RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: 5/44 Saksbeh: Liv Kirsten Eide Dato: Klagebehandling Søknad om omdisponering av jordbruksareal på Vestre Nordlien gnr 5 bnr 44Søker: Anne Britt Winger Utv.saksnr Utvalg Møtedato 68/15 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: En kan ikke se at det er kommet nye momenter i saken og klagen tas ikke til følge. Kommunens vedtak av , delegert sak 158/15, opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling.

2 Vedlegg: 1 Klage på Risør kommunes vedtak av i sak ang. omdisponering av jordbruksareal på Vestre Nordlien 2 Supplerende bemerkninger til klagen 3 Merknad til klage på vedtak ang. søknad om omdisponering av jordbruksareal etter jordlova 9 Anne Brit Winger 4 Økonomisk kartverk, flyfoto fra 2004, 2009, 2011 og Jordskiftekart fra 2011, jf sak 10/7497 Kort resymé Det er søkt om omdisponering av jordbruksareal på Vester Nordlien, gnr 5 bnr 44, på Sandnes med formål adkomst fra hytter til båtfeste ved sjø. Søknaden ble administrativt avslått og hytteeierne påklager vedtaket. Det innstilles på ikke å imøtekomme søknaden da det ikke fremkommer nye momenter i klagen. Førstegangs behandling delegert vedtak 158/15 dat I henhold til kommunens delegasjonsreglement er det fattet følgende vedtak: I samsvar med jordlovens 9, jf. Landbruks- og matdepartementets forskrifter av 8. desember , avslås søknaden om omdisponering av jordbruksareal på gnr 5 bnr 44. SAKSFREMSTILLING Bakgrunn for saken Som følge av dom i tingretten og lagmannsretten søkes det om omdisponering av jordbruksareal. Retten har slått fast at to hytter i hyttefeltet Apalkjærheia, vest for eiendommen, har adkomstsrett i angitt sti over eiendommen og ned til sjøen til båtfester. Saksopplysninger Anne Britt Winger overtok eiendommen Vestre Nordlien, gnr 5 bnr 44, i Risør kommune i mai Eiendommen er i følge gårdskartet hos Skog og landskap totalt 26 daa med vel 7 daa jordbruksareal. Etter at Winger overtok eiendommen startet arbeidet med å rydde jordene som var grodd til fra kantene. Det ble og så utført noe grøftearbeid. I tillegg ble området nord for gårdsveien fra grensen i øst ryddet slik at jordbruksarealet i dag nok er litt større slik at en må vurdere å endre dette når AR5- kartene revideres. Vestre Nordlien grenser til fellesarealet på hyttefeltet Apalkjærheia, gnr 5 bnr 122, som i sin tid ble utskilt fra naboeiendommen, gnr 5 bnr 25. Det ble snart klart at en av de tidligere eierne til Vestre Nordlien, Fritjof Nord, hadde gjort avtale om at tre av hyttene i hyttefeltet fikk båtfeste i den vestre vika på eiendommen. Avtalen er ikke datert. Den ene hytteeieren overdro i 1994 sin rett til den ene av de to andre hytteeierne. Avtalen ble tinglyst 30. juni Avtalen gjelder hyttene på gnr 5 bnr 92 og 112. Nor overdro eiendommen videre i 2003 til Sigrid Gunstensen som Winter kjøpte eiendommen av. Til tross for forsøk på tilrettelegging, blant annet gjerdeklyver, for ferdsel mellom hytteområdet og sjøen ble ikke partene enige og saken endte i retten. Her ble det slått fast at båtfestet også måtte innebære er ferdselsrett over gnr 5 bnr 44, samt at det i den avsagte dommen er skissert hvor stien skal gå og at den skal sikres for de gående mot beitedyrene for å unngå farlige situasjoner (okse eller mordyr/kalv). Agder lagmannsrett har i dom av 13. juni 2012 slått fast at:

3 - hytteeiendommene gnr 5 bnr 92 og gnr 5 bnr 112 har båtfeste på gnr 5 bnr 44 - hyttene på bnr 92 og bnr 112 har en adkomstrett over gnr 5 bnr 44 - adkomsten følger en trase i 1,2 meters bredde langs bnr 44`s vestre grense slik den er nedtegnet i Aust-Agders jordskifteretts kart etter avgjørelse 2. september 2011, fra et punkt mellom grensepunktene 7 og 8 og videre ned i nordvestlig retning langs grensepunktene 6 2 og derfra ned til bukten Til tross for at søker ikke ønsker omdisponeringssamtykke mener søker at adkomstretten, med påfølgende oppsetting av gjerde, innebærer både tap av jordbruksareal, økt gjerdekostnader og vanskeliggjør landbruksdriften av resten av jorda på en slik måte at det er