høringen. GJELDENDE PLANER Kvernaland har en sammensatt plansituasjon fordi det er to overordnede planer som gjelder parallelt: Interkommunal kommunedelplan for Bybåndet sør og Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland. Det er ikke entydig hvilken plan som gjelder for sentrale forhold som bl.a. tetthet, uteoppholdsareal og parkering. Det ble avklart i oppstartsmøtet at plan kan forholde seg til Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland. Det er i planbeskrivelsen grundig gjort rede for overordnede planer, gjeldende tilgrensende reguleringsplaner og planarbeid som er i gangsatt. Planområdet er i både Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland og i Bybåndet sør avsatt til sentrumsformål langs Theodor Dahls veg og i krysset langs Kvernalandsvegen, fv 505. Den nordlige delen av planområdet er avsatt til boligbebyggelse. PLANFORSLAGET Søker har gjort grundig rede for dagens situasjon, innhold i planen og konsekvensene av planen i sin planbeskrivelsen, se vedlegg. Nedenfor har rådmannen kort gjort rede for sentrale forhold. Beliggenhet Planområdet omfatter dagens KIWI-butikk, naboparkeringsplassen langs Theodor Dahls veg,

4 to eneboligtomter bak butikken og en lagerbygning. Planområdet avsluttes ved Gretebakken. Mot nord og vest grenser planområdet mot eneboliger. I øst grenser planområdet til et leilighetsbygg, som har service og kontor i 1. etasje mot Theodor Dahls veg. På andre siden av Theodor Dahls veg er det etablert noe næring og blokkbebyggelse. Stedet er preget av en blanding av eldre eneboligtomter og en voksende næring- og boligblokkstruktur iht planen om en sentrumsutvikling for Kvernaland med tettere boligbebyggelse og servicerettet næring på inngangsnivå. Byggetrinn, plangrep og byggegrense mot fv 505 Kvernelandsvegen En viktig forutsetning for planarbeidet har vært at dagligvarebutikken i minst mulig grad skal være stengt i byggeperioden. Det er derfor planlagt et byggetrinn der en blokk med tilhørende parkering bygges mens butikken er i drift. Planlagte byggetrinn er nærmere omtalt i planbeskrivelsen. Størrelsen på handelsareal blir økt fra omtrent 800 m2 til 1100 m2. Antall boenheter øker fra 2 til inntil 50. Statens vegvesens krav til byggegrense er følgt, se vedlegg for tekniske planer. Dagligvare Det er foreslått å trekke butikken ca. 20 meter inn fra eksisterende fortau i Theodor Dahls veg. Parkering er planlagt som parkeringsplass i forkant av butikken mot Theodor Dahls veg og i parkeringshus, på bakkeplan, mot fv 505 Kvernelandsvegen. Det er sikret to gangtrasèer ved den ene avkjørselen mot butikk og bolig. Planen åpner for en parkeringsdekning på minst 1 plass per 100 m2 bruksareal. Næringsetasjen har en høyde på 4,6 meter. Bolig Det planlegges 3 blokker med inntil 50 boenheter. Tettheten er 9 boenheter per dekar. Blokkene legges på et «lokk» over tilgrensende gater. Langs gang- og sykkelveien ved Gretebakken ligger dette lokket ca. 1,92 meter høyere og så stiger dette nordover mot krysset Theodor Dahlsveg/fv 505 Kvernelandsvegen. Blokkene er på 4 etasjer hvor den 4. etasjen er inntrukket. Inngangene, felles uteoppholdsareal, lek og renovasjon er plassert sør og øst for blokkene. Parkering er planlagt i to etasjer med innkjørsel fra Theodor Dahls veg. Beboerne kan komme til blokkenes inngangsparti via to gangveier fra Gretebakken, fra trapp/heis opp fra butikk/parkering langs Theodor Dahls veg eller fra heiser i parkeringshus. Gangveiene fra Gretebakken har en bredde på 1,8 meter. Begge disse gangveiene går vis a vis