Saksprotokoll. Saksprotokoll - Detaljregulering av Brattørkaia, gnr 439 bnr 122, offentlig ettersyn

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: Sak: 105/14 Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Brattørkaia, gnr 439 bnr 122, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/28299 VEDTAK: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439/bnr. 122 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven FLERTALLSMERKNAD SV, Ap, H, KrF, Sp, PP: Bruk av transparente solceller på vegger kan øke solcellearealet og framtidig utskifting vil kunne øke effektiviteten av solcellepanelet. Begge disse forholdene bør belyses før sluttbehandling. Behandling: Ottar Michelsen (SV) fremmet merknad pva SV: 1. Bruk av transparente solceller på vegger kan øke solcellearealet og framtidig utskifting vil kunne øke effektiviteten av solcellepanelet. Begge disse forholdene bør belyses før sluttbehandling. 2. En eventuell økt energiproduksjon kan muliggjøre en noe mindre takhelning og noe lavere øvre byggegrense uten at det går på bekostning av målsettingen om et plusshus. Dette bør belyses før sluttbehandling. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Ap, H, KrF, Sp, PP sluttet seg til merknad 1 fra SV. Ingen flere sluttet seg til merknad 2 fra SV (mindretallsmerknad). Saksprotokoll for Bygningsrådet

2 Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet

3 Saksframlegg Detaljregulering av Brattørkaia, gnr 439 bnr 122, offentlig ettersyn Arkivsaksnr.: 13/28299 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439/bnr. 122 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Planarbeidet har til hensikt å definere rammer for ny bebyggelse på eiendom gnr. 439/bnr. 122 på Brattørkaia, som er planlagt tomt for realisering av det energipositive prosjektet Powerhouse. Planområdet inngår i byutviklingsområdet på Brattørkaia som definerer Trondheims skyline mot sjøen. Planen tilrettelegger for ny bebyggelse med endret form, et større bygningsvolum, areal og som er opptil 12 meter høyere enn i gjeldende reguleringsplan fra Det viktigste vurderingstemaet i denne saken er hvilke virkninger den planlagte bebyggelsen med et høyt, skrånet tak med solcellepanel vil ha i bybildet. For å undersøke dette er det laget en materialtest som i høringsperioden vil være tilgjengelig for alle på Sjøgangen ved tomta. Fra bysiden vil den økte byggehøyden innebære at horisontlinjen i overgangen Trondheimsfjorden og Fosenfjellene brytes fra flere standpunkt. Fra sjøsiden vil planforslaget med sin tydelige formkontrast til Brattørkaias øvrige lamellbebyggelse kunne trekke oppmerksomheten bort fra Nidarosdomen og bryte silhuetten til den grønne åsen rundt Festningen. Den foreslåtte bygningens høyde vil bli om lag 40 meter. Planlagt bruk er kontorformål, og det tillates også innslag av annen bruk som hotell, utstillingsareal og forretning. Arealdelens bestemmelse om at høyhus skal være fellesskapsbygg oppfylles dermed ikke. Det vises til at Sør-Trøndelag fylkeskommune mener at saken har prinsipiell betydning, og de peker på tema som forutsigbarhet, fare for presedens og høydevirkningen i det historiske byrommet. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 1

4 Plasseringen rett ved den viktige gangbrua Sjøgangen motiverer i noen grad at den planlagte bebyggelsen får en form- og størrelseskontrast til den øvrige bebyggelsen på Brattørkaia. Det er positivt at det offentlige rommet oppe på Sjøgangen blir større og at siktrommet mot fjorden blir åpnere enn tidligere regulert. Bebyggelsens særegne form vil kunne oppfattes som spektakulær fra mange ståsteder, for eksempel fra Søndre gate og Jernbanebrua. Forutsatt at intensjonene for utbyggingen gjennomføres som presentert fra tiltakshaver, vil bebyggelsen kunne berike byens arkitektur og signalisere en satsing på fremtidens bærekraftige energiløsninger og vil med sin formmessige og teknologiske ambisjon bidra til å understreke Trondheim både som kunnskapsby og miljøby. På dette grunnlaget anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Innledning Komplett planforslag er innsendt Planforslaget er utarbeidet av Multiconsult as som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Entra AS. Planområdet omfatter eiendommene Brattørkaia gnr./bnr. 439/122, og en mindre del av gnr./bnr. 439/121. Planområdet er på totalt ca. 5 dekar. Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for eiendommen for å hjemle utbygging av ny bebyggelse med endret form, volum og høyde. Det planlegges et kontorbygg med areal på ca m ² BRA over bakken samt kjelleretasje med parkering. Bygningen planlegges av tiltakshaver som et plusshus, et såkalt Powerhouse. Med plusshus menes Bygninger som gjennom driftsfasen genererer mer energi enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Solceller på fasade og tak er det som skal generere energi i bygningen. Den endrede formen på den planlagte bebyggelsen er begrunnet i optimal produksjon av solstrøm til bygningen. Det vises for øvrig til notat «Powerhouse Brattørkaia. Du ser det ikke før du tror det!» (vedlegg 5). Oversiktskar. Planområdet er stiplet. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 2

