FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Dato: figur 1: MULIG FREMTIDIG SITUASJON FASADE SØR FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL Detaljregulering AMFI FLORØ Amfi Florø - K39 & K40. Planskisse til prosjektavklaring Utarbeidet av AMB arkitekter AS på oppdrag fra Amfi Florø Bygg AS Side 1

2 Side 2

3 innhold 1 FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 SKISSE - EKSISTERENDE SITUASJOn... S SKISSE - MULIG FREMTIDIG SITUASJOn... S. 5 2 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 2.1 SAMMENDRAG... S. 8 3 EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 LOKALISERING OG BRUK... S PLANOMRÅDET OG FORHOLD TIL TILLIGGENDE AREALER... S PLANSTATUS 4.1 OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANER... S MEDVIRKNING 5.1 FORHÅNDSUTTALELSER... S Sammendrag av innspill... S Forslagsstillers kommentarer til innspill... S FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE 6.1 Faglige vurderinger... S Planfaglige vurderinger... S PLANSKISSEN 7.1 PLANSKISSEN... S KONSEKVENSER AV FORSLAGET 8.1 Overordnede planer og mål... S Gjeldende overordnede planer... S planfaglige tema... S VEDLEGG 9.1 VEDLEGGSLISTE... S. 45 Side 3

4 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 SKISSE - EKSISTERENDE SITUASJON 1:1000 Side 4

5 1.2 SKISSE - MULIG FREMTIDIG SITUASJON 1:1000 Side 5

6 2. BAKGRUNN På initiativ fra Amfi ble det den avholdt oppstartsmøte i Flora kommune for å diskutere planer for oppgradering og utvidelse av Amfi Florø handlesenter i sammenheng med innpassing av boliger, samt en utbedring av eksisterende trafikk- og parkeringssituasjon og havnefront. Planene for ombygging tok utgangspunkt i gjeldende regulering for kvartal 37, 39, 40 og 41, med planid: Etter vurdering ble det besluttet å utarbeide ny detaljreguleringsplan for de deler av gjeldende regulering som omfattes av et eventuelt tiltak kvartal 39 og kvartal 40. Flora kommune har vurdert planarbeidet til å ikke utløse krav om konsekvensutredning, jfr. Forskrift om konsekvensutredning 3 og 4, men at planen skal konsekvensvurderes med fokus på sentrale planfaglige tema. Flora kommune presenterte en liste over tema som forslagsstiller plikter å belyses gjennom planarbeidet. Planfaglige tema som ved oppstartsmøte ble besluttet at skal vurderes i planbeskrivelsen er landskap, estetikk og byggeskikk, universell utforming, sosial infrastruktur, teknisk infrastruktur, barn og unges interesser, funksjonshemmede og eldre, samfunnstrygghet og beredskap, trafikk, klima og energi, folkehelse, samt stedsutvikling. Oppstart av planarbeid ble den kunngjort i Firdaposten og på Flora kommunes nettsider parallelt med utsendelse av nabovarsel til berørte parter. Side 6

7 figur 2: AMFI-BYGGET slik det fremstår i dag Side 7

8 2.1 SAMMENDRAG Planområdet omfatter Amfi Florø og ligger i den østre delen av Florøs indre havn. Planområdet ligger med vestvendt havnefront og grenser mot Hestenesgata i øst, mot Slakteriet AS i nord, og mot Jens Helmers Plass og planlagt nybygg for Fjordland AS i syd. Blå promenades østre endepunkt omfattes av planområdet. Amfi Florø er et veletablert handle- og servicesenter som ligger i østre del av bysentrum. Handlesenteret er et populært tilskudd til byens befolkning, spesielt i vintermånedene eller når været ikke egner seg for uteopphold. Senteret er etablert i en ombygd industrihall og har 20 butikker, tannlegekontor, frisørsalong og kafé. Amfi Florøs sentervirksomhet sysselsetter i dag ca. 80 arbeidstakere i full- og deltidsstillinger. Senteret eies og driftes av AMFI Florø Bygg AS. I tillegg til handlesenteret omfatter planområdet en eldre betongsilo, og et eksisterende kontorbygg. De tre bygningene som i dag står innenfor planområdet står vegg-i-vegg og fremstår til sammen som én frittstående bygningsmasse uten særlig bymessig tilknytning til omkringliggende bebyggelse. Området for øvrig fremstår som en stor asfaltert flate som i all hovedsak benyttes til parkering og varelogistikk. Kaifronten er en eldre steinplastring uten særlig estetisk eller bruksmessig verdi. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av boliger i sammenheng med utvidelse av eksisterende handlesenter, samt en utbedring av eksisterende trafikk- og parkeringssituasjon og havnfront. Den planlagte detaljreguleringen vil omfatte utvidelse av eksisterende senter med boliger, tilhørende parkeringshus og opparbeidelse av havnefronten som en naturlig forlengelse av blå promenade. Endringer i forhold til foreliggende plan (planid: ) omfatter regulering til boligformål kombinert med forretning/kontor i eksisterende plans område A, samt regulering av forretning/kontor/bolig i område I av foreliggende plan. Planarbeidet omfatter en vurdering av forbindelse for fotgjengere mellom Hestenesgata og havnefronten i sammenheng med senterutvidelse i område Veg C (Gatetun). FIGUR 3: planområdets lokalisering Side 8

9 FIGUR 4: FOTO AV planområdet 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 LOKALISERING OG BRUK Planområdet omfatter hele eller deler av gnr/bnr 202/589, 202/139, 202/594, 202/148, 202/80, 202/542, 202/543, 202/620 og 202/270. Planområdets utstrekning er på totalt m2, inkludert 4180m2 regulert havneområde i sjø. GENERELT OM PLANOMRÅDET Planområdet ligger i den østre delen av Florøs indre havn og er et eldre havneområde som tidligere var benyttet til industrielle formål. Stedet bærer i dag preg av nedslitte industribygg, delvis ombygd til nye formål, og store åpne asfalterte flater. Planområdet ligger i overgangen mellom den historiske kvadraturstrukturen og et område med mindre definert småhusbebyggelse. Planområdet ligger med vestvendt havnefront mot indre havn. Nærmeste nabo mot nord er Slakteriet AS, som er et lakseslakteri og fryseri tilknyttet fiskerinæringen i området. Mot øst grenser planområdet til Hestenesgata med typiske enebolighus, mens planområdet mot sør grenser mot Jens Helmers plass og mot den planlagte bebyggelsen i forbindelse med Fjordland AS. På motsatt side av Jens Helmers plass og Strandgata ligger brannstasjonen og Flora Kommune. Det foreligger planer om relokalisering av brannstasjonen. Side 9

