Ørskog kommune - Sunnmørsperla ved Storfjorden - Saksmappe: 11/261 Saksbehandlar: Beate Furstrand

Transkript

1 Ørskog kommune Arkiv: FA - L12 - Sunnmørsperla ved Storfjorden - Saksmappe: 11/261 Saksbehandlar: Beate Furstrand Rådmannen Dato: Områdereguleringsplan for Amdam i Ørskog Kommune - 1. gongs handsaming. Utvalssaksnr. Utval Møtedato 24/15 Kommuneplanutvalet Samandrag: Plan Vest As har, etter oppdrag i frå Ørskog Kommune, utarbeida forslag til områdereguleringsplan, etter pbl. 12-2, for B22 på Amdam, jmf. KP vedtak 008/14. Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for bustadbygging i samsvar med gjeldande arealplan for Ørskog Kommune. Rådmannen innstiller på at planforslaget for Amdam, plan ID , dagsett ,vert lagt ut til offenleg ettersyn i 6 veker i frå kunngjering. Saksdokument: Drøftingsmøte - planarbeid på Amdam. Fråsegn til reguleringsplan B22 Amdam - oppstart. Områderegulering - reguleringsplan for B22, Amdam - fråsegn ved varsel om oppstart Uttale til varsel om oppstart av arbeid med områdeplan for B22 Amdam - del av grn. 83 bnr. 1, 2, 3, 4, 15 og 64. Varsel om oppstart av arbeid med områdeplan for B22, Amdam i Ørskog kommune Varsel om oppstart av arbeid med områdeplan for B22, Amdam i Ørskog kommune Vedlegg; Dok.dato Tittel DokID 1. Planomtale Føresegner Planforslag Illustrasjon Vegprofil hovudveg C Vegprofil hovudveg C Vegprofiler D

2 Vedlegg; Dok.dato Tittel DokID 8. Naturverdier og sårbarhetsvurdering Skredfarekartlegging RIG_A02 (2) Skred faresonekart_rig_a Foreløpig kostnadsoverslag Førebels kostnadsoverslag Amdam byggetrinn 1a Førebels kostnadsoverslag Amdam byggetrinn 1b Møteref.-2 Statens vegv Varsel om oppstart Innspel NVE Innspel Terje og Natalia Amdam Innspel Statens vegvesen Innspel Møre og Romsdal fylkeskommune Innspel Fylkesmannen i Møre og Romsdal Uttale i frå Kommuneplanleggjar Saksopplysningar: Plan Vest As har, etter oppdrag i frå Ørskog Kommune, utarbeida forslag til områdereguleringsplan, etter pbl. 12-2, for B22 på Amdam, jmf. KP vedtak 008/14. Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for bustadbygging i samsvar med gjeldande arealplan for Ørskog Kommune. Planområdet er om lag 144 daa og det er foreslått arealbruk til bustadbygg med tilhøyrande anlegg. Oppstart av dette planarbeidet vart varsla per brev, og annonsert i Bygdebladet og på kommunen sine heimesider, jmf. pbl Innan merknadsfristen låg det føre fem merknader. Plan Vest har i planomtalen, punkt 5.2, skreve eit samandrag av desse samt vist kva utfall merknadane har fått i planforslaget. Det vert vist til vedlagt dokumenter for utfyllande informasjon. Vurdering: Bustadområder: Til saman opnar planen for 137 nye bustadeiningar. 77 bueiningar innanfor føremålet konsentrert småhusbebyggelse og 60 bustadeiningar innanfor frittliggjande småhusbebyggelse. Det er krav om detaljregulering før utbygging av område for konsentrert småhusbebyggelse, medan område for frittliggande småhusbebyggelse kan byggast ut i medhald av denne områdereguleringa.