5 Planbeskrivelse Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Endringen er gjort i samråd med forslagsstiller. Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan Planforslaget følger opp intensjonene i arealdelen om byomforming og fortetting i sentrale byområder. Bygningens høyde er foreslått til ca. 40 meter ved Brattørkaia og skal brukes til kontor. Høyden rommer over 10 etasjer og arealdelenes bestemmelser utfordres når det gjelder krav om arkitektonisk tilpasning til landskap og bebyggelse, og også bestemmelse om at høyhus eller signalbygg kun bør tillates for felleskapsbygg. I saken «Veileder for byform og arkitektur», behandlet i bygningsrådet , ble det imidlertid vedtatt følgende; «Høyder på ny bebyggelse på Brattøra skal vurderes i sammenheng med bygningens øvrige kvaliteter». Virkning av bebyggelsens høyde er utredet og beskrevet særskilt. Planstatus Planområdet er regulert i gjeldende reguleringsplan r477b fra Denne planen er en detaljreguleringsplan som regulerer bebyggelse på eiendommen til en maksimal høyde på 28 meter (kote 31,2), regulerer trappe- og bruanlegget fra sentralstasjonen, sykkelveg og plassrom i forbindelse med dette, samt endrer tidligere regulert parkeringshus til parkering under bakken. I planens bestemmelser står det at 20 plasser i parkeringskjeller skal brukes til korttidsplasser for passasjerer til hurtigbåtterminal. Planen bygger på intensjoner og arealbruksformål gitt i tidligere reguleringsplan r477 fra De viktigste intensjonene da var å legge til rette for et av Trondheims viktigste og mest sentrale byomformings- og fortettingsområder. Ved å redusere jernbanens barrierevirkning - etablere sammenheng i bystrukturen mellom Midtbyen og fjorden ville en oppnå et helhetlig og tydelig byplangrep med vekt på byform og bylandskap. Byggehøyden ble satt til 6-7 kontoretasjer, det vil si normal byhusbebyggelse i Trondheim. Det ble lagt vekt på varierende høyder og at bebyggelsen i denne aktuelle delen av Brattørkaia skulle organiseres rundt en offentlig plass. Ved behandling av saken kom bystyret med en flertallsmerknad der det påpekes at det er viktig å ta i bruk de klimavennlige energiløsningene som er tilgjengelige og at det må vurderes varmepumpe/varme fra fjorden. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan r477b. Plan 1, 3 og 4. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 3