kortveggen til blokken i nord. Gangvegen i vest er planlagt med gjerde på den ene siden og husveggen på den andre. Gangvegen i øst går mellom husvegg og nedgravd renovasjon. Alternativt kan folk velge å ta trappen ned og krysse kjørearealet i forbindelse med parkeringsplassen. For å tilfredsstille kravene i TEK 17 om tilgjengelighet må gangveien ved snuhammeren legges i en sløyfe bort fra bebyggelsen. Gangveiene har også stigning der de møter offenlig trafikkformål. Offentlige trafikkområder Fortauet langs Theodor Dahls veg er planlagt utvidet til en bredde på 3 meter. Eksisterende gang- og sykkelvei fra Gretebakken til fv 505 Kvernelandsvegen blir opprettholdt. Theodor Dahls veg er planlagt med tverrsnittet som eksisterende planer legger opp til. Planen endrer ikke antall avkjørsler til Theodor Dahls veg da eksisterende avkjørsel til naboens parkeringsplass blir samlokalisert med en av avkjørslene til butikken. Trafikkmengde Det er ikke omtalt i planbeskrivelsen hva mertrafikken i prosjektet skaper. Tar en

5 utgangspunkt i 3 turer per dag for 50 boenheter blir turproduksjonen 150, med 5 turer per dag blir det 250 turer. Antatt ÅDT er i dag Byggetrinn Det er nødvendig med en etappevis utbygging for å opprettholde driften av dagens detaljhandel. Første etappe er sikret tilstrekkelig uteoppholdsareal og lek. Boligtrafikken skal føres forbi butikken. VARSEL OM OPPSTART Det kom inn 12 uttalelser og merknader. Disse var fordelt på seks uttalelser fra offentlige myndigheter, tre fra private markedsaktører og tre merknader fra naboer. Merknadene, søkers oppsummering og kommentarer er lagt ved saken. Rådmannens kommentarer er innarbeidet i vurderingen. Statens vegvesen krever 13,5 meters byggegrense mot fv 505 Kvernelandsvegen og 38x38 meters inntrukket byggegrense i krysset Theodor Dahls veg/fv 505 Kvernelandsvegen. Fylkesmannen og Fylkesrådmannen hadde i sine merknader fokus på bokvalitet og boligtetthet. Nærmeste nabo i Gretebakken er bekymret for byggehøyde, antall leiligheter og sol- og skyggeforhold for prosjektet ift. deres eiendom. Naboene på den andre siden av fv 505 Kvernelandsvegen er opptatt av estetikk og bokvalitet, byggehøyde, solforhold, innsyn, boligsammensetning og økning i trafikken. VURDERING Tema som er tatt opp til vurdering er hentet fra planbeskrivelsen og ikke utelukkende fra rådmannens korte oppsummering av planinnholdet. Forslagstiller har utarbeidet en rekke gode illustrasjoner, snitt, sol- og skyggeanalyser, renovasjonstekniske plan med mer, som gir god og tydelig informasjon om planforslaget. Sentrumsutvikling på Kvernaland Blanding av bolig og næring er gode sentrumsgrep. Rådmannen synes imidlertid det er noe uheldig at butikken er trukket omtrent 20 meter tilbake fra Theodor Dahls veg, og at butikken får en kort åpen fasade i forbindelse med inngangspartiet. På hjørnet mellom Theodor Dahls veg og fv 505 Kvernelandsvegen er det parkeringshus med leiligheter. Dette plangrepet bryter med kommunedelplanens føringer om at det skal være 70 % aktiv fasade i områdene avsatt til sentrumsformål. Omkringliggende eksisterende sentrumsprosjekter har næring i 1. etasje og bebyggelse plassert nær Theodor Dahls veg. Planforslaget åpner for at det kan bygges 4 etasjer med bolig oppå butikk/parkering. Dette skiller seg vesentlig fra eksisterende forholdsvis nye sentrumsprosjekter langs Theodor Dahls veg som har to boligetasjer. I tillegg er det et bevaringsverdig bygg på motsatt siden av veien. Prosjektet vil etter rådmannens mening framstå som høyt og dominerende på det sentrale hjørnet mellom Theodor Dahls veg og fylkesveien. Rådmannen mener høyde i tillegg til at det er valgt å ha parkeringshus ved krysset ikke bygger opp om en fullgod sentrumsutvikling på Kvernaland. Eiendommene på andre siden av fv 505 Kvernelandsvegen er også satt av til sentrumsformål i Bybåndet sør, og det er naturlig å vurdere prosjektet opp mot en eventuell framtidig