10 FIGUR 5: HISTORISK FOTO AV planområdet FLORØ Med utgangspunkt i fiskenæringen fikk Florø i 1860 status som ladested. Året etter ble det utarbeidet en byplan som i tråd med tidens rådende byplanleggingsgrep la opp til en kvartalsstruktur for sentrumsområdet. Veksten i fiskerinæringen avtok noe på 1860-tallet, men skjøt igjen fart på slutten av 1880-årene. Utviklingen skjedde i stor grad i havnesonen langs Strandgata. Her ble det bygget bolig- og forretningsbygg, med tilhørende boder og sjøhus, og strandlinja ble fort fylt ut. I 1920 ble det vedtatt en ny reguleringsplan som i større grad tok hensyn til stedets topografi, men den historiske kvartalsstrukturen ble likevel holdt i hevd. Kontakten til sjøen sto fremdeles sterkt i Florø gjennom en industrialisering av fiskerinæringa ved etablering av fabrikker tilknyttet fiskeriene. Spesielt sildefisket sto sterkt frem til 1960-årene. Kontakten med omverdenen foregikk hovedsakelig til sjøs, ettersom Florø ikke ble tilknyttet resten av fylket gjennom vegnett før i Sildefisket har avtatt etter 1960-tallet, men Florø har i dag flere bein å stå på, blant annet handel og service, og skips- og oljeindustri. Florø fremstår i dag som en ærverdig by med et arkitektonisk mangfold der historien er tydelig tilstede. Havnefronten langs Strandgata preges av en tydelig og intim småskalastruktur, som i hver ende av havnebassenget møter bebyggelse av større skala fra en annen tidsepoke. Her manifesterer historien seg lagvis som årringer rundt sentrum. Florø har historisk sett vært et regionalt knutepunkt for handel, med et aktivt bysentrum og en travel handlegate. I de senere tiår har Florø derimot mistet markedsandeler til andre byer i området (Førde), og aktiviteten i sentrum har avtatt. På tross av en oppgradering av Strandgata, og et synlig gryende handelsog servicemiljø i gågata etter at flere nye tiltak har fått fotfeste, er det nylig påvist en betydelig handelslekasje ut av kommunen. Både allerede etablerte aktører, og potensielle nye aktører, har etterlyst et tilbud av nye, større og fleksible lokaler i sentrumsområdet. Det foreligger således etableringsvilje, men også en underdekning av passende lokaler, særlig med tanke på større aktører innen detaljhandelen. Side 10

11 FIGUR 6: flyfoto av florø havn Side 11

12 FIGUR 7: flyfoto av florø havn BLÅ PROMENADE Planprogrammet for KDP for Florø Sentrum fremmet et mål om å legge til rette for å kunne bevege seg til fots langs sjøen. Dette var grunnlaget for rapporten Grønn rute og blå promenade (2011), utarbeidet av Asplan Viak som grunnlag for arbeidet med Sentrumsplanen. Rapporten inneholder forslag til traseer og utvikling av turveger og rekreasjonsområder for Store- og Litlevatnet, i tillegg til ny havnepromenade langs sjøen fra Stranda i vest til Hesteneset i øst. I rapporten Grønn rute og blå promenade er havnepromenaden vist fra Amfi til Kvalvågen. Dette arbeidet har igjen lagt grunnlaget for Kvalitetsprogram for Florø havnepromenade, utarbeidet av Smedsvig Landskapsarkitekter as og Opa Form as i 2012, som del av forprosjektet Folk i Sentrum, som tar for seg promenadens første del; strekningen fra Amfi til Fugleskjærskaia. Traséen vil så langt det lar seg gjøre gå langs kaiene. Det blir unntak på to steder, dette gjelder ved Stensethbua og Hellesenbua, og ved Trovikkvartalet. Ved disse punktene vil traséen gå opp i Strandgata før en på nytt kommer ned til sjøen. Promenadens overordnede mål er å legge til rette for rekreasjonsmuligheter, tilgjengelighet for alle, definere møtepunkter, fremheve eksisterende kvaliteter, forsterke kontakten med vannet, gi kaifronten et mer offentlig preg, samt å opprettholde aksene mot sjøen. Havnepromenaden skal ha et helhetlig uttrykk og en egenartet karakter. Denne signatur -tankegangen skal prege hele profilet langs havnefronten, gjennom bevisst valg av belysning, gulvbelegg, møblement og andre elementer. Side 12

13 FIGUR 8: OPPARBEIDET DEL AV BLÅ PROMENADE Promenaden er i dag kun delvis utbygget, for eksempel i sammenheng med museet og Sparebanken Vest (Strandgata 17). Havnefronten i forbindelse med Amfi markerer promenadens fremtidige østlige endepunkt. Bryggekant foran senteret er per i dag steinplastring, noe som gir et rufsete og tilfeldig uttrykk. Plastringene kan fremstå som noe upraktiske siden det verken går an å legge til direkte med båt (behov for flytebrygge) eller er spesielt egnet for fisking. I Kvalitetsprogram for Florø Havnepromenade er det for området ved Amfi foreslått at kaifront og toppdekke skiftes. Side 13