6 Oversikt over foreslåtte endringer fra gjeldende reguleringsplan: Endret maksimal bygningshøyde fra kote 31 til kote 43, dvs fra 28 til 40 meter. Endret form og uttrykk. Større bygningsvolum, tomteutnyttelsen er økt med m ². Større bredde på siktfeltet mellom eksisterende bebyggelse og planlagt bebyggelse sett fra sør. Større åpen plass på Brattørkaia (Fjordplassen) samt på plan med Sjøgangen og en større andel uteareal som er beskyttet mot værhardt klima. Planprogram Tidligere reguleringsplan r 477 er utredet etter forskrift om konsekvensutredning. Økningen i tillatt utbyggingsareal er ikke så stor at forskrift om konsekvensutredning gjelder for denne saken. ROS-analyse Det er ikke endringer når det gjelder risiko og sårbarhet for tomta i forhold til gjeldende regulering. ROS-analysen viser at tiltaket kan gjennomføres med mindre risikoreduserende tiltak. Forhold som krever oppfølging i byggefasen er: 1. Bygg må konstrueres for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder. 2. Atkomst på og under brokonstruksjoner må sikres mot fall og snøras/vann. 3. Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy må sikres. 4. Bygg og uteområder må ha tilstrekkelig skjerming mot støy fra veg, bane og båt. 5. Beredskapsplaner for evt forurensning fra kjemikalier, gass eller olje fra godsterminal må følges. 6. Risikoreduserende tiltak i anleggsperiode må følges for å unngå ulykker. Punkt 3 er sikret med bestemmelse i planen. Øvrige punkt må følges opp av ansvarlig søker i forbindelse med byggesak. Planområdet, eksisterende forhold Bylandskap og beliggenhet Brattøra ligger nordøst for Midtbyen i Trondheim, mellom fjorden og dagens jernbane, og vest for utløpet til Nidelva. Området ligger på en fylling fra slutten av 1800-tallet. Brattøra ligger i et stort åpent landskapsrom som omkranses av åsene rundt byen, med Lade i øst, Byåsen og Bymarka i vest og Tyholt i sør. Planområdet ligger i utkanten av det historiske byrommet i Trondheim. Midtbyen har en rutenettsplan med hovedgater som ender i allmenninger mot kanalen i nord med utsyn mot Munkholmen og Fosenfjellene på andre siden av fjorden. Bysituasjon Planområdet ligger i et knutepunkt for infrastruktur i Trondheim. Det er korte avstander mellom togstasjon, busstasjon, flybuss, hurtigbåt, cruiseskip og Hurtigruten. Det er i dag hovedsakelig kontorer i ny bebyggelse, i tillegg til Rockheim, nasjonalt museum for pop og rock, og noe næringsareal på gateplan i den nyeste bebyggelsen. Området preges av å være under utbygging og i endring. På sikt skal Brattøra og Brattørkaia bli en levende bydel med et spekter av funksjoner og servicetilbud, attraksjoner og nye offentlige uterom for rekreasjon. Bebyggelsen på Brattørkaia består av en lavere sammenhengende bebyggelsen med lameller oppå. Høydene på den nye bebyggelsen varierer mellom kote 31 og 20. Clarion-hotellet er høyeste bebyggelse i området, det går opp til kote 38. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 4

7 Planområdet er henvendt ut mot havnebassenget i nord og tar i mot gangbrua Sjøgangen i sør, der den lander på den såkalte Fjordplassen. Sjøgangen forbinder Midtbyen med Brattørkaia og fjorden. Arealbruk, trafikksituasjon Planområdet brukes i dag til parkeringsplass med atkomst fra Brattørkaia. Tilgjengeligheten til Brattørkaia er god på grunn av flatt terreng, fortau og gang- og sykkelveger langs eksisterende gatenett og Sjøgangen. Grunnforhold, miljøfaglige forhold og risiko og sårbarhet i eksisterende situasjon Både opprinnelig grunn og fyllmasser er finkorning sand. Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen. På grunn av nærhet til fjorden er det fare for stormflo. Kultur-, natur og rekreasjonsverdier Det er ikke kjente kultur- eller naturverdier i planområdet. Brua Sjøgangens rampe mot nord lander på Brattørkaia rett nord for planområdet. Brattørkaia vil i løpet av 2014/15 bli opparbeidet som rekreasjonsområde med begrenset biltrafikk og vil bli et nytt attraktivt byrom. I dag har både tomta og Brattørkaia begrensede rekreasjonsverdier og er lite i bruk av barn og unge. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget setter rammer for en bebyggelse som har varierende høyder, opprettholder synskontakt mellom Midtbyen og Fosenfjellene, skal ha særlig høy arkitektonisk kvalitet, og være organisert rundt en åpen plass. Den planlagte bruken vil kunne aktivisere kaipromenaden med servicefunksjoner på gateplan. Arealbruksformål er kontorbebyggelse med innslag av serviceformål som butikker, kafé, hotell utstilling, verksted, auditorium og lignende. Det er foreslått en begrensning på m ² butikkareal. I bebyggelsens 1. etasje mot Fjordplassen skal det settes av areal på minimum 500 m ² til publikumsrettet virksomhet, for eksempel galleri eller kafé. Dette skal ha inngang mot plassen. Bebyggelsen vil kunne huse arbeidsplasser. Utnyttelse Maksimalt tillatt bruksareal er m ² BRA. Bruksareal under terreng og imaginære plan skal ikke medregnes. Bebyggelsens høyde, plassering og utforming Bebyggelsenes fotavtrykk vil bli noe mindre enn i gjeldende plan. Volumet vil bli kompakt, med et planlagt åpent ovalt atrium i midten. Takflaten mot sør er vist skrått hellende i hele byggets utstrekning. Det gir en særegen utforming. Dette er begrunnet i optimal effekt av planlagt kledning med solceller. Også sør- og vestfasadene er tenkt kledd med solceller. Bebyggelsens maksimale høyde foreslås til kote 43, det vil si 40 meter over dagens terreng på Brattørkaia. Illustrasjoner nedenfor viser et utbyggingsprosjekt med 10 kontoretasjer. Bebyggelsens form har en pyramideaktig karakter sett fra flere sider, noe som vil gi arkitektonisk variasjon i bygningsrekka på Brattørkaia. Takflatens markante helning vil danne en fasade med Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 5

