Trondheim. Melding oppstart detaljregulering Strandveien 75 / Lade allé 2 m.m., Trondheim. Oversiktskart med aktuell planavgrensing,

Transkript

1 Melding oppstart detaljregulering Strandveien 75 / Lade allé 2 m.m., Trondheim Oversiktskart med aktuell planavgrensing, Ladehammeren Trondheim Aktuelt planområde

2 Trondheim, PLANBESKRIVELSE I FORBINDELSE MED MELDING OPPSTART PLANARBEID. DETALJREGULERING AV STRANDVEIEN 75 (GNR. 414, BNR. 358 m. fl.) og LADE ALLÉ 3 (GNR. 414, BNR. 316) I TRONDHEIM KOMMUNE. Bakgrunn. Eiere av Strandveien 75 og Lade Allé 3 ønsker å tilrettelegge for økt utnyttelsen av eiendommene ved å tilrettelegge for boligformål m.m. Solem Arkitektur AS er engasjert til å utarbeide en reguleringsplan over eiendommene. Eksisterende bygninger i Strandveien 75 forutsettes revet. Oppstartmøte ble holdt med byplankontoret i Trondheim kommune ,og senere ble planene drøftet i et arbeidsmøte Beliggenhet og dagens arealbruk. Planområdet ligger i bydel Østbyen, rett øst for havna/ladehammerkaia. Strandveien 75 (gnr. 414, bnr. 358) er ca 4,3 daa, mens Lade allé 3 er ca 7,5 daa (gnr. 414, bnr. 366). Strandveien 75 er bebygd (2 bygninger) og benyttes til næringsvirksomhet. Dagens bygningsmasse har et fotavtrykk på til sammen ca m². Bygningsmassen har 1-2 etasjer med byggehøyde som varierer fra ca 5 meter til ca 7,5 meter over terrengnivå. Strandveien 75 er relativt flat og ligger på kote +4,5/+5.0. Øst for Strandveien 75 ligger Lade allé 3 som i dag i hovedsak benyttes til parkeringsområde. Vegstrukturen sør for planområdet er ikke strammet opp og sammen med lagring av konteinere og transportelement, gir spesielt arealene inn mot Strandveien tidvis et kaotisk bilde. I forbindelse med områdeplan for Lillebyområdet ble det regulert vegtrasé fra Strandveien langs Ladebekken. Nord for planområdet ligger Ladehammeren med et større boligområde hvor det i hovedsak er villabebyggelse. Planområdet ligger innenfor Lade skolekrets og Lilleby skolekrets. Det er ikke registrert spesielle naturverdier eller verdifull vegetasjon knyttet til planområdet. Kommuneplanens fastsettelse av korridoren langs Lade allé som framtidig grøntstruktur baserer seg i hovedsak på bruken av området som turveg og hovednett sykkel mellom annen større områder med grøntstruktur. Østre del av Lade allé er i tillegg adkomstveg for beboerne langs vegen og beboerne i Jarlheimbakken. Det planlagte utbyggingsområdet brukes ikke av barn og unge til aktivitet. Bygningen som ligger nærmest Strandveien er kommunens temakart Antikvarisk klassifikasjon av bebyggelse registrert med antikvarisk verdifull bebyggelse. Det er tidligere avholdt møte med byantikvaren som meddelte at han ikke ville ha innvendinger dersom bygninger på eiendommen ble foreslått revet i forbindelse med forslag til reguleringsplan. Kollektivtilbudet regnes som godt, med forholdsvis kort avstand til flere kollektivholdeplasser i Strandveien og i Jarleveien. Bussrute 4 med trasé i Jarleveien ca 200 meter fra planområdet, har hyppige avganger og passerer 4-6 ganger i timen stort sett gjennom hele dagen. Bussrute 3 har trasé langs Strandveien og holdeplass kort avstand fra planområdet. Bussen Side 1

