Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan

Transkript

1 Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: Arkivsaksnr: 2014/ Sakshandsamar: Ann Sissel Heilevang Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 30/ Detaljregulering for Farstad Aust 2 - til offentleg ettersyn Saksdokument Oversiktskart, datert Forslag til reguleringsplan, datert Forslag til reguleringsføresegner, datert Planomtale, datert ROS-analyse, datert Innkomne merknader i forbindelse med melding om oppstart Internt planforum, datert Statens vegvesen, datert Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Istad Nett AS, datert NVE, datert Grendeutvalet for Skotten, Farstad og Vassenden, datert Saksopplysningar Forslaget er lokalisert på Farstad og legger opp til ein vidareføring av feltet sørover for det eksisterande bustadfeltet. Planen legger opp til 9 tomter, og det er høve til å byggje både einebustader og/eller tomannsbustader på alle tomtene. Einebustadane har ein øvre grense når det gjeld maks bygd areal på 250 m 2 BYA. Tomannsbustadane har ein øvre grense på maks 280 m 2. For begge bustadtypane er det sett ein maks mønehøgde på 8 meter over gjennomsnittleg opphavleg terreng.

2 Tiltaket vil kunne tilby sentrumsnære, frittliggande einebustader/tomannsbustader med kort avstand til kollektivnett, barne- og ungdomsskule, butikk, friluftsområde osv. Det blir drive jordbruk i området i dag. Det er ca. 15 daa av jorbruksarealet som går tapt, og det som blir vidareført frå gjeldande reguleringsplan blir ikkje rekna med. Omdisponering av jordbruksareal er avklart i kommuneplanen og i gjeldande reguleringsplan Farstad aust. Planforslaget er i tråd med gjeldande kommuneplan som legg til rette for bustadbygging (B705). Delar av området som er avsett til bustad i kommuneplanen kan ikkje byggast ut på grunn av registrert skredfare. Det er ikkje opna opp for utbygging innanfor dette området, og det er regulert inn ei omsynssone som det er knytt føresegner til (jf. forslag til reguleringsføresegner 8.1.1) Planområdet ligg innanfor område som er avsett til planlagt byggeområde for bustader i kommuneplana I gjeldande reguleringsplan er det regulert inn eit felles uteopphaldsområde for eldrebustadane, og dette er vidareført i dette planforslaget. Leikeplassen f_l1 aust for eldrebustadane er også vidareført frå gjeldande plan. Denne er felles for alle bebuarane på Farstad. Gjeldande reguleringsplanar 1. Farstad med planident: Farstad aust med planident: 09011

3 Det er lagt til rette for ein leikeplass i feltet, og det er sett av minimum 25 m 2 leikeareal per bueining. Arealet er lagt til eit område med lite trafikk, på ein sentral plass i feltet og er tilgjengelig via veg. Det er god størrelse på tomtene og på felles uteareal. Den minste tomta er på litt over 1095 m 2, og den største på 1400 m 2. Planområdet grensar til to reguleringsplanar og overlappar desse nokre stader. Dette er av liten betyding då areala i dei gjeldande planane blir vidareført. Den vesentlege endringa er tilkomstvegen sør for uteopphaldsområdet til eldrebustadane som blir flytta litt lenger nord, og at uteopphaldsområdet til dei eldre blir redusert. Det vil stå igjen 773 m 2 av uteopphaldsområdet slik at området likevel er stort nok til å tene ein hensikt som fellesområde. Det er regulert inn friområde i sør og aust med ein breidde på 10 meter. Hensikta med denne buffersona er å ha ein vegetert skjerm mellom landbruksareal og busetnad for å skjerme mot støy, støv og generell forstyrring i driftsperiodar. Mottatte innspel i forbindelse med melding om oppstart Det vart meldt oppstart på planarbeidet i Romsdals budstikke den Frist for å kome med innspel var sett til den Nedanfor har administrasjonen tatt eit samandrag av merknadene, men me rår til at alle merknadane vert lest i sin heilskap. Internt planforum, Planarbeidet vart diskutert på internt planforumsmøte den 4. november 2014, og då såg planforslaget slik ut: Det vart belyst at det har vore ein utfordring med tilkomsten forbi eldrebustadane. Planforumet meinte at dette ikkje var noko avskrekkande med tanke på at det ikkje kom til å bli så mykje trafikk. Og noko trafikk vil berre vere positivt ved at man ser at noko skjer rundt seg. Barnerepresentanten påpeikte at den minste grøne flekken har veg på tre sider, og vidare ynskjer ho ein meir sentral plassering av leikeplass. Den minste grøne flekken er uteopphaldsområde for eldrebustadane, og dette arealet er vidareført frå gjeldande reguleringsplan. I planforslaget som no ligg føre er det regulert inn ein leikeplass sentralt i feltet. Statens vegvesen, datert Anbefaler at kommunen innarbeider eit rekkjefølgjekrav om at regulert busslomme skal vere opparbeidd før utbygging kan settast i gong.