14 FIGUR 9: EKSISTERENDE HOVEDINNGANG AMFI FLORØ Side 14

15 AMFI FLORØ og sentrum På initiativ fra kjøpmann Victor Hellesen ble handelshuset Snorre Senter etablert i Kjøpesenteret åpnet dørene 2. Juni 1988, etter at den planlagte ombyggingen av Haavebygget på Hesteneset ble gjennomført på kortere tid enn det konkurrerende senteret på Evja i det som den gang i avisene ble omtalt som kjøpesenter-konkurransen. Der kjøpesenteret i Florø viste seg å være attraktivt for leietakere, viste det seg vanskeligere å fylle lokalene i det planlagte konkurrerende senteret på Evja. Det nye kjøpesenteret i den ombygde industrihallen fikk en meget vellykket oppstart, med 90 millioner i omsetning det første året. Utover 90-tallet dalte derimot omsetningen, og etter en konkurs ble driften overdratt til Sentereigedom AS. I 1996 ble senterets eierskap overtatt av AMFI Florø Bygg AS, og i 1999 byttet senteret navn til Amfi Florø. På tross av opp- og nedturer har senteret over tid etablert seg som et populært handlesenter for lokalbefolkningen i Florø, enten de ankommer med bil, buss, båt, med sykkel eller til fots. Som et resultat av tendenser i arealplanleggingen i mindre og mellomstore norske kommuner har det vist seg vanskelig å holde liv i gågater og bysentra. Store regionale handlesentra har over tid svekket aktiviteten i byene, og følgelig har kundegrunnlaget for mindre butikker i sentrum forsvunnet. Amfi Florø er derimot lokalisert som en forlengelse av Strandgata, i gågatas østlige endepunkt i Florø sentrum. Åpningen av senteret hadde i sin tid visse konsekvenser for handelsnæringen i gata, ettersom senteret kunne tilby nye og varierte utleielokaler. Dette medførte en del omrokkering av handelen i Strandgata ettersom noen av butikkene i gågata etter hvert flyttet inn under senterets tak, men det har vist seg over tid at samhandlingen mellom senter og sentrum fungerer godt. Flora kommune har gjennom den nylige opprustingen av gågata lagt et godt grunnlag for et flott bysentrum, et arbeid som i dag begynner å gi avkastning ved at flere nye mindre butikker har fått fotfeste. Konkurransebildet for handelen har over tid endret seg. Konkurransen som ved senterets åpning fremsto som en intern konkurranse lokalt i Florø, har i dag et mye sterkere regionalt preg. I dagens handelssituasjon står den samlede handelen i Florø sentrum i større konkurranse med andre byer, store regionale kjøpesentre i utkantstrøk, og ikke minst internett. 26 år etter at senteret åpnet fremstår Amfi Florø i dag som et utdatert og nedslitt bygg, i et lite opparbeidet område med veldig lav bruksverdi. Handelen, som industrien, er en konkurranseutsatt bransje som preges av stadig endring og utvikling. For at Amfi Florø skal kunne videreføres som det populære nærsenteret det fremstår som i dag, og for at senteret og sentrum i fremtiden skal kunne fremstå som et konkurransedyktig knutepunkt for lokal handelsvirksomhet, har senteret og planområdet et behov for en modernisering av den estetiske profilen for både bebyggelse og utearealer, en oppgradering av eksisterende og en etablering av nye koblinger mot Strandgata, samt anledning for å kunne vise til et utvidet tilbud. FIGUR 10: HAAVEBYGGET SLIK DET FRAMSTO FØR OMBYGGING TIL HANDELSVIRKSOMHET Side 15

16 3.2 PLANOMRÅDET OG FORHOLDET TIL TILLIGGENDE AREALER LANDSKAP Eksisterende Amfi Florø ligger på en eldre utfylling. Planområdet fremstår som forholdsvis flatt, med et lite terrengsprang opp mot Hestenesgata. Rapporten Kvalitetsprogram for Florø havnepromenade beskriver området som steinplastring, med et rufsete og tilfeldig uttrykk. Planområdet fremstår i dag som et stort sammenhengende asfaltdekke som i all hovedsak benyttes til parkering og varelogistikk. Området mellom Amfibygget og Slakteriet har minimal bymessig verdi slik det fremstår i dag, og med bakgrunn i dagens bruk fremstår utearealene som uryddige og uoversiktlige. Det er ingen vegetasjon innenfor planområde. KULTURMINNER Det er ingen kulturminner innenfor planområdet, men siloen som er del av bygningsmassen fremstår til en viss grad som et landemerke i kraft av sitt vertikale preg. Det er derimot mye bebyggelse med historisk verdi i nærheten av planområdet; blant annet flere rorbuer langs havnefronten i forkant av Strandgata og sentrum. Slakteriet AS har en historisk verdi tilknyttet Florøs fiskerinæring. KLIMA OG ENERGI Planområdet ligger geografisk utsatt ved kysten ut mot åpent hav, og vil således være utsatt for vind og hardt vær. Fremherskende vindretning for planområdet og Florø sentrum på årsbasis er fra øst, men den hardeste vinden er som regel fra sør. De klimatiske forholdene gjør at bebyggelse langs havnefronten er utsatt for sjøsprøyt og fukt. Nord for planområdet ligger Slakteriet AS. Næringsvirksomheten genererer en del varelogistikk som tidvis kan bidra til noe støy. Ellers ligger planområdet i et sentrumsområde med den type støy dette medfører. Solforholdene i planområdet er gode. Med unntak av eksisterende silo finnes ingen elementer i nærheten, verken landskap, bebyggelse eller vegetasjon, som skaper skjemmende slagskygger. Eksisterende senter er lokalisert med fasade vest mot havnefronten. Utearealer mot havnefronten ligger derfor i solen fra tidlig ettermiddag til langt utpå kvelden ved sommertid. Sol/Skygge-analyser følger planskissen som eget vedlegg. TRAFIKKFORHOLD Området fremstår i dag som ett stort sammenhengende asfaltdekke, med to avkjøringer fra Hestenesgata; en i nord og en i sør. Det er ingen definert veistruktur innenfor planområdet. Trafikkavviklingen foregår i dag hovedsakelig ved kjøring mellom markerte parkeringsplasser på dekke. Det samme trafikkarealet benyttes parallelt til kundeparkering og varelevering. Arealet i overgang mellom Amfiområdet og Slakteriet fremstår som særlig uoversiktlig. Her benyttes et uavklart området både til inn-/ utkjøring for kunder til parkeringsareal for Amfi Florø, samt til all varelogistikk til både Amfi og Slakteriet AS. I dag benyttes også Jens Helmers Plass, syd for planområdet, til kundeparkering. Det er ingen etablerte gang- eller sykkelforbindelser innenfor planområdet, og mangelen av tydelige etablerte gangmønstre gir et inntrykk av at trafikksikkerhet ikke har vært prioritert ved etablering av eksisterende situasjon. Ved havnefront ligger det i dag tre flytebrygger avsatt til kundeparkering for kunder som ankommer med båt, men avsatt gangareal ved bryggekant mellom parkeringsareal og tilgang til båtparkering fra flytebryggene fremstår som beklemt. Ved dagens situasjon er det ca. 120 parkeringsplasser tilknyttet kjøpesenteret. Av disse er samtlige lokalisert på terreng, på tilliggende asfalterte flater. Dette tallet tilsvarer omtrent 2 plasser pr. 100m2 eksisterende handlesenter, og anses som et tilfredsstillende antall i henhold til foreliggende behov. Det har i forbindelse med tidligere planarbeid blitt vurdert å etablere ny rundkjøring i kryss mellom Strandgata/Hestenesgata/Skudalsvegen. Areal i sammenheng med eventuell ny rundkjøring var tidligere inkludert i planområdet for Kvartal 39 & 40, men er etter vurdering i samråd med Flora kommune nå tatt ut. Trafikkforhold knyttet til innfartstrafikk til sentrum, samt til eventuelt nytt parkeringsanlegg i forbindelse med utbygging av Amfi Florø skal, etter avtale med Flora kommune, avklares i sammenheng med områderegulering for Docen. Side 16

