HØRINGSUTKAST. fo r B yro m san aly se APRIL 2017 PLAN- OG BYGNINGSETATEN VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

Transkript

1 HØRINGSUTKAST Veil e d e r fo r B yro m san aly se APRIL 2017 PLAN- OG BYGNINGSETATEN VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 1

2 INNHOLD BAKGRUNN ANBEFALING: BERGENSK BYSKIKK 1. Byskikk. Krav om stedegen byromsanalyse. Mal for byromsanalyse Fire eksempler 2. Byromsformat. Bredde, bygghøyde og dagslys. Gjennomsnitlig byromsformat. Regneregler Fem eksempler 3. Byromskvalitet. Krav til bruk, utforming og lokalklima. Krav om kvalitet i byromsinnhold Litteraturliste 2 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

3 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 3

4 BAKGRUNN Som forarbeid til rullering av kommuneplanens arealdel ble det utarbeidet en utredning om økte byggehøyder presentert som rapporten: BERGENSK BYSKIKK OG BYGGEHØYDER som ble fremmet som prinsippsak for Bystyret. Bystyret behandlet saken (22/17) i møtet og vedtok følgende: Bystyret mener, at i et variert byromsmønster med bredere allmenninger, hovedgater og smalere lokalgater, bør en også tilstrebe lokale variasjoner i byggehøyder med maksimale fasadehøyder som utredes nærmere. 1. Prinsippene i Bergensk byskikk og byggehøyder sammen med de kommentarer og begrunnelser som framgår av saken, legges til grunn for det videre arbeid med kommuneplanens arealdel og tilhørende bestemmelser. Denne rapporten er en videreføring og utdyping av anbefalingene i rapporten Bergensk byskikk og byggehøyder som foreslår stedegen byromsanalyse som metode og byromsformatet som utgangspunkt for fastleggelse av bygningshøyder. Vedtaket inneholdt flere punkt som er lagt til grunn for utforming av kommuneplanens arealdel og bestemmelser. Bystyret vedtok også: Rapporten er utformet som en veileder. Eksemplene skal underbygge metoden og tjene som mal for hvordan krav i kommuneplanbestemmelsene kan praktiseres. b) Det lokale stedets egenart skal vektlegges ved all planlegging av nybygg. Dette gjelder både i de historiske områdene, i knutepunktene og for øvrig i byggesonen. Det forutsettes arkitektur med høy kvalitet og særpreg som forsterker og videreutvikler stedets profil. Regneeksemplene viser at forholdstall for byromsformat gir et fleksibelt verktøy i samsvar med bergensk byskikk. c) I det videre arbeidet med KPA bes det om en grundig vurdering og utredning av hvilket hovedprinsipp som 4 skal være gjeldende når det gjelder byggehøyde sett opp mot byrommets bredde. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE Gjennomsnittsutregningen kan gjøres for bygg, kvartal, byromsstrekk eller område. Dette gir tilpasningsmuligheter som kan begrunnes i stedlige særtrekk som avklares i byromsanalysen. Byromsanalysen blir nøkkelen til en stedegen fortettingsstrategi.

5 Eksemplene viser at en gjennomsnittlig byggehøyde på 90% av byrommene gir en romslig ramme. Byggehøyden vil begrenses av mange andre tema i planarbeidet. Som bakgrunn for analyse og beregninger kan det være konstruktivt å minne om følgende: Kompakte gåbyer Bergens vekst skal skje som gåbyer rundt kollektivknutepunktene. Nye bygg og byrom vil komprimere og omskape bystrukturen og kan gi rom for attraktivt hverdagsliv i nye sammenhenger. Utredningen om bergensk byskikk anbefaler å bruke erfaringene fra byens historie med et arealøkonomisk og lettoppfattelig byromsnettverk. Analysen skal vise hvordan enkeltprosjekt kan bidra i helhetlig transformasjon. Veilederen er beregnet på de mange utbyggingsprosjektene som løses i privat regi gjennom detaljregulering eller større rammesøknader. Ved å åpne for økt utnyttelse og transformasjon, vil byromsanalysen være premissgiver for hvordan eiendommer kan utnyttes. Den vil bli utbyggers argument for hvordan tomtene kan få økt høyde og utnyttelse. For større byområder, viktig infrastruktur og områder som er definert som sentrumskjerner, vil byromsanalysene skje i offentlig regi. Hele byromsnettet Betegnelsen byrom har utviklet seg fra bare å bety enkelte åpne plasser, til også å omfatte all utestruktur mellom bygningene, som utgjør den offentlige tilgjengeligheten og aktiviteten i byen. Torgene, plassene, allmenningene, gatene, smauene og parkene utgjør nettverket for samhandlingen mellom byens elementer. Det er det allmenne utgangspunktet for opplevelsen av bysamfunnet. Kvalitet i alle ledd Gåbyene skal utvikles rundt kollektivknutepunktene gjennom enkeltprosjekter. Det er derfor viktig å finne verktøy som gir god kobling til omkringliggende områder. Byromsanalysen kan bli det verktøyet som sikrer utforming av et tydelig byromsnettverk mellom målpunktene lokalt, og med god kvalitet i integreringen av landskaps-, kulturminne- og stedegne opplevelsesverdier. Byromsgrep for ny utbygging Byromsanalysen skal være en fysisk, romlig disposisjon som sikrer god sammenheng til nye prosjekt. Prosjektene skal muliggjøre lokale forbedringer, og åpne for fremtidig utbygging i tilstøtende områder. Analysen skal ivareta og fremheve lokale kvaliteter i landskap og historie, men skal primært illustrere utviklingsmulighetene ut fra knutepunktene. Viktigste målpunkt I bystrukturen er holdeplassene de viktigste lokale målpunktene og det sentrale tyngdepunktet i lokalområdet. Det blir utgangspunkt for de fleste gangbevegelsene, som da vil kunne gi et logisk byplanmønster i den lokale gåbyen. Byplanmønsteret bør også gjenspeile viktige retninger til lokale tyngdepunkt og aktiviteter. Analyseverktøy for utbyggere Byromsanalysen skal være en enkel, innledende lokal analyse av potensialet for byens romlige strukturer. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 5