3 Område for frittliggjande småhusbebyggelse: Det er avsett 11 områder for frittliggjande småhusbebyggelse og det er i føresegnene punkt angjeve minste talet på tomter innanfor dei ulike felta. Dei fleste tomtene lyt etter dette påreknast å få eit areal på om lag kvm. Dette vert vurdert som små bustadtomter samanlikna med eksisterande bustadtomter i Skarbø feltet. Fleire stadar vil bustadtomtene verte bratte og det kan verte vanskeleg og kostbart å byggje ut små bustadtomter i bratt terreng. Det er vidare foreslått ein utnyttingsgrad, BYA, på 40%. Dette vert vurdert som ei høg utnytting av område. Det vert antatt at då det er lagt opp til små tomter så lyt utnyttingsgraden vere i denne storleiken. Om ein til dømes har ei tomt på 550 kvm og ønskjer å byggje ein einebustad med garasje på 50 kvm så kan einebustaden ha eit BYA på opp mot 150 kvm. Område for konsentrert småhusbebyggelse: Det er avsett 9 områder for konsentrert småhus. Areala lyt detaljregulerast før utbygging. Det er likevel lagt inn nokre føringar i føresegnene. Det er lagt opp til 50% BYA og det er i føresegnene punkt angjeve maks tal på bustadeiningar innanfor dei ulike felta. Møre og Romsdal fylkeskommune er kritisk til ei utnytting som er skissert i dette planforslaget og peikar på at dette kan vere i strid med Statlege planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging. Vidare rår dei til at det vert lagt opp til frittliggjande bustader i eit moderat omfang i tråd med dagens busetnadmønster. Dette vil kunne gi eit betra bustadtilbod for Skarbø krins, utan at ein i større grad svekkar grunnlaget for å konsentrere framtidig busetnad om Sjøholt som kommunesenter og kollektivknutepunkt. Statlege planretningslinjer for samordet bolig- areal- og transportplanlegging legg vekt på at utbyggingsmønster bør fremme utvikling av kompakte tettstader, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvenlege transportformer, jmf. uttale i frå Møre og Romsdal Fylkeskommune. Det vert i planforslaget lagt opp til denne utnyttinga for at det skal vere mogleg å realisere feltet innanfor balanserte kostnader. Det er i dag, i sentrum, ingen reguleringsplan som legg opp til ei slik konsentrert utbygging av bustader. Det er mogleg at ein plan, med ei utnytting som skissert på Amdam, kan svekke grunnlaget for å konsentrere framtidig busetnad om Sjøholt som kommunesenter og kollektivknutepunkt, jmf. uttale i frå Møre og Romsdal Fylkeskommune og kommuneplanleggjar i Ørskog. Det vert antatt at dette ikkje er ønskjeleg. Barn og unge: I planforslaget er det satt av 3 areal til leikeplassar. Områda avsett til leik vert vurdert til å ha god lokalisering og vere av dei meir flate areala innanfor planområde. Leikeplassane skal vere felles for alle innanfor reguleringsplanen si avgrensing. Det er i føresegnene punkt 8.2 gjeve rekkjefølgjekrav om når leikeplassane skal vere opparbeida. I tillegg til leikeplassane avsett i områdereguleringsplanen så er det i føresegnene punkt krav om at det innanfor alle BKS områda skal avsetjast minst 120 kvm til sandleik. Leikeområda skal vere maks 50 meter frå den enkelte bustad i delområdet, og skal vere utrusta med leikeapparat. I planen er der vidare større areal avsett til friluftsføremål. Den største utfordringa ved leikeareala vert vurdert til å vere å få desse utbygd. Ut i få føresegnene punkt 8.2 er det gitt rekkjefølgjekrav om at leikeplass BLK_1 skal vere opparbeidd og godkjend for bruk innan 25% av bustadeiningane innanfor BFS1, BKS 1 BKS 7 er utbygd og blir gitt bruksløyve. Leikeplass BLK_2 skal vere opparbeidd og godkjend for bruk innan 25 % av bustadeiningane innanfor BFS6 BFS11 og BKS 8 og 9 er utbygd og blir gitt bruksløyve. Leikeplass BLK_3 skal vere opparbeidd og godkjend for bruk innan 25 % av bustadeiningane innanfor BFS2 BFS5 er utbygd og blir gitt bruksløyve.