17 RISIKO OG SÅRBARHET Det vil i sammenheng med planforslaget bli utarbeidet en ROS-analyse. Analysen vil følge planforslaget som eget vedlegg. SOSIAL INFRASTRUKTUR Amfi Florø er i relativ sammenheng et eldre senter, og fremstår i dag som et umoderne og lite tidsriktig tilbud til byens brukere. Men selv i denne forfatningen er senteret et populært publikumsmål, spesielt i vintermånedene, eller når værforholdene ikke egner seg for uteopphold. Spesielt kafeen i senterets andre etasje, med utsikt mot havna, er et populært mål når været står på som verst. I tillegg til et handelstilbud med totalt 20 butikker inneholder senteret et tannlegekontor og en frisørsalong. TEKNISK INFRASTRUKTUR Eksisterende trafo må vurderes ifht tilpassing til eventuell ny bebyggelse. Tekniske forhold tilknyttet nettstasjon, etablering av nye småbatbrygger, bryggekant med demping mot reflekssjø, VA-anlegg og flomsikring vil bli vurdert i forbindelse med det videre planarbeidet og utarbeidelse av planforslag. ESTETIKK OG BYGGESKIKK Amfi-bygget er i dag et meget synlig bygg med tanke på fjernvirkning. Bygget fremstår som en stor boks mer eller mindre tilfeldig lokalisert på et stort flatt asfaltdekke, med liten til ingen tilknytning til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen innenfor planområdet består av tre forskjellige bygningskropper; Amfi Florø, Siloen og et kontorbygg, men de tre bygningene er etablert vegg-i-vegg slik at de fremstår som én sammenhengende bygningsmasse. Området mellom Amfi-bygget og nabo mot nord (Slakteriet AS) er et stort åpent asfaltdekke som er avsatt til overflateparkering. Området i sin helhet fremstår som et område med et stort og åpenbart fortettingspotensiale. Amfi Florø er et eldre industribygg, som ved ombygging til sentervirksomhet i 80-årene ble etablert med fasader i nyklassisistisk stil med postmodernistiske trekk. Bygget fremstår i dag, både med tanke på proporsjon og materialbruk, som umoderne og lite appellerende. Fasadene er etablert med relieffer som etterligner klassiske søyler, med store flater kledd med hvit flis. Baldakin, rømingstrapper og altan bærer tydelig preg av at de er etablert i ettertid og med et midlertidig preg. Bebyggelsen fremstår som på ingen måte helhetlig, verken med tanke på proporsjon eller estetikk. Bygget ligger på Hesteneset, i tilknytning til Florøs historiske sentrum, i enden av Strandgata. Hesteneset har historisk sett vært preget av industriell virksomhet, med bebyggelse av annen skala enn i den eldre delen av sentrum. Der småskalabebyggelsen i sentrum står som et historisk vitne til Florøs opprinnelige fiskerinæring, vitner bebyggelsen av større skala på Hesteneset om Florøs mer moderne historie ved industrialiseringen av den opprinnelige fiskerinæringen. Bebyggelsens skala langs Florø havn kan leses som årringer rundt sentrum. Byggets skala bryter således med småhusskalaen langs havnefronten i forkant av Strandgata og på motsatt side av Hestenesgata, men oppfattes som i lignende skala med Slakteriet mot Nord, og ellers langs havnefrontene øst og vest for sentrum. Planlagt bebyggelse i forbindelse med utvikling av Fjordland AS-tomten syd for planområdet vil i henhold til foreliggende skisser fremstå som en skala-megler som bidrar til å skape en mer dynamisk overgang mellom småhusskalaen i sentrum og bebyggelsen for Amfi og Slakteriet. Side 17

18 FIGUR 11: SKALASTRUKTUR OMKRING FLORØ SENTRUM (KVALITETSPROGRAM FOR FLORØ HAVNEPROMENADE) STEDSUTVIKLING Amfi Florø er et populært og viktig tilskudd til Florø sentrum, men området for øvrig fremstår i dag som et monotont område med lav estetisk og bruksmessig verdi. Eksisterende nedslitte bebyggelse har liten bymessig tilknytning til omkringliggende bebyggelse. Området har et klart potensiale til å kunne fremstå i mye større grad som en naturlig forlengelse av sentrum, både med tanke på form og funksjon. Senterbebyggelsen har i dag innganger fra syd og fra nord, men fremstår med fullstendig lukkede fasader mot havna i vest. Med gode lysforhold, utsikt mot havna og fjorden mot vest og i umiddelbar gangavstand til sentrum egner området seg godt både for boligformål, og som et utgangspunkt/tilgangspunkt for bruken av sentrumstilbudene. BARNS INTERESSER Med unntak av handels- og servicetilbudet innenfor senterets fire vegger har området ingen tilbud til barn og unge. Området er i dag et stort asfaltert trafikkområde, og fremstår som utrygt og generelt veldig dårlig egnet til både ferdsel og bruk for barn og ungdom. Med tanke på lokalisering i tilknytning til sentrum og sjøen, og de gode lysforholdene, har planområdet et stort potensiale for etablering av gode oppholdsarealer, for både barn, unge og den øvrige befolkningen i Florø. UNIVERSELL UTFORMING Amfi-bygget er tilrettelagt med heis og ramper for brukere med redusert bevegelighet, men bebyggelsen tilfredsstiller ikke samtlige krav i henhold til universell utforming. Området for øvrig fremstår som tilnærmet flatt og kan således med relativt enkle grep tilrettelegges for bruk og gjennomgangstrafikk med hensyn til krav om universell utforming. Side 18