6 Strategisk temakart BERGEN 2030 August 2016 Kompakt byutvikling Arealkrevende næring Bydelsenter Kollektiv Hovedforbindelser til nabokommuner Ringvei øst - E16 Prioriterte friluftsområder Byggesonen er inndelt i fire soner: sentrumskjerne byfortettingssone ytre fortettingssone øvrig byggesone Kommuneplanbestemmelsene I kommuneplanens arealdel er prinsippet for utforming av bystrukturen et nettverk av kompakte senterområder hvor gange, sykkel og kollektiv transport prioriteres: I Gåbyen planlegges senterområder med en indre sentrumskjerne med arbeidsplasser og boliger, i tillegg til møtesteder og tjenester som innbyggerne trenger i hverdagen. Handel, service og en offentlig plass hører hjemme her. Rundt sentrumskjernen er det en byfortettingssone med tette og varierte boligområder, med næring der det ikke er til ulempe for boligene. Planforslaget legger opp til at det meste av nye boliger og arbeidsplasser med høy tetthet skal bygges i sentrumskjernen og i byfortettingssonen. Disse sonene utgjør til sammen 22 % av den totale byggesonen i kommuneplanen. Det kan likevel skje fortetting i den ytre fortettingssonen. Dette er områder med gangeller sykkelavstand til sentrumskjernen og en brukbar kollektivdekning. Prinsippet for senterstrukturen i forslag til kommuneplanens arealdel (2016) 6 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

7 Kommuneplannens arealdel har bestemmelser om krav og innhold i byromsanalyser og byggehøyder i sentrumskjerne, byfortettingssone og ytrefortettingssone: 8 Byskikk og byromsanalyse (pbl 11-9 nr 6, jf 29-2) 1. Byskikk 1.1 Det lokale stedets egenart skal ligge til grunn ved planlegging av alle nye tiltak Allmenninger, byrom og offentlig tilgang til sjø skal være overordnet prinsipp for bystrukturen Ny byutvikling skal planlegges i en menneskelig skala, med sammenhengende byromsforløp der menneskets opplevelse fra gateplan gir premisser for bygningsutformingen. Nye tiltak skal ha god tilknytning til eksisterende og mulig fremtidig bystruktur. 1.4 Sammenheng med omkringliggende landskap, stedets historiske strukturer og kulturminner, skal ivaretas ved utforming av byrom og bygninger. 1.5 Bergen skal utvikles som en gåby, med gode lokalsentre, offentlige møtesteder, korte avstander og mest mulig av hverdagens behov innenfor gang-/sykkelavstand fra boligen. 1.6 Det skal sikres høy kvalitet i arkitektur og byromsutforming. For bygninger og byrom med viktige allmenne funksjoner skal det legges særlig vekt på nytenkning og innovasjon. 1.7 Byrom og grønnstruktur skal planlegges for allsidig aktivitet, med grønne kvaliteter og bruk av vann. 1.8 Nye byggetiltak skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer. 2. Byromsanalyse For å sikre sammenhengende byromsstruktur skal det lages en stedegen byromsanalyse for alle nye tiltak i sentrumskjerne, byfortettingssone og ytre fortettingssone (sone 1-3), med unntak for tiltak som ikke har plankrav etter 3, pkt 1 og 2. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 7

8 26.1 Felles bestemmelser for sone 1-3; sentrumskjerne, byfortettingssone og ytre fortettingssone 1. Områder med sentral beliggenhet skal ha høy tetthet og kvalitet, basert på stedets særpreg. 2. Ved alle nye byggeprosjekter skal det beskrives hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og tilstøtende byrom. 3. Nettverket av byrom og grønnstrukturer skal være variert og sammenhengende, og utformes med vegetasjon og vann som grunnlag for rekreasjon og aktivitet. 4. For å sikre sammenheng i byromstrukturen, skal det utarbeides en byromsanalyse for alle nye byggetiltak i sone Grense mellom sonene kan justeres ved regulering. For byfortettingssonen forutsetter grensejustering at utbyggingsområdet får en funksjonell gangforbindelse med maks. 500 m til sentrumskjerne for lokalsentre og 900 m til sentrumskjerne for bydelssentre. Der dette krever nye gangforbindelser skal de være opparbeidet før nye bygg kan tas i bruk. 6. For Sone 1 sentrumskjerner og Sone 2 - byfortettingssoner gjelder følgende bestemmelser om byggehøyde: Byggehøyden skal som hovedregel defineres ut fra bredden på tilstøtende byrom, og skal i gjennomsnitt ikke overstige 90 % av byromsbredden. Maks. byggehøyde skal ikke overstige 35 m. Gjennom offentlig områderegulering kan det vurderes å tillate større byggehøyde for offentlige bygg eller bygg som har viktige allmenne funksjoner. I Byfortettingssone By1 og By2 og i sentrumskjernene S2, S3, S5, S6 og S8 kan det gjennom offentlig områderegulering vurderes å tillate bygg med større høyde også for andre formål. Unntak fra dette gjelder for områder innenfor bestemmelsesområde Historisk område ( 38.3). 7. For sone 1 og 2 gis grad av utnytting ut fra krav til byromsstruktur, byggehøyde og uteareal, vurdert gjennom byromsanalyse. 8. Parkeringsanlegg skal ikke ha fasade mot byrom eller gater. 8 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