4 Kommunen er einig i at det er fornuftig å etablere busslomma før det nye feltet blir utbygd. Behovet for busslomme er der i dag. Det vil difor ikkje vere rett at det nye feltet skal ta på seg desse kostnadane aleine. Då blir dei nye bustadane dyrare, og ein risikerer at det ikkje er nokon som ynskjer å kjøpe tomt. Sidan det er statens vegvesen som har ansvar for planlegging, bygging og forvaltning osv. av fylkesvegar, meiner kommunen at vegvesenet/fylket bør ta på seg ansvaret med å betale anten heile eller delar av kostnadane for utbygging av busslomma. Rekkjefølgjekravet er tatt inn i føresegnene (jf. 9.3) under dei føresetnadane som beskrive rett ovanfor. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Området vil omdisponere eit større område med fulldyrka jord, så det er viktig med god utnytting av areala. Det må gjennomførast ein risiko- og sårbarheitsanalyse for planområdet. Plana må sikre/dokumentere tilgang til gode og funksjonselle uterom som er eigna for leik og rekreasjon. Det vil ikkje bli lagt opp til betre utnytting enn det planforslaget no legger opp til. Kommunen har valt å regulere tomtene på minst eitt mål for at det skal bli meir attraktivt å busetje seg her. En ser at folk som ynskjer å busetje seg i ytre strøk vil ha større tomter enn det som er å oppdrive andre stader i kommunen. Blir tomtene for små ynskjer folk å slå saman to tomter, og folk har ein tendens til å ta seg til rette på annan manns eigedom når tomtene ikkje er store nok. Små tomter er meir akseptabelt i sentrumsområde/bykjernar. Og det er ikkje ynskjeleg å regulere inn konsentrert busetnad i enden på eit bustadfelt då dette vil generere meir trafikk gjennom feltet. Sjekklista for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga er utfylt og ligg ved saka. I eksisterande bustadfelt er det tilrettelagt for fire leikeplassar, men ikkje alle er opparbeidd. I øvre del av feltet ligg det ein ballbinge som er sikra med gjerde. Denne blir brukt flittig året rundt. I gjeldande reguleringsplan er det lagt til rette for eit felles uteopphaldsområde for eldrebustadane, og dette er vidareført i dette planforslaget. Leikeplassen f_l1 aust for eldrebustadane er også vidareført frå gjeldande plan. Denne er felles for alle bebuarane på Farstad. I gjeldande reguleringsplan var det tenkt at det skulle byggast ein ballbinge på dette arealet. Men pga. at gangog sykkelvegen til leikeplassen ikkje var opparbeidd ynskte bebuarane å få ein leikeplass nord i feltet. Dei frykta bl.a. at det kom til å bli mykje trafikk gjennom tunet til eldrebustadane Planforslaget legg opp til ein leikeplass for det nye feltet, og det er sett av minimum 25 m 2 leikeareal per bueining. Arealet er lagt til eit område med lite trafikk, på ein sentral plass i feltet og er tilgjengelig via veg. Merknaden er til dels imøtekomen.