3 passerer her 2-4 ganger i timen. Nærmeste jernbaneholdeplass ligger ca 500 meter fra utbyggingsområdet. Planområdet er i dag ikke spesielt utsatt for støy fra trafikk eller annen nærliggende virksomhet. Langs Strandveien er trafikkmengden ca ÅDT (kilde Vegkart Statens vegvesen 2011), mens det i forbindelse med utbygging av Lilleby forventes en trafikkmengde fra 2000 til ÅDT langs den nye vegen i Ladebekken, avhengig av grad av parkeringsrestriksjoner i Lillebyutbyggingen (kilde Rambøll, KU-Lilleby). I følge ngu.no består grunnen i østre del av planområdet i hovedsak av løsmasser med tykt dekke med årsak i hav- og fjoravsetninger. Nærmere sjøen er det elveavsetning og fyllmasser. Grunnundersøkelser gjennomført av Rambøll As høsten 2010 på eiendommene viser at grunnen består av leire over fjell. Fjellet faller mot sør-sørvest, delvis svært bratt. Det er påvist kvikk og sensitiv leire. I følge askeladden.no (database for kulturminner) er det ikke registrert kulturminner innen det aktuelle planområdet. I Aktsomhetskart forurenset grunn, som er utarbeidet av Miljøenheten i Trondheim kommune, er eiendommene markert som byjord, dvs. masser tilhørende tilstandsklasse 2 ( god ) i henhold til det nye klassifiseringssystemet. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel, vedtatt , er eiendommene vist som sentrumsformål. Lade allé er vist som framtidig grøntstruktur. Arealet vest for Strandveien er vist som havneområde og industriområde. ROS-analyse. Ved utarbeidelse av komplett planforslag vil det bli gjennomført en ROS-analyse i samsvar med pbl Det forventes at forhold knyttet til grunnvann/framtidig havnivå, geotekniske forhold, miljøtekniske forhold (forurensing i grunnen), støy og trafikksikkerhet vil måtte avklares nærmere med hensyn til avbøtende tiltak. Planprogram. Siden aktuell utnyttelse er i samsvar med overordnet planer forventes er det ikke krav om utarbeidelse av eget planprogram, jfr pbl 4-1. Planlagt tiltak vil ikke ha et omfang eller virkning som gjør at det kommer inn under de krav som forutsetter konsekvensutredning, jamfør forskrift av Beskrivelse av ønsket utbygging. Hensikten med planarbeidet er å omregulere fra industri til bolig- og næringsformål. Kommuneplanens arealdel har krav om tetthet på 10 boliger pr dekar i områder som utnyttes til sentrumsformål. Endelig utnyttelse av tomtene er ikke avklart, men antas å bli over 20 boliger pr dekar. Eksisterende bebyggelse er planlagt revet og det er vurdert ny utbygging på samlet ca m² BRA, av dette vil parkeringskjeller og boder omfatte ca m². Ny bebyggelse planlegges oppført som karrébebyggelse i 4-6 etasjer i tillegg til to underetasjer og vil ha et innvendig gårdsrom og en stram byggelinje mot ytre arealformål. Eksisterende bygninger på gnr. 414, bnr. 358 forutsettes revet. Byplankontoret har meddelt at sokkeletasjen må reguleres til kombinert formål slik at den kan romme forretning, kontor og / eller næringsformål. Detaljplanen er en av flere nye boligreguleringer innenfor industriområdet mellom Strandveien og Jarleveien, og området har ingen offentlige grøntarealer i umiddelbar nærhet. Byplankontoret har meddelt at det er ønskelig at deler av planområdet reguleres til offentlig park. Arealet kan medregnes som del av felles uteareal for boligene. Side 2

4 Annen regulering i området. Det er igangsatt regulering av Lade allé 9 (planident r ) rett øst for Lade allé 3. Kommunedelplan Nyhavna forventes lagt ut til offentlig ettersyn i løpet av sommeren / høsten Grensen for kommunedelplanen går i Strandveien. Planområdet: Planområdet er ca. 17,0 daa, av dette utgjør Strandveien 75 og Lade allé 3 ca 11,1 daa. Planområdet omfatter i tillegg til Strandveien 75 og Lade allé 3 også arealer i kryssene som dannes av følgende veger: Strandveien, Ladehammerkaia, Ormens Langes vei, Ladehammerveien og Lade allé. Byplankontoret har i oppstartsmøte bedt om at dette arealet tas med i reguleringsplanen da det er behov for en avklaring av kryssløsningen. Med i planområdet er også den del av gnr. 439, bnr. 87 som ligger mellom framtidig vegtrasé i Ladebekken og Strandveien 75. Deler av eiendommene i Lade allé 4 til 12 er også med i planavgrensingen da dette arealet omfattes av to reguleringsplaner: Bebyggelsen og nordre del av eiendommene omfattes av plan med benevnelse R0400 En smal stripe inn mot vegarealet i Lade allé omfattes av plan med benevnelse R055A Arealet tenkes regulert til boligformål tilsvarende dagen bruk av arealet. Det foretas derfor ingen endring av gjeldende arealstatus, men en ryddigere struktur på kommunens reguleringsplaner. Trafikk og annen Infrastruktur Adkomst fra eiendommen vil skje til ny forlengelse av Ladebekken fra Strandveien. Denne forlengelsen er ikke opparbeidet ennå. Strandveien 75 og Lade allé 3 ligger innenfor området for konsesjon fjernvarme. Ladebekken kulvert går sentralt gjennom området. Den er plasstøpt med innvendig bredde 2300 mm og høyde 2150 mm. Den må sikres i planen med byggegrenser minimum 5,5 m til hver side av senterlinjen. Det er også en tilkobling til kulverten fra Lade Allé som må sikres, eventuelt må denne omlegges. Det vil bli laget en overordnet VA-plan for området. Det forventes etablert mobilt avfallssug for restavfall for de nye boligene. For papiravfall og plast blir det nedgravde containere som plasseres sentralt og lett tilgjengelig. Vedlegg: Oversiktskart, datert Foreløpig planavgrensing, datert Side 3