9 ANBEFALING: BERGENSK BYSKIKK Olav Kyrres gate, Bergen Bergensk byskikk er en arealøkonomisk gåby med høyt prioriterte byrom for felleskapet, og er godt egnet for utvikling av byen etter vår tids behov. Attraktive byrom rundt et tydelig kollektivsystem kan generere byliv og nye møteplasser langs hverdagens ganglinjer. Bestemmelsene må bidra til bedre rekkefølge og forutsigbarhet i planprosessen. Viktige overordnede føringer må avklares på et tidlig tidspunkt, og legge føringer for de enkelte byrom og bygninger. Bergens identitet som byrommenes by, allmenningens vugge, fjordbyen og byen mellom de sju fjell, er forestillinger som bærer også i moderne rasjonell byplanlegging. En bytradisjon med landskapsforankring og stedegen tilpasning til kvaliteter og klima, kan fortsatt dyrkes som merkevare. For å gi bedre rammer for nybyggingen i sentrum og knutepunktene, foreslås mer målrettede bestemmelser i kommuneplanen. Det skal åpne for at utnyttelsen kan økes samtidig som byplangrepet og viktige lokale kvaliteter sikres. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 9

10 1. Byskikk Krav om stedegen byromsanalyse Det er forutsatt at utbyggingen skal være kompakt og kan innebære omfattende transformasjon av eksisterende bystruktur. Hovedtyngden av veksten vil skje gjennom private utbyggingsprosjekter. Det er derfor behov for et koordinerende grep for at de enkelte prosjekt skal knyttes til kollektivknutepunktet. I Bergen kommunes arkitektur- og byformingspolitikk heter det at de nye tettstedene skal kjennetegnes ved at de er bygget på lokale stedskvaliteter. Det er derfor nødvendig med en analyse av de viktigste lokale elementene i landskapet og kulturhistorien og hvilken rolle disse skal ha i det nye knutepunktet. Det er viktig at analysen er helhetlig og langsiktig og viser et komplett romlig byplanmønster. Analysen må konkluderes i et grep som viser et samlet byromsforløp. Byromsgrepet må baseres på landskapsformen og integrere viktige kulturminneføringer. Dette gjelder spesielt i de områdene som i kommuneplanen er definert som hensynssoner for bevaring kulturmiljø (H570). En analyse kan ikke bare sikre viktige landskapstrekk og sammenhenger, men også åpne for bebyggelse og byggehøyder der det er ønskelig å forsterke viktige landskapstrekk. (Jfr. KDP sentrum). I hensynssoner for bevaring av kulturmiljø (H570) skal kulturminneverdiene tillegges særlig vekt, både som strukturerende faktor i byromsgrepet, og som viktige enkeltbygg i ny sammenheng i bebyggelsesstrukturen. (Kartet viser hensynssoner i gjeldende kommuneplan) Eksempel på analyse av landskapsform for sentrum. Forslag om vern av romsammenhenger i daldrag og deres møte med sjøen, men også forsterkning av åsryggene som landskapstrekk 10 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

11 VIKTIGE BYROM OG FASADER VIKTIGE BYROM OG FASADE Eksisterende Byfasader Offentlige grøntareal Viktige gangforbindelser Planlagt Nye byfasader Prinsipplan for utvikling av bybanepunktet Viktig Byrom Mulig byrom mot Mindemyren Mulige byfasader langs Storetveitvegen/Inndalsvegen Plangrense N Knutepunkt Byromsstruktur WERGELAND SENTRUM OMRÅDEREGULERINGSPLAN - KART VERSJON 3 - APRIL Bybanestopp 3 Byromsskisse Byromsgrepet skal gi gode funksjonelle og visuelle sammenhenger for gangbevegelsene til og fra kollektivknutepunktene. Byromsgrepet for sentrumsskjerne skal også inneholde et lokalt samlingssted med høy fysisk og sosial kvalitet, godt integrert i strukturen. Det er viktig at knutepunktenes stedegne karakter og lokale særtrekk får prege byromsgrepet. I tråd med bergensk byskikk skal byromsgrepet prioritere lokalt felleskap og oppholdskvalitet i byrommene, og byromsbredden vil være dimensjonerende for en kompakt og bærekraftig bebyggelse med gode bygningshøyder. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 11