4 Dette betyr at ein innanfor til dømes BFS1, BKS1-BKS7 kan gi bruksløyve til om lag 18 bustadeiningar før det vert krav om opparbeiding av BLK_1. Det vert vidare antatt, med bakgrunn i tidlegare års erfaringar med bustadbygging i området, at det er snakk om år før det er bygd ut 18 einingar innanfor dette område. Skarbø skule ligg nært planområdet. Det er gang og sykkelveg langs Fv.650 fram til skulen. I planområdet er det regulert gang og sykkelveg langs hovudvegen (SV1) samt nokre interne gangvegar gjennom grøntareala. Vegløysingar og samferdsel: Feltet får avkjørsle i frå Fv.650. Det er vidare lagt inn ny avkjørsle i frå Fv.650 mot syd. Ved vidare regulering av bustadområde syd for Fv.650 lyt det påreknast at nytt felles kryss for bustadane syd for vegen lyt opparbeidast, samt at eksisterande avkjørsler lyt sannerast. Det er i planforslaget vist 2 offentlege vegar og 8 vegar som skal vere felles for bustadeiningane i dei ulike felta. Vegane har ei stigning under eller lik 10%. Hovudvegane SV1 og SV2 har vegklasse SA1 med vegbreidd 5,0 m pluss skulder og grøft. Andre køyrevegar har vegklasse A1 og vegbreidd som varierer mellom 3,5 og 4,0 m + skulder og grøft. Gangveg er tenkt langs hovudveg, o_sv1, samt gjennom grøntareal. Over delstrekningar stettar ikkje desse krava til universell utforming. Vidare er det ferdig prosjektert gang og sykkelveg fram til Giskemo. Det er ikkje lagt til rette for kollektivtrafikk i det nye bustadområdet. Dette ligg som eksisterande løysing langs Fv.650. Det er ikkje lagt opp til noko endring i kollektivtilbodet i området, men det er i planforslaget lagt opp til ny busslomme vest for ny avkjørsle i frå Fv.650 til det nye bustadområde. Vegane og gangvegane i planområdet har noko større stigning enn krava i vegnormalane, til Statens vegvesen, og i krav til universell utforming. Terrenget er utfordrande og det kan være vanskeleg å overhalde desse krava når det samtidig, til dømes, skal fokuserast på balanserte kostnader og terrenginngrep. Når gang sykkelveg til Giskemo er ferdig vil det vere eit samanhengane gangvegnett fram til Sjøholt. Det er lagt inn rekkjefølgjekrav i føresegnene om at gong sykkelvegen lyt vere utbygd før bruksløyve for bustader kan gjevast. Eksisterande avkjørslar og planavgrensing: Det er innkomen innspel om at det, med bakgrunn i eksisterande farlige avkjørslar til Fv. 650, er ønskjeleg at plangrensa vert utvida slik at gnr. 83 bnr. 20 og 26 også kjem med i denne planen. Desse eigedommane ligg syd for Fv.650. Det vert peika på at arealet ligg under reguleringsplan der tilkomst er vist gjennom kommunal veg gjennom eksisterande Amdam bustadfelt. Denne tilkomstvegen er ikkje bygd i den utstrekning som er vist i plan og eigedommane har difor tilkomst direkte i frå Fv.650. Det vert vidare stilt spørsmål om det ikkje er slik at dei som bor i området fyrst lyt sikrast ein forsvarleg og sikker vegtilkomst før nye prosjekt vert satt i gong. Planavgrensinga er satt med utgangspunkt i KP 008/14 vedtak. Her ønskjer planutvalet å regulere B22 i gjeldande kommuneplan.