5 Detaljregulering av Strandveien 75 og Lade allé 3. Foreløpig planavgrensing i forbindelse med varsel oppstart planarbeid.

6 Byplankontoret Solem Arkitektur AS v/willy Wøllo Vår saksbehandler Bjarte Hugdal Lykke Vår ref. 13/51087 oppgis ved alle henv. Deres ref. Dato Detaljregulering av Strandveien 75 og Lade allé 3 Detaljregulering av Lade Alle 9 Felles tilbakemelding fra arbeidsmøte Bakgrunn Det vises til innsendt dokumentasjon og til møte med kommunen Tilbakemeldingen i dette brevet gjelder både reguleringsplan for Lade allé 3 og Strandveien 75, og reguleringsplan for Lade allé 9. Hensikten med planarbeidene Planforslagene vil gi en byomforming av et industripreget område til boliger i en bysituasjon. Det må legges stor vekt på hvordan tiltakene forholder seg til omkringliggende bebyggelse og struktur, eksisterende og mulig framtidig. Veilederen for byform og arkitektur skal legges til grunn for planleggingen. Omformingen vil gi høyere tetthet og et brudd med tilliggende karakter, og må tilføre nye kvaliteter til bydelen. Det må legges vekt på kvalitet og variasjon på uteområder med mange bruksmuligheter. Tilbakemelding for det videre arbeidet med planene Tetthet Kommuneplanens arealdel har krav om tetthet på minimum 10 boliger per dekar i områder merket som sentrumsformål. Foreslått utnyttelse av tomtene fremstår som veldig høy, og boligantallet må reduseres i det videre arbeidet med planen. Utforming/høyder/formål Forslagene innsendt og vist i møtet viser en sokkeletasje med parkering og boenheter, med lameller i kvartalstruktur over. Typologien vil gi bykarakter, men sokkeletasjen må bearbeides. Sokkeletasjen må reguleres til kombinert formål slik at den kan romme forretning, kontor og/eller næringsformål. Byplankontoret vil vurdere å stille minimumskrav til næringsareal på bakkeplan 43532/14 Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

7 TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Vår referanse 13/51087 Vår dato Side 2 mot Ladebekken. Fasadelinja mot Ladebekken på bakkeplan bør bearbeides slik at gaterommet oppleves som et byrom og tilgjengeligheten inn til uteoppholdsarealene bedres. Kvartalet mot Strandveien og Nyhavna bør lukkes med bebyggelse over 1. etasje/sokkeletasje for å definere byrommet. Høyden på bebyggelsen varierer, det er positivt. Bebyggelse på inntil fire etasjer mot Lade allé kan kan være akseptabelt så lenge fasadelengdene begrenses til ca 30 meter slik vist i skisser til møtet, og mellomrommene mellom byggene mot Lade allé er på åtte meter og bredere. Transparens nord-sør i mellom bebyggelsen må sikres i planforslagene. Svalgangsløsninger må begrenses i bebyggelsen. For en slik lamellbebyggelse mener byplankontoret at seks etasjer mot Ladebekken er absolutt maks, men at bebyggelsen bør generelt ligge på 5 etasjer beregnet fra Ladebekken (inkludert evnt. sokkeletasje) av hensyn til omkringliggende bebyggelse og terreng. Trafikk Ladebekken vil bli en trafikkert gjennomkjøringsgate til den nye bydelen på Lilleby, og trenger tosidig fortau og kjøreveg med de dimensjoner som er vedtatt i plan R , vedtatt Total regulert gatebredde må opprettholdes på 17,5 meter. Det kan åpnes for midlertidige løsninger fram til lagerbygget rives, der areal for annen veggrunn ikke kreves etablert foran lageret. Vegen skal ha fortau på begge sider også i midlertidig situasjon. Det åpnes også for at Ladebekken tas med i planområdet og flyttes nordover, slik at man unngår behov for å rive lagerbygget; dette må da samkjøres med igangsatt planarbeid for Lade allé 9. Omlegging av vegarealet utenom lagerbygget må gis en tilstrekkelig kurve og reduserer byggeområdet for Lade allé 9. Trafikk- og støyberegning for Ladebekken anbefales gjennomført på et tidlig stadium slik at avbøtende tiltak innarbeides i planforslaget. Bredde på samferdselsanlegg langs Lade allé er på dette tidspunkt uavklart, og det må derfor reguleres 6 m kjøreveg og 8 m o_avg langs sørsiden av Lade allé for å sette av plass til mulig fremtidig busstrasé, sykkelveg og fortau, samtidig som en trerekke må videreføres/opparbeides sør for samferdselsanlegget. Lade allé har status som en del av hovedsykkelnettverket, og det må avklares i løpet av planprosessen hvordan samferdselsanleggene evt. skal opparbeides før brukstillatelse for å synliggjøre dette. Planarbeidet for Strandveien 75 og Lade allé 3 inkluderer Lade allé fra Jarlheimbakken til Strandveien, mens detaljplan for Lade allé 9 inkluderer Lade allé fra Jarlheimbakken til Jarlevegen. Høyder og vegsnitt må samkjøres. Parkering Parkering er skissert i en sammenhengende delvis nedsenket 1.etasje. Den store boligtettheten gjør at det nødvendige parkeringsarealet blir stort og man får et innvendig gårdsrom som er opphevet gjennom hele prosjektet. Dette fordrer bruk av trapper for å få kontakt med uterommene/krysse boligområdet og betraktes som en uheldig konsekvens for kontakten med bydelen for øvrig. Det bør vurderes om større deler av parkeringen kan legges dypere under bakken, eller om man kan redusere antallet parkeringsplasser slik at man får mer uterom på gateplan /14