12 Mal for byromsanalyse Byromsanalysen skal være en overordnet og konsentrert avklaring av fremtidig byromsstruktur som kan utløse byutviklingspotensialet rundt gangaksene fra holdeplassene. Analysen skal bestå av fire kart der det siste viser byromsanbefalingen. I tillegg skal det være en tekstdel der nødvendige forbedringer av byromsnettet spesifiseres. Dette kan være opparbeidelse av nye snarveger, fortau, trapper, trafikksikring e.l. Oversikten vil være grunnlag for å vurdere rekkefølgekrav til utbyggingsprosjekter. KART 1 Oversikt: analyseområdet og anbefalingsområdet Oversiktskartet skal vise utstrekningen av analysen og angi anbefalingsområdets plassering i bydelen. Kartgrunnlag skal være oppdatert med bygg, kommunikasjon og landskap. KART 2 Landskap og historie Kartet skal vise analyseområdets viktigste relevante landskapstrekk og potensiale for stedegne kvaliteter. Viktige historiske sammenhenger, spor, veifar og kulturminner skal markeres. KART 3 Kommunikasjon og målpunkt Kartet skal vise analyseområdets viktigste kommunikasjonslinjer, med vekt på eksisterende og planlagte gangtraseer til holdeplasser og andre viktige målpunkt. Som andre viktige målpunkt regnes skoler, barnehager, større arbeidsplasser og tjenestetilbud, viktig grønnstruktur og lekeområder, idrettsanlegg og sjø og vassdrag. Andre stedegne opplevelsesverdier utenom dette skal også markeres. KART 4 Byromsanbefaling Anbefalingsområdet skal konkludere og vise hvilket byromsmønster som på lang sikt vil sikre en optimal organisering av bebyggelse, byrom og bevegelse i området til og fra holdeplassen og viktige målpunkt. 12 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

13 Forslag til tegnforklaringssymboler: KART 1 Oversiktskart Hvilke tiltak skal det lages byromsanalyse for? Byromsanalysen skal lages for alle nye tiltak i sentrumskjerne, byfortettingssone og ytre fortettingssone, både for reguleringsplaner og byggesaker. Unntak fra dette gjelder for mindre byggetiltak, jf. planbestemmelsene 3. For områder som dekkes av eksisterende byromsanalyse som gir tilstrekkelig byromsvurdering også for nye prosjekter, vil det ikke være behov for en ny analyse. Hvem kan lage analysen? For sentrumskjernene unntatt Bergen sentrum skal byromsanalysen lages av kommunen. For Bergen sentrum, byfortettingssoner og ytre fortettingssoner kan den lages av private. Hva skal analysen omfatte? Byromsanalysen skal lages tidlig i planprosessen, og skal konsentreres om det sammenhengende byromsnettet. Andre plantema, som trafikkvurderinger, uteoppholdsareal, støy, fasadeuttrykk, m.v., skal utredes som del av den ordinære plan- og byggesaksprosessen. Analysen skal begrenses til forhold som er beslutningsrelevante for hovedgrepet i plan- eller byggeløsningen. Det betyr at omfanget vil variere ut fra områdets eller prosjektets beliggenhet og størrelse. Hvordan skal den behandles? Byromsanalysen skal foreligge før oppstartmøte eller forhåndskonferanse. Ved behov skal den behandles i kommunalt planforum i forkant av oppstartmøte/ forhåndskonferanse. Den skal godkjennes av kommunen som del av ordinær plan- og byggesaksprosess. Planområdet Analyseområdet Anbefalingsområdet KART 2 Landskap og historie Viktig lokalt høydedrag Viktig lokalt landskapsrom Skrent Elv, kanal, innsjø Viktig historisk sammenheng Viktig kulturminne KART 3 Kommunikasjon og målpunkt Bybaneholdeplass og trase Kollektivholdeplass og ruter Offentlige tjenester Publikumsrettet virksomhet Stor arbeidsplass Idrettsplass, lekeplass, opphold Grøntanlegg Viktige blågrønne områder Tilgjengelig sjølinje Utsiktspunkt Ganglinjer, eksist. og planlagt Hovedsykkeltrase Bilkjøring KART 4 Byromsanbefaling Viktig byrom Mulige byrom Ganglinje til planområdet Forbedring for gående Aktive Fasader Øvrige byfasader Nye byfasader Andre viktige temaer fra analysen VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 13

14 Fire eksempler Som illustrasjoner på mulige variasjoner i innholdet i byromsanalysen vises utkast til analyse og byromsanbefaling for fire ulike områder: Sandslimarka rundt et nytt bybanestopp med sone 1 sentrumskjerne og sone 2 byfortettingssone. Lehmkuhlstranden ligger i sone 2 byfortettingssonen ved sjøfronten i Sandviken med noe avstand til holdeplasser. Falsens vei 67 ligger i sone 2 byfortettingssonen, men nær bybane på Wergeland. Folldalsheia ligger i ytterkant av sone 2 byfortettingssonen, med behov for ny tilkomst til bybanen på Råstøl. Sandslimarka Er eksempel på et kupert landskap med klassisk feltutbygging knyttet til veihierarkiet med store autonome bedriftsanlegg og områder med ulike boligtypologier. Her etablerer bybanen helt nye sammenhenger i den eksisterende strukturen ved at holdeplassen blir sentrum i en transformasjonsprosess. Sandslimarka omfatter sone 1 sentrumskjerne og er eksempel på en byromsanalyse som er forutsatt utarbeidet av kommunen. Analysen skal danne en felles grunnlag for utformingen i de enkelte prosjekter. KART 2 Landskap og historie 14 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE KART 1 Oversiktskart