8 høy synlighet og særegen karakter mot byen og vil annonsere gang- og sykkelaksen ut til Brattøra over Sjøgangen. Fra denne vinkelen vil det ovale gårdsrommet tegne en sirkulær form der en ser inn på fasadene i et nytt byrom. Sett fra sjøsiden vil bygget fremstå med en forholdsvis slank og vertikal form som de øvrige lamellene langs Brattørkaia. Fjordplassen vil få en annen og mer offentlig karakter enn de øvrige mellomrommene i husrekken og broforbindelsen Sjøgangen vil være «nerven» som binder Brattøra til byen. Oppriss sett fra Brattørkaia øverst og fra Nordre avlastingsveg nederst. Bebyggelsen vil kunne få en tydelig by- og fjordside, og overgangen fra bylandskap til fjordlandskap vil bli understreket. Sentralt i bygget planlegges et åpent vindavskjermet og sørvendt atrium. Atriet etableres i forlengelsen av Sjøgangen, i tilknytning til trapper og heis fra Sjøgangen og ned til Fjordplassen samt til Nordre avlastningsvei. Illustrasjon av planlagt bebyggelse sett fra Jernbanebrua. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 6

9 Fasadebehandlingen skal i minst mulig grad reflektere lyset for å gi best mulig effekt av solinnstrålingen. Fargen vil fremstå som grå og i noen grad speile himmelen. For å kunne undersøke fasadebehandlingens virking på stedet, er det laget en plattform med påmontert fasademateriale som i høringsperioden vil være tilgjengelig for alle på Sjøgangen ved tomta. Trafikkløsninger Bilatkomst vil bli fra Nordre avlastningsveg i en ny, enveiskjørt atkomstgate som er vist på plankartet. Utkjøring vil være fra Brattørkaia. Det er ikke planlagt bilatkomst til bebyggelsen på gateplan. Atkomst til parkeringskjeller vil være via parkeringskjeller i eksisterende nabobebyggelse, Brattørkaia 16. På vestsiden av atkomstvegen viser planforslaget en lomme for varelevering til planområdet. Stopplomma gjør at varelevering kan skje uten å hindre biltrafikk til Brattørkaia og hurtigbåtterminalen. Fortau er vist med minimum 2,5 meters bredde. Parkering Det tillates maksimalt 90 nye parkeringsplasser i parkeringskjeller. 70 av disse skal være til bebyggelsens behov og antallet er i samsvar med arealdelens bestemmelse om parkering. 20 plasser skal være kortidsplasser for hurtigbåterminalen. Parkeringskjelleren er foreslått regulert til fellesareal mellom bebyggelsen og Trondheim havn. Dette vil sikre bruken til parkering for hurtigbåterminalen. Det skal etableres gangatkomst opp til Fjordplassen. Sykkelparkering er avsatt i parkeringskjeller med minimum 240 plasser for bebyggelsens behov, og på Fjordplassen med minimum 100 offentlig tilgjengelige plasser. Offentlige forbindelseslinjer, uterom og plasser Dagens midlertidige heistårn skal integreres i ny bebyggelse. Den delen av Sjøgangen som allerede er bygget blir ikke berørt. Ny trapp fra Sjøgangen til Brattørkaia planlegges innslisset i ny bebyggelse. Planen viser også en ny, overdekket, offentlig trapp ned til Nordre avlastningsveg. Denne er gitt god klimatisk beskyttelse. Illustrasjon viser Sjøgangen som møter ny bebyggelse, med trappeforbindelse integrert i nytt bygg og ny trapp direkte ned til Nordre avlastningsveg. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 7

10 Illustrasjon som viser planlagt bebyggelse, gangforbindelser og plass på gateplan. Tegningen viser planlagt bebyggelse, gangforbindelser og plass på øvre plan med Sjøgangen. Vareleveringslomme er ikke vist. Samtlige gangforbindelser er regulert som offentlig formål. Det planlegges to offentlige uterom, Fjordplassen nede ved Brattørkaia og en plass oppe ved Sjøgangen som står i forbindelse med det åpne atriet inne i bebyggelsen. Den offentlige plassen Fjordplassen vil få et oppholdsareal på 1,5 dekar. Den ligger vest for den planlagte bebyggelsen og er av kommunen planlagt å bli en arena for kunstformidling og huse temporære kunst og Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 8