5 Natur og miljøvern: Det er registrert eit viktig kystfuruskogslokalitet innanfor planarealet, jmf. uttale i frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Biolog Dag Holtan har utført en kartlegging av naturtypar og planteliv innanfor belte med kystfuruskog. I rapporten er det avgrensa eit område der skogen er minst påverka og potensialet for funn av sjeldne eller raudlista sopper vert vurdert som størst. Sjølve «kjærneområdet» til kystfuruskogen er lagt inn i planen med føremålet bevaring naturmiljø. Det resterande arealet av den registrerte kystfuruskogen er i hovudsak lagt inn under friluftsføremål samt at noko vil komme inn under byggjeområder. Ut i frå dette så vert det antatt at kunnskapsgrunnlaget som skal vere til stades ved offentlege vedtak er oppfylt. Vidare er planforslaget omarbeida for å ta omsyn til lokaliteten av kystfuruskog. Støy: Planområdet ligg nord og aust for Fv.650. I planforslaget er berekningane frå Statens vegvesen for tilstøytande hovudveg Fv.650. nytta. Støyvarselkarta er utarbeida etter Miljøverndepartementet sine retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Ut i frå dette så strekkjer gul støysone seg noko inn i BKS1. Det er i føresegnene punkt 7.3 eit krav om at for bustader i støysone med støy over 55 bba skal opphaldssoner utandørs og støysensitive rom innandørs plasserast vekk frå støykjeda. Alternativt kan støyskjerming gjennomførast i samsvar med T-1442 innafor byggjeområda. Samfunnstryggleik: Delar av planområdet ligg innafor aktsemdsområde for snø og steinskred, jmf uttale i frå NVE og Fylkesmannen i Møre og Romsdal. Sweco Norge As, utførte i samband med tidlegare starta detaljregulering for Skarbø, skredfarekartlegging for arealet også innanfor denne planavgrensinga. Det vart funne to fareområder som i planen er vist med omsynssone, ras- og skredfare. Begge areala ligg under friluftsformål og eit godt stykke syd for planlagt bustadområde Økonomi Plan Vest har utarbeida eit foreløpig kostnadsoverslag for feltet. Førebelse kostnadsoverslag viser at området er realiserbart føresett at området kan byggast med høg utnytting. Det inneber at busetnaden bør bestå av meir enn 50 % rekke og tunbebyggelse. Føresett at det er mogleg å selje 130 bustadtomter, 60 einebustader og 70 i småhusvære konsentrert, så viser overslaget at tomteprisen vert på: Kostnad pr tomt/ einebustad: Kostnad pr tomt småhusvære =50% av einebustad: Plan Vest har vidare sett på kva som kan være fyrste byggjetrinn basert på balanserte kostnader. Vedlagt kostnadsoverslag, Førebels kostnadsoverslag Amdam byggetrinn 1b, viser at ved å føre

6 hovudvegen fram til BKS7 og byggje ut BFS1, BKS1-BKS6 samt delar av BKS7, så vil tomteprisen verte på: Kostnad per tomt/ einebustad: Kostnad pr tomt småhusvære =50% av einebustad: Dette føresett at det er mogleg å selje 78 bustadtomter, 18 einebustader og 60 i småhusvære konsentrert. Ved ei redusert utbygging så viser vedlagt kostnadsoverslag, Førebels kostnadsoverslag Amdam byggetrinn 1a, kva konsekvensar dette lyt få for tomtepisen. Konsekvensar for kommunen. Plan Vest har i planomtalen kapittel 7.4 nemnd nokre konsekvensar utbygginga kan ha for kommunen. Punkta som er nemnd er av busetjings messig -, økonomisk -, miljø messig - og av transportøkonomisk- art. Det vert vist til Statlige planretningslinjer for samordnet bustad, areal og transportplan. Ei berekraftig transportutvikling tilseier meir sentralisert utbygging slik at transport/pe faktoren blir lågast mogeleg. Slik sett er