15 KART 3 Kommunikasjon og målpunkt KART 4 Byromsanbefaling VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 15

16 Lehmkuhlstranden Dette er eksempel på et større transformasjonsprosjekt fra næring til bolig i strandsonen i et historisk område med høye kulturminneverdier. Området har gangavstand til holdeplasser og ligger i sone 2 byfortettingsonen. Endringen innebærer krav om bedre tilgjengelighet til strandsonen for bakenforliggende områder, samt etablering av byrom med opphold for allmennheten. Tilpasning til områdets skala og kulturhistorie vil bli en viktig føring. Lehmkuhlstranden, området sett fra luften. Flyfoto 2014 KART 4 Byromsanbefaling til Lehmkuhlstranden 16 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

17 Falsens vei 67 Dette er eksempel på en transformasjon fra villaeiendom til sammenhengende gatebebyggelse relativt nært en bybaneholdeplass og park med kulturminner. Utbyggingen er første trinn i en transformasjon til et gatebilde samt en forbedring av gangtilkomsten gjennom parkområdet. Wergeland, området sett fra luften. Flyfoto 2014 KART 4 Byromsanbefaling til Falsens vei 67 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 17

18 Folldalsheia 1 Dette er eksempel på et nybyggområde i et felt i enden av et veihierarki, men som i luftlinje ligger relativt nært en bybaneholdeplass. Utbyggingen må utvikle tilkomsten til bybanen og vil medføre ny gangtrafikk gjennom områder som er under utbygging og områder som ikke er planlagt for utbygging. Byromsanbefalingen blir da enkel, og primært spørsmålet om gangtilkomst til holdeplassen og gjennom området. KART 4 Byromsanbefaling til Folldalsheia 1 18 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

19 Folldalsheia 1. Illustrasjon fra byggesaken Råstølen, området sett fra luften. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 19

20 2. Byromsformat Bredde, bygghøyde og dagslys Bergens nordlige lokalisering og beliggenhet mellom høye skjermende fjell, gjør dagslyset til en viktig faktor i byplanleggingen. Fjellene er klimaskjerm, men begrenser solforholdene morgen og kveld. Fjellene er også medvirkende til at vi har rikelig nedbør. Byen har århundrers erfaring med utforming av gatestrukturer som gir skjerming mot vind og nedbør, men også nødvendig åpenhet for dagslys og sol. Et rikt variert byromsmønster fra brede allmenninger til smau gir bergenserne valgmuligheter i gangrutene gjennom i det historiske sentrum. Bergens status som landets mest urbane by, skyldes spesielt sentrums velutviklede byromsstruktur. Den kompakte bygningsstrukturen rundt byens prioriterte fellesrom gir kvalitet til hverdagsbevegelsene og klimabeskyttelse. Dette kan være en velegnet modell for nye byplanmønstre for gåbyene rundt kollektivknutepunktene. For å sikre full oppmerksomhet rundt utformingen av byrommene foreslås at bygningsfasadene defineres med hensyn til byrommets kvaliteter. I Byformanalyse 1990 forut for Verne- og byformingsplanen, ble fasadehøyder og byromsbredder i det sentrale byområdet analysert. Vurderingen påpeker at det er en kritisk grense når bygningene blir høyere enn gatene er brede, og det anbefales en øvre grense på 110%. I et variert byromsmønster med bredere allmenninger, hovedgater og smalere lokalgater, foreslås at en gjennomsnittlig fasadehøyde bør ligge på 90% av byromsbredden. Det foreslås å sette en absolutt øvre grense for byggehøydene på 35 meter. Dette vil kunne gi en byromsstruktur med akseptable daglysforhold, og god skjerming for vind og regn. lustrasjonene nederst viser hvordan en fast byromsproporsjon medfører at ulike byromsbredder gir grunnlag for varierende bygningshøyder. Resultatet er en kompakt bymessig struktur der kvalitetene for gående er prioritert. Gjennom offentlig områderegulering kan det vurderes å tillate større byggehøyde for offentlige bygg eller bygg som har viktige allmenne funksjoner. I byfortettingssonene rundt Bergen sentrum (utenfor historisk område) og i sentrumskjernen for noen bydelssentre kan det gjennom offentlig områderegulering vurderes større høyde også for andre byggeformål. Byformanalysen fra 1990 konkluderte med at orienteringsog bevegelsesmønsteret i det sammenhengende byteppet vil brytes dersom kvartalstørrelsen overstiger 70 meter. Dette kravet videreføres i forslag til nye kommuneplanbestemmelser. Gatebredder og byggehøyder Illustrasjoner viser hvordan ulike gatebredder kan gi ulike bygningshøyder med utgangspunkt i anbefalte maksimum gjennomsnitt for byromsproporsjon på 90%. 11,25m 13,5m 18m 12,5 m 15 m 20 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

21 Ovenfor vises en skjematisk fremstilling av et byplanmønster der byrommene har avstand på maksimalt 70 meter, og der det er vist tre ulike byromsbredder: hovedgate på 30 m, bydelsgate på 27m og lokalgate på 15 meter. Med gjennomsnittlige bygningshøyder på 90 % av byromsbredden, vist med samme fargetone som gatene, oppnås en kompakt men variert bystruktur. I tråd med det urbane mønsteret i bergensk byskikk bør oppholdskvalitetene prioriteres for styrking av felleskap, sosial kontroll og en levende by. Bakgårdene ivaretar bifunksjoner som nødvendig oppbevaring. Med integrering av større plasser og stedlige tilpasninger til terreng og siktforhold kan det skapes et godt lokalklima. 31,5m 18m 20 m 35 m VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 21