11 arkitekturinstallasjoner tilrettelagt for ulike uttrykk og behov. Det skal være tillatt med uteservering. Plassen skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. Plassen bør opparbeides i samsvar med illustrasjonsplan (vedlegg 4) og i bestemmelse er det forutsatt særlig høy arkitektonisk kvalitet. Det øvre torget vil bli et offentlig oppholdsareal i tillegg til det private atriet som vist på illustrasjonen ovenfor. Planlagt gjennomføring Det er planlagt gjennomføring så snart det er skaffet tilstrekkelig med leietakere. Virkninger av planforslaget Den planlagte bebyggelsens virkninger på bylandskapet og de nære omgivelsene Det vises til vedlegg 3 som viser de visuelle virkningene i illustrasjoner med større format enn de som er gjengitt her. Beskrivelsen gjengir hovedpunktene i forslagsstillers faglige vurdering. Illustrasjonene viser både nærvirkning og fjernvirkning av den planlagte bebyggelsen og sammenlikner virkningen av regulert bebyggelse, vist til venstre og av planforslaget, vist til høyre. Her er det valgt ut de ståstedene fra hvilke synligheten vil bli størst. Illustrasjoner med ståsted fra langt hold som fra Munkholmen, Bispehaugen skole og Festningen er vanskelig lesbare i dette formatet og det vises til vedlegget og til konklusjonen under. Bylandskapet består av en rekke elementer i ulik skala og volum, og planlagt bebyggelse har et volum som kan oppfattes mer massivt enn nærmeste omkringliggende bebyggelse. Forslagsstiller mener at forskjellen i høyde og form mellom planlagt bebyggelse i gjeldende reguleringsplan og i dette planforslaget, samlet sett ikke vil gi en vesentlig endring av opplevelsen av bylandskapet. Selv om bebyggelsen i dette planforslaget er høyere har det en spissere form og dette demper den massive virkningen. Regulert bebyggelse sett fra Brattørabassenget vest Foreslått bebyggelse sett fra Brattørabassenget vest Regulert bebyggelse sett fra Sjøgangen Foreslått bebyggelse sett fra Sjøgangen Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 9

12 Regulert bebyggelse sett fra Søndre gate ved Brattørgata Foreslåttt bebyggelse sett fra Søndre gate ved Brattørgata Regulert bebyggelse sett fra Weidemannsvei Foreslått bebyggelse sett fra Weidemannsvei Regulert bebyggelse sett fra Småbergan vest (zoomet foto) Foreslått bebyggelse sett fra Småbergan vest (zoomet foto) Sett fra Munkholmen vil de øverste etasjene bryte den mørke sonen som skogbeltet mellom Festningen og Småbergan danner i bybildet. Dette gir en negativ virkning sett fra dette ståstedet. Sett fra Munkholmen ligger Nidarosdomen lenger vest enn Brattørkaia. Den planlagte bebyggelsen vil ikke skygge for Nidarosdomen og vil dermed ikke virke dominerende i by- og landskapsrommet sett fra dette ståstedet. Det vurderes som en positiv virkning at bebyggelsen vil framheve og markere et viktig sted på Brattørkaia, der Sjøgangen som forbindelse mellom Midtbyen og Brattøra lander og der et av byens mest sentrale kollektivknutepunkt ligger. Samlet vurderes det at ny bebyggelse sett fra sjøsiden ikke utfordrer overordna landskapstrekk eller viktige landemerker i vesentlig grad. Konsekvensen for bylandskapet vurderes dermed å være ubetydelig til liten negativ fra sjøsiden. Fra øst, fra områdene rundt Møllenberg vil foreslått bebyggelse synes godt både på grunn av Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 10