5 Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Det må gjennomførast ei arkeologisk registrering med gravemaskin før plana kan godkjennast. Gjeldande reguleringsplan har ein infrastruktur med gangvegar og felles leikeplass, og fylkeskommunen vil legge til grunn at desse vert vidareført og at nye bustader og infrastruktur vert godt tilpassa desse. Samla behov og kapasitet for eksisterande leikeplassar bør vurderast i planomtalen. Merknaden om arkeologisk registrering er teken til orientering. Infrastrukturen og dei felles uteområda er vidareført frå gjeldande reguleringsplanar. Det er forsøkt å få det nye feltet tilpassa desse. Det er også lagt til rette for ein leikeplass sentralt i det nye feltet. Istad Nett, datert Istad Nett orienterer om sitt nett i området og viser til vedlagt kartskisse. Ein eventuell nødvendig flytting/omlegging på nemnte installasjonar blir ein kostnad som heilt eller delvis må dekkast av utbyggar. Visning på kartet er kun retningsgivande. I forhold til framtidig utbygging av området er det viktig av Istad Nett blir informert på eit så tidleg stadium som mogleg med tanke på el-forsyning til området. Med ein tidleg dialog mellom utbygger og Istad Nett sikrar ein gode løysingar til rett tid. Merknaden er teken til orientering. NVE, datert Delar av planområdet kan vere skredutsett. Viss planen ikkje opnar for utbygging innanfor aktsemdsområdet er det ikkje naudsynt med ytterlegare skredfarevurdering. Det må regulerast inn ei omsynssone, og til denne må det knytast føresegner som forbyr tiltak i sikkerheitsklasse S2 og S3. Planområdet ligg innanfor marine strandavsetjingar, og det kan ikkje utelukkast at det finst leire i grunnen. I ROS-analysen må det avklarast om planområdet ligg utsett til i forhold til utgliding av lausmassar. Den delen av planområdet som er skredutsett er ikkje opna opp for utbygging. Det er regulert inn ei omsynssone som det er knytt føresegner til (jf forslag til reguleringsføresegner 8.1.1) Ifølgje skrednett.no og rapporten, datert som er utarbeidd av NGI er det ikkje funne kvikkleire eller sensitive lausmasser i Fræna. Og i samband med utbygging av det eksisterande feltet vart det ikkje påvist kvikkleire i grunnen. Grendeutvalet for Skotten, Farstad og Vassenden, datert Medlemane stiller seg positivt til reguleringsarbeidet. Merknaden er teken til orientering.

6 Vurdering Utfordringa med planforslaget har vore å finne ein god tilkomstløysing til feltet, og fleire alternativ var vurdert. Valet falt til slutt på å oppretthalde køyretilkomst frå eksisterande bustadtilkomst frå Stemsvegen. Dvs. avkøyringa før eldrebustadane. Eksisterande avkøyring blir flytta lenger nord for å få vegen og trafikken til dei nye bustadane lenger bort frå eksisterande bustader. Samstundes har ein forsøkt å ikkje ta for mykje av uteopphaldsområdet til dei eldre. Det vil stå igjen 773 m 2 av uteopphaldsområdet slik at området likevel skulle vere stort nok til å tene som fellesområde. Dei andre alternativa vart forkasta pga. at dei ville bli dyrare å opparbeide, dei hadde blitt lengre og jordbruksarealet ville blitt splitta opp. Den vart det halde folkemøte på Tusenborg på Farstad der administrasjonen presenterte plana. Det var eit konstruktiv møte og me fekk gode innspel og tilbakemeldingar. Administrasjonen opplevde at innbyggarane var svært positive til at det vart lagt til rette for store tomter, og på den måten at det ville bli meir attraktivt å busetje seg her. Det var ingen på møtet som var negative til planforslaget. Tiltaket vil kunne tilby sentrumsnære, frittliggande einebustader/tomannsbustader med kort avstand til kollektivnett, barne- og ungdomsskule, butikk og friluftsområde osv. Det er gode store tomter og fellesareal. Den minste tomta er på litt over 1095 m 2, og den største på 1400 m 2. Rådmannen kjenner elles ikkje til andre tilhøve som må avklarast før planen blir lagt ut til offentleg ettersyn. Rådmannen sin tilråding: Med heimel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Farstad Aust 2, datert , med tilhøyrande føresegner datert same dato, lagt ut til offentleg ettersyn. Behandling i Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteke. Vedtak: Med heimel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Farstad Aust 2, datert , med tilhøyrande føresegner datert same dato, lagt ut til offentleg ettersyn.