22 Gjennomsnittlig byromsformat. Regneregler. Byformanalysen fra 1990 konkluderte med at gatefasadene ikke burde overstige 110% av gatebredden. Dette har senere vært en kommuneplanbestemmelse. Når byskikkprinsippet nå baseres på lokale byromsanalyser kan høydeavklaringene skje gjennom konkret vurdering av de enkelte byrom. Det er forholdet mellom den enkelte fasade og tilhørende byromsbredde, kalt byromsformatet, som er utgangspunkt for beregning av gjennomsnittsverdiene. Høydevurderingen i byromsanalysen må baseres på bygg/kvartalsgjennomsnittet for den nye bebyggelsen i prosjektet. Gjennomsnittet for disse skal som hovedregel ikke overstige 90%. Det kan gjøres gjennomsnittsberegninger for lengre gatestrekk og større tilstøtende områder med eksisterende og potensiell bebyggelse. Slike utvidede gjennomsnittsverdier kan inngå i byromsanalysen og gi begrunnelse for avvik basert på lokale særtrekk. Gjennomsnittsverdiene gir rom for lokale variasjoner i fasadeutforming og byromstype som for eksempel smau og allmenning. Det åpner også for en fleksibel variasjon av bebyggelsen der sammenhengene og prioriteringene er klarlagt i byromsanalysen. Prinsippet forutsetter høy faglig kompetanse i analysen og prioritering av allmenhetens tilgjengelighet. Påfølgende fem regneeksempler (side 24-29) viser at et maksimalt gjennomsnittlig forholdstall på 90% vil gi romslige rammer for variasjon i bebyggelse og byrom innenfor prioriteringene i en byromsanbefaling. Det er grunn til å tro at det i plan- og byggesaksprosessen kan være andre tema som kulturminner, trafikk, uteoppholdsareal, støy osv. som vil være utslagsgivende for den endelige utformingen av byrommene og bebyggelsen. Nedenfor vises beregninger for ulike omfang. Byromsformat for enkeltfasade er alltid utgangspunktet, men det aktuelle prosjektets størrelse og omgivelser avgjør behovet for utvidede beregninger. Byromsformat for enkeltfasade Grunnlaget for alle gjennomsnittsberegningene er byromsformatet for enkeltfasader, som er forholdstallet mellom fasadehøyde og byromsbredde. Med fasadehøyde menes høyden på bygningsveggen som oppleves som avgrensning av byrommet. Bygningsvolumer inne på taket som ikke kan sees fra byrommet er tillatt dersom dette ikke er i strid med andre krav. Fasadelengden må inndeles i dellengder etter variasjon i byromsbredden (B1, B2) og der det er høydesprang i gesimsen (H1, H2). For ekstra brede byrom, mot sjø og mot åpent terreng foreslås 39 meter som maksimaltall for beregningen, da dette tilsvarer en bygningshøyde på 35 meter (som er øvre grense i detaljreguleringsplan). (I kvartalseksemplet side 24, har «Norges Bank/Banco Rotto»-kvartalet forholdstall for enkeltfasaden mot Fisketorget nede i 27% (11m/39m) mens tallet for en enkeltfasade mot Bankgaten blir 200% (16m/8m)). 22 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

23 Kvartalsfasade-gjennomsnitt Gjennomsnittet for en bygg- eller kvartalsfasade beregnes etter forholdsmessig andel av delstrekningen (L1, L2, L3) av de enkelte forholdstall langs byggfasaden eller kvartalet, inkludert halvparten av begge tilstøtende byrom (B3/2, B4/2). Det gir et gjennomsnittlig forholdstall som reflekterer romsligheten mot byrommet langs fasaden og mot begge tverrgående byrom. (I kvartalseksemplet side 25, har fasaderekken langs vestsiden av Fortunen variasjon i forholdstallet mellom 55% og 167%, mens gjennomsnittet for hele kvartalsfasaden her, inkludert halve gatebreddene til Strandgaten og Valkendorfsgate, blir 87%) Bygg- og kvartalsgjennomsnitt Med gjennomsnittstall for alle byggenes eller kvartalenes sider, kan det beregnes et forholdsmessig tall for hele bygget eller kvartalet. Kvartalsgjennomsnittet vil være et uttrykk for byggehøyden og åpenheten i byrommene rundt. (I kvartalseksemplet side 25, har kvartalet mellom Michelsensgate og Fortunen varierende verdier for kvartalsfasadegjennomsnittet mellom 51% og 93%, mens kvartalsgjennomsnittet blir 77%). Ensidig Byromsgjennomsnitt Sammenstillingen av fasadegjennomsnitt for bebyggelsen langs en gate vil gi uttrykk for denne byromsveggens egenskaper inkludert åpenheten i tverrgående byrom. (I gateeksemplet side 26, Damsgårdsgaten er gjennomsnittet 66% mot Puddefjorden selv om en enkelt gavlfasade for de tverrstilte blokkene er opptil 130%). Tosidig Byromsgjennomsnitt Gjennomsnitt av forholdstallet på begge sider av byrommet vil gi indikasjoner om åpenheten og dagslyskvaliteten i gaterommet og gi grunnlag for helhetlig vurdering av lokale variasjoner og egenskaper. (Gateeksemplet side 26, viser at Damsgårdsgaten har relativt høye og lange bygg langs innsiden som gir ensidig gjennomsnitt på 96%, mens gjennomsnittet for begge sider av gaten blir 81% fordi byggene langs utsiden har større åpenhet mot fjorden). Områdegjennomsnitt For en mer helhetlig vurdering av åpenhet og utnyttelse i et større område kan et gjennomsnitt av tallene for de enkelte kvartaler eller enkeltbygg være egnet. (Områdeeksemplet side 27, viser at for 14 kvartaler på Møhlenpris varierer verdiene for kvartalsgjennomsnittet mellom 30 og 86% avhengig av omgivelsene, mens middelverdien for området blir 62%). VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 23