13 høyden og på grunn av sitt særegne formspråk med skrå takflate. Bebyggelsen vil få et større sammenhengende volum og dermed utgjøre et skalabrudd i forhold til nærmeste omkringliggende bebyggelse. Disse forholdene kan gi et negativt omfang fra enkelte ståsteder. Den øverste, mest spisse delen av den planlagte bebyggelsen vil fra enkelte lave ståsteder i disse bydelene, skygge for fjorden. Fra Festningen og andre områder i øst som ligger høyere enn 40 meter over havet, vil den planlagte bebyggelsen ikke skygge for fjorden. Her er det ikke høydeforskjellene, men kontrastene i form og uttrykk som vil virke. Konsekvensen for bylandskapet vurderes å være liten til middels negativ fra Østbyen og Møllenberg. Fra enkelte standpunkt i Midtbyen vil en ny bebyggelse ved stasjonen komme til å dominere bybildet. Sett fra Søndre gate vil den planlagte bebyggelsen danne fondmotiv, og de skrå linjene kan sies å ta opp gavlmotivet i bryggerekka. Fra Ravnkloa vil den planlagte bebyggelsen ikke synes. Konsekvensen for bylandskapet vurderes dermed å være små sett fra Midtbyen. Bebyggelsens virkning som signalbygg Forslagsstiller anser det som positivt at den planlagte bebyggelsen med sin høyde og form bidrar til å markere stedet ved Sjøgangen og Fjordplassen på Brattørkaia som et visuelt orienteringspunkt og et sentralt punkt i byen. Bygget er et kontorbygg og ikke et fellesskapsbygg, men det markerer Fjordplassen og Brattørkaia som et nytt viktig felles byrom for befolkningen. I tillegg markeres byens viktigste kollektivknutepunkt. Begge steder er viktige felles byrom og steder for befolkningen. Illustrasjon av bebyggelse på Brattørkaia med planlagt bebyggelse, sett fra nord. Blå linje viser kote +31,2. Ill. Snøhetta/Mir Skyggevirkning av planlagt bebyggelse Sol- og skyggestudiene viser at foreslått bebyggelse gir svært små endringer i sol- og skyggeforhold i forhold til tidligere regulert bebyggelse. En større andel av uterommene, spesielt areal som planlegges tilrettelagt for opphold, får bedre solforhold. Blant annet viser studiene (se vedlegg 3) at Fjordplassens østside får gode solforhold både vår, sommer og høst og det samme gjelder det sentrale atriet. Brattørkaia får mer skygge midt på dagen, men det er så godt som ingen endringer i solforhold på kaia kl. 9 og kl. 15. Konsekvensene vurderes av forslagsstiller som svært positive. Solforholdene vurderes å bli bedre med ny bebyggelse enn med regulert bebyggelse, og spesielt bedre på arealer for uteopphold. Sol- og skyggekart er vist i vedlegg 3. Virkninger av planlagt bebyggelse for offentlige forbindelser og eiendomsforhold. Planforslaget gir bedre løsninger for offentlige forbindelser og større og bedre egnet allment tilgjengelige arealer enn gjeldende plan. Konsekvensene for offentlige forbindelser og Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 11

14 eiendomsforhold vurderes derfor å være svært positive. Virkninger av klimapåkjenninger Bygg og offentlige plasser må konstrueres for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder. Dette er tiltakshavers ansvar og må bli ivaretatt i byggesak. Virkninger for barn- og unge Planforslaget vil ikke ha negative konsekvenser for barn og unge, fjordsplassen vil kunne bli et sted for opplevelse, også for barn og unge. Avveiing av konsekvenser Konsekvensene for bybildet og fare for presedens for ytterligere høyhus i det historiske landskapsrommet i Trondheim må veies opp mot de fordeler planforslaget ellers kan gi. Det vises til rådmannens vurdering og anbefaling. Økonomiske konsekvenser for kommunen I planforslaget reguleres offentlige anlegg som kan kreves innløst og som vil gi kommunen økt driftsansvar. Dette er i prinsippet avklart i tidligere planvedtak. Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av I forbindelse med varsling av oppstart av planen og offentlig samråd har det kommet syv brev og e-poster med merknader og innspill til planarbeidet. Det ble avholdt åpent informasjonsmøte Det kom enkelte innspill som uttrykte skepsis til bebyggelsens høyde og synlighet spesielt fra Møllenberg, mens en rekke innspill utrykte begeistring for byggets miljøvennlige ambisjoner og spenstige arkitektur. I februar 2014 er det avholdt samråd med offentlige myndigheter i egne møter. Fylkesmannen, brev datert og : Fylkesmannen påpeker at arealpolitikken skal bidra til reduserte utslipp av klimagasser og at utbyggingsmønster og transportsystem skal redusere bilbruk og øke bruk av kollektivtransport og sykkel. Han mener det er svært positivt med kontoretableringer nært kollektivknutepunkt og at prosjektet som inngår i planen i tillegg er et miljøprosjekt. Det forutsettes at det etableres parkeringskjeller og sykkelparkeringsplasser. Fylkesmannen ber om at det vurderes om det kan være forurensning innenfor området og eventuelt om det skal gjennomføres en miljøteknisk undersøkelse og utarbeides en tiltaksplan for håndtering av forurenset masse. Fylkesmannen minner om at det er krav til en risiko- og sårbarhetsanalyse. Forslagsstillers kommentar: Innspillene er fulgt opp og innarbeidet i planforslaget. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert og e-post datert : Sør-Trøndelag fylkeskommune bemerker at det er positivt at det gjøres forsøk med mer klima- og energivennlige byggeformer og at det er positivt å bygge med høy utnyttelse rundt viktige kollektivknutepunkt. Prosjektet har utfordringer når det gjelder beliggenhet og høyde. Det pekes også på tema som forutsigbarhet i planlegging og likebehandling. Fylkeskommunen mener saken har prinsipiell betydning. Det må tydelig framgå av planen hvor stor del av tomta som skal tillates med en høyde ut over gjeldende regulering, og det bør vises enkle oppriss som viser eksisterende og ny bebyggelse. Høyden bør drøftes i forhold til høyhusrapporten, vedtatt av bystyret i sak 100/2007. Det må gjøres grundig vurdering før det tillates avvik fra en plan der det nylig er gjennomført Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 12