19 Funksjonshemmede og eldre Amfi-bygget er tilrettelagt med heis og ramper for brukere med nedsatt bevegelighet, og således er senteret godt egnet til bruk for eldre. Senteret tilfredsstiller ikke gjeldende krav til universell utforming med tanke på for eksempel brukere med nedsatt syns- eller hørselsevner. Senteret kan vise til et godt utvalg av varer og tjenester som apotek og tannlegesenter, samlokalisert under samme tak, noe som bidrar til en forenkling av de daglige gjøremålene for eldre. Kafeen i senterets tredje etasje, med utsikt mot Florø havn, er et populært tilbud for de eldre og kan vise til gode besøkstall året rundt. Det er forholdsvis enkle adkomstmuligheter for fotgjengere og syklister fra sentrum, men disse forbindelsene er derimot ikke godt opparbeidet og fremstår som uryddige og ustrukturerte, spesielt med tanke på tilgangen langs havnefronten. Senteret slik det fremstår i dag er i større grad tilrettelagt for gjester som ankommer med bil eller båt. Folkehelse Amfi Florø er et handlesenter som representerer et rekreasjonstilbud for hele byen og omegn. Handlesenteret er et populært mål for både unge og eldre, og spesielt kafeen i senterets andre etasje fremstår som et tilbud som er hyppig i bruk fra morgen til kveld. I tillegg til et gjennomsnittlig handelstilbud inneholder senteret et tannlegekontor, et apotek og en frisørsalong. Tilbudet blir benyttet av kunder som ankommer både til fots fra sentrum, med bil fra omkringliggende områder og i båt fra skjærgården utenfor Florø. Selv i sin nåværende nedslitte og lite tiltalende forfatning fremstår Amfi Florø som et populært mål for befolkningen, noe som vitner om de store potensialene som ligger området. Havnefronten foran senteret er inkludert i planene for blå promenade som det østlige endepunktet for Florøs fremtidige havnepromenade, men foreløpig er denne delen av havnepromenaden ikke oppgradert i tråd med visjonen. Senterets lokalisering i østre del av sentrumsområde, i nær tilknytning til fastlandsforbindelsene og hovedveinettet, gjør at området også fremstår som velegnet med tanke på innfartsparkering og som et tilgangspunkt for bruk av sentrumstilbudene i umiddelbar gangavstand fra Strandgata. trygghet OG BEREDSKAP Slik planområdet fremstår i dag er det på grunn av de store åpne arealene god tilgang for brann- og redningskjøretøyer, og for tilgang til fasade vest for eventuell brannbåt fra bryggeanlegg. Amfi Florø er tilrettelagt for rømning ved trapp fra balkong i 3. etasje, samt med rullestolrampe fra senterets 2. etasje. Bygget er ikke tilrettelagt i forhold til eventuell flom ved stormflo. Side 19

20 4. PLANSTATUS 4.1 OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANER RIKSPOLITISKE BESTEMMELSER ELLER RETNINGSLINJER T-1497 NASJONALE FORVENTNINGER TIL REGIONAL OG KOMMUNAL PLANLEGGING Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging skal bidra til at viktige samfunnsmessige utfordringer blir ivaretatt i planprosessen, og viser til at planleggingen i kommuner og fylker skal baseres på en vurdering av ulike interesser, og skal bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring, hvor også kostnader og nytte skal avveies. De nasjonale forventningene har som formål å være retningsgivende, men ikke bestemmende, og skal bidra til at planleggingen blir målrettet og ikke mer omfattende enn nødvendig. Forventningene omfatter temaer som klima og energi, by og tettstedsutvikling, samferdsel og infrastruktur, verdiskapning og næringsutvikling, natur, kultur og landskap, samt helse, livskvalitet og oppvekstmiljø. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Formålet med disse statlige planretningslinjene er å sikre at kommunene går foran i arbeidet med å redusere klimagassutslipp, å sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene, samt å sikre at kommunene bruker et bredt spekter av sine roller og virkemidler i arbeidet med å redusere klimagassutslipp. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Disse retningslinjene skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter gjeldende plan- og bygningslov. Arealer og anlegg som brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. RPR for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål å fremme en effektiv samfunnsøkonomisk ressursutnyttelse gjennom planleggingen av arealbruk og transportsystemer, med fokus på miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling for alle typer trafikanter. Et langsiktig, bærekraftig perspektiv skal legges til grunn i planleggingen. Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. Miljøverndepartementets Universell utforming i reguleringsplaner Stadfester at det ved reguleringsplan fremdeles vil være anledning for kommunen å stille krav til universell utforming, og at strategien universell utforming skal legges til grunn for all arealplanlegging etter loven. Side 20

21 Gjeldende overordnede planer FIGUR 12: SENTRUMSPLANEN Kommunedelplan for Florø sentrum (Sentrumsplanen) (2028) Sentrumsplanen har gjennom flere år blitt utviklet og redigert. Prosessen har vært grundig og svært mange har vært involvert i prosessen. Planen er et resultat av, og en tydeliggjøring av kommunens bevisste forhold til byutvikling og skal danne et godt grunnlaget for samarbeid mellom ulike aktører med et hovedmål om en godt og fremtidsrettet sentrumsutvikling i Florø. Planen har fem hovedpunkter: 1..Å sørge for en overordnet og samordnet samfunnsutvikling innenfor sentrum av Florø. 2. Bidra til forutsigbarhet og oversiktlighet i forhold til hva som er gjeldene plan for utvikling av sentrum. Dette er viktig for næringsliv, innbyggere, politikere osv. Dette er også grunnlaget for å utløse gjennomføring av både private og offentlige prosjekter. 3. En god sentrumsplan, der det foreligger eierskap til innholdet både fra det private og fra det offentlige, er med på å danne grunnlaget for å kunne søke eksternt samarbeid og finansier ing når det gjelder gjennomføring av prosjekter. Dette innebærer blant annet at planen bidrar til å danne gode rammer for samarbeidsløsninger mellom offentlige instanser og private aktører om gjennomføring og finansiering av prosjekter. 4. Planen bidrar til å finne løsninger for samarbeid om drift av funksjoner i byen. 5. Sentrumsplanen er et godt verktøy i forvaltningen som vil redusere saksbehandlingstid både hos private aktører og i kommunen. Dette vil bidra til innsparinger for alle involverte parter. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Formålet med disse statlige planretningslinjene er å sikre at kommunene går foran i arbeidet med å redusere klimagassutslipp, å sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene, samt å sikre at kommunene bruker et bredt spekter av sine roller og virkemidler i arbeidet med å redusere klimagassutslipp. Side 21

22 Fylkesplanen : Vegen videre for Sogn og Fjordane Fylkesplanen med forlenget virketid ut 2012 er et styringsdokument for utvikling i fylket. Overordnede mål er å opprettholde folketall og bostedsmønster, med vekt på verdiskapning og bo- og levevilkår. Blant virkemidlene for å nå målet er satsning på sjørelaterte aktiviteter. Fylkesdelplan for klima- og miljø Fylkestinget vedtok i mars 2009 Fylkesdelplan for klima- og miljø. I dette dokumentet presenteres overordnede mål, hovedstrategier og tiltak (handlingsprogram). I henhold til reduksjon av klimagassutslipp er det overordnede målet at Sogn og Fjordane skal gjøre sitt for å nå de nasjonale målsetningene om å bli klimanøytral innen I henhold til tilpassing til klimaendringer er det overordnede målet at Sogn og Fjordane skal være best mulig rustet for fremtidige klimaendringer, og ikke bygge ny sårbarhet inn i samfunnet. Handlingsplan Trafikktrygging i Sogn og Fjordane Handlingsplan Trafikktrygging Sogn og Fjordane har tre satsningsområder; Unge, foreldre og arbeidsgivere, med flere delmål og tiltak for hvert av satsningsområdene. I denne planen er det lagt vekt på holdningsskapende tiltak, og tiltak som er knyttet opp mot atferd i trafikken. Gjeldende regulering Reguleringsplan for kvartal 37, 39, 40 og 41. Planid Område B4 og C2, blanda sentrumsformål. FIGUR 13: GJELDENDE REGULERING Pågående planarbeid -Områderegulering Docen (Flora kommune) -Detaljreguleringsplan for Fugleskjærskaia (Flora Hamn KF) -Kvalitetsprogram for Florø Havnepromenade (Smedsvig Landskapsarkitekter as og Opa Form, 2012) -Prosjektutvikling Strandgaten (Rammesøknad Byporten Florø, AB Fjordland. Ansvarlig søker: Asplan Viak) Side 22