24 Fem eksempler Regnereglene er utprøvd på fem områder i sentrum, fire som er utbygd, og ett som er under planlegging. Områdene er valgt for å vise variasjon i byggehøyder, byromsbredder og lokale særtrekk. Tre kvartalsgjennomsnitt langs Vågsalmenningen Eksemplet viser tre kvartal som er omgitt av byrom med svært varierende bredder. I trange byrom er forholdstallet for enkeltfasader oppe i 208%, mens brede byrom og allmenninger bidrar til at gjennomsnittet for kvartalsfasadene blir mellom 17% og 158%. Det gir kartalsgjennomsnitt på 51%, 72% og 73%. 24 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

25 To kvartalsgjennomsnitt langs Strandgaten Eksemplet viser to kvartal i 1916-reguleringen som har vært viktig referanse i tidligere byformanalyse for sentrum. Gatebreddene varierer noe, og Tårnplass er et viktig byrom i området. Byromsformatet for enkeltfasadene varierer fra 55% mot Tårnplass til 167% mot Fortunen. Gjennomsnittstallene for kvartalsfasadene blir 93% i Fortunen og de samlede kvaltalsgjennomsnittene ligger på 77% og 86%. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 25

26 Tosidig byromsgjennomsnitt i Damsgårdsveien Eksemplet i Damsgårdsveien er preget av fjellsiden mot Løvstakken og Puddefjorden utenfor. Sammenhengende større bygningskvartal på innsiden av gaten gir et byromsgjennomsnitt på 96%. Tverrstilte lamellblokker på nordøstsiden av gaten gir åpning og sikt mot fjorden og et byromsgjennomsnitt på 66%. For byrommet som helhet blir gjennomsnittet 81%. 26 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

27 Områdegjennomsnitt for 14 Møhlenpriskvartaler Eksemplet Møhlenpris viser hvordan kvartalsgjennomsnittene kan vurderes helhetlig for et større område. 14 sentrale kvartal varierer fra 86% i de sentrale delene der kvartalet er omgitt av bebyggelse på alle kanter, til kvartal i ytterkanten mot Nygårdsparken og Møhlenprisbanen som gir et kvartalsgjennomsnitt på 30%. Som helhet for disse 14 kvartalene blir gjennomsnittet 62%. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 27

28 Lehmkuhlstranden, regneeksempel i byromsanbefaling Basert på byromsanbefalingen for Lehmkuhlstranden er det gjort en utprøving med anslagsvis byromsbredder på 18 meter for begge allmenningene, mens langsgående byrom er på 11 og 12 meter, og der underordnede byrom er på 6 og 13 meter. Med anslagsvis byggehøyder på 18 meter i bakre del og 25 meter ut mot sjøen, vi det bli lokale verdier for enkeltfasader på 300% og 416% lokalt i smauene, mens det mot allmenningene blir opptil 139% lokalt. Gjennomsnittsverdiene for fasadene langs allmenningene blir mellom 37% og 81%. Kvartalsgjennomsnittene blir mellom 74% og 106%, og gjennomsnittet for alle fem kvartalene i området blir 84%. Det gir en ganske høy utnyttelse som antakelig vil måtte reduseres utfra andre tema i plan- og byggesaksprosessen som kulturminner, trafikk, uteoppholdsareal, støy osv. Det som likevel er viktigste konsekvens av analyse og utregning, er at området får klart definerte offentlige byromssammenhenger som knytter seg til naboområdene og sjøen, i tråd med bergensk byskikk. Byromsmønsteret gir det beste grunnlaget for fellesskapets opplevelse av stedegne kvaliteter og gir også et godt grunnlag for videre utvikling av områdets byggepotensiale. 28 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

29 Lehmkuhlstranden, området sett fra luften. Flyfoto 2014 KART 4 Byromsanbefaling til Lehmkuhlstranden VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 29