søknadspliktig etter jordlovens 9 om omdisponering. Det området på gnr 5 bnr 44 som går med til adkomsten er i søknaden opplyst til å være 1,7 daa. I tillegg kommer friluftslovens bestemmelser om ferdselsforbud over dyrka mark i vekstsesjonen (beitesesongen). Det er foretatt befaring. Vurderinger Etter jordloven 9 første ledd første setning skal dyrka og dyrkbar mark ikke nyttes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Formålet med bestemmelsen er at dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern for å sikre matproduserende areal for fremtidige generasjoner. Det omsøkte arealet er fulldyrka jord i hovedsak, men med noe innmarksbeite ned mot sjøen, og faller inn under betegnelsen dyrka jord. I rundskriv M-1/2013 punkt 6.2 heter det En forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må objektivt sett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av et vist omfang, enten for salg eller for eget bruk. Områdets karakter vil spille en viss rolle. Det er relevant å trekke inn vurderingen om eiendommen ligger i et typisk jordbruksområde. Etter ordlyden i jordlova 9 første ledd, gjelder forbudet mot omdisponering uavhengig av størrelsen på arealet som søkes omdisponert. Punkt 6.2. i rundskrivet må tolkes i lys av denne ordlyden. Arealet som søkes omdisponert er 1,7 daa dyrket. Kommunen er enig at det totalt er 1,7 daa av gnr 5 bnr 44 som inngår i adkomsttraseen. Det er etter vår mening likevel ikke så stort jordbruksareal som omdisponeres. Dette fordi det arealet som ligger nærmest grensen mellom grensepunkt 7-8 og ned til grensepunkt 4-5 delvis er utmark. Derimot er det jorde fult og helt mellom 3 og 4 og delvis til grensepunkt 2. Fra 2 og ned til sjøen kunne en konstatere på befaringen at arealet nå kan klassifiseres som innmarksbeite, jf. AR5-klassifiseringssystem. På gårdskart dat er det arealet som må betraktes som utmark oppmålt til ca. 695 m 2. Derfor er det etter vår mening søkt om å omdisponere ca. 1 daa jordbruksareal (i hovedsak fulldyrka, men òg litt innmarks-beite nede mot/ved bukten). Arealet er fulldyrka og innmarksbeite, det drives husdyrproduksjon i tilknytting til arealet og eiendommen er omfattet av landbruksformålet i arealplanen for området. Kommunen er kommet til at arealet må omfattes av bestemmelsen. Etter jordlova 9 andre ledd fremgår det at forbudet ikke er absolutt, men at en i særlige tilfeller kan dispensere dersom en, etter en samlet vurdering, finner at jordbruksinteressene bør vike. Hvilke momenter som skal vektlegges i vurderingen om slik omdisponeringssamtykke skal gis, fremgår av jordloven 9 andre ledd Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjente paner etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området,

4 kulturlandskapet og det samfunnsgagnet omdisponeringen vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan føres attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysningar. godkjente planer etter plan- og bygningsloven Bruken av areal skal som utgangspunkt reguleres av plan- og bygningsloven. Dersom et område er regulert til landbruk er det et moment som taler mot at arealene skal nyttes til andre formål. Eiendommen ligger innenfor flatereguleringsplanen for Hope/Sannes og er regulert til landbruksformål med dele- og byggeforbud. drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området Ortofoto/flyfoto på Skog og landskap sitt gårdskart viser fotograferinger fra 2004, 2009, 2011 og siste fotografering i I tillegg ligger økonomisk kartverk med areal-klassifisering fra tidlig 1970-tallet. Dette viser at det i perioden fra 1970-tallet, da en første gang registrerte jordbruksarealene her til lands, og frem til dag har vært varierende skjøtsel av jordbruksarealet på eiendommen, og at det en periode grodde veldig til inn fra kantene i den vestre grensen dommen viser til. Likevel kan det ikke være tvil om at arealet helt frem til fjellskråningen hele tiden har vært klassifisert som fulldyrka jord. Retten har angitt hvor adkomsten fra hyttefeltet skal gå. Dommen er i utgangspunktet ikke