15 prosjekt som har holdt seg innenfor planen. Det stilles spørsmål om framtidige prosjekt med energi- og miljøfokus kan påberope seg tilsvarende behandling. Det bør drøftes om denne typen bygg skal legges andre steder i Trondheim som ikke har slike høydebegrensninger som på Brattøra. Fylkesutvalget har tidligere vært opptatt av byggehøyder på Brattøra, da området grenser til det historiske byrommet med Domkirka. Saken vil derfor bli sendt til Fylkesutvalget til behandling. Brevet fra fylkeskommunen må leses som et varsel om en mulig innsigelse. Forslagsstillers kommentar: Forhold nevnt i merknaden er beskrevet og vurdert i planbeskrivelsen. I møte ble behandling i Fylkesutvalget omtalt, og fylkeskommunen ønsker å holdes orientert om når saken kan forventes lagt ut til offentlig ettersyn. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen presiserer at byggegrense mot Nordre avlastningsveg må opprettholdes, at trafikksystemet må omtales i planen, at varelevering ikke må hindre gjennomgangstrafikk til Brattørkaia og avkjøring fra Nordre avlastningsveg må strammes opp. Forslagsstillers kommentar: Innspillene er fulgt opp og innarbeidet i planforslaget. Jernbaneverket, brev datert Jernbaneverket ser positivt på videre utvikling av Brattørkaia, tett opptil kollektivknutepunktet Trondheim S. Tomta er spesielt viktig på grunn av direkteforbindelsen til sentralstasjonen via Sjøgangen. Har ellers ingen kommentarer. Trondheim Brann- og redningstjeneste IKS, brev datert Trøndelag brann- og redningstjeneste minner om at det må legges til rette for at brann- og redningstjenesten skal kunne utføre en effektiv rednings- og slokkeinnsats, uansett årstid og med brannkummer og slokkevannkapasitet. FFO (Funksjonshemmedes fellesorganisasjon) Trondheim, e-post datert På vegne av mange grupper handicappede minner de om at bygget må få universell utforming. Siden det blir kontorlokaler med mange ansatte og utstillingslokaler, bør det også settes av noen p-plasser for de som har parkeringsbevis for bevegelseshemmede. Forslagsstillers kommentar: Innspill er imøtekommet. Ola Magne Sæther, e-post til Trondheim kommune datert Viktig at maksimalt tillatte byggehøyder ikke overskrides ved å gi dispensasjon, da dette er den eneste utsiktsåpningen som er igjen før det blir en massiv mur/vegg vestover ut mot fjorden og skipsleia! Rådmannens kommentar: Innspillet er en meningsytring om økt byggehøyde på Brattøra. Rådmannens vurdering Trondheim kommune har i Kommuneplanens samfunnsdel nedfelt fire hovedmål hvorav de to første er at byen skal utvikles til en internasjonalt anerkjent kunnskaps- og teknologiby og en bærekraftig by der det er lett å leve miljøvennlig. Prosjektets energiprofil og sentrale plassering bidrar til å underbygge dette. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 13