23 5. MEDVIRKNING 5.1 FORHÅNDSUTTALELSER Oppstart av planarbeid ble den kunngjort i Firdaposten og på Flora kommunes nettsider parallelt med utsendelse av nabovarsel til berørte parter. Nabovarsel datert ble sendt til: Hjemmelshavere og naboer: 202/213, 202/275 AB Fjordland AS Postboks Florø 202/542 Forum Eiendom AS Postboks Førde 202/543 Bortheim P. Transport AS Postboks Florø 202/589, 202/163 Slakteriet Eiendom AS Hamregata Florø 202/207/0/1 Kleiven Eiendom AS Hamregata Florø 202/207/0/2 Kleiven, Marit Helene Hamregata Florø 202/185 Vokuhl, Herman Johan Strandgata Florø 202/219 Vaardal, Edith Helene Skridsholgata Florø 202/591 Vaardal, Svend Edmund Danielsvika Florø 202/226 Hovland, Borghild Hestenesgata Florø 202/493 Kanagalingam, K. Skridsholgata Florø 202/208 Solheim, Laila Skudalsvegen 1B 6900 Florø 202/438 Myklebust, Kristian Fr. Per Lassons vei Kolbot Offentlige instanser: Statens Vegvesen Region Ve Askedalen Leikanger Statens Vegvesen Sogn og Fj. Askedalen Leikanger Statens Vegvesen Postboks 8142 Dep 33 Oslo Flora Kommune Markegata Florø Fylkesmannen i Sogn og Fj. Miljøvernavdeling Njøsavegen Leikanger Sogn og Fj. Fylkeskommune, Plan og Samfunn Askedalen Leikanger Sogn og Fj. Fylkeskommune, kulturavdeling Postboks Førde Kystverket Vest Postboks Haugesund Flora Hamn KF Postboks Florø Flora bygg og eigedom Markegata Florø Sogn og FJ. Energi (ved e-post) Bukta 6823 Sandane Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser 1. Kystverket Vest Statens Vegvesen Region Vest Fylkesmannen i Sogn og Fjordane SFE Nett Side 23

24 5.2 Sammendrag av innspill 01. Kystverket Vest Kystverket er en nasjonal etat for kystforvaltning og sjøbasert samferdsel. Etaten er et forvaltningsorgan underlagt Samferdselsdepartementet, og har det faglige ansvaret for sikker og effektiv sjøtrafikk i norske farvann og havner. Kystverket deltar i kommunale arealplanprosesser etter plan- og bygningsloven, med et mål om å ivareta forsvarlig bruk og forvaltning av farvannet, samt effektiv havnevirksomhet. Kystverket Vest påpeker at ettersom en del av Florø indre havn er med i planområdet er det viktig at Flora Hamn KF og andre interessenter i havneområdet holdes oppdatert gjennom planarbeidets gang. Videre anbefaler Kystverket å ta i bruk publikasjonen Den Norske Los til referanse ved planlegging i sjø. På denne måten kan arealdisponering som er i konflikt med ferdsel i sjø unngås. Kystverket har ellers ingen merknader til oppstart av planarbeidet. 02. Statens Vegvesen Region Vest Statens Vegvesen Region Vest viser til at de trafikale konsekvensene av planforslaget må belyses og synliggjøres i det kommende plandokumentet. Det må gjøres rede for hvilke tiltak knyttet til vei og trafikk som eventuelt vil være nødvendige å gjennomføre som følge av trafikkøkningen til og fra området. Det bør legges til rette for gående og bruk av sykkel ved etablering av sykkelparkering. Statens Vegvesen Region Vest viser til at planene skal vurderes i forhold til gjeldende vegnormer i håndbok 017 og 263 om utforming av veg- og gateanlegg. 03. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Ved oppstart av planarbeidet påpeker Fylkesmannen i Sogn og Fjordane at universell utforming, barn og unge, estetikk, støy, forurensing, energiforbruk og energiløsninger, samt samfunnstrygghet og beredskap vil være aktuelle tema for utredning. 4. SFE Nett Amfi Florø er i dag forsynt fra en nettstasjon i bygg i tilknytning til senteret. Plasseringen er lite hensiktsmessig plassert for forsyning av området når Amfi Florø skal utvides, både på grunn av vanskelig tilkomst og på grunn av dårlig ventilasjon av eksisterende traforom. For å få en god og funksjonell forsyning av området bør det i forbindelse med utvidelse etableres et avsatt rom i ny bebyggelse. Rommet bør ha gode adkomstmuligheter direkte fra terreng. Dette bør tas med i reguleringsbestemmelsene. SFE Nett ber om å bli holdt løpende oppdatert med tanke på planer, og eventuelle endringer, slik at at de i tide kan gi mer detaljerte innspill i forhold til strømforsyning. Side 24