8 TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Vår referanse 13/51087 Vår dato Side 3 Uterom De foreslåtte bygningshøydene gjør at skyggevirkningen blir stor på de innvendige gårdsrommene. Uterom skal ha gode solforhold, og iht. uteromsveileder bør derfor minst 50 % av felles uterom ha sol på nøkkeltidspunktene klokken 15:00, og kl 18:00, Uteromsregnskap og sol- og skyggediagram må vise at dette kravet tilfredsstilles innenfor hvert kvartal. Byggeområdene ligger innenfor indre sone, har parkering under bakken og er ikke påvirket av skygge fra utenforliggende bebyggelse eller terreng, slik at alt ligger til rette for at uteromskravet kan oppfylles både på størrelse og kvalitet. Uteromsveilederen til kommuneplanens arealdel anbefaler at det etableres kvartalslekeplass når felles uterom er større enn 1000 m 2. En kvartalslekeplass bør være på ca 800 m 2, jf uteromsveileder. Offentlig grøntareal Detaljplanene innfører boliger i et eksisterende industriområde mellom Strandveien og Jarleveien, og området har derfor ingen offentlige grøntarealer i umiddelbar nærhet. Byplankontoret mener at areal mellom Lade allé 3 og Lade allé 9 bør avsettes til offentlig park og gang- og sykkelveg, da arealet ligger inntil en viktig gangforbindelse mellom Lade allé og Ladebekken. Dette vil knytte den nye bybebyggelsen til den eksisterende boligstrukturen. Dette arealet må opparbeides etter utomhusplan godkjent av Trondheim kommune. Grøntarealet bør ha dimensjoner 40 x 60 m for å sikre tilstrekkelig solinnfall fra sørvest. Bebyggelse vest for grøntarealet må ikke gi store skyggevirkninger på grøntarealet. Medvirkning og samarbeid Det oppfordres til videre samarbeid mellom forslagsstillerne i de to detaljplanene for å oppnå en helhetlig god løsning for byutvikling. Det anbefales at det avholdes informasjonsmøte for naboer tidlig i prosessen, gjerne felles for begge planene. Detaljplanene kan også slås sammen til en felles plan. Det er utført barnetråkk i området. Registreringene viser at Lade allé brukes som skolevei, samt at industribebyggelsen sør for tomten oppleves som skummel og stygg. Barn og unge skal inviteres til å medvirke i saker som angår dem. Metode for medvirkning i disse planene vurderes i samråd med byplankontoret og barnas representant. Reguleringsplanene skal også redegjøre for virkningene for folkehelse i planområdene og influensområde. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Bjarte Hugdal Lykke Saksbehandler Strandveien 75 og Lade allé 3 Anne Torres Mollan Saksbehandler Lade allé 9 Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Kopi: Per Knudsen Arkitektkontor AS, postmottak pka@pka.no /14