6 bebyggelse i dette området. Rådmannen er noe usikker på om det er god sentrumsutvikling å ha bebyggelse på meters høyde på begge sider av fv 505 Kvernalandsvegen. På hjørnet hvor gang- og sykkelveien fra Gretebakken treffer fv 505 Kvernelandsvegen vil prosjektet virker lavere med rett under 13 meter høyde (4 etasjer), i tillegg til 1,9 meter heving av terreng. Boligbebyggelsen fra Gretebakken og i retning stadion er preget av eneboliger og området er avsatt til boligbebyggelse. Den nye bebyggelsen er vurdert som høy, sett mot eventuell videre fortetting i tilgrensende boligområder. I sentrum er det viktig med en god tetthet og Kommunedelplan for Frøyland/ Kvernaland, vedtatt i 2009, åpner for at det i sentrum på Kvernaland kan være inntil 5 boliger per dekar. Foreliggende planforslag legger til rette for en tetthet på 9 boliger per dekar, noe som er betydelig høyere. I nyere overordnede planer er det ikke avdekket behov for betydelig økning i boligtettheten på Kvernaland for å nå nasjonale mål for samordnet areal- og transportplanlegging. Rådmannen vurderer boligtettheten i prosjektet til å være noe høy. Prosjektet i sin helhet tilfører ikke betydelige ekstra kvaliteter for sentrumsutviklingen på Kvernaland, men drar fordel av etablerte/eksisterende nærområdekvaliteter som bl. a. Stemmen park og friluftslivsområde. Boligtetthet og kvalitet Forhold for gående, barn og rullende For sentrumsprosjekter er det viktig å ivareta interessene til de som går, sykler eller bruker buss. 2 av 4 gangveier er universelt utformet med direkte kontakt til offenlig trafikkformål. Disse gangveiene burde vært av høy kvalitet, mens de i prosjektet er «klemt» mellom husvegg og renovasjon eller gjerde. Prosjektet har så pass mange boenheter at det utløser krav til kvartalslekeplass. Det er enighet om at etablert offentlig areal i Stemmen park og friluftslivsområde kan nyttes da avstanden her er kort. Ettersom dette større arealet som brukes i hverdagen, ligger utenfor planområdet er det etter rådmannens mening ekstra viktig å legge forholdene godt til rette for gående. Kvaliteten på gangarealene som fører inn og ut av planområdet kunne med fordel hatt en noe høyere kvalitet. Etter rådmannens vurdering er forholdene for myke trafikanter gode ut fra planområdet da planen legger til rette for å etablere et 3 meters bredt fortau langs Theodor Dahls veg. Det er også gjort foreløpige vurderinger om at det bør etableres to fotgjengerfelt over Theodor Dahls veg. Gode og innbydende gangtrasèer med kvaliteter er avgjørende for ulike brukergrupper mht bokvalitet og folkehelse. Uteoppholdsareal og lek Planen tilfredsstiller kravene til uteoppholdsareal, lek og solforhold i Kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland. For å få tilstrekkelig med uteoppholdsareal er «trekanten» mellom snuhammer og naboeiendommen regnet med, samt det noe trange arealet mellom blokkene. Interne gangveier er planlagt i avstand fra blokkene slik at det kan etableres en privat og semiprivat sone for gangveiene. Rådmannen er enig i at dette er et godt grep. En god kvalitet på uteoppholdsarealet er at det er stort og sammenhengende og med gode solforhold fra tidlig på morgen til utover kvelden. Prosjektet har gode kvaliteter når det gjelder planlagt opparbeiding av uteoppholdsarealene samt leilighetsstruktur, se planbeskrivelsen for mer