16 En reguleringsplan har til hensikt å fastsette formål, karakter og grad av utnytting for større bygg og anlegg. Lovverket gir ikke anledning til å sikre anleggs krav til energimål. Vurderingene av planforslaget må derfor diskuteres i forhold til de virkninger som utbyggingsrammene planen vil ha for omgivelsene og byens befolkning, og ikke i forhold til egenskaper ved et tenkt utbyggingsprosjekt som planen ikke hjemler. Forslagsstiller har gjort vurderinger av til sammen åtte ulike alternative utforminger til et nytt byggeprosjekt som vil oppfylle de ambisjonene de har om et energipositivt bygg på Brattøra, og hevder at foreliggende forslag er det eneste som vil gjøre dette innenfor akseptable økonomiske rammer. Planforslaget bygger i hovedsak på gjeldende reguleringsplan men planlagt utbygging har et noe større utbyggingsareal, 18 %, og har en større høyde, ca. 12 meter. Planforslaget gir byggerett for ny bebyggelse med en mer spektakulær og avvikende form enn det som gjeldende regulering legger opp til. Det viktigste vurderingstemaet i denne saken er derfor hvilke visuelle virkninger den planlagte bebyggelsen med et stort, skrått tak med solcellepanel vil ha, og om planforslaget i for stor grad utfordrer Trondheims bybilde i det historiske landskapsrommet med Nidarosdomen som det viktigste dominante signalbygget. Planforslaget vil fra flere ståsteder bryte horisontlinjen i overgangen mellom Trondheimsfjorden og Fosenfjellene, noe som gjeldende reguleringsplan la til grunn at ikke skulle skje. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at det dannes et landskapsbilde mot sjøen, der Brattørkaias bebyggelse framstår som lameller i en ganske jevn og rolig rytme. Dette vil ikke konkurrere med Nidarosdomen dominans i landskapssituasjonen, heller ikke forstyrre den visuelle sammenhengen mellom parkområdet i Småbergan og fjorden. Det nye planforslaget vil imidlertid med sin høyde- og formkontrast utfordre denne situasjonen. Bygningen vil kunne trekke oppmerksomheten bort fra Nidarosdomen fra en god del utsiktspunkt. Bebyggelsen vil også med sin avvikende størrelse og form bli et signalbygg i bybildet og vil som illustrasjonene viser danne en tydelig størrelses- og formkontrast i forhold til den øvrige bebyggelse på Brattøra. I arealdelen står det at det kun er fellesskapsbygg som skal stikke seg fram på denne måten, slik for eksempel kirker gjorde det i eldre tide, eller Rockheim gjør det på Brattøra i dag. Rådmannen vil vise til innspillet fra fylkeskommunen som uttrykker bekymring over presedens ved at man nå på generelt grunnlag tillater å øke de normale byggehøydene nær sentrum, og som også peker på manglende likebehandling i forhold til øvrig bebyggelse på Brattøra. De stiller spørsmål om framtidige prosjekt med energi- og miljøfokus skal kunne påberope seg tilsvarende behandling, og mener at det bør drøftes om denne typen bygg skal legges andre steder i Trondheim som ikke har slike høydebegrensninger som på Brattøra. Rådmannen mener imidlertid at energiaspektet ikke bør tillegges for stor vekt i denne saken, fordi dette er egenskaper som man i overordnede planer ønsker for de fleste fremtidige bygg, og at plusshus i seg selv ikke bør gi grunn for tilsvarende avvik fra gjeldende utbyggingspolitikk. Rådmannen er enig i at det er viktig at man som følge av et positivt vedtak unngår presedens for Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 14

17 en generell økt byggehøyde på de ubebygde arealene på stasjonssiden, og på godsterminaltomta når denne blir frigitt for utbygging, og at den planlagte bebyggelsen i denne planen må betraktes som et unikt signalbygg, et unntak. Rådmannen mener at den planlagte utbyggingen kan gi et spennende tilskudd til Trondheims arkitektur og bidra til å markere Brattøra som en moderne og attraktiv og konkurransedyktig bydel. Plasseringen ved Sjøgangen motiverer i noen grad form- og høydekontrasten. Forslaget gir også positive konsekvenser ved at siktrommet mot fjorden blir noe åpnere. Det er viktig at materialbruk og farge holdes dempet og ikke forsterker kontrasten ytterligere. Konklusjon Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Sentrale planer og retningslinjer er i noen grad fraveket, men dette vurderes som akseptabelt ut fra en samlet vurdering. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planmaterialet har en tilstrekkelig planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Marthe Mollan saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Vedlegg 1: Reguleringskart 1-4, sist datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist datert Vedlegg 3: Analyser og illustrasjoner (viser blant annet fotoillustrasjoner av nær- og fjernvirkning i større format, samt sol- og skyggestudier) datert Vedlegg 4: Illustrasjon Fjordplassen, sist datert Vedlegg 5: Notat Du tror det ikke før du får se det Fysisk modell følger saken og vil være tilgjengelig ved politisk behandling. Saksfremlegg arkivsak 13/ (179391/14) 15