30 3. Byromskvalitet Krav til bruk, utforming og lokalklima Urbant felleskap Den viktigste kjernen i bergensk byskikk, fellesskapet i byrommene, hadde dårlige kår under privatbilens inntog i 60- og 70-årene. Rundkjøring på Torgalmenningen og tett parkering på Festplassen og i alle byens boliggater. Byfornyelsen som startet opp i 1975 var en gjenoppdagelse av bylivet og de urbane kvalitetene. Bykvartalenes bakgårder som i andre byer ble omgjort til skjermet lekeareal, var i Bergen bokstavlig talt bakgårder. Byliv I gåbyen Bergen var gatene utformet for gående og plassene for opphold. Byfornyelsen etablerte parkeringsanlegg, reduserte gateparkeringen og etablerte lekearealer med attraktiv utforming i høy materialkvalitet. Dette gav mersmak og ble videreført i byens mest sentrale byrom, som med det gjenoppstod som flotte arenaer for byliv og forsamling. Dette er et grep som må være vår modell for bykvalitet i de nye knutepunktene. Offentlige byrom Den grunnleggende forutsetningen for kvalitetene i bergensk byskikk er at byrommene er byens felleseie. De er åpne for alle og integreringareana for opprinnelige beboere og befolkningen i de nye byggene. De nye byrommene må derfor være offentlige. Gåbyen Den basale virksomheten i bylivet er bergensernes hverdagsbevegelser med oppmerksomhet og fleksibilitet for stopp og opphold. Sykling på gåendes premisser bidrar også til slikt sosialt byliv. Andre transportformer bidrar til byens liv, best når de integreres med hensynsfull adferd som i gågater, gatetun og shared space. I gater med mer adskilte trafikkstrømmer bidrar tilstedeværelsen til gjensidig trygghet. De nye byrommene må derfor ha tydelig prioritet for gående. Ingen parkering i byrom Dagens regler har bestemmelser om at bilparkering skal innpasses i bebyggelsen vekk fra byrommet, og at sykkelparkeringen også skal etableres i byggene. Godt dimensjonerte parkeringsanlegg vil kreve en aktiv kommunal medvirkning innenfor soneparkeringsordningen. Soneparkering vil også være nødvendig for å håndtere parkering på offentlig grunn, og for reduksjon av arealet som beslaglegges til henstilling av biler. Dette er i dag det største hinder for etablering av gode oppholdskvaliteter for voksne og barn. Leke- og oppholdsareal i byrommene Parkeringsfri byrom med redusert trafikk vil gi plass til attraktiv lek og uteopphold. Med fotgjengernes tilstedeværelse og sosiale oppmerksomhet, kan oppholdsarealet bli en attraktiv del av hverdagslivet. Selv om krav til lekeareal bare er knyttet til nybygging, vil en lokalisering i offentlige byrom kunne bidra til bedre integrering. For mange utbyggere vil muligheten for å ivareta hele eller deler av uteoppholdskravet i tilstøtende offentlige byrom, også kunne bidra til bedre tomteutnyttelse og mer helhetlige strøk. Ordningen krever at kommunen inngår i samarbeid med utbygger om kvaliteten i utformingen av det offentlige oppholdsarealet. Drift Mer attraktive byrom vil kreve klare rammer for drift og vedlikehold. Det er flere utprøvde modeller fra byfornyelsen og samarbeid med velforeninger. Det kan også være fruktbart å vurdere koordinering og utvidelse av dagens driftsoppgaver i byrommene og vurdere mer helhetlige finansieringsordninger for bruken av byrommene. Opplevelse og aktivitet Mest attraktivitet blir det i de byrommene der folkestrømmer møter tilbud om handel, kultur eller service, og der det er møblert for opphold for alle aldre. Det er et mål at byrommene generelt åpner for dette, særlig med utforming for opphold. Noen steder vil det være ønskelig å legge til rette for publikums-rettet virksomhet i bebyggelsen. 30 VEILEDER FOR BYROMSANALYSE

31 Krav om kvalitet i byromsinnhold Opplevelse og opphold I tråd med bergensk byskikk utgjør byrommene nervene i det urbane fellesskapet og rammen rundt bylivet i hverdagen. God struktur og proporsjoner i byromsnettet er et godt grunnlag for å innarbeide opplevelseskvaliteter og knytte oppholdsareal til hverdagens ganglinjer. Blå strukturer Eksisterende stedegne vannveier og deler av vassdrag må ivaretas i opparbeidingen av byrommene. Mulig reetablering, åpning og videreutvikling av lokal overvannshåndtering kan gis en sentral rolle i utformingen, og bidra til spennende opplevelse og forståelse. Det må legges særlig omsorg i utformingen av opphold i strandsonen og tilkomst i sjølinjen. Grøntanlegg Planter og vegetasjon utgjør viktig innhold i en attraktiv og variert byromstruktur. Selv i byrom med intensiv bruk bør det innarbeides grønne arrangement som kan inngå i et robust, urbant oppholdsmiljø. Utsikt og sol Attraktive soner med utsikt til landskap eller kulturminner, areal med gode solforhold og i le for fremherskende vindretninger bør prioriteres for opphold og lek. Oppholdssoner bør ha god tilknytning til de viktigste ganglinjene. Mangfold Byromssutformingen skal tilrettelegge for allsidig aktivitet for alle aldre, og ta utgangspunkt i særegne lokale kvaliteter og særtrekk. Kvalitet Byrommene må ha høy kvalitet i utførelse og materialbruk. Det bør tilstrebes løsninger som er fremtidsrettet og nytenkende, og åpnes for utprøving av ny materialbruk og formspråk. VEILEDER FOR BYROMSANALYSE 31

32 Litteraturliste Bergen Bergen Kommuneplanens samfunnsdel Prinsippsak - Strategisk temakart BERGEN vedtatt i 2016 Prinsippsak - Bergens byskikk og byggehøyder. vedtatt i 2017 Kommuneplanens arealdel 2016 Oslo Stedsanalyser. Veileder for plan- og byggesaker Byrom - en idehåndbok. Kommunal-og moderniseringsdepartementet VEILEDER FOR BYROMSANALYSE