7 detaljer. Støy I planbeskrivelsen er ikke støyforholdene tatt med i betraktning når bokvalitet og folkehelse er vurdert. På grunn av stor trafikk i fv 505 Kvernelandsvegen får mange boliger støy over anbefalte nivåer, se støyanalysen. For leilighetene i rød støysone tilrår støyrapporten at boligen får en «rolig» side. Rådmannen har ikke fakta om hvor mange boliger dette gjelder da støyrapporten ikke er differensiert på etasjer. Prosjektet er utarbeidet med planer om å trekke terrasser inn fra fasadelivet. Dette er positivt da uteplassen blir mer skjermet. Det er usikkert om dette løser problemet med støy og behov for innglassede uteplasser. Alle leilighetene som kun har lys fra èn side er de samme som ligger i rød støysone. Dette øker faren for redusert bokvalitet. Det bør ikke være leiligheter i Kvernaland sentrum som ikke tilfredstiller anbefalingen i støyrapporten. Leilighetsutforming Det er mange gode løsninger på leilighetsutforming i dette planforslaget. Det er planlagt en god leilighetsfordeling; de fleste leilighetene er gjennomgående mens noen har tre fasader. 11 leiligheter er ensidige mot vest med ettermiddags- og kveldssol og utsikt over Frøylandsvatnet. Disse leilighetene har mest trafikkstøy og derfor innglassede balkonger. Det å ikke kunne sitte ute på balkongen anses som en reduksjon av bokvaliteten. Kjøreforhold Prosjektet er planlagt med parkering for dagligvare både på gateplan og inne i parkeringshus. Det er også to interne kjøretilkomster til boligparkeringen. Dette gir en blandningstrafikk og rådmannen vurderer det interne trafikk- og kjøremønsteret som noe uheldig løst. Oppsummering Høy tetthet kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig dersom prosjektene har gode løsninger for blant annet trafikk, folkehelse, bokvalitet (leiligheten, uteopphold og koblingene til omgivelsene), universell utforming og god tettstedsutvikling. Dette planforslaget har ikke fullgode løsninger for disse forholdene. Det er heller ikke behov for denne boligtettheten for å sikre tilstrekkelig med boliger på Kvernaland. Rådmannen vil i denne sammenheng vise til følgende vurdering gjort i gjeldende Regionalplan for Jæren: «Det er økende pågang av planer med en arealutnyttelse som ligger betydelig høyere enn krav i overordnede planer....det er viktig å utnytte arealene godt, og høy tetthet kan bidra til dette. Faren er at byomformingsprosjekter ikke tilfører nærområdet nye kvaliteter, men at prosjektene kun drar fordeler av eksisterende områdekvaliteter.» Utbyggingsavtale Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Rådmannen vurderer at leilighetsutforming og boenhetene isolert sett er godt løst, men boligtettheten og prosjektets bidrag til nye kvaliteter i nærområdet (folkehelse, nærmiljø og

8 sentrumsutvikling på Kvernaland) bør kunne vurderes nærmere. Rådmannen tilrår likevel at planen legges ut på høring og offentlig ettersyn for å få uttalelser og merknader fra naboer og andre offentlige instanser. Rådmannen i Time, den Brit Nilsson Edland Vedlegg: Plankart, datert Bestemmelser med illustrasjonsplan Planbeskrivelse, datert Snitt Sol- og skyggeanalyser Tekniskeplaner Illustrasjon av bestemmelsesområde Illustrasjonsplaner Eksterior perspektiver ROS Støyrapport Sinus datert Merknader, referert og kommentert Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur

9