25 5.3 Forslagsstillers kommentarer til innspill 01. Kystverket Vest Ansvarlig søker vil via Flora kommune innhente liste over interessenter i havneområdet. Flora Hamn KF og andre interessenter vil holdes oppdatert gjennom planarbeidets gang. I den grad planlegging i sjø vil bli aktuelt vil det refereres til publikasjonen Den Norske Los!. 02. Statens Vegvesen Region Vest Trafikkforhold knyttet til innfartstrafikk til sentrum, samt til eventuelt nytt parkeringsanlegg i forbindelse med utbygging av Amfi Florø skal, etter avtale med Flora kommune, avklares i sammenheng med områderegulering for Docen. Løsninger for trafikkavvikling med tanke på publikumstrafikk, gjennomgangstrafikk og varetrafikk skal belyses og vurderes i plandokumentene for Amfi Florø. Det vil i planarbeidet tilrettelegges for gående og syklende til og fra området, blant annet ved etablering av gode og tilgjengelige sykkelparkeringsplasser, samt ved opparbeidelse av tydelige gang- og sykkelforbindelser til og fra sentrum/gågata, blant annet via en forlengelse av blå promenade. Gjeldende veinormer som beskrevet i håndbok 017 og 263 vil anvendes som utgangspunkt for utforming av nye veg- og gateanlegg. 03. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Det påpekes først og fremst at det i samarbeid med Flora kommune har blitt besluttet at planarbeidet ikke skal gjennomføres med full konsekvensutredning, men at planarbeidet skal konsekvensvurderes. Det vil derfor ikke bli utarbeidet et planforslag til offentlig ettersyn. Fylkesmannens merknader til varsel om oppstart tas til etterretning, og foreslåtte tema til vurdering vil bli vurdert på lik linje med de planfaglige tema som ved oppstartsmøte med Flora kommune ble besluttet å vurderes gjennom planarbeidet. Fylkesmannen vil kunne komme med nye innspill når planskisse ligger til høring. 4. SFE Nett Om eksisterende traforom ikke kan oppgraderes til tilfredsstillende standard og videreføres i forbindelse med en eventuell utbygging skal det etableres et nytt traforom med gode adkomstmuligheter fra terreng, i tråd med anbefalinger fra SFE Nett. SFE Nett vil bli holdt løpende oppdatert ved eventuelle endringer av planen som kan ha konsekvenser for utforming eller lokalisering av traforom. Side 25

26 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE 6.1 Faglige vurderinger Politiske mål for kjøpesenteretablering Etablering av handlesentre utenfor sentrale strøk har over lengre tid bidratt til byspredning og en uttynning av aktivitet i bysentra. Selv om det er en åpenbar fordel å etablere handel i sentrum, der folk bor og oppholder seg, har utbygging av kjøpesentre i utkantstrøk fremstått som den gjeldende strategien ettersom etableringen her er teknisk, planmessig og økonomisk gunstig. Tomteprisene er lavere, og prosessene er reguleringsmessig mindre krevende enn utbygging i sentrumsområder. I 2008 ble forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter innført med et mål om å styrke eksisterende by- og tettstedssentre. I teorien introduserer disse bestemmelsene strenge regler for etablering av kjøpesentra utenfor sentrumsområder, men regelverket blir praktisert forskjellig. Det finnes for mange hull i lovverket, og det blir gitt for mange unntak. Ettersom den ønskede effekten uteble la regjeringen i 2013 et forslag om kjøpesenterstopp utenfor sentrumsområder ut til høring. Målet er å styrke sentrumshandelen gjennom en innstramming av gjeldende regelverk. Selv om dette forslaget ble trukket tilbake vitner initiativet om tydelige overordnede politisk mål om å motkjempe byspredning og å redusere det samlede transportbehovet gjennom en tilrettelegging for økt handel i bysentra. I 2014 publiserte Transportøkonomisk institutt TØI rapport 1334/2014 som retter fokus på konkrete tiltak som kan bidra til å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service. Flere foreslåtte tiltak bygger på ideen om synergieffekter gjennom en lokalisering av senter i nærhet til sentrum. Handel i sentrum Handelen er i stor grad et vesentlig historisk grunnlag for etableringen av byer og tettsteder, men handelsmønstre har i moderne tid gått fra å være nyttebasert til fritidsbasert (handel vs. shopping). Forbrukeren blir i mindre grad ansett som en verdifull bidragsyter i det aktive bylivet. Arealplanleggingen har i større grad satset på å legge til rette for kultur og generell trivsel, mens handelen, med den trafikk og logistikk den medfører, har gradvis blitt presset ut av bykjernen. Nyere undersøkelser viser at i 11 av 12 norske byer taper sentrumshandelen terreng i konkurranse mot de store bilbaserte kjøpesentrene. Ettersom de aller fleste brukere av byen har handel som sitt primære, eller sekundære gjøremål er det nærliggende å kunne stadfeste at etablering av et godt handelstilbud i sentrum vil i stor grad bidra til økt aktivitet. For at Florø skal fremstå som en attraktiv destinasjon for publikum må byen inneholde et bredt sentrumstilbud innen service-, fritids- og handelsformål. Det er vesentlig for Florø at sentrum kan skilte med et komplett og oppdatert handelstilbud for å kunne beholde det lokale og regionale kundegrunnlaget. Om sentrumstilbudet i Florø ikke fremstår som godt nok vil kunden oppsøke andre tilbud. Konkurranseprinsippet bidrar til at dynamikk og endringer er en naturlig del av handelsbildet over tid, men både senter og sentrum er gjensidig avhengig av gode samarbeidsvilkår. Med tanke på arealbegrensninger vil handlesentra i by sjeldent kunne stå i direkte konkurranse med de store handlesentrene i utkantstrøk, men godt samarbeid med de øvrige sentrumstilbudene kan bidra til å danne et mye sterkere overlevelsesgrunnlag for de integrerte handlesentrene i samspill med sentrumstilbudene. Et komplett sentrumstilbud kan forsterke Florø som et regionalt tyngdepunkt for service- og handelsvirksomhet. Dette krever god planlegging der elementer som binder senter og sentrum sammen vektlegges, både fysisk og programmatisk. Opparbeiding av Blå Promenade som et bindeledd mellom by og vann, senter og sentrum er viktig. Videre vil det være viktig at sentrum og senter driftes på en måte som gjør at det opplevde skillet brytes ned, gjennom for eksempel sammenfallende åpningstider, felles aktivitets- og markedsdager, samt innfartsparkering for god tilgang til sentrum. Om synergiene mellom senter og sentrum underbygges kan det helhetlige sentrumstilbudet fremstå som konkurransedyktig på tilbudssiden og Florø sentrum kan fremstå som et godt og spennende alternativ til handelen i periferien. Side 26