problematisk fordi går en 1,2 meter fra grensepunktene og inn på gnr 5 bnr 44 er en på utmark ikke jordbruksareal, jf. gårdskartene. Dette arealet er så bratt og lite tilgjengelig at ferdselen er tvunget ned på jordet (dommen skal tolkes slik). Her går det beitedyr, kjøttfe, og når en skal sette opp gjerde på en slik måte at ferdselen for hytteeierne kan skje uten fare og hinder går stien likevel på jordbruksareal hele veien ned til sjøen. Fra heia som hytter og fellesområde for hyttefeltet ligger kommer det til tider mye avrenning etter nedbør. Vanlig agronomi er å ha landgrøfter langs jordskanten mellom jordet og utmarka for å ta unna mest mulig av overflatevannet og lede dette utenom jordet. I tillegg kommer selvsagt det lukka grøftesystemet. Mellom grensepunkt 4 og 3 er der er loddrett fjellvegg der det er veldig viktig med landgrøft. Her er veggen så høy at gjerde for dyrene ikke er nødvendig. Langs resten av grensen vil det være naturlig, ut fra jordbruksdriften, å sette opp gjerde godt utenfor jordskanten slik at dyrene kan rydde og holde åpne kanter. Da kommer en helt ut med beitepusseren og hindrer at jordene gror til fra kantene igjen. Etter vår vurdering fører oppsett av gjerdet på denne måten både til at jordbruksarealet på eiendommen ikke fullt ut kan drives, at skjøtsel av kantsonen blir vanskeligere/mer arbeidskrevende og at gjerdet vanskeliggjør skjøtsel av grøftesystem (landgrøft) på en slik måte at resten av jorda også blir skadelidende. I tillegg fører gjerdet til en merkostnad og merarbeid fordi ikke trengs gjerde langs deler av grensen og det er tungvint med ferdsel over et beiteområde når trasen må gjerdes inne/ute fra beitet når der er alternativ trase. kulturlandskapet Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Etter vårt skjønn er et jorde som /slås helt ut til jordskanten og som i tillegg har en åpen kantsone tradisjonelt vært det vanlige. Dersom ikke dyrene sørget for åpne kantsoner ble vinterveden tatt med jevne mellomrom. Et permanent gjerde slik som dette settes opp vil vanskeliggjøre denne skjøtselen. samfunnsgagnet omdisponeringen vil gi Tiltak som har verdi for allmenheten eller for en større gruppe personer går under bestemmelsen. Eiere til to hytter betraktes ikke som en større gruppe. Det er rene private interesser og ingen samfunnsmessige hensyn eller allmenne interesser knyttet til stien/adkomsten. om arealet kan føres tilbake til jordbruksproduksjon

5 Arealet kan i utgangspunktet føres tilbake, men siden retten er permanent er ikke tiltaket av midlertidig art. kreve alternative løsninger fremlagt Alle hytteeiendommene i feltet kan komme til sine båtfester ved å gå over fellesarealet. Det er tilrettelagt med trapper for å gå over jordet, men det kan også tilrettelegges over fellesarealet på samme måte. Oppsummert mener kommunen at gjerdet fører med seg så mange negative konsekvenser for jordbruksdriften, i tillegg til at det finnes alternativ trase mellom hytter og sjø slik at en omdisponering nektes. Klagebehandling miljø og teknisk komite Saksopplysninger Advokat Arne Os har, på vegne av Kàthe Wenche Andersen som eier av gnr 5 bnr 92 og Ida Haug Petersen, Birgit Haug Petersen og Kari Petersen Haugland eiere av gnr 5 bnr 112, påklaget kommunens vedtak av Grunnet feil i utsendelsen ble klagefristen forlenget til Klagen ble mottatt I klagen heter det at: Adkomstretten er fastslått av rettskraftig dom i lagmannsretten etter en omfattende behandling samt behandling i jordskifteretten. Det ble nøye vurdert om adkomstretten kom i konflikt med jordbruksinteressene og retten fant at adkomsten ned til vannet ikke stred mot jordlovens bestemmelser. Kommunen skulle derfor ha avvist saken. Kommunen har i sin behandling benyttet jordloven 9 (omdisponering av jordbruksareal) noe som er feil lovanvendelse. I brev av fra advokat Arne Os suppleres klagen, men begrunnes ut fra de samme hovedpunktene som fremkommer av klage datert Begge brevene ligger som vedlegg til saken. Klagen er oversendt advokat Jon Richard Kleven på vegne av grunneier til uttale. Det er i