utbygginga ved Amdam mindre gunstig enn td. utbygging i Ørskog sentrum. Før området kan byggjast ut med bustader må det førast fram eksternt vatn og avlaupsnett. Eksternt leidningsnett for vatn og avlaup forpliktar Ørskog kommune økonomisk og er gjenstand for politisk prioritering. Utbygginga vil truleg føresette eit kommunalt engasjement både organisatorisk og finansielt. Konklusjon: Sjølv om Amdam feltet kan verte eit flott bustadområde med nydeleg utsikt og godt med friluftsområde så er det nokre spørsmål som det lyt takast stilling til. Er det områder for konsentrert bustadbygging og små einebustadtomter som vil vere aktuelt for dei som ønskjer å busette seg på Amdam? Er det mogleg å byggje ut feltet, eller delar av feltet, innanfor balanserte kostnader og innan for ein rimeleg tidshorisont? Om ikkje dette er mogleg vil då ein plan som gir rom for om lag 137 nye bustadeiningar på Amdam svekke grunnlaget for å konsentrere framtidig busetnad om Sjøholt som kommunesenter og kollektivknutepunkt? Ved utbygging lyt eksternt vatn og avlaupsnett førast fram. Dette vil nok belaste kommunen økonomisk. Er det trulig at utbygginga vert i det omfang at kostnadene for dette er forsvarlig? Rådmannen vurderer det som vanskelig å byggje ut feltet med balanserte kostnadar, då dette krev utbygging av eit stort tall bustadeiningar, der dei fleste lyt være i konsentrert småhusbebyggelse. Det er vidare usikkert at det er konsentrert bustadbygging og små einebustadtomter som vil være attraktivt i dette området. Eit viktig moment er også at over 100 ledige tomter på Amdam vil kunne svekke moglegheitene for å kunne konsentrere busetnad om Sjøholt som kommunesenter.

7 Rådmannen vurdera planforslaget med omtale og vedlegg, kart og føresegner som eit godt grunnlag for utlegging til offentlig ettersyn. Rådmannen rår difor til at planforslaget for Amdam, med omtale, plankart og føresegner, dagsett , vert lagt ut til offentleg ettersyn i 6 veker i frå kunngjering. Rådmannen legg saka fram med slik Innstilling: Ørskog planutval vedtar, med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å leggje planforslaget for Amdam, plan ID , dagsett , ut til offentleg ettersyn i 6 veker frå kunngjering Kommuneplanutvalet Framlegg frå Erling Keiseraas: Ørskog kommuneplanutvalg vedtar å stoppe vidare arbeid med Områdereguleringsplanen for Amdam, plan ID med følgande begrunnelse: Feltet er vanskelig å bygge ut med balanserte kostnader, då dette krev utbygging av eit stort tall bustadeiningar, der dei fleste lyt være i konsentrert småhusbebyggelse. Det er svært usikkert om det er konsentrert småhusbebyggelse og små eienbustadtomter som vil være attraktivt i dette området. Ei plan for over 130 bustadeiningar på Amdam vil kunne svekke grunnlaget for å konsentrere fremtidig busetnad om Sjøholt som kommunesenter og kollektivknutepunkt. Kostnadane for vatn og avlaupsnett vil bli uforholdsmessig høge for kommunen om ein legg til grunn ei historisk utbyggingstakt i området. Planutvalget rår til at ein ser etter alternative utbyggingsområder i krinsen i forbindelse med kommande rullering av arealplanen. Erling Keiseraas sitt framlegg vart sett opp i mot innstillinga. Innstillinga vart vedteken med 4 mot 2 røyster. KP-24/15 Vedtak: Ørskog planutval vedtar, med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å leggje planforslaget for Amdam, plan ID , dagsett , ut til offentleg ettersyn i 6 veker frå kunngjering. Rådmannen i Ørskog Synnøve Vasstrand Synnes Avdelingsingeniør Beate Furstrand