27 Fortetting Etablering av kjøpesenter i sentrum er en fortettingsstrategi som i den store sammenheng medfører mange positive miljømessige konsekvenser. Strategien vil nødvendigvis medføre økt trafikk til og fra sentrum, men det samlede transportbehovet for den totale kundebasen blir betydelig redusert. Bilbruken ved reiser til kjøpesentre 10 km fra sentrum er dobbelt så høy som til sentre etablert innen 2,4 km fra sentrum. Etablering av handel der kunden er generer derfor mye mindre trafikk enn etablering av handel i periferien, samtidig som det oppfordrer til økt bruk av kollektivtrafikk og bidrar til en betydelig reduksjon av klimagassutslipp. Kilde: Tiltakskatalogen Oppslagsverk om transport, miljø og klima. ( Etablering av kjøpesenter i sentrum Etableringen av et godt integrert lokalsenter, med gode gangforbindelser til sentrum kan bidra til å bygge opp under et gryende handelsmiljø i Strandgata. Et kjøpesenter representerer riktignok en bebyggelsesstruktur med et stort fotavtrykk og en skala som ofte står i kontrast med bebyggelse ellers i byen, men med de mange positive sosiale og miljømessige konsekvenser et integrert og sentrumsnært lokalsenter medfører, bør fokuset ligge på hvordan man løser de tekniske, prosessrelaterte og arkitektoniske utfordringene på en god måte, slik at kvaliteten på både senter og sentrum sikres. Transportøkonomisk institutts rapport 1334/2014 Styrking av sentrum (Aud Tennøy/Odd Midtskog/ Kjersti Visnes Øksenholdt/ Njål Nore) retter fokus på hvordan man i kommunene kan styrke sentrum som en attraktiv etableringsarena for handel og service. I publikasjon understrekes det at etablering av handlesenter i nærhet til sentrum/gågata kan bidra til gode synergier og økt aktivitet. Et kjøpesenter i samhandling med sentrum bidrar til en større variasjon av lokaler til leietakere, og en større variasjon av tilbud av butikker til kundene. Her påpekes viktigheten av en åpen utforming og gode gangforbindelser til sentrum, slik at senteret henvender seg mot sentrum. I lys av de tydelige politiske målene om re-etablering av handel i sentrumsnære områder, med de miljømessige og sosiale fordelene dette medfører, er det et kommunalt ansvar å tilrettelegge for gode og forutsigbare prosesser ved etablering av handlesentra i sentrumsområder. Sentrumsplanen vitner om Florø kommunes bevisste forhold til nettopp disse problemstillingene. Planlegging og etablering av kjøpesenter i sentrum er en sammensatt og kostnadsdrivende prosess, der godt samarbeid, tydelige føringer og forutsigbarhet er avgjørende for å finne frem til de gode kompromissene. Etablering av boliger i sentrum Gjeldende regulering åpner ikke for etablering av boliger i det aktuelle området, på tross av gunstige forhold. Planområdet ligger i umiddelbar gangavstand til sentrum, med både gode lysforhold, fjordutsikt og mulighet for direkte adkomst til havnebassenget. Boliger i umiddelbar nærhet til sentrum er en gjensidig gode både for byen og for beboeren, både med tanke på livskvalitet og bærekraft. Etablering av boliger i nærhet til sentrum vil bidra til at flere mennesker naturlig ferdes i sentrumsområdet, som igjen vil bedre kundegrunnlaget for sentrum og således gjøre området mer attraktivt som etableringsarena for handel og service. I sin rapport 1334/2014 Styrking av sentrum retter Transportøkonomisk institutt en sterk og klar anbefaling til kommunene om å styre byutviklingen mot sentrum både boliger, arbeidsplasser og andre aktiviteter som trekker folk til bygatene. Om kommunene fortsetter å lokalisere hovedtyngden av nye boliger og arbeidsplasser utenfor sentrum vil det bli svært vanskelig å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service. I publikasjonen påpekes det at dette er en av de aller viktigste utfordringene i arbeidet med å revitalisere sentrumshandelen. Side 27

28 6.2 Planfaglige vurderinger Vurdering av alternativer Foreliggende forslag utfordrer eksisterende reguleringsplan hovedsakelig ved at område Veg C (Gatetun) som i gjeldende regulering er regulert til Felles gårdsplass er foreslått overbygget/bygget inn, og ved at det åpnes for etablering av forretning/kontor/bolig i områder A, I og C av gjeldende plan. Innbygging/ overbygging av Veg C (Gatetun) har vært diskutert internt og eksternt, men anses som nødvendig om man skal få til en tilfredsstillende løsning for et utvidet handelstilbud. En utbygging av foreslått omfang anses også gunstig med tanke på mulighet for å få opparbeidet havnefronten i henhold til Kvalitetsprogram for Florø havnepromenade langs hele Hesteneset og frem til et naturlig endepunkt før Slakteriet AS. Det har i sammenheng med planarbeidet i hovedsak vært vurdert to alternativer; utbygging av et senter med et fullverdig handelstilbud, samt et null-alternativ der utvidelsen kun tar for seg dagligvaretilbudet. Null-alternativet vil bety en minimal utvidelse av eksisterende senter i henhold til gjeldende regulering, der området i sin helhet vil videreføres i stor grad slik det fremstår i dag, med blant annet overflateparkering på en åpen asfaltflate mellom Amfi Florø og Slakteriet. Anbefaling av alternativ Forslagsstiller mener at de kvaliteter som ligger i alternativet som forespeiler en full utbygging i mye større grad innehar momenter som vil komme Florø til gode. En full utbygging vil bli et områdeløft for hele den østre del av havneområdet, og vil bidra til både et estetisk, sosialt og kommersielt løft for sentrumsområdet. Planområdet ligger i tilknytning til Florø sentrum, og til øvrige boligområder i tilstøtende arealer øst for sentrum. Planområdet er i seg selv gusting med tanke på etablering av boliger, men en høyere utnyttelse av arealer i tilknytning til sentrum til boligformål vil også kunne bidra til høyere aktivitet i sentrumsområdet. Økt publikumsaktivitet i sentrum vil styrke sentrums attraktivitet med tanke på etablering av nye tiltak innen handel- og servicenæringen. En utbygging slik planen forespeiler innebærer etablering av havnefront i tråd med intensjoner for blå promenade, med gode gangforbindelser til gågata og sentrum, samt en generell styrking av parkeringstilbudet i forbindelse med sentrum og havnepromenaden. Forslagsstiller er av den oppfatning av at en regulering som åpner for en fortettingsstrategi med blandet formål vil bidra til en styrking av Florø sentrum, både som en destinasjon og med tanke på bruk i hverdagen. Forslagsstiller anbefaler full utbygging av Amfi Florø som det alternativet som i størst grad vil styrke Florø sentrum i sin helhet. Avbøtende tiltak Problematikken rundt regulert gatestruktur har ved flere anledning vært diskutert med representanter fra kommunen. Foreliggende skisser har som resultat av denne prosessen blitt revidert med tanke på å videreføre Veg C (Gatetun) som en intern gjennomgang som sikrer kontakt gjennom ny bebyggelse fra Hestenesgata til havnefronten. Gjennomgangen skal være lett å bruke, tilrettelagt med tanke på universell utforming, og skal være synlig som del av utformingen av det nye senteret. Side 28