hovedsak følgende tilbakemeldinger til klagen: Kommunen sitt vedtak er rett og må bli stående. Det kommer ikke frem momenter i klagen som er nye og endrer dette. Kommunen er rette myndighet til å avgjøre saker etter jordloven. Jordskifteretten har ikke behandlet ferdselsretten. Arealet som omdisponeres er jordbruksareal og ikke utmarksareal. Tilbakemeldingen legges også som vedlegg til saksfremlegget Vurderinger Kommunen skal vurdere om det i klagen tilføres nye momenter til saken som eventuelt kan føre til at kommunen bør omgjøre sitt vedtak av Kommunen har selvsagt lest de ulike dommene i saken og kan ikke se at lagmannsretten har tatt stilling til om adkomsten er i strid med jordlovens 9. Lagmannsretten har derimot tatt stilling til:

6 -avtalens gyldighet -spørsmålet om avtalens varighet og adgangen til å oppsi avtalen -spørsmålet om ferdselsrett -erstatningsspørsmålet Videre kan en ikke se at jordskifteretten har tatt stilling til ferdselsrett. Det jordskifteretten har tatt stilling til er grensepunktene mellom gnr 5 bnr 44 og gnr 4 bnr 122, og disse fremkommer av jordskifterettens kart datert sak I jordloven 9 heter det: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Videre Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Videre kan det settes vilkår for et eventuelt samtykke, tiltaket må igangsettes innen 3 år ellers faller samtykket bort. Ulovlige tiltak kan kreves fjernet. Landbruks- og matdepartementet har i forskrift om overføring av myndighet til kommunen m. fl av 8. desember 2003 nr delegert sitt myndighetsområde til kommunen: Kommunen avgjør saker i henhold til konsesjonsloven, jordlova og odelsloven der avgjørelsesmyndigheten ikke er lagt til andre organer etter 3 til 5. 3 er Fylkesmannens myndighet og 5 er Direktoratet for mineralforvaltning sin myndighet. Kommunen er etter dette rette myndighet for saker om omdisponering av jordbruksareal etter jordloven 9. I Landbruks- og matdepartementets rundskriv M-1/2003 pkt. 6.2 s. 9 2 avsnitt heter det at Forbudet gjelder dyrka og dyrkbar jord uansett størrelsen på arealet. En forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Produksjonen må være av et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. Områdets karakter vil spille en viss rolle. Det er relevant å trekke inn vurderingen om eiendommen ligger i et typisk jordbruksområde. Som dyrka jord regnes fulldyrka jord, overflatedyrka jord og gjødsla beite. Det er definisjoner i forbindelse med Økonomisk kartverk som ligger til grunn. Fulldyrka jord er areal som er dyrka til vanlig pløyedybde, og som kan nyttes til åkervekst eller til eng og som kan fornyes ved pløying Overflatedyrka jord er areal som er ryddet og jevnet i overflaten, slik at maskinell høsting er mulig. Gjødsla beite er areal som årlig blir gjødsla og bruks som geite, men som ikke kan høstes maskinelt Dyrkbar jord er jord som er fulldyrket til lettbrukt eller mindre lettbrukt jord. For at areal skal kunne klassifiseres som dyrkbar jord må det kunne gi rimelig og sikker grassavling. De to siste kategoriene ble brukt i Økonomisk kartverk og finnes ikke i dagens arealklassifiseringssystem AR5. Dette innebærer at vurderingen må ta utgangspunkt i de gamle definisjonene for Økonomisk kartverk (ØK). I følge ØK er det området som søkes omdisponert fulldyrket jord, og er også klassifisert som fulldyrket jord i AR5, se gårdskart fra Skog og Landskap som er vedlagt, og søknaden skal dermed behandles etter jordlovens 9.

7 Jordbruksarealet er vel 7 daa i følge gårdskartet, men etter rydding mot grensen i øst må klassifiseringen her endres og justeres noe opp. Jordet er godt vedlikeholdt med både lukka drenering og landgrøfter. Jordet brukes i dag som beite for storfe, og er grunnlag for jordbruksproduksjon. Området ligger som landbruk i den gamle flatereguleringsplanen og som LNF-område med hensynssone landbruk i kommuneplanen. Rådmannens konklusjon Kommunen har myndighet til å fatte vedtak etter jordloven, og det omsøkte arealet er dyrka jord. Klagen tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.